#цифры #проипотеку #covid2019
Антикризисная программа по преодолению последствий коронавируса оказалась настоящим «спасательным кругом» для отрасли жилищного строительства. Более того, похоже, что на выходе из кризиса мы увидим значительно более устойчивый и капитализированный сектор.
💰В качестве примера - консолидированная выручка 4-х крупнейших застройщиков (по законам жанра хорошо бы взять топ-5 или топ-10, но не все публикуют МСФО) за 6 мес 2020 года выросла на 23%, а чистая прибыль - на 84%. По итогам года, думаем, рост прибыли превысит 100% - на полную мощность меры поддержки заработали как раз во втором полугодии 2020 года. Даже в обычные годы такой результат можно было бы назвать выдающимся, а на фоне падения ВВП и снижения доходов населения в 2020 году на 3.5-4% - это вообще что-то из разряда фантастики.
📈 Основной фактор роста прибыли - программа субсидирования ипотеки и связанный с этим рост цен на первичном рынке жилья. Он кратно перекрыл увеличение себестоимости, вызванное ограничениями на привлечение рабочей силы, перерывами в производстве и ростом цен на отдельные материалы. Рентабельность по чистой прибыли увеличилась в полтора раза - с 8.3 до 12.4%.
📈 К слову, программа субсидирования во многом решила и проблему так называемых «низкомаржинальных» проектов. Если год назад на карте России были целые регионы, в которых жилищное строительство не имело практически никакой экономической целесообразности, то сегодня это уже исключение из правил, связанное, как правило, с недостатками отдельно взятого проекта или просчетами инвестора.
💰Грубые оценки показывают, что по итогам 2020-2021 года строительный сектор получит около 300-500 млрд рублей дополнительной прибыли. Это соразмерно с совокупным объёмом собственных средств застройщиков по состоянию на середину-конец 2019 года.
❓Интереснее всего - как отрасль распорядится таким неожиданным счастьем. В принципе, этого достаточно, чтобы запустить новый инвестиционный цикл, обеспечив качественный рост объемов жилищного строительства. А можно, с другой стороны, заплатить неплохие дивиденды.
Антикризисная программа по преодолению последствий коронавируса оказалась настоящим «спасательным кругом» для отрасли жилищного строительства. Более того, похоже, что на выходе из кризиса мы увидим значительно более устойчивый и капитализированный сектор.
💰В качестве примера - консолидированная выручка 4-х крупнейших застройщиков (по законам жанра хорошо бы взять топ-5 или топ-10, но не все публикуют МСФО) за 6 мес 2020 года выросла на 23%, а чистая прибыль - на 84%. По итогам года, думаем, рост прибыли превысит 100% - на полную мощность меры поддержки заработали как раз во втором полугодии 2020 года. Даже в обычные годы такой результат можно было бы назвать выдающимся, а на фоне падения ВВП и снижения доходов населения в 2020 году на 3.5-4% - это вообще что-то из разряда фантастики.
📈 Основной фактор роста прибыли - программа субсидирования ипотеки и связанный с этим рост цен на первичном рынке жилья. Он кратно перекрыл увеличение себестоимости, вызванное ограничениями на привлечение рабочей силы, перерывами в производстве и ростом цен на отдельные материалы. Рентабельность по чистой прибыли увеличилась в полтора раза - с 8.3 до 12.4%.
📈 К слову, программа субсидирования во многом решила и проблему так называемых «низкомаржинальных» проектов. Если год назад на карте России были целые регионы, в которых жилищное строительство не имело практически никакой экономической целесообразности, то сегодня это уже исключение из правил, связанное, как правило, с недостатками отдельно взятого проекта или просчетами инвестора.
💰Грубые оценки показывают, что по итогам 2020-2021 года строительный сектор получит около 300-500 млрд рублей дополнительной прибыли. Это соразмерно с совокупным объёмом собственных средств застройщиков по состоянию на середину-конец 2019 года.
❓Интереснее всего - как отрасль распорядится таким неожиданным счастьем. В принципе, этого достаточно, чтобы запустить новый инвестиционный цикл, обеспечив качественный рост объемов жилищного строительства. А можно, с другой стороны, заплатить неплохие дивиденды.
#проипотеку #лонгрид
А вот не сделать ли краткий обзор программ ипотечного субсидирования? Сначала про 2015-2016 год. Краткая реконструкция событий выглядит так:
1️⃣ на фоне роста инфляции в течение всего 2014 года ключевая ставка Банка России увеличивалась с 5.5% в марте до 10.5% к началу декабря, а с 16 декабря 2014 года была установлена в размере 17% годовых;
2️⃣ процентные ставки по ипотеке выросли до 15-18% годовых, количество выданных кредитов в январе 2015 года сократилось на 10%, а в марте глубина падения достигла уже 46%.
3️⃣ у застройщиков ситуация складывалась так себе. Проектным финансированием было обеспечено не больше 5-7% проектов. Реализация остальных зависела исключительно от привлечения средств дольщиков. Стройки оказались под угрозой остановки. Это, кстати, один из ключевых недостатков долевого финансирования. Все риски – недобросовестного поведения, экономического цикла, кассовых разрывов и прочие – несет покупатель, который в 99% случаев не имеет ни малейших шансов квалифицированно их оценить.
🏗 Вот в такой ситуации и была запущена программа субсидирования ипотечных кредитов на первичном рынке жилья (Постановление Правительства №220 от 13.03.2015). Ключевые условия программы:
1️⃣ предельная ставка по кредитам была установлена в размере 12% - на уровне рыночных ставок 2014 года;
2️⃣ кредитор получал субсидию 3,5% годовых до момента снижения ключевой ставки до 8,5% или ниже.
‼️ Вот что ещё важно: в конце 2014 года Банк России перешёл к политике инфляционного таргетирования, установив цель в 4%. В сценарии нейтральной кредитно-денежной политики ключевая ставка должна была постепенно снижаться до 6-6,5%, а рыночные ставки по ипотеке – до 9,5-10%.
‼️Из перечисленного выше следовало что программа будет конечна во времени, а по ее завершении ставки продолжат плавное снижение. Таким образом, она не создавала искусственного ажиотажа («бери кредит сегодня, завтра ставки вырастут и будет поздно»), а просто частично (!) компенсировала сдвиг кривой спроса влево (снижение объема сделок, снижение цен). Если посмотреть на цифры, то ровно такую клиническую картину они и показывают:
1️⃣ количество сделок на первичном рынке (зарегистрированные ДДУ с физическими лицами) на первичном рынке в 2015 году снизилось на 17-19% (в зависимости от того, учитывать переуступки прав по ДДУ, или нет), в 2016-2017 году глубина падения уменьшилась до 13-14%, а в 2018 году исчезла статистика Росреестра 🙂
2️⃣ на первичном рынке ипотеки была похожая картина - падение на 40% в 2015 году, снижение глубины падения до 10% в 2016 году. А в конце 2017 – начале 2018 докризисные показатели по количеству кредитов были уже превышены;
3️⃣ цены на жилье в номинальном выражении снизились в 2015-2016 году на 0,6% по отношению к 2014 году, а в реальном – на 18,4%.
‼️Еще проще – программа позволила «срезать» пик процентных ставок, частично компенсировала снижение, но не создала ажиотажного спроса, и не потребовала значительных расходов бюджета. Они, кажется, составили около 15 млрд рублей на все 514 тысяч кредитов, выданных за весь срок действия программы.
Такая вот история, и вот почему программа 2015-2016 года не привела к росту цен на жилье.
А вот не сделать ли краткий обзор программ ипотечного субсидирования? Сначала про 2015-2016 год. Краткая реконструкция событий выглядит так:
1️⃣ на фоне роста инфляции в течение всего 2014 года ключевая ставка Банка России увеличивалась с 5.5% в марте до 10.5% к началу декабря, а с 16 декабря 2014 года была установлена в размере 17% годовых;
2️⃣ процентные ставки по ипотеке выросли до 15-18% годовых, количество выданных кредитов в январе 2015 года сократилось на 10%, а в марте глубина падения достигла уже 46%.
3️⃣ у застройщиков ситуация складывалась так себе. Проектным финансированием было обеспечено не больше 5-7% проектов. Реализация остальных зависела исключительно от привлечения средств дольщиков. Стройки оказались под угрозой остановки. Это, кстати, один из ключевых недостатков долевого финансирования. Все риски – недобросовестного поведения, экономического цикла, кассовых разрывов и прочие – несет покупатель, который в 99% случаев не имеет ни малейших шансов квалифицированно их оценить.
🏗 Вот в такой ситуации и была запущена программа субсидирования ипотечных кредитов на первичном рынке жилья (Постановление Правительства №220 от 13.03.2015). Ключевые условия программы:
1️⃣ предельная ставка по кредитам была установлена в размере 12% - на уровне рыночных ставок 2014 года;
2️⃣ кредитор получал субсидию 3,5% годовых до момента снижения ключевой ставки до 8,5% или ниже.
‼️ Вот что ещё важно: в конце 2014 года Банк России перешёл к политике инфляционного таргетирования, установив цель в 4%. В сценарии нейтральной кредитно-денежной политики ключевая ставка должна была постепенно снижаться до 6-6,5%, а рыночные ставки по ипотеке – до 9,5-10%.
‼️Из перечисленного выше следовало что программа будет конечна во времени, а по ее завершении ставки продолжат плавное снижение. Таким образом, она не создавала искусственного ажиотажа («бери кредит сегодня, завтра ставки вырастут и будет поздно»), а просто частично (!) компенсировала сдвиг кривой спроса влево (снижение объема сделок, снижение цен). Если посмотреть на цифры, то ровно такую клиническую картину они и показывают:
1️⃣ количество сделок на первичном рынке (зарегистрированные ДДУ с физическими лицами) на первичном рынке в 2015 году снизилось на 17-19% (в зависимости от того, учитывать переуступки прав по ДДУ, или нет), в 2016-2017 году глубина падения уменьшилась до 13-14%, а в 2018 году исчезла статистика Росреестра 🙂
2️⃣ на первичном рынке ипотеки была похожая картина - падение на 40% в 2015 году, снижение глубины падения до 10% в 2016 году. А в конце 2017 – начале 2018 докризисные показатели по количеству кредитов были уже превышены;
3️⃣ цены на жилье в номинальном выражении снизились в 2015-2016 году на 0,6% по отношению к 2014 году, а в реальном – на 18,4%.
‼️Еще проще – программа позволила «срезать» пик процентных ставок, частично компенсировала снижение, но не создала ажиотажного спроса, и не потребовала значительных расходов бюджета. Они, кажется, составили около 15 млрд рублей на все 514 тысяч кредитов, выданных за весь срок действия программы.
Такая вот история, и вот почему программа 2015-2016 года не привела к росту цен на жилье.
#прожилье #лимоны #эскроу
В 1970 году американский экономист Джордж Акерлоф опубликовал научную работу «The Market for 'Lemons': Quality Uncertainty and the Market Mechanism», посвящённую асимметрии доступной информации: в ней анализируются рыночные последствия ситуаций, в которых продавец знает о качестве товара больше, чем покупатель. Вывод, вкратце, такой - если покупатели не владеют информацией о качестве товара в той же мере, что и продавцы, то хорошие товары и добросовестные продавцы вытесняются плохими товарами и недобросовестными продавцами, вплоть до полного исчезновения рынка.
