Что не так с рассрочкой, которую еще несколько недель назад называли спасительницей рынка новостроек и которая сейчас так беспокоит ЦБ?

Вот что говорят эксперты @ria_realty.

⚠️Прежде всего, никто точно не понимает, какова сегодня реальная доля сделок с рассрочкой, ведь этот механизм привлечения средств никак не регистрируется.

⚠️Рассрочка несет для покупателей риск чрезмерной финансовой нагрузки, которую они могут плохо оценить, а в дальнейшем не справиться с платежами. Более того, часть рассрочек подразумевает санкции за нарушение графика платежей, вплоть до расторжения договора рассрочки с удержанием комиссии с покупателя.

⚠️Многие покупатели идут на рассрочку в надежде на падение ипотечных ставок в будущем, и предполагают, что подешевевшая ипотека позволит "рефинансировать" рассрочку. Однако никто пока не способен спрогнозировать, когда наступит период сокращения стоимости ипотеки, а значит, подобные расчеты могут не оправдаться или оправдаться не вовремя.

⚠️Свои опасности рассрочка несет и для девелоперов жилья. Дело в том, что рассрочка снижает объем поступлений на счета эскроу, то есть растут ставки проектного финансирования для застройщиков и ухудшается финансовое положение компании.

⚠️Кроме того, девелоперы рискуют продать жилье закредитованному или неплатежеспособному клиенту, так как рассрочку оформляется без должного подтверждения дохода.

#рассрочка #новостройки

Налоговики снова проверяют наличные расчеты россиян с иностранцами

Налоговые органы возобновили контроль за сделками, совершенными между россиянами и валютными нерезидентами (т. е. с иностранными гражданами без вида на жительство в России). Если расчеты по ним проходили наличными, то инспектора признают незаконными такие операции и выписывают штрафы в размере от 20 до 40% от суммы оплаты. Об этом «Ведомостям» рассказали опрошенные юристы и консультанты.

Усиление контроля за такими наличными расчетами связано с завершением в конце 2023 года моратория на административную ответственность за нарушения валютного законодательства.

Российское валютное законодательство по общему правилу запрещает любые наличные расчеты не в рублях с иностранцами, поэтому претензии у налоговой могут возникнуть к купле-продаже не только автомобилей, но и другого имущества, предупреждают юристы. Основанием для них служит часть 3 статьи 14 ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле». Норма существует с 2003 г. В соответствии с ней физические лица – резиденты должны производить расчеты с иностранцами через счета в уполномоченных банках (т. е. банках, которые имеют специальное разрешение от властей на проведение определенных операций).

Россияне могут осуществлять расчеты с нерезидентами по договорам купли-продажи имущества при помощи переводов на банковские счета, открытые как в российских, так и в зарубежных банках.

Так, консультанты рассказывают, что в 2024 году налоговая оштрафовала россиянина за продажу московской квартиры гражданину Армении – оплата по сделке проходила за наличную иностранную валюту. Штраф достиг тогда 4 млн рублей.

#иностранцы #недвижимость

ИРН: ПРОСРОЧКА ПО ИПОТЕЧНЫМ КРЕДИТАМ – НАСКОЛЬКО УЖЕ СЕРЬЕЗНА ПРОБЛЕМА?

По итогам 2024 года эксперты IRN отмечают увеличение числа не совсем оптимистичных явлений, касающихся задержке платежей по ипотечным кредитам. Основные тезисы:

• Рост объема просроченной задолженности – результат серьезного ухудшения качества кредитов в предыдущие годы: это и всевозможные ипотечные программы, предполагающих снижение ставки и размера первоначального взноса практически до нуля, и различные «схематозы» от застройщиков, работающих по принципу «купи сегодня – плати завтра», которые привели на рынок заемщиков практически без накоплений и с высокой финансовой нагрузкой.

• Становится очевидной еще и проблема рассрочек, которые становятся миной замедленного действия для рынка жилья: такие сделки не предполагают полную оплату квартиры сразу, а являются по сути резервированием. А будет ли у людей финансовая возможность вносить последующие платежи – вопрос

• Центробанк ввел ипотечный стандарт призванный убрать с рынка высокорисковые схемы кредитования и повысить информированность заемщика об условиях кредита , и получил право вводить в ипотеке макропруденциальные лимиты на выдачу кредитов.

