Индустриальный Лондон. Часть_1
Часть_2
Часть_3
Среди всяких документов и планов про креативные индустрии и финтех в Лондоне я искала что-то родное и знакомое. Нашла)
Два месяца назад Лондон выкатил Анализ индустриальных земель.
Сразу поясню, что в Industrial uses входят у них, например, оптовые рынки, объекты ЖКХ, земля под ЖД, аэропорты и порты, дарк-китчены, кино- и телестудии. Полный перечень можно посмотреть - тут.
Краткие выводы:
/индустриальные земли сокращаются непрерывно с 2001 года. В среднем на 80 га в год (примерно на 1%). Драйверы падения - земли под производствами и пустые промучастки.
/При этом растут площади, используемые под оптовые рынки, переработку мусора, жкх, транспорт, дата-центры, теле- и киностудии, промышленные исследования и т.д. - все это в британской классификации "wider industrial land uses"
/ Основную часть промтерриторий (63%) все еще занимают производства и склады.
/ Восток города - все еще более индустриальный и промышленный, чем запад или юг.
/ в индустриальном секторе занято 7% трудовых ресурсов города. Подавляющее большинство (83%) - на производстве и складах. С 2015-2019 занятость в индустриальных секторах выросла на 14%. С 2001 до 2010 был только спад.
/средний размер индустриальной компании - до 9 нанятых сотрудников.
/Самый востребованный размер индустриального здания - 250-500 квм и более 10 тыс квм. Самые пустующие - 2000-4500 квм. Ну, как пустующие - максимальная вакантность 4%. При этом промзданий с площадью более 10 тыс квм - всего 3% от общего количества промзданий в городе.
/ самые дорогие промплощади- 100-200 квм в центральной части города.
/ каждая вторая сделка - со складами, каждая пятая - с помещениями под сервисы.
/ наибольший спрос прогнозируют для распредцентров и теле-кино производство, постпродакшн. В центральных частях города - на мелкие помещения под распредцентры для доставки последней мили.
P.S. В общем, хотите заработать - стройте крупные склады на лондонской окружной или мелкие промплощадки в центре)) И будет вам счастье.
#лондон #промка
Часть_2
Часть_3
Среди всяких документов и планов про креативные индустрии и финтех в Лондоне я искала что-то родное и знакомое. Нашла)
Два месяца назад Лондон выкатил Анализ индустриальных земель.
Сразу поясню, что в Industrial uses входят у них, например, оптовые рынки, объекты ЖКХ, земля под ЖД, аэропорты и порты, дарк-китчены, кино- и телестудии. Полный перечень можно посмотреть - тут.
Краткие выводы:
/индустриальные земли сокращаются непрерывно с 2001 года. В среднем на 80 га в год (примерно на 1%). Драйверы падения - земли под производствами и пустые промучастки.
/При этом растут площади, используемые под оптовые рынки, переработку мусора, жкх, транспорт, дата-центры, теле- и киностудии, промышленные исследования и т.д. - все это в британской классификации "wider industrial land uses"
/ Основную часть промтерриторий (63%) все еще занимают производства и склады.
/ Восток города - все еще более индустриальный и промышленный, чем запад или юг.
/ в индустриальном секторе занято 7% трудовых ресурсов города. Подавляющее большинство (83%) - на производстве и складах. С 2015-2019 занятость в индустриальных секторах выросла на 14%. С 2001 до 2010 был только спад.
/средний размер индустриальной компании - до 9 нанятых сотрудников.
/Самый востребованный размер индустриального здания - 250-500 квм и более 10 тыс квм. Самые пустующие - 2000-4500 квм. Ну, как пустующие - максимальная вакантность 4%. При этом промзданий с площадью более 10 тыс квм - всего 3% от общего количества промзданий в городе.
/ самые дорогие промплощади- 100-200 квм в центральной части города.
/ каждая вторая сделка - со складами, каждая пятая - с помещениями под сервисы.
/ наибольший спрос прогнозируют для распредцентров и теле-кино производство, постпродакшн. В центральных частях города - на мелкие помещения под распредцентры для доставки последней мили.
P.S. В общем, хотите заработать - стройте крупные склады на лондонской окружной или мелкие промплощадки в центре)) И будет вам счастье.
#лондон #промка
Telegram
Внучка Джейн_Джекобс
Индустриальный Лондон. Часть_2
Начало - тут
Продолжаю разглядывать обратную сторону города.
В Лондоне три типа индустриальных зон:
/ Strategic Industrial Locations (SIL)
/ Locally Significant Industrial Sites (LSIS)
/ Non-Designated Industrial Sites. …
Начало - тут
Продолжаю разглядывать обратную сторону города.
В Лондоне три типа индустриальных зон:
/ Strategic Industrial Locations (SIL)
/ Locally Significant Industrial Sites (LSIS)
/ Non-Designated Industrial Sites. …
Индустриальный Лондон. Часть_2
Начало - тут
Продолжаю разглядывать обратную сторону города.
В Лондоне три типа индустриальных зон:
/ Strategic Industrial Locations (SIL)
/ Locally Significant Industrial Sites (LSIS)
/ Non-Designated Industrial Sites.
Все три зоны - под легкую промышленность, логистику, переработку отходов, объекты ЖКХ, транспортную инфраструктуру, оптовые рынки, гибкие форматы около промышленного характера, дешевые помещения для производственных МСП, R&D в области промышленности.
Сегодня - про SIL
SIL - это территории которые в носят основной вклад в развитие индустриальной мощи города и функционирование лондонской экономики.
Их утверждает сам город. Всего таких территорий 55.
И вот что интересно:
/площади территорий самые разные - от 6 га (Wealdstone Industrial Area - далеко на северо-западе) до 457 га (Park Royal - в 6 км от Гайд-парка)
/ в плане функционального разнообразия далеко не все так радужно, как пишут нам в учебниках. 20% - это чистая промка (и большая и маленькая), только производства, склады, жд. 40% - это зоны, где не-промки меньше 10%. Так что прямо mixed-use - это меньше половины промзон.
/ всего 13 из 55 зон предполагают сокращение площади.