🍋 В качестве иллюстрации этой проблемы в статье использован рынок подержанных автомобилей: «лимонами» на американском сленге называют автомобили с дефектами, обнаруженными только после покупки. Поскольку техническое состояние подержанного автомобиля гораздо лучше известно продавцу, чем покупателю, при покупке заранее нельзя предсказать, окажется ли машина «хорошей» или «плохой», и покупатель ожидает машину «средневзвешенного» качества и готов заплатить за неё «средневзвешенную» цену. Таким образом, продавец хорошей машины не может получить справедливую цену за свой автомобиль и вынужден уйти из рынка, а усреднённая цена, которую покупатель готов платить за машину неизвестного качества, падает всё ниже, вплоть до полного исчезновения «хороших» машин из продажи.
В 2001 году Джордж Акерлоф, вместе с Майклом Спенсом и Джозефом Стиглицем, получил за свое исследование Нобелевскую премию по экономике - «for their analyses of markets with asymmetric information». Такой вот экскурс в экономическую теорию. Казалось бы, цитируя классика, при чем здесь первичный рынок жилья в России? А вот это как раз мы в ближайшее время и разберём.
🏗 Забегая вперёд, думаем что первичный рынок жилья в России в последние пару десятилетий - это классический «рынок лимонов», и все происходившее на нем, включая банкротство крупных и не очень застройщиков, динамику цен, лавинообразный рост проблемы «обманутых дольщиков» - следствие той самой информационной асимметрии.
🏗 Но есть и хорошая новость. Отказ от долевого финансирования и переход к проектному финансированию и счетам эскроу решает большую часть проблемы «лимонов». В интересах покупателя и добросовестных участников отрасли (хоть они по началу и не верили 😂). И если принятые решения не будут повёрнуты вспять, то через 5-7 лет мы увидим здоровый и эффективный первичный рынок жилья.
В 1970 году американский экономист Джордж Акерлоф опубликовал научную работу «The Market for 'Lemons': Quality Uncertainty and the Market Mechanism», посвящённую асимметрии доступной информации: в ней анализируются рыночные последствия ситуаций, в которых продавец знает о качестве товара больше, чем покупатель. Вывод, вкратце, такой - если покупатели не владеют информацией о качестве товара в той же мере, что и продавцы, то хорошие товары и добросовестные продавцы вытесняются плохими товарами и недобросовестными продавцами, вплоть до полного исчезновения рынка.
🍋 В качестве иллюстрации этой проблемы в статье использован рынок подержанных автомобилей: «лимонами» на американском сленге называют автомобили с дефектами, обнаруженными только после покупки. Поскольку техническое состояние подержанного автомобиля гораздо лучше известно продавцу, чем покупателю, при покупке заранее нельзя предсказать, окажется ли машина «хорошей» или «плохой», и покупатель ожидает машину «средневзвешенного» качества и готов заплатить за неё «средневзвешенную» цену. Таким образом, продавец хорошей машины не может получить справедливую цену за свой автомобиль и вынужден уйти из рынка, а усреднённая цена, которую покупатель готов платить за машину неизвестного качества, падает всё ниже, вплоть до полного исчезновения «хороших» машин из продажи.
В 2001 году Джордж Акерлоф, вместе с Майклом Спенсом и Джозефом Стиглицем, получил за свое исследование Нобелевскую премию по экономике - «for their analyses of markets with asymmetric information». Такой вот экскурс в экономическую теорию. Казалось бы, цитируя классика, при чем здесь первичный рынок жилья в России? А вот это как раз мы в ближайшее время и разберём.
🏗 Забегая вперёд, думаем что первичный рынок жилья в России в последние пару десятилетий - это классический «рынок лимонов», и все происходившее на нем, включая банкротство крупных и не очень застройщиков, динамику цен, лавинообразный рост проблемы «обманутых дольщиков» - следствие той самой информационной асимметрии.
🏗 Но есть и хорошая новость. Отказ от долевого финансирования и переход к проектному финансированию и счетам эскроу решает большую часть проблемы «лимонов». В интересах покупателя и добросовестных участников отрасли (хоть они по началу и не верили 😂). И если принятые решения не будут повёрнуты вспять, то через 5-7 лет мы увидим здоровый и эффективный первичный рынок жилья.
#прожилье #пф #цифры #банкроссии
Банк России сегодня опубликовал свежую статистику по проектному финансированию жилищного строительства. Из интересного:
1️⃣ Объём кредитных линий, открытых застройщикам, вырос за 2020 год в 3 раза - с 0.9 до 2.7 трлн рублей. Это уже заметная величина - 2.6% от консолидированных активов банковской системы на конец 2020 года, а по итогам 2021 года, вероятно, этот показатель достигнет 4.5-5%. Думаем что это самый быстрорастущий сегмент банковского кредитования на перспективу 2-3 года. Писали и говорили об этом много раз, но кашу маслом не испортишь. Реформа долевого финансирования - это win-win решение для всех участников рынка жилищного строительства - потребителей, застройщиков, банков, государства.
2️⃣ Около 40% от объема кредитных линий - 1.1 из 2.7 трлн рублей - приходится на долю банка ДОМ.РФ. Решение о создании уполномоченного банка в сфере жилищного строительства, принятое в конце 2018 года, показало себя как исключительно верное и своевременное - это позволило застройщикам плавно перейти на новые рельсы, без революций и потрясений. Проектное финансирование - сложный продукт, но банковская система не стоит на месте. На сегодня 7 банков имеют портфель проектов свыше 1 млн метров, думаем что в течение 2 ближайших лет сформируется пул 10-12 банков, всерьёз и надолго работающих на этом рынке. С одной стороны - немного, а с другой - попробуйте без подсказки назвать больше 20 действующих банков?
3️⃣ Остаток средств на эскроу счетах составил 1.2 трлн рублей, превысив остаток ссудной задолженности (1 трлн рублей) по открытым кредитным линиям. Это не самая характерная ситуация для проектов жилищного строительства. На бытовом языке - жильё продаётся быстрее, чем строится. Думаем что это один индикаторов «перегрева» первичного рынка, на фоне мягкой кредитно-денежной политики и программ субсидирования ипотечного кредитования.
4️⃣ Уровень ставок по кредитам оказался ниже наших самых смелых прогнозов, которые делались в середине 2019 года - от 1.64% в СКФО (скорее выглядит как статистическая аномалия) до 4.37% в ЦФО. В среднем по больнице получается около 3.9%. Это результат целого ряда факторов - мягкая кредитно-денежная политика, конкуренция банков и, конечно, высокие темпы продаж у застройщиков (см пункт выше).
5️⃣ Концентрация лимитов проектного финансирования хотя и снижается, но оптически выглядит высокой. Если год назад на две столичные агломерации (Москва, МО, СПб, ЛО) приходился 71% от общего объёма лимитов, то сегодня - 66%. Фокус, однако, в том, что в столицах проекты зачастую рассчитаны на 7-10 лет вперёд, и состоят из 4-5 очередей, а лимиты порой открываются сразу на все будущие очереди, в том числе те, по которым ещё нет разрешительной документации. В регионах это скорее исключение, чем правило. Если посмотреть на долю жилья (с разрешением на строительство и проектной декларацией), строящегося по новой модели, то такой разницы нет - 46% в столичных агломерациях и 51% в целом по РФ. Думаем что истина где-то посередине.
6️⃣ Самое интересное, как всегда, происходит за границами двух столичных агломераций. Любопытно оказалось сравнить долю субъектов и федеральных округов в объёме строящегося жилья и в общей сумме кредитных договоров. Некоторые цифры интуитивно понятны, а вот некоторые - не очень. В двух словах написать не получится, про это будет отдельный #лонгрид.
Банк России сегодня опубликовал свежую статистику по проектному финансированию жилищного строительства. Из интересного:
1️⃣ Объём кредитных линий, открытых застройщикам, вырос за 2020 год в 3 раза - с 0.9 до 2.7 трлн рублей. Это уже заметная величина - 2.6% от консолидированных активов банковской системы на конец 2020 года, а по итогам 2021 года, вероятно, этот показатель достигнет 4.5-5%. Думаем что это самый быстрорастущий сегмент банковского кредитования на перспективу 2-3 года. Писали и говорили об этом много раз, но кашу маслом не испортишь. Реформа долевого финансирования - это win-win решение для всех участников рынка жилищного строительства - потребителей, застройщиков, банков, государства.
2️⃣ Около 40% от объема кредитных линий - 1.1 из 2.7 трлн рублей - приходится на долю банка ДОМ.РФ. Решение о создании уполномоченного банка в сфере жилищного строительства, принятое в конце 2018 года, показало себя как исключительно верное и своевременное - это позволило застройщикам плавно перейти на новые рельсы, без революций и потрясений. Проектное финансирование - сложный продукт, но банковская система не стоит на месте. На сегодня 7 банков имеют портфель проектов свыше 1 млн метров, думаем что в течение 2 ближайших лет сформируется пул 10-12 банков, всерьёз и надолго работающих на этом рынке. С одной стороны - немного, а с другой - попробуйте без подсказки назвать больше 20 действующих банков?
3️⃣ Остаток средств на эскроу счетах составил 1.2 трлн рублей, превысив остаток ссудной задолженности (1 трлн рублей) по открытым кредитным линиям. Это не самая характерная ситуация для проектов жилищного строительства. На бытовом языке - жильё продаётся быстрее, чем строится. Думаем что это один индикаторов «перегрева» первичного рынка, на фоне мягкой кредитно-денежной политики и программ субсидирования ипотечного кредитования.
4️⃣ Уровень ставок по кредитам оказался ниже наших самых смелых прогнозов, которые делались в середине 2019 года - от 1.64% в СКФО (скорее выглядит как статистическая аномалия) до 4.37% в ЦФО. В среднем по больнице получается около 3.9%. Это результат целого ряда факторов - мягкая кредитно-денежная политика, конкуренция банков и, конечно, высокие темпы продаж у застройщиков (см пункт выше).
5️⃣ Концентрация лимитов проектного финансирования хотя и снижается, но оптически выглядит высокой. Если год назад на две столичные агломерации (Москва, МО, СПб, ЛО) приходился 71% от общего объёма лимитов, то сегодня - 66%. Фокус, однако, в том, что в столицах проекты зачастую рассчитаны на 7-10 лет вперёд, и состоят из 4-5 очередей, а лимиты порой открываются сразу на все будущие очереди, в том числе те, по которым ещё нет разрешительной документации. В регионах это скорее исключение, чем правило. Если посмотреть на долю жилья (с разрешением на строительство и проектной декларацией), строящегося по новой модели, то такой разницы нет - 46% в столичных агломерациях и 51% в целом по РФ. Думаем что истина где-то посередине.
6️⃣ Самое интересное, как всегда, происходит за границами двух столичных агломераций. Любопытно оказалось сравнить долю субъектов и федеральных округов в объёме строящегося жилья и в общей сумме кредитных договоров. Некоторые цифры интуитивно понятны, а вот некоторые - не очень. В двух словах написать не получится, про это будет отдельный #лонгрид.
#проипотеку #цифры
Продолжаем разбираться - как программы субсидирования ипотеки повлияли на первичный рынок жилья.
📈 По завершении программы субсидирования 2015-2016 годов стандартный текст любой аналитической справки выглядел так: «реализация программы субсидирования ипотечных кредитов обеспечила эффективную поддержку первичного рынка жилищного строительства. В рамках программы в 2015-2016 году выдано 514 тыс ипотечных кредитов на общую сумму более 900 млрд рублей и обеспечено строительство свыше 25 млн квадратных метров жилья. Совокупные расходы федерального бюджета за весь срок реализации программы составили 15 млрд рублей, на каждый рубль расходов за счёт бюджетной системы в отрасль привлечено свыше 60 рублей за счёт внебюджетных источников», ну и так далее, с незначительными вариациями. Буквально на глазах ипотека превратилась в мейнстрим и основной элемент государственной жилищной политики.
