ПЛАНЫ В ОКТЯБРЕ

Аналитика:
Наступил октябрь, значит третий квартал закончен. В течение двух недель буду готовить и анализировать данные за отчетный период. Информацией буду делиться в следующей логике:

▪️Предложение Замоскворечья на 1 октября, первичная оценка. Количество квартир и апартаментов в муниципальных районах Замоскворечье и Якиманка вторичного рынка плюс срез из выборки новостроек. Бюджет от 20 млн. руб.

▪️Оценка структуры элитного предложения в рамках классификации домов А,Б,С.

▪️Аналитика по сегментам А и Б вторичного рынка. Напоминаю - категория А: 20 домов делюкс и премиум класса, введенных в эксплуатацию не позднее 2014года. Категория Б - 40 домов премиум класса 1998 -2010 гг.

▪️Возможно впервые сделаю анализ по домам класса С (исторические и сталинские дома). Это опция, постараюсь реализовать.

▪️В 20-х числах октября - мониторинг предложения и цен вторичного рынка ЦАО. Выборка - 30 домов категории А

▪️Прокомментирую отчет Knight Frank за 3-й квартал, сопоставляю со своими цифрами.

Макроэкономика:
В сентябре планировал прокомментировать «Основные направления денежно-кредитной политики 2023-24». С учетом существенно изменившихся вводных, повременю с оценкой, возможно в конце октября будет, что сказать.
По поводу второго документа: «Финансовый рынок: новые задачи в современных условиях» - также перенес на конец месяца.

Краткие обзоры комплексов:  
Сентябрь показал, что максимум 1-2 объекта успею описать. Сделаю опрос, какие дома наиболее интересны.
▪️Cult
▪️Armani Casa Moscow Residences
▪️Artisan
▪️Ильинка 3/8

Кроме того, запланированы материалы в рубриках #собственнику #покупателю с учетом сегодняшней специфики.
Также будут #комментарии экспертов по текущей ситуации и, конечно, внеплановые материалы.

В ближайшие выходные опубликую свое интервью директору Etagi Prime Ригине Гордеевой о плюсах жизни в Замоскворечье в рамках рубрики #моезамоскворечье .

С учетом того, что все материалы пишу самостоятельно, возможны корректировки в планах - октябрь обещает быть весьма напряженным.

@zamoskvorecnik

ЧТО ЖДЕТ ЧИТАТЕЛЕЙ В ЯНВАРЕ

Уважаемые читатели, еще раз с Наступившим!
Возвращаемся к недвижимости и Замоскворечью после новогодней паузы.

Итак, что ждет вас на канале в оставшиеся три недели января:

Основной блок контента будет посвящен подведению итогов 2022 года.
✔️Динамика предложения вторичного рынка Замоскворечья в течение года.
✔️Годовая динамика и структура предложения вторичного рынка Замоскворечья в классах «А» и «Б».
✔️Динамика и структура предложения в 30 домах «А»-класса ЦАО (вторичный рынок).
✔️Итоги рынка новостроек Замоскворечья в прошедшем году.
✔️Тенденции рынка новостроек ЦАО на основе индекса А-20.
✔️Индексы цен в Замоскворечье и ЦАО (вторичный рынок и новостройки).

Несколько тем перетекло из декабря:

✔️ТОП-100 самых дорогих квартир Москвы.
✔️Итоги года в сегменте «Д» (Замоскворечье и окрестности)
✔️Лаврушинский - впечатления по итогам брокер-тура на стройплощадку.
✔️Обязательно будет материал про WineHouse: этот дом с осени прошлого года - фактически «зеркало премиального сегмента рынка недвижимости».

Также запланированы материалы в рубриках
#собственнику
#покупателю
#продажа
#моезамоскворечье
#вокругсвета
плюс внеплановые заметки и новости.

Теперь не пишу заранее, про какие дома планирую обзоры - практика показала, что не всегда получается сделать материал по итогам визита (пишу только про те дома, где побывал лично). Так что обзоры - по факту.

Ваши комментарии, предложения и конструктивную критику пишите на @zamoskvorechnik

ПЛАН НА АПРЕЛЬ

Благодарен подписчикам, откликнувшимся на просьбу поучаствовать в zoom-интервью. Получил ценную информацию, которая поможет стать каналу полезнее и интереснее для собственников и покупателей премиальной недвижимости в Замоскворечье и ЦАО, а также для тех, кто интересуется данной темой. Спасибо за помощь!

Вот предварительный план публикаций на апрель:

▪️Ввожу новую рубрику -#разбор где буду рассказывать о реальных о квартирах и апартаментах, которые продавал. Также здесь буду писать и об объектах, продающихся годами и что, на мой взгляд, нужно сделать для реализации этой недвижимости.

