Знаю, что здесь есть те, кто ведёт или начинает свой канал. Иногда ребята спрашивают - как я реагирую на какие-то моменты. Масштаб админа неважен. Все люди. Со своими таракашками

Идея – изредка описывать свой взгляд на самые частые вопросы в рубрике #кухня

▪️Количество подписчиков важно?
И да, и нет. "Да" – ибо это наглядный индикатор, что ты в тему. Твоя инфа попадает многим в сердечко. А "нет" – т.к. такое работает только с честной аудиторией. Смотри вовлеченность. Нагнать ботов или офферов до 100К - изи. Но такой smm-онанизм можно простить лишь в юношестве

▫️Совет: не гонись за числом. Иди к качеству. Модерируй приходящих по мере возможности. См на скрин 👆 я постоянно убираю явно не нашу ЦА. Могу, конечно, и случайно кого-то зацепить. Тут - сорян, маякните - восстановлю


▪️Как ты реагируешь на отписки?
С радостью 👍 Да, это приходит не сразу. Кто-то стрессует всю жизнь. Зачем? Я, как автор, упаковываю свой опыт и взгляд в контент. Он может кому-то не зайти. Кого-то взбесят мои фразочки... Буду я переживать, стараясь всем угодить и удержать? Неа

Попытка понравится всем = потеря себя. Зажмёшься в позиции слабого. Как ведут себя новички на совещухах с начальством. Молчат, хмурятся и кивают. Лишь бы чо не подумали. Или в незнакомой тусе, можем чувствовать себя неуверенно. Потому что – не свои

А мне нужно, чтобы со мной были свои. Те, кому полезно и важно то, что говорю именно я. Кто правильно относится к любой инфе или рекламе на канале. Мы с ними - на волне. Наши позиции в чём-то близки

Нет пользы? Отписывайся. Это норма. И для автора тоже. Ибо с читателем надо, как с другом. Не боясь ляпнуть не вовремя. Только с друзьями хочется постоянно делится чем-то полезным

▫️Совет: Не держи тех, кому неинтересно. Их ничем не удивишь. Иногда вкидывай посты-катализаторы не по теме. Это вытолкнет лишних пассажиров. Подписчиков станет меньше. Но концентрация "своих" – выше. А писать для своих - кайф


Ваше анонимное @iliilitop
👍 Жги. Мне на будущее
🤝 Откликается. Я тоже автор
😁 Всех вас, блогеров, ждут на заводах

Добавлю прикладухи. Мой лайфхак и #кухня

Бывает, никак не получается однозначно выбрать один из лотов. Цены, доходность или что-то ещё - схожи. У каждого из них свои плюсы и минусы. И тот вроде ничего... И этот неплох. В голове каша. Вены на лбу вздуваются от затянутого, тугого выбора...

▪️Что делать: накидать на коленке в эксельке простейшую матрицу с весами и баллами (см. скрин кейса). Никаких заумностей и сложностей

▪️Чем поможет: Самое важное - это заставляет задуматься, прокрутить и представить целевую аудиторию (ЦА) задачи. Какие вообще параметры могут быть важны для ЦА. И какие из этих характеристик ключевые (это утрясаете расставляя веса). Теперь из всей каши параметров лотов, вытаскиваем именно нужные. Даём им свою оценку в баллах. Удобнее и гибче от 1 до 10. Вжух... ахалай-махалай... перед вами оцифрованное сравнение

Можете потом сказать Всё понимаю, цифры вижу... но влюбился вот в этот вариант? Да, ессесьно...

