Что у новостроек «под капотом». Часть 7. Сюрпризы после покупки
Часть 6
Рынок недвижимости — не самая прозрачная вещь. Даже если учесть все переменные в момент покупки, на дистанции на проект влияют градостроительная, федеральная и международная политика, экономика, ну и, конечно, локальные факторы.
Мы рассказывали вам о локальных рисках вроде «разночтений» в выдаче ключей и вводе в эксплуатацию (тык), презентации и ДДУ (тык), риске на этапе preSale (тык) (кстати, недавно один проект после получения документов снизил цены), ожидания и реальности (тык) и непрозрачности после покупки (тык).
Эти риски можно обойти или снизить. А есть риски, которые нельзя предсказать и на которые нельзя повлиять
1. Сроки передачи ключей
Как ни странно, от застройщика тут зависит далеко не всё. Девелопмент — сложный бизнес с многоступенчатой системой подрядов и длинными логистическими цепочками. Максимум, что можно, — продать зависшую квартиру по переуступке или добиться выплаты неустойки
2. Градостроительная политика
Реновация, эстакада, метро, соседняя стройка, КРТ — застройщик может рассказывать вам о наличии или отсутствии планов окружающей застройки. Затем муниципалитет или город эти планы меняет. Причём сюрпризы от города не всегда плохие. Вряд ли вы будете против новой станции метро или точки притяжения в локации
3. Федеральная политика
Жилищное и кредитное законодательство, мигранты, инвестиционные программы — недвижимость и строительство очень чувствительны к этим вещам. Например, сейчас апартаменты малоликвидны из-за высоких ставок и неопределённого статуса, дальнейшая их судьба непонятна и не зависит ни от покупателей, ни от застройщиков. То же самое касается нового закона «о 28 метрах» — это чёрный лебедь для рынка, радость для владельцев маленьких студий и повод для расстройства будущим покупателем бОльших площадей. Ещё расскажем подробнее
4. Международная политика
Торговля между странами, курсы валют, таможня, рестрикции (санкции), возможности для миграции, релокации и трудоустройства для иностранцев, движение капитала в Россию и из России — мы в полную силу ощутили эти явления в 2020 и 2022 году. Например, сейчас капитал из России физически сложнее вывезти, чем несколько лет назад. Благодаря этому денежная масса продолжает копиться, инвесторы остаются на локальном рынке и это положительно сказывается на недвижимости. А что будет дальше и какие это будут изменения? Остаётся загадкой.
Неопределённость — это естественно, риски — это нормально. И это не плохо. Мы рекомендуем просто принять эту ситуацию как есть. Со своей стороны мы готовы поделиться всей доступной информацией, уменьшить фактор неопределённости и найти для вас лучшее решение в московской недвижке. Пишите 😉
Часть 8
#ликбез
#кухня
Часть 6
Рынок недвижимости — не самая прозрачная вещь. Даже если учесть все переменные в момент покупки, на дистанции на проект влияют градостроительная, федеральная и международная политика, экономика, ну и, конечно, локальные факторы.
Мы рассказывали вам о локальных рисках вроде «разночтений» в выдаче ключей и вводе в эксплуатацию (тык), презентации и ДДУ (тык), риске на этапе preSale (тык) (кстати, недавно один проект после получения документов снизил цены), ожидания и реальности (тык) и непрозрачности после покупки (тык).
Эти риски можно обойти или снизить. А есть риски, которые нельзя предсказать и на которые нельзя повлиять
1. Сроки передачи ключей
Как ни странно, от застройщика тут зависит далеко не всё. Девелопмент — сложный бизнес с многоступенчатой системой подрядов и длинными логистическими цепочками. Максимум, что можно, — продать зависшую квартиру по переуступке или добиться выплаты неустойки
2. Градостроительная политика
Реновация, эстакада, метро, соседняя стройка, КРТ — застройщик может рассказывать вам о наличии или отсутствии планов окружающей застройки. Затем муниципалитет или город эти планы меняет. Причём сюрпризы от города не всегда плохие. Вряд ли вы будете против новой станции метро или точки притяжения в локации
3. Федеральная политика
Жилищное и кредитное законодательство, мигранты, инвестиционные программы — недвижимость и строительство очень чувствительны к этим вещам. Например, сейчас апартаменты малоликвидны из-за высоких ставок и неопределённого статуса, дальнейшая их судьба непонятна и не зависит ни от покупателей, ни от застройщиков. То же самое касается нового закона «о 28 метрах» — это чёрный лебедь для рынка, радость для владельцев маленьких студий и повод для расстройства будущим покупателем бОльших площадей. Ещё расскажем подробнее
4. Международная политика
Торговля между странами, курсы валют, таможня, рестрикции (санкции), возможности для миграции, релокации и трудоустройства для иностранцев, движение капитала в Россию и из России — мы в полную силу ощутили эти явления в 2020 и 2022 году. Например, сейчас капитал из России физически сложнее вывезти, чем несколько лет назад. Благодаря этому денежная масса продолжает копиться, инвесторы остаются на локальном рынке и это положительно сказывается на недвижимости. А что будет дальше и какие это будут изменения? Остаётся загадкой.