▪️Начинаю делать обзоры наиболее интересных комплексов вторичного рынка Замоскворечья на регулярной основе. До этого был только материал про Wine House. В апреле напишу про Аквамарин, Озерковская набережная 26. Формат обзора хочу приблизить к SWOT-анализу. Также посмотрим, что продается в доме и каковы перспективы этих квартир.

▪️Апрель - время подводить итоги первого квартала. В первой половине апреля - мониторинг вторичного рынка Замоскворечья в разрезе домов класса А и класса Б: по ценам, по структуре.

▪️Мониторинг цен и продаж в новостройках Замоскворечья.
▪️Во второй половине апреля - мониторинг и анализ 30 домов вторичного рынка класса А в ЦАО (без учета Замоскоречья): цены, структура предложения.
▪️Рубрика #хамовники получит продолжение.

Также есть несколько актуальных тем, которые планирую затронуть:
▪️Недвижимость и доллар: есть ли связь?
▪️Сколько стоит покупатель? (про агентскую комиссию)
▪️Премиальные автомобили и недвижимость: что общего?

Подчеркну, план предварительный, - возможны корректировки.
Кроме того, всегда есть актуальная повестка, рабочие ситуации, которые постоянно дают материал для рубрик#собственнику, #покупателю, #новыепроекты, #опросы .

Если есть предложения, замечания, ремарки - комментарии открыты.
Также, если готовы принять участие в zoom-интервью, пишите @zamoskvorechnik

ПЛАНЫ НА ИЮНЬ

Коротко о темах, которые ждут читателей канала в июне.

▪️100 самых дорогих предложений на вторичном рынке Москвы: посмотрим динамику этого среза по сравнению с концом декабря 2022 года.

▪️Мониторинг предложения и цен в домах А-класса Замоскворечья.
Отследим динамику за прошедшие 2 месяца с момента среза за первый квартал.

▪️Очередной срез по премиальной аренде в Замоскворечье по предложениям 150.000 руб./мес плюс. Предыдущий делал как раз 3 месяца назад.

▪️Планирую углубиться в тему «Сколько стоит покупатель?». Результаты соответствующего опроса получены - спасибо всем участникам. Пост уже начал писать.

▪️Рубрика #вгостях - предварительно согласие на участие дала Ригина Гордеева - директор Etagi Prime, подразделения «Этажей», которое специализируется на премиальной недвижимости.

▪️В мае так и не подобрался к рубрике #разбор , где планирую писать про наиболее интересные долго не продающиеся объекты и причинах неликвидности. Буду исправляться.

▪️В списке домов, по которым планирую обзоры: Полянка 44, Обыденский, 1, OPUS и PRIDE. 1-2 из четырех должен «охватить».

▪️В мае не успел сделать материал по наиболее интересным предложениям в уже сданных или домах самой высокой степени готовности, нужно закрыть вопрос.

Ну и как всегда работа «в полях» подбрасывает темы для рубрик #собственнику #покупателю #опросы #новыепроекты.

Также всегда рад пожеланиям, предложениям и конструктивной критике - пишите в комментарии или @zamoskvorechnik

БАЛЛАДА О ПЕНТХАУСЕ

Трагикомедия в 2-х действиях

#иллюстрация
#собственнику
#покупателю

Сегодня должен был опубликовать статистику сделок в 23 домах А-класса Замоскворечья (на очереди - Хамовники). Но думаю, что немного утомил вас таблицами и сухими цифрами. Поэтому начну не с общей статистики, а с конкретной истории третьего квартала - яркой, показательной и полезной для собственников и покупателей.

Действие первое, трагическое

Примерно год назад собственник пентхауса в Замоскворечье выставил его на продажу. Достаточно свежий ремонт двухлетней давности, отличная 40-метровая видовая терраса и почти 170 метров «крытых» площадей. Ликвидный дом А-класса.

Старт - с ценой 245 миллионов, но достаточно быстрое снижение до 198-ми. Напомню, год назад покупатели, как никогда, искали скидки 30-40% и ждали обвала цен. Профильные СМИ подогревали тему. А информационное окружение влияет на всех, кто бы что ни говорил, просто в бОльшей или меньшей степени.

Собственник был тверд, не хотел подписывать договор с агентами, тем более эксклюзивный. Сам отвечал на звонки. Комиссия - низкая, 2%. Долго ли, коротко ли - подходит Новый год, показов крайне мало и пентхаус не продается.

Но тут появляется «одинокий» новогодний покупатель, почти как у Лермонтова в «тумане рынка голубом». Торг происходит по телефону, в результате чего буквально через несколько дней после показа проходит сделка по цене 160.

Действие второе, комическое

Покупатель, совершивший весьма выгодную сделку, теперь уже собственник, приобретал пентхаус для «парковки» денежных средств, с возможной инвест-составляющей и перспективой использования для себя. При наличии хорошего предложения готов был выходить на сделку, но целенаправленно не занимался продажей. Опуская подробности, скажу, что фактически случайный покупатель на пентхаус нашелся чуть больше, чем через полгода после покупки. Сделка прошла в августе.