Но,смысл упражнения в концентрации на ключевых вещах. Помните, я писал про Отбрасывай лишнее. Юзайте методы вместе. Ведь пока вы думаете над ЦА, что для неё важно, вносите данные лотов и оцениваете их - вы подсознательно расставляете приоритеты. Из хаоса складывается наглядная картинка

За пользу и доступную каждому изи-практику 🔥@iliilitop

Когда я в комментах к моим разборам проектов вижу рассуждения типа Это не конкурент или Так там 100500 лет ничего не строилось, и накопился отложенный спрос – я не возражаю. Не вступаю в полемику. Не опровергаю

Потому что спор без фактуры – пустое дело. Давайте-ка я вам просто дам пищу на подумать. Моя #кухня


▪️Про конкуренцию – упрощённо, она бывает внутренняя и внешняя. Т.е. по проекту, со всеми его очередями, и за забором. Внешняя, в свою очередь, делится на локальную и общую. Локальная это кто рядом. Общая – другие проекты схожего продукта, раскиданные по городу. Ещё есть прямая и косвенная по сегментам. Типа новострой / вторичка… или квартиры / апарты. А также текущая и перспективная

Короче, погружение в эту кашу, это для задротов типа меня. Требующее определённой глубины знания рынка. Зачастую, недоступная и нафиг не нужная частному покупателю или инвестору в недвигу. По крайней мере, не в полном объёме

А вот что нужно и важно запомнить каждому, так это то, что низя ограничиваться чисто локалкой. Потому что структура покупателей любого проекта – неоднородна. Никогда не бывает 100% покупашек из соседних домов. Даже в реновации. Точка.

Странно верить, что при выборе новостроя, люди тыкают в некую точку карты… обводят радиус… и дальше ни-ни. Хотя, вероятно, есть и парочка таких уникумов. Но большинство посмотрят и предложение у соседних станций метро. И районы поближе к нужной им инфре / работе / центру. И подальше, но подешевле. Это выбор для голосования баблом. То есть конкуренция. Как бы мне не пытались доказать обратное

И потенциал конкуренции сильно зависит от портрета ЦА проекта. Например, в условном масс-сегменте недвиги хрен вы меня убедите, что имея бюджет 100 р., человек не посмотрит на лот за 90 р. на 1 станцию метро дальше. Или за 110 р., в другом районе, но возле нужной ему инфры, или в пешей от мавзолея


▪️Про накопленный спрос – та же история от ЦА. Да, если в локации мало свежего жилья это плюс потенциалу. Но если вы там начинаете клепать студии-апарты – ваще не факт, что попадёте в этот «накопленный» спрос. Разные цели ЦА. Одним улучшиться и переехать в новую хату. Другим – сесть на арендный поток

Ок, к примерам. Вот я вчера выложил свои размышления о старте апартов EvoPark. Разве я написал, что оно не будет продаваться? Неа, не писал. Продаваться будет. Я писал про лимит инвест-потенциала. То есть, если Основа удачно нащупает уровень прайса, укладывающийся в темпы продаж модели – всё у них будет ок. При этом могут вообще не расти в цене сами. Как и не станут бустом для прайса в локации. ЭТО ВАЖНО. В чём тогда инвест-то для физика?

Наглядный пример с рынка, по соседству: Апарты Измайловский Парк. Чисто заточенный под аренду проект. С управляшкой. С чистовой отделкой, мебелью и техникой под ключ. В пешей МЦК, метро с 5 станциями до Кремля, огромный и крутой Измайловский Парк. Дом построен. Ключи сулят к концу этого года…

В районе Соколиная Гора нового жилья – котик нарыдал. Квартир в домах не старше 10 лет всего 8,5% фонда. А 79% старше 40 лет. При этом, ребята стоят щас дешевле, чем будет стартовать Основа. Нераспроданных запасов 22%. Постоянно сидят на скидках и акциях. За весь срок реализации с лета 2021 отгружали в ср. по 18 ДДУ. Ср. цена м² экспозиции за 2,5 года выросла лишь на 22%. Из них за прошлый год – всего на 3%. Сравните с ростом рынка вообще. Я даже не про отдельные выстрелившие проекты, показавшие +20-30-40%


Надеюсь, донёс вам суть и принцип. Насколько важно грамотно учитывать совокупность факторов. И обязательно делать поправку на портрет ЦА проекта, её цели. Как минимум, вы задумаетесь, считать ли конкурентами проекты у соседней подземки… И когда «накопленный» спрос в старой локации может раскрыться, а когда нет

