#стройка
Главная мысль которую я вынес из стрима с Легендой: российский народ никогда не знает что будет завтра, но квартиру если не для себя, то для детей и внуков при первой возможности обязательно купит.🧐

#стройка
После теракта пошли новости про нарушения при сдаче в эксплуатацию Крокус Сити. До оглашения официальных результатов расследования это всё, безусловно, остаётся на уровне слухов, но очевидно, что стройкомплекс столкнется с необходимостью перемен.
Это и возможные проблемы с рабочей силой из-за возможных ограничений на привлечение трудовых мигрантов, и усугубляющиеся проблемы с поставщиками и подрядчиками ( о чем мы недавно говорили на стриме с Легендой и что мне неоднократно подтверждали и в других компаниях) и высокие ставки по ипотеке. Одним словом, рынок недвижимости будет "остужаться", причем в основном за счет застройки крупных агломераций (новые территории и инфраструктура очевидно будут в приоритете).
Так что весьма вероятно сокращение объемов строительства (через ограничение предложение земельных участков и выдачи разрешений на строительство). Это гарантировано создаст некоторые проблемы девелоперам, но к серьезному снижению цен, думаю, не приведёт. Ну и программы реновации в столицах, скорее всего, тормознут на пару-тройку лет минимум, пока острую ситуацию с дефицитом производственных ресурсов не разошьют.

В общем стройкомплекс ждут новые времена. Кстати говоря, случайно или нет но в ПИКе сменили менеджмент накануне. Интрига, однако!
Зато совершенно никакой интриги нет в том, что примерно через месяц после начала снижения объемов строительства все околоЦБшные каналы начнут гомонить о том, что жесткая ДКП сработала, ЦБ гениален. И объяснить ничего никому как обычно будет нельзя 🤷‍♂️

UPD: по Крокусу Генпрокуратуа опровергла.

#стройка
Ровно то о чем мы говорил не далее как позавчера - работы по Сити-2 приостановили. Думаю это не единичный случай, будет продолжение. Основные причины изложены тут.

#стройка
Чем дальше смотрю я на развитие событий, тем больше прихожу к выводу что в СССР было сразу все оптимизировано - социальное жилье строило государство, какое построили в таком и живи - все лучше чем в бараке. А если шибко умный и надо кухню не 6 метров, лифт и лоджию, то пожалуйте в кооперативный дом за собственные средства. Китай в целом придет к тому же самому, да и мы с США тоже - ценник на недвигу скоро будет такой, что купить смогут только именно что шибко умные, а в нераспроданное будут норовить заселиться сквоттеры. которых придётся куда-то заселить, чтобы не хулиганили и не портили внешний вид.
Ну и зачем эта суета с процентами, графиками, эскроу счетами и прочим?))
Минстрой СССР, несмотря на то, что давно умер, по прежнему рекомендует!

#стройка
Если ещё пару лет назад отмазкой для покупки квартиры в Москве мог служить долгий перелёт, то теперь всё. Количество цифровых сделок растет каждый год. Росреестр пдсчитал: тех, кто электронно регистрировал права на недвижимость в 2023-м было на 23.8% больше, чем в 2022-м году, а по сравнению с 2021-м их количество выросло на 92.5%.

Два года назад, например, Донстрой начал продавать квартиры с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) "Госключ". И сейчас на долю девелопера приходится треть из 25 тысяч сделок на платформе "Метр квадратный". А поскольку у застройщика много клиентов из регионов, уверен, больше всего оценили удалённый сервис Камчатский и Чукотский округа. Теперь легко купить квартиру в футуристичном "Символе" нажатием пары кнопок. Подробности и основные преимущества процедуры рассказала Мария Комарова из Донстрой.

#стройка
Пока некоторые странообразующие корпорации зажимают дивы, а ключ и банки играют в царя горы, есть смысл зарядить краткосрочный депозит, снять профит и вложиться куда? Нет, не в голубые фишки и даже не в драгметаллы. А в надёжные московские квадраты, причём не какие-нибудь там, а лучшие. Потому что даже самый чёрный лебедь не заставит людей перестать покорять Нерезиновую. Только вот умные снимать или покупать бабушкин ремонт в спальнике уже не хотят. Им подавай небанальную архитектуру, европланировки с кухнями-гостиными, потолки, стремящиеся в космос, и навороченный ландшафтный парк под окнами. Да ещё чтобы вся инфраструктура в двух шагах и пара километров до Садового.

У меня на примете проекты Донстрой, точнее, «Символ» в Лефортово. Во-первых, девелопер год держится на первой строчке рейтинга ЕРЗ по потребкачествам. Во-вторых, конкретно его проект "Символ" вписывается во все новомодные хотелки. В-третьих, можно брать с отделкой и сразу запускать аренду, не тратя времени на ремонт. И главное: стабильно растёт в цене — минимум 5% за полгода.