Угадаете цену недавней сделки? См. опрос ниже.
Подсказка - первый собственник, получивший 160, расстроился бы.
Правильный ответ и разбор этой истории - завтра.

@zamoskvorechnik

ПЕСНЬ О ПЕНТХАУСЕ: ПСАЛМ 225

#собственнику
#покупателю

Большинство читателей угадало финальную сумму сделки - 225 млн. руб.
Именно за столько был продан пентхаус в Замоскворечье, о котором написал вчера.
Итак, какие выводы можно сделать из этой истории?

▪️Собственник №1 совершил все, какие только возможно, ошибки (продавал сам, с низкой комиссией, неправильно работал с ценой, использовал только ЦИАН и видимо читал много профильных СМИ). Кроме того, жестко поставил себя на растяжку по оси «время - деньги». В итоге - сто шестьдесят.

❗️Такие объекты быстро не продаются, но в горизонте 6-8 месяцев, как видим, сумма 225 млн. руб. оказалась вполне реальной.
Главная ошибка - «все знаю сам, уже продавал свои квартиры». Не привлек профессионала. В итоге недополучил 65 млн. руб.

Грамотный агент объяснил бы, что данный пентхаус достаточно уникален, находится в одном из самых ликвидных домов Замоскворечья, что подтверждается статистикой и ценами прошедших сделок. Подключил бы партнерскую сеть и другие инструменты. Даже в жестких временных рамках цена была бы другая и потери меньше.

▪️Покупатель №2, в III квартале текущего года став третьим собственником за 225 млн. руб. очевидно переплатил. Почему? - И у него не было эксперта, который бы рассказал, в том числе, что 225 млн. за квартиру, проданную за 160 млн. почти полгода назад - многовато. Сколько переплатил покупатель №2 - 10, 15 или 25 млн. руб., сказать сложно, но он, безусловно, тоже немного расстроится, прочитав этот пост. Еще раз подчеркиваю, что агент, получающий комиссию от собственника, работает на него, а не на покупателя, с которым он «пришел» на объект.

❓Сэкономил ли Продавец №1 , не подписав эксклюзивный договор на продажу своей недвижимости и потеряв от 40 до 65 млн.? - Ответ очевиден.
❓Получил ли выгоду Покупатель №2, не подписав с агентом договор на поиск квартиры? Уверен, что нет, потеряв минимум 10-15 млн. руб.

🥇А Покупатель №1, он же Собственник №2 - большой молодец, и ему еще улыбнулась удача. Получив хорошее предложение, адекватно оценил лот и комплекс, оперативно принял правильное решение о покупке «за 160». Вдвойне молодец, предложив 230 миллионов, увидев заинтересованного покупателя без компетентного агента. Сделка была в определенном смысле случайная, системная работа по продаже не велась. Не исключаю, что и 225 - не предел. Удача в любом деле творит чудеса, но только на нее полагаться не стоит.

Кто-то скажет: «Вы это все написали, чтобы к Вам приходили на консультации и подписывали эксклюзивные договоры на продажу и на поиск недвижимости». Не вполне так - просто рекомендую пользоваться услугами профессионалов (к которым отношу и себя), - это всегда эффективнее и позволяет сэкономить миллионы рублей. Вы же самостоятельно аппендицит или гланды не вырезаете? А кого конкретно привлекать - это уже каждый решает самостоятельно.

А ко мне на консультацию записаться можно здесь 😉

@zamoskvorechnik

​ГЭС КАК ФАКТОР

#собственнику
#покупателю

Почему вчера вспомнил про ГЭС-1? Про ее историю отдельно можно написать объемный пост, но здесь - про недвижимость.
Не так давно посмотрел видео, о том, как нужно продавать квартиру и причинах, почему она долго не продается на примере 55-метровой двухкомнатной с ремонтом в доме Нирнзее на Садовнической 11, который и был построен в 1900-м для топ-менеджимента первой московской электростанции (ГЭС-1).

Ролик - летний, но за полгода, прошедшие с момента записи, квартира так и не нашла покупрателя. На момент просмотра видео - цена 35 млн. руб. , сейчас уже 33 млн. руб. (600.000 руб/м2)
Почему не продается квартира?

Два фактора - и один более очевидный, чем первый:
1️⃣Цена. 33 миллиона - объективно дорого за квартиру 55 м2 с безнадежно устаревшей и бестолковой планировкой в доме без паркинга и сюрпризом во дворе.

