Forwarded from Unexpected Value
Как-то писали (1 и 2), что высокая ставка ЦБ совсем не приговор для вторичного рынка, потому что сделки на первичке будут стимулировать сделки на вторичке с лагом.
Но забыли упомянуть главную причину: ипотека составляет лишь треть от всех сделок на вторичном рынке.
Отдел анализа данных настаивает, что нужно считать в метрах, чтобы лучше отражать, сделки с небольшой ипотекой (когда ваш ПВ условно 90%), но таких данных у нас нет.
Что есть:
1. Информация о сделках купли-продажи жилья по росреестру.
2. Информация о выданных ипотечных кредитах от ЦБ.
Первичный рынок - сильно зависит от ипотеки: сейчас почти 90% сделок против 50-60% до начала льготных программ: разрыв цен между первичным и вторичным рынком выталкивает покупателей за кэш в ипотеку.
Сворачивание льготной ипотеки будто должно сильно ударить по рынку, ведь отношение платежа к доходам станет очень высоким? Нет, выплачивать кредит можно не только из доходов, но и из накоплений, куда в том числе мы включаем и стоимость жилья в собственности (доставшееся многим по приватизации). Поэтому ПДН очень косвенно говорит нам о качестве заемщиков.
Но на вторичном рынке высокая оборачиваемость достигается благодаря «альтернативным сделкам». Граждане просто обмениваются квартирами с доплатой: накопить на дополнительные 10-15 квадратных метров не сложнее, чем на первоначальный взнос (это те же 20-30% от средней квартиры 50-55 кв. м), но зато никаких долгов.
Самая высокая доля ипотечных сделок (почти 40%) была в 2020-2021 году в период самой мягкой денежно-кредитной политики.
Мы согласны, что рынок в следующем году будет тормозить, но, повторим еще раз: из-за перераспределения спроса после ажиотажа этого года. Рост ставок для вторички будет вторичен (простите…), так как затронет не более 30% всех сделок. С другой стороны, высокие продажи в новостройках в 2023 году поддержат активность в старом фонде в 2024.
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Но забыли упомянуть главную причину: ипотека составляет лишь треть от всех сделок на вторичном рынке.
Отдел анализа данных настаивает, что нужно считать в метрах, чтобы лучше отражать, сделки с небольшой ипотекой (когда ваш ПВ условно 90%), но таких данных у нас нет.
Что есть:
1. Информация о сделках купли-продажи жилья по росреестру.
2. Информация о выданных ипотечных кредитах от ЦБ.
Первичный рынок - сильно зависит от ипотеки: сейчас почти 90% сделок против 50-60% до начала льготных программ: разрыв цен между первичным и вторичным рынком выталкивает покупателей за кэш в ипотеку.
Сворачивание льготной ипотеки будто должно сильно ударить по рынку, ведь отношение платежа к доходам станет очень высоким? Нет, выплачивать кредит можно не только из доходов, но и из накоплений, куда в том числе мы включаем и стоимость жилья в собственности (доставшееся многим по приватизации). Поэтому ПДН очень косвенно говорит нам о качестве заемщиков.
Но на вторичном рынке высокая оборачиваемость достигается благодаря «альтернативным сделкам». Граждане просто обмениваются квартирами с доплатой: накопить на дополнительные 10-15 квадратных метров не сложнее, чем на первоначальный взнос (это те же 20-30% от средней квартиры 50-55 кв. м), но зато никаких долгов.
Самая высокая доля ипотечных сделок (почти 40%) была в 2020-2021 году в период самой мягкой денежно-кредитной политики.
Мы согласны, что рынок в следующем году будет тормозить, но, повторим еще раз: из-за перераспределения спроса после ажиотажа этого года. Рост ставок для вторички будет вторичен (простите…), так как затронет не более 30% всех сделок. С другой стороны, высокие продажи в новостройках в 2023 году поддержат активность в старом фонде в 2024.
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Forwarded from Unexpected Value
Распроданность введенных в эксплуатацию объектов: не 87%, но все еще очень хорошо.