С вами была рубрика «Зачем нам жижа, если есть недвижа».
Не благодарите.

#стройка
#семибанкирщина
Очень любопытные рассуждения Андрея Ванина на тему проптехов, финтехов и комплексных сервисов.
Правда, оптимизма Андрея насчет Яндекса я не разделяю - для создания комплексного продукта нужно будет объединять все сервисы в единую технологию, а это непростая задача. Плюс управление компанией перешло от айтишников к Кудрину финансистам и юристам, для которых это непрофильный бизнес. Одним словом Яндексу было бы идеально за пару лет прийти в оптимальные кондиции и завершить реорганизацию управления.

А вот по стройке соглашусь: жилищный SuperApp на подходе. Он функционально проще и главное - жизнь заставляет суетиться. Готовый дом с мебелью и отделкой в США уже давно стандартный продукт, там хоз. способом почти ничего не строят. И на комплектации объекта маржа зарабатывается едва ли не больше чем на собственно строительстве.

Но вот насчет того, кто в России кого заборет и будет владеть этим самым жилищным SuperApp - вопрос открытый.
Я бы предположил, что лет через пять всё окажется у Сбера в Домклике, но он постарается купить что-то уже готовое и работающее, чтобы не нести технологические и операционные риски.
Интересно, кстати, участвует ли Сбер в pre-IPO "Самолета Плюс"?

#стройка
#угар_киберпанка
Это что же получается: микро ипотечный заём до зарплаты?
Да и ещё это "теневой банкинг", но под контролем ЦБ.

Не ищите логики, дорогие друзья.
Перед нами, во-первых, перестройка финансовой системы: в новых условиях всяк ищет свою нишу. А, во-вторых, яркое проявление кризиса системы управления, которое по сути отражение общей стадии "кризиса" социально-экономической системы. Нынче всяк сходит с ума по своему. Хорошо что у нас это (пока) происходит не на системном уровне как в 1985-1991 годах и преимущественно в виде бюрократических казусов.

#стройка
В продолжение тем предыдущего поста. Похоже строительное лобби пошло в контрнаступ: снова заговорили о расширении льготной ипотеки, в Москве в офисах осталось мало мест, надо срочно строить новые (данная информация подтверждение находит) - в общем капитулировать никто не намерен.

Но лобби это лобби, тут важно, что спрос никуда не делся. Так что в любой понятной, а тем более не понятной ситуации самозакапываться в бетон - наша национальная традиция, поэтому мы, конечно же, продолжим.

#стройка
На таких ожиданиях, я думаю, народ будет копить бабки к 2026 году и затем тарить бетон. Плюя (слюной) на фондовый рынок и прочее чуждые явления.
Имеющиеся 46,4 трлн. депозитов при ставке в 18% дают нам 8,3 трлн. руб. в год. Ну хорошо, не у всех такие вкусные ставки, пусть 5 или 6 трлн. Если даже 20% от этой суммы пойдет в рынок недвижимости, это будет гарантированный перехай, несмотря на объективные сложности с ипотекой. Но даже если ипотечное плечо зарядить не удастся, всегда можно сколотить ПИФ/ЗПИФ и накупить инвестиционной недвиги в складчину, хоть жилой, хоть коммерческой.
Тем более что операция "повышение налогов" видимо не завершена (завтра Эксперт РА обещал рассказать что думает на эту тему, отчет опубликуем) и соответственно с дивидендами у многих компаний будут проблемы. Да и инфляцию ЦБ все таки разгонит я думаю, зря что-ли Набиуллина говорила про опасность стагфляции в пятницу. Кому опасность, а кому и KPI как известно.
Так что недвига будет как та демократия у Черчилля: безусловно, худший вариант вложений, если не брать в расчет все остальные.

#стройка
АртемСергеич негодует на тему того, что народ не распробовал ПИФ недвижимости и вообще неправильно понимает ситуацию. Я в целом согласен, но тут надо иметь в виду следующие обстоятельства:
🖌 У нас с конца 1990-х основной вариант инвестиций в недвижимость - это разнообразные спекуляции. Конечно есть узкий слой интеллигенции который у себя на кухне занимается самогоноварением созданием собственного REIT и сложных залоговых продуктов, но в 99% случаев - это "купи на котловане продай на заселении", или флипперство на вторичке. Обширного класса инвесторов, которые бы уверенно различали рентный и девелоперский доход просто еще не сложилось.
🖊. Как следствие из сказанного, а также в связи с тем, что спекуляции на дефицитном рынке очень долгое время давали хороший доход (да и сейчас дают неплохой - тот же Mr Flip выходил с ЦФА по 21% нормально расплатился, теперь так понимаю хочет ещё) долгосрочное владение активом пока остается не очень популярным. Поэтому народ искренне не понимает зачем ему ПИФ недвижимости, тем более коммерческой, даже если там написано что он с обеспечением.

