#лонгрид
#кухня
#сервис
Что было дальше
Для покупателя сделка — это итог поисков, выбора, переговоров и принятия решения, подчас очень трудного. Но в то же время — самое начало новой жизни в новом жилье или инвест-проекта.
Дальше нужно смотреть, как дела у застройщика и как строится дом, дождаться окончания стройки, принять квартиру, разобраться с недостатками, сделать дизайн, ремонт, меблировку, не переругаться со всеми, и только после этого обживаться. Инвестору после покупки нужно постоянно держать руку на пульсе и поймать оптимальный момент для выхода и заработка.
Для брокера основная работа с клиентом заканчивается на сделке. А что? Честно решал задачу клиента, отлавливал нужную планировку, писал километры текста и вёл долгие разговоры с застройщиком и вообще был молодцом. Отработал, продал, заработал, но…
Оставлять клиента в неопределённости с целым списком вопросов неправильно. Когда у тебя свободный доступ к инсайдерской информации — неприлично. В конце концов, невыгодно: брошенный клиент вряд ли обратится к нам повторно или даст рекомендацию
#кухня
#сервис
Что было дальше
Для покупателя сделка — это итог поисков, выбора, переговоров и принятия решения, подчас очень трудного. Но в то же время — самое начало новой жизни в новом жилье или инвест-проекта.
Дальше нужно смотреть, как дела у застройщика и как строится дом, дождаться окончания стройки, принять квартиру, разобраться с недостатками, сделать дизайн, ремонт, меблировку, не переругаться со всеми, и только после этого обживаться. Инвестору после покупки нужно постоянно держать руку на пульсе и поймать оптимальный момент для выхода и заработка.
Для брокера основная работа с клиентом заканчивается на сделке. А что? Честно решал задачу клиента, отлавливал нужную планировку, писал километры текста и вёл долгие разговоры с застройщиком и вообще был молодцом. Отработал, продал, заработал, но…
Оставлять клиента в неопределённости с целым списком вопросов неправильно. Когда у тебя свободный доступ к инсайдерской информации — неприлично. В конце концов, невыгодно: брошенный клиент вряд ли обратится к нам повторно или даст рекомендацию
#кухня
Нам нужно ваше решение. Любое
Мы нормально относятся к отказам. Когда вы принимаете решение отказаться от покупки, вы перестаёте тратить на квартирный вопрос своё и наше время.
Если вы понимаете, что всё, вам не нужно, не вариант — честно скажите об этом. Мы за деловой подход и всегда ценим честность.
Вас никто не обязывает сиюминутно принимать решение. До тех пор мы не бросим вас с вашим вопросом. Мы будем напоминать о себе, делиться новостями о ситуации на рынке, актуализировать вашу задачу до тех пор, пока вы не будете готовы к следующему шагу.
Наши брокеры готовы работать с вами на любом этапе: от обсуждения идеи до выбора конкретных вариантов. Пишите
Нам нужно ваше решение. Любое
Мы нормально относятся к отказам. Когда вы принимаете решение отказаться от покупки, вы перестаёте тратить на квартирный вопрос своё и наше время.
Если вы понимаете, что всё, вам не нужно, не вариант — честно скажите об этом. Мы за деловой подход и всегда ценим честность.
Вас никто не обязывает сиюминутно принимать решение. До тех пор мы не бросим вас с вашим вопросом. Мы будем напоминать о себе, делиться новостями о ситуации на рынке, актуализировать вашу задачу до тех пор, пока вы не будете готовы к следующему шагу.
Наши брокеры готовы работать с вами на любом этапе: от обсуждения идеи до выбора конкретных вариантов. Пишите
Что у новостроек «под капотом». Часть 0. Пролог
Небольшое отступление наполчаса 30-60 секунд. Любой адекватный продавец недвижимости, включая нас, всегда будет приглашать вас на просмотр объекта вживую. Это действие решает сразу несколько задач:
• Проверка вовлечённости клиента в покупку. Когда хочет купить, поедет, не хочет — переводишь в режим «прогрева» и тратишь максимум времени на более вовлечённых клиентов
• Эффект от живой презентации намного ярче, чем от переписки и видеозвонка
• Конверсии от живых просмотров намного лучше
Just business.
Однако прежде чем ехать пить кофе в офис продаж и получать впечатления от визита, проведите экспертизу потенциальной покупки, буквально не вставая с дивана.
По закону все застройщики обязаны публиковать документы на строящиеся объекты. Вам как потенциальному дольщику важны следующие:
• Разрешение на строительство (РнС)
• Проектная декларация
• Проект договора участия в долевом строительстве
• Разрешение на ввод в эксплуатацию (если дом построен)
Честно, мыхорошие ребята любим деньги. Любим, когда вы у нас покупаете. Любим, когда вы прислушиваетесь к нашим советам и доверяете. Гораздо проще доверять в условиях открытости и прозрачности, когда всё понятно, правда?
Мы тоже любим грамотных и осознанных клиентов. Гораздо приятнее работать без лапши на ушах.
В этом блоке постов раскроем следующие темы:
• Что можно узнать о жилом комплексе из проектной декларации и РнС?
1. Сколько квартир, кладовок, машиномест, коммерческих помещений
2. ТЭПы: площадь участка, высота зданий, суммарный метраж помещений
3. Высота потолков
4. Количество квартир на этаже, лифты
5. Сроки ввода в эксплуатацию и передачи объекта
6. Почему пресейл и ранние продажи — это риски?
7. Ожидание-реальность. Рендеры, фасады, МОПы, МАФы, ландшафт, холлы и другое наполнение
8. Ход строительства комплекса. Онлайн-камеры, чаты жильцов, ваши брокер и менеджер — что смотреть, за чем следить
• О чём умалчивают застройщики и брокеры
9. Данные о продажах
10. Предыдущий опыт застройщика в строительстве
11. Изменения в проекте
12. Окружение и сюрпризы. Ой, новая башня вид закрыла. Ой, развязочка под окнами. Ой, реновация
• 214-ФЗ. Что должно быть в ДДУ
Постараемся объяснить эти скучные душные вещи понятным языком. Будет очень много букв.
А знаете, что самое ироничное?Всё, что мы расскажем, есть в публичном доступе. Никаких инсайдов. Теория информационного дефицита в действии.
Если уже всё знаете или не хотите сильно погружаться, пишите. В живом диалоге объясним всё то же самое с поправкой на вашу задачу
Часть 1. Ввод в эксплуатацию и передача объекта
#ликбез
#кухня
Небольшое отступление на
• Проверка вовлечённости клиента в покупку. Когда хочет купить, поедет, не хочет — переводишь в режим «прогрева» и тратишь максимум времени на более вовлечённых клиентов
• Эффект от живой презентации намного ярче, чем от переписки и видеозвонка
• Конверсии от живых просмотров намного лучше
Just business.
Однако прежде чем ехать пить кофе в офис продаж и получать впечатления от визита, проведите экспертизу потенциальной покупки, буквально не вставая с дивана.
По закону все застройщики обязаны публиковать документы на строящиеся объекты. Вам как потенциальному дольщику важны следующие:
• Разрешение на строительство (РнС)
• Проектная декларация
• Проект договора участия в долевом строительстве
• Разрешение на ввод в эксплуатацию (если дом построен)
Честно, мы
Мы тоже любим грамотных и осознанных клиентов. Гораздо приятнее работать без лапши на ушах.
В этом блоке постов раскроем следующие темы:
• Что можно узнать о жилом комплексе из проектной декларации и РнС?
1. Сколько квартир, кладовок, машиномест, коммерческих помещений
2. ТЭПы: площадь участка, высота зданий, суммарный метраж помещений
3. Высота потолков
4. Количество квартир на этаже, лифты
5. Сроки ввода в эксплуатацию и передачи объекта
6. Почему пресейл и ранние продажи — это риски?
7. Ожидание-реальность. Рендеры, фасады, МОПы, МАФы, ландшафт, холлы и другое наполнение
8. Ход строительства комплекса. Онлайн-камеры, чаты жильцов, ваши брокер и менеджер — что смотреть, за чем следить
• О чём умалчивают застройщики и брокеры
9. Данные о продажах
10. Предыдущий опыт застройщика в строительстве
11. Изменения в проекте
12. Окружение и сюрпризы. Ой, новая башня вид закрыла. Ой, развязочка под окнами. Ой, реновация
• 214-ФЗ. Что должно быть в ДДУ
Постараемся объяснить эти скучные душные вещи понятным языком. Будет очень много букв.
А знаете, что самое ироничное?
