#мнение
#лонгрид
Инвестиции в новостройки
Перспектива или перегрев? Споры не прекращаются. С одной стороны, недвижимость считается одним из лучших вложений денег. С другой — рост цен кажется настолько стремительным, что куда уже больше.
Где же правда? Скажем честно за себя: мы ангажированы. Странно, если сапожник будет отговаривать вас купить сапоги. Вот и мы считаем, что в недвижимости всё будет хорошо. Готовы аргументировать.
Посмотрите на цифры. Объёмы продаж только растут. Этому не мешают ни пандемия, ни политические события, ни санкции, ни рост цен. Несмотря на льготную ипотеку, рост цен нельзя назвать пузырём: дорожают все категории товаров и услуг более или менее одинаково.
Объёмы сдачи домов и выдачи разрешений на строительство не падают. Платёжеспособный спрос сохраняется, в том числе на вторичную недвижимость. Например, индекс MREDC после падения с мая 2022 по январь 2023 продолжает уверенный рост.
А самое главное, мы строим свои планы вокруг рынка недвижимости, готовы делать на него ставки. У него огромные перспективы, и мы будем только наращивать позиции. Skin in the game.
Однако риски есть в любой инвестиции. Важно правильно оценить вашу задачу, горизонт инвестирования, перспективы развития локации, возможности, угрозы и так далее.
Для того мы и работаем — наши знания к вашим услугам. Мы очень хотим, чтобы наши клиенты зарабатывали. Потом с нами же продадите объект, купите новый, и ещё друзей приведёте. Обращайтесь
#лонгрид
Инвестиции в новостройки
Перспектива или перегрев? Споры не прекращаются. С одной стороны, недвижимость считается одним из лучших вложений денег. С другой — рост цен кажется настолько стремительным, что куда уже больше.
Где же правда? Скажем честно за себя: мы ангажированы. Странно, если сапожник будет отговаривать вас купить сапоги. Вот и мы считаем, что в недвижимости всё будет хорошо. Готовы аргументировать.
Посмотрите на цифры. Объёмы продаж только растут. Этому не мешают ни пандемия, ни политические события, ни санкции, ни рост цен. Несмотря на льготную ипотеку, рост цен нельзя назвать пузырём: дорожают все категории товаров и услуг более или менее одинаково.
Объёмы сдачи домов и выдачи разрешений на строительство не падают. Платёжеспособный спрос сохраняется, в том числе на вторичную недвижимость. Например, индекс MREDC после падения с мая 2022 по январь 2023 продолжает уверенный рост.
А самое главное, мы строим свои планы вокруг рынка недвижимости, готовы делать на него ставки. У него огромные перспективы, и мы будем только наращивать позиции. Skin in the game.
Однако риски есть в любой инвестиции. Важно правильно оценить вашу задачу, горизонт инвестирования, перспективы развития локации, возможности, угрозы и так далее.
Для того мы и работаем — наши знания к вашим услугам. Мы очень хотим, чтобы наши клиенты зарабатывали. Потом с нами же продадите объект, купите новый, и ещё друзей приведёте. Обращайтесь
Покуждать. Часть 1
Покупать или ждать лучших условий?
Прежде всего, ответственность за любое ваше решение несёте вы. И принимать его должны вы, а не за вас.
Наш ответ: покупать, не тянуть. Да, мы ангажированы, зарабатываем на ваших покупках и честно это признаём. Однако затягивание с покупкой никогда не даёт выгоды. Посмотрим на ближайшее прошлое:
• в 2022 было выгоднее, чем сейчас
• в начале 2020 без льгот было выгоднее, чем в 2022 со льготами
• в 2018 было выгоднее, чем в 2020
• в 2015 было выгоднее под 17%, чем в 2018 под 11%
И так далее. Любое затягивание дольше 3-4 месяцев ведёт к потере выгоды. Существенно поднимают прайс, разбирают классные планировки, растут платежи по рассрочке и ипотеке.
Если вам нужно решить свою задачу с недвижимостью, решайте и не откладывайте. Отказ от покупки — тоже решение.
Из этого правила есть исключения. О них напишем в следующем посте.
Расскажем всё о новых домах и эффективных решениях для вашей жизни. Пишите
#мнение
#польза
Покупать или ждать лучших условий?
Прежде всего, ответственность за любое ваше решение несёте вы. И принимать его должны вы, а не за вас.
Наш ответ: покупать, не тянуть. Да, мы ангажированы, зарабатываем на ваших покупках и честно это признаём. Однако затягивание с покупкой никогда не даёт выгоды. Посмотрим на ближайшее прошлое:
• в 2022 было выгоднее, чем сейчас
• в начале 2020 без льгот было выгоднее, чем в 2022 со льготами
• в 2018 было выгоднее, чем в 2020
• в 2015 было выгоднее под 17%, чем в 2018 под 11%
И так далее. Любое затягивание дольше 3-4 месяцев ведёт к потере выгоды. Существенно поднимают прайс, разбирают классные планировки, растут платежи по рассрочке и ипотеке.
Если вам нужно решить свою задачу с недвижимостью, решайте и не откладывайте. Отказ от покупки — тоже решение.
Из этого правила есть исключения. О них напишем в следующем посте.
Расскажем всё о новых домах и эффективных решениях для вашей жизни. Пишите
#мнение
#польза
Покуждать. Часть 2.
Когда всё-таки есть смысл подождать?
Речь не о том, что вы ждёте в неопределённости. Вы решаете купить, но после определённых событий.
Когда стоит подождать немного:
• вы выбрали лот и дожимаете застройщика на согласование более выгодных условий покупки
• вы выбрали планировку, которой нет в свободной продаже, и ждёте, чтобы её вывели
• вы получаете одобрение кредита от банка: собираете документы и закрываете кредиты — и идёте выбирать квартиру только после одобрения кредита
• застройщик или банк анонсировал акции
• в декабре или апреле — в январе и мае спад продаж, могут сделать дисконт
Когда обосновано длительное ожидание:
• вы ожидаете старт конкретного проекта или новой очереди
• вы продаёте свои активы, чтобы саккумулировать наличные и не брать ипотеку. Повышение цен может быть выгоднее, чем переплата процентов банку до досрочного погашения
• проект стартовал с явным оверпрайсом и плохо продаётся
Эти стратегии имеют место, но в ожидании всегда есть риски потери выгоды.