Каждый район должен разработать план развития своих SIL с целью интенсификации именно индустриальной функции (то есть редевелопмент под жилье не прокатит никак). Можно улучшать транспортную доступность, повышать плотность застройки, разрешать делить на более мелкие объекты недвижимости. Отдельная задача - консолидация с окружающей неиндустриальной застройкой. Кроме того, район должен защищать индустриальные зоны от жилья вокруг - то есть не позволять так строить жилье, чтобы SIL была "скомпрометирована".
В 2023 году провели перепись и анализ SIL
Сам анализ проходил по интересным параметрам, например:
/ энергоэффективность зданий
/ дробность владения землей (средний размер землевладения, чем больше - тем лучше, так как с одним большим собственником легче договариваться обо всем)
/ размер крупнейшего землевладения
/ средний срок аренды земли/зданий
/ запланированное изменение границ/вида землепользования
/ недоиспользованный потенциал смены вида разрешенного использования
/ доступность магистралей и общественного транспорта
#лондон #промка
Начало - тут
Продолжаю разглядывать обратную сторону города.
В Лондоне три типа индустриальных зон:
/ Strategic Industrial Locations (SIL)
/ Locally Significant Industrial Sites (LSIS)
/ Non-Designated Industrial Sites.
Все три зоны - под легкую промышленность, логистику, переработку отходов, объекты ЖКХ, транспортную инфраструктуру, оптовые рынки, гибкие форматы около промышленного характера, дешевые помещения для производственных МСП, R&D в области промышленности.
Сегодня - про SIL
SIL - это территории которые в носят основной вклад в развитие индустриальной мощи города и функционирование лондонской экономики.
Их утверждает сам город. Всего таких территорий 55.
И вот что интересно:
/площади территорий самые разные - от 6 га (Wealdstone Industrial Area - далеко на северо-западе) до 457 га (Park Royal - в 6 км от Гайд-парка)
/ в плане функционального разнообразия далеко не все так радужно, как пишут нам в учебниках. 20% - это чистая промка (и большая и маленькая), только производства, склады, жд. 40% - это зоны, где не-промки меньше 10%. Так что прямо mixed-use - это меньше половины промзон.
/ всего 13 из 55 зон предполагают сокращение площади.
Каждый район должен разработать план развития своих SIL с целью интенсификации именно индустриальной функции (то есть редевелопмент под жилье не прокатит никак). Можно улучшать транспортную доступность, повышать плотность застройки, разрешать делить на более мелкие объекты недвижимости. Отдельная задача - консолидация с окружающей неиндустриальной застройкой. Кроме того, район должен защищать индустриальные зоны от жилья вокруг - то есть не позволять так строить жилье, чтобы SIL была "скомпрометирована".
В 2023 году провели перепись и анализ SIL
Сам анализ проходил по интересным параметрам, например:
/ энергоэффективность зданий
/ дробность владения землей (средний размер землевладения, чем больше - тем лучше, так как с одним большим собственником легче договариваться обо всем)
/ размер крупнейшего землевладения
/ средний срок аренды земли/зданий
/ запланированное изменение границ/вида землепользования
/ недоиспользованный потенциал смены вида разрешенного использования
/ доступность магистралей и общественного транспорта
#лондон #промка
Telegram
Внучка Джейн_Джекобс
Индустриальный Лондон. Часть_1
Среди всяких документов и планов про креативные индустрии и финтех в Лондоне я искала что-то родное и знакомое. Нашла)
Два месяца назад Лондон выкатил Анализ индустриальных земель.
Сразу поясню, что в Industrial uses входят…
Среди всяких документов и планов про креативные индустрии и финтех в Лондоне я искала что-то родное и знакомое. Нашла)
Два месяца назад Лондон выкатил Анализ индустриальных земель.
Сразу поясню, что в Industrial uses входят…
Китайские инвесторы в вашем городе (опыт Аддис-Абебы)
Предположу, восточнее Иркутска большинство городов так или иначе мечтают о приходе китайских инвесторов.
Решила посмотреть, как оно бывает в других странах(на уровне муниципального развития) когда приходят китайцы и строят свои фабрики. Вот, например, Эфиопия.
С 2000-х там создают что-то вроде наших ОЭЗ/промпарков - Special Economic Zones/Industrial Parks. Традиционно - на окраинах городов. В задачи муниципалитетов входит включить в свои мастер-планы развитие этих территорий (то естественно не делается). Примеры частных ОЭЗ с китайским капиталом - Eastern Industrial Zone (в 30 км от Аддис-Абебы), Huajian Light Industry City (в Аддис-Абебе).
Как это происходит в Аддис-Абебе:
/ китайские инвесторы, работающие в Эфиопии, зачастую не имеют опыта работы/создания ОЭЗ или промпарков. К чему приводит строительство крупных заводов - они не очень понимают, как минимум в начале.
/гигантские масштабы - предприятия на тысячи рабочих мест. В основном текстиль и обувь, поэтому перекос в сторону молодых женщин.
/конфликты с фермерами, у которых отнимают землю
/изменение нормативов строительства и земельных отношений - под запросы инвесторов поменяли граднормативы в Аддис-Абебе и регионе (разрешили строить жилье на территории промзон), изменили даже государственные законы (разрешили, правда, в формате "специального кейса" сдавать землю в промзонах в субаренду).
/ Решают сами свои проблемы вместо локальных властей - нужна была дорога возле промзоны в АА, местные тянули три года. В итоге инвестор взял и построил ее - по собственной воле и разумению. Аналогично - с подключением к коммуникациям. Инвесторам проще построить свои автономные системы, чем ждать решений от местных.
/ карьерный рост для местных жителей ограничен. Хотя работников обучают, но все руководство компании остается полностью китайским. Даже образованные местные жители не допускаются до управленческих позиций. Так что с развитием и сохранением человеческого капитала в городе такие заводы помогают, но до определенного уровня.
В общем, все можно, но очень осторожно)
#эфиопия #китай #промка #аддисабеба #африка
Предположу, восточнее Иркутска большинство городов так или иначе мечтают о приходе китайских инвесторов.
Решила посмотреть, как оно бывает в других странах(на уровне муниципального развития) когда приходят китайцы и строят свои фабрики. Вот, например, Эфиопия.
С 2000-х там создают что-то вроде наших ОЭЗ/промпарков - Special Economic Zones/Industrial Parks. Традиционно - на окраинах городов. В задачи муниципалитетов входит включить в свои мастер-планы развитие этих территорий (то естественно не делается). Примеры частных ОЭЗ с китайским капиталом - Eastern Industrial Zone (в 30 км от Аддис-Абебы), Huajian Light Industry City (в Аддис-Абебе).