Неопределённость — это естественно, риски — это нормально. И это не плохо. Мы рекомендуем просто принять эту ситуацию как есть. Со своей стороны мы готовы поделиться всей доступной информацией, уменьшить фактор неопределённости и найти для вас лучшее решение в московской недвижке. Пишите 😉
Часть 8
#ликбез
#кухня
Что у новостроек «под капотом» «в корзине с бельём». Часть 8. Ценообразование и данные о продажах
Часть 7
Мы разобрали основные аспекты покупки новостройки глазами пользователя, и описали то, что вас ждёт в перспективе после покупки. Теперь же сместим фокус внимания на застройщиков и логику их бизнеса. Посмотрим в ретроспективе на те условия, события и решения, благодаря которым рынок такой, какой он есть.
Про сложность стартового ценообразования мы уже рассказывали. Рост (или снижение) цены в ходе стройки основан на финансовой модели проекта, которую застройщик согласовывает с банком-кредитором. Банк при выдаче кредита накладывает ряд обязательств (ковенант), включающих ценовую динамику. Одна из причин, почему застройщики при потенциальном падении спроса не будут критически снижать цены — те самые ковенанты. Ну и куда без рыночных факторов вроде спроса, кредитной политики и экономики.
Насколько справедливы цены? Ответ один: спрос. Справедлива та цена, за которую продавец согласен продать, а покупатель — купить. Если на проект сохраняется устойчивый спрос (в большинстве проектов сохраняется), причин снижать цены нет.
Как понять структуру спроса? По данным о продажам. Существуют различные сервисы аналитики новостроек. Мы пользуемся Пульсом Продаж Новостроек, bnMap и DataFlat. А истиной в последней инстанции является Росреестр, который публикует данные о проданных квартирах на портале наш.дом.рф. Даже по поверхностным данным о количестве проданных квартир можно сделать выводы о востребованности того или иного комплекса.
В этом смысле рынок первичного жилья намного более прозрачный, чем рынок вторичной недвижимости.
Если вы хотите квартиру в новостройке Москвы, пишите. Расскажем и покажем, где ликвид и справедливая цена, а где оверпрайс 😉
Часть 9
#ликбез
#кухня
Часть 7
Мы разобрали основные аспекты покупки новостройки глазами пользователя, и описали то, что вас ждёт в перспективе после покупки. Теперь же сместим фокус внимания на застройщиков и логику их бизнеса. Посмотрим в ретроспективе на те условия, события и решения, благодаря которым рынок такой, какой он есть.
Про сложность стартового ценообразования мы уже рассказывали. Рост (или снижение) цены в ходе стройки основан на финансовой модели проекта, которую застройщик согласовывает с банком-кредитором. Банк при выдаче кредита накладывает ряд обязательств (ковенант), включающих ценовую динамику. Одна из причин, почему застройщики при потенциальном падении спроса не будут критически снижать цены — те самые ковенанты. Ну и куда без рыночных факторов вроде спроса, кредитной политики и экономики.
Насколько справедливы цены? Ответ один: спрос. Справедлива та цена, за которую продавец согласен продать, а покупатель — купить. Если на проект сохраняется устойчивый спрос (в большинстве проектов сохраняется), причин снижать цены нет.
Как понять структуру спроса? По данным о продажам. Существуют различные сервисы аналитики новостроек. Мы пользуемся Пульсом Продаж Новостроек, bnMap и DataFlat. А истиной в последней инстанции является Росреестр, который публикует данные о проданных квартирах на портале наш.дом.рф. Даже по поверхностным данным о количестве проданных квартир можно сделать выводы о востребованности того или иного комплекса.
В этом смысле рынок первичного жилья намного более прозрачный, чем рынок вторичной недвижимости.
Если вы хотите квартиру в новостройке Москвы, пишите. Расскажем и покажем, где ликвид и справедливая цена, а где оверпрайс 😉
Часть 9
#ликбез
#кухня
#кухня
#новости
Инград всё?
Несколько дней ходят слухи о продаже Инграда. В числе покупателей называли Sminex, Glorax, Страну Девелопмент и краснодарскую Dogma. Правдивыми оказались… все. Владелец Инграда концерн Россиум подтвердил, что хочет продать компанию.
Источник
Когда клиенту есть из чего выбирать, обычно мы не рекомендуем проекты Инграда. Потому что. Но если покупателем будет Sminex, мы готовы переобуться. Страна в роли покупателя тоже внушает оптимизм.