Лёгкости вам в принятии решений. Кстати, если вы ждёте классные старты, в этом году мы уже насчитали около 30. Обращайтесь
#мнение
#польза
Когда всё-таки есть смысл подождать?
Речь не о том, что вы ждёте в неопределённости. Вы решаете купить, но после определённых событий.
Когда стоит подождать немного:
• вы выбрали лот и дожимаете застройщика на согласование более выгодных условий покупки
• вы выбрали планировку, которой нет в свободной продаже, и ждёте, чтобы её вывели
• вы получаете одобрение кредита от банка: собираете документы и закрываете кредиты — и идёте выбирать квартиру только после одобрения кредита
• застройщик или банк анонсировал акции
• в декабре или апреле — в январе и мае спад продаж, могут сделать дисконт
Когда обосновано длительное ожидание:
• вы ожидаете старт конкретного проекта или новой очереди
• вы продаёте свои активы, чтобы саккумулировать наличные и не брать ипотеку. Повышение цен может быть выгоднее, чем переплата процентов банку до досрочного погашения
• проект стартовал с явным оверпрайсом и плохо продаётся
Эти стратегии имеют место, но в ожидании всегда есть риски потери выгоды.
Лёгкости вам в принятии решений. Кстати, если вы ждёте классные старты, в этом году мы уже насчитали около 30. Обращайтесь
#мнение
#польза
#новости
#мнение
Про 28 метров
Домики дяди Тыквы — всё. Теперь минимальная площадь квартиры не может быть меньше 28 метров. Это касается всех проектов, получивших положительное заключение экспертизы после 7 мая 2024. Обратной силы у закона нет. Мыпринц Лимон за большие метражи и горячо приветствуем нововведение, несмотря на его минусы.
Источник
Почему ввели ограничение? Просто устранили пробел в нормативах — в Жилищном Кодексе нет понятия «студия», и студии подогнали под соответствующий СНиП как однокомнатные. Первым таким проектом стал Дом 7 Даниловский с минимальным метражом 31.
Какие выводы мы сделали:
1. Себестоимость квартир повышается за счёт укрупнения нарезки. Вы покупаете квартиры штуками, а застройщики продают их как юниты со средней ценой м². Так как в студиях цена м² выше, мелкая нарезка позволяет продавать м² в среднем дороже. Логично, если потенциально недополученная прибыль будет амортизирована в виде наценки на другие квартиры
2. Бизнес-, премиум- и делюкс-сегмент не почувствуют эти изменения. Вообще. Новость про бюджетное жильё
3. Маленькие студии теперь более востребованные и ликвидные, так как больше у них не будет конкурентов. Кто успел купить, тот молодец. Мы рассказывали о таких сюрпризах, это один из них
4. Апартаменты-студии станут ликвиднее. Они заберут часть спроса на маленькие метражи, ведь на них ограничение не работает
5. Некоторые застройщики уже резко подняли и ещё поднимут цены на маленькие студии, особенно на фоне завершения льготных ипотечных программ. Мы бы на месте застройщиков вообще сняли эти квартиры с продажи и вывели ближе к вводу в эксплуатацию. Скажем, через пару лет. Маржинальность была бы максимальная, но застройщикам виднее
6. Не стоит бежать и хватать студии. Классическое правило «не инвестируй вместе с толпой». Заработали те, кто купил раньше, нет смысла за ними гоняться
7. Лучше покупать метраж больше. Мы ни разу не слышали сожалений о том, что в квартире слишком просторно 😁
Если хотите купить квартиру в новостройке Москвы, пишите 🖤
#мнение
Про 28 метров
Домики дяди Тыквы — всё. Теперь минимальная площадь квартиры не может быть меньше 28 метров. Это касается всех проектов, получивших положительное заключение экспертизы после 7 мая 2024. Обратной силы у закона нет. Мы
Источник
Почему ввели ограничение? Просто устранили пробел в нормативах — в Жилищном Кодексе нет понятия «студия», и студии подогнали под соответствующий СНиП как однокомнатные. Первым таким проектом стал Дом 7 Даниловский с минимальным метражом 31.
Какие выводы мы сделали:
1. Себестоимость квартир повышается за счёт укрупнения нарезки. Вы покупаете квартиры штуками, а застройщики продают их как юниты со средней ценой м². Так как в студиях цена м² выше, мелкая нарезка позволяет продавать м² в среднем дороже. Логично, если потенциально недополученная прибыль будет амортизирована в виде наценки на другие квартиры
2. Бизнес-, премиум- и делюкс-сегмент не почувствуют эти изменения. Вообще. Новость про бюджетное жильё
3. Маленькие студии теперь более востребованные и ликвидные, так как больше у них не будет конкурентов. Кто успел купить, тот молодец. Мы рассказывали о таких сюрпризах, это один из них
4. Апартаменты-студии станут ликвиднее. Они заберут часть спроса на маленькие метражи, ведь на них ограничение не работает
5. Некоторые застройщики уже резко подняли и ещё поднимут цены на маленькие студии, особенно на фоне завершения льготных ипотечных программ. Мы бы на месте застройщиков вообще сняли эти квартиры с продажи и вывели ближе к вводу в эксплуатацию. Скажем, через пару лет. Маржинальность была бы максимальная, но застройщикам виднее
6. Не стоит бежать и хватать студии. Классическое правило «не инвестируй вместе с толпой». Заработали те, кто купил раньше, нет смысла за ними гоняться
7. Лучше покупать метраж больше. Мы ни разу не слышали сожалений о том, что в квартире слишком просторно 😁
Если хотите купить квартиру в новостройке Москвы, пишите 🖤
Вызов общественному мнению
Все же замечают, что тренд на индивидуальность продолжает расти? Мы стараемся всё дальше уйти от типового к уникальному. Маркетинг с «неповторимым стилем» и «уникальным торговым предложением» упорно стимулирует нас быть не как все.