🇷🇺 Если в 2014-2016 году слово «ипотека» в посланиях Президента Федеральному Собранию Российской Федерации было использовано 1 раз, то за период с 2018 по 2020 год - 19 (!) раз. Сделать контекстный поиск по поручениям Президента займёт чуть больше времени, но результат, думаю, будет схожим - начиная с 2017 года интерес к ипотеке на всех уровнях системы государственного управления рос по экспоненте.
✅ Результат не замедлил ждать - в 2018 году была запущена «семейная ипотека» под 6%, в 2019 - «сельская» ипотека под 3% и «дальневосточная» под 2%, а в марте 2020 года - ипотека на новостройки под 6,5%. Несмотря на разные названия, все перечисленные выше программы имеют схожие характеристики:
1️⃣ распространяются на первичный рынок, то-есть на покупку строящегося жилья (есть небольшие исключения, но они не очень значимы для анализа);
2️⃣ предусматривают льготный уровень ставок, недостижимый для рынка в текущих параметрах денежно-кредитной политики. При долгосрочной цели по инфляции 4% и реальных процентных ставках 2-2.5% рыночная ставка по ипотечному кредиту не может быть ниже 9%;
3️⃣ не содержат отменительных условий субсидии и предусматривают соответсвующие расходы бюджета на всем горизонте жизни ипотечного кредита.
Если коротко и простыми словами, то с программой субсидирования 2015-2016 года их объединяют только слова «субсидия» и «ипотека».
📈 Динамика проникновения программ субсидирования на рынок ипотечного кредитования на первичном рынке жилья выглядит так:
1️⃣ в 2018 году было выдано 4,5 тыс льготных ипотечных кредитов - 1.2% от общего количества ипотечных кредитов (здесь и далее - выданных под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве), а разница в средних ставках по ипотечным кредитам на первичном и вторичном рынке жилья составила нематериальные 0.36 процентных пункта - 9.30 и 9.66% соответственно;
2️⃣ в 2019 году было выдано уже 46 тысяч льготных кредитов, их доля в общем количестве ипотечных кредитов выросла более чем в 10 раз и составила 13.6%. Разница в средних ставках на первичном и вторичном рынке жилья чуть подросла и составила 0.72 процентных пункта - 9.38 против 10.1%;
3️⃣ в 2020 году по льготным программам было выдано 484 тысячи кредитов. Или 💯 процентов от всех кредитов на покупку строящегося жилья: 73% - по программе «ипотека на новостройки под 6.5%», 16% - «семейная» ипотека, 8% - «сельская» и ещё 3% от общего количества кредитов - «дальневосточная». Разница в средних ставках на первичном и вторичном рынке жилья составила 2.05 процентных пункта - 6.28 против 8.33%.
❓А вот теперь, вооружившись всеми этими фактами, можно попробовать ответить на вопрос - повлияла ли в 2020 году льготная ипотека на цены недвижимости на первичном рынке. И да поможет нам Пол Самуэльсон 🤞
Stay tuned!
Продолжаем разбираться - как программы субсидирования ипотеки повлияли на первичный рынок жилья.
📈 По завершении программы субсидирования 2015-2016 годов стандартный текст любой аналитической справки выглядел так: «реализация программы субсидирования ипотечных кредитов обеспечила эффективную поддержку первичного рынка жилищного строительства. В рамках программы в 2015-2016 году выдано 514 тыс ипотечных кредитов на общую сумму более 900 млрд рублей и обеспечено строительство свыше 25 млн квадратных метров жилья. Совокупные расходы федерального бюджета за весь срок реализации программы составили 15 млрд рублей, на каждый рубль расходов за счёт бюджетной системы в отрасль привлечено свыше 60 рублей за счёт внебюджетных источников», ну и так далее, с незначительными вариациями. Буквально на глазах ипотека превратилась в мейнстрим и основной элемент государственной жилищной политики.
🇷🇺 Если в 2014-2016 году слово «ипотека» в посланиях Президента Федеральному Собранию Российской Федерации было использовано 1 раз, то за период с 2018 по 2020 год - 19 (!) раз. Сделать контекстный поиск по поручениям Президента займёт чуть больше времени, но результат, думаю, будет схожим - начиная с 2017 года интерес к ипотеке на всех уровнях системы государственного управления рос по экспоненте.
✅ Результат не замедлил ждать - в 2018 году была запущена «семейная ипотека» под 6%, в 2019 - «сельская» ипотека под 3% и «дальневосточная» под 2%, а в марте 2020 года - ипотека на новостройки под 6,5%. Несмотря на разные названия, все перечисленные выше программы имеют схожие характеристики:
1️⃣ распространяются на первичный рынок, то-есть на покупку строящегося жилья (есть небольшие исключения, но они не очень значимы для анализа);
2️⃣ предусматривают льготный уровень ставок, недостижимый для рынка в текущих параметрах денежно-кредитной политики. При долгосрочной цели по инфляции 4% и реальных процентных ставках 2-2.5% рыночная ставка по ипотечному кредиту не может быть ниже 9%;
3️⃣ не содержат отменительных условий субсидии и предусматривают соответсвующие расходы бюджета на всем горизонте жизни ипотечного кредита.
Если коротко и простыми словами, то с программой субсидирования 2015-2016 года их объединяют только слова «субсидия» и «ипотека».
📈 Динамика проникновения программ субсидирования на рынок ипотечного кредитования на первичном рынке жилья выглядит так:
1️⃣ в 2018 году было выдано 4,5 тыс льготных ипотечных кредитов - 1.2% от общего количества ипотечных кредитов (здесь и далее - выданных под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве), а разница в средних ставках по ипотечным кредитам на первичном и вторичном рынке жилья составила нематериальные 0.36 процентных пункта - 9.30 и 9.66% соответственно;
2️⃣ в 2019 году было выдано уже 46 тысяч льготных кредитов, их доля в общем количестве ипотечных кредитов выросла более чем в 10 раз и составила 13.6%. Разница в средних ставках на первичном и вторичном рынке жилья чуть подросла и составила 0.72 процентных пункта - 9.38 против 10.1%;
3️⃣ в 2020 году по льготным программам было выдано 484 тысячи кредитов. Или 💯 процентов от всех кредитов на покупку строящегося жилья: 73% - по программе «ипотека на новостройки под 6.5%», 16% - «семейная» ипотека, 8% - «сельская» и ещё 3% от общего количества кредитов - «дальневосточная». Разница в средних ставках на первичном и вторичном рынке жилья составила 2.05 процентных пункта - 6.28 против 8.33%.
❓А вот теперь, вооружившись всеми этими фактами, можно попробовать ответить на вопрос - повлияла ли в 2020 году льготная ипотека на цены недвижимости на первичном рынке. И да поможет нам Пол Самуэльсон 🤞
Stay tuned!
#прожилье #цифры #секрет
По заявкам радиослушателей раскрывается страшный секрет - почему в последние годы растёт средний срок между разрешением на строительство и разрешением на ввод многоквартирных домов. Заключается он в том, барабанная дробь, что разрешение на строительство - не только административная процедура, но и своего рода товар, спрос на который кратно растёт в преддверии новых правил и регулирования в жилищном строительстве или, порой, смены руководства субъекта.
📈 Так, например, в мае-июне 2018 года в России было выдано разрешений на 46.8 млн метров жилья - и это только те проекты, которые на сегодня завершены или фактически реализуются, сколько ещё разрешений лежит «в столе» - точно неизвестно. Для понимания масштаба - это больше годового ввода многоквартирного жилья в РФ.
🏗 В США, где показатель “housing starts” является одним из ключевых опережающих экономических индикаторов, это отправило бы все фондовые индексы прямиком на Марс, минуя стратосферу и Луну. В нашем случае, к сожалению, этот невиданный всплеск инвестиционной активности был обусловлен вступлением с 1 июля 2018 года требований об использовании специальных счетов и банковского сопровождения при работе со средствами дольщиков, которые распространялись на разрешения, выданные после этой даты.
🏗 Думаем что «майский» запас разрешений будет перерабатываться ещё не один год. За период с 1 июля 2019 по 31 декабря были запущены проекты строительства 48.1 млн метров жилья, из них 20% - по разрешениям, выданным втором квартале 2018 года. Даже сегодня, спустя два с половиной года, эта доля держится на уровне 15-17%. Поистине магический, неисчерпаемый источник строительной активности, нам посчастливилось лицезреть. В старости буду рассказывать внукам.
🤷♂️ Вот почему мы ещё довольно долго будем видеть рост «среднего срока между разрешением на строительство и разрешением на ввод в эксплуатацию».
По заявкам радиослушателей раскрывается страшный секрет - почему в последние годы растёт средний срок между разрешением на строительство и разрешением на ввод многоквартирных домов. Заключается он в том, барабанная дробь, что разрешение на строительство - не только административная процедура, но и своего рода товар, спрос на который кратно растёт в преддверии новых правил и регулирования в жилищном строительстве или, порой, смены руководства субъекта.
📈 Так, например, в мае-июне 2018 года в России было выдано разрешений на 46.8 млн метров жилья - и это только те проекты, которые на сегодня завершены или фактически реализуются, сколько ещё разрешений лежит «в столе» - точно неизвестно. Для понимания масштаба - это больше годового ввода многоквартирного жилья в РФ.
🏗 В США, где показатель “housing starts” является одним из ключевых опережающих экономических индикаторов, это отправило бы все фондовые индексы прямиком на Марс, минуя стратосферу и Луну. В нашем случае, к сожалению, этот невиданный всплеск инвестиционной активности был обусловлен вступлением с 1 июля 2018 года требований об использовании специальных счетов и банковского сопровождения при работе со средствами дольщиков, которые распространялись на разрешения, выданные после этой даты.
🏗 Думаем что «майский» запас разрешений будет перерабатываться ещё не один год. За период с 1 июля 2019 по 31 декабря были запущены проекты строительства 48.1 млн метров жилья, из них 20% - по разрешениям, выданным втором квартале 2018 года. Даже сегодня, спустя два с половиной года, эта доля держится на уровне 15-17%. Поистине магический, неисчерпаемый источник строительной активности, нам посчастливилось лицезреть. В старости буду рассказывать внукам.
🤷♂️ Вот почему мы ещё довольно долго будем видеть рост «среднего срока между разрешением на строительство и разрешением на ввод в эксплуатацию».
#прожилье #пф #цифры #банкроссии
Как договаривались - анализ региональной статистики Банка России по проектному финансированию.
Но сначала - матчасть. Если скучно или хочется перейти сразу к выводам - можно смело пропустить следующие четыре абзаца.
1️⃣ Последовательность действий при реализации проекта обычно выглядит так: приобретение прав на земельный участок, проектирование, получение разрешения на строительство, подготовка проектной декларации и получение заключения о соответствии. После получения ЗоС можно заключать договоры долевого участия. Если такой цели нет (строительство жилья Фондом реновации в Москве, ведомственное строительство жилья, прочие проекты без дольщиков), то проектная декларация не оформляется.
2️⃣ Разрешение на строительство и проектная декларация, как правило, тождественны друг другу. Например: выдано разрешение на строительство трёх домов - на эти же три дома и будет оформлена декларация. А вот периметр «проекта» может отличаться от декларации, обычно в большую сторону. Например проекты комплексной застройки обычно делятся на отдельные «очереди». У каждой из них - отдельное разрешение на строительство и отдельная декларация.
3️⃣ Все декларации по проектам строительства многоквартирного жилья учитываются в информационной системе наш.дом.рф учитываются. А вот разрешения на строительство до появления декларации - вне зоны видимости. И вся статистика по жилью в стадии строительства - это тоже декларации.
4️⃣ Кредитные соглашения обычно заключаются на этапе разработки проектной документации, а получение разрешения на строительство и заключения о соответствии являются отлагательными условиями выдачи кредита. Более того, в случае реализации комплексных проектов, состоящих из нескольких очередей, кредитные линии, как правило, открываются на весь проект.