Если уже всё знаете или не хотите сильно погружаться, пишите. В живом диалоге объясним всё то же самое с поправкой на вашу задачу
Часть 1. Ввод в эксплуатацию и передача объекта
#ликбез
#кухня
Что у новостроек «под капотом». Часть 1. Ввод в эксплуатацию и передача объекта
Часть 0. Пролог
Документы о строящемся доме публикуются на портале наш.дом.рф. Это закон.
Ввод в эксплуатацию — строительное понятие. Оно означает дату, когда все строительные работы завершаются, здание готово к эксплуатации и выдаётся разрешение на ввод в эксплуатацию (РВЭ). Оно важно для застройщика, проектировщиков, подрядчиков и банка-кредитора стройки. К вам это не имеет отношения. Застройщик за это не отвечает перед вами.
Передача объекта (выдача ключей) — понятие потребительское. Это дата, до которой застройщик должен передать вам квартиру или другое помещение. Она обязательно указывается в ДДУ и имеет к вам прямое отношение. Застройщик отвечает за неё перед вами.
Почему указывают дату ввода в эксплуатацию? Просто так удобнее. Клиенту психологически проще принять меньший срок, хотя сути это не меняет.
Есть ли какая-то закономерность между завершением стройки и выдачей ключей? Нет, и это никак не регламентировано. Как правило, ключи выдают через 3-6 месяцев после ввода. Этот срок может быть больше, если, к примеру, квартиры передаются с отделкой. Застройщик выбирает дату на своё усмотрение, но обязан её опубликовать сразу.
Недавно стартовали официальные продажи одного проекта (картинке). Все документы есть, как положено. В презентации указано завершение строительства в IV 2027. А выдача ключей в III 2029.
Видите разницу?
Дом достроят в конце 2027, через 3 года 9 месяцев (15 кварталов).
Ключи выдадут в сентябре 2029, через 5 лет 6 месяцев (22 квартала).
По факту разницы нет, всё честно. А как ощущения?
Мыхорошие ребята всегда в указываем именно дату передачи ключей. Это внутренний регламент. Лучше вы сразу получите корректную дату, чем после проверки документов. Или сюрпризом при согласовании ДДУ, когда оплачена бронь.
Проверить дату выдачи ключей можно в проектной декларации в разделе 17.2.2 (на картинке) и сверить перед подписанием ДДУ.
Хотите квартиру в адекватный срок? Пишите
Часть 2. Цифры проекта
#ликбез
#кухня
Часть 0. Пролог
Документы о строящемся доме публикуются на портале наш.дом.рф. Это закон.
Ввод в эксплуатацию — строительное понятие. Оно означает дату, когда все строительные работы завершаются, здание готово к эксплуатации и выдаётся разрешение на ввод в эксплуатацию (РВЭ). Оно важно для застройщика, проектировщиков, подрядчиков и банка-кредитора стройки. К вам это не имеет отношения. Застройщик за это не отвечает перед вами.
Передача объекта (выдача ключей) — понятие потребительское. Это дата, до которой застройщик должен передать вам квартиру или другое помещение. Она обязательно указывается в ДДУ и имеет к вам прямое отношение. Застройщик отвечает за неё перед вами.
Почему указывают дату ввода в эксплуатацию? Просто так удобнее. Клиенту психологически проще принять меньший срок, хотя сути это не меняет.
Есть ли какая-то закономерность между завершением стройки и выдачей ключей? Нет, и это никак не регламентировано. Как правило, ключи выдают через 3-6 месяцев после ввода. Этот срок может быть больше, если, к примеру, квартиры передаются с отделкой. Застройщик выбирает дату на своё усмотрение, но обязан её опубликовать сразу.
Недавно стартовали официальные продажи одного проекта (картинке). Все документы есть, как положено. В презентации указано завершение строительства в IV 2027. А выдача ключей в III 2029.
Видите разницу?
Дом достроят в конце 2027, через 3 года 9 месяцев (15 кварталов).
Ключи выдадут в сентябре 2029, через 5 лет 6 месяцев (22 квартала).
По факту разницы нет, всё честно. А как ощущения?
Мы
Проверить дату выдачи ключей можно в проектной декларации в разделе 17.2.2 (на картинке) и сверить перед подписанием ДДУ.
Хотите квартиру в адекватный срок? Пишите
Часть 2. Цифры проекта
#ликбез
#кухня
Что у новостроек «под капотом». Часть 2. Цифры проекта
Часть 1. Ввод в эксплуатацию и передача объекта
Прежде чем выбирать дом, ознакомьтесь с основными цифрами проекта. Странно, если вы, к примеру, выбираете квартиру для большой семьи в доме с преобладающей долей студий или однокомнатных.
На какие числа стоит обратить внимание?
Технико-экономические показатели (ТЭПы)
• площадь участка
• высота и этажность
• общая площадь комплекса
• общая площадь квартир
• общая площадь коммерческих помещений
ТЭПы указаны в разрешении на строительство. По ним можно понять размеры жилого комплекса, обеспеченность коммерческой инфраструктурой, плотность застройки. Это особенно важно, если при покупке учитываете ликвидность.
Сколько квартир и машиномест в комплексе
По числу квартир можно судить как о размере комплекса, так и о его классе и формате (семейный, молодёжный). Например, если дом заявляют как премиальный семейный, а средняя площадь квартир 40, вам наверняка лукавят. Посмотреть можно в проектной декларации (раздел 9.3) или разрешении на строительство. Про машиноместа и их «правильное» количество расскажем отдельно
Высоты потолков, количество квартир на этажах, сколько лифтов в доме
Эта и другая техническая информация о квартирах прямым образом влияет на ваш комфорт проживания в доме. Параметры каждой квартиры можно найти в декларации в разделе 15.2, сколько лифтов — в разделе 9.4
Плановые сроки строительства, ввода в эксплуатацию, выдачи ключей
В проектной декларации указывают плановые сроки и их перенос. Разделы 17.1-17.2 декларации. Про разницу между завершением строительства и выдачей ключей рассказывали
Сколько квартир продано
Информация публикуется раз в месяц в проектной декларации в разделе 19.7.1.1.1.1. Очень ценная информация для оценки темпов продаж и адекватности ценообразования
Документы публикуются на наш.дом.рф. Можно разобраться самостоятельно, а можно обратиться к нам. Мы за прозрачность рынка, переведём скучные цифры на человеческий. Пишите
Часть 3. Что должно быть в ДДУ
#ликбез
#кухня
Часть 1. Ввод в эксплуатацию и передача объекта
Прежде чем выбирать дом, ознакомьтесь с основными цифрами проекта. Странно, если вы, к примеру, выбираете квартиру для большой семьи в доме с преобладающей долей студий или однокомнатных.
На какие числа стоит обратить внимание?
Технико-экономические показатели (ТЭПы)
• площадь участка
• высота и этажность
• общая площадь комплекса
• общая площадь квартир
• общая площадь коммерческих помещений
ТЭПы указаны в разрешении на строительство. По ним можно понять размеры жилого комплекса, обеспеченность коммерческой инфраструктурой, плотность застройки. Это особенно важно, если при покупке учитываете ликвидность.
Сколько квартир и машиномест в комплексе
По числу квартир можно судить как о размере комплекса, так и о его классе и формате (семейный, молодёжный). Например, если дом заявляют как премиальный семейный, а средняя площадь квартир 40, вам наверняка лукавят. Посмотреть можно в проектной декларации (раздел 9.3) или разрешении на строительство. Про машиноместа и их «правильное» количество расскажем отдельно
Высоты потолков, количество квартир на этажах, сколько лифтов в доме
Эта и другая техническая информация о квартирах прямым образом влияет на ваш комфорт проживания в доме. Параметры каждой квартиры можно найти в декларации в разделе 15.2, сколько лифтов — в разделе 9.4
Плановые сроки строительства, ввода в эксплуатацию, выдачи ключей
В проектной декларации указывают плановые сроки и их перенос. Разделы 17.1-17.2 декларации. Про разницу между завершением строительства и выдачей ключей рассказывали
Сколько квартир продано
Информация публикуется раз в месяц в проектной декларации в разделе 19.7.1.1.1.1. Очень ценная информация для оценки темпов продаж и адекватности ценообразования
Документы публикуются на наш.дом.рф. Можно разобраться самостоятельно, а можно обратиться к нам. Мы за прозрачность рынка, переведём скучные цифры на человеческий. Пишите
Часть 3. Что должно быть в ДДУ
#ликбез
#кухня
Что у новостроек «под капотом». Часть 4. Пресейл манящий
Часть 3. Что должно быть в ДДУ
Официально продавать по ДДУ можно только после получения разрешения на строительство. Но на рынке существует практика предпродаж. В чём логика?
Дело в том, что определить цену на старте продаж проекта — сложнейшая задача. Слишком большая — разочарование покупателей, низкий темп продаж и проблемы с его ростом. Слишком низкая — толпа покупателей, резкие повышения цен и снова разочарование. Если вы думаете, что это легко, сыграйте в эту игру со ставками в миллиарды рублей.