• Просрочка платежей по ипотеке в России резко выросла в 2024 году до 108 млрд рублей, это 57% гг. За 2023 год прирост составил всего 5%

• При этом в декабре проблемный ипотечный банковский портфель вырос сразу на 6.3 млрд (6% гг) – это максимальный месячный прирост на протяжении года. В итоге доля просроченной ипотечной задолженности в совокупном портфеле достигла 0.45%. Говорить о кризисе пока рано, но, тем не менее, первые звоночки уже звучат

Банки повысили требования к кредитному рейтингу заемщиков

По итогу, рейтинг получивших кредит, вырос на 10%, а заявителей опустился на 4%, рассказали в Национальном бюро кредитных историй (НБКИ).

Как отмечают эксперты, заявки на получение кредита стали отклонять чаще, что повышает риск перехода заемщиков в микрофинансовые организации, где ставки выше.

В декабре 2024 года средний рейтинг получивших кредит в банке достиг 690 баллов из 999 возможных. С начала года он вырос на 10,3%, то есть с 624, следует из данных НБКИ. Весной значения не превышали 640 баллов, а летом - 670.

В то же время средний рейтинг заявителя, наоборот, сократился с 437 в январе до 412 баллов в декабре 2024-го. То есть банки улучшили качество выданных кредитов в условиях снижающейся кредитоспособности клиентов: кредиты получают, прежде всего, заявители, соответствующие возросшим требованиям банков.

#кредитнаяистория #кредиты

Объем выдачи льготной ипотеки сократится в 2025 году.

В 2025 году он составит 2,3 – 2,6 трлн рублей, заявил в интервью РИА Новости глава аналитического центра "Дом. РФ" Михаил Гольдберг.

В 2023 году объем выдачи составлял 4,8 трлн, а в 2024, когда завершилась массовая льготная ипотека – 3,6 трлн.

#ипотека #мнение

ВС РФ решил, что дольщики могут иметь право на дополнительную компенсацию от застройщиков-банкротов и после выплат от государства.

Выплата возмещения от государственного Фонда развития территорий (ФРТ) не лишает обманутых дольщиков права на компенсацию от застройщика-банкрота в виде разницы между полученной суммой и реальной стоимостью квартиры-аналога на дату открытия первой процедуры несостоятельности. Этот долг сохраняется в реестре требований к банкроту и не покрывается из бюджета фонда, решил Верховный суд (ВС) РФ.

Такой вывод содержится в опубликованном определении его судебной коллегии по экономическим спорам (СКЭС) по итогам рассмотрения жалобы гражданина.

Дольщики тогда получили компенсации от ФРТ.

Среди получивших возмещение в январе 2022 года был и заявитель. Ему было выплачено 3,8 млн рублей за однокомнатную квартиру площадью 46,4 кв. м, которую он приобрел летом 2009 года у застройщика за 1,86 млн рублей.

Однако полученная сумма гражданина не устроила. Он полагал, что она не покрывает его реальный ущерб - разницу между текущей рыночной стоимостью готовой аналогичной квартиры и ценой по ДДУ. В связи с этим он настаивал на корректировке данных в реестре требований к застройщику-банкроту, на дополнительном включении в него 6,37 млн рублей.

Арбитражный суд Москвы отказал, сославшись на получение им возмещения от ФРТ, отметив, что его требования признаны погашенными и исключены из реестра. Размер возмещений соответствовал оценке, выполненной по заказу фонда, и гражданин ее не оспаривал. Апелляция и кассация согласились с этими выводами.

Однако заявитель обратился в ВС РФ, настаивая, что расчеты возмещения от фонда и реального ущерба по закону о банкротстве не совпадают. В первом случае используется оценка стоимости жилья в недостроенном доме, а во втором - в уже законченном (статья 201.5 закона о несостоятельности).