‼️ Краткий перевод с русского на русский: объём открытых кредитных линий - опережающий индикатор по отношению к объёму жилья в стадии строительства. А теперь, покончив с нудной статистикой, можно перейти наблюдениям, выводам и гипотезам.
👨🏼✈️Сначала раздел #капитаночевидность - для банков привлекательны крупные и маржинальные рынки:
1️⃣ На 16 регионов, с объемом строительства свыше 1 млн метров приходится 63.1% строящегося жилья (здесь и далее - доли без учета Москвы, МО, СПб и ЛО), и 75.6% от общего объёма кредитных линий. Соотношение долей (назовём эту штуку - коэффициент проникновения) получается в районе 1.2. По логике - темпы прироста объемов строящегося жилья в этих регионах должны оказаться выше среднего по РФ, по мере того, как кредитные линии конвертируются в разрешения на строительство, и проектные декларации.
2️⃣ В регионах с объёмом строительства менее 500 тыс метров (41 субъект) коэффициент проникновения составляет 0.6 (на 17.2% строящегося жилья приходится только 10.7% кредитных линий). Прогнозы, соответственно, противоположные.
3️⃣ Уровень цен в субъекте - определяет около 40% вариации коэффициента проникновения. Для примера - средняя цена метра на первичном рынке в регионах со значением коэффициента больше 1 (17 субъектов) - около 69.7 тыс рублей, а в регионах со значением менее 0.5 - в районе 50.5 тыс рублей. Водораздел проходит где-то в районе 60 тыс рублей. Вместе уровень цен и размер рынка определяют около 80% вариации.
4️⃣ Субсидирование ипотеки на долгосрочной ведёт к росту цен и, с лагом в год-полтора, росту предложения. В ДФО «дальневосточная ипотека» в 2020 году обеспечила рост коэффициента проникновения до 2.0 - на 4.2% строящегося жилья приходится 8.4% объёма кредитных линий. Ещё год назад коэффициент проникновения был около 1.5, а на 30.08.2019 (до объявления программы) - около 1.
⁉️ А теперь раздел «Курьёзы статистики»: у граничных Башкортостана и Татарстана коэффициент проникновения различается больше чем в три раза - 0.6 против 2.0 Почему - решительно непонятно. Два крупных рынка - 3.5 млн метров строящегося жилья в Башкирии и 1.9 - в Татарстане, уровень цен - 68.7 на 75.9 тыс рублей за метр обеспечивает достаточную маржинальность, даже в состав Русского царства вошли с разницей всего в пять лет...
Как договаривались - анализ региональной статистики Банка России по проектному финансированию.
Но сначала - матчасть. Если скучно или хочется перейти сразу к выводам - можно смело пропустить следующие четыре абзаца.
1️⃣ Последовательность действий при реализации проекта обычно выглядит так: приобретение прав на земельный участок, проектирование, получение разрешения на строительство, подготовка проектной декларации и получение заключения о соответствии. После получения ЗоС можно заключать договоры долевого участия. Если такой цели нет (строительство жилья Фондом реновации в Москве, ведомственное строительство жилья, прочие проекты без дольщиков), то проектная декларация не оформляется.
2️⃣ Разрешение на строительство и проектная декларация, как правило, тождественны друг другу. Например: выдано разрешение на строительство трёх домов - на эти же три дома и будет оформлена декларация. А вот периметр «проекта» может отличаться от декларации, обычно в большую сторону. Например проекты комплексной застройки обычно делятся на отдельные «очереди». У каждой из них - отдельное разрешение на строительство и отдельная декларация.
3️⃣ Все декларации по проектам строительства многоквартирного жилья учитываются в информационной системе наш.дом.рф учитываются. А вот разрешения на строительство до появления декларации - вне зоны видимости. И вся статистика по жилью в стадии строительства - это тоже декларации.
4️⃣ Кредитные соглашения обычно заключаются на этапе разработки проектной документации, а получение разрешения на строительство и заключения о соответствии являются отлагательными условиями выдачи кредита. Более того, в случае реализации комплексных проектов, состоящих из нескольких очередей, кредитные линии, как правило, открываются на весь проект.
‼️ Краткий перевод с русского на русский: объём открытых кредитных линий - опережающий индикатор по отношению к объёму жилья в стадии строительства. А теперь, покончив с нудной статистикой, можно перейти наблюдениям, выводам и гипотезам.
👨🏼✈️Сначала раздел #капитаночевидность - для банков привлекательны крупные и маржинальные рынки:
1️⃣ На 16 регионов, с объемом строительства свыше 1 млн метров приходится 63.1% строящегося жилья (здесь и далее - доли без учета Москвы, МО, СПб и ЛО), и 75.6% от общего объёма кредитных линий. Соотношение долей (назовём эту штуку - коэффициент проникновения) получается в районе 1.2. По логике - темпы прироста объемов строящегося жилья в этих регионах должны оказаться выше среднего по РФ, по мере того, как кредитные линии конвертируются в разрешения на строительство, и проектные декларации.
2️⃣ В регионах с объёмом строительства менее 500 тыс метров (41 субъект) коэффициент проникновения составляет 0.6 (на 17.2% строящегося жилья приходится только 10.7% кредитных линий). Прогнозы, соответственно, противоположные.
3️⃣ Уровень цен в субъекте - определяет около 40% вариации коэффициента проникновения. Для примера - средняя цена метра на первичном рынке в регионах со значением коэффициента больше 1 (17 субъектов) - около 69.7 тыс рублей, а в регионах со значением менее 0.5 - в районе 50.5 тыс рублей. Водораздел проходит где-то в районе 60 тыс рублей. Вместе уровень цен и размер рынка определяют около 80% вариации.
4️⃣ Субсидирование ипотеки на долгосрочной ведёт к росту цен и, с лагом в год-полтора, росту предложения. В ДФО «дальневосточная ипотека» в 2020 году обеспечила рост коэффициента проникновения до 2.0 - на 4.2% строящегося жилья приходится 8.4% объёма кредитных линий. Ещё год назад коэффициент проникновения был около 1.5, а на 30.08.2019 (до объявления программы) - около 1.
⁉️ А теперь раздел «Курьёзы статистики»: у граничных Башкортостана и Татарстана коэффициент проникновения различается больше чем в три раза - 0.6 против 2.0 Почему - решительно непонятно. Два крупных рынка - 3.5 млн метров строящегося жилья в Башкирии и 1.9 - в Татарстане, уровень цен - 68.7 на 75.9 тыс рублей за метр обеспечивает достаточную маржинальность, даже в состав Русского царства вошли с разницей всего в пять лет...
#прожилье #цифры #банкроссии #пф #эскроу
Продолжаем изучать статистику Банка России по проектному финансированию. Как обычно, вначале «матчасть». Всем, кто знаком с финансированием жилья, или хочет перейти сразу к наблюдениям и выводам - можно пропустить 3 следующих абзаца.
1️⃣ Соотношение темпов финансирования и продаж в среднем по больнице обычно следующее. На старте проекта (первые 4-6 месяцев, пока не покажутся из земли первые этажи) темпы продаж сравнительно низкие, и покрывают около 25-50% объёмов финансирования строительства. По мере роста строительной готовности ситуация выравнивается, и к моменту ввода в эксплуатацию обычно продано уже 65-70% инвентаря.
2️⃣ С учётом маржи (около 17%, в Москве - больше, в регионах - чуть меньше) поступления от продаж к моменту ввода в эксплуатацию покрывают 75-85% бюджета проекта, или, с учетом собственного участия застройщика (10-15%) - около 80-90% от остатка ссудной задолженности.
3️⃣ В стабилизированном портфеле, где в равной степени представлены проекты, находящиеся на разных этапах инвестиционного цикла, покрытие ссудной задолженности остатками на счетах эскроу должно составлять около 70-75%. С учетом того в РФ портфель ещё сравнительно «молодой» (прошло 1.5 года с момента перехода на счета эскроу при среднем сроке строительства дома около 2 лет), покрытие на конец 2020 года должно было бы составлять 60-65% и «дозреть» к середине-концу 2021 года.
‼️ Важно! Описанное выше - это «нормальный» сценарий, в отсутствие шоков спроса или предложения. А как вышло на практике и что это означает - сейчас увидим. Поехали.
1️⃣ Покрытие на конец 2019 года составило 50.3%, в первом квартале 2020 выросло до 62.7%, к концу второго - до 76%. В теории оно должно было стабилизироваться на этом уровне, но в реальности продолжило безостановочный рост - 89.8% в сентябре, через месяц, на момент продления программы субсидирования - 102.1%, а к концу года - 118.7%.
2️⃣ Ещё нагляднее - сравнить, как соотносятся прирост ссудной задолженности и чистые поступления на счета эскроу. Поквартально, например. С июля по сентябрь 2019 года прирост ссудной задолженности составил 92.1 млрд рублей, на счета эскроу за этот же период поступило в 2.5 раза меньше - 37 млрд руб. В первом квартале 2020 года соотношение составило уже 1.1. Во втором и третьем квартале картина меняется - в стройку направлено только 82% от привлечённых средств, а в четвёртом - меньше 50%.
3️⃣ Может быть дело в том, что банки замедлили темпы финансирования застройщиков? Краткосрочный «провал» действительно был - в апреле-мае ежемесячный прирост портфеля ссудной задолженности сократился по отношению к марту в абсолютном выражении на 50-55%. Это прямое следствие «нерабочих дней» и прочих коронавирусных ограничений. В июле этот показатель вернулся на уровень 74 млрд и продолжил рост.
4️⃣ Соотношение прироста портфеля ссудной задолженности (погашений пока было мало, можно использовать это как proxy для новых выдач) и объёма открытых лимитов - хороший индикатор темпов производства строительных работ в жилищном строительстве. Мы бы доверяли ему не меньше, чем цифрам Росстата. В нормальной ситуации это должна быть более-менее постоянная величина, если она резко снижается - что-то пошло не так. В первом квартале 2020 соотношение составило 14.2%, во втором упало до 9.6%, а с третьего - вернулась к двузначным значениям 12.5-15%.
‼️Выводы:
1️⃣ угроза кризиса в жилищном строительстве была ликвидирована в июле-августе 2020 года, а может быть ее и вовсе не было - благодаря мягкой кредитно-денежной политике Банка России;
2️⃣ Если программа «льготной ипотеки задумывалась как «антикризисная», то «мсье, ваша дама уже ушла» в третьем квартале 2020 года.
3️⃣ Хорошо бы видеть по проектному финансированию не только динамику лимитов и ОСЗ, но и выдач и погашений. В идеале - в разрезе по субъектам. А ещё, методом опроса банков - LLCR и пару других метрик. Банк России, ты же можешь, ну пожалуйста!
Продолжаем изучать статистику Банка России по проектному финансированию. Как обычно, вначале «матчасть». Всем, кто знаком с финансированием жилья, или хочет перейти сразу к наблюдениям и выводам - можно пропустить 3 следующих абзаца.
1️⃣ Соотношение темпов финансирования и продаж в среднем по больнице обычно следующее. На старте проекта (первые 4-6 месяцев, пока не покажутся из земли первые этажи) темпы продаж сравнительно низкие, и покрывают около 25-50% объёмов финансирования строительства. По мере роста строительной готовности ситуация выравнивается, и к моменту ввода в эксплуатацию обычно продано уже 65-70% инвентаря.
2️⃣ С учётом маржи (около 17%, в Москве - больше, в регионах - чуть меньше) поступления от продаж к моменту ввода в эксплуатацию покрывают 75-85% бюджета проекта, или, с учетом собственного участия застройщика (10-15%) - около 80-90% от остатка ссудной задолженности.