Интереснее станут проекты на низкой стадии готовности. Это Injoy (ул. адмирала Макарова 2, м. Водный Стадион, ~400-450 тыс/м²) и Foriver Residence (Симоновская наб., м. Автозаводская, ~0.8-1.1 млн/м²).
Пока продажа Инграда на этапе переговоров и оценки. Не факт, что сделка состоится в этом году и вообще состоится. Но это один из тех самых сюрпризов, с которым может столкнуться дольщик. Хотя логичнее всего покупка Инграда будет для Самолёта, Страны или Dogma, мы за Sminex.
Если хотите квартиру в новостройке старой Москвы, пишите. Найдём подходящие решения здесь и сейчас или под отложенный спрос 🖤
#новости
Инград всё?
Несколько дней ходят слухи о продаже Инграда. В числе покупателей называли Sminex, Glorax, Страну Девелопмент и краснодарскую Dogma. Правдивыми оказались… все. Владелец Инграда концерн Россиум подтвердил, что хочет продать компанию.
Источник
Когда клиенту есть из чего выбирать, обычно мы не рекомендуем проекты Инграда. Потому что. Но если покупателем будет Sminex, мы готовы переобуться. Страна в роли покупателя тоже внушает оптимизм.
Интереснее станут проекты на низкой стадии готовности. Это Injoy (ул. адмирала Макарова 2, м. Водный Стадион, ~400-450 тыс/м²) и Foriver Residence (Симоновская наб., м. Автозаводская, ~0.8-1.1 млн/м²).
Пока продажа Инграда на этапе переговоров и оценки. Не факт, что сделка состоится в этом году и вообще состоится. Но это один из тех самых сюрпризов, с которым может столкнуться дольщик. Хотя логичнее всего покупка Инграда будет для Самолёта, Страны или Dogma, мы за Sminex.
Если хотите квартиру в новостройке старой Москвы, пишите. Найдём подходящие решения здесь и сейчас или под отложенный спрос 🖤
Что у новостроек «в корзине с бельём». Часть 9. Портфолио
Часть 8
Мы топим за подход «не надо покупать квартиру, надо решать свою жизненную задачу». На консультациях вы услышите от нас о разных нюансах строительства, заселения и управления вашим будущим домом, перспективах локации, прогнозах, какими будут цены и ваше комьюнити, куда можно будет пойти с ребёнком. Мы хорошо разбираемся в продукте и перспективах — работа такая. Но будущее туманно и абстрактно, в отличие от прошлого.
Реализованные объекты можно осмотреть и потрогать, пообщаться с действующими жильцами и сформировать мнение на основе фактов, а не домыслов и картинок.
Поэтому новый участник на рынке недвижимости всегда подразумевает некоторую непредсказуемость.
И поэтому не стоит ожидать от застройщика с сомнительным портфолио вау-качества.
На что стоит обратить внимание:
0. Что важно именно для вас, что бы это ни было
1. Сроки сдачи
2. Ожидание-реальность. Показательно, если вы откроете рендеры помещения, находясь в нём
3. В каком состоянии дворы, МОПы, паркинги и другие зоны ответственности управляющей компании, как она отрабатывает косяки
4. Инфраструктура: школы, сады, фишки для жителей вроде общественных гостиных, фитнеса, сервисов для жителей и так далее
5. Опыт строительства в том же сегменте, в каком ваш объект: масштаб строительства, класс жилья, отделка и так далее
Если вам принципиально разобраться в том, что вы покупаете, вот маленький чек-лист. Не ленитесь потратить время. Оно окупится многократно.
Если хотите квартиру в новостройке, welcome. Кстати, мы будем тратить своё личное время и сами сводим вас в места трудовой славы застройщиков. Наши клиенты самые лучшие и заслуживают, чтобы им показали всё как есть 🖤
Часть 10
#ликбез
#кухня
Часть 8
Мы топим за подход «не надо покупать квартиру, надо решать свою жизненную задачу». На консультациях вы услышите от нас о разных нюансах строительства, заселения и управления вашим будущим домом, перспективах локации, прогнозах, какими будут цены и ваше комьюнити, куда можно будет пойти с ребёнком. Мы хорошо разбираемся в продукте и перспективах — работа такая. Но будущее туманно и абстрактно, в отличие от прошлого.
Реализованные объекты можно осмотреть и потрогать, пообщаться с действующими жильцами и сформировать мнение на основе фактов, а не домыслов и картинок.
Поэтому новый участник на рынке недвижимости всегда подразумевает некоторую непредсказуемость.
И поэтому не стоит ожидать от застройщика с сомнительным портфолио вау-качества.