По итогам рассмотрения жалобы СКЭС ВС РФ подтвердила, что действительно в этих ситуациях используются разные методики и компенсация может оказаться меньше реального ущерба, понесенного участником долевого строительства. По мнению коллегии, выплата фондом возмещения не свидетельствует о том, что дольщику полностью компенсированы убытки и он утратил все свои требования к застройщику.

Общая сумма таких требований должна определяться в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 закона о несостоятельности: учитывается ущерб в виде разницы цены квартиры по договору и объекта-аналога на дату введения первой процедуры банкротства застройщика (с 2018 года - конкурсного производства).

Однако требовать возмещения этой суммы от фонда нельзя. Если выплата от него оказалась меньше оценочной стоимости квартиры, то разница сохраняется в реестре требований к застройщику. Актуализировать цену квартиры должен был конкурсный управляющий, и в реестре требований автоматически должна была быть указана сумма, рассчитанная на день введения первой процедуры банкротства.

Спор отправлен на новое рассмотрение. Коллегия отметила, что ранее суды не проверили, есть ли разница между компенсацией и стоимостью квартиры.

#недвижимость #банкротство #застройщики #новостройки

💬Михаил Гольдберг, глава аналитического центра Дом РФ про доступность ипотеки:

"Если опираться на тот сценарий по ставкам, который опубликовал Банк России, то привычная нам доступность в полном понимании вернется ближе к концу 2026 года – в 2027 году. До этого времени ставка все-таки будет еще высокой. Но при позитивном развитии событий мы можем увидеть тенденцию на снижение уже в конце этого года"

#мнение #ипотека

И все-таки

ЦБ может поднять ключевую ставку до 22-23% на следующем заседании 14 февраля из-за высоких расходов российского бюджета в январе, считают эксперты, опрошенные «Известиями».

Из-за усиленных трат и отстающих от них доходов в начале года сложился дефицит казны в 1,7 трлн., пишут Известия.

#ключеваяставка

Уровень бедности в России снизился до 8% по итогам третьего квартала 2024 года. Об этом сообщила вице-премьер РФ Татьяна Голикова.

Госдума в 3-м окончательном чтении приняла законопроект, дающий право Росфинмониторингу скрывать свои запросы в ЕГРН.

Это позволит ведомству получать сведения о недвижимости без ведома ее собственника.

Сейчас собственник может узнать обо всех запросах о его собственности. Как это сделать мы рассказывали тут. В настоящее время в таких запросах не отражаются лишь запросы из правоохранительных органов.

Законопроект № 722059-8

#законопроекты #егрн

ЦИАН подсчитал

Треть ипотек в 2024 году была выдана на ИЖС

☑️ Почти каждый третий ипотечный кредит в 2024 году был выдан под сделки с загородными домами и земельными участками (причем в 2 случаях из 3 берут именно такие займы).

☑️ Этот банковский продукт очень равномерно распределяется по субъектам Федерации: на топ-20 регионов пришлось 59% выдач (для сравнения двадцатка лидеров по вводу жилья обеспечивает 64%, по объему продаж - 73%).

☑️ В списке лидеров нет ни одной республики юга России и областй Черноземья - потенциал роста таких программ “вширь” сохраняется.

☑️ Ужесточение семейной программы в июле 2024 снизило объемы кредитования почти везде - спад составил ~30% и тренд на снижение пока не преодолен.

Циан.Аналитика

#аналитика #ижс

Альфа банк рассказал про требования к акту приема-передачи построенного дома/акту выполненных работ по договору ИЖС.

В Актах должны быть указаны сведения, позволяющие однозначно установить:
◾️ в рамках какого договора такой акт оформляется;
◾️ установить стороны, подписывающие акт.

Обязательная информация, которая должна быть в Акте:
▪️от заказчика:
- ФИО
- паспортные данные
▪️от подрядчика:
- наименование компании и ФИО подписанта;
- полные реквизиты с ИНН и ОГРН;
- адрес объекта строительства;
- кадастровый номер;
- номер договора подряда.

Важно: В случае отсутствия в акте указанной информации, а также если не указан номер договора, в рамках которого подписывается акт, то банк может отказать в исполнении эскроу/аккредитива.

*в принципе, подобные требования сейчас у всех банков, работающих с ИЖС.

