Доступное жилье по-тайски
Отпуск для урбаниста - не повод переставать наблюдать за городским пейзажем вокруг. Так что я решила поглядеть, какое оно - доступное жилье в Таиланде. Рассказываю)
/Кто этим занимается в стране? Курирует вопрос Министерство социального развития и безопасности. Под ними вопросы соцзащиты, поддержки пожилых людей, женщины, семьи, люди с ОВЗ и т.д. Жилье - как сквозная социальная тема - тоже под ними. Руками вопросы с жильем решает Национальное жилищное агентство (госкорпорация). Глобально Агентство отвечает за то, чтобы всем было где жить, со всеми смежными вопросами.
/Какое жилье строят. По сути все варианты - от коттеджей до 5-этажек, таунхаусы, дуплексы. На сайте Агентства есть много вариантов с планировками и видео готового жилья. Масштабы кварталов не сравнятся с китайскими, но тоже впечатляют. Особенно на фоне расслабленной курортной застройки виллами. Товарищи пытаются сделать жилье еще и экономичным в плане потребления электричества - результат эксперимента вот такой.
/Немножко ДОМ.РФ - помнится была история, когда ДОМ.РФ делал большой конкурс на проект доступного, но качественного жилья. В Таиланде NHA проводили подобное, но для формирования линейки под нужды старшего поколения. Планировки лежат на сайте.
/Жилье и удочка. NHA не просто продает/дает жилье нуждающимся и малоимущим. Оно пытается помочь им в том числе экономически. Проект Sukpracha развивается согласно "философии устойчивой экономики". Суть проекта - доступное арендное жилье и возможность вести мелкий бизнес рядом с домом. Основная аудитория - пострадавшие от ковидного экономического кризиса, пожилые, одинокие родители, госслужащие на пенсии и т.д. Кроме аренды жилья, участник проекта должен посещать обучающие программы в Sukpracha Academy, где дают навыки ведения микро-бизнеса. В квартале построен рыночный комплекс, можно вместе с жильем арендовать там прилавок. Создано два таких квартала - один на 270 квартир, другой на 302. Площадь жилья 30-50 квм.
/Арендное, маленькое, но доступное. Еще один сюжет от NHA - просто арендные дома для людей с низкими заработками. Специально подчеркивается, что доступно такое жилье, начиная с 20 лет или с момента заключения брака (если моложе). Пожилым жильцам и маломобильным группам квартиры выдают не выше 1 этажа. Это тоже такой пост-ковидный шаг от правительства. Выглядят дома довольно неплохо. Площади квартир 28-30 квм. Вот тут еще картинки.
/Как это выглядит? Один из кварталов NHA я посетила - см фоточки. Это конечно не новый квартал. В целом - вполне сносно, есть тротуары, детские площадки, спортивные зоны, зелень. Первые этажи очень узнаваемо превратились в киоски и даже точки фаст-фуда. Есть коммунальная прачечная. На первый этаж дома можно загнать мотоцикл и оставить у двери (привет нашим велосипедам и детским коляскам). В квартирах некоторые окна выходят в коридор (как я поняла, это такой метод кондиционирования квартир). В жилье не балконы, а лоджии, куда есть вывод воды - поэтому там часто устраивают кухню.
В общем, не виллами и отелями едиными живет Таиланд, и это очень радует....
P.S. А за экскурсию (как ни странно) спасибо Владивостоку
Отпуск для урбаниста - не повод переставать наблюдать за городским пейзажем вокруг. Так что я решила поглядеть, какое оно - доступное жилье в Таиланде. Рассказываю)
/Кто этим занимается в стране? Курирует вопрос Министерство социального развития и безопасности. Под ними вопросы соцзащиты, поддержки пожилых людей, женщины, семьи, люди с ОВЗ и т.д. Жилье - как сквозная социальная тема - тоже под ними. Руками вопросы с жильем решает Национальное жилищное агентство (госкорпорация). Глобально Агентство отвечает за то, чтобы всем было где жить, со всеми смежными вопросами.