Как это происходит в Аддис-Абебе:
/ китайские инвесторы, работающие в Эфиопии, зачастую не имеют опыта работы/создания ОЭЗ или промпарков. К чему приводит строительство крупных заводов - они не очень понимают, как минимум в начале.
/гигантские масштабы - предприятия на тысячи рабочих мест. В основном текстиль и обувь, поэтому перекос в сторону молодых женщин.
/конфликты с фермерами, у которых отнимают землю
/изменение нормативов строительства и земельных отношений - под запросы инвесторов поменяли граднормативы в Аддис-Абебе и регионе (разрешили строить жилье на территории промзон), изменили даже государственные законы (разрешили, правда, в формате "специального кейса" сдавать землю в промзонах в субаренду).
/ Решают сами свои проблемы вместо локальных властей - нужна была дорога возле промзоны в АА, местные тянули три года. В итоге инвестор взял и построил ее - по собственной воле и разумению. Аналогично - с подключением к коммуникациям. Инвесторам проще построить свои автономные системы, чем ждать решений от местных.
/ карьерный рост для местных жителей ограничен. Хотя работников обучают, но все руководство компании остается полностью китайским. Даже образованные местные жители не допускаются до управленческих позиций. Так что с развитием и сохранением человеческого капитала в городе такие заводы помогают, но до определенного уровня.
В общем, все можно, но очень осторожно)
#эфиопия #китай #промка #аддисабеба #африка
www.globaltimes.cn
From made-in-China to made-in-Africa, story of a shoe epitomizes how BRI helps local industrial development
Before or around 2013, daily goods such as shoes in Ethiopia were mostly imported from countries including China, due to the inadequate domestic production capacity. But in 2013, China's shoemaker Huajian Group expanded its business in Ethiopia, two years…
Про индустриальный Лондон_ часть 3
предыдущие части: тут и тут
Продолжаю исследовать промышленную реальность в непромышленном мегаполисе.
Кроме общегородских промзон в каждом районе выделяются локальные промзоны.
Район Barking and Dagenham (215 тыс чел) - самый индустриальный в плане землепользования. Здесь - 30% всей индустриальной недвижимости города.
В 2020 году создана Стратегия развития индустриальных земель района.
/ Главная задача стратегии - не сократить промку, а придумать землепользования, создающие максимальное количество достойных рабочих мест. Даже не могу придумать корректного перевода для "employment land policies".
/ Основная проблема района - он застроен старыми промзданиями (60% промки и офисов построены до 1970 года), а спрос есть на другие помещения и функции (студии, легкое производство, офисы, склады под логистику последней мили). В итоге все, что хоть как-то пригодно - занято, а куча старой застройки стоит пустая и ветшает. Офисов мало и они тоже забиты - вакансия 1,2% при средней по городу (и Западной Европе - 7-8%).
/Другая проблема - население района имеет низкий уровень квалификации по сравнению со средним по Лондону, сами компании в районе также не отличаются высокой продуктивностью и современностью.
/При этом признается, что снос и строительство новых индустриальных зданий в районе в целом для девелоперов невыгодно. Рыночная ставка аренды на такие площади слишком низкая. Поэтому основная цель - выявить наиболее ликвидные объекты, и попробовать аккуратно подстроить под нужды рынка. А уж совсем неликвид - сносить и менять на более востребованные функции.
/Сформированы 4 сценария развития района исходя из динамики занятости в разных отраслях и строительства жилья. По каждому сценарию рассчитывается потребность в новых нежилых квм.
/ Предложено отказаться от конкретных отраслей как будущих пользователей площадей. Взамен этого район осмысляет свои территории и площади через спрос со стороны "потребления" (ритейл, оптовая торговля), "экономики знаний" (тут все подряд - от инкубаторов до коворкингов), "коммерции" (от логистики до переработки мусора)
/ Основные задачи на земле - определение, где должна пройти интенсификация промзастройки (строительство небольших мезонинов, пристроек и т.д.), гибридное использование промплощадей - под производство, офисы, сервисы и т.д).
/На отдельных территориях район допускает смену функции, но опять же не просто на жилье, а на жилье со встроенными нежилыми функциями - чтобы не потерять рабочие места
/не стесняются обозначить для себя приоритетных резидентов: киностудии, логистика, рынки, образовательные организации (выезжают из центра из-за дорогой недвижимости), производство стройматериалов и оборудования, и ПО для строительства.
В итоге: по каждой промзоне в районе определили что делать дальше - интенсифицировать, выводить из промки, раскидали изменения по времени (ближайшие 5 лет, 10 лет, 15 лет).
Решили:
/ вывести из промфункции 103 га (22% от текущего)
/нарастить объем промплощадей на 30 тыс квм. (3% от текущего)
/ постараться 2300 рабочих мест создать.
#промка #лондон
P.S. Для экономистов и аналитиков - рекомендую просто прочитать материал полностью. Шикарная аналитика, интересные методы прогнозирования и сведения общегородской и региональной статистики, отличные систематизации. В общем - 125 страниц сплошной пользы.
предыдущие части: тут и тут
Продолжаю исследовать промышленную реальность в непромышленном мегаполисе.
Кроме общегородских промзон в каждом районе выделяются локальные промзоны.
Район Barking and Dagenham (215 тыс чел) - самый индустриальный в плане землепользования. Здесь - 30% всей индустриальной недвижимости города.
В 2020 году создана Стратегия развития индустриальных земель района.
/ Главная задача стратегии - не сократить промку, а придумать землепользования, создающие максимальное количество достойных рабочих мест. Даже не могу придумать корректного перевода для "employment land policies".
/ Основная проблема района - он застроен старыми промзданиями (60% промки и офисов построены до 1970 года), а спрос есть на другие помещения и функции (студии, легкое производство, офисы, склады под логистику последней мили). В итоге все, что хоть как-то пригодно - занято, а куча старой застройки стоит пустая и ветшает. Офисов мало и они тоже забиты - вакансия 1,2% при средней по городу (и Западной Европе - 7-8%).
/Другая проблема - население района имеет низкий уровень квалификации по сравнению со средним по Лондону, сами компании в районе также не отличаются высокой продуктивностью и современностью.