3️⃣ В стабилизированном портфеле, где в равной степени представлены проекты, находящиеся на разных этапах инвестиционного цикла, покрытие ссудной задолженности остатками на счетах эскроу должно составлять около 70-75%. С учетом того в РФ портфель ещё сравнительно «молодой» (прошло 1.5 года с момента перехода на счета эскроу при среднем сроке строительства дома около 2 лет), покрытие на конец 2020 года должно было бы составлять 60-65% и «дозреть» к середине-концу 2021 года.
‼️ Важно! Описанное выше - это «нормальный» сценарий, в отсутствие шоков спроса или предложения. А как вышло на практике и что это означает - сейчас увидим. Поехали.
1️⃣ Покрытие на конец 2019 года составило 50.3%, в первом квартале 2020 выросло до 62.7%, к концу второго - до 76%. В теории оно должно было стабилизироваться на этом уровне, но в реальности продолжило безостановочный рост - 89.8% в сентябре, через месяц, на момент продления программы субсидирования - 102.1%, а к концу года - 118.7%.
2️⃣ Ещё нагляднее - сравнить, как соотносятся прирост ссудной задолженности и чистые поступления на счета эскроу. Поквартально, например. С июля по сентябрь 2019 года прирост ссудной задолженности составил 92.1 млрд рублей, на счета эскроу за этот же период поступило в 2.5 раза меньше - 37 млрд руб. В первом квартале 2020 года соотношение составило уже 1.1. Во втором и третьем квартале картина меняется - в стройку направлено только 82% от привлечённых средств, а в четвёртом - меньше 50%.
3️⃣ Может быть дело в том, что банки замедлили темпы финансирования застройщиков? Краткосрочный «провал» действительно был - в апреле-мае ежемесячный прирост портфеля ссудной задолженности сократился по отношению к марту в абсолютном выражении на 50-55%. Это прямое следствие «нерабочих дней» и прочих коронавирусных ограничений. В июле этот показатель вернулся на уровень 74 млрд и продолжил рост.
4️⃣ Соотношение прироста портфеля ссудной задолженности (погашений пока было мало, можно использовать это как proxy для новых выдач) и объёма открытых лимитов - хороший индикатор темпов производства строительных работ в жилищном строительстве. Мы бы доверяли ему не меньше, чем цифрам Росстата. В нормальной ситуации это должна быть более-менее постоянная величина, если она резко снижается - что-то пошло не так. В первом квартале 2020 соотношение составило 14.2%, во втором упало до 9.6%, а с третьего - вернулась к двузначным значениям 12.5-15%.
‼️Выводы:
1️⃣ угроза кризиса в жилищном строительстве была ликвидирована в июле-августе 2020 года, а может быть ее и вовсе не было - благодаря мягкой кредитно-денежной политике Банка России;
2️⃣ Если программа «льготной ипотеки задумывалась как «антикризисная», то «мсье, ваша дама уже ушла» в третьем квартале 2020 года.
3️⃣ Хорошо бы видеть по проектному финансированию не только динамику лимитов и ОСЗ, но и выдач и погашений. В идеале - в разрезе по субъектам. А ещё, методом опроса банков - LLCR и пару других метрик. Банк России, ты же можешь, ну пожалуйста!
#проипотеку #economics
После последних публикаций получили несколько писем с вопросом - чем нам не угодила «ипотека на новостройки» и почему не нравится ее субсидирование?
Начнём с того, что ничего плохого нет ни в ипотеке, ни в ее субсидировании. Применительно к инструменту (а субсидирование ипотеки - лишь один из инструментов жилищной политики) - оценка «плохо» или «хорошо» зависит от того, достигаются при использовании этого инструмента заявленные цели, или нет. Допустим что цель - увеличение объёмов физического производства, или объёмов строительства и ввода жилья. Если вспомнить курс экономики, для этого есть три альтернативы:
1️⃣ Подождать, пока само отрастет, по мере роста доходов населения. Это, кстати, вполне себе рабочий вариант, особенно для конкурентной отрасли, каковой все ещё остаётся жилищное строительство.
2️⃣ «Подвинуть» кривую предложения вправо, путём прямого субсидирования застройщиков или мер фискальной политики (налоговые льготы для застройщиков). При этом снижается равновесная цена, и растёт равновесный уровень спроса.
3️⃣ Стимулировать спрос. Для этого можно использовать прямые денежные субсидии покупателям («материнский капитал», например), налоговые льготы (тоже есть - вычет из НДФЛ при покупке квартиры) или субсидировать ипотечные кредиты. При этом сначала растёт равновесная цена, а потом - увеличивается объём предложения.
Из последних двух вариантов в 99 случаях из 100 мы проголосуем за последний. Стимулирование массового спроса - честный и прозрачный механизм:
1️⃣ Не требует индивидуальных решений по распределению субсидий между застройщиками и лишено коррупционных рисков;
2️⃣ Обеспечивает равные условия для всех участников рынка и сохраняет давление «естественного отбора». Люди «голосуют кошельком», и преимущество получают те компании, которые смогли предложить более качественный продукт;
3️⃣ Легко и дёшево администрируется, не требует создания комиссий, долгих и сложных проверок и всех прочих атрибутов финансирования за счёт средств бюджета, а от человека или застройщика - вообще не требует никаких специальных действий.
‼️ Есть только несколько нюансов.
1️⃣ Увеличение объёмов строительства за счёт стимулирования спроса плохо сосчитается с социальной поддержкой. Большая часть экономии на процентной ставке, абсорбируется ростом цен. Массовое субсидирование ипотеки - это не социальная программа. И по мере роста охвата это «социальный» эффект исчезает. И если на повестке дня стоит вопрос увеличения доступности жилья, нужны какие-то дополнительные инструменты. Нельзя «забить все гвозди» льготной ипотекой.
2️⃣ Текущий формат предусматривает, что банки получают субсидию, размер которой зависит от ключевой ставки. Бюджет не только принимает на себя финансовые обязательства на горизонте 10-15 лет, но и огромный процентный риск. Я не уверен, что система, которая последние 30 лет жила по «кассовому» принципу, способна адекватно оценивать и управлять этим риском.
3️⃣ Создается крупный сегмент кредитования, не зависящий от параметров денежно-кредитной политики, а значит для других секторов ставки будут пропорционально выше. И когда, допустим, @olegderipaska будет критиковать уровень ставок для промышленности - в этом будет и «заслуга» субсидированной ипотеки.
4️⃣ Стимулирование ипотеки на первичном рынке «отрывает» цены на строящееся жилье от цен на вторичном рынке. При стрессовых сценариях это сильно повышает риск для банковской системы. Эту недвижимость просто невозможно будет продать без двузначных дисконтов.
‼️ В общем, у всего есть своя цена. Хорошо бы увидеть, сколько заплатит за рост объёмов строительства потребитель, бюджет (и потребитель в виде налогов). Кто и сколько заработает. Как распределятся риски. Но к сожалению, так называемые финансово-экономические обоснования никогда не были сильной стороной в государственном секторе. Они сводятся к двум шаблонам «не потребует расходов федерального бюджета» и «расходы федерального федерального бюджета на 2021 год и плановый период 2022-2023 года составят столько-то». Но ведь все можно изменить, правда?
После последних публикаций получили несколько писем с вопросом - чем нам не угодила «ипотека на новостройки» и почему не нравится ее субсидирование?
Начнём с того, что ничего плохого нет ни в ипотеке, ни в ее субсидировании. Применительно к инструменту (а субсидирование ипотеки - лишь один из инструментов жилищной политики) - оценка «плохо» или «хорошо» зависит от того, достигаются при использовании этого инструмента заявленные цели, или нет. Допустим что цель - увеличение объёмов физического производства, или объёмов строительства и ввода жилья. Если вспомнить курс экономики, для этого есть три альтернативы:
1️⃣ Подождать, пока само отрастет, по мере роста доходов населения. Это, кстати, вполне себе рабочий вариант, особенно для конкурентной отрасли, каковой все ещё остаётся жилищное строительство.
2️⃣ «Подвинуть» кривую предложения вправо, путём прямого субсидирования застройщиков или мер фискальной политики (налоговые льготы для застройщиков). При этом снижается равновесная цена, и растёт равновесный уровень спроса.
3️⃣ Стимулировать спрос. Для этого можно использовать прямые денежные субсидии покупателям («материнский капитал», например), налоговые льготы (тоже есть - вычет из НДФЛ при покупке квартиры) или субсидировать ипотечные кредиты. При этом сначала растёт равновесная цена, а потом - увеличивается объём предложения.
Из последних двух вариантов в 99 случаях из 100 мы проголосуем за последний. Стимулирование массового спроса - честный и прозрачный механизм:
1️⃣ Не требует индивидуальных решений по распределению субсидий между застройщиками и лишено коррупционных рисков;
2️⃣ Обеспечивает равные условия для всех участников рынка и сохраняет давление «естественного отбора». Люди «голосуют кошельком», и преимущество получают те компании, которые смогли предложить более качественный продукт;
3️⃣ Легко и дёшево администрируется, не требует создания комиссий, долгих и сложных проверок и всех прочих атрибутов финансирования за счёт средств бюджета, а от человека или застройщика - вообще не требует никаких специальных действий.
‼️ Есть только несколько нюансов.
1️⃣ Увеличение объёмов строительства за счёт стимулирования спроса плохо сосчитается с социальной поддержкой. Большая часть экономии на процентной ставке, абсорбируется ростом цен. Массовое субсидирование ипотеки - это не социальная программа. И по мере роста охвата это «социальный» эффект исчезает. И если на повестке дня стоит вопрос увеличения доступности жилья, нужны какие-то дополнительные инструменты. Нельзя «забить все гвозди» льготной ипотекой.
2️⃣ Текущий формат предусматривает, что банки получают субсидию, размер которой зависит от ключевой ставки. Бюджет не только принимает на себя финансовые обязательства на горизонте 10-15 лет, но и огромный процентный риск. Я не уверен, что система, которая последние 30 лет жила по «кассовому» принципу, способна адекватно оценивать и управлять этим риском.
3️⃣ Создается крупный сегмент кредитования, не зависящий от параметров денежно-кредитной политики, а значит для других секторов ставки будут пропорционально выше. И когда, допустим, @olegderipaska будет критиковать уровень ставок для промышленности - в этом будет и «заслуга» субсидированной ипотеки.
4️⃣ Стимулирование ипотеки на первичном рынке «отрывает» цены на строящееся жилье от цен на вторичном рынке. При стрессовых сценариях это сильно повышает риск для банковской системы. Эту недвижимость просто невозможно будет продать без двузначных дисконтов.
‼️ В общем, у всего есть своя цена. Хорошо бы увидеть, сколько заплатит за рост объёмов строительства потребитель, бюджет (и потребитель в виде налогов). Кто и сколько заработает. Как распределятся риски. Но к сожалению, так называемые финансово-экономические обоснования никогда не были сильной стороной в государственном секторе. Они сводятся к двум шаблонам «не потребует расходов федерального бюджета» и «расходы федерального федерального бюджета на 2021 год и плановый период 2022-2023 года составят столько-то». Но ведь все можно изменить, правда?
#эскроу #дольщики
В повестку, к сожалению, возвращается вопрос о поэтапном раскрытии счетов эскроу. Из тенденциозного вступления, вероятно, очевидно, что мы к этой идее относимся резко отрицательно. Попробуем на цифрах и фактах объяснить - почему.