Итого в 2023 году к моменту ввода в эксплуатацию застройщики распродавали:
Q1 - 78%
Q2 - 77%
Q3 - 76%
Q4 - 77%
Напомним, это не означает, что продажи за отчетный квартал составили Х% от введенного, а что за весь период стройки от старта продаж до получения разрешения на ввод, было распродано Х% площадей.
Здесь не учитывается эффект ужесточения льготной ипотеки и введения комиссии банками (еще не проявилось), но стабильный результат выше 70% - это много. Особенно учитывая, что вводы в этом году явно выше, чем в прошлом (какой именно рост вводов был посчитаем позже, почему нельзя брать цифру Росстата рассматривали здесь).
А еще есть период продаж после ввода (и здесь тоже действует льготная ипотека).
Наконец, распроданность объектов с вводом в 2024 году сейчас составляет 57%, что тоже весьма много.
Из всего этого следует, что возможный обвал спроса в ближайший год не приведет к обвалу рынка - со стороны предложения сформированы хорошие запасы.
Здесь выделяется Краснодарский край, единственный из крупнейших рынков, где распроданность на вводе в 4м квартале 2023 опустилась до 66%. Это еще не катастрофа, но точно тревожный сигнал, за которым стоит следить.
P.S. уважаемый ДОМ.РФ, можете прокомментировать, зачем в ЕИСЖС столько капчи? Ради чего нужно делать рынок менее прозрачным, усложняя доступ паре десятков человек, которые могут конструктивно использовать эти данные? Давайте поощрять экспертное сообщество анализировать рынок на данных, а не возвращаться к аналитике ощущений!
#жилье
@unexpectedvalue
Итого в 2023 году к моменту ввода в эксплуатацию застройщики распродавали:
Q1 - 78%
Q2 - 77%
Q3 - 76%
Q4 - 77%
Напомним, это не означает, что продажи за отчетный квартал составили Х% от введенного, а что за весь период стройки от старта продаж до получения разрешения на ввод, было распродано Х% площадей.
Здесь не учитывается эффект ужесточения льготной ипотеки и введения комиссии банками (еще не проявилось), но стабильный результат выше 70% - это много. Особенно учитывая, что вводы в этом году явно выше, чем в прошлом (какой именно рост вводов был посчитаем позже, почему нельзя брать цифру Росстата рассматривали здесь).
А еще есть период продаж после ввода (и здесь тоже действует льготная ипотека).
Наконец, распроданность объектов с вводом в 2024 году сейчас составляет 57%, что тоже весьма много.
Из всего этого следует, что возможный обвал спроса в ближайший год не приведет к обвалу рынка - со стороны предложения сформированы хорошие запасы.
Здесь выделяется Краснодарский край, единственный из крупнейших рынков, где распроданность на вводе в 4м квартале 2023 опустилась до 66%. Это еще не катастрофа, но точно тревожный сигнал, за которым стоит следить.
P.S. уважаемый ДОМ.РФ, можете прокомментировать, зачем в ЕИСЖС столько капчи? Ради чего нужно делать рынок менее прозрачным, усложняя доступ паре десятков человек, которые могут конструктивно использовать эти данные? Давайте поощрять экспертное сообщество анализировать рынок на данных, а не возвращаться к аналитике ощущений!
#жилье
@unexpectedvalue
Forwarded from Бла-бла-номика
Жилищный вопрос. Дальневосточная ипотека - действительно успех?
🔸В Минфине обсуждают увеличение ставки по программе дальневосточной ипотеки, которая сейчас находится на уровне 2% годовых. Замминистра финансов Иван Чебесков, в частности, заявил, что «те задачи, которые стояли по программе, они выполнены с точки зрения запуска строительства».
Но выполнены ли реально задачи программы? Строительство жилья на Дальнем Востоке, конечно, ускорилось. В 2023 году в Дальневосточном ФО было введено на 25,6% жилья больше, чем годом ранее. При этом в целом по России показатель равнялся 7,5%.