/При этом признается, что снос и строительство новых индустриальных зданий в районе в целом для девелоперов невыгодно. Рыночная ставка аренды на такие площади слишком низкая. Поэтому основная цель - выявить наиболее ликвидные объекты, и попробовать аккуратно подстроить под нужды рынка. А уж совсем неликвид - сносить и менять на более востребованные функции.
/Сформированы 4 сценария развития района исходя из динамики занятости в разных отраслях и строительства жилья. По каждому сценарию рассчитывается потребность в новых нежилых квм.
/ Предложено отказаться от конкретных отраслей как будущих пользователей площадей. Взамен этого район осмысляет свои территории и площади через спрос со стороны "потребления" (ритейл, оптовая торговля), "экономики знаний" (тут все подряд - от инкубаторов до коворкингов), "коммерции" (от логистики до переработки мусора)
/ Основные задачи на земле - определение, где должна пройти интенсификация промзастройки (строительство небольших мезонинов, пристроек и т.д.), гибридное использование промплощадей - под производство, офисы, сервисы и т.д).
/На отдельных территориях район допускает смену функции, но опять же не просто на жилье, а на жилье со встроенными нежилыми функциями - чтобы не потерять рабочие места
/не стесняются обозначить для себя приоритетных резидентов: киностудии, логистика, рынки, образовательные организации (выезжают из центра из-за дорогой недвижимости), производство стройматериалов и оборудования, и ПО для строительства.
В итоге: по каждой промзоне в районе определили что делать дальше - интенсифицировать, выводить из промки, раскидали изменения по времени (ближайшие 5 лет, 10 лет, 15 лет).
Решили:
/ вывести из промфункции 103 га (22% от текущего)
/нарастить объем промплощадей на 30 тыс квм. (3% от текущего)
/ постараться 2300 рабочих мест создать.
#промка #лондон
P.S. Для экономистов и аналитиков - рекомендую просто прочитать материал полностью. Шикарная аналитика, интересные методы прогнозирования и сведения общегородской и региональной статистики, отличные систематизации. В общем - 125 страниц сплошной пользы.
MyLondon
The biggest changes planned for Barking and Dagenham in 2023 from London Overground station to film studios
Here are some of the biggest changes planned for Barking and Dagenham in 2023
Индустриальные отели: как Париж в 1980-е боролся за сохранение производства внутри старого города
Что это такое? По сути - многоэтажное индустриальное здание, построенное ради этих целей. Это не заводы, это именно отели - с умеренной высотой потолка, внутренним двором для разгрузки.
Где они расположены? Вполне себе в центре города. От Нотр-Дама до ближайшего - чуть больше 1,5 км. Нет их только в самом-самом центре и в западных округах.
Сколько таких штук в городе? Всего их построили 36. Суммарная площадь - 275 тыс квм. (сейчас примерно 15 тыс занятых) Вроде выглядит несерьезно, но, учитывая плотность застройки и постепенно исчезающие промзоны, они дают примерно треть производственных площадей в городе (я тут именно про город, который "внутри стен")
Какие они бывают и кто там сидит? по площади - от 700 квм (в районе Площади Бастилии) до 70 тыс квм (CAP 18). В плане этажности - здания тоже самые разные - от 2 этажей до 9 этажного Berlier.
Cамые распространенные виды арендаторов - типографии, производство косметики и медицинских товаров (протезы, парики, парфюмерия и т.д.), образовательные услуги, ремесленные производства.
Кто этим управляет? 19 отелями управляет муниципальное бюро RIVP, еще 5 - в руках другого муниципального бюро, и 11 вполне себе частные. Вакантность в таких объектах - около 8% в среднем по городу. Так что не пустуют. Присмотреть себе площадь можно, например, вот тут
Какие условия? Арендовать помещения можно на 3-6-9 лет. Ставка аренды (на 2020 год) варьируется от 190 до 330 евро/квм/год. При этом в других производственных помещениях (например, старые фабричные цеха) в тех же районах - 200-680 евро/квм/год. Единственный минус - сложная административная процедура, чтобы заключить аренду.
Как это возникло в Париже? В 1970-х годах во Франции шла борьба относительно деиндустриализации. Центральная власть в лице президента Помпиду заявляла о необходимости разгрузить города от заводов. А новый мэр столицы Жак Ширак думал иначе. И не просто думал, а в 1977 году внес поправки в тогдашние ПЗЗ - повысил допустимую плотность индустриальной застройки (до FAR 3,5) , и понизил плотность офисной (до FAR 1). В следующем году землю под "индустриальными отелями" стали выдавать бесплатно или за минимальную плату на 70 лет. Еще через 4 года отменили повышенные налоги на промышленность, занимающую более 500 квм (была такая норма).
Какой самый большой? CAP18 - территория бывшего газохранилища. Он же и самый первый - построен в 1984 году. Общая площадь - 70 тыс квм, которые до сих пор работают как большой индустриальный парк/отель - примерно 150 компаний на 2100 рабочих мест. Даже несмотря на планы по модернизации района вокруг, сам комплекс планируется сохранить.
P.S. Тем, кому хочется подробнее и с картинками - тут есть хорошая работа про ИО (на итальянском)
#париж #промка
Что это такое? По сути - многоэтажное индустриальное здание, построенное ради этих целей. Это не заводы, это именно отели - с умеренной высотой потолка, внутренним двором для разгрузки.
Где они расположены? Вполне себе в центре города. От Нотр-Дама до ближайшего - чуть больше 1,5 км. Нет их только в самом-самом центре и в западных округах.
Сколько таких штук в городе? Всего их построили 36. Суммарная площадь - 275 тыс квм. (сейчас примерно 15 тыс занятых) Вроде выглядит несерьезно, но, учитывая плотность застройки и постепенно исчезающие промзоны, они дают примерно треть производственных площадей в городе (я тут именно про город, который "внутри стен")
Какие они бывают и кто там сидит? по площади - от 700 квм (в районе Площади Бастилии) до 70 тыс квм (CAP 18). В плане этажности - здания тоже самые разные - от 2 этажей до 9 этажного Berlier.
Cамые распространенные виды арендаторов - типографии, производство косметики и медицинских товаров (протезы, парики, парфюмерия и т.д.), образовательные услуги, ремесленные производства.