Пресейл — способ «прощупать» спрос. Ведь без документов жилой комплекс нельзя ещё и рекламировать. Приходит малое количество покупателей, которые ждали проект или узнали о нём от брокеров, и по объёму спроса и броней становится понятнее, по какой цене выводить проект.
Плюсы для застройщика: бесплатный трафик, определённость с ценами, быстрое наполнение эскроу деньгами после официального старта продаж. Плюс для покупателя — цена.
Однако за этой выгодой есть и риски. Никто никаких гарантий вам не даст. Цену могут пересмотреть, бронь в одностороннем порядке могут отменить, получение документов могут затянуть, ипотечные программы могут поменяться.
Для застройщика тоже есть риски: разочарование и негатив не улучшает репутацию. Поэтому некоторые компании пресейлы не проводят.
Стоит ли участвовать в закрытых продажах, решать вам. Мы всегда за максимальную выгоду и готовы вести вас к самым вкусным ценам у проверенных девелоперов. Пишите
Часть 5. Ожидание-реальность
#ликбез
#кухня
Часть 3. Что должно быть в ДДУ
Официально продавать по ДДУ можно только после получения разрешения на строительство. Но на рынке существует практика предпродаж. В чём логика?
Дело в том, что определить цену на старте продаж проекта — сложнейшая задача. Слишком большая — разочарование покупателей, низкий темп продаж и проблемы с его ростом. Слишком низкая — толпа покупателей, резкие повышения цен и снова разочарование. Если вы думаете, что это легко, сыграйте в эту игру со ставками в миллиарды рублей.
Пресейл — способ «прощупать» спрос. Ведь без документов жилой комплекс нельзя ещё и рекламировать. Приходит малое количество покупателей, которые ждали проект или узнали о нём от брокеров, и по объёму спроса и броней становится понятнее, по какой цене выводить проект.
Плюсы для застройщика: бесплатный трафик, определённость с ценами, быстрое наполнение эскроу деньгами после официального старта продаж. Плюс для покупателя — цена.
Однако за этой выгодой есть и риски. Никто никаких гарантий вам не даст. Цену могут пересмотреть, бронь в одностороннем порядке могут отменить, получение документов могут затянуть, ипотечные программы могут поменяться.
Для застройщика тоже есть риски: разочарование и негатив не улучшает репутацию. Поэтому некоторые компании пресейлы не проводят.
Стоит ли участвовать в закрытых продажах, решать вам. Мы всегда за максимальную выгоду и готовы вести вас к самым вкусным ценам у проверенных девелоперов. Пишите
Часть 5. Ожидание-реальность
#ликбез
#кухня
Что у новостроек «под капотом». Часть 5. Ожидание-реальность
Часть 4
Да, мы про ситуацию, когда продукт с рендера (не) воплощается в реальность. В какие моменты нужно задуматься о том, не подают ли вам суровую реальность в красивом фантике:
1. Рендеры и сайт
На картинке вокруг будут крупные деревья, окружающей застройки нет, МАФы и фасад выглядят безупречно и так далее. И, конечно же, не будет перспективной застройки, особенно крупных зданий-соседей, эстакад, развязок и постов. Ещё очень часто можно встретить только летние рендеры, редко — зимние, почти никогда — межсезонные.
Как воспринимать: откройте панораму на карте Яндекс, посмотрите локацию и окружение. Далее посмотрите район вживую.
2. Макет в офисе продаж
Трёхмерное продолжение рендеров.
Как воспринимать: так же, как рендеры и сайт
3. На что вы на самом деле подписались
Почитайте наш пост про то, что должно быть в ДДУ
4. Инфраструктура, МОПы, МАФы
Школы и детские сады будут построены, если на них есть документы, можно не сомневаться. Однако чаще всего это делают в последней очереди строительства или даже позже. Помимо ввода зданий в эксплуатацию, роль сыграет сама эксплуатация. Муниципалитет может не сразу принять объект на баланс и начать работу.
Места общего пользования и малые архитектурные формы застройщик может сделать как угодно.
Как воспринимать: школа-сад будут скорее всего не сразу с заселением. Смотрите на предыдущие проекты застройщика при принятии решения, после покупки ожидайте реализации
5. Материалы строительства и отделки
Застройщик может поменять любой материал, не влияющий на конструктив здания и квартиры и не зафиксированный в договоре.
Чаще всего экономят на материале фасада. Дом может легко поменять цвет, а кирпич превратится в плитку. Конфигурация оконных конструкций и даже размер окон могут быть другими. Отделочные материалы могут поменять на аналогичные в рамках того, что прописано в ДДУ.
Как воспринимать: смотрите на предыдущие проекты застройщика при принятии решения и внимательно изучайте детали по отделке в ДДУ
6. Лифты, инженерия и прочая мелочь
Хотя мы видим только кабину лифта, вся скрытая инженерия в реализации может сильно отличаться от изначально заявленной
Как воспринимать: изменения поставщиков в ходе стройки — норма. Главное, чтобы инженерия работала с заявленными характеристиками
7. Ландшафт и окружение
Виды из окон сохранятся? Под окнами не появится шоссе? Будет ли легко выйти из инвестиционной квартиры или через пару лет по соседству начнут пять новых строек?
Как воспринимать: не поленитесь изучить панорамы в картах и обойти район. Изучите выбираемый проект на предмет новых очередей строительства. О соседних участках под застройку и планах города на район можете узнать в различных новостных источниках и на сайте мэрии. Наши брокеры тоже расскажут. Не ленитесь и не стесняйтесь спрашивать — от выбранного варианта сильно зависит ваш будущий комфорт
Изучайте новостройки и город, прокачивайте свои знания. Так будет гораздо проще понять свои желания и сделать правильный выбор.
Если хотите сэкономить недели и месяцы на изучении, напишите нам. Мы не станем продавать вам то, что не купили бы сами
Часть 6
#ликбез
#кухня
Часть 4
Да, мы про ситуацию, когда продукт с рендера (не) воплощается в реальность. В какие моменты нужно задуматься о том, не подают ли вам суровую реальность в красивом фантике:
1. Рендеры и сайт
На картинке вокруг будут крупные деревья, окружающей застройки нет, МАФы и фасад выглядят безупречно и так далее. И, конечно же, не будет перспективной застройки, особенно крупных зданий-соседей, эстакад, развязок и постов. Ещё очень часто можно встретить только летние рендеры, редко — зимние, почти никогда — межсезонные.
Как воспринимать: откройте панораму на карте Яндекс, посмотрите локацию и окружение. Далее посмотрите район вживую.
2. Макет в офисе продаж
Трёхмерное продолжение рендеров.
Как воспринимать: так же, как рендеры и сайт
3. На что вы на самом деле подписались
Почитайте наш пост про то, что должно быть в ДДУ
4. Инфраструктура, МОПы, МАФы
Школы и детские сады будут построены, если на них есть документы, можно не сомневаться. Однако чаще всего это делают в последней очереди строительства или даже позже. Помимо ввода зданий в эксплуатацию, роль сыграет сама эксплуатация. Муниципалитет может не сразу принять объект на баланс и начать работу.
Места общего пользования и малые архитектурные формы застройщик может сделать как угодно.
Как воспринимать: школа-сад будут скорее всего не сразу с заселением. Смотрите на предыдущие проекты застройщика при принятии решения, после покупки ожидайте реализации
5. Материалы строительства и отделки
Застройщик может поменять любой материал, не влияющий на конструктив здания и квартиры и не зафиксированный в договоре.
Чаще всего экономят на материале фасада. Дом может легко поменять цвет, а кирпич превратится в плитку. Конфигурация оконных конструкций и даже размер окон могут быть другими. Отделочные материалы могут поменять на аналогичные в рамках того, что прописано в ДДУ.
Как воспринимать: смотрите на предыдущие проекты застройщика при принятии решения и внимательно изучайте детали по отделке в ДДУ
6. Лифты, инженерия и прочая мелочь
Хотя мы видим только кабину лифта, вся скрытая инженерия в реализации может сильно отличаться от изначально заявленной
Как воспринимать: изменения поставщиков в ходе стройки — норма. Главное, чтобы инженерия работала с заявленными характеристиками
7. Ландшафт и окружение
Виды из окон сохранятся? Под окнами не появится шоссе? Будет ли легко выйти из инвестиционной квартиры или через пару лет по соседству начнут пять новых строек?
