R4S | Доходная торговая недвижимость
41K subscribers
2.16K photos
262 videos
131 files
932 links
R4S – компания №1 на рынке стрит-ритейла Москвы

В нашем канале:
- Новые объекты в лучших локациях
- Специальные предложения
- Аналитика и новости рынка

@R4S_contact

Регистрация в перечне РКН: https://gosuslugi.ru/snet/67937662c5a24d7a9020f03f
加入频道
УСТОЙЧИВОСТЬ ВЗАМЕН ТОКСИЧНОСТИ

#тренды

К нашим наблюдениям, о которых рассказывали вам вчера, добавим ещё одно: одни клиенты задумываются, а другие уже стремятся избавиться от долларовых накоплений. Почему?

Во-первых, непредсказуемость. 21 сентября на момент открытия торгов курс доллара на Мосбирже составлял почти 62 руб., а к вечеру 23 сентября снизился до 57,9 руб. Прогнозы аналитиков на осень и конец года: от 59 до 75 руб. за доллар – и практически все они сходятся во мнении, что ожидать следует в первую очередь роста волатильности.

Во-вторых, риск введения санкций в отношении биржевых структур, обеспечивающих торговлю иностранными валютами, нарастает с каждым днём. Напомним, что летом в санкционный список ЕС уже попал Национальный расчетный депозитарий.

В-третьих, длинный ряд пересмотров и разрывов отношений между отечественными и зарубежными финансовыми структурами привёл к тому, что и доллар, и другие резервные валюты фактически стали считаться токсичными на территории России.

Неудивительно поэтому, что теперь многие в качестве защитного актива вместо привычных долларов и евро выбирают недвижимость. Советуем в этой ситуации обязательно рассматривать стрит-ритейл – как наиболее устойчивый в любой кризис сегмент рынка. И обращать внимание на трофейные объекты.
ТАБАЧНЫЙ КАПИТАН НА УРАЛЬСКОЙ

Наш сегодняшний #лотдня – помещение рядом с выходом из ст. м. «Щёлковская». Арендатор – магазин «Табачный капитан». Отметим, что магазины табака и товаров для курения с недавнего времени входят в тройку лидеров среди арендаторов – и постепенно занимают всё большую долю в сделках аренды торговых помещений.

Основные преимущества локации:

• 1 мин. пешком от ст. м. «Щёлковская»
• Постоянный сверхинтенсивный пешеходный трафик вдоль помещения
• Густонаселённый жилой массив
• Сложившееся торговое окружение
• Напротив расположен МФК «Щёлковский», объединяет торговый центр и автовокзал с локальными и международными рейсами

О помещении:

• Витринное остекление
• Отдельный вход с фасада
• Центральные коммуникации
• Ремонт от арендатора

Что по цифрам?

• Общая площадь помещения: 19,2м²
• Высота потолков: 3,3 м
• Бюджет покупки: ₽30 млн
• Доходность: 8,8% годовых

Интересно? Комментируйте, задавайте вопросы – обсудим.
Хотите приобрести? Пишите @R4S_respond
КОРОНАВИРУС VS ГЕОПОЛИТИКА

#тренды

Как вы думаете, что оказывает большее влияние на московский рынок стрит-ритейла: пандемия коронавируса или нынешняя геополитическая напряжённость?

Правильный ответ: первое. Наши наблюдения позволяют сделать вывод о том, что состояние здоровья населения – более важный фактор для прочности рынка стрит-ритейла, чем геополитика.

«Удивительно, но факт: ковидные ограничения прошлого года оказались более стрессовыми для рынка стрит-ретейла, нежели те социально-экономические проблемы, с которыми столкнулась экономика в третьем квартале 2022 года», – говорит Ирина Буренко, коммерческий директор R4S Group.

Главный итог III квартала: активность арендаторов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросла вдвое.

«Стрит-ретейл традиционно наименее зависим от внешнеполитических событий и способен быстрее других секторов коммерческой недвижимости подстроиться под новые условия», – подтверждает директор направления стрит-ретейла NF Group (ранее Knight Frank Russia) Ирина Козина.

По её словам, ликвидные объекты в востребованных локациях с интенсивным пешеходным трафиком не претерпели существенных изменений в арендных ставках и в спросе со стороны арендаторов.

