​​#прожилье #economics

В прошлый раз мы договаривались приступить к анализу первичного рынка жилья. И, таки, не обманули. Полученные результаты - на картинке внизу. На этом, в принципе, можно было бы и закончить. Одного взгляда на график достаточно для того, чтобы снять «пациента» с ИВЛ, прописать ему прогулки на свежем воздухе, и освободить койко-место для настоящих тяжелобольных. Но мы не станем лениться и расскажем обо всем по порядку: сначала важные наблюдения, потом выводы и заметки на полях, а в конце - традиционная #матчасть.

📈Если бы мы писали тезисы для выступления больших начальников, то начали бы так: «Доступность нового, качественного жилья для наших граждан за пять лет выросла более чем в полтора раза!». Но у нас более прикладная задача, поэтому обратим внимание на другое - эластичность спроса по цене составляет около 0.3 или, другими словами, при снижении цены на 10%, спрос растёт на 3%, и наоборот. Вот это по-настоящему важно для наших изысканий.

‼️ Экономическая теория говорит, что субсидирование спроса с низкой эластичностью - плохой способ увеличения объёма производства в отдельно взятой отрасли. В нашем случае, например, субсидия покупателям в размере 10% от цены квартиры даст прирост количества сделок на 17 тыс штук или на 69.1 млрд рублей, а расходы на выплату такой субсидии составят 254.5 млрд рублей. Математика не зависит от формы субсидии - единовременная денежная выплата, льготная ставка по кредиту, налоговый вычет. Важна только эластичность спроса на жилье по цене - пока она меньше 1, все эти упражнения в целом лишены экономического смысла.

‼️Перечисленное выше делает субсидированную ипотеку, налоговые вычеты и все такое прочее не самой эффективной мерой для долгосрочного стимулирования спроса - издержки превышают получаемые выгоды в несколько раз. Возможных альтернатив, если принять как данность задачу по увеличению объёмов строительства жилья, видится две:

1️⃣ Таргетированные субсидии в привязке к уровню доходов домохозяйства. Фокус в том, чтобы субсидии и льготные ставки получали только те семьи, которые в противном случае не смогли бы купить новое жилье. Это исключает free ride со стороны домохозяйств с более высоким уровнем доходов, сокращает расходы и повышает эффективность программы;

2️⃣ Приобретение жилья для расселения ветхого и аварийного фонда или предоставления квартир «очередникам» в рамках имеющихся у государства обязательств. Сюда же, возможно, стоит отнести накопительную ипотечную систему и даже выплату компенсаций «обманутым дольщикам». Как и в предыдущем пункте, при этом важно избежать «каннибализации» платёжеспособной части спроса.

📄Ну а теперь, покончив с серьёзной частью, можно, для развлечения, перейти ко всякого рода «заметкам на полях»:

‼️Эффект от снижения ипотечных ставок конечен - при нулевых ставках количество сделок на первичном рынке жилья вырастет до 716 тысяч, а среднегодовой ввод многоквартирного жилья - до 46.5-48 млн метров. Дальнейший рост возможен только за счёт увеличения реальных доходов населения.

‼️По итогам 2020 года front-loading спроса на первичном рынке не просматривается. Фактическое количество ипотечных сделок в 2020 году ниже со своего теоретического значения на 3.8%.

‼️При росте среднесрочных процентных ставок на 1 процент и прекращении с 1 июля 2021 года программы льготной ипотеки, количество сделок на первичном рынке жилья составит около 613 тысяч. No drama.

🧮 Чуть не забыли про #матчасть, вот она:

1️⃣ Количество сделок - договоры долевого участия в строительстве жилых помещений, заключённые с физическими лицами. За 2015-2017 год есть данные Росреестра, начиная с 2018 - пропорционально корректируем данные об общем количестве ДДУ.

2️⃣ Цена - отношение ипотечного платежа при покупке квартиры площадью 50 кв метров с LTV 80% к номинальной заработной плате. Ставка и срок для расчета платежа - Банк России, цена квадратного метра - Росстата.

​​#прожилье #проипотеку

Пока мы ломали голову над странными результатами расчётов, на сайте наш.дом.рф, наконец, появились помесячные данные по количеству, площади и стоимости договоров долевого участия на жилые помещения. По всем без исключения строящимся домам, да ещё и в разрезе регионов. Сейчас несколько быстрых наблюдений, а уже потом - сделаем обстоятельный анализ.