2️⃣«Сюрприз»: это менее очевидный фактор, который не видно ни в объявлении ни в видеоролике - местоположение. Садовническая 11 - это только фасад. А за ним - ГЭС-1. Возможно не каждого покупателя смутит индустриальный пейзаж с трубами, над которыми клубится пар. Но Станция - живой организм, и регулярно издает звуки, которые можно описать как промышленный свист с шумовыми эффектами в изрядное количество децибел.

Даже если у вас крутой хоумстеджинг (идеальная предпродажная подготовка), прекрасные фото/видео, максимальный охват целевых покупателей, но цена не включает в себя нюансы расположения, как в описанной выше ситуации - сделки не будет. В случае с Садовнической 11 «нюанс» очевиден и виден/слышен на месте. Но есть не мало и других моментов, о которых Вы узнаете уже после покупки, если не ведете поиск с профессиональным экспертом. Есть над чем подумать.

Коллегам желаю убедить собственника, что текущая цена завышена и оперативно выйти на сделку.

@zamoskvorechnik

ПРЕМИУМ: ВЧЕРА, СЕГОДНЯ, ЗАВТРА

#покупателю

На этой неделе было 2 консультации, на которых проявился один очевидный, на первый взгляд, нюанс при выборе недвижимости. Вроде бы очевидный, но оба покупателя, с которыми общался, сначала не обратили на него должного внимания.

Дано: поиск квартиры в доме премиум-класса, с ограничением бюджета (в двух случаях разные цифры, но суть та же).
Выбор - между уже готовыми и обжитыми домами и новостройками разной стадии готовности.
Конкретные комплексы, фигурировавшие в обсуждении:

▪️Аквамарин, Климентовский,2 , Золотое Руно: «вчерашний» премиум 10-15 летней давности, подуставший, но зачастую предлагающий интересные варианты по соотношению цена/качество. Этот блок исключили.

▪️Садовые кварталы, Палаццо империале, Литератор, ВайнХаус - премиум «сегодняшний». Отчасти Lucky (полноценной жизнью еще не зажил, но уже есть понимание продукта).

▪️Luzhniki Collection, Бадаевский, Life Time - премиум «завтрашнего дня» (2025, 2026, 2027…)

Выбор в пользу новых домов логично аргументирован более высоким уровнем качества отделки, инженерии и инфраструктуры комплексов. Условный преимиум 3.0: бассейны, спортзалы, общественные полезные пространства, по-современному благоустроенная территория и, конечно, входные группы и МОПы - «свежий» камень, латунь, ар-деко , «все дела».

Те опции, которые покупатель хочет получить в «последней версии», пока в рендерах, бетоне и без гарантированного качества управления. Как это будет выглядеть через 2,3,5 лет - неизвестно. Будет ли получен тот самый желаемый уровень комфорта проживания и сервиса, который является главным аргументом при выборе нового, еще не готового проекта? Этот риск часто недооценивается.

Уже неоднократно писал, что если к декларируемому сроку получения ключей добавить 6-12 месяцев - это не будет слишком пессимистично.
Если лоты продают в бетоне - ремонты будут идти 2-3 года (первая основная волна), потом подтянется «вторая волна» послабее, а «круги по воде» будут ходить еще пару лет (для дома в 100-150 квартир). Закрытые оргалитом лифты, пленка, «белые следы» на этажах, строительные бригады, перфораторные симфонии, недовольные соседи etc.

Инфраструктура тоже не сразу заработает после выдачи ключей - ремонты, отладка. Таким образом, получить «тот самый желаемый уровень» получится далеко не сразу. Это при условии, что все будет выполнено как на картинках буклетов отдела продаж и фитнес не заменят «Красным и белым», а бассейн не станет общественным. И управление комплексом будет на должном уровне, а для новостройки здесь очень много «оттенков серого».

Например, часть собственников откажется платить за часть инфраструктуре в тарифе («я не пользуюсь») и будет судиться, тарифа будет не хватать на обслуживание и пошло-поехало. Как показывает практика, далеко не все, кто хочет «качество и инфраструктуру», готов за нее платить. (Кстати, тему с тарифами УК в следующем году буду развивать).

Если же покупатель изначально учитывает реалистичные сроки и все риски - тогда выбор понятен. В противном случае - есть над чем подумать и внимательнее присмотреться к уже готовым домам.

@zamoskvorechnik

ПОИСК НЕДВИЖИМОСТИ: ПРИНЦИПЫ РАБОТЫ

#админ
#покупателю

В своих мини-обзорах по сделкам на вторичном рынке неоднократно писал о значимом отложенном спросе. Деньги на вторичном рынке есть, а подходящих предложений крайне мало.
Количество и качество обращений на поиск недвижимости в последние пару месяцев заметно возросло - вижу по количеству заявок и уровню покупателей.