/Какое жилье строят. По сути все варианты - от коттеджей до 5-этажек, таунхаусы, дуплексы. На сайте Агентства есть много вариантов с планировками и видео готового жилья. Масштабы кварталов не сравнятся с китайскими, но тоже впечатляют. Особенно на фоне расслабленной курортной застройки виллами. Товарищи пытаются сделать жилье еще и экономичным в плане потребления электричества - результат эксперимента вот такой.
/Немножко ДОМ.РФ - помнится была история, когда ДОМ.РФ делал большой конкурс на проект доступного, но качественного жилья. В Таиланде NHA проводили подобное, но для формирования линейки под нужды старшего поколения. Планировки лежат на сайте.
/Жилье и удочка. NHA не просто продает/дает жилье нуждающимся и малоимущим. Оно пытается помочь им в том числе экономически. Проект Sukpracha развивается согласно "философии устойчивой экономики". Суть проекта - доступное арендное жилье и возможность вести мелкий бизнес рядом с домом. Основная аудитория - пострадавшие от ковидного экономического кризиса, пожилые, одинокие родители, госслужащие на пенсии и т.д. Кроме аренды жилья, участник проекта должен посещать обучающие программы в Sukpracha Academy, где дают навыки ведения микро-бизнеса. В квартале построен рыночный комплекс, можно вместе с жильем арендовать там прилавок. Создано два таких квартала - один на 270 квартир, другой на 302. Площадь жилья 30-50 квм.
/Арендное, маленькое, но доступное. Еще один сюжет от NHA - просто арендные дома для людей с низкими заработками. Специально подчеркивается, что доступно такое жилье, начиная с 20 лет или с момента заключения брака (если моложе). Пожилым жильцам и маломобильным группам квартиры выдают не выше 1 этажа. Это тоже такой пост-ковидный шаг от правительства. Выглядят дома довольно неплохо. Площади квартир 28-30 квм. Вот тут еще картинки.
/Как это выглядит? Один из кварталов NHA я посетила - см фоточки. Это конечно не новый квартал. В целом - вполне сносно, есть тротуары, детские площадки, спортивные зоны, зелень. Первые этажи очень узнаваемо превратились в киоски и даже точки фаст-фуда. Есть коммунальная прачечная. На первый этаж дома можно загнать мотоцикл и оставить у двери (привет нашим велосипедам и детским коляскам). В квартирах некоторые окна выходят в коридор (как я поняла, это такой метод кондиционирования квартир). В жилье не балконы, а лоджии, куда есть вывод воды - поэтому там часто устраивают кухню.
В общем, не виллами и отелями едиными живет Таиланд, и это очень радует....
P.S. А за экскурсию (как ни странно) спасибо Владивостоку
Корейский коливинг
Сегодня расскажу про сеть коливингов, работающую в Корее. Называется она Mangrove.
/Соло-жильцы. В Южной Корее около 35% семей состоят из одного человека. Однако типология жилья в основном ориентирована на семью, причем из 3-4 человек. Так возникает спрос на комфортные коливинги для микро-семей. В Mangrove сделана попытка очень четко разделить пространства на личные и общие, чтобы скомбинировать разные сценарии пользования.
/Какие объекты в сети? Началось все в 2020 году с небольшого 6-этажного здания в Сеуле. Сейчас в сети 6 зданий, 4 - в Сеуле, один в курортной зоне на побережье и еще один - на острове Чеджудо. Здания разные - от 4 этажей до 20. Одно здание - перестроенный отель. По структуре объекты идентичные - первые и последние 1-2 этажа отданы под общие функции, посередине - жилье. В более свежих объектах этот жилой массив начали разбавлять встроенными общими зонами.