🚨В среднем по РФ продано 44.4% всей жилой площади в строящихся домах - 40.7 из 91.7 млн метров. Напомним, цифры выше 40% - это уже явный признак «перегрева» рынка;

📈Карта РФ сильно «покраснела» - рынок «перегрет» в 49 субъектах, на которые приходится 69.5% от совокупного объёма строящегося жилья;

📈Для того, чтобы соотношение спроса и предложения нормализовалось, а доля проданных квартир переместилась в середину «зелёной» зоны, необходимо чтобы объём строящегося жилья увеличился на 22% - с текущих 91.7 до 112.3 млн метров. Маловероятно, что такое произойдёт течение ближайшего года-двух, а значит цены на первичном рынке продолжат рост, особенно - при дальнейшей «накачке» спроса за счёт льготных программ и словесных интервенций;

📉Недостаточные темпы реализации квартир можно обнаружить (и то, сильно постаравшись!) только в 13 субъектах, на которые приходится 5.8% строящегося жилья;

📉 Из 21 региона с объёмом строящегося жилья свыше 1 млн метров только в одном (Челябинская область) есть проблемы со спросом - там продано 19.8% строящихся квартир. Остальные уверенно прописались в «зелёной» (5 регионов) и особенно - в «красной» зоне (15 регионов);

⁉️Из забавных фактов - в Приморском крае продано меньше 30% квартир. Наверное, пора запускать новую программу «дальневосточной» ипотеки под минус 2 процента. На днях сделаем отдельный большой обзор на эту тему, и даже заведём отдельный тег - #дальнийвосток.

#прожилье #цифры

Пару дней назад Росстат актуализировал данные по вводу жилья за 2020 год. Согласно новой, улучшенной и дополненной версии официальной статистики, ввод жилья по итогам 2020 года не снизился на 1.4 млн метров или 1.8%, как все думали ранее, а напротив - пусть немного, но вырос.

Прирост в размере 143 тыс метров может показаться несущественным, но это ровно та деталь, которая придаёт картине завершенность и ставит ее в один ряд с шедеврами социалистического реализма. Строители не только выстояли, не отдав ни одного квадратного метра из ранее взятых рубежей, но и, не взирая на все тяготы и лишения, создали уверенный задел на будущее. А к 2030 году обязательно построят не менее 1 млрд метров жилья.

Как видные искусствоведы, мы не можем пройти мимо. Давайте вместе изучим полотно, посмотрим какие, кисти и краски использовал художник, а также вглядимся в особенности авторской техники. Погнали!

🧮 Ещё 29 марта мы жили в скучной и унылой реальности - объём ввода жилья за 2020 год составлял 80.6 млн метров. Из этого объёма 41.9 млн метров пришлось на многоквартирные дома, а 38.7 млн метров - на объекты индивидуального жилищного строительства.

🧮 Но 30 марта солнце выглянуло из-за туч, а жизнь - заиграла новыми красками. Незамеченные ранее 1.6 млн метров жилья (это примерно 224 футбольных поля) были найдены, и объём ввода достиг 82.2 млн метров. Площадь построенного многоквартирного жилья увеличилась на 0.5 млн метров, а ещё 1.1 млн метров добавили объекты индивидуального жилищного строительства.

🧮Смелую попытку объяснить этот феномен предприняли коллеги из РБК, но, на наш взгляд, попали в штангу. Вместо отчетов Росстата о материалах, из которых построены индивидуальные дома, следовало прочитать федеральный закон от 30.06.2006 N93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», более известный как «дачная амнистия».

🧮В рамках «дачной амнистии» граждане (и гражданки тоже) имеют право в упрощённом порядке поставить на кадастровый учёт и получить свидетельство о собственности на индивидуальные жилые дома и прочие вспомогательные объекты, зачастую построенные еще в советский период.

🧮В 2017 году с использованием механизмов «дачной» амнистии было зарегистрировано 115.8 тыс прав граждан на индивидуальные жилые дома. Данных по площади нет, наша оценка - от 5.9 до 8.7 млн метров или от 7.4 до 10.6% от совокупного ввода жилья в 2017 году. За последующие годы статистики нет, с 2018 года Росреестр прекратил публикацию данных. Но вряд ли картина сильно поменялась.

🤹‍♀️А теперь - фокус. В соответствии с инструкциями Росстата объекты, поставленные по «дачной амнистии» на кадастровый учёт, «отражаются в том отчётном периоде, когда выявлен недоучёт». Переводим на русский язык - садовый домик вашего дедушки, построенный 40 лет назад и оформленный по «амнистии» пол-года назад - это ввод жилья 2020 года и большая победа строительного сектора. Кажется, это все что нужно знать про статистику ввода жилья за последние 15 лет.