‼️Разнообразия ради начнём с выводов. А уже потом - #матчасть, факты и анализ. Итак, поэтапное раскрытие счетов эскроу:
1️⃣ Не исключает возможности банкротства застройщика - остаётся много других факторов риска помимо нецелевого использования средств, которые могут привести застройщика к банкротству. Более того, сценарий банкротства с условным названием «что-то пошло не так» - гораздо более распространённый, чем «украл, уехал в Лондон»;
2️⃣ Перенесёт риск на потребителя. В случае банкротства застройщика покупатель получит остаток средств со счета и долю в незавершенном объекте. Завершение строительства в процедуре банкротства - процесс не быстрый. Другими словами - мы снова столкнёмся с проблемой обманутых дольщиков.
3️⃣ Создаёт конфликт интересов «агент-принципал» в треугольнике «покупатель-застройщик-банк». Простыми словами - в кризисной ситуации покупатель опять окажется наедине с крупными институциональными игроками, с минимальными шансами на успех.
4️⃣ Использование любого механизма, гарантирующего риск покупателя при поэтапном раскрытии счетов эскроу, окажется хуже, чем сегодняшняя система. Нет, я не пытаюсь сказать, что она идеальна. Просто все остальные мы за последние 10 лет уже перепробовали. Они оказались не только на порядок менее эффективными, но и оставили «в наследство» около 200 тыс «обманутых дольщиков».
С последнего пункта, пожалуй, и начнём. Для начала предлагаем вспомнить, как сработало страхование гражданской ответственности застройщиков по договорам участия в долевом строительстве в 2014-2019 году, и что из этого получилось. Как говорил классик, “Sad, but true”...
В повестку, к сожалению, возвращается вопрос о поэтапном раскрытии счетов эскроу. Из тенденциозного вступления, вероятно, очевидно, что мы к этой идее относимся резко отрицательно. Попробуем на цифрах и фактах объяснить - почему.
‼️Разнообразия ради начнём с выводов. А уже потом - #матчасть, факты и анализ. Итак, поэтапное раскрытие счетов эскроу:
1️⃣ Не исключает возможности банкротства застройщика - остаётся много других факторов риска помимо нецелевого использования средств, которые могут привести застройщика к банкротству. Более того, сценарий банкротства с условным названием «что-то пошло не так» - гораздо более распространённый, чем «украл, уехал в Лондон»;
2️⃣ Перенесёт риск на потребителя. В случае банкротства застройщика покупатель получит остаток средств со счета и долю в незавершенном объекте. Завершение строительства в процедуре банкротства - процесс не быстрый. Другими словами - мы снова столкнёмся с проблемой обманутых дольщиков.
3️⃣ Создаёт конфликт интересов «агент-принципал» в треугольнике «покупатель-застройщик-банк». Простыми словами - в кризисной ситуации покупатель опять окажется наедине с крупными институциональными игроками, с минимальными шансами на успех.
4️⃣ Использование любого механизма, гарантирующего риск покупателя при поэтапном раскрытии счетов эскроу, окажется хуже, чем сегодняшняя система. Нет, я не пытаюсь сказать, что она идеальна. Просто все остальные мы за последние 10 лет уже перепробовали. Они оказались не только на порядок менее эффективными, но и оставили «в наследство» около 200 тыс «обманутых дольщиков».
С последнего пункта, пожалуй, и начнём. Для начала предлагаем вспомнить, как сработало страхование гражданской ответственности застройщиков по договорам участия в долевом строительстве в 2014-2019 году, и что из этого получилось. Как говорил классик, “Sad, but true”...
#эскроу #дольщики #страхование
Напомню, в связи с появлением на радаре инициатив по поэтапному раскрытию счетов эскроу, мы с вами разбираем на запчасти все возможные варианты защиты дольщиков при неисполнении застройщиком обязательств по договору долевого участия. Сейчас все просто - в случае просрочки банк возвращает 100% средств со счета эскроу, либо финансирует завершение строительства дома и передаёт квартиру законному владельцу (через пару-тройку серий объясню, почему самый вероятный вариант). А вот все остальные варианты защиты дольщиков мы за последние 10 лет уже перепробовали. Сегодня - про #страхование.
Система страхования гражданской ответственности застройщика стояла на страже интересов участников долевого строительства в период с 1 января 2014 года по 27 июня 2019 года. Работало это так: при заключении ДДУ покупатель перечислял средства на расчётный счёт застройщика, а потом, если застройщик, вдруг, не исполнял обязательства и признавался банкротом, то страховая компания выплачивала ему компенсацию в размере цены ДДУ. Расходы по оплате страховой премии, да и вообще - все обязательства по страхованию гражданской ответственности, нес сам застройщик. Для покупателя это была невидимая часть операционной рутины, при этом он был надёжно защищён #страховымполисом. Все это, конечно, в теории. А как вышло на практике - сейчас и узнаем. Для начала - скучная, но полезная хронология (если лень читать - можно пропустить следующие 4 абзаца и перейти к резюме):
🗓 30 декабря 2012 года был подписан федеральный закон N294-ФЗ. Он предусматривал, что с 1 января 2014 года застройщик обязан обеспечивать исполнение договоров долевого участия путём страхования гражданской ответственности, или с помощью банковской гарантии. За исключением проектов (разрешений на строительство) в которых первый ДДУ зарегистрирован до этой даты. Застройщики отреагировали единственно разумным образом, получив разрешения на пару лет вперёд.
🗓 20 октября 2017 года - красный день календаря. Начала свою работу публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства». С этой даты застройщики были обязаны вместо страхования гражданской ответственности отчислять в фонд 1.2% от цены ДДУ. С такой же, как и в предыдущем пункте, оговоркой про первый ДДУ. «Да ну этот фонд, странный он какой-то», - подумали застройщики и привычно оформили ещё одну порцию разрешений про запас.
🗓 25 декабря 2018 года был принят федеральный закон N478-ФЗ, который заменил страхование взносами в «Фонд дольщиков» для всех проектов, независимо от даты регистрации первого ДДУ. Страховые компании перестали принимать новый риск, у них осталась ответственность только по ранее застрахованным ДДУ.
🗓 27 июня 2019 года был принят федеральный закон N153-ФЗ. Он обязал немногочисленные страховые компании, дожившие до этой скорбной даты, передать изрядно поредевшие остатки собранных страховых премий в «Фонд дольщиков» вместе со всей ранее застрахованной ответственностью. Что они с радостью и сделали.
Так завершило свой век «блестящий и мятежный» страхование гражданской ответственности застройщиков. Оно жилой полнокровной жизнью почти четыре года - с 1 января 2014 по 20 октября 2017 года, и немного «кастрированной» - ещё один год, до 25 декабря 2018. Всего за период с 2014 по 2018 год было застраховано 39% от всех ДДУ на жилые помещения, или 1.3 из 3.4 млн договоров. После недолгих мучений, 27 июня 2019 года его не стало. Прощай, страхование. I won’t cry for you, и не скажу о тебе хороших слов.
В качестве бонуса для тех, кто дочитал до конца - небольшой #спойлер. В следующей серии мы проследим судьбу примерно 63 млрд страховых взносов, узнаём, как знание гражданского кодекса приносит деньги и успех, и зачем читать мелкий шрифт в правилах страхования. А ещё - вспомним считалку про «Десять негритят отправились обедать,
Один поперхнулся, их осталось девять».
Напомню, в связи с появлением на радаре инициатив по поэтапному раскрытию счетов эскроу, мы с вами разбираем на запчасти все возможные варианты защиты дольщиков при неисполнении застройщиком обязательств по договору долевого участия. Сейчас все просто - в случае просрочки банк возвращает 100% средств со счета эскроу, либо финансирует завершение строительства дома и передаёт квартиру законному владельцу (через пару-тройку серий объясню, почему самый вероятный вариант). А вот все остальные варианты защиты дольщиков мы за последние 10 лет уже перепробовали. Сегодня - про #страхование.
Система страхования гражданской ответственности застройщика стояла на страже интересов участников долевого строительства в период с 1 января 2014 года по 27 июня 2019 года. Работало это так: при заключении ДДУ покупатель перечислял средства на расчётный счёт застройщика, а потом, если застройщик, вдруг, не исполнял обязательства и признавался банкротом, то страховая компания выплачивала ему компенсацию в размере цены ДДУ. Расходы по оплате страховой премии, да и вообще - все обязательства по страхованию гражданской ответственности, нес сам застройщик. Для покупателя это была невидимая часть операционной рутины, при этом он был надёжно защищён #страховымполисом. Все это, конечно, в теории. А как вышло на практике - сейчас и узнаем. Для начала - скучная, но полезная хронология (если лень читать - можно пропустить следующие 4 абзаца и перейти к резюме):
🗓 30 декабря 2012 года был подписан федеральный закон N294-ФЗ. Он предусматривал, что с 1 января 2014 года застройщик обязан обеспечивать исполнение договоров долевого участия путём страхования гражданской ответственности, или с помощью банковской гарантии. За исключением проектов (разрешений на строительство) в которых первый ДДУ зарегистрирован до этой даты. Застройщики отреагировали единственно разумным образом, получив разрешения на пару лет вперёд.
🗓 20 октября 2017 года - красный день календаря. Начала свою работу публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства». С этой даты застройщики были обязаны вместо страхования гражданской ответственности отчислять в фонд 1.2% от цены ДДУ. С такой же, как и в предыдущем пункте, оговоркой про первый ДДУ. «Да ну этот фонд, странный он какой-то», - подумали застройщики и привычно оформили ещё одну порцию разрешений про запас.
🗓 25 декабря 2018 года был принят федеральный закон N478-ФЗ, который заменил страхование взносами в «Фонд дольщиков» для всех проектов, независимо от даты регистрации первого ДДУ. Страховые компании перестали принимать новый риск, у них осталась ответственность только по ранее застрахованным ДДУ.
🗓 27 июня 2019 года был принят федеральный закон N153-ФЗ. Он обязал немногочисленные страховые компании, дожившие до этой скорбной даты, передать изрядно поредевшие остатки собранных страховых премий в «Фонд дольщиков» вместе со всей ранее застрахованной ответственностью. Что они с радостью и сделали.
Так завершило свой век «блестящий и мятежный» страхование гражданской ответственности застройщиков. Оно жилой полнокровной жизнью почти четыре года - с 1 января 2014 по 20 октября 2017 года, и немного «кастрированной» - ещё один год, до 25 декабря 2018. Всего за период с 2014 по 2018 год было застраховано 39% от всех ДДУ на жилые помещения, или 1.3 из 3.4 млн договоров. После недолгих мучений, 27 июня 2019 года его не стало. Прощай, страхование. I won’t cry for you, и не скажу о тебе хороших слов.
В качестве бонуса для тех, кто дочитал до конца - небольшой #спойлер. В следующей серии мы проследим судьбу примерно 63 млрд страховых взносов, узнаём, как знание гражданского кодекса приносит деньги и успех, и зачем читать мелкий шрифт в правилах страхования. А ещё - вспомним считалку про «Десять негритят отправились обедать,
Один поперхнулся, их осталось девять».
#загадкажакофреско
Как звали последнего из «негритят» на рынке страхования гражданской ответственности застройщиков?
Как звали последнего из «негритят» на рынке страхования гражданской ответственности застройщиков?
Final Results
5%
Интерполистраст
40%
Респект
2%
Советская
27%
Проминстрах
25%
Я Александр Артамонов, мы защищаем дольщиков от катастрофических непреднамеренных событий
#эскроу #дольщики #страхование
Продолжаем сагу о страховании гражданской ответственности застройщиков по ДДУ. Начало - здесь и здесь. А сейчас - пора перейти к цифрам. Погнали.
