Forwarded from Igor_Shimko
❌ НЕДОСТУПНОСТЬ ЖИЛЬЯ
Еще один, не менее прекрасный слайд от Сбера. Очень наглядно видно, как инфляция затрат, раздувание ипотек и удорожание лотов на рынке недвижимости привели людей в мир меньших возможностей.
Если 4 года назад средний человек мог прикупить на вторичке вполне приличные 37 метров (а вдвоем - около 60-70 метров на семью), то сейчас на десяток метров меньше (на двоих, на два десятка метров).
На самом деле эти 10-20 метров на таких площадях имеют огромное значение. Это целая комната - как раз та самая детская, которая крайне актуальна с текущей демографической повесткой.
🧮 Покритикую расчеты:
Медианная зарплата в Москве 65 176 рублей на человека (???). С текущей ставкой в 29% по ипотеке на 20 лет, 20% взноса и платежом на 50% от этой зарплаты можно купить от мертвого осла уши в виде 6,3 кв.м. вторички по 270 тыс за метр. Гошивон, как в Корее.
Медиана тут ни к селу ни к городу. Беру среднюю зарплату по Москве в расчетные 161 тыс. рублей к концу 2024 года и все те же вводные. Выходит доступность в 15.4 метра. Ну вот это ближе к истине. Но в одиночку так ничего не купить, а вдвоем - что-то крошечное в 30-31 квадрат. Мда.
По моим прикидкам, если цены на недвижимость постоят без роста в боковике года 3 (оставим 270 тыс. руб. за квадрат), а зарплаты добавят еще процентов 30 за это время, а ставка кредитов вернется к сбалансированной (хотя бы 15%), то есть шансы отыграть спад, вернувшись к 36-37 квадратам на человека.
Даже выпускник коррекционной школы тут понимает, что ключевым фактором в этой модели является ставка по рыночной ипотеке. Именно ее спад внесет наибольший вклад в повышение доступности квадрата.
Рост зарплат на 30% за 3 года дает прирост в 30% доступной площади с 15.4 до 20 кв.м. А вот спад ставки на 30% с 29% к 20.4% дает прирост в метрах на 42.8% - можно купить 22 метра даже без роста зарплат. Вот такой факторный анализ на коленке.
⚖ В сухом остатке:
НЕТ НИКАКОГО СПАДА ЦЕН в недвижимости!
Полная сумма на покупку есть мало у кого. А для всех остальных продолжается рост стоимости, но за счет не цены, а полной стоимости метра. И один рост зарплат тут не вытянет плуг в ближайшие годы.
#ставки #ипотека #Сбер #Домклик #аналитика
💬 @igorshimko | 📺 Youtube | Аналитика NZT Rusfond
Еще один, не менее прекрасный слайд от Сбера. Очень наглядно видно, как инфляция затрат, раздувание ипотек и удорожание лотов на рынке недвижимости привели людей в мир меньших возможностей.
Если 4 года назад средний человек мог прикупить на вторичке вполне приличные 37 метров (а вдвоем - около 60-70 метров на семью), то сейчас на десяток метров меньше (на двоих, на два десятка метров).
На самом деле эти 10-20 метров на таких площадях имеют огромное значение. Это целая комната - как раз та самая детская, которая крайне актуальна с текущей демографической повесткой.
🧮 Покритикую расчеты:
Медианная зарплата в Москве 65 176 рублей на человека (???). С текущей ставкой в 29% по ипотеке на 20 лет, 20% взноса и платежом на 50% от этой зарплаты можно купить от мертвого осла уши в виде 6,3 кв.м. вторички по 270 тыс за метр. Гошивон, как в Корее.
Медиана тут ни к селу ни к городу. Беру среднюю зарплату по Москве в расчетные 161 тыс. рублей к концу 2024 года и все те же вводные. Выходит доступность в 15.4 метра. Ну вот это ближе к истине. Но в одиночку так ничего не купить, а вдвоем - что-то крошечное в 30-31 квадрат. Мда.
По моим прикидкам, если цены на недвижимость постоят без роста в боковике года 3 (оставим 270 тыс. руб. за квадрат), а зарплаты добавят еще процентов 30 за это время, а ставка кредитов вернется к сбалансированной (хотя бы 15%), то есть шансы отыграть спад, вернувшись к 36-37 квадратам на человека.