В недвижимости тоже хотят отличаться от конкурентов. Девелоперы жилых домов заказывают впечатляющую архитектуру, изобретают уникальные планировки, щедро фаршируют свои дома инженерией и благами для резидентов. Дизайн интерьеров не отстаёт: лобби некоторых домов дадут фору брендовым отелям, а для стиля некоторых квартир «красиво, дорого, богато» — скромная оценка.
Мы считаем, индивидуальный подход в жилье — это неправильно. Чаще всего лучше не переизобретать велосипед и оставаться мейнстримным. Например, мастер-спальни и зонирование на private/public прижились как родные — копируйте удачную нарезку в башнях и не меняйте. 2-3 машиноместа на квартиру избыточны, у резидентов шеринг, такси и личные водители — не проектируйте столько. Концепция «15-минутный город» не работает — нужна доступность до шоссе и городского транспорта.
У покупателя тоже перекос в кастомные решения. Не раз встречали планировки и ремонты, которые после нескольких лет эксплуатации собственник сможет продавать только с дисконтом и долго. Тяжело будет найти покупателя, и тот будет переделывать ваше творчество. Как-то писали, что важно думать о «будущих своих» и ликвидности.
И вообще, в типовом нет ничего страшного. В квартире с одной спальней в принципе ничего нового не изобретёшь, только выбери метраж и вид. С двумя и тремя спальнями лучше отталкиваться от архитектурного решения застройщика, выбрать лучшее, а дальше думать об универсальной эргономике и нейтральной отделке. Квартиры с отделкой в дорогом сегменте — контртренд уникальному. За вас всё продумали. Ещё и без шума, грязи и бесконечных согласований дизайна.
Короче, мы против бесконечной кастомизации всего и вся. Должна быть разумная мера. В то же время есть примеры по-настоящему уникальные и удачные. Red7 стал архитектурным украшением города, Бадаевский через пару лет засияет ещё ярче.
Напомним, мы говорили о жилье. В коммерции, общественных пространствах и арт-объектах можно позволить себе гораздо бóльшую фантазию. Ведь у этих объектов и задача другая — привлекать внимание и притягивать туристов, а не эргономика, ликвидность и вот это всё.
Насколько вам нужны оригинальность и самовыражение в недвижимости?
#мнение
P.S. Посмотрите на эти уникальные объекты в Москве, что долгие годы не найдут себе владельца👇
1. Единственный жилой дом от Захи Хадид в Барвихе
2. Дом-яйцо на Машкова
3. Трёхуровневый пентхаус в башне Федерация со стеклянным куполом
Все же замечают, что тренд на индивидуальность продолжает расти? Мы стараемся всё дальше уйти от типового к уникальному. Маркетинг с «неповторимым стилем» и «уникальным торговым предложением» упорно стимулирует нас быть не как все.
В недвижимости тоже хотят отличаться от конкурентов. Девелоперы жилых домов заказывают впечатляющую архитектуру, изобретают уникальные планировки, щедро фаршируют свои дома инженерией и благами для резидентов. Дизайн интерьеров не отстаёт: лобби некоторых домов дадут фору брендовым отелям, а для стиля некоторых квартир «красиво, дорого, богато» — скромная оценка.
Мы считаем, индивидуальный подход в жилье — это неправильно. Чаще всего лучше не переизобретать велосипед и оставаться мейнстримным. Например, мастер-спальни и зонирование на private/public прижились как родные — копируйте удачную нарезку в башнях и не меняйте. 2-3 машиноместа на квартиру избыточны, у резидентов шеринг, такси и личные водители — не проектируйте столько. Концепция «15-минутный город» не работает — нужна доступность до шоссе и городского транспорта.
У покупателя тоже перекос в кастомные решения. Не раз встречали планировки и ремонты, которые после нескольких лет эксплуатации собственник сможет продавать только с дисконтом и долго. Тяжело будет найти покупателя, и тот будет переделывать ваше творчество. Как-то писали, что важно думать о «будущих своих» и ликвидности.
И вообще, в типовом нет ничего страшного. В квартире с одной спальней в принципе ничего нового не изобретёшь, только выбери метраж и вид. С двумя и тремя спальнями лучше отталкиваться от архитектурного решения застройщика, выбрать лучшее, а дальше думать об универсальной эргономике и нейтральной отделке. Квартиры с отделкой в дорогом сегменте — контртренд уникальному. За вас всё продумали. Ещё и без шума, грязи и бесконечных согласований дизайна.
Короче, мы против бесконечной кастомизации всего и вся. Должна быть разумная мера. В то же время есть примеры по-настоящему уникальные и удачные. Red7 стал архитектурным украшением города, Бадаевский через пару лет засияет ещё ярче.
Напомним, мы говорили о жилье. В коммерции, общественных пространствах и арт-объектах можно позволить себе гораздо бóльшую фантазию. Ведь у этих объектов и задача другая — привлекать внимание и притягивать туристов, а не эргономика, ликвидность и вот это всё.
Насколько вам нужны оригинальность и самовыражение в недвижимости?
#мнение
P.S. Посмотрите на эти уникальные объекты в Москве, что долгие годы не найдут себе владельца👇
1. Единственный жилой дом от Захи Хадид в Барвихе
2. Дом-яйцо на Машкова
3. Трёхуровневый пентхаус в башне Федерация со стеклянным куполом
Аттракцион щедрости или всё пропало?
Рынок рухнул! Ипотекопокалипсис! Говорила мама, клади на депозит! Вы этого от нас ждёте? Ну написали для привлечения вашего внимания. Теперь давайте по факту, следите за руками.
Level предложил большие скидки в своих жилых проектах. Информация пришла ещё в понедельник. Мы несколько раз её перепроверили. Где есть дисконты:
• Причальный
• Мичуринский (этапы 1, 2 и 3)
• Академическая
• Бауманская
На Саввинской 27 и 17 скидок нет. Другие проекты Level не анализировали.