На что стоит обратить внимание:
0. Что важно именно для вас, что бы это ни было
1. Сроки сдачи
2. Ожидание-реальность. Показательно, если вы откроете рендеры помещения, находясь в нём
3. В каком состоянии дворы, МОПы, паркинги и другие зоны ответственности управляющей компании, как она отрабатывает косяки
4. Инфраструктура: школы, сады, фишки для жителей вроде общественных гостиных, фитнеса, сервисов для жителей и так далее
5. Опыт строительства в том же сегменте, в каком ваш объект: масштаб строительства, класс жилья, отделка и так далее
Если вам принципиально разобраться в том, что вы покупаете, вот маленький чек-лист. Не ленитесь потратить время. Оно окупится многократно.
Если хотите квартиру в новостройке, welcome. Кстати, мы будем тратить своё личное время и сами сводим вас в места трудовой славы застройщиков. Наши клиенты самые лучшие и заслуживают, чтобы им показали всё как есть 🖤
Часть 10
#ликбез
#кухня
Что у новостроек «в корзине с бельём». Часть 10. Битва мотиваций
Часть 9
Итак, у вас есть своя задача, которую вы решаете с помощью недвижимости. Например, паркуете капитал или расширяете жилплощадь. И вы начинаете работать с продавцами, у каждого из которых своя задача: найти своего покупателя и продать ему свой товар. А дальше наша любимая рубрика: у кого вы купите или кто вам продаст? Get ready… fight!
Вы работаете с двумя типами продавцов: брокеры и застройщики. Брокеры заинтересованы продать вам объект из своего пула, отделы продаж застройщиков — свои проекты.
Отличие в условиях работы с клиентом брокера и застройщика
Главное преимущество брокера — витрина объектов. У нас предложение намного больше, чем у отдельно взятого застройщика. Плюс сильно упрощается коммуникация: клиент может обратиться к одному брокеру по любому объекту.
В то же время конкуренция на каждый объект выше: клиент может прийти как напрямую к застройщику, так и к другому брокеру.
Основное преимущество застройщика — нет конкуренции на свои собственные объекты. Он сможет продать как сам, так и с любым брокером. Коллеги, кто оставался без сделок из-за уникальности, разделяем вашу боль 💔
Но так как застройщик работает с очень маленькой экспозицией, он острее ощущает конкуренцию с другими застройщиками.
Кроме того, брокеры работают за высокий процент, тогда как у сотрудников застройщиков процент от продаж маленький, и есть фиксированный оклад. Из этих вводных складывается разная мотивация.
Мотивация застройщика
Мотивация брокера
Из-за разницы мотиваций часто разворачивается нешуточная борьба за лиды и сделки, от которой страдают как сами участники рынка, так и клиенты. Хотя торговые войны сходят на нет: застройщики и брокеры всё более плотно сотрудничают, в элитном сегменте доли сделок с брокерами доходят до 90%.
Если вы хотите купить квартиру в новом доме Москвы, пишите. Упростим коммуникацию с рынком недвиги до 1-2-3 🖤
#ликбез
#кухня
Часть 9
Итак, у вас есть своя задача, которую вы решаете с помощью недвижимости. Например, паркуете капитал или расширяете жилплощадь. И вы начинаете работать с продавцами, у каждого из которых своя задача: найти своего покупателя и продать ему свой товар. А дальше наша любимая рубрика: у кого вы купите или кто вам продаст? Get ready… fight!
Вы работаете с двумя типами продавцов: брокеры и застройщики. Брокеры заинтересованы продать вам объект из своего пула, отделы продаж застройщиков — свои проекты.
Отличие в условиях работы с клиентом брокера и застройщика
Главное преимущество брокера — витрина объектов. У нас предложение намного больше, чем у отдельно взятого застройщика. Плюс сильно упрощается коммуникация: клиент может обратиться к одному брокеру по любому объекту.
В то же время конкуренция на каждый объект выше: клиент может прийти как напрямую к застройщику, так и к другому брокеру.
Основное преимущество застройщика — нет конкуренции на свои собственные объекты. Он сможет продать как сам, так и с любым брокером. Коллеги, кто оставался без сделок из-за уникальности, разделяем вашу боль 💔
Но так как застройщик работает с очень маленькой экспозицией, он острее ощущает конкуренцию с другими застройщиками.
Кроме того, брокеры работают за высокий процент, тогда как у сотрудников застройщиков процент от продаж маленький, и есть фиксированный оклад. Из этих вводных складывается разная мотивация.
Мотивация застройщика
• Лучше знает свой продукт и хуже — рынок• Больше брокера ориентирован на продукт и меньше — на задачу клиента• Так как нужно продать весь комплекс, нужно продать и весь неликвид• Конкурирует за лиды только с другими проектами, обладает бОльшими бюджетами и охватом рекламы• Более агрессивно продаёт: если клиент уйдёт, то скорее всего на другую новостройку• Не так чувствителен к потере клиентов, как брокерМотивация брокера
• Лучше знает рынок и хуже — отдельно взятые дома• Больше застройщика ориентирован на задачу клиента и меньше — на продукт• Так как не нужно продавать жилые комплексы целиком, может не продавать неликвид• Конкурирует за лиды как с застройщиками, так и с другими брокерами. Меньше бюджеты и охваты рекламы• Менее агрессивно продаёт: если клиенту не нравится жилой комплекс, есть десятки альтернатив• Более чувствителен к потере клиентов, чем застройщикИз-за разницы мотиваций часто разворачивается нешуточная борьба за лиды и сделки, от которой страдают как сами участники рынка, так и клиенты. Хотя торговые войны сходят на нет: застройщики и брокеры всё более плотно сотрудничают, в элитном сегменте доли сделок с брокерами доходят до 90%.
