#прожилье #цифры

Традиционно в фокусе внимания находятся «вводы» жилья – и в России, и во всем мире. Ну, в той его части, где в принципе строится жилье. Было бы любопытно узнать, что по этому поводу думает старик Зигмунд Шломо Фрейд, но сделать это, ввиду его полной, окончательной и бесповоротной амортизации, решительно невозможно.

Вместе с тем, не меньший интерес, чем вводы, представляют «выводы» жилья. И картина здесь получается следующая:

1️⃣ За период с 2010 по 2019 год включительно жилищный фонд в РФ увеличился на 676 млн кв. метров – с 3 118 до 3 794 млн кв. метров. Ввод жилья за этот же период составил 744 млн метров.

2️⃣ Из этого следует, что 68 млн метров жилья (744 - 678) за 10 лет выбыло из состава жилищного фонда, и направилось в мрачное царство Аида. В среднем - 6.8 млн метров в год.

🏗 Из этой нехитрой математики следует, что полный цикл обновления жилого фонда займет около 560 лет. Если обратиться к исторической перспективе, для понимания временных масштабов, то 560 лет назад, в 1461 году, Людовик XI Валуа сменил своего отца Карла VII на французском троне.

🏗 Если учесть капитальный ремонт, то картина гораздо лучше – цикл обновления сократится почти в два раза. Продолжая историческую ретроспективу, 281 год назад, в январе 1740 года, в Санкт-Петербурге был построен знаменитый Ледяной дом – одна из любимых забав императрицы Анны Иоанновны, придуманная камергером А.Д.Татищевым. Вот как раз в наши дни он бы и выбыл.

​​#прожилье #economics

Интуиция и базовый курс экономики подсказывают, что первичный и вторичный рынки жилья должны вести себя как товары-заменители или субституты - при опережающем росте цены на первичном рынке доля новостроек в общем объёме приобретаемого жилья должна снижаться, и наоборот. Чем-то таким, вероятно, руководствовались 202 из 395 участников опроса, который мы делали в конце прошлой недели.

‼️Спойлер - все это оказалось не так. Более того, на доступном для анализа горизонте с 2015 по 2020 год доля покупок, совершаемых на первичном рынке, показывает ровно противоположную зависимость. Чем дороже жилье на первичном рынке по отношению к ценам вторичного рынка (горизонтальная шкала), тем больше доля строящегося жилья в структуре спроса (вертикальная шкала). Как-то все это мало похожа на поведение товаров-субститутов, не так ли?

⁉️Над объяснением этого феномена редакция ломала голову несколько дней. Страдайте теперь и вы. А через пару дней - расскажем про детали расчётов, объясним как это работает и что из этого следует.

Stay tuned! 🤘

​​#прожилье #economics

В прошлый раз мы договаривались приступить к анализу первичного рынка жилья. И, таки, не обманули. Полученные результаты - на картинке внизу. На этом, в принципе, можно было бы и закончить. Одного взгляда на график достаточно для того, чтобы снять «пациента» с ИВЛ, прописать ему прогулки на свежем воздухе, и освободить койко-место для настоящих тяжелобольных. Но мы не станем лениться и расскажем обо всем по порядку: сначала важные наблюдения, потом выводы и заметки на полях, а в конце - традиционная #матчасть.

📈Если бы мы писали тезисы для выступления больших начальников, то начали бы так: «Доступность нового, качественного жилья для наших граждан за пять лет выросла более чем в полтора раза!». Но у нас более прикладная задача, поэтому обратим внимание на другое - эластичность спроса по цене составляет около 0.3 или, другими словами, при снижении цены на 10%, спрос растёт на 3%, и наоборот. Вот это по-настоящему важно для наших изысканий.

‼️ Экономическая теория говорит, что субсидирование спроса с низкой эластичностью - плохой способ увеличения объёма производства в отдельно взятой отрасли. В нашем случае, например, субсидия покупателям в размере 10% от цены квартиры даст прирост количества сделок на 17 тыс штук или на 69.1 млрд рублей, а расходы на выплату такой субсидии составят 254.5 млрд рублей. Математика не зависит от формы субсидии - единовременная денежная выплата, льготная ставка по кредиту, налоговый вычет. Важна только эластичность спроса на жилье по цене - пока она меньше 1, все эти упражнения в целом лишены экономического смысла.