Скидки настоящие, но не без подвоха. Например, Мичуринский и Причальный откатили цены до мартовских значений, Бауманская — до майских. То есть была полоса разгона и откат цен.
А ещё при субсидировании ипотеки будет ну очень большая наценка к стоимости. Например, нашему клиенту объявили при субсидировании ставки до 8% на 5 лет (ПВ около 35%) наценку на всю стоимость квартиры34%. Кусь!
Интереснее выглядит Академическая. Цены откатили до показателей лета 2023. Вот тут вкусно. Можно рассматривать как более серьёзного конкурента Shift и Eniteo.
Как трактовать информацию? Все проекты сданы или находятся на высокой стадии готовности. Застройщик принял решениепрекратить разгон цен дать дисконт, чтобы быстрее распродать готовые остатки или пополнить эскроу-счета. У Академической был просто оверпрайс, который плохо продавался (сдача дома через год, продано 164 квартиры из 291).
Наше мнение: реальные скидки только в Академической, в других проектах скидка от накидки, растянутой во времени. А ручки-то — вот они.
Ситуация локальная и касается только Level. Застройщик перестраховался и привлекает быстрые деньги, покупателям кайф, инвесторам сочувствуем. Апокалипсиса нет, расходимся.
Если вы хотите квартиру в новостройке Москвы, пишите
#новости
#аналитика
#мнение
Примеры динамики цен в комментарии к посту. Таблицы с динамикой взяли у TrendAgent
Рынок рухнул! Ипотекопокалипсис! Говорила мама, клади на депозит! Вы этого от нас ждёте? Ну написали для привлечения вашего внимания. Теперь давайте по факту, следите за руками.
Level предложил большие скидки в своих жилых проектах. Информация пришла ещё в понедельник. Мы несколько раз её перепроверили. Где есть дисконты:
• Причальный
• Мичуринский (этапы 1, 2 и 3)
• Академическая
• Бауманская
На Саввинской 27 и 17 скидок нет. Другие проекты Level не анализировали.
Скидки настоящие, но не без подвоха. Например, Мичуринский и Причальный откатили цены до мартовских значений, Бауманская — до майских. То есть была полоса разгона и откат цен.
А ещё при субсидировании ипотеки будет ну очень большая наценка к стоимости. Например, нашему клиенту объявили при субсидировании ставки до 8% на 5 лет (ПВ около 35%) наценку на всю стоимость квартиры
Интереснее выглядит Академическая. Цены откатили до показателей лета 2023. Вот тут вкусно. Можно рассматривать как более серьёзного конкурента Shift и Eniteo.
Как трактовать информацию? Все проекты сданы или находятся на высокой стадии готовности. Застройщик принял решение
Наше мнение: реальные скидки только в Академической, в других проектах скидка от накидки, растянутой во времени. А ручки-то — вот они.
Ситуация локальная и касается только Level. Застройщик перестраховался и привлекает быстрые деньги, покупателям кайф, инвесторам сочувствуем. Апокалипсиса нет, расходимся.
Если вы хотите квартиру в новостройке Москвы, пишите
#новости
#аналитика
#мнение
Примеры динамики цен в комментарии к посту. Таблицы с динамикой взяли у TrendAgent
Результаты рынка новостроек в июле. Часть 2
Изучили структуру продаж по жилым комплексам. Наиболее чувствительным было падение в бюджетных проектах типа ПИК.
Также заметно падение в локациях спальных районов (типа Тушино, тоже в низком бюджете), а также у застройщиков без длительных программ рассрочек (MR, Level).
Нас удивил стремительный взлёт продаж у ЛСР. Объясняется это тем, что основной объём сделок приходится на квартиры с малым метражом (СТ и 1СП). В других бюджетных проектах также основные сделки по студиям и однокомнатным. О причинах повышенного спроса можно догадываться.
В остальном, бизнес- и премиум-класс чувствует себя уверенно, продажи колеблются в рамках летнего сезона. Ждём, что покажет август и как начнётся осенний сезон.
Если вы хотите квартиру в новостройке Москвы, обращайтесь.
Данные о продажах брали у Или Или и Пульса Продаж Новостроек
#аналитика
#мнение
Изучили структуру продаж по жилым комплексам. Наиболее чувствительным было падение в бюджетных проектах типа ПИК.
Также заметно падение в локациях спальных районов (типа Тушино, тоже в низком бюджете), а также у застройщиков без длительных программ рассрочек (MR, Level).
Нас удивил стремительный взлёт продаж у ЛСР. Объясняется это тем, что основной объём сделок приходится на квартиры с малым метражом (СТ и 1СП). В других бюджетных проектах также основные сделки по студиям и однокомнатным. О причинах повышенного спроса можно догадываться.
В остальном, бизнес- и премиум-класс чувствует себя уверенно, продажи колеблются в рамках летнего сезона. Ждём, что покажет август и как начнётся осенний сезон.
Если вы хотите квартиру в новостройке Москвы, обращайтесь.
Данные о продажах брали у Или Или и Пульса Продаж Новостроек
#аналитика
#мнение
Семейная ипотека всё?
Никогда такого не было, и вот опять — успей купить. На этот раз есть все шансы, что семейная ипотека на 12 млн под 6% закончится. Звоночек — выдачу льготных кредитов остановил Сбер.
Что нас ждёт? Либо программу закроют досрочно, либо изменят ставку до фиксированных 13-14% или по формуле «Ключ минус N», либо всё-таки увеличат лимиты и продолжат выдавать под 6%.
Мы считаем, что программу логичнее закрыть. Объяснение простое: сейчас субсидирование льготного кредита с рыночных 21-22% до 6% очень затратно для бюджета. Ещё льготные кредиты вместо доступной недвижимости разгоняют цены, а у нас курс на замедление инфляции.