Да, ставки наиболее ликвидных площадок с хорошим трафиком остались на прежнем уровне, но в целом собственники помещений стали более лояльны, замечает Игорь Кузьмин, аналитик компании Accent Capital. «Арендаторы стремятся продлевать договоры аренды на короткий срок, минимизируя таким образом возможные издержки в случае необходимости релокации или закрытия торговой точки». Он добавляет, что текущая вакантность на ключевых пешеходных улицах города сохраняется с пандемии, и рынок в данный момент старается восстановиться.

Ирина Буренко считает, что это получится: опыт преодоления прошлых кризисов подготовил прочную базу для развития резистентности сегмента к внешним факторам. «Именно благодаря этому опыту даже в столь непредсказуемой ситуации, как сегодняшняя, рынок демонстрирует устойчивый рост», – отмечает эксперт.
СЕТЕВЫМ НУЖНЫ БОЛЬШИЕ

#тренды

Скидки на личных переговорах арендаторов с собственниками объектов стрит-ритейла, как пишет Forbes, всё ещё не стали массовыми – в каждом конкретном случае их размер определяется индивидуально, и есть примеры, когда в скидке отказывают.

Многое зависит от локации и трафика: например, сложно рассчитывать на снижение арендной платы, если помещение находится практически у входа в метро.

Собеседники издания также указывают, что исторически объекты street retail управляются частными собственниками, поэтому рыночные тренды здесь не так ярко выражены, и в целом этот сегмент наиболее востребован и устойчив по сравнению с другими секторами рынка коммерческой недвижимости.

Первыми кандидатами на получение дисконта стали сетевые арендаторы: есть мнение, что для собственников помещений они являются гарантией стабильного дохода. Но главная причина лояльности арендодателей всё же в другом.

«Как правило, сетевикам нужны большие площади, до 1000 м², спрос на которые всегда меньше, чем на небольшие помещения. Именно поэтому крупные федеральные сети, формат розницы которых предполагает такие объемы, могут добиваться для себя каких-то специальных условий», – рассказывает коммерческий директор R4S Group Ирина Буренко.

Стрит-ритейл действительно проходит все кризисы с самыми наименьшими потерями. Конечно, мы рассчитываем, что и в этот раз этот сегмент устоит. «Для инвестиций, на наш взгляд, это оптимальный вариант, – продолжает Ирина Буренко. – В первую очередь, такие лоты покупают консервативные инвесторы – те, кто главным образом заботится о сохранении капитала и желает получать пусть не самый высокий, но зато гарантированный и стабильный доход, не замахиваясь на доходность существенно выше банковского депозита или ОФЗ».

Но также готовый арендный бизнес в street retail подходит в качестве защитного актива и тем, кто зарабатывает на волатильности. Разумеется, это должен быть лот, тщательно подобранный с учётом локации, трафика, профиля арендатора и других нюансов.
СЧИТАТЬ ТОЛЬКО ГОТОВЫХ

#цифры и #тренды

Аналитики, опрошенные «Коммерсантом», оценивают уровень вакантности московских площадей стрит-ритейл от 15% до 17,2%. Однако если считать вакантными только те, что свободны и физически, и юридически, то есть полностью готовые к сдаче в аренду, то становится ясно, что эти цифры завышены.

На некоторых улицах в центре столицы рост вакантности заметнее, чем на остальных – в первую очередь это Петровка, Кузнецкий мост, Большая Дмитровка. В отдельных случаях это обусловлено структурой предложения: например, у помещений на Тверской на отрезке от Манежной площади до Бульварного кольца есть серьезные минусы для бизнеса, рассказывает коммерческий директор R4S Group Ирина Буренко: «Это большие многоуровневые помещения с подвалами и антресолями».

В то же время арендаторы по-прежнему интересуются торговыми коридорами с высоким пешеходным трафиком – иногда это не вся улица, а только часть. «Например, многим арендаторам интересна Пятницкая улица, но только на отрезке от Климентовского переулка до набережной», – говорит эксперт.

Также есть примеры, когда улицы, где многие помещения потеряли арендаторов ещё в период пандемии коронавируса, именно сейчас активно заполняются – и не исключено, что это происходит благодаря тому, что за время простоя собственники пересмотрели свою позицию.