‼️Мораль для начинающих экономистов - не используйте статистику ввода ИЖС для ваших моделей и внимательно читайте методику сбора статистических данных.

​​#прожилье #цены

Продолжаем изучать статистику наш.дом.рф по строительству и продажам жилья. На картинке внизу - распределение регионов по доле проданного жилья по состоянию на конец 2020 года (горизонтальная шкала) и темпам роста цен на первичном рынке (вертикальная шкала). На пересечении красных линий - среднее значение для РФ. Мы признаться, рассчитывали увидеть прямую зависимость между этими показателями. Но не вышло. Результат больше похож на разброс пуль от «Uzi», из которого с расстояния в 50 метров стреляет очередью безнадёжно больной Паркинсоном...

‼️Редакция у нас как на подбор - сплошь параноики и люди от природы подозрительные. Поэтому наше внимание привлекли регионы, в которых рост цен по итогам 2020 года оказался существенно (в полтора раза - это ведь «существенно», да?) выше, чем в среднем по РФ - 18% и больше, а доля проданного жилья - ниже среднего по России (44.6% или меньше). В теории, нелогичное поведение цен - это один из признаков ценовых сговоров, картелей и прочей незаконной координации экономической деятельности. Давайте посмотрим на призовую тройку и проверим эту гипотезу:

🥉Республика Адыгея: рост цен в 2020 году составил 20.6%, доля реализованного жилья на конец года - 40.2%. Доля 5 крупнейших застройщиков в общем объёме строящегося жилья - 94.6%. Индекс Херфиндаля-Хиршмана (что это такое - можно прочитать в разделе #матчасть внизу) зашкаливает - 2287. Это почти в 3 раза больше, чем медиана для российских регионов.

🥈Орловская область: рост цен на 23.9%, доля реализованного жилья - 33.2% (самая что ни на есть «зелёная» зона). На 5 крупнейших застройщиков приходится 75.7% строящегося жилья, в том числе на крупнейшего из них - 47.3%. По уровню концентрации жилищного строительства Орловская область занимает первое место в РФ среди всех регионов с объёмом строящегося жилья свыше 250 тыс метров. Значение HHI - 2612, в 3.3 раза выше медианы по РФ.

🥇Республика Северная Осетия. Рост цен на 31.0%, доля реализованного жилья. 37.7%. Разумного объяснения этому факту у нас нет - концентрация рынка ниже средней по РФ, значение HHI - всего 768. Чудеса, да и только...

PS - обещанная #матчасть. Индекс Херфиндаля-Хиршмана (HHI) - показатель, использующийся для оценки степени монополизации отрасли. Определяется как сумма квадратов долей продаж каждой фирмы в отрасли (мы делали расчёт в границах каждого отдельного региона). При значении индекса до 1000 концентрация рынка считается «низкой» (конкурентный рынок), в диапазоне от 1000 до 1800 - «средней», а выше 1800 - «высокой». В США индекс Херфиндаля-Хиршмана является частью законодательства - в зависимости от его значения применяются разрешительные процедуры при слияниях и поглощениях.

​​#прожилье #концентрация

🟥 Рынок жилья в 23 субъектах, на которые по состоянию на 1 января 2021 года приходилось 4.5% от общего объёма строящегося жилья, имеет высокий уровень концентрации (HHI > 1800). Из крупных рынков в эту группу попадает только Ставропольский край и его бессменный лидер ГК «ЮгСтройИнвест», на долю которого приходится 42.6% жилья, строящегося в регионе.

🟧 Средний уровень концентрации - ещё в 19 субъектах, на которые приходится 17.5 из 94 млн метров или 18.6% строящегося жилья. В этом списке прописались Удмуртская республика (1 млн метров в стадии строительства), Рязанская область (1.4 млн метров) и, неожиданно, Санкт-Петербург (10 млн метров). В Санкт-Петербурге, кстати, уровень концентрации почти в два раза выше чем в Москве (HHI=545) или в Ленинградской области (HHI=534).

🟩 Низкий уровень концентрации (конкурентный рынок) - в 37 субъектах, на которые приходится 76.8% строящегося жилья. Эта когорта нам не сильно интересна, там все хорошо.

⁉️Отдельный вопрос - что произошло с уровнем концентрации на региональных рынках с момента начала реформы долевого строительства. По этому поводу в своё время было много опасений, спекуляций и алармистских прогнозов. Завтра посмотрим, что получилось на самом деле.

