#прожилье #пф #цифры #банкроссии
Банк России сегодня опубликовал свежую статистику по проектному финансированию жилищного строительства. Из интересного:
1️⃣ Объём кредитных линий, открытых застройщикам, вырос за 2020 год в 3 раза - с 0.9 до 2.7 трлн рублей. Это уже заметная величина - 2.6% от консолидированных активов банковской системы на конец 2020 года, а по итогам 2021 года, вероятно, этот показатель достигнет 4.5-5%. Думаем что это самый быстрорастущий сегмент банковского кредитования на перспективу 2-3 года. Писали и говорили об этом много раз, но кашу маслом не испортишь. Реформа долевого финансирования - это win-win решение для всех участников рынка жилищного строительства - потребителей, застройщиков, банков, государства.
2️⃣ Около 40% от объема кредитных линий - 1.1 из 2.7 трлн рублей - приходится на долю банка ДОМ.РФ. Решение о создании уполномоченного банка в сфере жилищного строительства, принятое в конце 2018 года, показало себя как исключительно верное и своевременное - это позволило застройщикам плавно перейти на новые рельсы, без революций и потрясений. Проектное финансирование - сложный продукт, но банковская система не стоит на месте. На сегодня 7 банков имеют портфель проектов свыше 1 млн метров, думаем что в течение 2 ближайших лет сформируется пул 10-12 банков, всерьёз и надолго работающих на этом рынке. С одной стороны - немного, а с другой - попробуйте без подсказки назвать больше 20 действующих банков?
3️⃣ Остаток средств на эскроу счетах составил 1.2 трлн рублей, превысив остаток ссудной задолженности (1 трлн рублей) по открытым кредитным линиям. Это не самая характерная ситуация для проектов жилищного строительства. На бытовом языке - жильё продаётся быстрее, чем строится. Думаем что это один индикаторов «перегрева» первичного рынка, на фоне мягкой кредитно-денежной политики и программ субсидирования ипотечного кредитования.
4️⃣ Уровень ставок по кредитам оказался ниже наших самых смелых прогнозов, которые делались в середине 2019 года - от 1.64% в СКФО (скорее выглядит как статистическая аномалия) до 4.37% в ЦФО. В среднем по больнице получается около 3.9%. Это результат целого ряда факторов - мягкая кредитно-денежная политика, конкуренция банков и, конечно, высокие темпы продаж у застройщиков (см пункт выше).
5️⃣ Концентрация лимитов проектного финансирования хотя и снижается, но оптически выглядит высокой. Если год назад на две столичные агломерации (Москва, МО, СПб, ЛО) приходился 71% от общего объёма лимитов, то сегодня - 66%. Фокус, однако, в том, что в столицах проекты зачастую рассчитаны на 7-10 лет вперёд, и состоят из 4-5 очередей, а лимиты порой открываются сразу на все будущие очереди, в том числе те, по которым ещё нет разрешительной документации. В регионах это скорее исключение, чем правило. Если посмотреть на долю жилья (с разрешением на строительство и проектной декларацией), строящегося по новой модели, то такой разницы нет - 46% в столичных агломерациях и 51% в целом по РФ. Думаем что истина где-то посередине.
6️⃣ Самое интересное, как всегда, происходит за границами двух столичных агломераций. Любопытно оказалось сравнить долю субъектов и федеральных округов в объёме строящегося жилья и в общей сумме кредитных договоров. Некоторые цифры интуитивно понятны, а вот некоторые - не очень. В двух словах написать не получится, про это будет отдельный #лонгрид.
Банк России сегодня опубликовал свежую статистику по проектному финансированию жилищного строительства. Из интересного:
1️⃣ Объём кредитных линий, открытых застройщикам, вырос за 2020 год в 3 раза - с 0.9 до 2.7 трлн рублей. Это уже заметная величина - 2.6% от консолидированных активов банковской системы на конец 2020 года, а по итогам 2021 года, вероятно, этот показатель достигнет 4.5-5%. Думаем что это самый быстрорастущий сегмент банковского кредитования на перспективу 2-3 года. Писали и говорили об этом много раз, но кашу маслом не испортишь. Реформа долевого финансирования - это win-win решение для всех участников рынка жилищного строительства - потребителей, застройщиков, банков, государства.
2️⃣ Около 40% от объема кредитных линий - 1.1 из 2.7 трлн рублей - приходится на долю банка ДОМ.РФ. Решение о создании уполномоченного банка в сфере жилищного строительства, принятое в конце 2018 года, показало себя как исключительно верное и своевременное - это позволило застройщикам плавно перейти на новые рельсы, без революций и потрясений. Проектное финансирование - сложный продукт, но банковская система не стоит на месте. На сегодня 7 банков имеют портфель проектов свыше 1 млн метров, думаем что в течение 2 ближайших лет сформируется пул 10-12 банков, всерьёз и надолго работающих на этом рынке. С одной стороны - немного, а с другой - попробуйте без подсказки назвать больше 20 действующих банков?
3️⃣ Остаток средств на эскроу счетах составил 1.2 трлн рублей, превысив остаток ссудной задолженности (1 трлн рублей) по открытым кредитным линиям. Это не самая характерная ситуация для проектов жилищного строительства. На бытовом языке - жильё продаётся быстрее, чем строится. Думаем что это один индикаторов «перегрева» первичного рынка, на фоне мягкой кредитно-денежной политики и программ субсидирования ипотечного кредитования.
4️⃣ Уровень ставок по кредитам оказался ниже наших самых смелых прогнозов, которые делались в середине 2019 года - от 1.64% в СКФО (скорее выглядит как статистическая аномалия) до 4.37% в ЦФО. В среднем по больнице получается около 3.9%. Это результат целого ряда факторов - мягкая кредитно-денежная политика, конкуренция банков и, конечно, высокие темпы продаж у застройщиков (см пункт выше).
5️⃣ Концентрация лимитов проектного финансирования хотя и снижается, но оптически выглядит высокой. Если год назад на две столичные агломерации (Москва, МО, СПб, ЛО) приходился 71% от общего объёма лимитов, то сегодня - 66%. Фокус, однако, в том, что в столицах проекты зачастую рассчитаны на 7-10 лет вперёд, и состоят из 4-5 очередей, а лимиты порой открываются сразу на все будущие очереди, в том числе те, по которым ещё нет разрешительной документации. В регионах это скорее исключение, чем правило. Если посмотреть на долю жилья (с разрешением на строительство и проектной декларацией), строящегося по новой модели, то такой разницы нет - 46% в столичных агломерациях и 51% в целом по РФ. Думаем что истина где-то посередине.
6️⃣ Самое интересное, как всегда, происходит за границами двух столичных агломераций. Любопытно оказалось сравнить долю субъектов и федеральных округов в объёме строящегося жилья и в общей сумме кредитных договоров. Некоторые цифры интуитивно понятны, а вот некоторые - не очень. В двух словах написать не получится, про это будет отдельный #лонгрид.
#прожилье #пф #цифры #банкроссии
Как договаривались - анализ региональной статистики Банка России по проектному финансированию.
Но сначала - матчасть. Если скучно или хочется перейти сразу к выводам - можно смело пропустить следующие четыре абзаца.
1️⃣ Последовательность действий при реализации проекта обычно выглядит так: приобретение прав на земельный участок, проектирование, получение разрешения на строительство, подготовка проектной декларации и получение заключения о соответствии. После получения ЗоС можно заключать договоры долевого участия. Если такой цели нет (строительство жилья Фондом реновации в Москве, ведомственное строительство жилья, прочие проекты без дольщиков), то проектная декларация не оформляется.
2️⃣ Разрешение на строительство и проектная декларация, как правило, тождественны друг другу. Например: выдано разрешение на строительство трёх домов - на эти же три дома и будет оформлена декларация. А вот периметр «проекта» может отличаться от декларации, обычно в большую сторону. Например проекты комплексной застройки обычно делятся на отдельные «очереди». У каждой из них - отдельное разрешение на строительство и отдельная декларация.
3️⃣ Все декларации по проектам строительства многоквартирного жилья учитываются в информационной системе наш.дом.рф учитываются. А вот разрешения на строительство до появления декларации - вне зоны видимости. И вся статистика по жилью в стадии строительства - это тоже декларации.
4️⃣ Кредитные соглашения обычно заключаются на этапе разработки проектной документации, а получение разрешения на строительство и заключения о соответствии являются отлагательными условиями выдачи кредита. Более того, в случае реализации комплексных проектов, состоящих из нескольких очередей, кредитные линии, как правило, открываются на весь проект.
‼️ Краткий перевод с русского на русский: объём открытых кредитных линий - опережающий индикатор по отношению к объёму жилья в стадии строительства. А теперь, покончив с нудной статистикой, можно перейти наблюдениям, выводам и гипотезам.
👨🏼✈️Сначала раздел #капитаночевидность - для банков привлекательны крупные и маржинальные рынки:
1️⃣ На 16 регионов, с объемом строительства свыше 1 млн метров приходится 63.1% строящегося жилья (здесь и далее - доли без учета Москвы, МО, СПб и ЛО), и 75.6% от общего объёма кредитных линий. Соотношение долей (назовём эту штуку - коэффициент проникновения) получается в районе 1.2. По логике - темпы прироста объемов строящегося жилья в этих регионах должны оказаться выше среднего по РФ, по мере того, как кредитные линии конвертируются в разрешения на строительство, и проектные декларации.