Поэтому, для экономии своего времени и времени тех, кто хочет обратиться ко мне за услугой по поиску недвижимости, сформулировал несколько принципиальных моментов по алгоритму работы:

▪️Шаг №1 Бесплатная установочная сессия для уточнение ТЗ и знакомства - 20-30 минут. Предварительно покупатель отвечает на небольшой список вопросов в Телеграм. Формат общения - видео формат в Telegram или Zoom.

▪️Шаг №2. Платая консультация. На основе согласованного ТЗ клиент получает расклад: локации, комплексы, примеры объектов. Этот этап позволяет понять клиенту, на что он может рассчитывать в рамках своего запроса и бюджета. Фактически на выходе - первый блок объектов, которые рекомендованы к просмотру. Цена консультации 20.000 р. (онлайн и оффлайн).

▪️По итогам консультации покупатель принимает решение - заключает ли договор со мной или занимается поиском самостоятельно / с привлечением агента, который работает «без комиссии».

▪️Шаг №3. Заключение и работа по договору на поиск недвижимости. Комиссия - 2% от цены сделки объекта. Она уменьшается на сумму комиссии со стороны собственника/его представителя в случае ее получения. Если сторона собственника выплачивает 2-3%, для покупателя услуга в итоге бесплатная.

▪️С учетом специфики работы по подбору недвижимости, процесс может растянуться по времени. Был случай - отсмотрели 24 объекта за 4 месяца, прежде чем выйти на сделку. Для подтверждения серьезности намерений покупателя и чтобы время не было зря потрачено (обстоятельства в процессе поиска могут меняться, покупка может отложиться на неопределённый срок) вносится невозвратный аванс в размере 300.000 рублей (входит в сумму итоговой комиссии).

Немало потенциальных покупателей скажут: «Я должен платить комиссию за поиск? Это нонсенс. Агенты ищут квартиры бесплатно. Некоторые даже не только «без комиссии», но и «с любовью» (с).

Про любовь комментировать не буду, в нашем мире все возможно.
Но комиссию на рынке элитной недвижимости агент получает со стороны собственника. На рынке новостроек - от застройщика.

Поэтому те объекты, где нет комиссии или она весьма скромная, покупателю не покажут.
Клиент - тот, кто платит. Кто платит, на того по факту и работает исполнитель. Вы хотите, чтобы ваш агент работал на собственника?

❗️Работа на покупателя по договору на поиск недвижимости позволяет:
✔️Защищать интересы покупателя.
✔️Показывать все объекты, «попадающие» под условия ТЗ.
✔️Раскладывать каждый интересующий покупателя комплекс «на множители».
✔️Вести аргументированный торг.

PS Также работаю и по новостройкам, разница только в размере комиссии.

Остались вопросы? Пишите @zamoskvorechnik

​СМОТРОВОЙ ОРДЕР

#покупателю

Часто покупатели удивляются, когда при показе квартиры прошу подписать смотровой ордер (акт просмотра). Многие первый раз в жизни видят этот документ, хотя посмотрели уже немало объектов.
Крайне редко бывают случаи, когда покупатель отказывается подписать бумагу. Не так давно была такая ситуация (подписал только агент покупателя), поэтому решил прояснить, что это за сущность и какую функцию выполняет.

1️⃣ При работе с партнерами (а партнерские продажи - важнейший инструмент на элитном рынке) покупатель фиксируется за агентом, который привел его на объект. Это является основанием для выплаты партнерской комиссии, если показ конвертируется в сделку. Напоминаю, что комиссию на нашем рынке в 99% случаях платит сторона собственника. Поэтому агент должен быть в первую очередь заинтересован в правильном оформлении документа.

2️⃣ Если покупатель пришел «напрямую», его также необходимо закрепить за собой и за объектом, чтобы не возникало спорных ситуаций с коллегами в дальнейшем. Кроме того, ордер -это тоже элемент продажи: показывает профессионализм и «штабную» культуру агента.

3️⃣Отчетность перед собственником. Ежемесячно предоставляю отчет о проделанной работе, где, в том числе, даны краткие комментарии по каждому показу (кто приходил, мотивация, прогноз по дальнейшему развитию событий). В качестве приложения и подтверждения - смотровые ордера.

❗️Таким образом - это инструмент грамотной работы с партнерской сетью, покупателем и собственником.
А иногда правильно заполненный ордер может является одним из условий получения комиссии исполнителем (так было, например, при продаже квартиры в Золотом). В таких случаях показывать объект без подписанного документа даже нет смысла.

На фото - мой смотровой ордер для прямых клиентов. Если покупатель приходит с партнером - предлагаю вариант без лого и контактов, а телефон покупателя указывается без двух последних цифр.

@zamoskvorechnik

​ЛОФТ: ДИЗАЙН, ИСТОРИЯ И НАСТОЯЩЕЕ

#покупателю
#иллюстрация
#winehouse

«На стыке кризиса, нищеты и хорошего вкуса появились лофты (с англ. loft — мансарда или чердак) — заводские цеха, приспособленные под проживание и не только.