Попробуем угадать. Скорее всего, программу сохранят, но пересмотрят условия: либо поднимут ставку, либо уменьшат лимит, либо исключат крупные регионы, начиная с Москвы.
Обвал продаж и цен не ждём. Для покупки даже однокомнатной квартиры бизнес-класса нужен первоначальный взнос 6-8 млн. Для семейной квартиры с 2-3 спальнями семейная ипотека не покроет даже половину стоимости. Спрос остывает до рыночных показателей, но остаётся устойчивым. В качестве бустера отлично работают рассрочки и нельготное субсидирование.
Пока «семейку» с ПВ 20% можно оформить в Альфа-Банке, с ПВ 30% в ВТБ. Если вам актуально, напишите. Окно в 1-3 недели у вас есть. Учитывая ажиотаж и очередь в последний вагон, отработаем максимально быстро и банк, и подбор лучшей новостройки 🖤
#новости
#мнение
Никогда такого не было, и вот опять — успей купить. На этот раз есть все шансы, что семейная ипотека на 12 млн под 6% закончится. Звоночек — выдачу льготных кредитов остановил Сбер.
Что нас ждёт? Либо программу закроют досрочно, либо изменят ставку до фиксированных 13-14% или по формуле «Ключ минус N», либо всё-таки увеличат лимиты и продолжат выдавать под 6%.
Мы считаем, что программу логичнее закрыть. Объяснение простое: сейчас субсидирование льготного кредита с рыночных 21-22% до 6% очень затратно для бюджета. Ещё льготные кредиты вместо доступной недвижимости разгоняют цены, а у нас курс на замедление инфляции.
Попробуем угадать. Скорее всего, программу сохранят, но пересмотрят условия: либо поднимут ставку, либо уменьшат лимит, либо исключат крупные регионы, начиная с Москвы.
Обвал продаж и цен не ждём. Для покупки даже однокомнатной квартиры бизнес-класса нужен первоначальный взнос 6-8 млн. Для семейной квартиры с 2-3 спальнями семейная ипотека не покроет даже половину стоимости. Спрос остывает до рыночных показателей, но остаётся устойчивым. В качестве бустера отлично работают рассрочки и нельготное субсидирование.
Пока «семейку» с ПВ 20% можно оформить в Альфа-Банке, с ПВ 30% в ВТБ. Если вам актуально, напишите. Окно в 1-3 недели у вас есть. Учитывая ажиотаж и очередь в последний вагон, отработаем максимально быстро и банк, и подбор лучшей новостройки 🖤
#новости
#мнение
Почему MOD сдвигает сроки сдачи на 9 месяцев
Спойлер: не потому, что отстают от графика стройки. Будет лонгрид, наберитесь терпения.
Откуда информация? По текущей декларации срок сдачи IV 2024, ключи III 2025. На сайте MR Group указали новый срок сдачи III 2025.
Девелопмент — не толькоценный мех строительство, но и бизнес, который зарабатывает деньги. Застройщик закладывает определённую выручку в свою финмодель и продаёт определённые объёмы квартир по определённой стоимости за определённый срок. Идеальный сценарий — распродать всё ко вводу в эксплуатацию с плавным ростом стоимости, раскрыть эскроу-счёт, рассчитаться с банком за проектное финансирование и получить прибыль.
А если не успеваешь распродать всё ко вводу? Прежде всего, нужно рассчитаться за проектный кредит. И если денег на эскроу-счёте не хватает, появляется кассовый разрыв. Как избежать кассового разрыва?
1. Уменьшить его или не допустить, то есть стимулировать продажи. Например, делать больше рекламы, увеличивать комиссию брокерам и премию отделу продаж, давать клиентам скидки, предлагать более гибкие условия покупки и так далее.
2. Отсрочить наступление кассового разрыва, чтобы отработать п.1. В случае эскроу-счёта — не торопиться его раскрывать. То есть искусственно сдвигать ввод в эксплуатацию.
Подтвердить гипотезу просто. Открываем проектную декларацию и видим: продано 1435 лотов из 2134 (67%), в м² продано 85 648 из 126 206 (68%). Треть не продана — многовато будет.
Там же смотрим финансовые показатели: на эскроу-счёте сейчас лежит ₽32.5 млрд, при этом проектное финансирование ₽36.9 млрд. То есть если раскрыть эскроу сейчас, будет минус ₽4.4 млрд. Это без учёта расходов на отдел продаж, брокеров, участок, следующие транши ПФ и так далее.
Если взять текущую продажную цену (около ₽495к за м²), умножить на нераспроданный остаток (40 558 м²), получим более ₽20 млрд недополученной выручки. Это без учёта коммерции, машиномест и повышения цен. Смекаете? Помимо выполнения обязательств, нужно ещё в свою кассу что-то положить.
Почему в MOD не стоит ждать скидок? Застройщик уже выбрал сдвиг ввода, чтобы не закрывать кредитную линию и не покрывать кассовый разрыв. Будет продавать медленнее и аккумулировать деньги на эскроу без потери в выручке. Мы тоже не торопимся потирать ручки и не ждём увеличения комиссии. Выгоднее немного переплатить по ПФ, чем давать дисконты и большие комиссионные.
Вдобавок к потере прибыли, снижение цен невыгодно для тех, кто уже купил квартиру у застройщика. Никому не нужны инвестиции с убытком.
В рассуждениях обошли вопрос выдачи ключей. Если продажи будут слишком отставать, выдачу ключей тоже сдвинут — выгоднее будет выплатить дольщикам неустойки потом, чем сидеть с миллиардным кассовым разрывом сейчас. Если достаточно пополнят эскроу, ключи выдадут сразу после ввода.
Данные взяли из открытого источника. Это не последний случай сдвига сроков из-за плохой распроданности.
Если вам актуальна квартира в новостройке, обращайтесь. Мы любим своих клиентов и тщательно анализируем все новостройки 🖤
#кухня
#мнение
#аналитика
Спойлер: не потому, что отстают от графика стройки. Будет лонгрид, наберитесь терпения.