Если вы хотите купить квартиру в новом доме Москвы, пишите. Упростим коммуникацию с рынком недвиги до 1-2-3 🖤
#ликбез
#кухня
Готовы к осени?
Давайте начнём с грустного. Сегодня в силу вступает закон №266-ФЗ, снижающий ответственность застройщика перед дольщиком. В двух словах: снижаются штрафы и неустойки, снижается гарантийный срок на стройку, перечень недостатков, попадающих под взыскание, теперь ограничен 214-ФЗ, а не законом о защите прав потребителя.
Источник
Для себя мы видим в законе… выгоду. Закон можно читать как «можно строить хуже и косячить больше», и логично ожидать ухудшение среднего уровня качества. А это значит, если мы убережём вас при выборе объекта от ошибки, то заработаем больше очков лояльности, повторных сделок, рекомендаций. Короче, возросла ценность экспертизы брокера. Upsell, NPS, LTV и вот это вот всё. Добавьте к этому тот фактор, что брокеру потеря клиента обходится значительно дороже, чем застройщику, — мотивация работать хорошо ещё более очевидна.
Что это значит для вас? Теперь вы как покупатель несёте бóльшую ответственность за сделанный выбор, возросла цена ошибки. Взвешивайте свои решения, не ленитесь изучать продукт, обращайтесь к профессионалам.
А ещё осень — это начало делового сезона и повышение покупательской активности. Если вы тоже настроены решать квартирный вопрос, обращайтесь
#новости
#кухня
Давайте начнём с грустного. Сегодня в силу вступает закон №266-ФЗ, снижающий ответственность застройщика перед дольщиком. В двух словах: снижаются штрафы и неустойки, снижается гарантийный срок на стройку, перечень недостатков, попадающих под взыскание, теперь ограничен 214-ФЗ, а не законом о защите прав потребителя.
Источник
Для себя мы видим в законе… выгоду. Закон можно читать как «можно строить хуже и косячить больше», и логично ожидать ухудшение среднего уровня качества. А это значит, если мы убережём вас при выборе объекта от ошибки, то заработаем больше очков лояльности, повторных сделок, рекомендаций. Короче, возросла ценность экспертизы брокера. Upsell, NPS, LTV и вот это вот всё. Добавьте к этому тот фактор, что брокеру потеря клиента обходится значительно дороже, чем застройщику, — мотивация работать хорошо ещё более очевидна.
Что это значит для вас? Теперь вы как покупатель несёте бóльшую ответственность за сделанный выбор, возросла цена ошибки. Взвешивайте свои решения, не ленитесь изучать продукт, обращайтесь к профессионалам.
А ещё осень — это начало делового сезона и повышение покупательской активности. Если вы тоже настроены решать квартирный вопрос, обращайтесь
#новости
#кухня
Почему MOD сдвигает сроки сдачи на 9 месяцев
Спойлер: не потому, что отстают от графика стройки. Будет лонгрид, наберитесь терпения.
Откуда информация? По текущей декларации срок сдачи IV 2024, ключи III 2025. На сайте MR Group указали новый срок сдачи III 2025.
Девелопмент — не толькоценный мех строительство, но и бизнес, который зарабатывает деньги. Застройщик закладывает определённую выручку в свою финмодель и продаёт определённые объёмы квартир по определённой стоимости за определённый срок. Идеальный сценарий — распродать всё ко вводу в эксплуатацию с плавным ростом стоимости, раскрыть эскроу-счёт, рассчитаться с банком за проектное финансирование и получить прибыль.
А если не успеваешь распродать всё ко вводу? Прежде всего, нужно рассчитаться за проектный кредит. И если денег на эскроу-счёте не хватает, появляется кассовый разрыв. Как избежать кассового разрыва?
1. Уменьшить его или не допустить, то есть стимулировать продажи. Например, делать больше рекламы, увеличивать комиссию брокерам и премию отделу продаж, давать клиентам скидки, предлагать более гибкие условия покупки и так далее.
2. Отсрочить наступление кассового разрыва, чтобы отработать п.1. В случае эскроу-счёта — не торопиться его раскрывать. То есть искусственно сдвигать ввод в эксплуатацию.