За стартовую точку этого направления принято брать 1930-е годы. На фоне разразившейся в США Великой депрессии владельцы пустовавших промышленных зданий сдавали огромные площади практически за бесценок.

Много пространства, минимум стен и мебели, натуральные материалы, простые формы, избыток естественного света и предметы искусства в виде главных элементов декора — вот формула «правильного» лофта.» (с) - емкая цитата с сайта Домклик.

В центре Москвы не так много лофтов, предназначенных для жилья - большинство проектов это офисы, рестораны и культурные пространства также появившиеся на бывших производственных площадях. Например, «Красный Октябрь», бизнес-центр «Луч» с одноименным известным баром на месте завода «Электролуч», БЦ «Красная роза» в Хамовниках, «Голутвинская слобода» на Якиманке.

Один из наиболее интересных и удачных «лофтовых» проектов (субъективно-экспертный взгляд) реализованных недавно в Москве - бывшее производственное и складское здание П.А. Смирнова на Садовнической улице, входящее в комплекс Wine House, о котором писал неоднократно, и как правило только хорошее - современный, ликвидный дом, один из лучших по соотношению цена/качество в московском премиум-сегменте.

В этом здании всего 40 апартаментов, большинство из них - двухуровневые (2,3 этажи и мансарда). Метражи - от 50 до 150 м2. Дом заселен, осталось буквально пара лотов без ремонта. Кирпичный фасад, почти метровые кирпичные стены, своды монье, лифты и кованные лестницы - раскрывают концепцию лифта под правильным углом. Проект - лауреат конкурса «Московская реставрация -2015».

Навскидку, из готовых премиальных лофтовых проектов в ЦАО могу упомянуть только Кадашевские палаты и Уланский, 13.

Безусловно, формат лофта - нишевый, подходит далеко не всем. Но для тех, кто рассматривает такой вариант, напомню, что продаю на исключительном праве продажи стильный мансардный лофт 110м2 в Wine House. Сотрудничаю с коллегами.

На фото - Wine House

@zamoskvorechnik

ПРО ЛОФТЫ ВАЙНХАУСА И НЕ ТОЛЬКО

#winehouse
#покупателю
#собственнику

Продолжаю тему лофтов.
Сегодня - коротко о том, «что и почем» продается в историческом корпусе комплекса Wine House на Балчуге и насколько эти предложения адекватны рыночным реалиям.

Итак, на сегодня в продаже пять апартаментов из 40, из них четыре с ремонтом. Соотношение «кирпич» / «ремонт» показательно («бетон» - рука не поднялась написать для лофта), корпус заселен, вариантов без ремонтов немного.

Здесь нужно сделать ремарку - зачастую «лофтовый» ремонт это супер-минимализм не только с точки зрения дизайна, но и вложенного бюджета. Прежде всего это касается тех объектов, которые изначально готовились на продажу/в аренду, то есть не для собственного использования.

Этот нюанс нередко становится краеугольном камнем при оценке объекта покупателем с точки «справедливости» цены.
С экспертной точки зрения, исходя из данных по ценам сделок в комплексе и локации в целом, оценил бы диапазон стоимости «квадрата» лофта в ВайнХаус от 600 до 700.000 за м2.

К этой базе плюсуется условная цена ремонта (как его субъективно оценивает покупатель). Здесь логика нелинейна. Например, 650.000 руб./м2 (средняя база) + 100-150К руб./м2 (реальные затраты на ремонт) = 750-800.000 руб./м2 - не вполне корректная арифметика. При прочих равных, как правило, ценность конкретного ремонта для покупателя априори ниже, чем для собственника. В лофтах это имеет особый акцент, о чем писал выше.

Коротко о каждом лоте в продаже:

1️⃣ 70 м2 - 80 млн. руб. Ремонт. Цена сильно завышена - 1,15 млн.руб./м2
2️⃣ 80 м2 - 79 млн., ремонт. Почти миллион за м2 - оверпрайс. В продаже не менее года.
3️⃣ 65,8 м2 - 49,75 млн. Ремонт. 750К руб/м2. Предварительно, цена - не в «красной зоне тахометра».
4️⃣ 70 м2 - 51,5 млн. руб. (735К руб/м2). Мансарда с ремонтом, нивелировавшим классический атрибуты лофта - красный кирпич. Скорее всего дизайн и реализация - «для себя».
5️⃣ 110 м2 - 76,4 млн. руб. (694К руб/м2). Мансарда «в кирпиче», о ней писал подробно здесь, продаю на эксклюзиве.

Итого: из пяти - цены по трем предложениям, предварительно, находятся в «рыночном» диапазоне.
Каковы же будут финальные цены сделок, зависит от того, насколько правильно построена продажа.
Два контрольных вопроса, отрицательный ответ на которые свидетельствует о том, что собственник продешевит:

▪️Объект продается на эксклюзиве?
▪️Есть ли маркетинговый план, в котором не только ЦИАН?