2️⃣ В регионах с объёмом строительства менее 500 тыс метров (41 субъект) коэффициент проникновения составляет 0.6 (на 17.2% строящегося жилья приходится только 10.7% кредитных линий). Прогнозы, соответственно, противоположные.
3️⃣ Уровень цен в субъекте - определяет около 40% вариации коэффициента проникновения. Для примера - средняя цена метра на первичном рынке в регионах со значением коэффициента больше 1 (17 субъектов) - около 69.7 тыс рублей, а в регионах со значением менее 0.5 - в районе 50.5 тыс рублей. Водораздел проходит где-то в районе 60 тыс рублей. Вместе уровень цен и размер рынка определяют около 80% вариации.
4️⃣ Субсидирование ипотеки на долгосрочной ведёт к росту цен и, с лагом в год-полтора, росту предложения. В ДФО «дальневосточная ипотека» в 2020 году обеспечила рост коэффициента проникновения до 2.0 - на 4.2% строящегося жилья приходится 8.4% объёма кредитных линий. Ещё год назад коэффициент проникновения был около 1.5, а на 30.08.2019 (до объявления программы) - около 1.
⁉️ А теперь раздел «Курьёзы статистики»: у граничных Башкортостана и Татарстана коэффициент проникновения различается больше чем в три раза - 0.6 против 2.0 Почему - решительно непонятно. Два крупных рынка - 3.5 млн метров строящегося жилья в Башкирии и 1.9 - в Татарстане, уровень цен - 68.7 на 75.9 тыс рублей за метр обеспечивает достаточную маржинальность, даже в состав Русского царства вошли с разницей всего в пять лет...
Как договаривались - анализ региональной статистики Банка России по проектному финансированию.
Но сначала - матчасть. Если скучно или хочется перейти сразу к выводам - можно смело пропустить следующие четыре абзаца.
1️⃣ Последовательность действий при реализации проекта обычно выглядит так: приобретение прав на земельный участок, проектирование, получение разрешения на строительство, подготовка проектной декларации и получение заключения о соответствии. После получения ЗоС можно заключать договоры долевого участия. Если такой цели нет (строительство жилья Фондом реновации в Москве, ведомственное строительство жилья, прочие проекты без дольщиков), то проектная декларация не оформляется.
2️⃣ Разрешение на строительство и проектная декларация, как правило, тождественны друг другу. Например: выдано разрешение на строительство трёх домов - на эти же три дома и будет оформлена декларация. А вот периметр «проекта» может отличаться от декларации, обычно в большую сторону. Например проекты комплексной застройки обычно делятся на отдельные «очереди». У каждой из них - отдельное разрешение на строительство и отдельная декларация.
3️⃣ Все декларации по проектам строительства многоквартирного жилья учитываются в информационной системе наш.дом.рф учитываются. А вот разрешения на строительство до появления декларации - вне зоны видимости. И вся статистика по жилью в стадии строительства - это тоже декларации.
4️⃣ Кредитные соглашения обычно заключаются на этапе разработки проектной документации, а получение разрешения на строительство и заключения о соответствии являются отлагательными условиями выдачи кредита. Более того, в случае реализации комплексных проектов, состоящих из нескольких очередей, кредитные линии, как правило, открываются на весь проект.
‼️ Краткий перевод с русского на русский: объём открытых кредитных линий - опережающий индикатор по отношению к объёму жилья в стадии строительства. А теперь, покончив с нудной статистикой, можно перейти наблюдениям, выводам и гипотезам.
👨🏼✈️Сначала раздел #капитаночевидность - для банков привлекательны крупные и маржинальные рынки:
1️⃣ На 16 регионов, с объемом строительства свыше 1 млн метров приходится 63.1% строящегося жилья (здесь и далее - доли без учета Москвы, МО, СПб и ЛО), и 75.6% от общего объёма кредитных линий. Соотношение долей (назовём эту штуку - коэффициент проникновения) получается в районе 1.2. По логике - темпы прироста объемов строящегося жилья в этих регионах должны оказаться выше среднего по РФ, по мере того, как кредитные линии конвертируются в разрешения на строительство, и проектные декларации.
2️⃣ В регионах с объёмом строительства менее 500 тыс метров (41 субъект) коэффициент проникновения составляет 0.6 (на 17.2% строящегося жилья приходится только 10.7% кредитных линий). Прогнозы, соответственно, противоположные.
3️⃣ Уровень цен в субъекте - определяет около 40% вариации коэффициента проникновения. Для примера - средняя цена метра на первичном рынке в регионах со значением коэффициента больше 1 (17 субъектов) - около 69.7 тыс рублей, а в регионах со значением менее 0.5 - в районе 50.5 тыс рублей. Водораздел проходит где-то в районе 60 тыс рублей. Вместе уровень цен и размер рынка определяют около 80% вариации.
4️⃣ Субсидирование ипотеки на долгосрочной ведёт к росту цен и, с лагом в год-полтора, росту предложения. В ДФО «дальневосточная ипотека» в 2020 году обеспечила рост коэффициента проникновения до 2.0 - на 4.2% строящегося жилья приходится 8.4% объёма кредитных линий. Ещё год назад коэффициент проникновения был около 1.5, а на 30.08.2019 (до объявления программы) - около 1.
⁉️ А теперь раздел «Курьёзы статистики»: у граничных Башкортостана и Татарстана коэффициент проникновения различается больше чем в три раза - 0.6 против 2.0 Почему - решительно непонятно. Два крупных рынка - 3.5 млн метров строящегося жилья в Башкирии и 1.9 - в Татарстане, уровень цен - 68.7 на 75.9 тыс рублей за метр обеспечивает достаточную маржинальность, даже в состав Русского царства вошли с разницей всего в пять лет...
#прожилье #цифры #банкроссии #пф #эскроу
Продолжаем изучать статистику Банка России по проектному финансированию. Как обычно, вначале «матчасть». Всем, кто знаком с финансированием жилья, или хочет перейти сразу к наблюдениям и выводам - можно пропустить 3 следующих абзаца.
1️⃣ Соотношение темпов финансирования и продаж в среднем по больнице обычно следующее. На старте проекта (первые 4-6 месяцев, пока не покажутся из земли первые этажи) темпы продаж сравнительно низкие, и покрывают около 25-50% объёмов финансирования строительства. По мере роста строительной готовности ситуация выравнивается, и к моменту ввода в эксплуатацию обычно продано уже 65-70% инвентаря.
2️⃣ С учётом маржи (около 17%, в Москве - больше, в регионах - чуть меньше) поступления от продаж к моменту ввода в эксплуатацию покрывают 75-85% бюджета проекта, или, с учетом собственного участия застройщика (10-15%) - около 80-90% от остатка ссудной задолженности.
3️⃣ В стабилизированном портфеле, где в равной степени представлены проекты, находящиеся на разных этапах инвестиционного цикла, покрытие ссудной задолженности остатками на счетах эскроу должно составлять около 70-75%. С учетом того в РФ портфель ещё сравнительно «молодой» (прошло 1.5 года с момента перехода на счета эскроу при среднем сроке строительства дома около 2 лет), покрытие на конец 2020 года должно было бы составлять 60-65% и «дозреть» к середине-концу 2021 года.
‼️ Важно! Описанное выше - это «нормальный» сценарий, в отсутствие шоков спроса или предложения. А как вышло на практике и что это означает - сейчас увидим. Поехали.
1️⃣ Покрытие на конец 2019 года составило 50.3%, в первом квартале 2020 выросло до 62.7%, к концу второго - до 76%. В теории оно должно было стабилизироваться на этом уровне, но в реальности продолжило безостановочный рост - 89.8% в сентябре, через месяц, на момент продления программы субсидирования - 102.1%, а к концу года - 118.7%.
2️⃣ Ещё нагляднее - сравнить, как соотносятся прирост ссудной задолженности и чистые поступления на счета эскроу. Поквартально, например. С июля по сентябрь 2019 года прирост ссудной задолженности составил 92.1 млрд рублей, на счета эскроу за этот же период поступило в 2.5 раза меньше - 37 млрд руб. В первом квартале 2020 года соотношение составило уже 1.1. Во втором и третьем квартале картина меняется - в стройку направлено только 82% от привлечённых средств, а в четвёртом - меньше 50%.
3️⃣ Может быть дело в том, что банки замедлили темпы финансирования застройщиков? Краткосрочный «провал» действительно был - в апреле-мае ежемесячный прирост портфеля ссудной задолженности сократился по отношению к марту в абсолютном выражении на 50-55%. Это прямое следствие «нерабочих дней» и прочих коронавирусных ограничений. В июле этот показатель вернулся на уровень 74 млрд и продолжил рост.
4️⃣ Соотношение прироста портфеля ссудной задолженности (погашений пока было мало, можно использовать это как proxy для новых выдач) и объёма открытых лимитов - хороший индикатор темпов производства строительных работ в жилищном строительстве. Мы бы доверяли ему не меньше, чем цифрам Росстата. В нормальной ситуации это должна быть более-менее постоянная величина, если она резко снижается - что-то пошло не так. В первом квартале 2020 соотношение составило 14.2%, во втором упало до 9.6%, а с третьего - вернулась к двузначным значениям 12.5-15%.