«Мы знаем, например, что большое помещение с огромными витринами на Старом Арбате, пустовавшее несколько лет, сейчас сдано для ювелирного магазина по очень компромиссной ставке», – делится наблюдениями Ирина Буренко.
ЧТО ЗАМЕНИТ СКВ?

#мысливслух

Мы уже наблюдали такие исторические периоды, когда волатильность всего и вся взлетает зримо выше допустимого, а инфляция бьет рекорды. И знаем, что в это время возникает необходимость сохранить накопленные средства в таких инструментах, которые позволят пройти через турбулентность без особых потерь. Другими словами, надо защитить капитал.

В 90-е годы едва ли не единственным средством для этого была СКВ – те, кто постарше, помнят эту надпись на витринах и обменных пунктах. Расшифровывается она так: свободно конвертируемая валюта.

Тогда стремились перевести рубли в доллары. Только так можно было сохранить от обесценивания те усилия, которые были предприняты, чтобы эти рубли заработать.

В наше время этот способ может не сработать: из-за многочисленных санкций доллар в России станет, если ещё не стал, токсичной валютой. Голубые фишки – акции надёжных компаний и облигации надёжных стран – а вернее сказать, считавшихся таковыми – тоже теряют свою стоимость. Европа прямо сейчас перешагивает порог рецессии, внешний долг США вырос до рекордного уровня. Поэтому перед инвесторами встаёт вопрос: какую страну считать надёжной, каким компаниям сегодня можно доверять?

Но существуют и другие надёжные защитные активы. Главной из них мы считаем качественную недвижимость, которая, как известно, является одним из самых инерционных инструментов – и позволяет зарабатывать как на перепродаже, так и на аренде.

Люди, которые купили хорошие объекты в конце 90-х, получили кратный рост стоимости своих активов. Конечно, здесь был эффект низкой базы, но и в дальнейшем, и сейчас на этом рынке имеются прекрасные возможности для мультиплицирования вложенных средств.

И в первую очередь стоит рассматривать наиболее устойчивый сегмент. Да, мы имеем в виду стрит-ритейл. В любом другом сегменте может случиться – и случается перепроизводство, например, выход в продажу слишком большого числа лотов в локации с низким спросом.

Но что касается качественных торговых помещений с отдельными входами и витринами в локациях с высоким трафиком, то их по определению не может быть много. Просто потому что трафик – это главная составляющая успешной торговли, а торговля не умрет никогда. Место определяет успех.
ВЫХОДЯТ В ОФЛАЙН

#тренды

Вакансия в сегменте стрит-ритейла на центральных торговых улицах Москвы, по подсчетам коммерческого директора R4S Group Ирины Буренко, остается стабильной и по-прежнему составляет 7–12% площадей. Об этом пишет «Коммерсантъ». Отметим, что ликвидные помещения в локациях с хорошей проходимостью и эффективной планировкой как были, так и остаются дефицитом.

Хотя объем сделок поглощения помещений стрит-ритейла за 9 месяцев этого года оказался на 11,3% ниже показателя за тот же период 2021 года, однако у рынка есть и точка роста. Это fashion-операторы: число соглашений с ними, напротив, выросло на 9%, отмечают коллеги из Maris.

Ирина Буренко связывает этот тренд с ограничением работы в России социальных сетей: многие небольшие марки оказались вынуждены выходить из привычного онлайн-формата в офлайн.
З8 КВАДРАТОВ ЗА МИЛЛИОН ДОЛЛАРОВ

#тренды

По итогам III квартала 2022 года за $1 млн на рынке элитных новостроек Москвы доступно для покупки в среднем 38 м², указывается в отчёте консалтинговой компании NF Group (ex-Knight Frank Russia).

Годом ранее этот показатель составлял 60 м² – таким образом, количество «квадратов» снизилось на 37% в годовом исчислении.

Причин для столь резкого сокращения аналитики выделяют две:

✔️ положительная динамика средневзвешенной цены предложения: стоимость квадратного метра в элитных новостройках выросла за год на 26%

✔️ укрепление позиций национальной валюты: разница в курсе за год составила более 15 рублей

Мы видим, что деньги обесцениваются. Мы рекомендуем сохранять капитал в качественной недвижимости, а наилучшим выбором для инвестора считаем готовые объекты.