‼️Перечисленное выше делает субсидированную ипотеку, налоговые вычеты и все такое прочее не самой эффективной мерой для долгосрочного стимулирования спроса - издержки превышают получаемые выгоды в несколько раз. Возможных альтернатив, если принять как данность задачу по увеличению объёмов строительства жилья, видится две:

1️⃣ Таргетированные субсидии в привязке к уровню доходов домохозяйства. Фокус в том, чтобы субсидии и льготные ставки получали только те семьи, которые в противном случае не смогли бы купить новое жилье. Это исключает free ride со стороны домохозяйств с более высоким уровнем доходов, сокращает расходы и повышает эффективность программы;

2️⃣ Приобретение жилья для расселения ветхого и аварийного фонда или предоставления квартир «очередникам» в рамках имеющихся у государства обязательств. Сюда же, возможно, стоит отнести накопительную ипотечную систему и даже выплату компенсаций «обманутым дольщикам». Как и в предыдущем пункте, при этом важно избежать «каннибализации» платёжеспособной части спроса.

📄Ну а теперь, покончив с серьёзной частью, можно, для развлечения, перейти ко всякого рода «заметкам на полях»:

‼️Эффект от снижения ипотечных ставок конечен - при нулевых ставках количество сделок на первичном рынке жилья вырастет до 716 тысяч, а среднегодовой ввод многоквартирного жилья - до 46.5-48 млн метров. Дальнейший рост возможен только за счёт увеличения реальных доходов населения.

‼️По итогам 2020 года front-loading спроса на первичном рынке не просматривается. Фактическое количество ипотечных сделок в 2020 году ниже со своего теоретического значения на 3.8%.

‼️При росте среднесрочных процентных ставок на 1 процент и прекращении с 1 июля 2021 года программы льготной ипотеки, количество сделок на первичном рынке жилья составит около 613 тысяч. No drama.

🧮 Чуть не забыли про #матчасть, вот она:

1️⃣ Количество сделок - договоры долевого участия в строительстве жилых помещений, заключённые с физическими лицами. За 2015-2017 год есть данные Росреестра, начиная с 2018 - пропорционально корректируем данные об общем количестве ДДУ.

2️⃣ Цена - отношение ипотечного платежа при покупке квартиры площадью 50 кв метров с LTV 80% к номинальной заработной плате. Ставка и срок для расчета платежа - Банк России, цена квадратного метра - Росстата.

Телеграм-аналитики завезли интересные цифры: показатели роста цен на жилье в нескольких российских регионах за 2020 год оказались на 18% выше чем в среднем по России.
А интересное начинается вот где. А именно, анализ соотношения объемов проданного жилья с показателем роста цен за квадратный метр вышел вчера.

А теперь внимание. Сегодня такую же тенденцию отметил и ВВП и поручил «посмотреть на эту проблему с точки зрения ФАС» и «посмотреть, что там происходит». Получается, что ТГ-аналитики не так уж далеки от истины. Приятно, что все цифры на поверхности, и заговорщиков (если они, конечно, будут выявлены), можно будет хорошо отщёлкать по носу.

​​#прожилье #демография

Давайте сопоставим - как планы по увеличению объёмов жилищного строительства к 2030 году до 120 млн метров в год сочетаются с текущими демографическими трендами. Спойлер: «вода и камень, стихи и проза, лёд и пламень не столь различны меж собой».

📉Для тех, кто пропустил предыдущую серию, напомним: численность населения РФ в возрасте от 25 до 45 лет сократится до 35.4 млн человек или на 33.2%, а к 2035 году - до 30.8 млн человек или на 37.2%. А теперь - к статистике жилищного строительства.