На зрелом рынке (а мы с вами дорогие друзья, именно на пороге такого рынка и находимся) действуют три основных правила:
1. Недвижки много, дефицит если и возникает, то временный и структурный (в одном сегменте густо, в другом пусто) и перекосы быстро устраняются, потому что банки под залог её деньги дают, арбитраж возможен.
2. Недвижка дорогая, но 80% объектов в коммерческой недвижимости владельцы не будут продавать в рынок ни при каком падении цен. Потому что они как правило богатые люди, смогут пересидеть любую рецессию а купить на высвобожденные средства все равно нечего - инфляция так и так сожрёт, а в бетоне она хоть как-то отбивается. Продажи могут идти от банков (залоги), мелких держателей, государства (потому что дан приказ) ну либо выморочное наследство и пр.
3. Рентный доход по недвижке будет почти всегда меньше ОФЗ, но девелоперский - почти всегда больше самого доходного инвестгрейда и на уровне репектабельных ВДО (исходя из п.2).

Из этого следует, что ПИФ надо брать именно что на ранней стадии (АртемСергеич тут прав абсолютно), сидеть долго и не жужжать. Если угадал с управляющим, то будет как в ПНК Рентал - вполне достойно и со вкусом.

Либо же, если на месте не сидится, то ловить истории связанные с тем, что у девелопера припекает. Он либо нашел земельный участок который надо срочно брать, либо наоборот из-за подорожания материалов или иных приключений не хватает денег на достройку объекта и он готов давать премию к рынку ("последняя миля", то есть "последняя стяжка"). Но и в том и в другом случае хорошо бы понимать предметную область, чтобы лапши на уши вешали поменьше.

Собственно на долговом рынке я сейчас вижу две очевидные истории с премиями: "Легенда" на ранней стадии, "Гарант-Инвест" - на поздней. Обе кстати "зеленые", если это еще кого-то волнует))

#стройка
Обсуждение предыдущего поста 👆 а также непрерывные думы о судьбах Отечества, натолкнуло меня на мысль о необходимости создать отдельный портфель инвестиций в недвижимость.

И это не потому что в последнее время перебрал Гаранта, Легенды (на самом деле нет - там пока скромно), Самолет-Плюса и ЦФА-флипперов (они кстати погасились, но обещали ещё) и алчно засматриваюсь на ПИФы.

Есть и более рациональные основания. Коллега прав, что 90% инвесторов в бетон - это убежденные депозитчики, которым все эти новомодные веяния не интересны - помнят кризис 1998 года и еще отцы и деды рассказывали про заморозку сталинских облигаций. Но 10% это вполне рыночные товарищи, которые осознано диверсифицируются в недвижку. Но как мы уже обсуждали, там другие критерии и метрики - вот например свежее мнение аналитиков по Гаранту - долг к EBITDA 7,7 не смущает, даже видят позитив (был вообще 8,4), хотя для торговли и производства те же аналитики сказали бы, что долг к EBITDA 3 уже может выступать как стоп фактор.
Это ни хорошо ни плохо, просто другой подход.

В связи с этим я решил постепенно выделить недвижку в отдельный портфель, куда складывать любые инструменты - облигации ПИФы/ЗПИФы акции ЦФА и пр.

Вопрос только в том, делать ли его публичным? Просьба высказаться ниже👇

#стройка
Ввиду того, что предыдущий пост по Газпрому вызвал нездоровый ажиотаж, приношу свои извинения и предлагаю несколько сменить тематику
——————-
Рассуждения о том, что ставки по ипотеке в России снова превышают скорость и, судя по всему, им за это ничего не будет, натолкнули на размышления о других cпособах финансирования покупки жилья.

И первое, что представилось логичным, рассрочки. Тем более сейчас, когда ставки по депозитам высоки. Можно часть денег продержать на вкладе и подзаработать на ту же самую квартиру. А многие, как выясняется, выплатив в рассрочку половину долга, потом берут ипотеку на оставшуюся часть. В таком случае, кстати, можно и на льготную ипотеку претендовать, которая ограничена по суммам. Если, конечно, для этого есть основания.