Кто этим управляет? 19 отелями управляет муниципальное бюро RIVP, еще 5 - в руках другого муниципального бюро, и 11 вполне себе частные. Вакантность в таких объектах - около 8% в среднем по городу. Так что не пустуют. Присмотреть себе площадь можно, например, вот тут
Какие условия? Арендовать помещения можно на 3-6-9 лет. Ставка аренды (на 2020 год) варьируется от 190 до 330 евро/квм/год. При этом в других производственных помещениях (например, старые фабричные цеха) в тех же районах - 200-680 евро/квм/год. Единственный минус - сложная административная процедура, чтобы заключить аренду.
Как это возникло в Париже? В 1970-х годах во Франции шла борьба относительно деиндустриализации. Центральная власть в лице президента Помпиду заявляла о необходимости разгрузить города от заводов. А новый мэр столицы Жак Ширак думал иначе. И не просто думал, а в 1977 году внес поправки в тогдашние ПЗЗ - повысил допустимую плотность индустриальной застройки (до FAR 3,5) , и понизил плотность офисной (до FAR 1). В следующем году землю под "индустриальными отелями" стали выдавать бесплатно или за минимальную плату на 70 лет. Еще через 4 года отменили повышенные налоги на промышленность, занимающую более 500 квм (была такая норма).
Какой самый большой? CAP18 - территория бывшего газохранилища. Он же и самый первый - построен в 1984 году. Общая площадь - 70 тыс квм, которые до сих пор работают как большой индустриальный парк/отель - примерно 150 компаний на 2100 рабочих мест. Даже несмотря на планы по модернизации района вокруг, сам комплекс планируется сохранить.
P.S. Тем, кому хочется подробнее и с картинками - тут есть хорошая работа про ИО (на итальянском)
#париж #промка
Ingebime
Rénovation de l'Hôtel Industriel Serpollet — Paris (75) - Ingebime
Les travaux qui font l’objet de ce permis de construire concernent la rénovation de l’ensemble du bâtiment notamment par le renforcement thermique de l’enveloppe du bâtiment...
Берлин промышленный
Если вам казалось, что Берлин - это такие офисы, коворкинги, институты, галереи и сплошная постиндустриальная экономика, то вот вам карта.
На ней синеньким отмечены территории действующих промзон (заводы, склады, оптовая торговля, теплостанции и т.д.). Рыжим затянут центр города в границах S-Bahn кольца. Более того, город выступает за сохранение этих площадей и их интенсификацию в плане количества рабочих мест/га.
Случай этого года - Байер, чьи корпуса (и 5 тыс. сотрудников), располагаются примерно в 2 км от Рейхстага. Компания не только не планирует выезжать из города, они хотят снести два жилых дома и ясли ради расширения производственной площадки.
Оригинал карты - тут. Это иллюстративный материал к Стратегии экономического развития города до 2030 года.
#берлин #промка
Если вам казалось, что Берлин - это такие офисы, коворкинги, институты, галереи и сплошная постиндустриальная экономика, то вот вам карта.
На ней синеньким отмечены территории действующих промзон (заводы, склады, оптовая торговля, теплостанции и т.д.). Рыжим затянут центр города в границах S-Bahn кольца. Более того, город выступает за сохранение этих площадей и их интенсификацию в плане количества рабочих мест/га.
Случай этого года - Байер, чьи корпуса (и 5 тыс. сотрудников), располагаются примерно в 2 км от Рейхстага. Компания не только не планирует выезжать из города, они хотят снести два жилых дома и ясли ради расширения производственной площадки.
Оригинал карты - тут. Это иллюстративный материал к Стратегии экономического развития города до 2030 года.
#берлин #промка
Почти гаражная экономика Турции
Если вы видите на картинке гаражные кооперативы (как показалось сначала мне), то вы почти угадали. Правда, это не гаражные и не у нас, а в Турции - Küçük Sanayi Siteleri Yapı Kooperatif - дословно "территория строительного кооператива МСП".
Коротко о кооперативах:
/ Закон о кооперативах малых предприятий в Турции действует с 1969 года. Минимальные требования - 20 рабочих мест одного профиля.
/ По состоянию на 2020 год в стране было 858 территорий кооперативов, из них только 135 - в черте города. В среднем один кооператив - это 1200 рабочих мест.
/ Под это дело есть специальный режим земель - зоны малых предприятий. Теперь чаще всего на территориях местных ОЭЗов. Лично меня это сильно смущает так как получается такой кластер МСП в чистом поле.
/ Муниципалы пытаются вынести старые кооперативы за пределы городской застройки. Объясняется это, естественно устаревшими конструкциями, недостатком сетей, дорог и парковок.
/ На строительство кооперативных мастерских государство дает ипотечный кредит - на 60% всей суммы под льготный процент. Срок возврата - 2 года после конца стройки. Залог - вся недвижимость (земля+здания). Разрешено строить больше ячеек, чем есть членов кооператива. Лишние уходят на продажу.
/ Сами помещения на 5 первых лет освобождаются от налога на имущество.
/ От кооператива требуется высокая самостоятельность: он сам готовит заявку, проект, договаривается о выделении земли (чаще всего внутри местных ОЭЗ), проводит отбор подрядчика и т.д. Тендер на выбор подрядчика проходит с участием Министерства.
/ Проекты таких кооперативов - в открытом доступе. Так как стройка идет под присмотром Министерства и в открытую, то все выкладывают максимум информации, в том числе чтобы привлечь застройщиков и новых членов.
/Это не всегда похоже на гаражи. Можно найти и 2-3 этажные вполне приличные проекты. Ну как минимум рендеры)
#турция #мсп #промка
Если вы видите на картинке гаражные кооперативы (как показалось сначала мне), то вы почти угадали. Правда, это не гаражные и не у нас, а в Турции - Küçük Sanayi Siteleri Yapı Kooperatif - дословно "территория строительного кооператива МСП".
Коротко о кооперативах:
/ Закон о кооперативах малых предприятий в Турции действует с 1969 года. Минимальные требования - 20 рабочих мест одного профиля.
/ По состоянию на 2020 год в стране было 858 территорий кооперативов, из них только 135 - в черте города. В среднем один кооператив - это 1200 рабочих мест.