Как воспринимать: не поленитесь изучить панорамы в картах и обойти район. Изучите выбираемый проект на предмет новых очередей строительства. О соседних участках под застройку и планах города на район можете узнать в различных новостных источниках и на сайте мэрии. Наши брокеры тоже расскажут. Не ленитесь и не стесняйтесь спрашивать — от выбранного варианта сильно зависит ваш будущий комфорт
Изучайте новостройки и город, прокачивайте свои знания. Так будет гораздо проще понять свои желания и сделать правильный выбор.
Если хотите сэкономить недели и месяцы на изучении, напишите нам. Мы не станем продавать вам то, что не купили бы сами
Часть 6
#ликбез
#кухня
Что у новостроек «под капотом». Часть 6. Ход строительства. Продали и забыли
Часть 5
Мы рассказывали вам, чего стоит ожидать при строительстве новостройки и что вам на самом деле обязаны по договору.
Задача брокера и продавца застройщика выполнена на этапе сделки. Комиссию и премию получили, с покупкой поздравили, все молодцы. Что же делать дальше после покупки?
1. Получите ответ на этот вопрос. Ваша квартира — это в первую очередь ваша ответственность. Вы совершили крупную покупку, и вам должны объяснить, как с ней обращаться. Получите от вашего брокера и отдела продаж застройщика план дальнейших действий
2. Узнайте о порядке заселения дома и продаже вашей квартиры по уступке. Даже если вы не планируете продавать квартиру и заселение нескоро
3. Отслеживайте изменения (или их отсутствие) в проекте 2-3 раза в год. Новые очереди строительства, окружение, изменения в декларации и т.д. могут прямо отразиться на вашем будущем комфорте или успехе инвестиции
4. Если вы инвестируете, следите за товарными остатками и динамикой цен продажи и аренды. 2-4 раза в год
5. Если у вас ипотека, следите за ключевой ставкой, условиями страхования и рефинансирования ипотеки. Ну и обновляйте страховку вовремя
6. Если вы инвестор, следите за возможностями выхода из инвестиции. Смотрите за состоянием рынка в целом, ключевой ставкой и показателями продаж в вашем комплексе — окно возможностей может открыться неожиданно. Актуализируйте информацию каждые 2-3 месяца
7. За 3-6 месяцев приготовьтесь к получению ключей: выделите бюджет на ремонт и дизайн, выберите дизайнера. Можно даже сделать эскиз проекта без замеров. Накануне получения ключей найдите приёмщика. Мы рекомендуем делать всё заранее, чтобы не терять время на простое и не суетиться в последний момент
8. Когда придёт время заселения, с вами свяжется застройщик и пригласит на приёмку. Если этого не произошло, вы же знаете порядок действий, правда? Хотя мы предпочитаем сообщать такие новости первыми ☺️
9. За ходом строительства можно самостоятельно следить в карточке дома на наш.дом.рф или на ресурсах застройщика. При этом на сам ход строительства вы никак не можете повлиять. Мы тоже будем присылать вам информацию со стройки.
Если вы хотите купить квартиру в новом доме Москвы, пишите. Мы не бросаем своих клиентов после покупки 🖤
Часть 7
#ликбез
#кухня
Часть 5
Мы рассказывали вам, чего стоит ожидать при строительстве новостройки и что вам на самом деле обязаны по договору.
Задача брокера и продавца застройщика выполнена на этапе сделки. Комиссию и премию получили, с покупкой поздравили, все молодцы. Что же делать дальше после покупки?
1. Получите ответ на этот вопрос. Ваша квартира — это в первую очередь ваша ответственность. Вы совершили крупную покупку, и вам должны объяснить, как с ней обращаться. Получите от вашего брокера и отдела продаж застройщика план дальнейших действий
2. Узнайте о порядке заселения дома и продаже вашей квартиры по уступке. Даже если вы не планируете продавать квартиру и заселение нескоро
3. Отслеживайте изменения (или их отсутствие) в проекте 2-3 раза в год. Новые очереди строительства, окружение, изменения в декларации и т.д. могут прямо отразиться на вашем будущем комфорте или успехе инвестиции
4. Если вы инвестируете, следите за товарными остатками и динамикой цен продажи и аренды. 2-4 раза в год
5. Если у вас ипотека, следите за ключевой ставкой, условиями страхования и рефинансирования ипотеки. Ну и обновляйте страховку вовремя
6. Если вы инвестор, следите за возможностями выхода из инвестиции. Смотрите за состоянием рынка в целом, ключевой ставкой и показателями продаж в вашем комплексе — окно возможностей может открыться неожиданно. Актуализируйте информацию каждые 2-3 месяца
7. За 3-6 месяцев приготовьтесь к получению ключей: выделите бюджет на ремонт и дизайн, выберите дизайнера. Можно даже сделать эскиз проекта без замеров. Накануне получения ключей найдите приёмщика. Мы рекомендуем делать всё заранее, чтобы не терять время на простое и не суетиться в последний момент
8. Когда придёт время заселения, с вами свяжется застройщик и пригласит на приёмку. Если этого не произошло, вы же знаете порядок действий, правда? Хотя мы предпочитаем сообщать такие новости первыми ☺️
9. За ходом строительства можно самостоятельно следить в карточке дома на наш.дом.рф или на ресурсах застройщика. При этом на сам ход строительства вы никак не можете повлиять. Мы тоже будем присылать вам информацию со стройки.
Если вы хотите купить квартиру в новом доме Москвы, пишите. Мы не бросаем своих клиентов после покупки 🖤
Часть 7
#ликбез
#кухня
Что у новостроек «под капотом». Часть 7. Сюрпризы после покупки
Часть 6
Рынок недвижимости — не самая прозрачная вещь. Даже если учесть все переменные в момент покупки, на дистанции на проект влияют градостроительная, федеральная и международная политика, экономика, ну и, конечно, локальные факторы.
Мы рассказывали вам о локальных рисках вроде «разночтений» в выдаче ключей и вводе в эксплуатацию (тык), презентации и ДДУ (тык), риске на этапе preSale (тык) (кстати, недавно один проект после получения документов снизил цены), ожидания и реальности (тык) и непрозрачности после покупки (тык).
Эти риски можно обойти или снизить. А есть риски, которые нельзя предсказать и на которые нельзя повлиять
1. Сроки передачи ключей
Как ни странно, от застройщика тут зависит далеко не всё. Девелопмент — сложный бизнес с многоступенчатой системой подрядов и длинными логистическими цепочками. Максимум, что можно, — продать зависшую квартиру по переуступке или добиться выплаты неустойки
2. Градостроительная политика
Реновация, эстакада, метро, соседняя стройка, КРТ — застройщик может рассказывать вам о наличии или отсутствии планов окружающей застройки. Затем муниципалитет или город эти планы меняет. Причём сюрпризы от города не всегда плохие. Вряд ли вы будете против новой станции метро или точки притяжения в локации
3. Федеральная политика
Жилищное и кредитное законодательство, мигранты, инвестиционные программы — недвижимость и строительство очень чувствительны к этим вещам. Например, сейчас апартаменты малоликвидны из-за высоких ставок и неопределённого статуса, дальнейшая их судьба непонятна и не зависит ни от покупателей, ни от застройщиков. То же самое касается нового закона «о 28 метрах» — это чёрный лебедь для рынка, радость для владельцев маленьких студий и повод для расстройства будущим покупателем бОльших площадей. Ещё расскажем подробнее
4. Международная политика
Торговля между странами, курсы валют, таможня, рестрикции (санкции), возможности для миграции, релокации и трудоустройства для иностранцев, движение капитала в Россию и из России — мы в полную силу ощутили эти явления в 2020 и 2022 году. Например, сейчас капитал из России физически сложнее вывезти, чем несколько лет назад. Благодаря этому денежная масса продолжает копиться, инвесторы остаются на локальном рынке и это положительно сказывается на недвижимости. А что будет дальше и какие это будут изменения? Остаётся загадкой.
Неопределённость — это естественно, риски — это нормально. И это не плохо. Мы рекомендуем просто принять эту ситуацию как есть. Со своей стороны мы готовы поделиться всей доступной информацией, уменьшить фактор неопределённости и найти для вас лучшее решение в московской недвижке. Пишите 😉
Часть 8
#ликбез
#кухня
Часть 6
Рынок недвижимости — не самая прозрачная вещь. Даже если учесть все переменные в момент покупки, на дистанции на проект влияют градостроительная, федеральная и международная политика, экономика, ну и, конечно, локальные факторы.
Мы рассказывали вам о локальных рисках вроде «разночтений» в выдаче ключей и вводе в эксплуатацию (тык), презентации и ДДУ (тык), риске на этапе preSale (тык) (кстати, недавно один проект после получения документов снизил цены), ожидания и реальности (тык) и непрозрачности после покупки (тык).