‼️Выводы:
1️⃣ угроза кризиса в жилищном строительстве была ликвидирована в июле-августе 2020 года, а может быть ее и вовсе не было - благодаря мягкой кредитно-денежной политике Банка России;
2️⃣ Если программа «льготной ипотеки задумывалась как «антикризисная», то «мсье, ваша дама уже ушла» в третьем квартале 2020 года.
3️⃣ Хорошо бы видеть по проектному финансированию не только динамику лимитов и ОСЗ, но и выдач и погашений. В идеале - в разрезе по субъектам. А ещё, методом опроса банков - LLCR и пару других метрик. Банк России, ты же можешь, ну пожалуйста!
Продолжаем изучать статистику Банка России по проектному финансированию. Как обычно, вначале «матчасть». Всем, кто знаком с финансированием жилья, или хочет перейти сразу к наблюдениям и выводам - можно пропустить 3 следующих абзаца.
1️⃣ Соотношение темпов финансирования и продаж в среднем по больнице обычно следующее. На старте проекта (первые 4-6 месяцев, пока не покажутся из земли первые этажи) темпы продаж сравнительно низкие, и покрывают около 25-50% объёмов финансирования строительства. По мере роста строительной готовности ситуация выравнивается, и к моменту ввода в эксплуатацию обычно продано уже 65-70% инвентаря.
2️⃣ С учётом маржи (около 17%, в Москве - больше, в регионах - чуть меньше) поступления от продаж к моменту ввода в эксплуатацию покрывают 75-85% бюджета проекта, или, с учетом собственного участия застройщика (10-15%) - около 80-90% от остатка ссудной задолженности.
3️⃣ В стабилизированном портфеле, где в равной степени представлены проекты, находящиеся на разных этапах инвестиционного цикла, покрытие ссудной задолженности остатками на счетах эскроу должно составлять около 70-75%. С учетом того в РФ портфель ещё сравнительно «молодой» (прошло 1.5 года с момента перехода на счета эскроу при среднем сроке строительства дома около 2 лет), покрытие на конец 2020 года должно было бы составлять 60-65% и «дозреть» к середине-концу 2021 года.
‼️ Важно! Описанное выше - это «нормальный» сценарий, в отсутствие шоков спроса или предложения. А как вышло на практике и что это означает - сейчас увидим. Поехали.
1️⃣ Покрытие на конец 2019 года составило 50.3%, в первом квартале 2020 выросло до 62.7%, к концу второго - до 76%. В теории оно должно было стабилизироваться на этом уровне, но в реальности продолжило безостановочный рост - 89.8% в сентябре, через месяц, на момент продления программы субсидирования - 102.1%, а к концу года - 118.7%.
2️⃣ Ещё нагляднее - сравнить, как соотносятся прирост ссудной задолженности и чистые поступления на счета эскроу. Поквартально, например. С июля по сентябрь 2019 года прирост ссудной задолженности составил 92.1 млрд рублей, на счета эскроу за этот же период поступило в 2.5 раза меньше - 37 млрд руб. В первом квартале 2020 года соотношение составило уже 1.1. Во втором и третьем квартале картина меняется - в стройку направлено только 82% от привлечённых средств, а в четвёртом - меньше 50%.
3️⃣ Может быть дело в том, что банки замедлили темпы финансирования застройщиков? Краткосрочный «провал» действительно был - в апреле-мае ежемесячный прирост портфеля ссудной задолженности сократился по отношению к марту в абсолютном выражении на 50-55%. Это прямое следствие «нерабочих дней» и прочих коронавирусных ограничений. В июле этот показатель вернулся на уровень 74 млрд и продолжил рост.
4️⃣ Соотношение прироста портфеля ссудной задолженности (погашений пока было мало, можно использовать это как proxy для новых выдач) и объёма открытых лимитов - хороший индикатор темпов производства строительных работ в жилищном строительстве. Мы бы доверяли ему не меньше, чем цифрам Росстата. В нормальной ситуации это должна быть более-менее постоянная величина, если она резко снижается - что-то пошло не так. В первом квартале 2020 соотношение составило 14.2%, во втором упало до 9.6%, а с третьего - вернулась к двузначным значениям 12.5-15%.
‼️Выводы:
1️⃣ угроза кризиса в жилищном строительстве была ликвидирована в июле-августе 2020 года, а может быть ее и вовсе не было - благодаря мягкой кредитно-денежной политике Банка России;
2️⃣ Если программа «льготной ипотеки задумывалась как «антикризисная», то «мсье, ваша дама уже ушла» в третьем квартале 2020 года.
3️⃣ Хорошо бы видеть по проектному финансированию не только динамику лимитов и ОСЗ, но и выдач и погашений. В идеале - в разрезе по субъектам. А ещё, методом опроса банков - LLCR и пару других метрик. Банк России, ты же можешь, ну пожалуйста!
#пф #эскроу #банкроссии
Вышла статистика Банка России по проектному финансированию жилищного строительства за январь 2021 года. По цифрам за один месяц сложно делать далеко идущие выводы, но бегло проанализировать можно:
1️⃣ Объём кредитных линий, открытых застройщикам, вырос за январь 2021 года на 360.4 млрд рублей или 13.2%. Для сравнения - консолидированные активы банковской системы за этот же период выросли на 1.4%. На начало года объём кредитных линий составлял 2.6% от консолидированных активов банковской системы, на конец января - уже 2.93%. Если обойдётся без очередных «чёрных лебедей», то прошлый прогноз будет выполнен уже к концу третьего квартала, а по итогам года мы увидим 6-6.5%.
2️⃣ Остаток средств на эскроу счетах составил 1.26 трлн рублей - это по-прежнему выше остатка ссудной задолженности 1.11 трлн рублей. Но интересно другое - прирост остатков на счетах в январе составил 67.1 млрд рублей или 66.3% от прироста ОСЗ. Весь прошлый год это соотношение было больше 100%, а в четвёртом квартале - превышало 200%. В совокупности со снижением темпов роста ипотечного кредитования на первичном рынке это важный сигнал и для строительного сектора и для банков. Возможно, следует быть готовыми к тому, что покрытие ОСЗ остатками на счетах эскроу снизится до 80-90% уже к концу года.
3️⃣ Несмотря на снижение уровня покрытия ОСЗ остатками на счетах эскроу на 4.8 процентных пункта - со 118.8 до 114%, средняя (взвешенная по сумме открытых лимитов) ставка тоже снизилась - с 3.9 до 3.75%. Причина простая - на фоне мягкой денежно-кредитной политики уровень базовых ставок по новым лимитам существенно ниже, чем год-полтора назад. Вероятно, в течение 2021 года мы увидим дальнейшее снижение - до 3.25-3.5%, но эффект от замещения «старых» лимитов конечен, и уже в 2022 году средние ставки вырастут до 4.5-5.0%.
4️⃣ Концентрация лимитов проектного финансирования выросла на 0.6 процентного пункта - по состоянию конец месяца на две «столичные» агломерации пришлось 66.6% 👹👹👹. С учётом регионального распределения объёмов строящегося жилья и различий в уровне инвестиционной себестоимости доля столичных агломераций должна постепенно снижаться до 55-60%. Но пока - за январь на всей остальной территории страны было открыто только 27.6% лимитов. Not good.
5️⃣ Темпы прироста ОСЗ пока отстают от темпов открытия новых кредитных линий - средний уровень утилизации сократился с 36.9 до 35.8%. Зато ежемесячный прирост ОСЗ впервые превысил отметку 100 млрд рублей. Средний срок утилизации кредитной линии особо не поменялся - 27 месяцев в январе и 25.5 месяца в четвёртом квартале прошлого года (для более точной оценки нужен нормальный ролл - ОСЗ на начало и конец периода, выдача и погашение за период, но на растущем портфеле сойдёт и так).
Пока так. А когда выйдут цифры за первый квартал, то можно будет повнимательнее посмотреть - что происходит в регионах.
Вышла статистика Банка России по проектному финансированию жилищного строительства за январь 2021 года. По цифрам за один месяц сложно делать далеко идущие выводы, но бегло проанализировать можно:
1️⃣ Объём кредитных линий, открытых застройщикам, вырос за январь 2021 года на 360.4 млрд рублей или 13.2%. Для сравнения - консолидированные активы банковской системы за этот же период выросли на 1.4%. На начало года объём кредитных линий составлял 2.6% от консолидированных активов банковской системы, на конец января - уже 2.93%. Если обойдётся без очередных «чёрных лебедей», то прошлый прогноз будет выполнен уже к концу третьего квартала, а по итогам года мы увидим 6-6.5%.
2️⃣ Остаток средств на эскроу счетах составил 1.26 трлн рублей - это по-прежнему выше остатка ссудной задолженности 1.11 трлн рублей. Но интересно другое - прирост остатков на счетах в январе составил 67.1 млрд рублей или 66.3% от прироста ОСЗ. Весь прошлый год это соотношение было больше 100%, а в четвёртом квартале - превышало 200%. В совокупности со снижением темпов роста ипотечного кредитования на первичном рынке это важный сигнал и для строительного сектора и для банков. Возможно, следует быть готовыми к тому, что покрытие ОСЗ остатками на счетах эскроу снизится до 80-90% уже к концу года.