Рассрочки предлагают многие девелоперы. Первоначальные условия разные. Так, ПИК предлагает беспроцентную на полгода, «Самолет» - с первым взносом от 10%. В премиальном сегменте рассрочки тоже есть. У Донстрой, например, основная схема: первый взнос 一 30%, потом в течение 6 месяцев после покупки 一 по 10% раз в квартал, и ещё через квартал оставшиеся 50%. Желающих воспользоваться много во всех проектах.

С учетом полного затишья на рынке вторичной недвижимости рассрочки на новостройки выглядят особенно привлекательно. Вопрос только в том, какие условия наиболее подходят большинству.
Просьба высказаться ниже в комментариях👇

#стройка #анонс #ЦФА

Конец лета ознаменовался повышенной активностью у девелоперов.
Во-первых, вчера на Токеоне вышли ЦФА проекта "Редриковы горы" Тоннэкс-групп сроком на 1 год и купоном 25%.
Завтра в 17-00 с пристрастием допросим отцов-основателей, выясним что это за горы такие, куда девался Редрик ну и вообще все подробности. Тем более что я по основной работе только-только закончил считать аналогичный проект, у меня куча вопросов.
Ссылка на трансляцию - https://yangx.top/angrybonds?livestream=476041b8b719e372c4 или жмякайте в закрепе.

Во-вторых, в пятницу в 12-00 у нас будет Легенда, тоже с ЦФА, но "зелеными". Помимо Александры Болилая там возможно будет еще спикер из высших сфер (пока это не точно, потому инкогнито) и мы обсудим вопросы, которые обычно не выносятся. Ссылку поставим чуть позже.

Ну и наконец сегодня в полночь мы запишем стрим с коллегами из @moi_misli_vslukh и @MarketHeart про судьбы российский и мировой недвижимости. И это будет как обычно масштабно и кроме того настолько инкогнито, насколько возможно. Поэтому запись выложим уже после окончания стрима.

Но вообще всем надо обязательно быть на "Редркиковой горе" завтра в 17-00!

#стройка #анонс #ЦФА

Итак, поскольку Редриковы горы ушли (но обещали вернуться с ярким контентом), настало время поговорить о высоком.

Легенда разместила свои "зеленые" ЦФА ещё в июне, но не все меряется на деньги, дорогие друзья.

Завтра в 12-00 подключайтесь, мы вместе с Александрой Болилая (директор по инвестициям LEGENDA intelligent Development) и Мариной Слуцкой (директор подразделения «Устойчивое развитие и международное сотрудничество» АО «ДОМ.РФ») обсудим широчайший (насколько позволит тайминг) круг вопросов, начиная от общего состояния рынка и есть ли жизнь без льготной ипотеки, и заканчивая тем, почему не все девелоперы до сих пор выпускают "зеленые" инструменты. в чем причина отставания от утвержденных планов и какие санкции будут применяться к тем, кто заваливает комсомольские ESG-стройки.

Завтра в 12-00, ссылка-приглашение прилагается, либо жмите плашку в закрепе.

—————————
Обещанный ранее стрим с коллегами из @moi_misli_vslukh и @MarketHeart по ряду уважительных причин (админ был пьян и сломал ноутбук) переносится на более позднее время.

#стройка
#бетон_портфель
Надо сказать что сентябрь прошёл не только под знаком Росгеологии.
Залив был и в Гарант-Инвесте, в одном выпуске (7-ом) хотя конечно не на два миллиона процентов.
раздавали по 82-83%, сейчас он в районе 90% в общем за 2 недели почти 10% - вполне себе неплохо.

Я на самом деле увлекся спекуляциями и набрал сверх всяких лимитов 7-ой выпуск, а потом уже продал его весь.
В этой связи в #бетон_порфтель включать уже нечего - там останется флоатер Гаранта на стандартный размер риска.

Если бы я сейчас добавил деньги, полученные от спекуляций в Гаранте это было бы не очень красиво - мол где-то под столом чего-то наделал и хвастается. Поэтому спекуляции в публичный портфель добавлять не буду, но за 7-м выпуском Гаранта продолжу следить.

Там суть в том, что в марте назначена оферта по 103% поэтому к оферте доходность показывает 51,8% если считать в экселе руками (программа на бирже при расчете доходности при покупке не учитывает НКД) получается в районе 40%.
При том, что прочие выпуски показывают YTM 24-27%, то есть довольно стандартное значение для рынка в целом (подробнее об этом в понедельник, когда буду писать ежемесячный обзор). Так что идея прокатиться тут только на ожидании оферты: цена должна еще подрасти, если не прибежит очередной продаван.

Чтобы подавать на оферту надо иметь хотя бы 300-400 бумаг, иначе комиссии сожрут приличную часть прибыли, поэтому на оферту я пока не планирую, а прокатиться и по 94-95% продать - можно вполне.