Эти риски можно обойти или снизить. А есть риски, которые нельзя предсказать и на которые нельзя повлиять
1. Сроки передачи ключей
Как ни странно, от застройщика тут зависит далеко не всё. Девелопмент — сложный бизнес с многоступенчатой системой подрядов и длинными логистическими цепочками. Максимум, что можно, — продать зависшую квартиру по переуступке или добиться выплаты неустойки
2. Градостроительная политика
Реновация, эстакада, метро, соседняя стройка, КРТ — застройщик может рассказывать вам о наличии или отсутствии планов окружающей застройки. Затем муниципалитет или город эти планы меняет. Причём сюрпризы от города не всегда плохие. Вряд ли вы будете против новой станции метро или точки притяжения в локации
3. Федеральная политика
Жилищное и кредитное законодательство, мигранты, инвестиционные программы — недвижимость и строительство очень чувствительны к этим вещам. Например, сейчас апартаменты малоликвидны из-за высоких ставок и неопределённого статуса, дальнейшая их судьба непонятна и не зависит ни от покупателей, ни от застройщиков. То же самое касается нового закона «о 28 метрах» — это чёрный лебедь для рынка, радость для владельцев маленьких студий и повод для расстройства будущим покупателем бОльших площадей. Ещё расскажем подробнее
4. Международная политика
Торговля между странами, курсы валют, таможня, рестрикции (санкции), возможности для миграции, релокации и трудоустройства для иностранцев, движение капитала в Россию и из России — мы в полную силу ощутили эти явления в 2020 и 2022 году. Например, сейчас капитал из России физически сложнее вывезти, чем несколько лет назад. Благодаря этому денежная масса продолжает копиться, инвесторы остаются на локальном рынке и это положительно сказывается на недвижимости. А что будет дальше и какие это будут изменения? Остаётся загадкой.
Неопределённость — это естественно, риски — это нормально. И это не плохо. Мы рекомендуем просто принять эту ситуацию как есть. Со своей стороны мы готовы поделиться всей доступной информацией, уменьшить фактор неопределённости и найти для вас лучшее решение в московской недвижке. Пишите 😉
Часть 8
#ликбез
#кухня
Что у новостроек «под капотом» «в корзине с бельём». Часть 8. Ценообразование и данные о продажах
Часть 7
Мы разобрали основные аспекты покупки новостройки глазами пользователя, и описали то, что вас ждёт в перспективе после покупки. Теперь же сместим фокус внимания на застройщиков и логику их бизнеса. Посмотрим в ретроспективе на те условия, события и решения, благодаря которым рынок такой, какой он есть.
Про сложность стартового ценообразования мы уже рассказывали. Рост (или снижение) цены в ходе стройки основан на финансовой модели проекта, которую застройщик согласовывает с банком-кредитором. Банк при выдаче кредита накладывает ряд обязательств (ковенант), включающих ценовую динамику. Одна из причин, почему застройщики при потенциальном падении спроса не будут критически снижать цены — те самые ковенанты. Ну и куда без рыночных факторов вроде спроса, кредитной политики и экономики.
Насколько справедливы цены? Ответ один: спрос. Справедлива та цена, за которую продавец согласен продать, а покупатель — купить. Если на проект сохраняется устойчивый спрос (в большинстве проектов сохраняется), причин снижать цены нет.
Как понять структуру спроса? По данным о продажам. Существуют различные сервисы аналитики новостроек. Мы пользуемся Пульсом Продаж Новостроек, bnMap и DataFlat. А истиной в последней инстанции является Росреестр, который публикует данные о проданных квартирах на портале наш.дом.рф. Даже по поверхностным данным о количестве проданных квартир можно сделать выводы о востребованности того или иного комплекса.
В этом смысле рынок первичного жилья намного более прозрачный, чем рынок вторичной недвижимости.
Если вы хотите квартиру в новостройке Москвы, пишите. Расскажем и покажем, где ликвид и справедливая цена, а где оверпрайс 😉
Часть 9
#ликбез
#кухня
Часть 7
Мы разобрали основные аспекты покупки новостройки глазами пользователя, и описали то, что вас ждёт в перспективе после покупки. Теперь же сместим фокус внимания на застройщиков и логику их бизнеса. Посмотрим в ретроспективе на те условия, события и решения, благодаря которым рынок такой, какой он есть.
Про сложность стартового ценообразования мы уже рассказывали. Рост (или снижение) цены в ходе стройки основан на финансовой модели проекта, которую застройщик согласовывает с банком-кредитором. Банк при выдаче кредита накладывает ряд обязательств (ковенант), включающих ценовую динамику. Одна из причин, почему застройщики при потенциальном падении спроса не будут критически снижать цены — те самые ковенанты. Ну и куда без рыночных факторов вроде спроса, кредитной политики и экономики.
Насколько справедливы цены? Ответ один: спрос. Справедлива та цена, за которую продавец согласен продать, а покупатель — купить. Если на проект сохраняется устойчивый спрос (в большинстве проектов сохраняется), причин снижать цены нет.
Как понять структуру спроса? По данным о продажам. Существуют различные сервисы аналитики новостроек. Мы пользуемся Пульсом Продаж Новостроек, bnMap и DataFlat. А истиной в последней инстанции является Росреестр, который публикует данные о проданных квартирах на портале наш.дом.рф. Даже по поверхностным данным о количестве проданных квартир можно сделать выводы о востребованности того или иного комплекса.
В этом смысле рынок первичного жилья намного более прозрачный, чем рынок вторичной недвижимости.
Если вы хотите квартиру в новостройке Москвы, пишите. Расскажем и покажем, где ликвид и справедливая цена, а где оверпрайс 😉
Часть 9
#ликбез
#кухня
#кухня
#новости
Инград всё?
Несколько дней ходят слухи о продаже Инграда. В числе покупателей называли Sminex, Glorax, Страну Девелопмент и краснодарскую Dogma. Правдивыми оказались… все. Владелец Инграда концерн Россиум подтвердил, что хочет продать компанию.
Источник
Когда клиенту есть из чего выбирать, обычно мы не рекомендуем проекты Инграда. Потому что. Но если покупателем будет Sminex, мы готовы переобуться. Страна в роли покупателя тоже внушает оптимизм.
Интереснее станут проекты на низкой стадии готовности. Это Injoy (ул. адмирала Макарова 2, м. Водный Стадион, ~400-450 тыс/м²) и Foriver Residence (Симоновская наб., м. Автозаводская, ~0.8-1.1 млн/м²).
Пока продажа Инграда на этапе переговоров и оценки. Не факт, что сделка состоится в этом году и вообще состоится. Но это один из тех самых сюрпризов, с которым может столкнуться дольщик. Хотя логичнее всего покупка Инграда будет для Самолёта, Страны или Dogma, мы за Sminex.
Если хотите квартиру в новостройке старой Москвы, пишите. Найдём подходящие решения здесь и сейчас или под отложенный спрос 🖤
#новости
Инград всё?
Несколько дней ходят слухи о продаже Инграда. В числе покупателей называли Sminex, Glorax, Страну Девелопмент и краснодарскую Dogma. Правдивыми оказались… все. Владелец Инграда концерн Россиум подтвердил, что хочет продать компанию.
Источник
Когда клиенту есть из чего выбирать, обычно мы не рекомендуем проекты Инграда. Потому что. Но если покупателем будет Sminex, мы готовы переобуться. Страна в роли покупателя тоже внушает оптимизм.
Интереснее станут проекты на низкой стадии готовности. Это Injoy (ул. адмирала Макарова 2, м. Водный Стадион, ~400-450 тыс/м²) и Foriver Residence (Симоновская наб., м. Автозаводская, ~0.8-1.1 млн/м²).
Пока продажа Инграда на этапе переговоров и оценки. Не факт, что сделка состоится в этом году и вообще состоится. Но это один из тех самых сюрпризов, с которым может столкнуться дольщик. Хотя логичнее всего покупка Инграда будет для Самолёта, Страны или Dogma, мы за Sminex.
Если хотите квартиру в новостройке старой Москвы, пишите. Найдём подходящие решения здесь и сейчас или под отложенный спрос 🖤
Что у новостроек «в корзине с бельём». Часть 9. Портфолио
Часть 8
Мы топим за подход «не надо покупать квартиру, надо решать свою жизненную задачу». На консультациях вы услышите от нас о разных нюансах строительства, заселения и управления вашим будущим домом, перспективах локации, прогнозах, какими будут цены и ваше комьюнити, куда можно будет пойти с ребёнком. Мы хорошо разбираемся в продукте и перспективах — работа такая. Но будущее туманно и абстрактно, в отличие от прошлого.
Реализованные объекты можно осмотреть и потрогать, пообщаться с действующими жильцами и сформировать мнение на основе фактов, а не домыслов и картинок.