Это я вас ещё не грузил структурой покупателей по регионам, областниками, долями жителей целевого района и «перетекающих скитальцев» из соседних… Как-нть мей би и расскажу


Кто осилил сею портянку, и нащупал себе пользу – маякните огоньком за такие ликбезы 🔥 @iliilitop

Где выгребают Студии в Мск... Кто у нас Император-Живопырок... Куда я бы не полез "инвестить" в студию

Отвечаю по порядку:
1. См. стату регистраций ДДУ с физиками с начала 2024 (скрин)
2. В квартирах ЛСР (Лучи). В апартах Гранель (HighWay)
3. В Лучи - в одном корп. 15, что щас в основной активности, студий запроектировано 1297 шт. Это 48% проектного объема. И пихает их ЛСР ппц активно. Прайс там был по нижней границе в старой Мск. Заворачивают в чистовую отделку, и даже замеблировать от застроя можно. Ну мечта инвестора жеж, не? ))) И многие, с ограниченным бюджетом, плюхнулись в этот будущий кровавый океан...
Оч осторожно в ХайВей - это будущая апарт-общага-гостишка (хз как назвать). Если чо - там 1630 студий. Или 82% всего проекта. Такая плотность "самых хитрых инвесторов" аукнется и студийщикам 1-го Дубровского от ПИКов

Ваще пытаться инвестить в такое - это мочить, как минимум, одного из "китов"... Чую пора поведать вам о своём концепте 4-х китов инвеста в недвигу. Н-н-н-н-надо? 👍 @iliilitop

Окай... Сами напросились – делюсь своим концептом 4 Кита инвеста в недвигу #кухня

Представьте – В огромном океане абсолютно квадратных метров, величаво дрейфуют 4 кита. Напрочь мокрые и солёные. То ли от воды океанской, то ли от слёз инвесторских. Не суть. И вот на китах этих, аки Волочкова, в глубочайшем шпагате восседает он – ИНВЕСТОР. Глаза его горят. За спиной рюкзак для доходов праведных. Рук у него тоже четыре. Хорошие руки. Мозолистые такие загребуки. Ими всеми он щупает и держится за каждого кита

Но стоит ему расслабиться в том шпагате, и убрать хоть одну руку – как кит, гад скользкий, потеряв контроль, ныряет в пучину. Теряет тогда инвестор опору. Суетится, руками перебирает… Вжух, ещё одна тварь океанская свалила. И скатывается наш герой. И падает в океан, к миллионам барахтающихся там бедолаг. И мокнет рюкзак его. И тянет ко дну. И скидывает он ношу. И штаны последние. Барахтается со всеми. В последней надежде, что проплывёт мимо Лодка Одинокого Хемингуэя...


Что же за киты такие? А вот имена их заветные:

▪️Недооценёнка – Значит найти актив, цена которого ещё не высушена рынком. То есть он несправедливо дёшев. Это не про абсолютные цифры прайса. А про то, что в них есть запас роста с премией к среднему рыночному движу

Простейшие истории, например, это когда застрой демпингует, или ошибся в оценке неких классных лотов. Или, когда рисуется уступка сильно выгоднее цены застроя. Но то – горбик кита над водой

Настоящий же инвест недвиги завязан на раскрытии потенциала локации. То есть, когда её развитие будет пУшить привлекательность. Причём важно, чтобы развитие было комплексным. Т.е. не просто глобальная застройка жильём. Такое хорошо, но это про спальники. В них буста с премией к рынку не ждите. Развитие нужно за счёт точек притяжения. В каждом регионе они могут быть свои. В Мск это правильные ветки метро и деловые кластеры

Выражение Инвест там, где ботинки грязные – не панацея. Ваще не факт, что стоит лезть в дикий мега-КРТ с обещаниями города-сада через 20+ лет

▪️Целевая Аудитория – Представить и описать ЦА актива важно сразу. Кому потом сдавать, кому продавать. Чем ЦА занимается, где учится, работает, есть ли дети, сколько им лет, питомцы, как и где отдыхает