Ведь до тех пор, пока объект не введён в эксплуатацию, средства, вложенные в него, оказываются замороженными на длительный срок.
БЕЗ ПЕРЕСМОТРА СТАВОК

#тренды

Процесс сокращения количества офисов турагентств, начавшийся еще в 2020 году, продолжается, пишет «Коммерсантъ». За год в 16 крупнейших городах страны число таких офисов сократилось на 11%, и сейчас составляет 7,1 тыс.

Многие турагентства снижают операционные расходы за счет отказа от части площадей и сокращения присутствия персонала. Ставки аренды в востребованных локациях на первых линиях действительно могут быть весьма высокими для офисов туристических компаний, говорит коммерческий директор R4S Group Ирина Буренко – и приводит пример: «Один из наших арендаторов, крупный туроператор платит ₽590 тыс. в месяц за помещение площадью 33 м², расположенное на Тверской улице».

В настоящее время мы не видим на рынке активности со стороны агентств, продолжает Ирина Буренко. Однако действующие офисы наших арендаторов не закрываются, за пересмотром арендных ставок никто из них не обращался.

«Можно предположить, что эта сфера чувствует себя вполне устойчиво, но перспектив для развития сетей сейчас нет. Этот бизнес уже давно не требует широкого присутствия в офлайне, а также ограничительные меры Запада в отношении граждан РФ сыграли свою роль в этом вопросе», – подытоживает эксперт.
НЕ ТОЛЬКО ЭМИРАТЫ

#тренды

В настроениях арендаторов помещений стрит-ритейла сформировались две полярные позиции, рассказала «Коммерсанту» Ирина Буренко, коммерческий директор R4S Group.

«Одни говорят, что никакого развития в РФ не предполагают и считают, что "все" сейчас смотрят в сторону ОАЭ и планируют открытия там. Другие, наоборот, не только открывают новые точки, но и развивают сети».

На этом фоне заметного роста доли свободных площадей в сегменте стрит-ритейла пока не наблюдается, замечает эксперт.
ПРИБЛИЖАЯСЬ К ПОКУПАТЕЛЮ

#тренды

Средняя площадь всех заявленных на 2022 год торговых центров сократилась до 10,5 тыс. м². Такой диапазон характерен для районного формата ТЦ, замечают аналитики NF Group.

В 2014, 2015 и 2016 годах, когда в эксплуатацию вводились рекордные объёмы торговых площадей, средняя площадь ТЦ варьировалась от 36,5 тыс. м² до 57,5 тыс. м² – это более чем втрое превышает нынешние показатели.

Масштабы нового строительства начали меняться ещё в 2017-2018 годах, когда девелоперы переместили фокус внимания с первичного насыщения покупательского спроса на доступность и удобство.

Благодаря компактности районные ТЦ не отнимают у посетителей лишнего времени, привлекают потребителей удобным расположением, их пул арендаторов все больше ориентируется не на бренд, а на функционал и ценовую сегментацию целевой группы.

Подтверждаем эффективность этой модели: наши районные торговые центры «Заря» и «Март» успешно развиваются, обеспечивая всем необходимым жителей близлежащих районов.
ВЫХОДЯТ НА УЛИЦЫ

#тренды

Эксперты, опрошенные порталом Commercial Real Estate, заметили усиление миграции арендаторов из торговых центров в помещения стрит-ритейла. Происходит это на фоне сложностей с трафиком, которые всё ещё испытывают ТЦ после ухода иностранных брендов в этом году.

В street retail проблемы с покупательским потоком просто нет: во-первых, западные компании здесь составляли сравнительно небольшую группу арендаторов. А во-вторых, на их помещения довольно быстро находятся желающие: площадки за выездом зарубежных игроков ещё летом начали запрашивать российские дизайнеры.

Показательно, что бренды, обычно размещавшиеся только в торговых центрах, открывают новые магазины на пешеходных улицах, говорят эксперты. Свой флагманский магазин в Столешниковом переулке этим летом открыл 12 Storeez.