Поэтому новый участник на рынке недвижимости всегда подразумевает некоторую непредсказуемость.
И поэтому не стоит ожидать от застройщика с сомнительным портфолио вау-качества.
На что стоит обратить внимание:
0. Что важно именно для вас, что бы это ни было
1. Сроки сдачи
2. Ожидание-реальность. Показательно, если вы откроете рендеры помещения, находясь в нём
3. В каком состоянии дворы, МОПы, паркинги и другие зоны ответственности управляющей компании, как она отрабатывает косяки
4. Инфраструктура: школы, сады, фишки для жителей вроде общественных гостиных, фитнеса, сервисов для жителей и так далее
5. Опыт строительства в том же сегменте, в каком ваш объект: масштаб строительства, класс жилья, отделка и так далее
Если вам принципиально разобраться в том, что вы покупаете, вот маленький чек-лист. Не ленитесь потратить время. Оно окупится многократно.
Если хотите квартиру в новостройке, welcome. Кстати, мы будем тратить своё личное время и сами сводим вас в места трудовой славы застройщиков. Наши клиенты самые лучшие и заслуживают, чтобы им показали всё как есть 🖤
Часть 10
#ликбез
#кухня
Часть 8
Мы топим за подход «не надо покупать квартиру, надо решать свою жизненную задачу». На консультациях вы услышите от нас о разных нюансах строительства, заселения и управления вашим будущим домом, перспективах локации, прогнозах, какими будут цены и ваше комьюнити, куда можно будет пойти с ребёнком. Мы хорошо разбираемся в продукте и перспективах — работа такая. Но будущее туманно и абстрактно, в отличие от прошлого.
Реализованные объекты можно осмотреть и потрогать, пообщаться с действующими жильцами и сформировать мнение на основе фактов, а не домыслов и картинок.
Поэтому новый участник на рынке недвижимости всегда подразумевает некоторую непредсказуемость.
И поэтому не стоит ожидать от застройщика с сомнительным портфолио вау-качества.
На что стоит обратить внимание:
0. Что важно именно для вас, что бы это ни было
1. Сроки сдачи
2. Ожидание-реальность. Показательно, если вы откроете рендеры помещения, находясь в нём
3. В каком состоянии дворы, МОПы, паркинги и другие зоны ответственности управляющей компании, как она отрабатывает косяки
4. Инфраструктура: школы, сады, фишки для жителей вроде общественных гостиных, фитнеса, сервисов для жителей и так далее
5. Опыт строительства в том же сегменте, в каком ваш объект: масштаб строительства, класс жилья, отделка и так далее
Если вам принципиально разобраться в том, что вы покупаете, вот маленький чек-лист. Не ленитесь потратить время. Оно окупится многократно.
Если хотите квартиру в новостройке, welcome. Кстати, мы будем тратить своё личное время и сами сводим вас в места трудовой славы застройщиков. Наши клиенты самые лучшие и заслуживают, чтобы им показали всё как есть 🖤
Часть 10
#ликбез
#кухня
Что у новостроек «в корзине с бельём». Часть 10. Битва мотиваций
Часть 9
Итак, у вас есть своя задача, которую вы решаете с помощью недвижимости. Например, паркуете капитал или расширяете жилплощадь. И вы начинаете работать с продавцами, у каждого из которых своя задача: найти своего покупателя и продать ему свой товар. А дальше наша любимая рубрика: у кого вы купите или кто вам продаст? Get ready… fight!
Вы работаете с двумя типами продавцов: брокеры и застройщики. Брокеры заинтересованы продать вам объект из своего пула, отделы продаж застройщиков — свои проекты.
Отличие в условиях работы с клиентом брокера и застройщика
Главное преимущество брокера — витрина объектов. У нас предложение намного больше, чем у отдельно взятого застройщика. Плюс сильно упрощается коммуникация: клиент может обратиться к одному брокеру по любому объекту.
В то же время конкуренция на каждый объект выше: клиент может прийти как напрямую к застройщику, так и к другому брокеру.
Основное преимущество застройщика — нет конкуренции на свои собственные объекты. Он сможет продать как сам, так и с любым брокером. Коллеги, кто оставался без сделок из-за уникальности, разделяем вашу боль 💔
Но так как застройщик работает с очень маленькой экспозицией, он острее ощущает конкуренцию с другими застройщиками.
Кроме того, брокеры работают за высокий процент, тогда как у сотрудников застройщиков процент от продаж маленький, и есть фиксированный оклад. Из этих вводных складывается разная мотивация.
Мотивация застройщика
Мотивация брокера
Из-за разницы мотиваций часто разворачивается нешуточная борьба за лиды и сделки, от которой страдают как сами участники рынка, так и клиенты. Хотя торговые войны сходят на нет: застройщики и брокеры всё более плотно сотрудничают, в элитном сегменте доли сделок с брокерами доходят до 90%.
Если вы хотите купить квартиру в новом доме Москвы, пишите. Упростим коммуникацию с рынком недвиги до 1-2-3 🖤
#ликбез
#кухня
Часть 9
Итак, у вас есть своя задача, которую вы решаете с помощью недвижимости. Например, паркуете капитал или расширяете жилплощадь. И вы начинаете работать с продавцами, у каждого из которых своя задача: найти своего покупателя и продать ему свой товар. А дальше наша любимая рубрика: у кого вы купите или кто вам продаст? Get ready… fight!
Вы работаете с двумя типами продавцов: брокеры и застройщики. Брокеры заинтересованы продать вам объект из своего пула, отделы продаж застройщиков — свои проекты.
Отличие в условиях работы с клиентом брокера и застройщика
Главное преимущество брокера — витрина объектов. У нас предложение намного больше, чем у отдельно взятого застройщика. Плюс сильно упрощается коммуникация: клиент может обратиться к одному брокеру по любому объекту.
В то же время конкуренция на каждый объект выше: клиент может прийти как напрямую к застройщику, так и к другому брокеру.
Основное преимущество застройщика — нет конкуренции на свои собственные объекты. Он сможет продать как сам, так и с любым брокером. Коллеги, кто оставался без сделок из-за уникальности, разделяем вашу боль 💔
Но так как застройщик работает с очень маленькой экспозицией, он острее ощущает конкуренцию с другими застройщиками.
Кроме того, брокеры работают за высокий процент, тогда как у сотрудников застройщиков процент от продаж маленький, и есть фиксированный оклад. Из этих вводных складывается разная мотивация.
Мотивация застройщика
• Лучше знает свой продукт и хуже — рынок• Больше брокера ориентирован на продукт и меньше — на задачу клиента• Так как нужно продать весь комплекс, нужно продать и весь неликвид• Конкурирует за лиды только с другими проектами, обладает бОльшими бюджетами и охватом рекламы• Более агрессивно продаёт: если клиент уйдёт, то скорее всего на другую новостройку• Не так чувствителен к потере клиентов, как брокерМотивация брокера
• Лучше знает рынок и хуже — отдельно взятые дома• Больше застройщика ориентирован на задачу клиента и меньше — на продукт• Так как не нужно продавать жилые комплексы целиком, может не продавать неликвид• Конкурирует за лиды как с застройщиками, так и с другими брокерами. Меньше бюджеты и охваты рекламы• Менее агрессивно продаёт: если клиенту не нравится жилой комплекс, есть десятки альтернатив• Более чувствителен к потере клиентов, чем застройщикИз-за разницы мотиваций часто разворачивается нешуточная борьба за лиды и сделки, от которой страдают как сами участники рынка, так и клиенты. Хотя торговые войны сходят на нет: застройщики и брокеры всё более плотно сотрудничают, в элитном сегменте доли сделок с брокерами доходят до 90%.
Если вы хотите купить квартиру в новом доме Москвы, пишите. Упростим коммуникацию с рынком недвиги до 1-2-3 🖤
#ликбез
#кухня
Готовы к осени?
Давайте начнём с грустного. Сегодня в силу вступает закон №266-ФЗ, снижающий ответственность застройщика перед дольщиком. В двух словах: снижаются штрафы и неустойки, снижается гарантийный срок на стройку, перечень недостатков, попадающих под взыскание, теперь ограничен 214-ФЗ, а не законом о защите прав потребителя.
Источник
Для себя мы видим в законе… выгоду. Закон можно читать как «можно строить хуже и косячить больше», и логично ожидать ухудшение среднего уровня качества. А это значит, если мы убережём вас при выборе объекта от ошибки, то заработаем больше очков лояльности, повторных сделок, рекомендаций. Короче, возросла ценность экспертизы брокера. Upsell, NPS, LTV и вот это вот всё. Добавьте к этому тот фактор, что брокеру потеря клиента обходится значительно дороже, чем застройщику, — мотивация работать хорошо ещё более очевидна.