Вот только строится жилья в регионе по-прежнему меньше, чем в среднем по стране. В 2023 году было введено 568 кв. м жилья на 1000 человек населения по сравнению с 755 кв. м в среднем по России. Дальний Восток имеет худшее значение данного показателя среди всех федеральных округов. При этом обеспеченность жильем на Дальнем Востоке тоже отстает и составляет 25,5 кв.м на одного жителя по сравнению с 28,2 кв.м в среднем по стране.
Так что на Дальнем Востоке еще есть над чем работать. Также, как и в Сибирском ФО, который недалеко от Дальневосточного ушел. В Сибири тоже показатели ввода жилья (602 кв.м на 1000 человек населения) и обеспеченности жильем (27 кв.м на человека) ниже среднероссийских.
А в условиях разворота экономики на восток важно там, на востоке, удерживать трудовые ресурсы и население в целом. И не о повышении ставок по Дальневосточной ипотеке надо думать, а о расширении программы на Сибирь и снижении ставок в экономике в целом.
#жилищный_вопрос #ипотека #дальневосточная_ипотека #жилье #Дальний_Восток #Сибирь
🔸В Минфине обсуждают увеличение ставки по программе дальневосточной ипотеки, которая сейчас находится на уровне 2% годовых. Замминистра финансов Иван Чебесков, в частности, заявил, что «те задачи, которые стояли по программе, они выполнены с точки зрения запуска строительства».
Но выполнены ли реально задачи программы? Строительство жилья на Дальнем Востоке, конечно, ускорилось. В 2023 году в Дальневосточном ФО было введено на 25,6% жилья больше, чем годом ранее. При этом в целом по России показатель равнялся 7,5%.
Вот только строится жилья в регионе по-прежнему меньше, чем в среднем по стране. В 2023 году было введено 568 кв. м жилья на 1000 человек населения по сравнению с 755 кв. м в среднем по России. Дальний Восток имеет худшее значение данного показателя среди всех федеральных округов. При этом обеспеченность жильем на Дальнем Востоке тоже отстает и составляет 25,5 кв.м на одного жителя по сравнению с 28,2 кв.м в среднем по стране.
Так что на Дальнем Востоке еще есть над чем работать. Также, как и в Сибирском ФО, который недалеко от Дальневосточного ушел. В Сибири тоже показатели ввода жилья (602 кв.м на 1000 человек населения) и обеспеченности жильем (27 кв.м на человека) ниже среднероссийских.
А в условиях разворота экономики на восток важно там, на востоке, удерживать трудовые ресурсы и население в целом. И не о повышении ставок по Дальневосточной ипотеке надо думать, а о расширении программы на Сибирь и снижении ставок в экономике в целом.
#жилищный_вопрос #ипотека #дальневосточная_ипотека #жилье #Дальний_Восток #Сибирь
Forwarded from Unexpected Value
Пугает ли сектор отмена массовой льготной программы (и нужно ли было расширять семейную программу)?
Нет
Чтобы достичь оптимального уровня распроданности в 2024 и 2025 годах, достаточно продать 18.5 млн кв. м в течение следующих 18.5 месяцев. По итогам 2023 года было продано не менее ~40 млн кв. м. (816 договоров ДДУ при средней площади 50 кв. м).
Таким образом, рынок может буквально пропустить 1 год продаж и все равно выйти на нужные показатели распроданности. При этом объекты с вводом в 2026 году план продаж на 2024 год можно тоже считать закрытым.
Рассчитывать в такой ситуации на снижение цен на новостройки в обозримом будущем - достаточно авантюрная стратегия.
Сложный вопрос заключается в том, достаточно ли игроки верят в скорое снижение ставок, чтобы не снижать запуски?
(3/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Нет
Чтобы достичь оптимального уровня распроданности в 2024 и 2025 годах, достаточно продать 18.5 млн кв. м в течение следующих 18.5 месяцев. По итогам 2023 года было продано не менее ~40 млн кв. м. (816 договоров ДДУ при средней площади 50 кв. м).
Таким образом, рынок может буквально пропустить 1 год продаж и все равно выйти на нужные показатели распроданности. При этом объекты с вводом в 2026 году план продаж на 2024 год можно тоже считать закрытым.