Даже выпускник коррекционной школы тут понимает, что ключевым фактором в этой модели является ставка по рыночной ипотеке. Именно ее спад внесет наибольший вклад в повышение доступности квадрата.
Рост зарплат на 30% за 3 года дает прирост в 30% доступной площади с 15.4 до 20 кв.м. А вот спад ставки на 30% с 29% к 20.4% дает прирост в метрах на 42.8% - можно купить 22 метра даже без роста зарплат. Вот такой факторный анализ на коленке.
⚖ В сухом остатке:
НЕТ НИКАКОГО СПАДА ЦЕН в недвижимости!
Полная сумма на покупку есть мало у кого. А для всех остальных продолжается рост стоимости, но за счет не цены, а полной стоимости метра. И один рост зарплат тут не вытянет плуг в ближайшие годы.
#ставки #ипотека #Сбер #Домклик #аналитика
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
В лидерах – Ханты-Мансийский автономный округ (-7,7%), за ним следуют Карачаево-Черкесия (-5,7%) и Республика Коми (-3,9%).
#аналитика
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Доля отказов по ипотечным заявкам в ноябре-декабре 2024 года уменьшилась до 50%, подсчитали в НБКИ.
При этом
На вторичном рынке доля отказов снизилась с 50% в январе до 34% в декабре.
На первичном рынке наоборот уровень отказов вырос до рекордных 77% в октябре, но несколько снизился – до 72% в ноябре и 69% в декабре.
#аналитика
При этом
На вторичном рынке доля отказов снизилась с 50% в январе до 34% в декабре.
На первичном рынке наоборот уровень отказов вырос до рекордных 77% в октябре, но несколько снизился – до 72% в ноябре и 69% в декабре.
#аналитика
В России рекордно выросло число работников неформального сектора и достигло в 3-м квартале 2024 года 15,837 млн человек, что почти на 12% выше, чем за тот же период годом ранее.
Доля таких работников от всех остальных составляла 21,3%. Вообще, с 2021 по 2022 год доля занятых в неформальном секторе снижалась до 12,7 млн человек. Но с начала 2023 года снова перешла в рост.
Эксперты говорят, что такая динамика отражает часть текущих тенденций на российском рынке труда, в том числе рост количества занятых у индивидуальных предпринимателей в малом бизнесе и количества самозанятых, рост теневой занятости на фоне высокой инфляции также имеет место быть.
#аналитика
Доля таких работников от всех остальных составляла 21,3%. Вообще, с 2021 по 2022 год доля занятых в неформальном секторе снижалась до 12,7 млн человек. Но с начала 2023 года снова перешла в рост.
Эксперты говорят, что такая динамика отражает часть текущих тенденций на российском рынке труда, в том числе рост количества занятых у индивидуальных предпринимателей в малом бизнесе и количества самозанятых, рост теневой занятости на фоне высокой инфляции также имеет место быть.
#аналитика
Новых новостроек без льготной ипотеки стало на 27% меньше, заметил ЦИАН.
После отмены безадресной льготной ипотеки на первичке в июле-декабре 2024 года существенно снизились площади новинок. В эти месяцы в экспозицию вышли новые корпуса общей площадью 16,4 млн кв. м. Даже в 1 полугодии 2022 года (когда будущее отрасли выглядело куда неопределеннее) показатель был чуть выше (16,7 млн кв. м).
Спад от фоновых значений последних лет - минус 27%.
Причины ЦИАН увидел в удорожании бридж-кредитов для приобретения участков (где ставки привязаны к ключевой), ужесточении оценки проектов в банках, более осторожном планировании со стороны самих застройщиков.
Утверждение, что застройщики массово «придерживают» выход новинок во избежание затоваривания и для стимулирования роста цен, является спорным, считает ЦИАН. Так регулировать рынок могут лишь крупнейшие компании со значительным земельным банком.
#аналитика #новостройки #недвижимость
После отмены безадресной льготной ипотеки на первичке в июле-декабре 2024 года существенно снизились площади новинок. В эти месяцы в экспозицию вышли новые корпуса общей площадью 16,4 млн кв. м. Даже в 1 полугодии 2022 года (когда будущее отрасли выглядело куда неопределеннее) показатель был чуть выше (16,7 млн кв. м).