Что это значит для вас? Теперь вы как покупатель несёте бóльшую ответственность за сделанный выбор, возросла цена ошибки. Взвешивайте свои решения, не ленитесь изучать продукт, обращайтесь к профессионалам.
А ещё осень — это начало делового сезона и повышение покупательской активности. Если вы тоже настроены решать квартирный вопрос, обращайтесь
#новости
#кухня
Давайте начнём с грустного. Сегодня в силу вступает закон №266-ФЗ, снижающий ответственность застройщика перед дольщиком. В двух словах: снижаются штрафы и неустойки, снижается гарантийный срок на стройку, перечень недостатков, попадающих под взыскание, теперь ограничен 214-ФЗ, а не законом о защите прав потребителя.
Источник
Для себя мы видим в законе… выгоду. Закон можно читать как «можно строить хуже и косячить больше», и логично ожидать ухудшение среднего уровня качества. А это значит, если мы убережём вас при выборе объекта от ошибки, то заработаем больше очков лояльности, повторных сделок, рекомендаций. Короче, возросла ценность экспертизы брокера. Upsell, NPS, LTV и вот это вот всё. Добавьте к этому тот фактор, что брокеру потеря клиента обходится значительно дороже, чем застройщику, — мотивация работать хорошо ещё более очевидна.
Что это значит для вас? Теперь вы как покупатель несёте бóльшую ответственность за сделанный выбор, возросла цена ошибки. Взвешивайте свои решения, не ленитесь изучать продукт, обращайтесь к профессионалам.
А ещё осень — это начало делового сезона и повышение покупательской активности. Если вы тоже настроены решать квартирный вопрос, обращайтесь
#новости
#кухня
Почему MOD сдвигает сроки сдачи на 9 месяцев
Спойлер: не потому, что отстают от графика стройки. Будет лонгрид, наберитесь терпения.
Откуда информация? По текущей декларации срок сдачи IV 2024, ключи III 2025. На сайте MR Group указали новый срок сдачи III 2025.
Девелопмент — не толькоценный мех строительство, но и бизнес, который зарабатывает деньги. Застройщик закладывает определённую выручку в свою финмодель и продаёт определённые объёмы квартир по определённой стоимости за определённый срок. Идеальный сценарий — распродать всё ко вводу в эксплуатацию с плавным ростом стоимости, раскрыть эскроу-счёт, рассчитаться с банком за проектное финансирование и получить прибыль.
А если не успеваешь распродать всё ко вводу? Прежде всего, нужно рассчитаться за проектный кредит. И если денег на эскроу-счёте не хватает, появляется кассовый разрыв. Как избежать кассового разрыва?
1. Уменьшить его или не допустить, то есть стимулировать продажи. Например, делать больше рекламы, увеличивать комиссию брокерам и премию отделу продаж, давать клиентам скидки, предлагать более гибкие условия покупки и так далее.
2. Отсрочить наступление кассового разрыва, чтобы отработать п.1. В случае эскроу-счёта — не торопиться его раскрывать. То есть искусственно сдвигать ввод в эксплуатацию.
Подтвердить гипотезу просто. Открываем проектную декларацию и видим: продано 1435 лотов из 2134 (67%), в м² продано 85 648 из 126 206 (68%). Треть не продана — многовато будет.
Там же смотрим финансовые показатели: на эскроу-счёте сейчас лежит ₽32.5 млрд, при этом проектное финансирование ₽36.9 млрд. То есть если раскрыть эскроу сейчас, будет минус ₽4.4 млрд. Это без учёта расходов на отдел продаж, брокеров, участок, следующие транши ПФ и так далее.
Если взять текущую продажную цену (около ₽495к за м²), умножить на нераспроданный остаток (40 558 м²), получим более ₽20 млрд недополученной выручки. Это без учёта коммерции, машиномест и повышения цен. Смекаете? Помимо выполнения обязательств, нужно ещё в свою кассу что-то положить.
Почему в MOD не стоит ждать скидок? Застройщик уже выбрал сдвиг ввода, чтобы не закрывать кредитную линию и не покрывать кассовый разрыв. Будет продавать медленнее и аккумулировать деньги на эскроу без потери в выручке. Мы тоже не торопимся потирать ручки и не ждём увеличения комиссии. Выгоднее немного переплатить по ПФ, чем давать дисконты и большие комиссионные.
Вдобавок к потере прибыли, снижение цен невыгодно для тех, кто уже купил квартиру у застройщика. Никому не нужны инвестиции с убытком.
В рассуждениях обошли вопрос выдачи ключей. Если продажи будут слишком отставать, выдачу ключей тоже сдвинут — выгоднее будет выплатить дольщикам неустойки потом, чем сидеть с миллиардным кассовым разрывом сейчас. Если достаточно пополнят эскроу, ключи выдадут сразу после ввода.
Данные взяли из открытого источника. Это не последний случай сдвига сроков из-за плохой распроданности.
Если вам актуальна квартира в новостройке, обращайтесь. Мы любим своих клиентов и тщательно анализируем все новостройки 🖤
#кухня
#мнение
#аналитика
Спойлер: не потому, что отстают от графика стройки. Будет лонгрид, наберитесь терпения.
Откуда информация? По текущей декларации срок сдачи IV 2024, ключи III 2025. На сайте MR Group указали новый срок сдачи III 2025.
Девелопмент — не только
А если не успеваешь распродать всё ко вводу? Прежде всего, нужно рассчитаться за проектный кредит. И если денег на эскроу-счёте не хватает, появляется кассовый разрыв. Как избежать кассового разрыва?
1. Уменьшить его или не допустить, то есть стимулировать продажи. Например, делать больше рекламы, увеличивать комиссию брокерам и премию отделу продаж, давать клиентам скидки, предлагать более гибкие условия покупки и так далее.
2. Отсрочить наступление кассового разрыва, чтобы отработать п.1. В случае эскроу-счёта — не торопиться его раскрывать. То есть искусственно сдвигать ввод в эксплуатацию.
Подтвердить гипотезу просто. Открываем проектную декларацию и видим: продано 1435 лотов из 2134 (67%), в м² продано 85 648 из 126 206 (68%). Треть не продана — многовато будет.
Там же смотрим финансовые показатели: на эскроу-счёте сейчас лежит ₽32.5 млрд, при этом проектное финансирование ₽36.9 млрд. То есть если раскрыть эскроу сейчас, будет минус ₽4.4 млрд. Это без учёта расходов на отдел продаж, брокеров, участок, следующие транши ПФ и так далее.
Если взять текущую продажную цену (около ₽495к за м²), умножить на нераспроданный остаток (40 558 м²), получим более ₽20 млрд недополученной выручки. Это без учёта коммерции, машиномест и повышения цен. Смекаете? Помимо выполнения обязательств, нужно ещё в свою кассу что-то положить.
Почему в MOD не стоит ждать скидок? Застройщик уже выбрал сдвиг ввода, чтобы не закрывать кредитную линию и не покрывать кассовый разрыв. Будет продавать медленнее и аккумулировать деньги на эскроу без потери в выручке. Мы тоже не торопимся потирать ручки и не ждём увеличения комиссии. Выгоднее немного переплатить по ПФ, чем давать дисконты и большие комиссионные.
Вдобавок к потере прибыли, снижение цен невыгодно для тех, кто уже купил квартиру у застройщика. Никому не нужны инвестиции с убытком.
В рассуждениях обошли вопрос выдачи ключей. Если продажи будут слишком отставать, выдачу ключей тоже сдвинут — выгоднее будет выплатить дольщикам неустойки потом, чем сидеть с миллиардным кассовым разрывом сейчас. Если достаточно пополнят эскроу, ключи выдадут сразу после ввода.
Данные взяли из открытого источника. Это не последний случай сдвига сроков из-за плохой распроданности.
Если вам актуальна квартира в новостройке, обращайтесь. Мы любим своих клиентов и тщательно анализируем все новостройки 🖤
#кухня
#мнение
#аналитика
Элвис покинул стройку
MR Group & Level сдвинули срок передачи ключей во второй очереди Павелецкой Сити ещё на 10 месяцев, до сентября 2025. Информация в открытом доступе.
Согласно нашим источникам, прекращено сотрудничество с турецким генподрядчиком Limak Construction. Завершение работ возьмёт на себя Level.
Мы уже писали про сдвиг сроков в MOD. Причин искусственно сдвигать сроки в Павелецкой Сити нет (продано 94%, 802 из 856 квартир), дело в самой стройке.
Обратите внимание, насколько стройка непрозрачна для постороннего. Мы, будучи инсайдерами рынка, не стали обращать внимание, когда 15 августа дольщики не получили свои ключи. Ну бывает, сдвинули на квартал. Причина задержки была гораздо серьёзнее и глубже, а узнаём пост-фактум.