3️⃣ Несмотря на снижение уровня покрытия ОСЗ остатками на счетах эскроу на 4.8 процентных пункта - со 118.8 до 114%, средняя (взвешенная по сумме открытых лимитов) ставка тоже снизилась - с 3.9 до 3.75%. Причина простая - на фоне мягкой денежно-кредитной политики уровень базовых ставок по новым лимитам существенно ниже, чем год-полтора назад. Вероятно, в течение 2021 года мы увидим дальнейшее снижение - до 3.25-3.5%, но эффект от замещения «старых» лимитов конечен, и уже в 2022 году средние ставки вырастут до 4.5-5.0%.
4️⃣ Концентрация лимитов проектного финансирования выросла на 0.6 процентного пункта - по состоянию конец месяца на две «столичные» агломерации пришлось 66.6% 👹👹👹. С учётом регионального распределения объёмов строящегося жилья и различий в уровне инвестиционной себестоимости доля столичных агломераций должна постепенно снижаться до 55-60%. Но пока - за январь на всей остальной территории страны было открыто только 27.6% лимитов. Not good.
5️⃣ Темпы прироста ОСЗ пока отстают от темпов открытия новых кредитных линий - средний уровень утилизации сократился с 36.9 до 35.8%. Зато ежемесячный прирост ОСЗ впервые превысил отметку 100 млрд рублей. Средний срок утилизации кредитной линии особо не поменялся - 27 месяцев в январе и 25.5 месяца в четвёртом квартале прошлого года (для более точной оценки нужен нормальный ролл - ОСЗ на начало и конец периода, выдача и погашение за период, но на растущем портфеле сойдёт и так).
Пока так. А когда выйдут цифры за первый квартал, то можно будет повнимательнее посмотреть - что происходит в регионах.
cbr.ru
Информация о проектном финансировании: заключении кредитных договоров с застройщиками, использующими счета эскроу для расчетов…
#проипотеку #банкроссии #цифры
В конце февраля вышла статистика Банка России по рынку ипотечного кредитования за январь 2021 года. Давайте попробуем спокойно разобрать цифры и понять - что от нас скрывают эти странные значки индо-арабского происхождения.
‼️ Первое, что бросается в глаза - количество ипотечных кредитов на первичном рынке растёт медленнее, чем на вторичном. Прирост к январю 2020 года составил 15.9 и 24.6% соответственно. Темпы роста первичного рынка, к слову, ниже, чем у вторичного уже три месяца подряд - с ноября 2020 года. Причин может быть две:
1️⃣ ажиотажный спрос на первичном рынке во второй половине 2020 года, вызванный неопределённостью в отношении продления программы субсидирования ипотеки на новостройки. Прирост количества сделок в июле-октябре (к аналогичному месяцу прошлого года) составлял от 81.9 до 99.4%, а в январе сократился в 6.2 раза - до 15.9%.
2️⃣ переток спроса на вторичный рынок, вызванный опережающим ростом цен на новостройки по сравнению с вторичным рынком жилья (по данным Росстата - 12.0 и 9.5% соответсвенно за 2020 год). Косвенно это подтверждается изменением структуры выдаваемых кредитов. В январе 2020 года доля ипотечных кредитов, выданных на покупку строящегося жилья, составила 28.6%, в мае-августе выросла до 33.1 - 34.9%, а к январю 2021 года снова снизилась до 27.1%.
🤷♂️ А вот прямых подтверждений у этой гипотезы нет - с 2018 года публикация статистики регистрации прав на недвижимость носит не самый регулярный характер.
‼️ Второе наблюдение. Средняя процентная ставка на первичном рынке с января 2020 по январь 2021 года сократилась на 2.13 процентных пункта - с 7.99 до до 5.86%. На вторичном рынке за тот же самый период ставки снизились на 1.26 процентных пункта, с 9.23 до 7.97%. При этом:
1️⃣ снижение ставок на вторичном рынке происходило за счёт «мягкой» денежно-кредитной политики Банка России и прочих «ништяков», снижающих издержки банков, например, «электронных» закладных или ипотечных облигаций дом.рф. Указанные выше факторы в равной степени влияли и на ставки первичного рынка. Единственный фактор, определяющий разницу в динамике ставок - рост проникновения программ субсидирования ставок на первичном рынке.
2️⃣ из пункта 1 выше следует, что около 60% от совокупного снижения ставок на первичном рынке, или 1.26 из 2.13 процентного пункта, обусловлено смягчением ДКП и перечисленными выше «ништяками». Другими словами, без программы субсидирования «новостроек под 6.5%» ипотечные ставки на первичном рынке составили бы около 6.73%. А снижение ставок за счёт программы субсидирования, получается, составило около 0.87 процентного пункта, или 40% от совокупного снижения.
‼️ Третье наблюдение. Количество кредитов на вторичном рынке в 2020 году выросло на 32.2%, на первичном - на 42.4%. На первый взгляд, разница скромная. Но нас интересуют кредиты, выданные на цели приобретения жилья, и для чистоты эксперимента нужно исключить из расчётов рефинансирование (в 2019 году - 6.9, в 2020 - 13.7%). Точных данных нет, но рефинансирование на этапе строительства - скорее исключение из правил. Если отнести все рефинансирование к вторичному рынку, то его темпы роста в 2020 году оказываются существенно ниже - 17.8 вместо 32.2%. А теперь - фокус!
⁉️ Получается, что снижение ставки на 1.26 процентного пункта обеспечило рост количества сделок на 17.8%, а дополнительное снижение ставок на первичном рынке на 0.87 процентных пункта добавило к этому росту ещё 24.6%. Какая-то странная пропорция, нет? В следующей заметке попробуем разобраться, как это возможно, и при чем здесь субституты и теория рационального выбора.
В конце февраля вышла статистика Банка России по рынку ипотечного кредитования за январь 2021 года. Давайте попробуем спокойно разобрать цифры и понять - что от нас скрывают эти странные значки индо-арабского происхождения.
‼️ Первое, что бросается в глаза - количество ипотечных кредитов на первичном рынке растёт медленнее, чем на вторичном. Прирост к январю 2020 года составил 15.9 и 24.6% соответственно. Темпы роста первичного рынка, к слову, ниже, чем у вторичного уже три месяца подряд - с ноября 2020 года. Причин может быть две:
1️⃣ ажиотажный спрос на первичном рынке во второй половине 2020 года, вызванный неопределённостью в отношении продления программы субсидирования ипотеки на новостройки. Прирост количества сделок в июле-октябре (к аналогичному месяцу прошлого года) составлял от 81.9 до 99.4%, а в январе сократился в 6.2 раза - до 15.9%.
2️⃣ переток спроса на вторичный рынок, вызванный опережающим ростом цен на новостройки по сравнению с вторичным рынком жилья (по данным Росстата - 12.0 и 9.5% соответсвенно за 2020 год). Косвенно это подтверждается изменением структуры выдаваемых кредитов. В январе 2020 года доля ипотечных кредитов, выданных на покупку строящегося жилья, составила 28.6%, в мае-августе выросла до 33.1 - 34.9%, а к январю 2021 года снова снизилась до 27.1%.
🤷♂️ А вот прямых подтверждений у этой гипотезы нет - с 2018 года публикация статистики регистрации прав на недвижимость носит не самый регулярный характер.
‼️ Второе наблюдение. Средняя процентная ставка на первичном рынке с января 2020 по январь 2021 года сократилась на 2.13 процентных пункта - с 7.99 до до 5.86%. На вторичном рынке за тот же самый период ставки снизились на 1.26 процентных пункта, с 9.23 до 7.97%. При этом:
1️⃣ снижение ставок на вторичном рынке происходило за счёт «мягкой» денежно-кредитной политики Банка России и прочих «ништяков», снижающих издержки банков, например, «электронных» закладных или ипотечных облигаций дом.рф. Указанные выше факторы в равной степени влияли и на ставки первичного рынка. Единственный фактор, определяющий разницу в динамике ставок - рост проникновения программ субсидирования ставок на первичном рынке.
2️⃣ из пункта 1 выше следует, что около 60% от совокупного снижения ставок на первичном рынке, или 1.26 из 2.13 процентного пункта, обусловлено смягчением ДКП и перечисленными выше «ништяками». Другими словами, без программы субсидирования «новостроек под 6.5%» ипотечные ставки на первичном рынке составили бы около 6.73%. А снижение ставок за счёт программы субсидирования, получается, составило около 0.87 процентного пункта, или 40% от совокупного снижения.
‼️ Третье наблюдение. Количество кредитов на вторичном рынке в 2020 году выросло на 32.2%, на первичном - на 42.4%. На первый взгляд, разница скромная. Но нас интересуют кредиты, выданные на цели приобретения жилья, и для чистоты эксперимента нужно исключить из расчётов рефинансирование (в 2019 году - 6.9, в 2020 - 13.7%). Точных данных нет, но рефинансирование на этапе строительства - скорее исключение из правил. Если отнести все рефинансирование к вторичному рынку, то его темпы роста в 2020 году оказываются существенно ниже - 17.8 вместо 32.2%. А теперь - фокус!