/ Под это дело есть специальный режим земель - зоны малых предприятий. Теперь чаще всего на территориях местных ОЭЗов. Лично меня это сильно смущает так как получается такой кластер МСП в чистом поле.
/ Муниципалы пытаются вынести старые кооперативы за пределы городской застройки. Объясняется это, естественно устаревшими конструкциями, недостатком сетей, дорог и парковок.
/ На строительство кооперативных мастерских государство дает ипотечный кредит - на 60% всей суммы под льготный процент. Срок возврата - 2 года после конца стройки. Залог - вся недвижимость (земля+здания). Разрешено строить больше ячеек, чем есть членов кооператива. Лишние уходят на продажу.
/ Сами помещения на 5 первых лет освобождаются от налога на имущество.
/ От кооператива требуется высокая самостоятельность: он сам готовит заявку, проект, договаривается о выделении земли (чаще всего внутри местных ОЭЗ), проводит отбор подрядчика и т.д. Тендер на выбор подрядчика проходит с участием Министерства.
/ Проекты таких кооперативов - в открытом доступе. Так как стройка идет под присмотром Министерства и в открытую, то все выкладывают максимум информации, в том числе чтобы привлечь застройщиков и новых членов.
/Это не всегда похоже на гаражи. Можно найти и 2-3 этажные вполне приличные проекты. Ну как минимум рендеры)
#турция #мсп #промка
Негаражи в Турции
По мотивам вчерашнего поста про турецкие МСП-кооперативы - я поняла, что не показала реальные фоточки самих этих
"не-гаражей".
Исправляюсь.
Кооперативные боксы под мастерские/цеха/офисы:
1/ в городе Чорлу
2/ в пригороде Стамбула
3/ в городе Аксарай
4-5/ в пригороде Самсуна
6/ в городе Гебзе
#турция #мсп #промка #лайтиндастри
По мотивам вчерашнего поста про турецкие МСП-кооперативы - я поняла, что не показала реальные фоточки самих этих
"не-гаражей".
Исправляюсь.
Кооперативные боксы под мастерские/цеха/офисы:
1/ в городе Чорлу
2/ в пригороде Стамбула
3/ в городе Аксарай
4-5/ в пригороде Самсуна
6/ в городе Гебзе
#турция #мсп #промка #лайтиндастри
Карьерный трек: что можно сделать в карьере после ухода промышленников
Раз уж речь зашла об отеле в карьере, расскажу о своих любимых проектах в других карьерах, где прекратилась добыча камня.
1/ Парк для прогулок - как в Париже, Кракове или Чикаго. Парижский парк (1867) считается родоначальником этого жанра. Краковский всего на 30 лет моложе.
2/Открытый амфитеатр - как в польском Кельце и шведском Рэттвике. Использовать отвесные стены карьера в качестве театрального задника - чем не подход?
3/ Стадион - как в португальской Браге. Правда, для этого нужно дождаться Евро-кубка и денег на стройку)
4/ Парк развлечений - природно-минималистичный как в Рускеале или максимально искусственный как в китайской Чанше.
5/ Ботанический сад - как в Корнуолле или в канадском Сааниче
#промка #туризм
Раз уж речь зашла об отеле в карьере, расскажу о своих любимых проектах в других карьерах, где прекратилась добыча камня.
1/ Парк для прогулок - как в Париже, Кракове или Чикаго. Парижский парк (1867) считается родоначальником этого жанра. Краковский всего на 30 лет моложе.
2/Открытый амфитеатр - как в польском Кельце и шведском Рэттвике. Использовать отвесные стены карьера в качестве театрального задника - чем не подход?
3/ Стадион - как в португальской Браге. Правда, для этого нужно дождаться Евро-кубка и денег на стройку)
4/ Парк развлечений - природно-минималистичный как в Рускеале или максимально искусственный как в китайской Чанше.
5/ Ботанический сад - как в Корнуолле или в канадском Сааниче
#промка #туризм
Индийский сериал про Мумбаи и текстильные фабрики. Серия 1.
Когда студенты меня спрашивают про опыт управления городом методом "запретить и не пущать", я рассказываю, например, про мумбайские упражнения с текстильными фабриками.
/Текстильный кластер в Мумбаи начал формироваться в 1850-х годах. В 1853 ж/д соединила порт с внутренними районами сбора хлопка, в 1854 открыли первую ткацкую фабрику. Потом - Гражданская война в США, дефицит хлопка. 1865 году в городе было уже 10 фабрик и работало 6 тыс человек. На пике - в 1900 году - 138 фабрик, до 1980 дожило 58, это около 270 тыс человек. Занимали они примерно 0,5% территории города - 2,5 квкм в центральной части (рыжий кружок на карте - см картинки).
/При всех фабриках была жилая и социальная инфраструктура. Жилые дома (chawls) сдавались в наем работникам фабрик. Большинство работников жило в 15 мин пешком от завода. Рядом же располагались школы и больницы. В общем не просто фабрики, а несколько десятков фабричные городки.
/Пространственное планирование в городе 1970-1980-х гг шло по пути жесткого зонирования. В плане развития 1973 года была предпринята попытка причинить городу mixed-use. Коммерческое строительство в центральном (южном) Мумбаи было фактически запрещено. Введена доля коммерции/жилью равная 20/80. Офисы более 250 квм и от 50 рабмест нельзя открывать в центре. На весьгород был введен предел 800 га - под промку. В общем всеми силами пытались наполнить центр жильем, а промку вытолкать в пригороды.
/Текстильная промышленность фактически оказалась замороженной. Новые производства, согласно все тому же плану развития-73, в центральной части создавать было запрещено. Расширять и модернизировать старые - только если это не создавало новых рабочих мест. При этом выводить ткацкие фабрики из центра тоже
было запрещено (только этот профиль был под запретом). И даже земля под ними тоже была выведена из оборота - ее можно было застраивать только ткацким производством же.
Продолжение следует.
#промка
Когда студенты меня спрашивают про опыт управления городом методом "запретить и не пущать", я рассказываю, например, про мумбайские упражнения с текстильными фабриками.