#ижс

💬Глава аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN. RU" Олег Репченко для РИА Новости Недвижимость:

Новостройки уже не являются выгодным источником заработка для частных инвесторов, вложения в них можно сравнить с приобретением автомобиля, который быстро теряет в стоимости после покупки. По его словам, недвижимость по-прежнему относится к низкорискованным активам в плане инвестиций, однако как вариант для заработка ее рассматривать не приходится.

"Как и в 2024 году, так и в 2025-м недвижимость может сохранить деньги, но заработать на ней не получится. Схема, когда можно было на котловане купить дешевле и продать готовое жилье дороже, ушла в историю".

Что касается аренды: хотя она и подорожала в последнее время (доходность выросла с 4-5% до 6-7%), выгодным инструментом ее также сложно назвать. С учетом амортизации, коммунальных платежей, страховок, налогов и прочего чистый доход будет приближаться к нулю. По сравнению с депозитами аренда сегодня проигрывает раза в три.

Перспектива цена на жилье: в ближайшей перспективе обвала цен, ожидаемого многими, не случится. Во многих случаях цены будут колебаться в районе 10-15%, в основном за счет торга.

#недвижимость #ипотека #аренда #мнение

Всё, что нужно знать агенту о рынке аренды — теперь в одном месте

В канале «Яндекс Аренда для бизнеса» вы каждый день будете получать полезную информацию напрямую от экспертов:

🔹 Свежие исследования рынка недвижимости
🔹 Новости об изменениях в законах, которые могут повлиять на арендные сделки
🔹 Полезные инструменты и технологии для работы агента
🔹 Детали выгодной партнёрской программы Яндекс Аренды и обучающие материалы для агентов

Подпишитесь, чтобы не пропустить

За период с 4 по 10 февраля 2025 года недельная инфляция ускорилась с 0,16% на прошлой неделе до 0,23%, следует из обзора Минэкономразвития.

Годовая инфляция выросла с 9,92% до 9,99%.

#инфляция

По словам главы Совета Федерации Валентины Матвиенко, ситуация в экономике требует повседневного тщательного анализа и мониторинга со стороны всех министерств в координации с Центробанком, чтобы «не упустить негативные тенденции», необходимо «опережающие реагировать на них и принимать деятельные меры».

Глава верхней палаты напомнила, что тяжелейшая ситуация сегодня сложилась в строительной отрасли: остановилась покупки построенного жилья, есть проблемы с закредитованностью, подорожанием стройматериалов.

«Недооценивать сложность ситуации нельзя, лучше её переоценить, чем недооценить», считает сенатор.

#мнение #экономика #строительство

Конституционный суд запретил препятствовать постановке на учет нуждающихся в жилье военнослужащих, ранее обеспеченных помещением в качестве членов семей других военнослужащих.

КС вынес решение по жалобам двух заявителей. Одна гражданка ранее получила квартиру как вдова погибшего военного, а еще один гражданин отказался в пользу дочери от участия в приватизации квартиры, предоставленной его жене на время работы в госучреждении.

Оба претендовали на предоставление им жилья по прошествии более 20 лет службы по контракту, но им было отказано.

Конституционный суд указал, что обеспечение безопасности государства предопределяет особый статус военнослужащих и обязанности государства по отношению к ним.

Коммерсант

#госпрограммы #жилье

ЛДПР хотят внести в ГД законопроект о запрете для коллекторов и МФО взыскивать задолженности у граждан без судебного разбирательства.

Сейчас Гражданско-процессуальный кодекс позволяет коллекторам на основании простой письменной сделки подать заявление на выдачу судебного приказа для сумм до 500 тысяч рублей. Такое дело рассматривают без вызова сторон, поэтому люди часто узнают о наличии подобного документа, когда уже началось исполнительное производство, то есть принудительное взыскание. Из-за этого возникают конфликтные ситуации, когда незначительные долги банки передают в порядке цессии коллекторам, которые уже принудительно взыскивают сумму.

Поэтому взыскивать долги предлагается в обычном исковом порядке с обязательным вызовом сторон в суд, без вот такого упрощенного взыскания.

#коллекторы #долги #кредиты