⁉️ Получается, что снижение ставки на 1.26 процентного пункта обеспечило рост количества сделок на 17.8%, а дополнительное снижение ставок на первичном рынке на 0.87 процентных пункта добавило к этому росту ещё 24.6%. Какая-то странная пропорция, нет? В следующей заметке попробуем разобраться, как это возможно, и при чем здесь субституты и теория рационального выбора.
www.cbr.ru
Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования | Банк России
#проипотеку #банкроссии
Сегодня в интервью газете Известия Председатель Банка России Э.С. Набиуллина предложила продлить после 1 июля 2021 года программу льготной ипотеки в 24 субъектах Российской Федерации. Пройти мимо такой новости решительно невозможно, поэтому предлагаем взять взять в руки калькулятор и немедленно разобрать этот кейс на запчасти . В хорошем, разумеется, смысле этого слова.
1️⃣ Вопрос первый. Каким будет охват программы, если предложения регулятора будут реализованы? На 24 субъекта, в которых предложено продлить льготную программу, приходится:
👨👩👦 29.5% населения Российской Федерации и 26.8% городского населения.
🏗 18.2% строящегося жилья и 20% жилья, строящегося и использованием счетов эскроу и проектного финансирования;
📄 18.4% договоров участия в долевом строительстве, заключённых в 2020 году;
💵 22.6% ипотечных кредитов, выданных на цели покупки строящегося жилья в 2020 году;
В общем, если в 2020 году программа льготной ипотеки охватывала 73% рынка, то в предложенном сценарии охват сократится в 3.5 раза - примерно до 20%. А совокупный охват рынка льготными программами (с учётом «семейной», «дальневосточной» и «сельской» ипотеки) составит около 35-40% (в 2020 году было около 87%).
2️⃣ Вопрос второй. Что отличает отобранные Банком России субъекты от других регионов России? Каковы логика и аргументы Банка России?
Здесь уже чуть сложнее, но зато интереснее. Для начала, исключим из анализа регионы «дальневосточной» ипотекой и столичные агломерации (сложно представить их кандидатами на продление программы). Картина получается такая:
‼️ Непохоже, что в 24 регионах, предложенных для продления льготной ипотеки, сектор жилищного строительства пережил 2020 год хуже, чем в остальных 50 субъектах:
📄 Количество заключённых ДДУ выросло на 5.3%, в остальных регионах - снизилось на 1.6%;
💵 Количество ипотечных кредитов, выданных на первичном рынке, выросло на 45.8% (в остальных регионах - на 50.8%), а проникновение ипотеки по итогам года уверенно превысило 90%;
🏗 Объем строящегося жилья с января 2020 по январь 2021 года сократился на 12.1%, в остальных регионах - на 10.2%.
🤷♂️ В общем, беглый анализ не выявил ни одного фактора, который говорил бы о том, что в выбранных субъектах «спрос на недвижимость еще не восстановился» или указывал на то, что «в таких регионах как антикризисную меру льготную ипотеку можно было бы продлить» (в кавычках - цитаты из первоисточника). Более того, большинство индикаторов указывают что потребность в «антикризисной» программе в целом была исчерпана к концу 3 квартала 2020 года.
🏗 Также не удалось обнаружить «предложения на первичном рынке жилья в таких регионах выше, чем в среднем по России»: площадь строящегося жилья на 1 городского жителя в отобранных субъектах на конец января составляла 0.57 кв. метра - на 20.6% меньше, чем в остальных регионах.
⁉️ Разгадка ребуса, возможно, кроется в словах «уровень потенциального предложения». Предложения, которого сегодня нет, но могло бы появится, при дополнительном стимулировании спроса за счёт льготной ипотеки и, как следствие - росте цен.
💰По состоянию на 4 квартал 2020 года средневзвешенная (по количеству ДДУ) цена на первичном рынке в субъектах, отобранных Банком России, составляла около 55 тысяч, в остальных регионах - 60.5 тысяч рублей за квадратный метр. Опережающий рост цены на 10-15% - необходимое условие для более интенсивного запуска новых проектов.
⁉️ Думается, что это единственное рациональное объяснение. Хорошо бы ещё сделать программу долгосрочной и предусмотреть условия ее «автоматического», а не «административного» прекращения, чтобы застройщики могли планировать свой инвестиционный цикл. А покупателям в отобранных субъектах стоит приготовится к продолжению ралли на первичном рынке жилья 📈
Сегодня в интервью газете Известия Председатель Банка России Э.С. Набиуллина предложила продлить после 1 июля 2021 года программу льготной ипотеки в 24 субъектах Российской Федерации. Пройти мимо такой новости решительно невозможно, поэтому предлагаем взять взять в руки калькулятор и немедленно разобрать этот кейс на запчасти . В хорошем, разумеется, смысле этого слова.
1️⃣ Вопрос первый. Каким будет охват программы, если предложения регулятора будут реализованы? На 24 субъекта, в которых предложено продлить льготную программу, приходится:
👨👩👦 29.5% населения Российской Федерации и 26.8% городского населения.
🏗 18.2% строящегося жилья и 20% жилья, строящегося и использованием счетов эскроу и проектного финансирования;
📄 18.4% договоров участия в долевом строительстве, заключённых в 2020 году;
💵 22.6% ипотечных кредитов, выданных на цели покупки строящегося жилья в 2020 году;
В общем, если в 2020 году программа льготной ипотеки охватывала 73% рынка, то в предложенном сценарии охват сократится в 3.5 раза - примерно до 20%. А совокупный охват рынка льготными программами (с учётом «семейной», «дальневосточной» и «сельской» ипотеки) составит около 35-40% (в 2020 году было около 87%).
2️⃣ Вопрос второй. Что отличает отобранные Банком России субъекты от других регионов России? Каковы логика и аргументы Банка России?
Здесь уже чуть сложнее, но зато интереснее. Для начала, исключим из анализа регионы «дальневосточной» ипотекой и столичные агломерации (сложно представить их кандидатами на продление программы). Картина получается такая:
‼️ Непохоже, что в 24 регионах, предложенных для продления льготной ипотеки, сектор жилищного строительства пережил 2020 год хуже, чем в остальных 50 субъектах:
📄 Количество заключённых ДДУ выросло на 5.3%, в остальных регионах - снизилось на 1.6%;
💵 Количество ипотечных кредитов, выданных на первичном рынке, выросло на 45.8% (в остальных регионах - на 50.8%), а проникновение ипотеки по итогам года уверенно превысило 90%;
🏗 Объем строящегося жилья с января 2020 по январь 2021 года сократился на 12.1%, в остальных регионах - на 10.2%.
🤷♂️ В общем, беглый анализ не выявил ни одного фактора, который говорил бы о том, что в выбранных субъектах «спрос на недвижимость еще не восстановился» или указывал на то, что «в таких регионах как антикризисную меру льготную ипотеку можно было бы продлить» (в кавычках - цитаты из первоисточника). Более того, большинство индикаторов указывают что потребность в «антикризисной» программе в целом была исчерпана к концу 3 квартала 2020 года.
🏗 Также не удалось обнаружить «предложения на первичном рынке жилья в таких регионах выше, чем в среднем по России»: площадь строящегося жилья на 1 городского жителя в отобранных субъектах на конец января составляла 0.57 кв. метра - на 20.6% меньше, чем в остальных регионах.
⁉️ Разгадка ребуса, возможно, кроется в словах «уровень потенциального предложения». Предложения, которого сегодня нет, но могло бы появится, при дополнительном стимулировании спроса за счёт льготной ипотеки и, как следствие - росте цен.
💰По состоянию на 4 квартал 2020 года средневзвешенная (по количеству ДДУ) цена на первичном рынке в субъектах, отобранных Банком России, составляла около 55 тысяч, в остальных регионах - 60.5 тысяч рублей за квадратный метр. Опережающий рост цены на 10-15% - необходимое условие для более интенсивного запуска новых проектов.
⁉️ Думается, что это единственное рациональное объяснение. Хорошо бы ещё сделать программу долгосрочной и предусмотреть условия ее «автоматического», а не «административного» прекращения, чтобы застройщики могли планировать свой инвестиционный цикл. А покупателям в отобранных субъектах стоит приготовится к продолжению ралли на первичном рынке жилья 📈
Известия
Глава ЦБ назвала регионы с потенциалом продления льготной ипотеки
В 24 российских регионах льготную ипотеку как антикризисную меру можно было бы продлить, сказала в интервью «Известиям» глава Центробанка Эльвира Набиуллина. В этих субъектах спрос на недвижимость еще не восстановился, поэтому негативного эффекта от меры…
#проипотеку #банкроссии
18 декабря 2020 года в ходе пресс-конференции по итогам заседания совета директоров Банка России Э.С. Набиуллина, отвечая на вопрос корреспондента газеты «Известия», тактично сообщила о готовности Банка России к дискуссии о включении «цен на недвижимость, аренду» в состав индекса потребительских цен. Нельзя сказать, что тогда это прошло совсем незамеченным, но какой-то серьёзной реакции не вызвало. На наш вкус - зря.
⁉️В преддверии очередного заседания совета директоров Банка России, который завтра будет принимать решение по ключевой ставке, мы предлагаем посмотреть - как реализация описанного выше гипотетического (пока?) сценария сказалась бы на процентных ставках для экономики. Погнали!