​​#прожилье #концентрация

Два года назад между многочисленными представителями, ассоциациями и объединениями строительных компаний развернулось настоящее социалистическое соревнование. Все участники этого хорошо скоординированного забега наперегонки бросились предрекать ужасные мучения и неизбежную смерть жилищному строительству на территории 1/7 части суши в связи с реформой долевого строительства.

☠️Одним из наиболее популярных сюжетов, помнится, было массовое вымирание «малых застройщиков», которые не получат доступ к банковскому финансированию, и последующая монополизация рынка крупными игроками. В начале 2019 года эта песня звучала из каждого утюга - в коллективном исполнении и соло, с аккомпанементом и, так сказать, a cappella. Особенно нам запомнились выступления «общественного омбудсмена по строительству» (не знаем, что это значит, но звучит круто) Дмитрия Котровского. Что-то в них тронуло наши черствые сердца - может быть регулярность и стабильность исполнения, а может быть - бескорыстная забота о малых сих.

☠️Только вслушайтесь в эти полные боли и сопереживания слова: «Ни один застройщик в регионах не способен выполнить требования банков ... Поэтому 57% застройщиков ничего хорошего в ближайшем будущем не ждут и могут свернуть свой бизнес».

☠️ Ладно, вступительная часть как-то затянулась, так и в общественные омбудсмены недолго записаться. Давайте лучше посмотрим, что на самом деле произошло с уровнем монополизации в жилищном строительстве за 2020 год. С цифрами и статистикой в руках. Погнали!

🧮В целом по больнице концентрация не изменилась - среднее значение индекса Херфиндаля-Хиршмана (взвешенное по обьему строящегося жилья в каждом регионе) сократилось с 783 до 765, а медианное - чуть выросло, с 1045 до 1050. Переводим с русского на русский: same shit, different day.

🧮На этом мы, разумеется, не угомонились, а продолжили изучать тему дальше. Нас, в частности, интересовало - как по отдельности вели себя рынки с низкой, средней и высокой концентрацией. Результат - в таблице внизу. Осторожно, для работы с ней потребуется полное среднее образование. Дальше - краткая выжимка:

1️⃣ Уровень концентрации рынка в 63 субъектах РФ, на которые по состоянию на 1 января 2020 года приходилось 81.9% строящегося жилья, по итогам реформы долевого строительства не изменился: «зеленые» остались «зелёными», «жёлтые» - «желтыми», а «красные» - «красными»;

2️⃣ В 6 регионах, на которые приходилось 15.4% строящегося жилья, уровень концентрации рынка возрос (из «низкого» стал средним» или «высоким», а из «среднего» - «высоким»). Более 80% из этого объёма обеспечил Санкт-Петербург. Про чемпионов в этой номинации, пожалуй, напишем отдельно;

3️⃣ Еще в 6 регионах, в которых строилось 2.7% жилья, уровень концентрации снизился. Good for them.

‼️Мораль: реформа долевого строительства вроде бы особо не повлияла на уровень концентрации рынка. Но поскольку мы не общественный омбудсмен, а серьёзный экономический канал, то давайте посмотрим на изменение концентрации ещё под одним углом - в зависимости от размера рынка. Вдруг на небольших региональных рынках мы увидим массовое вымирание застройщиков и тотальную монополизацию? В общем, завтра доделаем анализ, а потом уже сделаем окончательные выводы.

Stay tuned! 🤘

#прожилье #концентрация

Как договаривались, объявляем награды в номинации «За выдающиеся успехи в борьбе с конкуренцией на рынке жилищного строительства» по итогам 2020 года:

🥉Ульяновская область: за 2020 год индекс концентрации (HHI) увеличился на 598 пунктов - с 643 до 1241. Средняя цена на первичном рынке, по данным Росстата, увеличилась на 15.7%. Неплохо, но можно лучше!

🥈Орловская область: этот рынок и год назад не блистал конкуренцией - на 1 января 2020 года индекс концентрации составлял 1739 пунктов. Но коллеги совершили, казалось бы, немыслимое и увеличили индекс ещё на 873 пункта - в полтора раза! Средняя цена в регионе за прошедший год подросла на 23.5%.

🥇Республика Марий-Эл одержала победу в стиле раннего Майка Тайсона, не оставив соперникам ни единого шанса. За один только год регион превратился из вполне себе конкурентного в один из самых концентрированных рынков в РФ. Индекс концентрации в регионе вырос с 890 до 2493 пунктов, на 1602 пункта или почти в три раза! Средняя цена на первичном рынке за 2020 год выросла на 17.7%.

Ценные призы и грамоты вышлем победителям Почтой России.