Спад от фоновых значений последних лет - минус 27%.
Причины ЦИАН увидел в удорожании бридж-кредитов для приобретения участков (где ставки привязаны к ключевой), ужесточении оценки проектов в банках, более осторожном планировании со стороны самих застройщиков.
Утверждение, что застройщики массово «придерживают» выход новинок во избежание затоваривания и для стимулирования роста цен, является спорным, считает ЦИАН. Так регулировать рынок могут лишь крупнейшие компании со значительным земельным банком.
#аналитика #новостройки #недвижимость
ВТБ: в 2024 году рынок ипотеки на ИЖС вырос всего на 2%.
Годом ранее этот сегмент рынка продемонстрировал четырехкратный прирост продаж. Рынок кредитования ИЖС, как и в целом сегмент ипотеки, стал «охлаждаться» с третьего квартала прошлого года. Существенное сокращение темпов произошло в результате изменения господдержки и выросших рыночных ставок.
💬Глава управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин:
«Ипотечный бум подошел к концу и в сегменте частного строительства: ушедший год завершил пятилетку рекордов на этом рынке. В наступившем году из-за высоких ставок, изменившейся господдержки и перехода к расчетам только по эскроу выдачи кредитов на дома просядут достаточно существенно. Пока мы ожидаем сокращения рынка ипотеки на ИЖС примерно на четверть, но многое будет зависеть от инициатив правительства по поддержке спроса на «семейную» ипотеку и скорости адаптации подрядчиков к новым условиям работы».
#аналитика
Годом ранее этот сегмент рынка продемонстрировал четырехкратный прирост продаж. Рынок кредитования ИЖС, как и в целом сегмент ипотеки, стал «охлаждаться» с третьего квартала прошлого года. Существенное сокращение темпов произошло в результате изменения господдержки и выросших рыночных ставок.
💬Глава управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин:
«Ипотечный бум подошел к концу и в сегменте частного строительства: ушедший год завершил пятилетку рекордов на этом рынке. В наступившем году из-за высоких ставок, изменившейся господдержки и перехода к расчетам только по эскроу выдачи кредитов на дома просядут достаточно существенно. Пока мы ожидаем сокращения рынка ипотеки на ИЖС примерно на четверть, но многое будет зависеть от инициатив правительства по поддержке спроса на «семейную» ипотеку и скорости адаптации подрядчиков к новым условиям работы».
#аналитика
Рейтинг регионов по средней стоимости проданных квартир в новостройках за декабрь 2024 (от Дом РФ).
🔝ТОП 5 регионов, где средняя цена квартиры в новостройках выше всего:
1️⃣ Москва — 19,94 млн руб.
2️⃣ Санкт-Петербург — 9,98 млн руб.
3️⃣ Республика Татарстан — 9,74 млн руб.
4️⃣ Камчатский край — 9,36 млн руб.
5️⃣ Ямало-Ненецкий АО — 9,34 млн руб.
#аналитика #новостройки
🔝ТОП 5 регионов, где средняя цена квартиры в новостройках выше всего:
1️⃣ Москва — 19,94 млн руб.
2️⃣ Санкт-Петербург — 9,98 млн руб.
3️⃣ Республика Татарстан — 9,74 млн руб.
4️⃣ Камчатский край — 9,36 млн руб.
5️⃣ Ямало-Ненецкий АО — 9,34 млн руб.
#аналитика #новостройки
📊Объединенное Кредитное Бюро (БКИ ОКБ, структура Сбербанка) подвело итоги ипотечного кредитования за декабрь и за весь 2024 год.
Декабрь 2024
За декабрь 2024 г. банки выдали 60,74 тыс. ипотечных кредитов на 260,22 млрд руб. Это на 68% меньше по количеству и на 70% по объему, чем годом ранее.
Средний срок ипотечного кредитования стал короче на 11 мес.: в декабре 2023 г. он составлял 273 мес. (22 года 9 мес.), в декабре 2024 года – 262 мес. (21 год 10 мес.).