Рассчитывать в такой ситуации на снижение цен на новостройки в обозримом будущем - достаточно авантюрная стратегия.
Сложный вопрос заключается в том, достаточно ли игроки верят в скорое снижение ставок, чтобы не снижать запуски?
(3/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Forwarded from Unexpected Value
Распроданность на вводе введенных в эксплуатацию объектов по данным ЕИСЖС в первом квартале 2024 составила 78%
Это соответствует результатам прошлого года, хотя введено было сильно меньше площадей, по сравнению с тем же периодом прошлого года: 3.1 млн против 4.6 млн (данные только по топ-10 регионам)
В целом картина по регионам стабильна. Из интересного:
-Краснодарский край удерживает лидерство по волатильности показателей
-Низкие результаты в Московской области. Но не исключено, что застройщики просто направили покупателей на объекты с вводом после отмены льготной ипотеки, т.к. готовое проще продать, а строящемуся нужна страховка.
-Москва продала 86%, хотя с конца декабря действовало ужесточение лимита по льготной ипотеке
В общем хоть объемы и невелики (что связано с низкими запусками 2020го года), но проблемы с распроданностью все еще не наблюдаются.
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Это соответствует результатам прошлого года, хотя введено было сильно меньше площадей, по сравнению с тем же периодом прошлого года: 3.1 млн против 4.6 млн (данные только по топ-10 регионам)
В целом картина по регионам стабильна. Из интересного:
-Краснодарский край удерживает лидерство по волатильности показателей
-Низкие результаты в Московской области. Но не исключено, что застройщики просто направили покупателей на объекты с вводом после отмены льготной ипотеки, т.к. готовое проще продать, а строящемуся нужна страховка.
-Москва продала 86%, хотя с конца декабря действовало ужесточение лимита по льготной ипотеке
В общем хоть объемы и невелики (что связано с низкими запусками 2020го года), но проблемы с распроданностью все еще не наблюдаются.
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Forwarded from Ипотека и недвижимость
Продавцам из-за падающего спроса все сложнее избавиться от недвижимости на вторичном рынке.
По итогам января—октября срок экспозиции квартир на вторичном рынке в 14 городах-миллионниках, а также в Московской и Ленинградской областях в среднем достиг 74 дней — это на 35% больше год к году, подсчитали в «Яндекс Недвижимости». А по данным «ЦИАН.Аналитики» этот показатель за десять месяцев текущего года увеличился на 44% год к году, до 130 дней.
Существеннее всех в октябре удлинился срок продаж в Краснодаре, Волгограде и Красноярске.
Собственники вынуждены предлагать дисконты, но большинство из них все равно не готовы давать скидки более 5% от стоимости объекта.
#жилье
По итогам января—октября срок экспозиции квартир на вторичном рынке в 14 городах-миллионниках, а также в Московской и Ленинградской областях в среднем достиг 74 дней — это на 35% больше год к году, подсчитали в «Яндекс Недвижимости». А по данным «ЦИАН.Аналитики» этот показатель за десять месяцев текущего года увеличился на 44% год к году, до 130 дней.
Существеннее всех в октябре удлинился срок продаж в Краснодаре, Волгограде и Красноярске.
Собственники вынуждены предлагать дисконты, но большинство из них все равно не готовы давать скидки более 5% от стоимости объекта.
#жилье
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Он обратил внимание на нацпроект «Инфраструктура для жизни». По словам Мишустина, в него закладываются мероприятия по:
#первичка #жилье
@rusipoteka
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🛡Сбербанк направил в адрес ЦБ и Минстроя предложения по расширению программы страхования возводимого и готового жилья, распространив на это жилье защиту от:
🔺 военных рисков,
🔺 рисков диверсий,
🔺 рисков терактов.
Об этом сообщил первый зампред правления банка Александр Ведяхин.
По его словам, возможности финансирования новых проектов напрямую зависят от решения вопроса страхования, так как без полноценного страхования применяются иные меры по минимизации рисков по кредиту, например, дополнительное обеспечение, объем которого у девелоперов ограничен.