Подтвердить гипотезу просто. Открываем проектную декларацию и видим: продано 1435 лотов из 2134 (67%), в м² продано 85 648 из 126 206 (68%). Треть не продана — многовато будет.
Там же смотрим финансовые показатели: на эскроу-счёте сейчас лежит ₽32.5 млрд, при этом проектное финансирование ₽36.9 млрд. То есть если раскрыть эскроу сейчас, будет минус ₽4.4 млрд. Это без учёта расходов на отдел продаж, брокеров, участок, следующие транши ПФ и так далее.
Если взять текущую продажную цену (около ₽495к за м²), умножить на нераспроданный остаток (40 558 м²), получим более ₽20 млрд недополученной выручки. Это без учёта коммерции, машиномест и повышения цен. Смекаете? Помимо выполнения обязательств, нужно ещё в свою кассу что-то положить.
Почему в MOD не стоит ждать скидок? Застройщик уже выбрал сдвиг ввода, чтобы не закрывать кредитную линию и не покрывать кассовый разрыв. Будет продавать медленнее и аккумулировать деньги на эскроу без потери в выручке. Мы тоже не торопимся потирать ручки и не ждём увеличения комиссии. Выгоднее немного переплатить по ПФ, чем давать дисконты и большие комиссионные.
Вдобавок к потере прибыли, снижение цен невыгодно для тех, кто уже купил квартиру у застройщика. Никому не нужны инвестиции с убытком.
В рассуждениях обошли вопрос выдачи ключей. Если продажи будут слишком отставать, выдачу ключей тоже сдвинут — выгоднее будет выплатить дольщикам неустойки потом, чем сидеть с миллиардным кассовым разрывом сейчас. Если достаточно пополнят эскроу, ключи выдадут сразу после ввода.
Данные взяли из открытого источника. Это не последний случай сдвига сроков из-за плохой распроданности.
Если вам актуальна квартира в новостройке, обращайтесь. Мы любим своих клиентов и тщательно анализируем все новостройки 🖤
#кухня
#мнение
#аналитика
Спойлер: не потому, что отстают от графика стройки. Будет лонгрид, наберитесь терпения.
Откуда информация? По текущей декларации срок сдачи IV 2024, ключи III 2025. На сайте MR Group указали новый срок сдачи III 2025.
Девелопмент — не только
А если не успеваешь распродать всё ко вводу? Прежде всего, нужно рассчитаться за проектный кредит. И если денег на эскроу-счёте не хватает, появляется кассовый разрыв. Как избежать кассового разрыва?
1. Уменьшить его или не допустить, то есть стимулировать продажи. Например, делать больше рекламы, увеличивать комиссию брокерам и премию отделу продаж, давать клиентам скидки, предлагать более гибкие условия покупки и так далее.
2. Отсрочить наступление кассового разрыва, чтобы отработать п.1. В случае эскроу-счёта — не торопиться его раскрывать. То есть искусственно сдвигать ввод в эксплуатацию.
Подтвердить гипотезу просто. Открываем проектную декларацию и видим: продано 1435 лотов из 2134 (67%), в м² продано 85 648 из 126 206 (68%). Треть не продана — многовато будет.
Там же смотрим финансовые показатели: на эскроу-счёте сейчас лежит ₽32.5 млрд, при этом проектное финансирование ₽36.9 млрд. То есть если раскрыть эскроу сейчас, будет минус ₽4.4 млрд. Это без учёта расходов на отдел продаж, брокеров, участок, следующие транши ПФ и так далее.
Если взять текущую продажную цену (около ₽495к за м²), умножить на нераспроданный остаток (40 558 м²), получим более ₽20 млрд недополученной выручки. Это без учёта коммерции, машиномест и повышения цен. Смекаете? Помимо выполнения обязательств, нужно ещё в свою кассу что-то положить.
Почему в MOD не стоит ждать скидок? Застройщик уже выбрал сдвиг ввода, чтобы не закрывать кредитную линию и не покрывать кассовый разрыв. Будет продавать медленнее и аккумулировать деньги на эскроу без потери в выручке. Мы тоже не торопимся потирать ручки и не ждём увеличения комиссии. Выгоднее немного переплатить по ПФ, чем давать дисконты и большие комиссионные.
Вдобавок к потере прибыли, снижение цен невыгодно для тех, кто уже купил квартиру у застройщика. Никому не нужны инвестиции с убытком.
В рассуждениях обошли вопрос выдачи ключей. Если продажи будут слишком отставать, выдачу ключей тоже сдвинут — выгоднее будет выплатить дольщикам неустойки потом, чем сидеть с миллиардным кассовым разрывом сейчас. Если достаточно пополнят эскроу, ключи выдадут сразу после ввода.
Данные взяли из открытого источника. Это не последний случай сдвига сроков из-за плохой распроданности.