💵 Совокупные потребительские расходы населения в 2020 году по предварительным оценкам Росстата составили около 47.4 трлн рублей, а инфляция - 4.91%.
🏗 С расходами на приобретение жилья (для чистоты эксперимента будем учитывать только первичный рынок) чуть сложнее. Официальная статистика видит только договоры участия в долевом строительстве, заключённые с напрямую с застройщиками. Сделки, которые совершаются по уступке прав требования или после ввода дома в эксплуатацию - вне поля зрения. Впрочем, пара несложных математических действий позволяет получить близкую к реальности оценку - за год люди потратили на покупку жилья на первичном рынке около 3.2 трлн рублей.
🧮 С ценами на жилье тоже все не очень прозрачно. Росстат показывает рост цен с декабря 2019 по декабрь 2020 года в размере 12%. А вот если взять за основу данные системы наш.дом.рф, то среднегодовой рост цен в 2020 году составит уже 22%. Думается, что истина где-то посередине.
📈Из всего этого получается, что доля расходов на приобретение недвижимости в обновлённом индексе составил бы около 6.2%, а вклад в инфляцию (и рост равновесных процентных ставок в экономике) - от 0.44 до 1.06 процентного пункта.
‼️To make a long story short - если вдруг завтра или в ближайшие пару заседаний Банк России примет решение об увеличении ключевой ставки, то мы, кажется, знаем кому адресовать слова благодарности. И это не регулятор, не производители макаронных изделий или куриного яйца, не журналист газеты «Известия» и даже не производители арматуры...
18 декабря 2020 года в ходе пресс-конференции по итогам заседания совета директоров Банка России Э.С. Набиуллина, отвечая на вопрос корреспондента газеты «Известия», тактично сообщила о готовности Банка России к дискуссии о включении «цен на недвижимость, аренду» в состав индекса потребительских цен. Нельзя сказать, что тогда это прошло совсем незамеченным, но какой-то серьёзной реакции не вызвало. На наш вкус - зря.
⁉️В преддверии очередного заседания совета директоров Банка России, который завтра будет принимать решение по ключевой ставке, мы предлагаем посмотреть - как реализация описанного выше гипотетического (пока?) сценария сказалась бы на процентных ставках для экономики. Погнали!
💵 Совокупные потребительские расходы населения в 2020 году по предварительным оценкам Росстата составили около 47.4 трлн рублей, а инфляция - 4.91%.
🏗 С расходами на приобретение жилья (для чистоты эксперимента будем учитывать только первичный рынок) чуть сложнее. Официальная статистика видит только договоры участия в долевом строительстве, заключённые с напрямую с застройщиками. Сделки, которые совершаются по уступке прав требования или после ввода дома в эксплуатацию - вне поля зрения. Впрочем, пара несложных математических действий позволяет получить близкую к реальности оценку - за год люди потратили на покупку жилья на первичном рынке около 3.2 трлн рублей.
🧮 С ценами на жилье тоже все не очень прозрачно. Росстат показывает рост цен с декабря 2019 по декабрь 2020 года в размере 12%. А вот если взять за основу данные системы наш.дом.рф, то среднегодовой рост цен в 2020 году составит уже 22%. Думается, что истина где-то посередине.
📈Из всего этого получается, что доля расходов на приобретение недвижимости в обновлённом индексе составил бы около 6.2%, а вклад в инфляцию (и рост равновесных процентных ставок в экономике) - от 0.44 до 1.06 процентного пункта.
‼️To make a long story short - если вдруг завтра или в ближайшие пару заседаний Банк России примет решение об увеличении ключевой ставки, то мы, кажется, знаем кому адресовать слова благодарности. И это не регулятор, не производители макаронных изделий или куриного яйца, не журналист газеты «Известия» и даже не производители арматуры...
#проипотеку #банкроссии
Сегодняшнее заявление Э.С. Набиуллиной по итогам заседания совета директоров, на котором ожидаемо было принято решение о повышении ключевой ставки, заняло 11 минут 10 секунд и состояло из 1165 слов - включая предлоги, союзы, частицы, местоимения и другие «малые формы» русского языка. Из 1165 слов 173 были отведены на вступление и заключение, а оставшиеся 992 слова - посвящены «факторам, которые легли в основу принятого решения».
🧮 На долю жилищного сектора пришлось 191 слово или 19.3% от содержательной части стенограммы - в 3.4 раза больше, чем доля строительства в структуре ВВП. Внешнеэкономическая конъюнктура и экспорт получили в 2 раза меньше внимания (95 слов), а рост цен на продукты питания и прочая гречка с макаронами - в 2.2 раза меньше (86 слов).
🏗 Льготным программам кредитования было посвящено 62% из «строительной» части выступления, ещё 22% - ускоренным темпам восстановления спроса на жилье, оставшиеся 16% - дефициту рабочей силы.
‼️«На денежно-кредитные условия значимое влияние оказывают льготные программы кредитования, реализуемые Правительством ... настаиваем, что какие-либо программы постоянного действия могут носить только ограниченный и адресный характер. В противном случае за них заплатит не только бюджет, но и большая часть экономики, которая столкнется с более высоким уровнем процентных ставок» - заявил сегодня регулятор.
‼️Самоцитирование при внимательном рассмотрении, конечно же, следует отнести к списку смертельных грехов, но удержаться сложно. Ведь в нашей скромной редакции водятся не только холодные андроиды, оснащённые искусственным интеллектом, но и старые добрые гуманоиды. Вот что мы писали по этому же поводу чуть больше месяца назад:
‼️«Создается крупный сегмент кредитования, не зависящий от параметров денежно-кредитной политики, а значит для других секторов ставки будут пропорционально выше. И когда, допустим, @olegderipaska будет критиковать уровень ставок для промышленности - в этом будет и «заслуга» субсидированной ипотеки».
Имеющий уши да услышит 🤘
Сегодняшнее заявление Э.С. Набиуллиной по итогам заседания совета директоров, на котором ожидаемо было принято решение о повышении ключевой ставки, заняло 11 минут 10 секунд и состояло из 1165 слов - включая предлоги, союзы, частицы, местоимения и другие «малые формы» русского языка. Из 1165 слов 173 были отведены на вступление и заключение, а оставшиеся 992 слова - посвящены «факторам, которые легли в основу принятого решения».
🧮 На долю жилищного сектора пришлось 191 слово или 19.3% от содержательной части стенограммы - в 3.4 раза больше, чем доля строительства в структуре ВВП. Внешнеэкономическая конъюнктура и экспорт получили в 2 раза меньше внимания (95 слов), а рост цен на продукты питания и прочая гречка с макаронами - в 2.2 раза меньше (86 слов).
🏗 Льготным программам кредитования было посвящено 62% из «строительной» части выступления, ещё 22% - ускоренным темпам восстановления спроса на жилье, оставшиеся 16% - дефициту рабочей силы.
‼️«На денежно-кредитные условия значимое влияние оказывают льготные программы кредитования, реализуемые Правительством ... настаиваем, что какие-либо программы постоянного действия могут носить только ограниченный и адресный характер. В противном случае за них заплатит не только бюджет, но и большая часть экономики, которая столкнется с более высоким уровнем процентных ставок» - заявил сегодня регулятор.
‼️Самоцитирование при внимательном рассмотрении, конечно же, следует отнести к списку смертельных грехов, но удержаться сложно. Ведь в нашей скромной редакции водятся не только холодные андроиды, оснащённые искусственным интеллектом, но и старые добрые гуманоиды. Вот что мы писали по этому же поводу чуть больше месяца назад:
‼️«Создается крупный сегмент кредитования, не зависящий от параметров денежно-кредитной политики, а значит для других секторов ставки будут пропорционально выше. И когда, допустим, @olegderipaska будет критиковать уровень ставок для промышленности - в этом будет и «заслуга» субсидированной ипотеки».
Имеющий уши да услышит 🤘
cbr.ru
Заявление Председателя Банка России Эльвиры Набиуллиной по итогам заседания Совета директоров 19 марта 2021 года | Банк России
#проипотеку #банкроссии #февраль
Извлечь пользу из статистики Банка России по рынку ипотечного жилищного кредитования за февраль поначалу казалось непросто. Не писать же, в самом деле, про «рекордный объём выдачи»... Но наша оптимистичная редакция не унывала. И вот результат:
📈 Количество кредитов, выданных на цели приобретения жилья (без учета рефинансирования) в феврале 2021 года выросло на 33.1% к аналогичному периоду прошлого года. Нарастающим итогом с начала года - на 28.5%.
📈 Первичный рынок растёт медленнее, чем вторичный - 26.3 и 36.3% соответственно по итогам февраля. Впервые такая картина картина проявилась в ноябре прошлого года. Есть пара мыслей на этот счёт, но в стройную теорию они ещё не оформились, просто возьмём на заметку.
🧮 Февраль, кстати, это последний месяц, когда имеет смысл смотреть на динамику к 2020 году. Дальше, если помните, начались «русские горки» - коронавирус, субсидирование и все такое. Поэтому со следующего месяца в качестве базового периода для сравнения начнём использовать 2019 год.