/Как устроен Mangrove? Каждый объект состоит из индивидуальных комнат и общей зоны. Общая зона - это самые разные объекты: коворкинги, зоны для самостоятельной работы "тихие комнаты", кинозоны, библиотеки, прачечные и т.д. Питание можно организовать несколькими способами - можно готовить самому на кухне (в некоторых объектах есть 3 кухни под разные типы мировых кухонь), можно питаться в столовой, можно - в кафе, еще есть сетевой магазин. Коливинги предоставляют и сервисы - например, аренда инструментов для ремонта в комнатах, уборка, аренда велосипедов. Я насчитала 35 типов сервисов/удобств по всей сети.
/Какие бывают комнаты. Грубо говоря, комнаты делятся на 2 типа - с собственным санузлом и с вынесенным на этаж. В первой группе бывают как комнаты на 1-го, так и довольно большие квартиры, а еще есть двойные/тройные блоки - когда на 2-3 спальни один санузел. Вторая группа - это типичные комнаты в хостеле, они бывают и на одного и на 4 человек. Кроме этого в некоторых объектах комнаты делятся по сроку проживания - есть для короткого (до 3 месяцев) и для длительного (от 1 года). В комнатах есть мебель, всю ее можно переставить исходя из вкусов пользователя.
/Как за это платят? С жильцов взимается ежемесячная плата (исходя из типа комнаты), поверх этого - оплата за управление домом и отдельно по счетчикам - коммуналка. Все процедуры по оплате, заключению контрактов и т.д. автоматизированные - у собственника коливингов есть своя операционная система для этого.
/За чей счет банкет? За проектом стоит компания MGRV. Кроме сети коливингов у нее ничего нет, так как она по сути - специальная проектная компания, созданная большим инвестором HGI. У того - множество проектов в основном в жанре "impact investment". MGRV называет себя импакт-девелоперов, так как нацелена не просто не получение прибыли, но и на "решение жилищной проблемы для соло-пользователей (без семьи или партнера)". У ребят из MGRV все хорошо - в конце января они договорились с канадским CPP Investments о создании совместной компании в области арендного жилья в Корее.
#жилье
Сегодня расскажу про сеть коливингов, работающую в Корее. Называется она Mangrove.
/Соло-жильцы. В Южной Корее около 35% семей состоят из одного человека. Однако типология жилья в основном ориентирована на семью, причем из 3-4 человек. Так возникает спрос на комфортные коливинги для микро-семей. В Mangrove сделана попытка очень четко разделить пространства на личные и общие, чтобы скомбинировать разные сценарии пользования.
/Какие объекты в сети? Началось все в 2020 году с небольшого 6-этажного здания в Сеуле. Сейчас в сети 6 зданий, 4 - в Сеуле, один в курортной зоне на побережье и еще один - на острове Чеджудо. Здания разные - от 4 этажей до 20. Одно здание - перестроенный отель. По структуре объекты идентичные - первые и последние 1-2 этажа отданы под общие функции, посередине - жилье. В более свежих объектах этот жилой массив начали разбавлять встроенными общими зонами.
/Как устроен Mangrove? Каждый объект состоит из индивидуальных комнат и общей зоны. Общая зона - это самые разные объекты: коворкинги, зоны для самостоятельной работы "тихие комнаты", кинозоны, библиотеки, прачечные и т.д. Питание можно организовать несколькими способами - можно готовить самому на кухне (в некоторых объектах есть 3 кухни под разные типы мировых кухонь), можно питаться в столовой, можно - в кафе, еще есть сетевой магазин. Коливинги предоставляют и сервисы - например, аренда инструментов для ремонта в комнатах, уборка, аренда велосипедов. Я насчитала 35 типов сервисов/удобств по всей сети.