Если вам актуальна квартира в новостройке, обращайтесь. Мы любим своих клиентов и тщательно анализируем все новостройки 🖤
#кухня
#мнение
#аналитика
Элвис покинул стройку
MR Group & Level сдвинули срок передачи ключей во второй очереди Павелецкой Сити ещё на 10 месяцев, до сентября 2025. Информация в открытом доступе.
Согласно нашим источникам, прекращено сотрудничество с турецким генподрядчиком Limak Construction. Завершение работ возьмёт на себя Level.
Мы уже писали про сдвиг сроков в MOD. Причин искусственно сдвигать сроки в Павелецкой Сити нет (продано 94%, 802 из 856 квартир), дело в самой стройке.
Обратите внимание, насколько стройка непрозрачна для постороннего. Мы, будучи инсайдерами рынка, не стали обращать внимание, когда 15 августа дольщики не получили свои ключи. Ну бывает, сдвинули на квартал. Причина задержки была гораздо серьёзнее и глубже, а узнаём пост-фактум.
Именно поэтому важно погружаться в жилой комплекс, застройщика и аналитику. И быть готовым к неопределённости.
MR и Level желаем разрулить неприятную ситуацию, дольщикам — сил и терпения 🖤
За наводку благодарим Григория. Вы наши глаза и нос 🤝
#кухня
#дома
MR Group & Level сдвинули срок передачи ключей во второй очереди Павелецкой Сити ещё на 10 месяцев, до сентября 2025. Информация в открытом доступе.
Согласно нашим источникам, прекращено сотрудничество с турецким генподрядчиком Limak Construction. Завершение работ возьмёт на себя Level.
Мы уже писали про сдвиг сроков в MOD. Причин искусственно сдвигать сроки в Павелецкой Сити нет (продано 94%, 802 из 856 квартир), дело в самой стройке.
Обратите внимание, насколько стройка непрозрачна для постороннего. Мы, будучи инсайдерами рынка, не стали обращать внимание, когда 15 августа дольщики не получили свои ключи. Ну бывает, сдвинули на квартал. Причина задержки была гораздо серьёзнее и глубже, а узнаём пост-фактум.
Именно поэтому важно погружаться в жилой комплекс, застройщика и аналитику. И быть готовым к неопределённости.
MR и Level желаем разрулить неприятную ситуацию, дольщикам — сил и терпения 🖤
За наводку благодарим Григория. Вы наши глаза и нос 🤝
#кухня
#дома
Навигация по каналу
#мнение
Наше профессиональное мнение
#польза
Полезные советы по нашей тематике, хитрости, лайфхаки
#ликбез
Ликвидация безграмотности, просвещение
#старт
Старт продаж
#дома
О домах и квартирах, которые мы продаём
#люди
Наши люди
#кухня
Наша внутренняя кухня, инсайды рынка недвижимости
#сервис
Что мы делаем для наших клиентов
#москва #аналитика #новости #инвестиции
Общие хэштэги
Новое:
#экзорцизм
Изгоняем демонов лжи, развеиваем мифы. Не ликбез
#фанфэкт
Занимательный факт. Ни смысла, ни пользы
#немамонт
Показываем, как вас разводят. А ручки-то — вот они
#чтотонастроительном
Тонкости строительства. Переводим с прорабского на человеческий
#чтотонаюридическом
Тонкости юриспруденции. Переводим с правоведского на человеческий
#чтотонабанкирском
Тонкости банковской сферы. Переводим с ростовщического на человеческий
#ждёмс
Анонсы стартов продаж, рендеры перспективных проектов, информация о покупке земельных участков
#мнение
Наше профессиональное мнение
#польза
Полезные советы по нашей тематике, хитрости, лайфхаки
#ликбез
Ликвидация безграмотности, просвещение
#старт
Старт продаж
#дома
О домах и квартирах, которые мы продаём
#люди
Наши люди
#кухня
Наша внутренняя кухня, инсайды рынка недвижимости
#сервис
Что мы делаем для наших клиентов
#москва #аналитика #новости #инвестиции
Общие хэштэги
Новое:
#экзорцизм
Изгоняем демонов лжи, развеиваем мифы. Не ликбез
#фанфэкт
Занимательный факт. Ни смысла, ни пользы
#немамонт
Показываем, как вас разводят. А ручки-то — вот они
#чтотонастроительном
Тонкости строительства. Переводим с прорабского на человеческий
#чтотонаюридическом
Тонкости юриспруденции. Переводим с правоведского на человеческий
#чтотонабанкирском
Тонкости банковской сферы. Переводим с ростовщического на человеческий
#ждёмс
Анонсы стартов продаж, рендеры перспективных проектов, информация о покупке земельных участков
Номер телефона — ультимативно
Когда вы нам к нам обращаетесь по приобретению квартиры, мы всегда просим ваш контактный номер. Это фундаментальное правило. Без данных потенциального клиента брокеру нет смысла работать с новостройками.