Откуда информация? По текущей декларации срок сдачи IV 2024, ключи III 2025. На сайте MR Group указали новый срок сдачи III 2025.
Девелопмент — не только
А если не успеваешь распродать всё ко вводу? Прежде всего, нужно рассчитаться за проектный кредит. И если денег на эскроу-счёте не хватает, появляется кассовый разрыв. Как избежать кассового разрыва?
1. Уменьшить его или не допустить, то есть стимулировать продажи. Например, делать больше рекламы, увеличивать комиссию брокерам и премию отделу продаж, давать клиентам скидки, предлагать более гибкие условия покупки и так далее.
2. Отсрочить наступление кассового разрыва, чтобы отработать п.1. В случае эскроу-счёта — не торопиться его раскрывать. То есть искусственно сдвигать ввод в эксплуатацию.
Подтвердить гипотезу просто. Открываем проектную декларацию и видим: продано 1435 лотов из 2134 (67%), в м² продано 85 648 из 126 206 (68%). Треть не продана — многовато будет.
Там же смотрим финансовые показатели: на эскроу-счёте сейчас лежит ₽32.5 млрд, при этом проектное финансирование ₽36.9 млрд. То есть если раскрыть эскроу сейчас, будет минус ₽4.4 млрд. Это без учёта расходов на отдел продаж, брокеров, участок, следующие транши ПФ и так далее.
Если взять текущую продажную цену (около ₽495к за м²), умножить на нераспроданный остаток (40 558 м²), получим более ₽20 млрд недополученной выручки. Это без учёта коммерции, машиномест и повышения цен. Смекаете? Помимо выполнения обязательств, нужно ещё в свою кассу что-то положить.
Почему в MOD не стоит ждать скидок? Застройщик уже выбрал сдвиг ввода, чтобы не закрывать кредитную линию и не покрывать кассовый разрыв. Будет продавать медленнее и аккумулировать деньги на эскроу без потери в выручке. Мы тоже не торопимся потирать ручки и не ждём увеличения комиссии. Выгоднее немного переплатить по ПФ, чем давать дисконты и большие комиссионные.
Вдобавок к потере прибыли, снижение цен невыгодно для тех, кто уже купил квартиру у застройщика. Никому не нужны инвестиции с убытком.
В рассуждениях обошли вопрос выдачи ключей. Если продажи будут слишком отставать, выдачу ключей тоже сдвинут — выгоднее будет выплатить дольщикам неустойки потом, чем сидеть с миллиардным кассовым разрывом сейчас. Если достаточно пополнят эскроу, ключи выдадут сразу после ввода.
Данные взяли из открытого источника. Это не последний случай сдвига сроков из-за плохой распроданности.
Если вам актуальна квартира в новостройке, обращайтесь. Мы любим своих клиентов и тщательно анализируем все новостройки 🖤
#кухня
#мнение
#аналитика
Семейная ипотека всё?
Снова новости из темноты от Сбера. Банк остановил выдачу новых семейных ипотек. Причина: исчерпание лимитов.
Источник
Учитывая разницу ставок при субсидировании и недавнее заявление вице-премьера Марата Хуснуллина, вряд ли семейная ипотека встретит новогодние праздники в текущем виде. Мы точно не верим.
Если вы хотите успеть в последний вагон, обращайтесь. Одобрим неодобряемое, оперативно подберём подходящий лот для проживания, сдачи внаём или на вырост ребёнку. Будьте готовы действовать быстро 😉
#новости
#мнение
Снова новости из темноты от Сбера. Банк остановил выдачу новых семейных ипотек. Причина: исчерпание лимитов.
Источник
Учитывая разницу ставок при субсидировании и недавнее заявление вице-премьера Марата Хуснуллина, вряд ли семейная ипотека встретит новогодние праздники в текущем виде. Мы точно не верим.
Если вы хотите успеть в последний вагон, обращайтесь. Одобрим неодобряемое, оперативно подберём подходящий лот для проживания, сдачи внаём или на вырост ребёнку. Будьте готовы действовать быстро 😉
#новости
#мнение
Вторичка набирает обороты
Когда вы покупаете новостройку, сразу после сделки она становится вторичкой. B2C превращается в C2C, маркетинг другой, но самое главное — перестают работать схемы покупки как в новостройках. Если в 2020-2023 это была льготная ипотека, сейчас это рассрочка, которой вторичка лишена.
Поэтому важно понимать и отслеживать, что происходит на вторичном рынке. Это касается не только инвесторов. А рынок… живёт и работает с ипотекой 25%! Число регистраций за месяц в октябре было максимальным в 2024: 13.6 тысяч.
Всего в январе-октябре 2024 года в Москве зарегистрировано 115 335 переходов прав на вторичное жилье. Данный показатель на 20.3% ниже результата десяти месяцев 2023 года (144 695), но на 7% больше аналогичного периода 2022 года (107 778).
Источник в Росреестре
Приложили диаграммы продаж за 2022-2024 годы. Нет, мы не пытаемся сказать «прёт, растёт, беги, хватай». Своих сложностей хватает. Это рост доли неликвидных планировок, издержки от проектного финансирования, растущий спред между ценой застройщика и вторичкой/уступкой, растущий дефицит предложения, инфляция и так далее. Однако с таким спросом никакого обвала нет и не будет.
Дешёвые деньги, превосходящий спрос и непрерывный рост цен ушли в прошлое. В таких условиях ещё важнее выбирать качественный проект, приобретать универсальную ликвидную планировку, избегать «красных океанов» и иметь планы B, C, …, Z на случай изменения правил игры.
А мы будем рады быть вашими проводниками на рынке недвижимости. Обращайтесь
#мнение
#аналитика
Когда вы покупаете новостройку, сразу после сделки она становится вторичкой. B2C превращается в C2C, маркетинг другой, но самое главное — перестают работать схемы покупки как в новостройках. Если в 2020-2023 это была льготная ипотека, сейчас это рассрочка, которой вторичка лишена.