За последние полгода в историческом центре Москвы арендовали помещения и другие бренды:

• Nikita Efremov – ул. Петровка, второй магазин в Москве в формате street retail
• Kicks Town – ул. Большая Дмитровка
• YULIAWAVE – Большой Козихинский переулок, первый офлайн-магазин
• Cosmomedica – Малая Бронная ул.
• Country Textile – Тверская ул.
• Nude story – ул. Петровка, второй магазин в формате street retail
• Precise – Малая Бронная ул.
• Ln Family – Большой Палашевский переулок, открытие флагманского магазина, уже второго по счёту в формате street retail

Есть и заявки от предприятий общественного питания, которые ранее не работали в формате стрит-ритейла. Некоторые из них заинтересованы открыть сразу несколько точек в центре Москвы, рядом с оживленными станциями метро. Например, состоялся выход питерского бистро Saviv на московский рынок, помещение арендовано на ул. Петровка.
ВЧЕТВЕРО

выросло с ноября 2021 года количество объявлений о продаже складов в Москве, пишет «Коммерсантъ» со ссылкой на статистику «Авито Недвижимости».

Объём предложения складских площадей вырос по всей России почти на четверть, согласно тем же подсчётам, Москва лидирует с большим отрывом.

Причину происходящего эксперты, опрошенные изданием, видят в уходе зарубежных сетей, которые сейчас распродают товарные остатки, постепенно отказываясь от складских мощностей, а также в перераспределении логистических потоков.

По прогнозам IBC Real Estate, совокупный объем поглощения складских площадей в этом году по сравнению с 2021-м может снизиться более чем в 2,5 раза, до 1,1 млн м², что будет минимальным показателем за последние 11 лет. В 2023 году сокращение объема поглощения продолжится и может достигнуть 900 тыс. м².

#тренды
САЛОННАЯ ПАУЗА

#тренды

Среди новых арендаторов помещений стрит-ритейл в последние месяцы практически нет банков, операторов связи и аптек. Об этом «Коммерсанту» рассказала Ирина Буренко, коммерческий директор R4S Group. «Стремительное наращивание своего присутствия на рынке за последние несколько лет позволяет им взять паузу», – комментирует она.

А вот среди самых активных арендаторов консультанты называют операторов специализированной розницы – в первую очередь это алкомаркеты и табачные лавки. Так, входящие в Mercury Retail «Красное & Белое» и «Бристоль» в первой половине 2022 года стали четвертыми в рейтинге самых быстрорастущих сетей в РФ по приросту площадей. По сравнению с прошлым годом их общая торговая площадь увеличилась на 143 тыс. м², до 1,37 млн м².
ОБЪЕМ СДЕЛОК

в стрит-ритейле в 2022 году вырос по сравнению с 2021-м, и в целом год для сегмента сложился благоприятно, рассказала «Коммерсанту» Ирина Буренко, коммерческий директор R4S Group.

Ковидные ограничения оказались для street retail более болезненными, чем радикальные потрясения этого года, в котором период затишья в первом квартале впоследствии сменился гиперактивностью, замечает эксперт.

Среди основных трендов уходящего года Ирина Буренко отмечает появление большого числа российских fashion-ритейлеров среди арендаторов, которые сразу вышли в топ-3 по количеству новых открытий – контракты по аренде помещений под модные магазины составили 9% от общего числа сделок в компании R4S Group. Почти поровну, по 19% и 20% соответственно, пришлось на табачные лавки и точки общественного питания.

Другой тренд – оптимизация размера занимаемых площадей: средний размер арендуемой площади за год снизился с 80 м² до 50 м².

Уровень вакантных площадей на торговых улицах Москвы, по прогнозам Ирины Буренко, будет сохраняться на текущем уровне, от 7 до 12%.

#тренды
ДИНАМИКА ОТКРЫТИЙ

#тренды

В 2022 году количество открытий заведений быстрого обслуживания опережало закрытия, пишет «Коммерсантъ».

Коммерческий директор R4S Group Ирина Буренко приводит данные о том, что на стрит-фуд и кофейни в первом квартале приходилось 35% сделок по аренде.
ЗОЛОТО СНИЖАЕТ ДАВЛЕНИЕ

По данным Банка России, по итогам первого полугодия 2022 года портфель ломбардов составил 50,2 млрд руб. Этот показатель растет с конца 2021 года, пишет «Коммерсантъ». По оценкам Национального объединения ломбардов, общий портфель ломбардного рынка по итогам 2022 года может вырасти до 70 млрд руб.