/Какие бывают комнаты. Грубо говоря, комнаты делятся на 2 типа - с собственным санузлом и с вынесенным на этаж. В первой группе бывают как комнаты на 1-го, так и довольно большие квартиры, а еще есть двойные/тройные блоки - когда на 2-3 спальни один санузел. Вторая группа - это типичные комнаты в хостеле, они бывают и на одного и на 4 человек. Кроме этого в некоторых объектах комнаты делятся по сроку проживания - есть для короткого (до 3 месяцев) и для длительного (от 1 года). В комнатах есть мебель, всю ее можно переставить исходя из вкусов пользователя.
/Как за это платят? С жильцов взимается ежемесячная плата (исходя из типа комнаты), поверх этого - оплата за управление домом и отдельно по счетчикам - коммуналка. Все процедуры по оплате, заключению контрактов и т.д. автоматизированные - у собственника коливингов есть своя операционная система для этого.
/За чей счет банкет? За проектом стоит компания MGRV. Кроме сети коливингов у нее ничего нет, так как она по сути - специальная проектная компания, созданная большим инвестором HGI. У того - множество проектов в основном в жанре "impact investment". MGRV называет себя импакт-девелоперов, так как нацелена не просто не получение прибыли, но и на "решение жилищной проблемы для соло-пользователей (без семьи или партнера)". У ребят из MGRV все хорошо - в конце января они договорились с канадским CPP Investments о создании совместной компании в области арендного жилья в Корее.
#жилье
Рельсы плюс недвижимость.
Сегодня расскажу про то, как в Гонконге финансируется строительство и работа метро.
/В чем проблема? недостаток денег у транспортных систем - классика жанра. Решают ее в разных странах по-разному и среди этих вариантов есть истории про недвижимость. Общий смысл в том, что транспортный оператор (на котором подвижной состав, остановки, рельсы, провода, остановки и вот это все добро) не пытается решить все свои проблемы за счет цены на билет или субсидий, а превращается в квази-девелопера или настоящего девелопера.
/Все началось с японцев. В начале 1970-х годов Гонког создал себе транспортную компанию, а в 1973 позвал японских подрядчиков строить себе метро. Но те через год пришли с предложением пересмотреть смету из-за роста цен (нефтяной кризис - дело такое). Гонконг не понял ребят и договор расторгли. От идеи метро не отказались и решили "искать Бабу-Ягу в собственном коллективе" - строить самим. Чтобы не залезать в бюджетный карман, придумали R+P (rails-plus-property)
/И недвижка тоже. С самого начала у транспортного оператора Гонкога (Mass Transit Railway Corporation) в уставе было закреплено право заниматься девелопментом на землях, прилегающих к будущим станциям или расположенных над ними. Комплекс MOKO - один из первых проектов, созданных по такой схеме в 1979 году.
/Как с землей? Хотя MTRC был до 2000 года государственной структурой (сейчас 24% акций проданы), из бюджета они получали немного. Зато у них есть возможность покупать землю вокруг будущих станций без торгов. В общем-то вся схема на этом и строится. Получаешь землю дешевую без торгов, а продаешь ее уже на торгах и девелоперам - возле станции метро. На разницу живешь. Можешь не продавать, а владеть постройками над своими станциями.
/Пассажиры над станцией. От P+R схемы есть и еще один плюс. Постройки вокруг станции - это не склады и не цеха, а вполне себе жилье, отели и офисы. А значит - люди и пассажиры. Так что спрос на станцию метро гарантирован. Обычно прямо над станцией строят "подиум" - переходную зону между транспортом и другими функциями. Здесь в основном торговля. А вот поверх подиума уже шарашят все остальное - парки, жилье, офисы, гостиницы и т.д. Telford Gardens - классический такой пример.
/Возить и владеть. В итоге у MTRC есть возможность строить новые станции и заодно владеть недвижимостью/продавать права на строительство другим. Масштаб собственности у компании впечатляет. Жилье, многоэтажные парковки, торговые центры и т.д.
/Когда земли нет. Чем дальше уходят станции метро, а город разрастается, тем чаще бывает ситуация, когда предложить MTRC нечего. В этом случае Гонконг фактически идет по обычной схеме - финансирует из бюджета строительство станции. Ничего не поделаешь.