💰Объём страховых премий, собранных за период с 2014 по 2018 год, составил около 65 млрд рублей. Напомню, с 25 декабря 2018 года страхование ответственности ДДУ было отмечено, и страховые компании перестали получать взносы. Помимо страхования застройщиками ответственности по ДДУ в разделе «страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору» Банк России учитывает ещё всякую мелочь - типа страхования ответственности туристических операторов и тому подобное. Но эта величина исчезающие мала - около 3% от общего объёма сборов, можем смело ею пренебречь. На 3 крупнейшие компании (ранее неизвестные рынку) - #Респект, #Ринко и #Проминстрах пришёлся 61% сборов, а на #топ10 - 87% или 56.9 млрд рублей. На них далее и сосредоточимся.
💰Объём страховых выплат, которые получили «обманутые дольщики» за период с 2014 года по 2019 год включительно, составил 5.4 млрд рублей, или 8.2% от суммы страховых премий. А у #топ10 страховщиков - 2.9 млрд рублей или 5.2%. Это абсолютный (анти) рекорд среди всех видов страхования. Меньше не платил никто и никогда. На этом фоне даже продажа бабушкам полисов инвестиционного страхования жизни и антиковидных страховок выглядит как респектабельный бизнес.
💰27 июня 2019 года вступил в силу закон, который обязал страховые компании передать остаток страховых премий «Фонду дольщиков», вместе со всем портфелем ответственности. Объём переданных средств, по данным консолидированной отчётности Фонда за 2019 год, составил 2.7 млрд рублей. При этом ожидаемые убытки по переданному портфелю ответственности оцениваются в диапазоне от 43 до 140 млрд рублей. Как тебе такое, Илон Маск?
‼️Давайте теперь воспользуемся навыками вычитания. 56.9 - 5.2 - 2.7 = 49 млрд рублей, которые растворились в водовороте страховой системы.
❓А может быть все дело в профессиональной оценке рисков, «лучшей экспертизе застройщиков в стране», «ежедневном и всестороннем контролем за девелоперами», как нам рассказывал генеральный директор СК «Респект» Александр Артамонов со страниц @vedomosti 22 ноября 2018 года? Не совсем. Александр, к сожалению, забыл упомянуть про три «секретных ингредиента», определивших феноменальный успех бизнес-модели. Вот они:
1️⃣ Финансовая дисциплина. В том смысле, что собранные средства нужно регулярно обналичивать под видом вознаграждения посредникам и расходов на ведение дела и выводить в офшоры, маскируя выплаты под «перестраховочные премии».
2️⃣ Управление рисками. То-есть минимизация страховых выплат гражданам. Регистрация страхового случая должна быть максимально затруднена. А если это вдруг произошло - должны быть основания для отказа в выплате страхового возмещения. Здесь на помощь приходит знание 962 и 963 статей Гражданского Кодекса. Ну и #мелкийшрифт в правилах страхования.
3️⃣ Ответственность. Она, как известно, начинается с признания своих ошибок. Если вдруг защитные редуты пали и пришла пора выплатить обманутым дольщикам страховое возмещение, то нужно признать ошибку. И обанкротить страховую компанию. Архив документов при этом желательно потерять.
Завтра пройдёмся с цифрами по каждому из этих “strategic pillars”. На сегодня редакция устала.
А пока - #загадкажакафреско. Что общего у делегатов XVII съезда ВКП(б) 1934 года и у #топ10 страхования гражданской ответственности застройщиков по договорам долевого участия в строительстве? Ответ - вечером.
Stay tuned! 🤘
Продолжаем сагу о страховании гражданской ответственности застройщиков по ДДУ. Начало - здесь и здесь. А сейчас - пора перейти к цифрам. Погнали.
💰Объём страховых премий, собранных за период с 2014 по 2018 год, составил около 65 млрд рублей. Напомню, с 25 декабря 2018 года страхование ответственности ДДУ было отмечено, и страховые компании перестали получать взносы. Помимо страхования застройщиками ответственности по ДДУ в разделе «страхование гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору» Банк России учитывает ещё всякую мелочь - типа страхования ответственности туристических операторов и тому подобное. Но эта величина исчезающие мала - около 3% от общего объёма сборов, можем смело ею пренебречь. На 3 крупнейшие компании (ранее неизвестные рынку) - #Респект, #Ринко и #Проминстрах пришёлся 61% сборов, а на #топ10 - 87% или 56.9 млрд рублей. На них далее и сосредоточимся.
💰Объём страховых выплат, которые получили «обманутые дольщики» за период с 2014 года по 2019 год включительно, составил 5.4 млрд рублей, или 8.2% от суммы страховых премий. А у #топ10 страховщиков - 2.9 млрд рублей или 5.2%. Это абсолютный (анти) рекорд среди всех видов страхования. Меньше не платил никто и никогда. На этом фоне даже продажа бабушкам полисов инвестиционного страхования жизни и антиковидных страховок выглядит как респектабельный бизнес.
💰27 июня 2019 года вступил в силу закон, который обязал страховые компании передать остаток страховых премий «Фонду дольщиков», вместе со всем портфелем ответственности. Объём переданных средств, по данным консолидированной отчётности Фонда за 2019 год, составил 2.7 млрд рублей. При этом ожидаемые убытки по переданному портфелю ответственности оцениваются в диапазоне от 43 до 140 млрд рублей. Как тебе такое, Илон Маск?
‼️Давайте теперь воспользуемся навыками вычитания. 56.9 - 5.2 - 2.7 = 49 млрд рублей, которые растворились в водовороте страховой системы.
❓А может быть все дело в профессиональной оценке рисков, «лучшей экспертизе застройщиков в стране», «ежедневном и всестороннем контролем за девелоперами», как нам рассказывал генеральный директор СК «Респект» Александр Артамонов со страниц @vedomosti 22 ноября 2018 года? Не совсем. Александр, к сожалению, забыл упомянуть про три «секретных ингредиента», определивших феноменальный успех бизнес-модели. Вот они:
1️⃣ Финансовая дисциплина. В том смысле, что собранные средства нужно регулярно обналичивать под видом вознаграждения посредникам и расходов на ведение дела и выводить в офшоры, маскируя выплаты под «перестраховочные премии».
2️⃣ Управление рисками. То-есть минимизация страховых выплат гражданам. Регистрация страхового случая должна быть максимально затруднена. А если это вдруг произошло - должны быть основания для отказа в выплате страхового возмещения. Здесь на помощь приходит знание 962 и 963 статей Гражданского Кодекса. Ну и #мелкийшрифт в правилах страхования.
3️⃣ Ответственность. Она, как известно, начинается с признания своих ошибок. Если вдруг защитные редуты пали и пришла пора выплатить обманутым дольщикам страховое возмещение, то нужно признать ошибку. И обанкротить страховую компанию. Архив документов при этом желательно потерять.
Завтра пройдёмся с цифрами по каждому из этих “strategic pillars”. На сегодня редакция устала.
А пока - #загадкажакафреско. Что общего у делегатов XVII съезда ВКП(б) 1934 года и у #топ10 страхования гражданской ответственности застройщиков по договорам долевого участия в строительстве? Ответ - вечером.
Stay tuned! 🤘
Telegram
Шумпетер не одобрит
#эскроу #дольщики
В повестку, к сожалению, возвращается вопрос о поэтапном раскрытии счетов эскроу. Из тенденциозного вступления, вероятно, очевидно, что я лично отношусь к этой идее резко отрицательно. Попробую на цифрах и фактах объяснить - почему.
‼️Разнообразия…
В повестку, к сожалению, возвращается вопрос о поэтапном раскрытии счетов эскроу. Из тенденциозного вступления, вероятно, очевидно, что я лично отношусь к этой идее резко отрицательно. Попробую на цифрах и фактах объяснить - почему.
‼️Разнообразия…
Что вы предпочтёте получить при банкротстве застройщика?
Final Results
79%
100% средств со счета эскроу в банке;
6%
Неиспользованный остаток ₽ со счета с поэтапным раскрытием и страховое возмещение от СК «Респект»;
15%
Я Александр Артамонов, мы защищаем дольщиков от катастрофических непреднамеренных событий.
#загадкажакафреско #страхование
🏭 XVII съезд Всесоюзной коммунистической партии (большевиков) проходил в Москве с 26 января по 10 февраля 1934 и получил название «Съезд победителей». На съезде был утверждён второй пятилетний план развития народного хозяйства СССР на период с 1933 по 1937 годы. Из 139 членов и кандидатов в члены ЦК партии в течение последующих пяти лет были расстреляны и репрессированы 97 человек, 5 покончили жизнь самоубийством, ещё 1 был убит. Коэффициент «выбытия», таким образом, составил 74%.
💰Из #топ10 компаний на рынке страхования гражданской ответственности застройщиков за период с 1 января 2014 по 27 июня 2019 года были отозваны лицензии у 5 компаний, на них пришлось 54% от общего объёма собранных страховых премий. Ещё 2 компании Банк России принудительно исключил из соответствующего перечня страховщиков, на них пришлось ещё 16% от общего объёма сборов. Итого выбыло 70% компаний и примерно столько же в деньгах.
‼️В общем если будете выбирать - заболеть бубонной чумой, геморрагической лихорадкой Эбола, или доверить свои деньги страховщику гражданской ответственности по ДДУ - берите чуму, не прогадаете. Шансов на успех будет точно больше. А вот записываться в кандидаты и участвовать в съезде ВКП(б) все же не стоит.
🏭 XVII съезд Всесоюзной коммунистической партии (большевиков) проходил в Москве с 26 января по 10 февраля 1934 и получил название «Съезд победителей». На съезде был утверждён второй пятилетний план развития народного хозяйства СССР на период с 1933 по 1937 годы. Из 139 членов и кандидатов в члены ЦК партии в течение последующих пяти лет были расстреляны и репрессированы 97 человек, 5 покончили жизнь самоубийством, ещё 1 был убит. Коэффициент «выбытия», таким образом, составил 74%.
💰Из #топ10 компаний на рынке страхования гражданской ответственности застройщиков за период с 1 января 2014 по 27 июня 2019 года были отозваны лицензии у 5 компаний, на них пришлось 54% от общего объёма собранных страховых премий. Ещё 2 компании Банк России принудительно исключил из соответствующего перечня страховщиков, на них пришлось ещё 16% от общего объёма сборов. Итого выбыло 70% компаний и примерно столько же в деньгах.
‼️В общем если будете выбирать - заболеть бубонной чумой, геморрагической лихорадкой Эбола, или доверить свои деньги страховщику гражданской ответственности по ДДУ - берите чуму, не прогадаете. Шансов на успех будет точно больше. А вот записываться в кандидаты и участвовать в съезде ВКП(б) все же не стоит.
#проипотеку #цифры
Слова про «финансовые обязательства на горизонте 10–15 лет» и «огромный процентный риск», которые примет на себя бюджет, прозвучали как-то «вскользь».
Давайте исправим эту досадную недоработку, и посмотрим с цифрами в руках - сколько будет стоить гипотетический сценарий продления действующей «льготной ипотеки» в неизменном виде до 2024 года включительно. Погнали.
