А вот чой-то все меряются и гонятся за долями рынка? А потому что это относительная оценка рыночной власти / влияния игроков. Можно понять кто диктует правила, на кого ориентируются по ценам, какой продукт превалирует (или будет) на рынке

Напомню, рыночные доли можно смотреть по разным метрикам: продажи, стройка, нераспроданные остатки. Разные сегменты и классы. Смотря что нужно оценить. А далее уже считаем два момента – Рыночную концентрацию (по 3-ке и 5-ке + Индекс Херфиндаля–Хиршмана (ИХХ)

Напомню, по спросу в Мск я такое разбирал по итогам 1 квартала 2023. Больше не выкладывал, т.к. мало кому здесь это интересно (или ошибаюсь?). А вот если кто погружается в тему анализа глубже… напоминаю, что оценивать рыночную концентрацию полезно @iliilitop

​🔥 Добавлю пользы и прикладухи

Вчера очередной клиент, которому подбирал новострой под аренду, сказал, что приятно удивлён подходом к задаче. Подобное всегда греет. Но как-то не приходило в голову поделиться своим алгоритмом. Пока не столкнулся с комментами типа: Да чо там подбирать – открыл циан и отфильтровал по цене. Делов-то

Может и так. Но не варик, когда у покупатель думающий. Если есть вопрос А почему именно этот вариант?, то будет полезна моя #кухня
Чек-лист процесса подбора под аренду по порядку:

1. Вникаем в задачу / цель и фин. вводные. Определяем требуемый горизонт выхода на арендный поток. Далее портрет будущей целевой аудитории (ЦА): студенты, семьи с малышнёй или без, гастарбайтеры, программисты, бизнесмены… Всё это будет влиять на параметры лота и локации, сроки по ключам, смотрим ли уступки, входим на всю котлету или диверсифицируемся запасом кеша

2. Считаем лимит бюджета. Прочёсываем подходящие проекты. Есть ли в них в принципе лоты, укладывающиеся в итоги п.1. Важно – не просто самые дешёвые, а именно целевые

3. Сводим первую расчётную таблицу (Скрин 1), с набором проектов и несколькими целевыми лотами в них для первичного ориентира. В таблице:
▪️Лот, цена, отделка, срок по ключам (не ввода).
▪️Ориентир потенциальной арендной ставки.
▪️Расчёт первого взноса и суммы ипотеки.
▪️Насколько ипотечный платеж покрывает аренда.
▪️Ориентир по требуемой сумме на ремонт / обустройство.
▪️Дата и сколько месяцев до выхода арендный поток.
▪️Сколько до этой даты заплатим банку.
▪️Стоимость актива с вложенным.
▪️Ср. годовой арендный поток, с учётом индексации, налогов, простоев, комиссий и управляшки.
▪️Ср. арендная доходность актива

4. Составляем шорт-лист лучших по метрикам проектов. Переходим к их сравнительному анализу (Скрин 2). Разбираем:
▪️Текущие характеристики локации: сколько и до какого метро (МЦК, МЦД). Удобная ли ветка, дорога до метро, загруженность станций, сколько до центра, с пересадками или без, что в локации и по направлению с точками притяжения ЦА (универы, деловые кварталы, инфра, или промка, поля, гаражи). Что с парками, набережными. Что с окружением, в том числе негативным. Что построят под окнами.
▪️Развитие локации: КРТ, чисто жильё, благоустройство, точки роста, реновация и проч. Горизонты нормального и полного раскрытия.
▪️Потенциал конкуренции: сколько лотов в самом проекте, доля по целевым типам, сколько уже строят рядом, и сколько построят в целевом горизонте. Какая конкуренция по ветке / направлению. Бывает возле жк – никого, а станция вверх и «кровавый океан».
▪️Жилой фонд в районе: сколько свежего, сколько старого. Сколько будет свежего. Ведь выгоднее предлагать конфетку в пучке бабушатников, чем в бурлящем котелке аналогичного свежака

5. Проставляем баллы проектам. Выбираем лидера

6. Выбираем целевой лот. Правильные планировки, их соответствие ЦА, не примыкает ли к спальне балкон под кондеи для всех соседей, или шумная студия, или входная дверь напротив лифтов. Куда окна, что видно, что будет видно, как с инсоляцией (кому важно)

7. Формируем шорт-лист лотов. Расчёт их доходности


Считаю, что только имея на руках подобную аргументацию, клиент закрывает для себя вопрос «почему беру это». Если кому из коллег нагадил в малину – сорян.
Скрины нечитабельны. Для иллюстрации. Но мей би как-нть выложу эксельки для примера

С вас огоньки, если нашли полезное 🔥 @iliilitop