📈Средний размер кредита на первичном продолжает уверенно расти - 19.1% к февралю 2020 года (на вторичном рынке рост 11.1%) и 10.2% с начала года (вторичный рынок - 2.0%). Интересно, это в большей степени обусловлено изменением региональной структуры выдаваемых кредитов, условий кредитования (рост LTV) или ростом цен на жилье? Сделаем на неделе отдельное исследование.
‼️А вот теперь - самая важная часть ипотечной статистики. Средний размер ежемесячного ипотечного платежа на первичном рынке «прибавил» за месяц ещё одну тысячу рублей и составил 26 тысяч 534 рубля или 51.8% от средней номинальной заработной платы (скользящая средняя за 12 мес). Этот импровизированный показатель «платёж/доход» вернулся практически на уровень первого квартала 2020 года. Снижение процентных ставок, рост номинальных зарплат и сроков кредитования оказались плотностью «съеденными» ростом цен на жилье.
⁉️А что из это из этого следует для первичного рынка ипотеки, мы расскажем в следующем сообщении.
Stay tuned! 🤘
Извлечь пользу из статистики Банка России по рынку ипотечного жилищного кредитования за февраль поначалу казалось непросто. Не писать же, в самом деле, про «рекордный объём выдачи»... Но наша оптимистичная редакция не унывала. И вот результат:
📈 Количество кредитов, выданных на цели приобретения жилья (без учета рефинансирования) в феврале 2021 года выросло на 33.1% к аналогичному периоду прошлого года. Нарастающим итогом с начала года - на 28.5%.
📈 Первичный рынок растёт медленнее, чем вторичный - 26.3 и 36.3% соответственно по итогам февраля. Впервые такая картина картина проявилась в ноябре прошлого года. Есть пара мыслей на этот счёт, но в стройную теорию они ещё не оформились, просто возьмём на заметку.
🧮 Февраль, кстати, это последний месяц, когда имеет смысл смотреть на динамику к 2020 году. Дальше, если помните, начались «русские горки» - коронавирус, субсидирование и все такое. Поэтому со следующего месяца в качестве базового периода для сравнения начнём использовать 2019 год.
📈Средний размер кредита на первичном продолжает уверенно расти - 19.1% к февралю 2020 года (на вторичном рынке рост 11.1%) и 10.2% с начала года (вторичный рынок - 2.0%). Интересно, это в большей степени обусловлено изменением региональной структуры выдаваемых кредитов, условий кредитования (рост LTV) или ростом цен на жилье? Сделаем на неделе отдельное исследование.
‼️А вот теперь - самая важная часть ипотечной статистики. Средний размер ежемесячного ипотечного платежа на первичном рынке «прибавил» за месяц ещё одну тысячу рублей и составил 26 тысяч 534 рубля или 51.8% от средней номинальной заработной платы (скользящая средняя за 12 мес). Этот импровизированный показатель «платёж/доход» вернулся практически на уровень первого квартала 2020 года. Снижение процентных ставок, рост номинальных зарплат и сроков кредитования оказались плотностью «съеденными» ростом цен на жилье.
⁉️А что из это из этого следует для первичного рынка ипотеки, мы расскажем в следующем сообщении.
Stay tuned! 🤘
#проипотеку #банкроссии #февраль
Продолжаем разбирать статистику Банка России по ипотечному кредитованию за февраль 2021 года. Начало - здесь.
‼️ Даже при сохранении текущего уровня ставок и цен на строящееся жилье количество ипотечных кредитов, выданных по итогам года, сократится до 397 тысяч штук - минус 18% к прошлому году.
⁉️Звучит странно, правда? Вроде бы все нормально, в январе-феврале имеем рост на 21.8%, какое-такое вдруг падение по итогам года? Для объяснения, наверное, можно воспользоваться аналогией из животного мира - если отрубить курице голову (не повторяйте этот опыт у себя дома!), то она некоторое время продолжает рефлекторно бегать и размахивать крыльями. А потом все же успокаивается и, выражаясь экономическим языком, приходит в «равновесное состояние». Примерно то же самое происходит сейчас с рекордами выдачи ипотеки на первичном рынке.
‼️Соотношение среднего размера ипотечного платежа и средней заработной платы, которое во втором квартале прошлого года резко снизилось на фоне снижения ключевой ставки и запуска льготной программы, на сегодняшний день почти вернулось к своим исходным значениям.
‼️Основная причина - опережающий рост цен на недвижимость, связанный с этим рост среднего размера кредита и, о чудо, ежемесячного платежа. На цифрах это выглядит так: в 2019 году соотношение платеж/заработная плата составляло 54.4%, во 2 квартале 2020 года - сократилось на 11.5 процентных пунктов, до 42.9%, но к февралю 2021 - выросло до 51.8%, «отыграв» 77% от своего первоначального снижения.
‼️Описанный выше прогноз, впрочем, имеет один существенный недостаток - в реальной жизни цены растут, зарплаты и условия кредитования меняются, да и процентные ставки не стоят на месте. Поэтому мы попробуем изобразить чуть более реалистичный сценарий и посмотреть - куда он нас приведёт. Завтра расскажем, что из этого получилось.
Stay tuned! 🤘
Продолжаем разбирать статистику Банка России по ипотечному кредитованию за февраль 2021 года. Начало - здесь.
‼️ Даже при сохранении текущего уровня ставок и цен на строящееся жилье количество ипотечных кредитов, выданных по итогам года, сократится до 397 тысяч штук - минус 18% к прошлому году.
⁉️Звучит странно, правда? Вроде бы все нормально, в январе-феврале имеем рост на 21.8%, какое-такое вдруг падение по итогам года? Для объяснения, наверное, можно воспользоваться аналогией из животного мира - если отрубить курице голову (не повторяйте этот опыт у себя дома!), то она некоторое время продолжает рефлекторно бегать и размахивать крыльями. А потом все же успокаивается и, выражаясь экономическим языком, приходит в «равновесное состояние». Примерно то же самое происходит сейчас с рекордами выдачи ипотеки на первичном рынке.
‼️Соотношение среднего размера ипотечного платежа и средней заработной платы, которое во втором квартале прошлого года резко снизилось на фоне снижения ключевой ставки и запуска льготной программы, на сегодняшний день почти вернулось к своим исходным значениям.
‼️Основная причина - опережающий рост цен на недвижимость, связанный с этим рост среднего размера кредита и, о чудо, ежемесячного платежа. На цифрах это выглядит так: в 2019 году соотношение платеж/заработная плата составляло 54.4%, во 2 квартале 2020 года - сократилось на 11.5 процентных пунктов, до 42.9%, но к февралю 2021 - выросло до 51.8%, «отыграв» 77% от своего первоначального снижения.
‼️Описанный выше прогноз, впрочем, имеет один существенный недостаток - в реальной жизни цены растут, зарплаты и условия кредитования меняются, да и процентные ставки не стоят на месте. Поэтому мы попробуем изобразить чуть более реалистичный сценарий и посмотреть - куда он нас приведёт. Завтра расскажем, что из этого получилось.
Stay tuned! 🤘
#пф #эскроу #банкроссии #февраль
На днях вышла статистика Банка России по проектному финансированию жилищного строительства за февраль 2021 года. Сейчас набор ключевых фактов, а через пару дней - сделаем нормальный анализ:
📈Объём кредитных линий, открытых застройщикам, вырос за февраль 2021 года на 191.0 млрд рублей или на 6.2%. Прирост с начала года ещё более впечатляющий - 551.4 млрд или 20.2%.
🧮Концентрация лимитов проектного финансирования за месяц снизилась на 0.8 процентного пункта - по состоянию конец месяца на две «столичные» агломерации пришлось 65.8% от общего объёма.
🧮На начало года объём кредитных линий составлял 2.6% от консолидированных активов банковской системы, на 1 марта - уже 3.11%. К концу года мы по-прежнему ожидаем увидеть 6-6.5%.
📈Портфель ссудной задолженности на 1 марта составил 1.2 трлн рублей. За месяц он вырос на 157.0 млрд рублей, а с начала года - на 224.1 млрд или 18.8%. Проектное финансирование - самый быстрорастущий и всех крупных сегментов кредитования. Для сравнения: портфель кредитов корпоративным клиентам с начала года вырос на 3.8%, а ипотечный портфель - на 5.2%.
🧮Средний уровень утилизации кредитных лимитов на 1 марта составил 36.6% - плюс 0.7 процентного пункта за период.
📈 Остаток средств на эскроу счетах составил 1.42 трлн рублей - плюс 157.0 млрд рублей за месяц и 224.1 млрд - с начала года. Объём средств на счетах по-прежнему выше остатка ссудной задолженности - покрытие ОСЗ остатками на счетах эскроу на 1 марта составило 118.3%.
Stay tuned! 🤘
На днях вышла статистика Банка России по проектному финансированию жилищного строительства за февраль 2021 года. Сейчас набор ключевых фактов, а через пару дней - сделаем нормальный анализ:
📈Объём кредитных линий, открытых застройщикам, вырос за февраль 2021 года на 191.0 млрд рублей или на 6.2%. Прирост с начала года ещё более впечатляющий - 551.4 млрд или 20.2%.
🧮Концентрация лимитов проектного финансирования за месяц снизилась на 0.8 процентного пункта - по состоянию конец месяца на две «столичные» агломерации пришлось 65.8% от общего объёма.