🧮Согласно новой, улучшенной и дополненной редакции статистики за 2020 год было введено в эксплуатацию 82.2 млн метров жилья - 1 млн 122 тысячи юнитов (квартир и индивидуальных жилых домов). В расчёте на 100 человек в возрасте от 25 до 45 лет (это основные покупатели нового жилья) получается 2.5 юнита в год, или другими словами средняя семья из 2 взрослых человек покупает квартиру в новостройке или строит дом 1 раз в 20 лет.

📈Проект «Жилье и городская среда» первоначально предусматривал рост ввода жилья до 120 млн метров к 2024 году, в том числе 80 млн - квартиры с многоквартирных домах и ещё 40 млн - индивидуальные жилые дома. Ну а потом эти цифры плавно «переехали» на 2030 год - коронавирус, да и вообще время быстро летит. Если предположить, что средний размер квартиры (51.6 метра) и индивидуального дома (133.0 метра) останутся неизменными, это даёт нам 1 млн 851 тыс юнитов - на 65% больше, чем в 2020 году.

‼️Получается, что в расчёте на 100 человек к 2030 году будет вводится 5.2 юнита в год, а средняя семья будет покупать квартиру в новостройке каждые 9.6 года. При сохранении объёмов строительства к 2035 году ввод увеличатся до 6.0 юнитов на 100 человек, а регулярность покупок нового, с иголочки, жилья - до 1 раза в 8.3 года. Сейчас, вероятно, средняя российская семья с меньшей регулярностью меняет холодильник.

⁉️В следующей заметке разберём - при каких гипотетических условиях такое счастье было бы возможно. Спойлер: не поможет даже ипотека с нулевой ставкой, потребуются средства посильнее - инопланетяне там, и все такое прочее...

Stay tuned! 🤘

Запуск новых проектов не успевает за ажиотажным спросом, разогретым льготной ипотекой.

Уже 80% рынка - в «красной» зоне, а средняя цена квадратного метра выросла на 5% всего за 3 месяца.

Зато прибыли застройщиков растут как на дрожжах.
Единственные, кого это не волнует - профильные чиновники и застройщики, которые всячески пытаются всех убедить, что «ипотека не влияет на цены». Стройка стоит, зато все берут ипотеки.

https://yangx.top/schumpeterwontlike/106

​#прожилье #пф

Один из популярных сюжетов при обсуждении реформы долевого строительства - отказ банков от финансирования проектов и остановка жилищного строительства в «малых городах». Давайте разберёмся, что происходит на самом деле. Погнали!

🏗По состоянию на 1 апреля 2021 года на долю городов с населением до 50 тыс человек приходилось 9.7% от общего объёма строящегося жилья - 8.9 из 92.0 млн метров. На начало 2020 года эта цифра составляла 9.9% - особых изменений не произошло.

📈Соотношение «housing project starts/completions» за 2020 год в «малых городах» составило 71.3%, в среднем по РФ - 67.8%. За первый квартал 2021 года картина не сильно поменялась - 77.8 и 77.5% соответственно.

📈Соотношение объёма новых проектов, и портфеля на начало 2020 года в «малых городах» тоже выше, чем в среднем по отрасли - 34.6% и 26.3% соответственно. Цифры за первый квартал 2021 года - 8.5 и 7.5% соответственно.

‼️Мораль: по итогам перехода на проектное финансирование доля жилья, строящегося в «малых городах», осталась практически неизменной. Темпы запуска новых проектов и обновления портфеля в таких городах чуть выше, чем в среднем по отрасли.

‼️Утверждения о том, что «в малых и средних городах строительный процесс практически остановился» не соответствуют действительности. Их нужно классифицировать в ту же категорию, где собраны рассказы о нечеловеческих страданиях «малых застройщиков».

​#прожилье #цены

Классное исследование Банка международных расчётов про взаимосвязь процентных ставок и цен на жилую недвижимость. Исследование не новое (октябрь 2017 года), но настоятельно рекомендуется к прочтению. Для тех кому все же лень (shame on you, bastards!), или для тех, кто выбрал в школе немецкий язык (we don’t like you either), мы изложили основные факты и тезисы:

‼️Начнем с конца. Снижение процентных ставок на 1% приводит к росту реальных цен на жилье на 5.75%. Если хотите оценить рост номинальных цен - на забудьте добавить к этой цифре инфляцию. В прошлом году в России она, например, составила 4.9%.