Для справки, - собственник апартамента №3 (65.8 м2) уже продешевил, судя по двум объявлениям разных агентств, цена в которых отличается на 10 млн. руб.

❗️Здесь - подборка полезных материалов для собственника (про эксклюзивный договор, маркетинговый план, продающие показы  etc), которые публиковал в течение последних двух лет.

Всегда рад вопросам и конструктивной обратной связи - пишите @zamoskvorechnik

НУЖНО ЛИ ЗВОНИТЬ В ОТДЕЛ ПРОДАЖ ЗАСТРОЙЩИКА?

#покупателю
#новостройки

Перед Новым годом было несколько консультаций для покупателей, которые хотели или сравнить несколько уже отобранных объектов или убедиться в правильности уже сделанного выбора перед выходом на сделку. Нормальные, рабочие ситуации, но все их объединял один общий нюанс: эти покупатели уже позвонили/сходили в соотвествующие отделы продаж (ОП) девелоперов, а некоторые даже получили коммерческие предложения.

Что это означает с точки зрения эффективности консультации для покупателя уже после общения с застройщиком?
Покупатель получит объективную оценку выбранных вариантов.
Но, если есть шанс существенно улучшить условия сделки (бОльшая скидка, более выгодная рассрочка, лучшая планировка, вид etc) - здесь возникает проблема. Реализация лучших условий была бы возможной и бесплатной для покупателя, если бы он уже не был зафиксирован в отделе продаж в анализируемом проекте.

Девелопер платит хорошую комиссию агентам за приведенного покупателя, но только в том случае, если этот покупатель еще не зафиксирован у него в клиентской базе. Позвонили застройщику (вас зафиксировали) - в этом комплексе ни один агент Вам уже не поможет улучшить условия сделки. Кто-то честно об этом скажет, а кто-то - представит этот комплекс в невыгодном свете, чтобы переключить на другие объекты, где еще можно «зауникалить» покупателя.

Поэтому, если хотите получить максимальные условия и лучшие лоты - обращайтесь сначала к эксперту.
Если он вас разочарует, пойдете напрямую. Но хочу обратить внимание на один важный момент: если вы покупаете объект без агента у застройщика, не думайте, что вам дадут скидку за счет сэкономленной агентской комиссии.

Эта иллюзия часто играет злую шутку с покупателями. Скидку покупатель получает из одного бюджета, а агент комиссию - из другого. Поэтому на прямом клиенте застройщик просто сэкономит маркетинговый бюджет. Хотя рассказать покупателю может что угодно.

В итоге покупатель думает, что получил доп скидку, выбрал самый лучший вариант. На самом деле - доп скидку точно не получил; не факт что лучшие условия по сделке и лучший лот. Застройщику нет смысла давать самые лучшие условия и предлагать «жемчужины» из резерва, если покупатель возьмет, то «что дают».

Хорошо, если речь о каком-то одном доме, в выборе которого покупатель на 100% уверен. А если покупатель обзвонил/обошел несколько комплексов и ему нужно выбрать между двумя-тремя? А может быть он что-то упустил? А если есть отличный вариант в уже готовом доме на вторичном рынке? Чтобы исключить «а если…» нужен системный профессиональный и независимый подход.
Так что лучше сначала проконсультируйтесь с экспертом, - «сыграть» самостоятельно всегда успеете, а вот провернуть обратно «фарш звонка застройщику» - вряд ли.

@zamoskvorechnik

ПРО КОНСУЛЬТАЦИИ

#админ

По итогам анализа проведенных в прошлом году консультаций, решил в одном тексте зафиксировать
подход к консультированию на 2025-й год.

Область моих компетенций:

▪️Продажа объектов элитной недвижимости на вторичном рынке (работа с собственниками).
▪️Покупка (поиск) элитной недвижимости (работа с покупателями).
▪️Оценка инвестиций в элитную недвижимость.

❗️По вопросам загородной, офисной недвижимости и ритейла не консультирую, но могу порекомендовать проверенных партнеров.

Стандартная консультация: 1,5 часа, онлайн (Telegram, Zoom).
Например, в рамках такой консультации можно:

▪️Сравнить 2-3 комплекса для принятия решения о покупке.
▪️Сделать первичный обзор определенного сегмента рынка (с учетом цены и локации) для дальнейшей проработки/поиска.
▪️Провести аудит продажи объекта недвижимости.
▪️Оценить инвестиционную стратегию при покупке недвижимости.
▪️Рассказать, как действовать, чтобы продать свою недвижимость по максимальной цене в разумный срок.

Стоимость - 25.000 руб. Возможен формат оффлайн.