#страхование #жилье
@rusipoteka
Об этом сообщил первый зампред правления банка Александр Ведяхин.
По его словам, возможности финансирования новых проектов напрямую зависят от решения вопроса страхования, так как без полноценного страхования применяются иные меры по минимизации рисков по кредиту, например, дополнительное обеспечение, объем которого у девелоперов ограничен.
#страхование #жилье
@rusipoteka
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Forwarded from Unexpected Value
Распроданность на вводе по итогам третьего квартала снизилась на 2пп по сравнению с предыдущим периодом (при кратном падении продаж)
Сюрприз (на самом деле нет) в Ленинградской области, где был введен проблемный объект, который достраивался силами Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Ленобласти, а также возросла доля площадей промышленного ИЖС.
В остальном статистика подтверждает, что в объектах, которые вводятся в этом году, застройщики распродали все, что хотели. Снизившиеся продажи разумно направлять в проекты с вводом в 2025 году, тем более там объемы ввода планируются сильно выше. Так что падение продаж после отмены льготной ипотеки - это проблема следующего года.
Но тут тонкий момент: в условиях рекордно низкой безработицы застройщикам все труднее находить подрядчиков/рабочих на завершение строительства текущих объектов. Тут интересный график у твердых цифр: потребность в продавцах недвижимости снизилась, а вот рабочих рук в строительстве сильно не хватает.
И при этом отрасль достигает, вероятно, рекордных показателей по объемам строительства.
В следующий раз, когда захотите обвинить Банк России в том, что он сдерживает «инвестиции и рост предложения», вспомните, что экономика уже едва справляется со своим текущим размером.
Второй квартал здесь
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Сюрприз (на самом деле нет) в Ленинградской области, где был введен проблемный объект, который достраивался силами Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Ленобласти, а также возросла доля площадей промышленного ИЖС.
В остальном статистика подтверждает, что в объектах, которые вводятся в этом году, застройщики распродали все, что хотели. Снизившиеся продажи разумно направлять в проекты с вводом в 2025 году, тем более там объемы ввода планируются сильно выше. Так что падение продаж после отмены льготной ипотеки - это проблема следующего года.
Но тут тонкий момент: в условиях рекордно низкой безработицы застройщикам все труднее находить подрядчиков/рабочих на завершение строительства текущих объектов. Тут интересный график у твердых цифр: потребность в продавцах недвижимости снизилась, а вот рабочих рук в строительстве сильно не хватает.
И при этом отрасль достигает, вероятно, рекордных показателей по объемам строительства.
В следующий раз, когда захотите обвинить Банк России в том, что он сдерживает «инвестиции и рост предложения», вспомните, что экономика уже едва справляется со своим текущим размером.
Второй квартал здесь
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
🏗 Ввод жилья в РФ, по данным Росстата:
⬩ за ноябрь 2024 года составил 6,3 млн кв. м – на 10,5% меньше, чем в ноябре 2023 года;
⬩ за январь-ноябрь 2024 года составил 93,8 млн кв. м, это на 0,7% больше, чем за тот же период прошлого года.
🏠 Населением в январе-ноябре построено около 65% от общего объема – 60,6 млн кв. м, что на 16% больше, чем за тот же период 2023 года. В ноябре ввод такого жилья увеличился в годовом исчислении на 17%, до 2,5 млн кв. м.
#стройка #жилье
@rusipoteka
⬩ за ноябрь 2024 года составил 6,3 млн кв. м – на 10,5% меньше, чем в ноябре 2023 года;
⬩ за январь-ноябрь 2024 года составил 93,8 млн кв. м, это на 0,7% больше, чем за тот же период прошлого года.
🏠 Населением в январе-ноябре построено около 65% от общего объема – 60,6 млн кв. м, что на 16% больше, чем за тот же период 2023 года. В ноябре ввод такого жилья увеличился в годовом исчислении на 17%, до 2,5 млн кв. м.