Stay tuned! 🤘

​​#прожилье #концентрация

Давайте закончим сагу про концентрацию на региональных рынках жилищного строительства. Начало - здесь и здесь.

‼️График внизу показывает - как изменился уровень конкуренции в зависимости от размера рынка. Если коротко - никак. Крупные рынки, за редкими исключениями, остались конкурентными, средние - тоже. Ну а небольшие региональные рынки с объёмом строящегося жилья менее 500 тыс кв. метров - продолжили балансировать на границе средней и высокой концентрации. Получается, что за прошедший год реформа долевого строительства системно не повлияла на уровень концентрации на рынке.

🤹‍♀️А ещё получается, что все «страшилки» и рассказы многочисленных отраслевых ассоциаций, представителей и глашатаев, не исключая «общественного омбудсмена», о массовом вымирании «малых застройщиков» и монополизации отрасли - это развесистая «клюква». Впрочем, мы это хорошо знали и без анализа концентрации региональных рынков жилищного строительства.

‼️Рекомендация для начинающих экономистов: купить и прочитать блистательный роман Кристофера Бакли «Здесь курят». Там написано все, что вам нужно знать об отраслевых лоббистах. Наша редакция также настоятельно рекомендует включить это произведение в список обязательной литературы при изучении курса отраслевой экономики. На этом, кажется, можно закрыть эту тему как минимум до конца 2021 года.

Stay tuned! 🤘

​​#прожилье #демография

На горизонте 10-15 лет эта штука будет влиять на жилищный рынок и объёмы строительства в разы сильнее, чем изменение ключевой ставки, все программы субсидирования и национальный проект «Жилье и городская среда» вместе взятые. Как вы уже вероятно догадались, нашу очередную заметку мы посвятим демографической структуре населения. Но сначала - традиционная #загадкажакафреско.

#прожилье #демография

Коллективный разум не ошибся в оценке важности перечисленных нами факторов и степени их влияния на рынок жилья. Действительно, два самых важных события на перспективу ближайших 10-15 лет произошли много лет назад. Первое из них - это Великая Отечественная война 1941-1945 гг. Второе - рост уровня бедности и снижение доходов в 90-х годах 20-го века, а вместе с ними - и падение уровня рождаемости.

⁉️Казалось бы, что нам до этих дел минувших дней, кроме светлой грусти, гордости за подвиг народа, и радости, что «лихие 90-е» закончились, а страна наконец то «встала с колен» и расправила плечи? Для нас, бессердечных андроидов, перечисленные события важны постольку, поскольку они породили две гигантские «демографические волны». Эти циклические колебания, с периодом 20-30 лет, будут, вероятно повторяться ещё как минимум 100-150 лет, но нас интересует чуть более короткая перспектива.

‼️Bad news: две «волны» совпали и малочисленное поколение детей, рождённых в 90-е годы не менее малочисленным поколением «правнувнуков» Второй Мировой войны, приближается к возрасту 25-30 лет. Не очень страшно, правда? Тогда давайте на цифрах:

🧮На начало 2019 года численность населения в возрасте от 25 до 45 лет (это основные покупатели жилья в новостройках) составляла 45.3 млн человек. В период с 2015 по 2019 эта цифра вообще не сильно менялась - в диапазоне от 45.3 до 46.0 млн человек. На 1 января 2020 года было уже на пол-миллиона меньше - 44.8 млн человек. Но это только начало.

🧮Через 10 лет, без учета миграционного прироста, численность населения в возрасте от 25 до 45 лет сократится до 35.4 млн человек или на 33.2%, а к 2035 году - до 30.8 млн человек или на 37.2%. Дело не в текущих показателях смертности, рождаемости или каких-то текущих проблемах - просто взрослеет малочисленное поколение 90-х и «горб» на демографической пирамиде сменяется «провалом». Это как цунами - подводное землятресение уже давно произошло и волну не остановить.

⁉️Цифры выше содержат одну важную оговорку - «без учета миграционного прироста». Казалось, бы - вот решение проблемы. Но структура миграционного притока в Россию не позволяет рассматривать миграцию как фактор спроса на рынке новостроек. Все же Россия - не Лондон, не Испания и не Майями. Продажа жилья «на экспорт» для нашей страны - это скорее исключение из правил.

‼️Итого: количество потенциальных покупателей на первичном рынке жилья к 2030 году сократится на треть. Занятно, что к этому времени государственные планы предусматривают рост объёмов ввода жилья почти в полтора раза - с 82.2 до 120 млн метров. Пожалуй что разберём в отдельной заметке - как одно соотносится с другим.

Stay tuned! 🤘