Схема P+R еще реализуется в Японии. Там, правда, с правами на землю чуток другая история, но в общем схема похожая. В эту сторону поглядывают и западные транспортные операторы, но там такая монополия на заработки - дело сложное и сильно спорное.
#транспорт #жилье
Сегодня расскажу про то, как в Гонконге финансируется строительство и работа метро.
/В чем проблема? недостаток денег у транспортных систем - классика жанра. Решают ее в разных странах по-разному и среди этих вариантов есть истории про недвижимость. Общий смысл в том, что транспортный оператор (на котором подвижной состав, остановки, рельсы, провода, остановки и вот это все добро) не пытается решить все свои проблемы за счет цены на билет или субсидий, а превращается в квази-девелопера или настоящего девелопера.
/Все началось с японцев. В начале 1970-х годов Гонког создал себе транспортную компанию, а в 1973 позвал японских подрядчиков строить себе метро. Но те через год пришли с предложением пересмотреть смету из-за роста цен (нефтяной кризис - дело такое). Гонконг не понял ребят и договор расторгли. От идеи метро не отказались и решили "искать Бабу-Ягу в собственном коллективе" - строить самим. Чтобы не залезать в бюджетный карман, придумали R+P (rails-plus-property)
/И недвижка тоже. С самого начала у транспортного оператора Гонкога (Mass Transit Railway Corporation) в уставе было закреплено право заниматься девелопментом на землях, прилегающих к будущим станциям или расположенных над ними. Комплекс MOKO - один из первых проектов, созданных по такой схеме в 1979 году.
/Как с землей? Хотя MTRC был до 2000 года государственной структурой (сейчас 24% акций проданы), из бюджета они получали немного. Зато у них есть возможность покупать землю вокруг будущих станций без торгов. В общем-то вся схема на этом и строится. Получаешь землю дешевую без торгов, а продаешь ее уже на торгах и девелоперам - возле станции метро. На разницу живешь. Можешь не продавать, а владеть постройками над своими станциями.
/Пассажиры над станцией. От P+R схемы есть и еще один плюс. Постройки вокруг станции - это не склады и не цеха, а вполне себе жилье, отели и офисы. А значит - люди и пассажиры. Так что спрос на станцию метро гарантирован. Обычно прямо над станцией строят "подиум" - переходную зону между транспортом и другими функциями. Здесь в основном торговля. А вот поверх подиума уже шарашят все остальное - парки, жилье, офисы, гостиницы и т.д. Telford Gardens - классический такой пример.
/Возить и владеть. В итоге у MTRC есть возможность строить новые станции и заодно владеть недвижимостью/продавать права на строительство другим. Масштаб собственности у компании впечатляет. Жилье, многоэтажные парковки, торговые центры и т.д.
/Когда земли нет. Чем дальше уходят станции метро, а город разрастается, тем чаще бывает ситуация, когда предложить MTRC нечего. В этом случае Гонконг фактически идет по обычной схеме - финансирует из бюджета строительство станции. Ничего не поделаешь.
Схема P+R еще реализуется в Японии. Там, правда, с правами на землю чуток другая история, но в общем схема похожая. В эту сторону поглядывают и западные транспортные операторы, но там такая монополия на заработки - дело сложное и сильно спорное.
#транспорт #жилье
Все подряд в Ванкувере
Продолжаю собирать по миру кейсы многоэтажных промышленных зданий. Сегодня - свежий кейс из Канады. Называется Marine Landing.
/Какого это размера? Всего тут 242 юнита под продажу. Общая площадь - 31 тыс квм. Можно купить от 55 квм до 3 тыс квм. Офисы продаются начиная с $9600/квм, промка - $7400/квм (цены в канадских долларах)
/Из чего состоит? 1этаж (там еще и мезонин внутри) - просто легкая промка, 2 этаж - urban industrial, 3-4 этаж - это "flex industrial", верхние два этажа - офисы. Помещения идут снизу вверх, сокращаясь по площади, высоте потолка и гибкости в плане расширения. Очень понравился подход "test-fit" - что-то вроде отрисованной меблировки при продаже жилья. Под некоторые функции расписали площади, что куда можно поставить.