Многие клиенты знают эту кухню, но мы по-прежнему сталкиваемся с непониманием и возражениями.
Эти правила придумали застройщики в ходе формирования агентского рынка. По номеру телефона проще всего идентифицировать клиента и понять, кто из брокеров с ним работает и работает ли, и кому платить.
У этой системы много недостатков. Мы открыто выступаем против проверок номеров клиентов и привязки к ним. Это вредно и застройщикам, и брокерам, и покупателям. Однако правила пока что такие, и любой брокер обязан играть по ним.
Многие из вас сами являются руководителями или собственниками бизнеса. Подход «win-win — или сделки не будет» у нас точно такой же, как у вас. Мы спокойно относимся к отказам клиентов, однако совершенно не готовы к тому, чтобы поработали мы, а заработал кто-то другой.
В свою очередь, мы ценим ваши доверие и приватность и не станем докучать звонками. Это несерьёзно в 2025 году.
Брокеры, вы тоже нас читаете. Копируйте и пересылайте этот текст клиентам и коллегам в любом виде — мы только за 🖤
Если вы хотите приобрести новостройку в старой Москве, пишите. Для работы с брокером готовьте контактные данные
#кухня
Когда вы нам к нам обращаетесь по приобретению квартиры, мы всегда просим ваш контактный номер. Это фундаментальное правило. Без данных потенциального клиента брокеру нет смысла работать с новостройками.
Многие клиенты знают эту кухню, но мы по-прежнему сталкиваемся с непониманием и возражениями.
Эти правила придумали застройщики в ходе формирования агентского рынка. По номеру телефона проще всего идентифицировать клиента и понять, кто из брокеров с ним работает и работает ли, и кому платить.
У этой системы много недостатков. Мы открыто выступаем против проверок номеров клиентов и привязки к ним. Это вредно и застройщикам, и брокерам, и покупателям. Однако правила пока что такие, и любой брокер обязан играть по ним.
Многие из вас сами являются руководителями или собственниками бизнеса. Подход «win-win — или сделки не будет» у нас точно такой же, как у вас. Мы спокойно относимся к отказам клиентов, однако совершенно не готовы к тому, чтобы поработали мы, а заработал кто-то другой.
В свою очередь, мы ценим ваши доверие и приватность и не станем докучать звонками. Это несерьёзно в 2025 году.
Брокеры, вы тоже нас читаете. Копируйте и пересылайте этот текст клиентам и коллегам в любом виде — мы только за 🖤
Если вы хотите приобрести новостройку в старой Москве, пишите. Для работы с брокером готовьте контактные данные
#кухня
Брокер и оплата налом
Когда вы обращаетесь в агентство недвижимости продать или сдать свою недвижимость, сделать платный подбор или получить платную консультацию, вас могут попросить оплатить наличными или переводом на карту. Никогда этого не делайте. Только безнал, только на расчётный счёт ИП или ООО.
Дело не только в том, что нам налоги платить обязательно, но и в том, что договор с агентством (услуг или поручения) без оплаты на счёт организации не считается исполненным, поскольку вы как плательщик не выполняете свои обязательства.
В случае, если что-то пойдёт не так, мало того, что вы не будете защищены перед законом по неисполненному договору, так ещё и можете остаться должны. Если косяк брокера окажется несущественным, а услугу/поручение признают выполненными в рамках договора, вас могут обязать оплатить второй раз, уже на расчётный счёт организации. Dura lex.
Ладно, мы погорячились с категоричными заявлениями. Платить наличными можно, но только через кассу с кассовым чеком. «Чернуха» вредит и вам, и честному бизнесу, и экономике.
Ещё с наличными не стоит связываться на вторичном рынке, но про это расскажем в другой раз
#ликбез
#кухня
Когда вы обращаетесь в агентство недвижимости продать или сдать свою недвижимость, сделать платный подбор или получить платную консультацию, вас могут попросить оплатить наличными или переводом на карту. Никогда этого не делайте. Только безнал, только на расчётный счёт ИП или ООО.
Дело не только в том, что нам налоги платить обязательно, но и в том, что договор с агентством (услуг или поручения) без оплаты на счёт организации не считается исполненным, поскольку вы как плательщик не выполняете свои обязательства.
В случае, если что-то пойдёт не так, мало того, что вы не будете защищены перед законом по неисполненному договору, так ещё и можете остаться должны. Если косяк брокера окажется несущественным, а услугу/поручение признают выполненными в рамках договора, вас могут обязать оплатить второй раз, уже на расчётный счёт организации. Dura lex.
Ладно, мы погорячились с категоричными заявлениями. Платить наличными можно, но только через кассу с кассовым чеком. «Чернуха» вредит и вам, и честному бизнесу, и экономике.
Ещё с наличными не стоит связываться на вторичном рынке, но про это расскажем в другой раз
#ликбез
#кухня