🧮 Охват исследования - 47 стран, в том числе 20 стран с развитой экономикой и 27 стран (включая Россию) - с развивающейся. Всего в рамках исследования использовано свыше 1400 годовых наблюдений, средняя глубина данных для развитых стран - около 50 лет, для развивающихся - чуть больше 16 лет.

🧮Жилая недвижимость - отличный объект для долгосрочных инвестиций. На развитых рынках она в среднем обеспечивает доходность в размере 2.25% сверх инфляции, а на развивающихся - 2.90%.

🧮Динамика цен на недвижимость в большей степени определяется моделью «спрос/предложение», нежели моделью ценообразования финансовых активов (capital assets pricing model).

🧮Цены на жилую недвижимость реагируют на изменение краткосрочных процентных ставок с лагом. На развивающихся рынках этот цикл занимает около 5 лет. В первый год реализуется около 10-25% от совокупного эффекта.

🧮Динамика краткосрочных процентных ставок в США влияет на цену жилья во всем мире. При снижении национальных ставок на 1 процентный пункт цена жилья растёт на 2.5% в реальном выражении, а если одновременно с этим снижаются ставки в США - рост цен составит уже 5.75%.

​#прожилье #6m2021

Мы тут в свободное от работы время решили повторить полюбившееся многим из вас упражнение - и обновили анализ финансовой и операционной отчётности публичных девелоперов. На этот раз - за 6 месяцев 2021 года.

🧮 Консолидированную отчётность за первое полугодие выпустили ПИК, ЛСР, Setl Group, Самолет и Пионер - это на круг 15.3% от объёма жилья, строящегося в РФ по состоянию на 1 июля 2020 года. Выборка, разумеется, сильно смещена в сторону столичных агломераций, но ничего другого предложить не можем... 🤷‍♂️🤷‍♂️🤷‍♂️

📈Сумма заключенных контрактов выросла на 39.3%, с 308.1 в 1-м полугодии 2020 года до 429.1 млрд рублей по итогам 1-го полугодия 2021 года, а площадь реализованных квартир - на 10.6% - с 2.3 до 2.6 млн кв. метров;

📈Средняя цена квадратного метра выросла на 34.6 тыс рублей - со 133 до 168 тыс. рублей;

📈Себестоимость строительства квадратного метра выросла на 22 тысячи рублей, с 96 до 118 тыс рублей. Себестоимость строительства включает в себя расходы на приобретение земельного участка, смену ВРИ, расходы на проектирование и СМР, социальную инфраструктуру, капитализированные проценты по кредитам и все остальное, кроме общехозяйственных и коммерческих расходов.

‼️В какой степени рост издержек перекладывается на потребителя - зависит от соотношения эластичности спроса и предложения. Эластичность спроса на первичном рынке жилья мы оценивали в районе 0.3. Если предположить, в отсутствие других идей, что предложение жилья имеет средний уровень эластичности, то около 25% от роста себестоимости (5.5 из 22 тыс рублей) должно бы абсорбироваться за счёт прибыли застройщиков, а 75% (16.5 из 22 тыс рублей) - перенесено в цену квадратного метра.

‼️Итого получаем следующую математику - рост средней цены на 16.5 тыс рублей обусловлен ростом издержек, а ещё на 18.1 тыс - другими факторами.

📈Валовая рентабельность выросла на 1.8 процентного пункта - с 28 до 29.7%, а валовая прибыль с одного квадратного метра - на 12.6 тысяч рублей - с 37.3 до 50 тыс рублей. Глубина наблюдений невелика, но на нашей памяти это рекорд. Мы ни в коем случае не против прибыли, а наоборот - вовсе даже и «за». Но вот зачем в такой ситуации заниматься стимулированием спроса - это, конечно, вопрос...