От этого будут сильно зависеть требования к характеристикам и окружению. Необходимость близости к центру, спорту, школам, ресторанам. Куча вариков отпадёт, если ваша ЦА пара айтишников, которым центр не впёрся, а нужны отдельные раб. места в комнатах. Как и покупка недвиги более высокого класса – не всегда актуальна

▪️Ликвидность – Инвест это не только про вход. Важно суметь быстро выйти из актива, или сдать его. Причём близко к целевым уровням в деньгах. Здесь оцениваем в т.ч. потенциал конкуренции. Не только рядом. Ваша ЦА легко проедет пару минут в соседнюю локацию, при их схожих характеристиках. Избегайте океанов, кишащих таким же предложением, как у вас. Не стоит изначально, своими руками кромсать потенциал ликвидности. И лезть под «стеклянный потолок» массового навеса. Согласитесь, разная свобода прайса в редком продукте и каше конкуренции

Причём редкий – это не о классе, планировке или начинке. Если таковые не являются безусловно-важными и оплачиваемыми вашей ЦА. Ликвидность – производная от объёма спроса. Старайтесь не резать изначально и не сильно делить свою воронку ЦА. Про нюансы дефицита и уникальность вот тут. А подробнее про конкуренцию и накопленный спрос – здесь

▪️Расчёты – Кто не дружит с цифрами, тот не инвестор. Пусть поверхностно, на коленке. Но без расчётов и прогнозов – это испытание своего фарта. Не более. И, напомню, решите для себя вы всё-таки про цифры, или про эмоции. Потому что иногда наши субъективные представления об идеальной недвиге, ваще не вяжутся с целью инвеста и доходностью

Кто осилил – мой вам респект. Если полезно, согрейте меня вашим огоньком 🔥 @iliilitop

Май начался у меня в пене... Не успеваю обрабатывать весь объём заказов на подбор новостроя. Поэтому, сорян, в консультациях иногда отказываю. И пишу щас нечасто. Но мы же с вами тут про полезные, интересные и уникальные материалы, а не порожняком ленту забить, верно? 🤝

Из приходящих за подбором, большинство пристраивают капитал. Суммы разные. А цели часто совпадают слово в слово: Диверсификация по классам активов. Нужна недвига в портфель, как консервативный, классический инструмент. Причём, что приятно, давно не наблюдаю оголтелости, типа Что? Доходность меньше 25% годовых? Пффф... Все оч рассудительные, системные люди. С трезвым взглядом на жизнь и рынок. Знают, или быстро понимают, что цель диверсификации портфеля - это не гонка % доходности между "корзинками с кокохами"

Приличная часть клиентов - "успевальщики". Я без иронии. Всех их прекрасно понимаю. Я и сам "успевальщик". Только успел и вложился раньше 🤐

Ок, почему это пишу - потому что, видимо, аудитория наша приросла и обновилась. И, судя по одним и тем же вопросам мне, не до всех постов долистала. Напоминаю, кто пропустил, юзайте поиск по хештегу #кухня. Там много о моём личном подходе к разным вопросам. В т.ч. к анализу и подбору недвиги. Ато ну просто обидно, когда меня спрашивают Вы нам список ссылок из ЦИАН пришлёте, да? 🤦‍♂️ Нет, родные, за такими списками к другим, чесслово

Нельзя Неправильно выбирать недвижку просто по таким "спискам". Это не заказ доставки молока и хлеба из 7-чки. Требуйте от того, кто вам помогает с подбором досконального ответа Почем рекомендуете это, а не то. Даже в одном проекте у каждого лота свои параметры. Своё соответствие ЦА под вашу задачу. Свой потенциал цены и ликвидности, что продажной, что арендной. Для многих открытием является даже то, что можно учитывать на какой месяц попадает ориентир выхода на аренду. Хотя о сезонности вроде как все в курсе. А ведь это косвенное влияние на потенциал ставки и доходность...

Короче, кто пропустил - читайте кухню. Это вам поможет даже в самостоятельном поиске. За прозрачность и пользу @iliilitop