Около трети ломбардов фиксирует повышение спроса на свои услуги, сообщает канал MarketOverview. А количество действующих заемщиков, которое на конец 2 квартала текущего года составляло 2,4 млн человек, продолжает увеличиваться даже в условиях меньшего влияния традиционно главного триггера роста этого рынка – цены на золото.

#тренды #арендаторы
#тренды

Явный тренд начала 2023 года: все больше брендов, которые ранее были представлены исключительно в крупных торговых центрах, активно выходят в стрит.

Например, бутик дизайнерских украшений Poison Drop.

Связываем мы это, в первую очередь, с потерей синергии в ТЦ из-за ухода международных брендов, которые в качестве арендаторов, генерили покупательский трафик.

Крупный торговый центр притягателен для покупателей только когда в нём верно собран пул арендаторов сбалансированы торговая и развлекательная функции.

Можем предположить, что от нарушения концепций крупных ТЦ сегмент street retail продолжит развиваться и расцветать.
#тренды

В ТРЕНДЕ: ТЦ РАЙОННОГО МАСШТАБА

По данным аналитиков компании IBC Real Estate за период первого квартала 2023 года в России не открылось ни одного качественного объекта торговой недвижимости.

Новые открытия ожидаются и в Москве, и в регионах, ряд объектов получили разрешения на ввод в эксплуатацию, однако сроки открытия для посетителей крупнейших объектов, планируемых в 2023 году, уже перенесены. Так, например, отложено открытие ТРЦ «Hollywood» (GLA – 60 тыс. кв. м) в Санкт-Петербурге, который составлял 24% от общего запланированного объема в регионах России.

Согласно прогнозу IBC Real Estate в 2023 году объем ввода в Москве может составить 67% от всех заявленных проектов или 115 тыс. кв. м.

Ввиду корректировок по датам ввода крупных объектов, в этом году ожидаются открытия торговых центров преимущественно районного формата, что продолжает тенденцию последних трех лет, когда более 60% новых качественных объектов имели площади менее 15 тыс. кв. м.

Как отмечают специалисты  IBC Real Estate,  преимущественными локациями для районных ТЦ становятся ТПУ и жилые районы.

При этом расположение для новых объектов становится ключевым фактором заполняемости: объекты, находящиеся ближе к метро, значительно быстрее находят своих арендаторов, особенно в спальных районах на окраинах города.

Кроме самого важного в ритейле  фактора места, районные ТЦ, по мнению аналитиков R4S, привлекают посетителей своей компактностью, так как не отнимают у посетителей лишнего времени. Вместе с тем,  пул арендаторов районных торговых центров  все больше ориентируется не на бренд, а на функционал и ценовую сегментацию целевой группы.

Эффективность этой модели подтверждается на примере наших  районных торговых центров  «Заря» и «Март», которые  успешно развиваются, обеспечивая всем необходимым жителей близлежащих районов.
#инвестиции #тренды

Общий объем инвестиций в российскую недвижимость по итогам 2023 года достигнет 750-850 млрд руб. — это абсолютный рекорд для рынка, прирост к прошлому году составит 65-87%. Об этом сообщает РБК-Недвижимость, со ссылкой на прогноз CORE.XP.

Рекордные вложения эксперты связывают как с уходом иностранных игроков, так и с активностью российских инвесторов. «Если убрать из этой статистики уход иностранцев, то объем инвестиций будет сопоставим с прошлым годом. А прошлый год был лучше, чем за последние 10 лет. Уход иностранцев повлиял на суперрекорд, но даже без учета этих сделок мы увидели очень ликвидный рынок», — отмечают эксперты.

Лидером по объему вложений в 2023 году станет торговая недвижимость, на которую придется 36% всех вложений. На втором месте — площадки под девелопмент с долей в 22%. Третье место разделили офисы и склады (по 15%). Еще 5% заняли гостиницы.

С точки зрения географии, больше половины инвестиций (57%) пришлись на Москву, еще 18% — на Санкт-Петербург, оставшаяся четверть вложений — на регионы.