#стройка #жилье
@rusipoteka
«Данных за второе полугодие 2024 пока нет, но все понятно и по первому. По нашим предварительным оценкам, в 12 из 17 крупнейших агломераций с населением более 1 млн человек коэффициент доступности жилья (отражает соотношение рыночной стоимости жилья и доходов населения – прим.) на первичном рынке превысил значение 4, что означает почти самый высокий уровень недоступности жилья. Такого действительно не было за последние 10 лет.
Самое недоступное жилье –
Это связано с тем, что обычно более высокий уровень благосостояния, более активный рынок труда стимулируют спрос на жилье, стоимость которого обычно растет быстрее доходов.
Доступность покупки жилья уже вряд ли вернется к уровню десятилетней давности. Это не связано с ипотекой, я говорю о фундаментальной доступности жилья (отношение цен на жилье и доходов граждан). Ипотека же обязательно станет доступной, ставки снизятся через год-два точно.
Главное заключается в том, что на уровне государственной жилищной политики нам будет нужно решать задачу создания доступного жилья в форме наемного жилья. Низкие ставки по ипотеке задачу обеспечения всех граждан доступным жильем не решают ни в одной стране, даже где эти ставки 3%», – отметила вице-президент Фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди.
#жилье #мнение
@rusipoteka
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Об этом заявила глава комитета ГД по защите семьи, вопросам отцовства, материнства и детства Нина Останина.
«Это одна причина из целого комплекса. Когда депутаты фракции КПРФ в Госдуме встречались с главой ЦБ Эльвирой Набиуллиной, я впрямую сказала: “Это вы виноваты в том, что у нас молодежь не хочет создавать семью, а создав семью, не хочет рожать, потому что едва ли не самая главная ее потребность – жилье”.
Эта потребность упирается в отсутствие возможности получить социальное жилье. У нас госпрограмма только на 4,6 млрд рублей. И путь, по которому идет молодая семья, это ипотека, а ипотечные кредиты непомерны. Сейчас вообще банки под 100% начали завышать ставки на ипотеку.
В ответ на упреки Набиуллина стала объяснять, что банки сами определяют ставку. Но мы про эти ставки уже слышали и слышим, продолжаем слышать. Поэтому как одна из причин [cнижения рождаемости] – безусловно, но не единственная.
В данном случае, понимаете, у нас социальное государство просто обязано было предпринять меры демографической поддержки, а этой мерой является удовлетворение вот этой базовой потребности в жилье», – сказала Останина.
#мнение #демография #жилье
@rusipoteka
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Forwarded from Ипотека и недвижимость
Как менялись цены на квадратный метр с 2000 года в среднем по РФ по версии КП на вложенной картинке.
Как поменяются цены в 2025 году (опять же по версии КП):
«Устаревшее» жилье: -10%...-20% (исключение - города, где в последние пару десятилетий нового жилья практически не строилось)
Дома на стадии фундамента: -5%…-15%
Новостройки, готовые к заселению: вокруг 0%
Недавно возведенная вторичка: 0%...+5%
«Хорошая» квартира в «хорошем» районе: 0%...+10%
Бизнес-класс и выше: 0%...+10%
События, которые могут изменить ситуацию на рынке жилья:
🔘Серьезный рост или снижение ключевой ставки ЦБ
🔘Расширение программ льготной ипотеки
🔘Уменьшение объемов нового строительства
#недвижимость #жилье
Как поменяются цены в 2025 году (опять же по версии КП):
«Устаревшее» жилье: -10%...-20% (исключение - города, где в последние пару десятилетий нового жилья практически не строилось)
Дома на стадии фундамента: -5%…-15%
Новостройки, готовые к заселению: вокруг 0%
Недавно возведенная вторичка: 0%...+5%
«Хорошая» квартира в «хорошем» районе: 0%...+10%
Бизнес-класс и выше: 0%...+10%
События, которые могут изменить ситуацию на рынке жилья:
🔘Серьезный рост или снижение ключевой ставки ЦБ
🔘Расширение программ льготной ипотеки
🔘Уменьшение объемов нового строительства
#недвижимость #жилье