Именно поэтому важно погружаться в жилой комплекс, застройщика и аналитику. И быть готовым к неопределённости.
MR и Level желаем разрулить неприятную ситуацию, дольщикам — сил и терпения 🖤
За наводку благодарим Григория. Вы наши глаза и нос 🤝
#кухня
#дома
MR Group & Level сдвинули срок передачи ключей во второй очереди Павелецкой Сити ещё на 10 месяцев, до сентября 2025. Информация в открытом доступе.
Согласно нашим источникам, прекращено сотрудничество с турецким генподрядчиком Limak Construction. Завершение работ возьмёт на себя Level.
Мы уже писали про сдвиг сроков в MOD. Причин искусственно сдвигать сроки в Павелецкой Сити нет (продано 94%, 802 из 856 квартир), дело в самой стройке.
Обратите внимание, насколько стройка непрозрачна для постороннего. Мы, будучи инсайдерами рынка, не стали обращать внимание, когда 15 августа дольщики не получили свои ключи. Ну бывает, сдвинули на квартал. Причина задержки была гораздо серьёзнее и глубже, а узнаём пост-фактум.
Именно поэтому важно погружаться в жилой комплекс, застройщика и аналитику. И быть готовым к неопределённости.
MR и Level желаем разрулить неприятную ситуацию, дольщикам — сил и терпения 🖤
За наводку благодарим Григория. Вы наши глаза и нос 🤝
#кухня
#дома
Навигация по каналу
#мнение
Наше профессиональное мнение
#польза
Полезные советы по нашей тематике, хитрости, лайфхаки
#ликбез
Ликвидация безграмотности, просвещение
#старт
Старт продаж
#дома
О домах и квартирах, которые мы продаём
#люди
Наши люди
#кухня
Наша внутренняя кухня, инсайды рынка недвижимости
#сервис
Что мы делаем для наших клиентов
#москва #аналитика #новости #инвестиции
Общие хэштэги
Новое:
#экзорцизм
Изгоняем демонов лжи, развеиваем мифы. Не ликбез
#фанфэкт
Занимательный факт. Ни смысла, ни пользы
#немамонт
Показываем, как вас разводят. А ручки-то — вот они
#чтотонастроительном
Тонкости строительства. Переводим с прорабского на человеческий
#чтотонаюридическом
Тонкости юриспруденции. Переводим с правоведского на человеческий
#чтотонабанкирском
Тонкости банковской сферы. Переводим с ростовщического на человеческий
#ждёмс
Анонсы стартов продаж, рендеры перспективных проектов, информация о покупке земельных участков
#мнение
Наше профессиональное мнение
#польза
Полезные советы по нашей тематике, хитрости, лайфхаки
#ликбез
Ликвидация безграмотности, просвещение
#старт
Старт продаж
#дома
О домах и квартирах, которые мы продаём
#люди
Наши люди
#кухня
Наша внутренняя кухня, инсайды рынка недвижимости
#сервис
Что мы делаем для наших клиентов
#москва #аналитика #новости #инвестиции
Общие хэштэги
Новое:
#экзорцизм
Изгоняем демонов лжи, развеиваем мифы. Не ликбез
#фанфэкт
Занимательный факт. Ни смысла, ни пользы
#немамонт
Показываем, как вас разводят. А ручки-то — вот они
#чтотонастроительном
Тонкости строительства. Переводим с прорабского на человеческий
#чтотонаюридическом
Тонкости юриспруденции. Переводим с правоведского на человеческий
#чтотонабанкирском
Тонкости банковской сферы. Переводим с ростовщического на человеческий
#ждёмс
Анонсы стартов продаж, рендеры перспективных проектов, информация о покупке земельных участков
Номер телефона — ультимативно
Когда вы нам к нам обращаетесь по приобретению квартиры, мы всегда просим ваш контактный номер. Это фундаментальное правило. Без данных потенциального клиента брокеру нет смысла работать с новостройками.
Многие клиенты знают эту кухню, но мы по-прежнему сталкиваемся с непониманием и возражениями.
Эти правила придумали застройщики в ходе формирования агентского рынка. По номеру телефона проще всего идентифицировать клиента и понять, кто из брокеров с ним работает и работает ли, и кому платить.
У этой системы много недостатков. Мы открыто выступаем против проверок номеров клиентов и привязки к ним. Это вредно и застройщикам, и брокерам, и покупателям. Однако правила пока что такие, и любой брокер обязан играть по ним.
Многие из вас сами являются руководителями или собственниками бизнеса. Подход «win-win — или сделки не будет» у нас точно такой же, как у вас. Мы спокойно относимся к отказам клиентов, однако совершенно не готовы к тому, чтобы поработали мы, а заработал кто-то другой.
В свою очередь, мы ценим ваши доверие и приватность и не станем докучать звонками. Это несерьёзно в 2025 году.
Брокеры, вы тоже нас читаете. Копируйте и пересылайте этот текст клиентам и коллегам в любом виде — мы только за 🖤
Если вы хотите приобрести новостройку в старой Москве, пишите. Для работы с брокером готовьте контактные данные
#кухня
Когда вы нам к нам обращаетесь по приобретению квартиры, мы всегда просим ваш контактный номер. Это фундаментальное правило. Без данных потенциального клиента брокеру нет смысла работать с новостройками.
Многие клиенты знают эту кухню, но мы по-прежнему сталкиваемся с непониманием и возражениями.
Эти правила придумали застройщики в ходе формирования агентского рынка. По номеру телефона проще всего идентифицировать клиента и понять, кто из брокеров с ним работает и работает ли, и кому платить.
У этой системы много недостатков. Мы открыто выступаем против проверок номеров клиентов и привязки к ним. Это вредно и застройщикам, и брокерам, и покупателям. Однако правила пока что такие, и любой брокер обязан играть по ним.
Многие из вас сами являются руководителями или собственниками бизнеса. Подход «win-win — или сделки не будет» у нас точно такой же, как у вас. Мы спокойно относимся к отказам клиентов, однако совершенно не готовы к тому, чтобы поработали мы, а заработал кто-то другой.
В свою очередь, мы ценим ваши доверие и приватность и не станем докучать звонками. Это несерьёзно в 2025 году.
Брокеры, вы тоже нас читаете. Копируйте и пересылайте этот текст клиентам и коллегам в любом виде — мы только за 🖤
Если вы хотите приобрести новостройку в старой Москве, пишите. Для работы с брокером готовьте контактные данные
#кухня
Брокер и оплата налом
Когда вы обращаетесь в агентство недвижимости продать или сдать свою недвижимость, сделать платный подбор или получить платную консультацию, вас могут попросить оплатить наличными или переводом на карту. Никогда этого не делайте. Только безнал, только на расчётный счёт ИП или ООО.
Дело не только в том, что нам налоги платить обязательно, но и в том, что договор с агентством (услуг или поручения) без оплаты на счёт организации не считается исполненным, поскольку вы как плательщик не выполняете свои обязательства.
В случае, если что-то пойдёт не так, мало того, что вы не будете защищены перед законом по неисполненному договору, так ещё и можете остаться должны. Если косяк брокера окажется несущественным, а услугу/поручение признают выполненными в рамках договора, вас могут обязать оплатить второй раз, уже на расчётный счёт организации. Dura lex.
Ладно, мы погорячились с категоричными заявлениями. Платить наличными можно, но только через кассу с кассовым чеком. «Чернуха» вредит и вам, и честному бизнесу, и экономике.
Ещё с наличными не стоит связываться на вторичном рынке, но про это расскажем в другой раз
#ликбез
#кухня
Когда вы обращаетесь в агентство недвижимости продать или сдать свою недвижимость, сделать платный подбор или получить платную консультацию, вас могут попросить оплатить наличными или переводом на карту. Никогда этого не делайте. Только безнал, только на расчётный счёт ИП или ООО.
Дело не только в том, что нам налоги платить обязательно, но и в том, что договор с агентством (услуг или поручения) без оплаты на счёт организации не считается исполненным, поскольку вы как плательщик не выполняете свои обязательства.
В случае, если что-то пойдёт не так, мало того, что вы не будете защищены перед законом по неисполненному договору, так ещё и можете остаться должны. Если косяк брокера окажется несущественным, а услугу/поручение признают выполненными в рамках договора, вас могут обязать оплатить второй раз, уже на расчётный счёт организации. Dura lex.
Ладно, мы погорячились с категоричными заявлениями. Платить наличными можно, но только через кассу с кассовым чеком. «Чернуха» вредит и вам, и честному бизнесу, и экономике.
Ещё с наличными не стоит связываться на вторичном рынке, но про это расскажем в другой раз
#ликбез
#кухня