🧮На начало года объём кредитных линий составлял 2.6% от консолидированных активов банковской системы, на 1 марта - уже 3.11%. К концу года мы по-прежнему ожидаем увидеть 6-6.5%.
📈Портфель ссудной задолженности на 1 марта составил 1.2 трлн рублей. За месяц он вырос на 157.0 млрд рублей, а с начала года - на 224.1 млрд или 18.8%. Проектное финансирование - самый быстрорастущий и всех крупных сегментов кредитования. Для сравнения: портфель кредитов корпоративным клиентам с начала года вырос на 3.8%, а ипотечный портфель - на 5.2%.
🧮Средний уровень утилизации кредитных лимитов на 1 марта составил 36.6% - плюс 0.7 процентного пункта за период.
📈 Остаток средств на эскроу счетах составил 1.42 трлн рублей - плюс 157.0 млрд рублей за месяц и 224.1 млрд - с начала года. Объём средств на счетах по-прежнему выше остатка ссудной задолженности - покрытие ОСЗ остатками на счетах эскроу на 1 марта составило 118.3%.
Stay tuned! 🤘
#прожилье #пф #банкроссии #февраль
Сегодня предлагаем ненадолго отвлечься от демографии и изучить проникновение проектного финансирования в разрезе субъектов РФ. Для чистоты эксперимента исключили из нашего анализа Московскую агломерацию - это другая вселенная, на неё нужно смотреть отдельно. На всей остальной территории РФ объём кредитных линий, открытых банками застройщикам, и объём строящегося жилья должны быть, в теории, более-менее пропорциональны. А вот как обстоит на самом деле - сейчас и узнаём.
🧮 #матчасть у этого упражнения несложная: делим долю субъекта РФ в объёме кредитных лимитов на долю в объёме строящегося жилья - и получаем коэффициент проникновения проектного финансирования. Если он в районе 100% - значит доля финансирования, которая приходится на регион, соразмерна объёму строительства. Если сильно больше, то это индикатор интенсивного запуска новых проектов в регионе. А если сильно меньше - not good. Начнём по обыкновению с плохих новостей, продолжим чем-нибудь нейтральным, а закончим - духоподъёмным.
‼️Проникновение проектного финансирования в регионах с объёмом строящегося жилья менее 500 тыс метров - почти в 2 раза ниже чем в среднем по России. На 40 субъектов, в которых строится 13.0% жилья (здесь и далее все цифры без учета Москвы и Московской области), приходится только 7.3% от общей суммы кредитных линий, открытых застройщиками. С начала года эта цифра выросла на 0.5 процентных пункта, но до паритета ещё далеко. Проникновение проектного финансирования на 1 марта - всего 56.4%.
‼️В остальной части РФ - без сюрпризов. В Ленинградской агломерации и городах с объёмом строительства свыше 1 млн метров в среднем по больнице все хорошо - проникновение проектного финансирования в марта составило 108.9%. А вот внутри картина менее однородная - от 8% в Рязанской области (восьми, Карл!!!) до 212% в Красноярском крае. Сделаем пожалуй на эту тему отдельную заметку.
‼️ Регионы с объёмом строительства от 500 тыс до 1 млн метров - середина на половину. Хуже чем на крупных рынках, но лучше чем в небольших субъектах. Среднее проникновение проектного финансирования - 70%. Разброс тоже немаленький.
‼️Ожидаемо хорошо обстоит дело с проектным финансированием в ДФО, в среднем по округу проникновение - 197%. Приморский край - абсолютный чемпион РФ с показателем 296%. Как говорится, привет «дальневосточной» ипотеке.
Сегодня предлагаем ненадолго отвлечься от демографии и изучить проникновение проектного финансирования в разрезе субъектов РФ. Для чистоты эксперимента исключили из нашего анализа Московскую агломерацию - это другая вселенная, на неё нужно смотреть отдельно. На всей остальной территории РФ объём кредитных линий, открытых банками застройщикам, и объём строящегося жилья должны быть, в теории, более-менее пропорциональны. А вот как обстоит на самом деле - сейчас и узнаём.
🧮 #матчасть у этого упражнения несложная: делим долю субъекта РФ в объёме кредитных лимитов на долю в объёме строящегося жилья - и получаем коэффициент проникновения проектного финансирования. Если он в районе 100% - значит доля финансирования, которая приходится на регион, соразмерна объёму строительства. Если сильно больше, то это индикатор интенсивного запуска новых проектов в регионе. А если сильно меньше - not good. Начнём по обыкновению с плохих новостей, продолжим чем-нибудь нейтральным, а закончим - духоподъёмным.
‼️Проникновение проектного финансирования в регионах с объёмом строящегося жилья менее 500 тыс метров - почти в 2 раза ниже чем в среднем по России. На 40 субъектов, в которых строится 13.0% жилья (здесь и далее все цифры без учета Москвы и Московской области), приходится только 7.3% от общей суммы кредитных линий, открытых застройщиками. С начала года эта цифра выросла на 0.5 процентных пункта, но до паритета ещё далеко. Проникновение проектного финансирования на 1 марта - всего 56.4%.
‼️В остальной части РФ - без сюрпризов. В Ленинградской агломерации и городах с объёмом строительства свыше 1 млн метров в среднем по больнице все хорошо - проникновение проектного финансирования в марта составило 108.9%. А вот внутри картина менее однородная - от 8% в Рязанской области (восьми, Карл!!!) до 212% в Красноярском крае. Сделаем пожалуй на эту тему отдельную заметку.
‼️ Регионы с объёмом строительства от 500 тыс до 1 млн метров - середина на половину. Хуже чем на крупных рынках, но лучше чем в небольших субъектах. Среднее проникновение проектного финансирования - 70%. Разброс тоже немаленький.
‼️Ожидаемо хорошо обстоит дело с проектным финансированием в ДФО, в среднем по округу проникновение - 197%. Приморский край - абсолютный чемпион РФ с показателем 296%. Как говорится, привет «дальневосточной» ипотеке.
#прожилье #пф #банкроссии #февраль
Сегодня завершим анализ статистики проектного финансирования за февраль 2021 года. Начало - здесь и здесь. На картинке внизу показана карта проникновения проектного финансирования.
🟥 В «красную» зону с проникновением проектного финансирования выше 180% попадают 8 регионов, на которые приходится 13.4% строящегося жилья и 28.5% от общего объёма кредитных соглашений. Москву и Московскую область, напомню, мы исключаем из анализа, покрасили их в красный цвет просто за компанию.
🟧 В «жёлтую» зону с проникновением от 130 до 180% попадает ещё 6 субъектов - 11.0% строящегося жилья и 16.3% открытых лимитов проектного финансирования.
🟩 В «Зелёной» зоне находится 21 регион. Здесь все пропорционально - на 46.6% строящегося жилья приходится 43.6% от общего объёма кредитных соглашений.
‼️В совокупности на перечисленные выше группы приходится 71% жилья, строящегося в РФ, без учёта Московской агломерации.
📉В 26 регионах, на которые приходится 20.9% строящегося жилья, проникновение проектного финансирования варьируется от 20 до 70%. В целом на эту группу приходится 10.8% от общего объёма кредитных лимитов. Из крупных рынков с объёмом строящегося жилья свыше 1 млн метров в эту группу попадают Алтайский край (65%), Воронеж (63%) и, на удивление, Башкортостан (63%).
🟦 Замыкает наш рейтинг «синяя» группа. Это 16 субъектов, в которых практически не ступала нога банкира. Здесь строится 8.2% жилья и открыто только 0.9% от общего объёма кредитных линий. Из удивительного - сюда каким-то образом затесалась Рязанская область. Интересно, это казус статистики или какая-то системная проблема?
Сегодня завершим анализ статистики проектного финансирования за февраль 2021 года. Начало - здесь и здесь. На картинке внизу показана карта проникновения проектного финансирования.
🟥 В «красную» зону с проникновением проектного финансирования выше 180% попадают 8 регионов, на которые приходится 13.4% строящегося жилья и 28.5% от общего объёма кредитных соглашений. Москву и Московскую область, напомню, мы исключаем из анализа, покрасили их в красный цвет просто за компанию.
🟧 В «жёлтую» зону с проникновением от 130 до 180% попадает ещё 6 субъектов - 11.0% строящегося жилья и 16.3% открытых лимитов проектного финансирования.
🟩 В «Зелёной» зоне находится 21 регион. Здесь все пропорционально - на 46.6% строящегося жилья приходится 43.6% от общего объёма кредитных соглашений.
‼️В совокупности на перечисленные выше группы приходится 71% жилья, строящегося в РФ, без учёта Московской агломерации.
📉В 26 регионах, на которые приходится 20.9% строящегося жилья, проникновение проектного финансирования варьируется от 20 до 70%. В целом на эту группу приходится 10.8% от общего объёма кредитных лимитов. Из крупных рынков с объёмом строящегося жилья свыше 1 млн метров в эту группу попадают Алтайский край (65%), Воронеж (63%) и, на удивление, Башкортостан (63%).
🟦 Замыкает наш рейтинг «синяя» группа. Это 16 субъектов, в которых практически не ступала нога банкира. Здесь строится 8.2% жилья и открыто только 0.9% от общего объёма кредитных линий. Из удивительного - сюда каким-то образом затесалась Рязанская область. Интересно, это казус статистики или какая-то системная проблема?