Поэтому важно понимать и отслеживать, что происходит на вторичном рынке. Это касается не только инвесторов. А рынок… живёт и работает с ипотекой 25%! Число регистраций за месяц в октябре было максимальным в 2024: 13.6 тысяч.
Всего в январе-октябре 2024 года в Москве зарегистрировано 115 335 переходов прав на вторичное жилье. Данный показатель на 20.3% ниже результата десяти месяцев 2023 года (144 695), но на 7% больше аналогичного периода 2022 года (107 778).
Источник в Росреестре
Приложили диаграммы продаж за 2022-2024 годы. Нет, мы не пытаемся сказать «прёт, растёт, беги, хватай». Своих сложностей хватает. Это рост доли неликвидных планировок, издержки от проектного финансирования, растущий спред между ценой застройщика и вторичкой/уступкой, растущий дефицит предложения, инфляция и так далее. Однако с таким спросом никакого обвала нет и не будет.
Дешёвые деньги, превосходящий спрос и непрерывный рост цен ушли в прошлое. В таких условиях ещё важнее выбирать качественный проект, приобретать универсальную ликвидную планировку, избегать «красных океанов» и иметь планы B, C, …, Z на случай изменения правил игры.
А мы будем рады быть вашими проводниками на рынке недвижимости. Обращайтесь
#мнение
#аналитика
Доллар по 110. Что делать?
Смиритесь, живите дальше 🤷♂️
Что это значит для недвижимости и как этим воспользоваться?
Если доллар по 100+ с нами навсегда, то через пару месяцев вырастет стоимость всего, точнее, рубль просто обесценится. Недвижимость всегда была защитным активом, смекаете?
Если ситуация временная, вырастет себестоимость той части строительства, которая ориентирована на импорт: инженерия и отделка. Это примерно за 6-12 месяцев до ввода дома в эксплуатацию (не путать с выдачей ключей). Расчёты по новому курсу станут болью для финотделов застройщиков, когда курс откатится. При этом уже готовые дома и дома с более далёким сроком сдачи не ощутят такого резкого роста затрат.
Если делать ставку на матожидание роста цены, то стоит обратить внимание именно на дома на высокой стадии готовности. Там самая неудобная схема оплаты (либо 100%, либо короткая рассрочка), но скрывается наибольшая выгода от курса для покупателя. Только учтите, более 90% таких лотов — неликвид.
Если хотите выгодно воспользоваться курсом валюты для покупки квартиры, напишите в комментариях «Доллар по 110»
#мнение
#аналитика
Смиритесь, живите дальше 🤷♂️
Что это значит для недвижимости и как этим воспользоваться?
Если доллар по 100+ с нами навсегда, то через пару месяцев вырастет стоимость всего, точнее, рубль просто обесценится. Недвижимость всегда была защитным активом, смекаете?
Если ситуация временная, вырастет себестоимость той части строительства, которая ориентирована на импорт: инженерия и отделка. Это примерно за 6-12 месяцев до ввода дома в эксплуатацию (не путать с выдачей ключей). Расчёты по новому курсу станут болью для финотделов застройщиков, когда курс откатится. При этом уже готовые дома и дома с более далёким сроком сдачи не ощутят такого резкого роста затрат.
Если делать ставку на матожидание роста цены, то стоит обратить внимание именно на дома на высокой стадии готовности. Там самая неудобная схема оплаты (либо 100%, либо короткая рассрочка), но скрывается наибольшая выгода от курса для покупателя. Только учтите, более 90% таких лотов — неликвид.
Если хотите выгодно воспользоваться курсом валюты для покупки квартиры, напишите в комментариях «Доллар по 110»
#мнение
#аналитика
Планировки в Pave
Есть слабые варианты, есть плохой дизайн и расстановка мебели, однако большая часть продумана хорошо. Что понравилось:
Что не понравилось:
Самый контрастный пример эргономики на последней картинке среди двухкомнатных. Планировка 57.9 м² удобнее, просторнее и дешевле, чем три соседних на этаже, хотя у них больше площадь.
Планировки на верхних этажах выложим следующим постом. Если у вас вопросы или замечания, пишите в комментарии и личные сообщения
#мнение
Есть слабые варианты, есть плохой дизайн и расстановка мебели, однако большая часть продумана хорошо. Что понравилось:
• много зон хранения• грамотное зонирование на private/public• комфортный метраж комнат• широкие коридорыЧто не понравилось:
• гостевые санузлы со входом в грязной зоне• слабая расстановка мебели• непонятные террасыСамый контрастный пример эргономики на последней картинке среди двухкомнатных. Планировка 57.9 м² удобнее, просторнее и дешевле, чем три соседних на этаже, хотя у них больше площадь.
Планировки на верхних этажах выложим следующим постом. Если у вас вопросы или замечания, пишите в комментарии и личные сообщения
#мнение
Навигация по каналу
#мнение
Наше профессиональное мнение
#польза
Полезные советы по нашей тематике, хитрости, лайфхаки
#ликбез
Ликвидация безграмотности, просвещение
#старт
Старт продаж
#дома
О домах и квартирах, которые мы продаём
#люди
Наши люди
#кухня
Наша внутренняя кухня, инсайды рынка недвижимости
#сервис
Что мы делаем для наших клиентов
#москва #аналитика #новости #инвестиции
Общие хэштэги
Новое:
#экзорцизм
Изгоняем демонов лжи, развеиваем мифы. Не ликбез
#фанфэкт
Занимательный факт. Ни смысла, ни пользы
#немамонт
Показываем, как вас разводят. А ручки-то — вот они
#чтотонастроительном
Тонкости строительства. Переводим с прорабского на человеческий
#чтотонаюридическом
Тонкости юриспруденции. Переводим с правоведского на человеческий
#чтотонабанкирском
Тонкости банковской сферы. Переводим с ростовщического на человеческий
#ждёмс
Анонсы стартов продаж, рендеры перспективных проектов, информация о покупке земельных участков
#мнение
Наше профессиональное мнение
#польза
Полезные советы по нашей тематике, хитрости, лайфхаки
#ликбез
Ликвидация безграмотности, просвещение
#старт
Старт продаж
#дома
О домах и квартирах, которые мы продаём
#люди
Наши люди
#кухня
Наша внутренняя кухня, инсайды рынка недвижимости
#сервис
Что мы делаем для наших клиентов
#москва #аналитика #новости #инвестиции
Общие хэштэги
Новое:
#экзорцизм
Изгоняем демонов лжи, развеиваем мифы. Не ликбез
#фанфэкт
Занимательный факт. Ни смысла, ни пользы
#немамонт
Показываем, как вас разводят. А ручки-то — вот они
#чтотонастроительном
Тонкости строительства. Переводим с прорабского на человеческий
#чтотонаюридическом
Тонкости юриспруденции. Переводим с правоведского на человеческий
#чтотонабанкирском
Тонкости банковской сферы. Переводим с ростовщического на человеческий
#ждёмс
Анонсы стартов продаж, рендеры перспективных проектов, информация о покупке земельных участков
Маткап в недвижимости — зло
С 1 февраля материнский капитал проинденкируют. На первого ребёнка он составит 690 тысяч, при рождении второго ещё 222 тысячи.