Решение более сложных задач требует индивидуального расчета.
Например, наиболее популярный запрос со стороны собственников - оценка стоимости недвижимости.
Здесь старт - от 50.000 руб. А оценка уникальных, штучных объектов может стоить на порядок больше.

Для записи на консультацию пишите @zamoskvorechnik. Согласуем время и формат, а также уточним задачу.

PS Не забудьте представиться (имя и телефон) - с анонимами в деловое общение не вступаю😉.

❗️UPD Важное добавление для покупателей недвижимости. Чтобы не исключать для себя возможность получения максимально выгодных условий покупки выбранной в итоге недвижимости, настоятельно не рекомендую звонить в отделы продаж застройщиков до записи на консультацию. Почему - об этом подробно написал здесь.

@zamoskvorechnik

ПРОДАЖА ПО ПЕРЕУСТУПКЕ

#инвестору
#покупателю

Одна из недавних консультаций побудила зафиксировать несколько моментов, о которых следует помнить при покупке элитной недвижимости, в том числе с «инвестиционным» прицелом.

Зачастую, при принятии финального решения, мысль покупателя пульсирует плюс-минус следующим образом:
▪️«Выберу то, что самому нравится - либо себе оставлю, либо после сдачи объекта продам, зафиксирую профит. Если что-то кардинально изменится - продам по переуступке».
▪️«Беру с беспроцентной рассрочкой, небольшим первоначальным взносом. За пару лет цена «отрастет» - продам, заработаю; даже с переуступкой».

Итак, что нужно помнить относительно продажи по переуступке.

❗️Цена на аналогичный лот у девелопера не будет равна цене вашего лота. Например, у застройщика цена 1,5 млн руб./м2. Ваша - 99% ниже, точно не 1,5 млн, если ваш лот не суперуникальный. Почему? - Потому что по факту это два разных продукта в части условий сделки. У Девелопера:

▪️Рассрочка, часто беспроцентная, на срок до сдачи объекта в эксплуатацию. Первоначальный взнос 10-30%.
▪️Гибкая скидочная политика. «Собственнику», который и так цену снизил - «падать» некуда. ▪️Комиссия брокерам 3-5%, в зависимости от проекта и лота. Редкий Собственик в данной ситуации согласится на комиссию 5-7% (из которых 3-5% - брокеру покупателя, чтобы конкурировать с девелопером).

Кроме того:
▪️Не нужно забывать про налог с разницы м/у покупкой/продажей, скорее всего это около 15%, который девелопер не платит в отличие от «инвестора».
▪️У продавца переуступки - один-два лота («оптовики» - другая тема), у девелопера, как правило, несколько/много.
Особенно непростая ситуация в проектах, где более 100 лотов, не говоря уже о «кварталах» 500+.
▪️В больших проектах приходится конкурировать кроме застройщика и с другими переуступками.
▪️Очевидно, что девелоперу невыгоден оборот переуступок - дополнительный дезорганизующий фактор для продаж, поэтому режима «наибольшего благоприятствовали» ожидать продавцу не стоит, чтобы не говорилось перед покупкой.

❗️Резюме: лучше все указанные выше нюансы учесть перед покупкой недвижимости.
Если же все-таки с такой ситуацией уже столкнулись - будьте готовы к более низкой цене реализации и всем перечисленным дополнительным издержкам.

@zamoskvorechnik

ПЛАН НА ИЮЛЬ

#админ

Июль - месяц подведения итогов второго квартала и первого полугодия.
Что ждет читателей в ближайшее время:

Традиционный анализ динамики ключевых показателей на вторичном рынке:
▪️По выборке из 25 домов А-класса в Замоскворечье
▪️По выборке из 40 домов в Хамовниках
▪️По выборке из 40 домов в ЦАО (без Замоскворечья и Хамовников)

❗️В этот раз планирую рассмотреть динамику цен м2 в пяти ценовых диапазонах, чтобы минимизировать эффект «средней температуры по больнице».

Во второй половине июля, - динамика сделок по тем же трем спискам домов:
▪️Замоскворечье-25
▪️Хамовники-40
▪️ЦАО -40

Особое внимание по ценам и сделкам:
▪️Садовые Кварталы
▪️Lucky

Динамика сделок и показатели распроданности по сегментам первичного рынка:
▪️Делюкс
▪️Премиум
▪️Бизнес-премиум

Планирую опубликовать обзоры строящихся комплексов:
▪️Тишинский бульвар
▪️Садовническая 69

Также запланированы брокер-туры на проекты:
▪️Ильинка 3/8
▪️Phantom

Обзоры Vesper Кутузовский, Forum и Levenson - «долги» первого квартала, скорее всего переедут на осень. Сразу не написал - теперь нужно освежать статус и актуальную информацию.

Рубрики
#покупателю
#собственнику
постараюсь не оставить без внимания.

@zamoskvorechnik