#проипотеку #лонгрид

А вот не сделать ли краткий обзор программ ипотечного субсидирования? Сначала про 2015-2016 год. Краткая реконструкция событий выглядит так:

1️⃣ на фоне роста инфляции в течение всего 2014 года ключевая ставка Банка России увеличивалась с 5.5% в марте до 10.5% к началу декабря, а с 16 декабря 2014 года была установлена в размере 17% годовых;

2️⃣ процентные ставки по ипотеке выросли до 15-18% годовых, количество выданных кредитов в январе 2015 года сократилось на 10%, а в марте глубина падения достигла уже 46%.

3️⃣ у застройщиков ситуация складывалась так себе. Проектным финансированием было обеспечено не больше 5-7% проектов. Реализация остальных зависела исключительно от привлечения средств дольщиков. Стройки оказались под угрозой остановки. Это, кстати, один из ключевых недостатков долевого финансирования. Все риски – недобросовестного поведения, экономического цикла, кассовых разрывов и прочие – несет покупатель, который в 99% случаев не имеет ни малейших шансов квалифицированно их оценить.

🏗 Вот в такой ситуации и была запущена программа субсидирования ипотечных кредитов на первичном рынке жилья (Постановление Правительства №220 от 13.03.2015). Ключевые условия программы:

1️⃣ предельная ставка по кредитам была установлена в размере 12% - на уровне рыночных ставок 2014 года;

2️⃣ кредитор получал субсидию 3,5% годовых до момента снижения ключевой ставки до 8,5% или ниже.

‼️ Вот что ещё важно: в конце 2014 года Банк России перешёл к политике инфляционного таргетирования, установив цель в 4%. В сценарии нейтральной кредитно-денежной политики ключевая ставка должна была постепенно снижаться до 6-6,5%, а рыночные ставки по ипотеке – до 9,5-10%.

‼️Из перечисленного выше следовало что программа будет конечна во времени, а по ее завершении ставки продолжат плавное снижение. Таким образом, она не создавала искусственного ажиотажа («бери кредит сегодня, завтра ставки вырастут и будет поздно»), а просто частично (!) компенсировала сдвиг кривой спроса влево (снижение объема сделок, снижение цен). Если посмотреть на цифры, то ровно такую клиническую картину они и показывают:

1️⃣ количество сделок на первичном рынке (зарегистрированные ДДУ с физическими лицами) на первичном рынке в 2015 году снизилось на 17-19% (в зависимости от того, учитывать переуступки прав по ДДУ, или нет), в 2016-2017 году глубина падения уменьшилась до 13-14%, а в 2018 году исчезла статистика Росреестра 🙂

2️⃣ на первичном рынке ипотеки была похожая картина - падение на 40% в 2015 году, снижение глубины падения до 10% в 2016 году. А в конце 2017 – начале 2018 докризисные показатели по количеству кредитов были уже превышены;

3️⃣ цены на жилье в номинальном выражении снизились в 2015-2016 году на 0,6% по отношению к 2014 году, а в реальном – на 18,4%.

‼️Еще проще – программа позволила «срезать» пик процентных ставок, частично компенсировала снижение, но не создала ажиотажного спроса, и не потребовала значительных расходов бюджета. Они, кажется, составили около 15 млрд рублей на все 514 тысяч кредитов, выданных за весь срок действия программы.

Такая вот история, и вот почему программа 2015-2016 года не привела к росту цен на жилье.

#прожилье #пф #цифры #банкроссии

Банк России сегодня опубликовал свежую статистику по проектному финансированию жилищного строительства. Из интересного:

1️⃣ Объём кредитных линий, открытых застройщикам, вырос за 2020 год в 3 раза - с 0.9 до 2.7 трлн рублей. Это уже заметная величина - 2.6% от консолидированных активов банковской системы на конец 2020 года, а по итогам 2021 года, вероятно, этот показатель достигнет 4.5-5%. Думаем что это самый быстрорастущий сегмент банковского кредитования на перспективу 2-3 года. Писали и говорили об этом много раз, но кашу маслом не испортишь. Реформа долевого финансирования - это win-win решение для всех участников рынка жилищного строительства - потребителей, застройщиков, банков, государства.

2️⃣ Около 40% от объема кредитных линий - 1.1 из 2.7 трлн рублей - приходится на долю банка ДОМ.РФ. Решение о создании уполномоченного банка в сфере жилищного строительства, принятое в конце 2018 года, показало себя как исключительно верное и своевременное - это позволило застройщикам плавно перейти на новые рельсы, без революций и потрясений. Проектное финансирование - сложный продукт, но банковская система не стоит на месте. На сегодня 7 банков имеют портфель проектов свыше 1 млн метров, думаем что в течение 2 ближайших лет сформируется пул 10-12 банков, всерьёз и надолго работающих на этом рынке. С одной стороны - немного, а с другой - попробуйте без подсказки назвать больше 20 действующих банков?

3️⃣ Остаток средств на эскроу счетах составил 1.2 трлн рублей, превысив остаток ссудной задолженности (1 трлн рублей) по открытым кредитным линиям. Это не самая характерная ситуация для проектов жилищного строительства. На бытовом языке - жильё продаётся быстрее, чем строится. Думаем что это один индикаторов «перегрева» первичного рынка, на фоне мягкой кредитно-денежной политики и программ субсидирования ипотечного кредитования.