/Текстильный кластер в Мумбаи начал формироваться в 1850-х годах. В 1853 ж/д соединила порт с внутренними районами сбора хлопка, в 1854 открыли первую ткацкую фабрику. Потом - Гражданская война в США, дефицит хлопка. 1865 году в городе было уже 10 фабрик и работало 6 тыс человек. На пике - в 1900 году - 138 фабрик, до 1980 дожило 58, это около 270 тыс человек. Занимали они примерно 0,5% территории города - 2,5 квкм в центральной части (рыжий кружок на карте - см картинки).
/При всех фабриках была жилая и социальная инфраструктура. Жилые дома (chawls) сдавались в наем работникам фабрик. Большинство работников жило в 15 мин пешком от завода. Рядом же располагались школы и больницы. В общем не просто фабрики, а несколько десятков фабричные городки.
/Пространственное планирование в городе 1970-1980-х гг шло по пути жесткого зонирования. В плане развития 1973 года была предпринята попытка причинить городу mixed-use. Коммерческое строительство в центральном (южном) Мумбаи было фактически запрещено. Введена доля коммерции/жилью равная 20/80. Офисы более 250 квм и от 50 рабмест нельзя открывать в центре. На весьгород был введен предел 800 га - под промку. В общем всеми силами пытались наполнить центр жильем, а промку вытолкать в пригороды.
/Текстильная промышленность фактически оказалась замороженной. Новые производства, согласно все тому же плану развития-73, в центральной части создавать было запрещено. Расширять и модернизировать старые - только если это не создавало новых рабочих мест. При этом выводить ткацкие фабрики из центра тоже
было запрещено (только этот профиль был под запретом). И даже земля под ними тоже была выведена из оборота - ее можно было застраивать только ткацким производством же.
Продолжение следует.
#промка
Индийский сериал про Мумбаи и текстильные фабрики. Серия 2.
Серия 1 - тут.
/ Спустя 3 года после "жесткого" плана развития был введен он - потолок вакантности. В 1976 году в Индии вводится Закон о городских землях. Касался этот закон крупных городов и регулировал земельный рынок в духе социализма (Индира Ганди, как никак). Главное новшество - потолок вакантной земли, которую частник может иметь в собственности. Все, что превышает этот потолок должно быть продано правительству. За землю, приносившую доход, нужно было выплатить собственнику компенсацию. Действие Закона в штате Махараштра (внутри которого - Мумбаи) отменено только в 2007 году. Первые 4 года владельцы фабрик (и пустых промтерриторий) просто ждали, что будет. А в 1980 все промтерритории вывели из-под действия закона. Но освобождение работало только для промки. То есть снести фабрику и застроить территории офисами/торговыми центрами и т.д. было невозможно - посередине процесса город бы изъял основную часть свободного непромышленного уже участка.
/Не успели разобраться с потолком - грянула полуторагодовая забастовка. C 1982 по середину 1983 года фактически все ткацкие фабрики города бастовали. Участие приняли 250 тыс рабочих. Основные требования - повышение зарплаты, участие в распределении прибыли. К концу забастовки часть фабрик закрылась. Из 58 фабрик, 25 - были признаны банкротами и переданы в государственное управление. Остальные сохранили частных владельцев.
/ Только в 1991 году город согласился на редевелопемент. Но понимал он его по-своему. В 1991 были сформулированы требования к перепрофилированию фабричных территорий . Треть территории надо было отдать под открытые пространства, треть - под социальное жилье. Перепродать можно было только оставшуюся треть. Но эти требования категорически не устроили собственников (даже госкопрорацию). И они просто решили ничего не делать с закрытыми объектами. И еще на 10 лет эти участки остались без развития.
Продолжение следует
#промка
Серия 1 - тут.
/ Спустя 3 года после "жесткого" плана развития был введен он - потолок вакантности. В 1976 году в Индии вводится Закон о городских землях. Касался этот закон крупных городов и регулировал земельный рынок в духе социализма (Индира Ганди, как никак). Главное новшество - потолок вакантной земли, которую частник может иметь в собственности. Все, что превышает этот потолок должно быть продано правительству. За землю, приносившую доход, нужно было выплатить собственнику компенсацию. Действие Закона в штате Махараштра (внутри которого - Мумбаи) отменено только в 2007 году. Первые 4 года владельцы фабрик (и пустых промтерриторий) просто ждали, что будет. А в 1980 все промтерритории вывели из-под действия закона. Но освобождение работало только для промки. То есть снести фабрику и застроить территории офисами/торговыми центрами и т.д. было невозможно - посередине процесса город бы изъял основную часть свободного непромышленного уже участка.
/Не успели разобраться с потолком - грянула полуторагодовая забастовка. C 1982 по середину 1983 года фактически все ткацкие фабрики города бастовали. Участие приняли 250 тыс рабочих. Основные требования - повышение зарплаты, участие в распределении прибыли. К концу забастовки часть фабрик закрылась. Из 58 фабрик, 25 - были признаны банкротами и переданы в государственное управление. Остальные сохранили частных владельцев.
/ Только в 1991 году город согласился на редевелопемент. Но понимал он его по-своему. В 1991 были сформулированы требования к перепрофилированию фабричных территорий . Треть территории надо было отдать под открытые пространства, треть - под социальное жилье. Перепродать можно было только оставшуюся треть. Но эти требования категорически не устроили собственников (даже госкопрорацию). И они просто решили ничего не делать с закрытыми объектами. И еще на 10 лет эти участки остались без развития.
Продолжение следует
#промка
Индийский сериал про Мумбаи и текстильные фабрики. Серия 3.
Серия 1 - тут
Серия 2 - тут
/Собственники не стали сносить, а начали сдавать в аренду. Город позволял собственникам сдавать помещения под коммерческое использование, но прибыль должна была все равно идти на поддержание основнй - ткацкой - функции. Владельцы для вида оставляли один цех, а другие помещения сдавали. Самый яркий кейс - фабрика Phoenix. В 1999 здесь открылся крупнейший в городе боулинг, диско-клуб и понеслось. Сейчас тут и торговый центр и жилье и все, что положено.
/ Новые правила создали обратный дисбаланс. Порядок, возникший в 2001 году, сохранял схему 1/3+1/3+1/3 но только по отношению к ранее незастроенным территориям фабрик. Все, что было застроено можно было продавать. И это фактически "разморозило" территории. Но городу оставались крохи от этой земли - примерно 10% по новой схеме уходило под городские задачи.