ИТОГИ 2024
Всего по итогам 2024 года россияне оформили 1,15 млн ипотечных кредитов на 4,96 трлн руб. По сравнению с результатами 2023 года сокращение количества годовых выдач составило 43%, объема – 40%.
Всего по итогам 2024 г. было оформлено 647,23 тыс. льготных жилищных кредитов на 3,47 трлн руб. На их долю пришлось 56% от общего количества и 70% от общего объема выданных ипотечных ссуд. В 2023 году на ссуды на жилье с применением госпрограмм пришлось 47% от общего количества выдач ипотечных кредитов и 58% от их объема.
Средний размер ипотечного кредита за год вырос на 5% или 200 тыс. руб.: с 4,10 до 4,31 млн руб.
Средний срок кредитования увеличился на год: с 256 мес. (21 год 4 мес.) в 2023 году до 269 мес. (22 года 5 мес.) в 2024 г.
Наименьшее за 2024 год количество ипотечных кредитов было оформлено в декабре, а наибольшее в июне.
#аналитика
Декабрь 2024
За декабрь 2024 г. банки выдали 60,74 тыс. ипотечных кредитов на 260,22 млрд руб. Это на 68% меньше по количеству и на 70% по объему, чем годом ранее.
Средний срок ипотечного кредитования стал короче на 11 мес.: в декабре 2023 г. он составлял 273 мес. (22 года 9 мес.), в декабре 2024 года – 262 мес. (21 год 10 мес.).
ИТОГИ 2024
Всего по итогам 2024 года россияне оформили 1,15 млн ипотечных кредитов на 4,96 трлн руб. По сравнению с результатами 2023 года сокращение количества годовых выдач составило 43%, объема – 40%.
Всего по итогам 2024 г. было оформлено 647,23 тыс. льготных жилищных кредитов на 3,47 трлн руб. На их долю пришлось 56% от общего количества и 70% от общего объема выданных ипотечных ссуд. В 2023 году на ссуды на жилье с применением госпрограмм пришлось 47% от общего количества выдач ипотечных кредитов и 58% от их объема.
Средний размер ипотечного кредита за год вырос на 5% или 200 тыс. руб.: с 4,10 до 4,31 млн руб.
Средний срок кредитования увеличился на год: с 256 мес. (21 год 4 мес.) в 2023 году до 269 мес. (22 года 5 мес.) в 2024 г.
Наименьшее за 2024 год количество ипотечных кредитов было оформлено в декабре, а наибольшее в июне.
#аналитика
Распроданность квартир в новостройках за последний год упала с 35% на конец 2023 года до 31% на конец 2024 года, следует из данных Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).
НО!
На основании только этого показателя делать выводы о состоянии рынка новостроек нельзя, считают эксперты.
Абсолютные значения по объему нераспроданного жилья интерпретируются как затоваренность рынка, что не совсем корректно. Зачастую основные запасы нереализованного жилья сосредоточены на объектах с дальними сроками сдачи, в то время как в проектах с высокой степенью строительной готовности наблюдается даже некоторый дефицит предложения, отмечает Дом РФ.
Для корректной оценки есть другие показатели.
Например, такой маркер рынка — соотношение распроданности к строительной готовности (степени близости строящихся проектов к вводу в эксплуатацию):
🟢70–80% - идеально сбалансированное состояние рынка новостроек. Этот диапазон означает, что нет ни дефицита строящегося жилья, ни его избытка
🟠60–70% - показатель чуть ниже идеального, но не является критическим
🔴80% и выше - есть риск недостатка предложения на рынке новостроек. Чем выше этот показатель (в силу методики вычисления он может и превысить 100%), тем существеннее риск дефицита новостроек.
🔴60% и ниже - есть риски затоваренности рынка, т.е. новостроек гораздо больше, чем могут себе позволить приобрести покупатели. Чем ниже показатель, тем выше этот риск.
В 15% регионов с большим объемом строительства выявлены риски избытка новостроек. Например, в таких региона как:
◾️Калининградская обл;
◾️Воронежская обл;
◾️Челябинская обл;
◾️Краснодарский край.
38% регионов, где строится много жилья, находятся в зоне риска недостатка предложения в новостройках. Самые высокие риски дефицита предложения наблюдаются тут:
◾️Нижегородская обл;
◾️Москва;
◾️Крым;
◾️Свердловская обл.