Пенсионный фонд выделяет эти деньги для целевого пользования. Потратить материнский капитал можно на:
• покупку недвижимости
• строительство дома
• образование ребёнка
• накопительную часть пенсии родителя
• адаптацию ребёнка-инвалида
• ежемесячную выплату для малообеспеченных семей
Мы не рекомендуем тратить маткап на недвижимость. В течение полугода после покупки за наличные или погашения ипотеки вы будете обязаны выделить долю от квартиры или дома в собственность ребёнку. Это, в свою очередь, усложнит потенциальную продажу жилья. Вам понадобится разрешение органов опеки на продажу вашего объекта, а также выделить не меньшую по площади и стоимости долю в собственность ребёнку в другой квартире или доме.
Также наличие права собственности несовершеннолетнего может не понравиться некоторым покупателям и стать причиной отказа от сделки с вами.
Большую выгоду при текущих ценах вы не получите — платёж по семейной ипотеке при применении маткапа снижается примерно на 4 тысячи. При этом точно сделаете объект менее ликвидным.
Мы рассказывали, что конечному покупателю стоит задуматься об инвестиционной составляющей и ликвидности. Маткап туда же. Лучшене связывайтесь с опекой подготовьте себе запасной аэродром.
Если ищете семейную квартиру в Москве, пишите
Upd. Поправили сумму индексации
#ликбез
#мнение
С 1 февраля материнский капитал проинденкируют. На первого ребёнка он составит 690 тысяч, при рождении второго ещё 222 тысячи.
Пенсионный фонд выделяет эти деньги для целевого пользования. Потратить материнский капитал можно на:
• покупку недвижимости
• строительство дома
• образование ребёнка
• накопительную часть пенсии родителя
• адаптацию ребёнка-инвалида
• ежемесячную выплату для малообеспеченных семей
Мы не рекомендуем тратить маткап на недвижимость. В течение полугода после покупки за наличные или погашения ипотеки вы будете обязаны выделить долю от квартиры или дома в собственность ребёнку. Это, в свою очередь, усложнит потенциальную продажу жилья. Вам понадобится разрешение органов опеки на продажу вашего объекта, а также выделить не меньшую по площади и стоимости долю в собственность ребёнку в другой квартире или доме.
Также наличие права собственности несовершеннолетнего может не понравиться некоторым покупателям и стать причиной отказа от сделки с вами.
Большую выгоду при текущих ценах вы не получите — платёж по семейной ипотеке при применении маткапа снижается примерно на 4 тысячи. При этом точно сделаете объект менее ликвидным.
Мы рассказывали, что конечному покупателю стоит задуматься об инвестиционной составляющей и ликвидности. Маткап туда же. Лучше
Если ищете семейную квартиру в Москве, пишите
Upd. Поправили сумму индексации
#ликбез
#мнение
Марк от ЛСР
Месяц назад этот проект получил РнС. И мы как-то постеснялись о нём писать. Застройщик работает со всеми брокерами на open list, комиссии в рынке и даже выше рынка, но мы как-то не рвёмся. Совсем 🙈
Ещё раз взглянули на планировки. Это какое-то недоразумение. Из всех шуток по теме вспоминается костюм Марк XLII у Железного Человека — тот, который плохо себя чувствовал и разваливался на лету.
Вам нужен общий обзор, как мы обычно делаем под хэштегом «старт»? Или лучше разобрать планировки и нарезку квартир? Может, просто сделаем вид, что нет никакого Марка?
Если в двух словах: инвестору не стоит даже смотреть туда, для себя в той локации есть варианты лучше.
🔥 — обзор в студию
💩 — разобрать планировки
😁 — улыбаемся и игнорим
#мнение
Месяц назад этот проект получил РнС. И мы как-то постеснялись о нём писать. Застройщик работает со всеми брокерами на open list, комиссии в рынке и даже выше рынка, но мы как-то не рвёмся. Совсем 🙈
Ещё раз взглянули на планировки. Это какое-то недоразумение. Из всех шуток по теме вспоминается костюм Марк XLII у Железного Человека — тот, который плохо себя чувствовал и разваливался на лету.
Вам нужен общий обзор, как мы обычно делаем под хэштегом «старт»? Или лучше разобрать планировки и нарезку квартир? Может, просто сделаем вид, что нет никакого Марка?
Если в двух словах: инвестору не стоит даже смотреть туда, для себя в той локации есть варианты лучше.
🔥 — обзор в студию
💩 — разобрать планировки
😁 — улыбаемся и игнорим
#мнение
Квартира — это инвестиция?
Наш руководитель Сергей Черномордов ответил Novostroyman на этот и другие вопросы в рамках выпуска о культе недвижимости в России.
Смотреть на YouTube
#мнение
Наш руководитель Сергей Черномордов ответил Novostroyman на этот и другие вопросы в рамках выпуска о культе недвижимости в России.
Смотреть на YouTube
#мнение