/Жилье массово расселяют и сносят. Долгое время для заводского жилья действовал Bombay Rent
Control Act - грубо говоря запрет на повышение арендной ставки. Естественно, на ремонт и поддержку в нормальном состоянии этих зданий собираемых денег не хватало. В 1995 году штат Махараштра принимает закон о ревитализации "трущоб", под эту категорию попадают и заводские дома из-за своего плачевного состояния. Схема похожа на нашу с расселением аварийки.
/Процесс идет до сих пор. Буквально в январе 2023 года объявлено о редевелопементе еще 9 фабрик и 11 жилых зданий, прилегающих к ним. Речь идет о переселении 2 тыс человек. Причем расселять их будут по новым нормам. Если сейчас у людей в этих домах примерно по 11 квм/чел, т в новом жилье их ждет уже 37 квм/чел. Нежилые помещения будут компенсироваться метр в метр.
/Историческую память о текстильных фабриках пытаются сохранить - на базе India United Mills сейчас город создает музейное пространство с сувенирами, кафе, фонтаном, амфитеатром и библиотекой. В общем, все как положено.
#индия #промка #мумбаи
Серия 1 - тут
Серия 2 - тут
/Собственники не стали сносить, а начали сдавать в аренду. Город позволял собственникам сдавать помещения под коммерческое использование, но прибыль должна была все равно идти на поддержание основнй - ткацкой - функции. Владельцы для вида оставляли один цех, а другие помещения сдавали. Самый яркий кейс - фабрика Phoenix. В 1999 здесь открылся крупнейший в городе боулинг, диско-клуб и понеслось. Сейчас тут и торговый центр и жилье и все, что положено.
/ Новые правила создали обратный дисбаланс. Порядок, возникший в 2001 году, сохранял схему 1/3+1/3+1/3 но только по отношению к ранее незастроенным территориям фабрик. Все, что было застроено можно было продавать. И это фактически "разморозило" территории. Но городу оставались крохи от этой земли - примерно 10% по новой схеме уходило под городские задачи.
/Жилье массово расселяют и сносят. Долгое время для заводского жилья действовал Bombay Rent
Control Act - грубо говоря запрет на повышение арендной ставки. Естественно, на ремонт и поддержку в нормальном состоянии этих зданий собираемых денег не хватало. В 1995 году штат Махараштра принимает закон о ревитализации "трущоб", под эту категорию попадают и заводские дома из-за своего плачевного состояния. Схема похожа на нашу с расселением аварийки.
/Процесс идет до сих пор. Буквально в январе 2023 года объявлено о редевелопементе еще 9 фабрик и 11 жилых зданий, прилегающих к ним. Речь идет о переселении 2 тыс человек. Причем расселять их будут по новым нормам. Если сейчас у людей в этих домах примерно по 11 квм/чел, т в новом жилье их ждет уже 37 квм/чел. Нежилые помещения будут компенсироваться метр в метр.
/Историческую память о текстильных фабриках пытаются сохранить - на базе India United Mills сейчас город создает музейное пространство с сувенирами, кафе, фонтаном, амфитеатром и библиотекой. В общем, все как положено.
#индия #промка #мумбаи
Из фабрики в жилой дом
Начинаю гонконгскую серию постов с местного примера редевелопмента.
/В 1959 году в восточном районе Гонконга построили фабрику на 387 помещений. Это не самый центральный район, но сюда массово переселяли погорельцев после масштабного пожара 1953 года. В основном это были иммигранты из материкового Китая, сбегавшие от нового (коммунистического) режима. Вместе с жильем для погорельцев строили и такие "промпарки под одной крышей".
/ В 2013 году здание признали памятником и решили сменить его функцию. Ценность здания в том, что это единственное сохранившееся промздание Н-формы. А выбор жилья в качестве целевого назначения был обусловлен высоким спросом со стороны молодежи (для семейных жильцов здание не очень подходило)
/ В здании создали 187 студий, средняя площадь 17-37 квм. Работы шли 2 года. Это социальное жилье - то есть его арендуют у Гонконга. На момент открытия (2016 год) арендовать такую студию можно было за 11- 24 тыс рублей в месяц. На первом этаже здания размещены магазины и общественные функции.
/Статус памятника накладывает ограничения на жильцов - на кухне только электричество или газ, нельзя строить дополнительные стены внутри квартиры, нельзя менять остекление балкона, сверлить дырки в стенах можно только под потолком, нельзя перекрашивать стены, менять двери.
/Местные эксперты считают, что этот кейс был показательно непродуктивным. Стоимость получения одной жилой ячейки в таком здании - в два раза выше, чем в новом жилом доме. Тем не менее проект получил кучу наград как зеленый, устойчивый и вообще самый-самый. Автором проекта, кстати, был Arup.
#промка #жилье #гонконг
Начинаю гонконгскую серию постов с местного примера редевелопмента.
/В 1959 году в восточном районе Гонконга построили фабрику на 387 помещений. Это не самый центральный район, но сюда массово переселяли погорельцев после масштабного пожара 1953 года. В основном это были иммигранты из материкового Китая, сбегавшие от нового (коммунистического) режима. Вместе с жильем для погорельцев строили и такие "промпарки под одной крышей".
/ В 2013 году здание признали памятником и решили сменить его функцию. Ценность здания в том, что это единственное сохранившееся промздание Н-формы. А выбор жилья в качестве целевого назначения был обусловлен высоким спросом со стороны молодежи (для семейных жильцов здание не очень подходило)
/ В здании создали 187 студий, средняя площадь 17-37 квм. Работы шли 2 года. Это социальное жилье - то есть его арендуют у Гонконга. На момент открытия (2016 год) арендовать такую студию можно было за 11- 24 тыс рублей в месяц. На первом этаже здания размещены магазины и общественные функции.
/Статус памятника накладывает ограничения на жильцов - на кухне только электричество или газ, нельзя строить дополнительные стены внутри квартиры, нельзя менять остекление балкона, сверлить дырки в стенах можно только под потолком, нельзя перекрашивать стены, менять двери.
/Местные эксперты считают, что этот кейс был показательно непродуктивным. Стоимость получения одной жилой ячейки в таком здании - в два раза выше, чем в новом жилом доме. Тем не менее проект получил кучу наград как зеленый, устойчивый и вообще самый-самый. Автором проекта, кстати, был Arup.
#промка #жилье #гонконг