/Что кроме площадей? На крыше - большое патио с площадками для шашлыка, еще есть конференц-зал, фитнес, площадка для выгула собак, зоны для отдыха, общая кухня (для офисов), велопарковка, веломойка и мастерская для велосипедов. Рампы наверх нет, но зато много лифтов. На парковке (подземной) - 50 мм для грузовиков, 400 стандартных мест и 46 для электромобилей.
/За чей счет банкет? Проект целиком коммерческий, реализуют его две компании. Одна - Wesbuild, девелоперское подразделение корпорации Persis (ритейл, фарма и т.д.). Второй партнер - чистый инвестфонд в недвижку KingSett Capital.
/Какой спрос? На текущий момент из 102 помещений в первом корпусе осталось 3 свободных. Во втором еще не достроенном - к концу 2024 была продана треть помещений. Так что кажется, товарищи, угадали со спросом. Помещения предлагают только в продажу.
/Зонирование решает вопрос. Участок был изначально под легко-промышленное использование. Но собственники поменяли вид использования на прекрасный I-2 (расскажу про этот сюжет в Ванкувере отдельно), и тут же появилась возможность надстроить, например, 2 этажа офисов. Описание зоны - отличное в плане вариантов арендаторов. Тут можно и детский центр, и пекарню, и текстильное производство и ветклинику и кучу всего разного.
#промка
Продолжаю собирать по миру кейсы многоэтажных промышленных зданий. Сегодня - свежий кейс из Канады. Называется Marine Landing.
/Какого это размера? Всего тут 242 юнита под продажу. Общая площадь - 31 тыс квм. Можно купить от 55 квм до 3 тыс квм. Офисы продаются начиная с $9600/квм, промка - $7400/квм (цены в канадских долларах)
/Из чего состоит? 1этаж (там еще и мезонин внутри) - просто легкая промка, 2 этаж - urban industrial, 3-4 этаж - это "flex industrial", верхние два этажа - офисы. Помещения идут снизу вверх, сокращаясь по площади, высоте потолка и гибкости в плане расширения. Очень понравился подход "test-fit" - что-то вроде отрисованной меблировки при продаже жилья. Под некоторые функции расписали площади, что куда можно поставить.
/Что кроме площадей? На крыше - большое патио с площадками для шашлыка, еще есть конференц-зал, фитнес, площадка для выгула собак, зоны для отдыха, общая кухня (для офисов), велопарковка, веломойка и мастерская для велосипедов. Рампы наверх нет, но зато много лифтов. На парковке (подземной) - 50 мм для грузовиков, 400 стандартных мест и 46 для электромобилей.
/За чей счет банкет? Проект целиком коммерческий, реализуют его две компании. Одна - Wesbuild, девелоперское подразделение корпорации Persis (ритейл, фарма и т.д.). Второй партнер - чистый инвестфонд в недвижку KingSett Capital.
/Какой спрос? На текущий момент из 102 помещений в первом корпусе осталось 3 свободных. Во втором еще не достроенном - к концу 2024 была продана треть помещений. Так что кажется, товарищи, угадали со спросом. Помещения предлагают только в продажу.
/Зонирование решает вопрос. Участок был изначально под легко-промышленное использование. Но собственники поменяли вид использования на прекрасный I-2 (расскажу про этот сюжет в Ванкувере отдельно), и тут же появилась возможность надстроить, например, 2 этажа офисов. Описание зоны - отличное в плане вариантов арендаторов. Тут можно и детский центр, и пекарню, и текстильное производство и ветклинику и кучу всего разного.
#промка