4️⃣ Уровень ставок по кредитам оказался ниже наших самых смелых прогнозов, которые делались в середине 2019 года - от 1.64% в СКФО (скорее выглядит как статистическая аномалия) до 4.37% в ЦФО. В среднем по больнице получается около 3.9%. Это результат целого ряда факторов - мягкая кредитно-денежная политика, конкуренция банков и, конечно, высокие темпы продаж у застройщиков (см пункт выше).

5️⃣ Концентрация лимитов проектного финансирования хотя и снижается, но оптически выглядит высокой. Если год назад на две столичные агломерации (Москва, МО, СПб, ЛО) приходился 71% от общего объёма лимитов, то сегодня - 66%. Фокус, однако, в том, что в столицах проекты зачастую рассчитаны на 7-10 лет вперёд, и состоят из 4-5 очередей, а лимиты порой открываются сразу на все будущие очереди, в том числе те, по которым ещё нет разрешительной документации. В регионах это скорее исключение, чем правило. Если посмотреть на долю жилья (с разрешением на строительство и проектной декларацией), строящегося по новой модели, то такой разницы нет - 46% в столичных агломерациях и 51% в целом по РФ. Думаем что истина где-то посередине.

6️⃣ Самое интересное, как всегда, происходит за границами двух столичных агломераций. Любопытно оказалось сравнить долю субъектов и федеральных округов в объёме строящегося жилья и в общей сумме кредитных договоров. Некоторые цифры интуитивно понятны, а вот некоторые - не очень. В двух словах написать не получится, про это будет отдельный #лонгрид.

#проипотеку #цифры

Слова про «финансовые обязательства на горизонте 10–15 лет» и «огромный процентный риск», которые примет на себя бюджет, прозвучали как-то «вскользь».

Давайте исправим эту досадную недоработку, и посмотрим с цифрами в руках - сколько будет стоить гипотетический сценарий продления действующей «льготной ипотеки» в неизменном виде до 2024 года включительно. Погнали.

📄 Сначала скучная #матчасть. На сегодня действует четыре федеральные программы льготной ипотеки. А ещё - накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих, система налоговых вычетов при покупке жилья, неопределённое количество льготных программ в регионах, программа по расселению аварийного жилья, обязательства перед «обманутыми дольщиками» и система «социального найма» с суммой накопленных обязательств в районе 4.5-5 трлн рублей. Но про все это как нибудь отдельный #лонгрид, а сегодня - про четыре федеральные программы льготной ипотеки. Ниже их перечень и основные параметры (если скучно и хочется читать выводы - пропускайте следующие 4 абзаца):

1️⃣ «Семейная ипотека» (Постановление Правительства РФ от 30 декабря 2017 года N1609) предусматривает выдачу кредитов на покупку строящегося жилья по ставке не выше 6% годовых, в период до 31 декабря 2022 года (есть отдельные исключения, но для целей расчётов ими можно смело пренебречь). Участники программы - семьи, в которых в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился «второй или последующий ребёнок». В соответствии с условиями программы кредиторам за счёт бюджета возмещаются недополученные доходы - разница между «ключевой ставкой плюс 4%» и ставкой 6%. За 2020 год по программе было выдано 78.8 тыс кредитов на 215 млрд рублей, а за весь срок действия - 129.4 тыс кредитов на сумму 344 млрд рублей;

2️⃣ «Дальневосточная ипотека» (Постановление Правительства РФ от 7 декабря 2019 года N1711) предусматривает выдачу кредитов на покупку строящегося жилья на территории Дальневосточного федерального округа по ставке не выше 2% годовых, в период до 31 декабря 2024 года (есть отдельные исключения, ими тоже можно пренебречь). Участники программы - граждане до 35 лет (не проверял, но думаю что за прошлый год «средний» покупатель жилья на дальнем востоке резко помолодел 😂). Возмещение кредиторам из бюджета - разница между «ключевой ставкой плюс 4%» и ставкой 2%. Первые кредиты подпрограмме были выданы уже в 2020 году, всего за год получилось 15.1 тыс кредитов на 54 млрд рублей;

3️⃣ «Сельская ипотека». Нет, это не покупка племенного стада в рассрочку, это ещё одна программа льготного кредитования приобретения жилья, утверждённая Постановлением Правительства РФ от 30 ноября 2019 г. N1567. Можно брать получить кредит по ставке не выше 3% на покупку строящегося жилья на «сельских территориях» (растяжимое в целом понятие) в домах не выше 5 этажей. Срок программы не ограничен, кажется. Возмещение кредиторам за счёт бюджета - в размере ключевой ставки. За 2020 год по программе было выдано 38.1 тыс кредитов на 74 млрд рублей;

4️⃣ «Ипотека на новостройки» по ставке 6.5%» (Постановление Правительства РФ от 23 апреля 2020 г. N566). Срок программы - до 1 июля 2021 года. Возмещение кредиторам из бюджета - разница между «ключевой ставкой плюс 3%» и ставкой 6.5%. За 2020 год по программе было выдано 353.8 тыс кредитов на 1 028 млрд рублей.

А теперь наконец посмотрим, что получится, если описанный выше «аттракцион невиданной щедрости» продолжит работать в неизменном виде до 2024 года. Продолжение - в следующем сообщении.