📄 Сначала скучная #матчасть. На сегодня действует четыре федеральные программы льготной ипотеки. А ещё - накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих, система налоговых вычетов при покупке жилья, неопределённое количество льготных программ в регионах, программа по расселению аварийного жилья, обязательства перед «обманутыми дольщиками» и система «социального найма» с суммой накопленных обязательств в районе 4.5-5 трлн рублей. Но про все это как нибудь отдельный #лонгрид, а сегодня - про четыре федеральные программы льготной ипотеки. Ниже их перечень и основные параметры (если скучно и хочется читать выводы - пропускайте следующие 4 абзаца):
1️⃣ «Семейная ипотека» (Постановление Правительства РФ от 30 декабря 2017 года N1609) предусматривает выдачу кредитов на покупку строящегося жилья по ставке не выше 6% годовых, в период до 31 декабря 2022 года (есть отдельные исключения, но для целей расчётов ими можно смело пренебречь). Участники программы - семьи, в которых в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился «второй или последующий ребёнок». В соответствии с условиями программы кредиторам за счёт бюджета возмещаются недополученные доходы - разница между «ключевой ставкой плюс 4%» и ставкой 6%. За 2020 год по программе было выдано 78.8 тыс кредитов на 215 млрд рублей, а за весь срок действия - 129.4 тыс кредитов на сумму 344 млрд рублей;
2️⃣ «Дальневосточная ипотека» (Постановление Правительства РФ от 7 декабря 2019 года N1711) предусматривает выдачу кредитов на покупку строящегося жилья на территории Дальневосточного федерального округа по ставке не выше 2% годовых, в период до 31 декабря 2024 года (есть отдельные исключения, ими тоже можно пренебречь). Участники программы - граждане до 35 лет (не проверял, но думаю что за прошлый год «средний» покупатель жилья на дальнем востоке резко помолодел 😂). Возмещение кредиторам из бюджета - разница между «ключевой ставкой плюс 4%» и ставкой 2%. Первые кредиты подпрограмме были выданы уже в 2020 году, всего за год получилось 15.1 тыс кредитов на 54 млрд рублей;
3️⃣ «Сельская ипотека». Нет, это не покупка племенного стада в рассрочку, это ещё одна программа льготного кредитования приобретения жилья, утверждённая Постановлением Правительства РФ от 30 ноября 2019 г. N1567. Можно брать получить кредит по ставке не выше 3% на покупку строящегося жилья на «сельских территориях» (растяжимое в целом понятие) в домах не выше 5 этажей. Срок программы не ограничен, кажется. Возмещение кредиторам за счёт бюджета - в размере ключевой ставки. За 2020 год по программе было выдано 38.1 тыс кредитов на 74 млрд рублей;
4️⃣ «Ипотека на новостройки» по ставке 6.5%» (Постановление Правительства РФ от 23 апреля 2020 г. N566). Срок программы - до 1 июля 2021 года. Возмещение кредиторам из бюджета - разница между «ключевой ставкой плюс 3%» и ставкой 6.5%. За 2020 год по программе было выдано 353.8 тыс кредитов на 1 028 млрд рублей.
А теперь наконец посмотрим, что получится, если описанный выше «аттракцион невиданной щедрости» продолжит работать в неизменном виде до 2024 года. Продолжение - в следующем сообщении.
Слова про «финансовые обязательства на горизонте 10–15 лет» и «огромный процентный риск», которые примет на себя бюджет, прозвучали как-то «вскользь».
Давайте исправим эту досадную недоработку, и посмотрим с цифрами в руках - сколько будет стоить гипотетический сценарий продления действующей «льготной ипотеки» в неизменном виде до 2024 года включительно. Погнали.
📄 Сначала скучная #матчасть. На сегодня действует четыре федеральные программы льготной ипотеки. А ещё - накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих, система налоговых вычетов при покупке жилья, неопределённое количество льготных программ в регионах, программа по расселению аварийного жилья, обязательства перед «обманутыми дольщиками» и система «социального найма» с суммой накопленных обязательств в районе 4.5-5 трлн рублей. Но про все это как нибудь отдельный #лонгрид, а сегодня - про четыре федеральные программы льготной ипотеки. Ниже их перечень и основные параметры (если скучно и хочется читать выводы - пропускайте следующие 4 абзаца):
1️⃣ «Семейная ипотека» (Постановление Правительства РФ от 30 декабря 2017 года N1609) предусматривает выдачу кредитов на покупку строящегося жилья по ставке не выше 6% годовых, в период до 31 декабря 2022 года (есть отдельные исключения, но для целей расчётов ими можно смело пренебречь). Участники программы - семьи, в которых в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился «второй или последующий ребёнок». В соответствии с условиями программы кредиторам за счёт бюджета возмещаются недополученные доходы - разница между «ключевой ставкой плюс 4%» и ставкой 6%. За 2020 год по программе было выдано 78.8 тыс кредитов на 215 млрд рублей, а за весь срок действия - 129.4 тыс кредитов на сумму 344 млрд рублей;
2️⃣ «Дальневосточная ипотека» (Постановление Правительства РФ от 7 декабря 2019 года N1711) предусматривает выдачу кредитов на покупку строящегося жилья на территории Дальневосточного федерального округа по ставке не выше 2% годовых, в период до 31 декабря 2024 года (есть отдельные исключения, ими тоже можно пренебречь). Участники программы - граждане до 35 лет (не проверял, но думаю что за прошлый год «средний» покупатель жилья на дальнем востоке резко помолодел 😂). Возмещение кредиторам из бюджета - разница между «ключевой ставкой плюс 4%» и ставкой 2%. Первые кредиты подпрограмме были выданы уже в 2020 году, всего за год получилось 15.1 тыс кредитов на 54 млрд рублей;
3️⃣ «Сельская ипотека». Нет, это не покупка племенного стада в рассрочку, это ещё одна программа льготного кредитования приобретения жилья, утверждённая Постановлением Правительства РФ от 30 ноября 2019 г. N1567. Можно брать получить кредит по ставке не выше 3% на покупку строящегося жилья на «сельских территориях» (растяжимое в целом понятие) в домах не выше 5 этажей. Срок программы не ограничен, кажется. Возмещение кредиторам за счёт бюджета - в размере ключевой ставки. За 2020 год по программе было выдано 38.1 тыс кредитов на 74 млрд рублей;
4️⃣ «Ипотека на новостройки» по ставке 6.5%» (Постановление Правительства РФ от 23 апреля 2020 г. N566). Срок программы - до 1 июля 2021 года. Возмещение кредиторам из бюджета - разница между «ключевой ставкой плюс 3%» и ставкой 6.5%. За 2020 год по программе было выдано 353.8 тыс кредитов на 1 028 млрд рублей.
А теперь наконец посмотрим, что получится, если описанный выше «аттракцион невиданной щедрости» продолжит работать в неизменном виде до 2024 года. Продолжение - в следующем сообщении.
Ведомости
Слишком льготная ипотека сдерживает запуск новых проектов застройщиками
При продлении льготной ипотеки придется выбирать между стимулированием предложения и социальной поддержкой населения
#проипотеку #цифры
Продолжение. Начало - здесь.
Оценка расходов по льготным программам охватывает горизонт 15-20 лет и, к сожалению, сильно зависит от качества допущений, правило «garbage in - garbage out» никто ещё не отменял. В песне «про башню», кстати, @shnurovik это правило немного перефразировал, и получилось даже лучше и понятнее, но теперь так писать нельзя 🤷♂️
1️⃣ Параметры денежно-кредитной политики. Предполагать, что Банк России всю жизнь будет держать ключевую ставку на уровне 4.25% - не самое разумное допущение. Исходим из возвращения с 2022 года к нейтральной политике, с учётом цели по инфляции 4% и реальных процентных ставок в районе 2.5% получается ключевая ставка в районе 6.5%.
2️⃣ Средний срок кредитования и темпы досрочного погашения кредитов. Средний срок ипотечных кредитов на первичном рынке в последние годы рос - с 16 лет на начало 2018 года до 19 лет в декабре 2020 года. При этом фактический срок погашения ипотечного кредита за счёт досрочного погашения сильно меньше - около 7 лет. Для бюджета это хорошо - при досрочном погашении задолженность амортизируется быстрее и расходы на выплату субсидии становятся меньше. Но вот в чем фокус - льготные ставки уменьшают стимулы для досрочного погашения? Если по-простому - в чем смысл досрочно гасить кредит по ставке 2%, если можно положить деньги на депозит и заработать больше? А по мере роста ключевой и уровня рыночных процентных ставок (а это обязательно произойдёт) таких стимулов станет еще меньше. В качестве базового сценария мы бы закладывали в расчеты контрактные сроки кредитов - те самые 19 лет.
3️⃣ На горизонте в 20-25 лет в экономике редко бывает сплошная «тишь-гладь-благодать». Разумно предусмотреть в расчетах на горизонте 7-10 лет кризис, скажем по модели 2014 года - с резким ростом ставок и плавным снижением на протяжении 3-4 лет.
4️⃣ Объём выдачи кредитов - разумно взять за базу 2018 год, скорректированный с учётом роста цен на недвижимост, и сопутствующего ему увеличения среднего размера кредита. За 2019-2020 год рост цен составил около 21%, средний размер кредита увеличился на 31% (снижение ставок позволяет дополнительно увеличить сумму доступного кредита). На горизонте до 2024 года темпы роста скорее будут выше инфляции на 1-2%.
‼️ А теперь - можно воспользоваться детищем Билла Гейтса - программным комплексом Microsoft Excel. В следующей серии :)
Продолжение. Начало - здесь.
Оценка расходов по льготным программам охватывает горизонт 15-20 лет и, к сожалению, сильно зависит от качества допущений, правило «garbage in - garbage out» никто ещё не отменял. В песне «про башню», кстати, @shnurovik это правило немного перефразировал, и получилось даже лучше и понятнее, но теперь так писать нельзя 🤷♂️
1️⃣ Параметры денежно-кредитной политики. Предполагать, что Банк России всю жизнь будет держать ключевую ставку на уровне 4.25% - не самое разумное допущение. Исходим из возвращения с 2022 года к нейтральной политике, с учётом цели по инфляции 4% и реальных процентных ставок в районе 2.5% получается ключевая ставка в районе 6.5%.
2️⃣ Средний срок кредитования и темпы досрочного погашения кредитов. Средний срок ипотечных кредитов на первичном рынке в последние годы рос - с 16 лет на начало 2018 года до 19 лет в декабре 2020 года. При этом фактический срок погашения ипотечного кредита за счёт досрочного погашения сильно меньше - около 7 лет. Для бюджета это хорошо - при досрочном погашении задолженность амортизируется быстрее и расходы на выплату субсидии становятся меньше. Но вот в чем фокус - льготные ставки уменьшают стимулы для досрочного погашения? Если по-простому - в чем смысл досрочно гасить кредит по ставке 2%, если можно положить деньги на депозит и заработать больше? А по мере роста ключевой и уровня рыночных процентных ставок (а это обязательно произойдёт) таких стимулов станет еще меньше. В качестве базового сценария мы бы закладывали в расчеты контрактные сроки кредитов - те самые 19 лет.
3️⃣ На горизонте в 20-25 лет в экономике редко бывает сплошная «тишь-гладь-благодать». Разумно предусмотреть в расчетах на горизонте 7-10 лет кризис, скажем по модели 2014 года - с резким ростом ставок и плавным снижением на протяжении 3-4 лет.
4️⃣ Объём выдачи кредитов - разумно взять за базу 2018 год, скорректированный с учётом роста цен на недвижимост, и сопутствующего ему увеличения среднего размера кредита. За 2019-2020 год рост цен составил около 21%, средний размер кредита увеличился на 31% (снижение ставок позволяет дополнительно увеличить сумму доступного кредита). На горизонте до 2024 года темпы роста скорее будут выше инфляции на 1-2%.
‼️ А теперь - можно воспользоваться детищем Билла Гейтса - программным комплексом Microsoft Excel. В следующей серии :)
Telegram
Шумпетер не одобрит
#проипотеку #цифры
Слова про «финансовые обязательства на горизонте 10–15 лет» и «огромный процентный риск», которые примет на себя бюджет, прозвучали как-то «вскользь».
Давайте исправим эту досадную недоработку, и посмотрим с цифрами в руках - сколько…
Слова про «финансовые обязательства на горизонте 10–15 лет» и «огромный процентный риск», которые примет на себя бюджет, прозвучали как-то «вскользь».
Давайте исправим эту досадную недоработку, и посмотрим с цифрами в руках - сколько…