На вложенных рисунках от "РБК-Недвижимость" рейтинг регионов по данному показателю на основе данных ЕИСЖС.
Важно понимать, пишет РБК, что данный показатель говорит лишь о вероятности наступления проблем, с которыми могут столкнуться застройщики или тот или иной регион. Однако на практике прогнозируемый сценарий может и не реализоваться.
#новостройки #аналитика
НО!
На основании только этого показателя делать выводы о состоянии рынка новостроек нельзя, считают эксперты.
Абсолютные значения по объему нераспроданного жилья интерпретируются как затоваренность рынка, что не совсем корректно. Зачастую основные запасы нереализованного жилья сосредоточены на объектах с дальними сроками сдачи, в то время как в проектах с высокой степенью строительной готовности наблюдается даже некоторый дефицит предложения, отмечает Дом РФ.
Для корректной оценки есть другие показатели.
Например, такой маркер рынка — соотношение распроданности к строительной готовности (степени близости строящихся проектов к вводу в эксплуатацию):
🟢70–80% - идеально сбалансированное состояние рынка новостроек. Этот диапазон означает, что нет ни дефицита строящегося жилья, ни его избытка
🟠60–70% - показатель чуть ниже идеального, но не является критическим
🔴80% и выше - есть риск недостатка предложения на рынке новостроек. Чем выше этот показатель (в силу методики вычисления он может и превысить 100%), тем существеннее риск дефицита новостроек.
🔴60% и ниже - есть риски затоваренности рынка, т.е. новостроек гораздо больше, чем могут себе позволить приобрести покупатели. Чем ниже показатель, тем выше этот риск.
В 15% регионов с большим объемом строительства выявлены риски избытка новостроек. Например, в таких региона как:
◾️Калининградская обл;
◾️Воронежская обл;
◾️Челябинская обл;
◾️Краснодарский край.
38% регионов, где строится много жилья, находятся в зоне риска недостатка предложения в новостройках. Самые высокие риски дефицита предложения наблюдаются тут:
◾️Нижегородская обл;
◾️Москва;
◾️Крым;
◾️Свердловская обл.
На вложенных рисунках от "РБК-Недвижимость" рейтинг регионов по данному показателю на основе данных ЕИСЖС.
Важно понимать, пишет РБК, что данный показатель говорит лишь о вероятности наступления проблем, с которыми могут столкнуться застройщики или тот или иной регион. Однако на практике прогнозируемый сценарий может и не реализоваться.
#новостройки #аналитика
📊 По данным ОКБ по итогам 2024 года всего было оформлено 647,23 тыс. льготных жилищных кредитов на 3,47 трлн руб.
На их долю пришлось 56% от общего количества и 70% от общего объема выданных ипотечных ссуд.
В 2023 году на ссуды на жилье с применением госпрограмм пришлось 47% от общего количества выдач ипотечных кредитов и 58% от их объема.
#аналитика
На их долю пришлось 56% от общего количества и 70% от общего объема выданных ипотечных ссуд.
В 2023 году на ссуды на жилье с применением госпрограмм пришлось 47% от общего количества выдач ипотечных кредитов и 58% от их объема.
#аналитика
Дом РФ опубликовал рейтинг субъектов Российской Федерации по средней цене за 1 м2 проданных квартир в новостройках за декабрь 2024 года.
🔝ТОП-5 регионов по самой высокой цене кв метра:
1️⃣ Москва — 403,0 тыс.руб/м2
2️⃣ Санкт-Петербург — 264,24 тыс.руб/м2
3️⃣ Республика Татарстан — 205,77 тыс.руб/м2
4️⃣ Сахалинская область — 202,04 тыс.руб/м2
5️⃣ Московская область — 197,72 тыс.руб/м2
Про дома
#аналитика
🔝ТОП-5 регионов по самой высокой цене кв метра:
1️⃣ Москва — 403,0 тыс.руб/м2
2️⃣ Санкт-Петербург — 264,24 тыс.руб/м2
3️⃣ Республика Татарстан — 205,77 тыс.руб/м2
4️⃣ Сахалинская область — 202,04 тыс.руб/м2
5️⃣ Московская область — 197,72 тыс.руб/м2
Про дома
#аналитика