Какое будущее ждет офисы в Нью-Йорке? Нобелевский лауреат Пол Кругман считает, что ничего страшного не случится. Даже если не все нынешние работники вернутся на свои мест благодаря удаленке, это приведет лишь к одному - цены на офисную недвижимость упадут. А вслед за этим придут новые арендаторы - компании, из других, нефинансовых, секторов. И это лишь повысит разнооразие, потенциал для обмена идеями и т.д.
И что? Вся эта схема сработает лишь в одном случае - если собственникам офисных помещений будет выгоднее сдавать площади по сниженным ставкам, чем держать их пустыми и ждать лучших времен.
#ньюйорк #офисы #удаленка
https://www.nytimes.com/2021/06/25/opinion/new-york-real-estate.htm
И что? Вся эта схема сработает лишь в одном случае - если собственникам офисных помещений будет выгоднее сдавать площади по сниженным ставкам, чем держать их пустыми и ждать лучших времен.
#ньюйорк #офисы #удаленка
https://www.nytimes.com/2021/06/25/opinion/new-york-real-estate.htm
Книга #13 про офисы, которые нас ожидают
Rob Harris
London’s Global Office Economy
Объем: 372 стр
Год издания: 2021
Про что книга: про офисы, какими они были, стали и будут. С британской основательностью описана история функции - от конторы при заводе до "сетевого офиса", распределенного по городам, а то и по странам. Кроме рассуждений о недвижимости есть главы, посвященные истории и будущему самых разных профессий, связанных с возникновением и существованием офиса (от девелопера до оценщика), а также есть веселая глава про историю всяких офисных штук, типа писчей бумаги или ксерокса.
ИМХО: после книги про стрит-ритейл (см мой предыдущий книжный пост), я поняла, что как раз про офисы я никогда не видела современных книжек. Да и вообще не очень мне было понятно, чего там про них писать, кроме того, что все разъехались по домам и приезжают только ради совещаний или встреч. Так что, наткнувшись на книжку лондонского консультанта по недвижимости про офисы, я решила, что это оно самое. В итоге ожидания вполне оправдались. Историческая часть (до 1990 года) занимает примерно половину книги, причем хронология вопроса дана как в разрезе архитектуры, так и недвижимости, стоимости строительства, технологической начинки, регуляторики. Отличная библиография - о многих книгах, посвященных непосредственно офисной недвижимости я узнала впервые.
Подробно описана история больших офисных проектов в Лондоне: и старых (типа Broadgate или Canary Wharf) и новых (типа King's Cross). Брокерская профессия автора вполне проявляется в описании схем инвестирования, логики этого инвестирования, описания крупных сделок и т.д. В общем - такой портрет недвижимости на фоне города и нескольких веков.
Отдельного внимания заслуживают последние главы - про будущее офисов. Видно, что у автора есть своя позиция, которую он весьма системно предлагает читателю. Суть ее в том, что объект недвижимости должен меняться вслед за изменением модели пользования этим объектом. Изменилась офисная жизнь - должны поменяться и офисы. В частности, автор педалирует идею перехода от цифрового офиса к сетевому. Ну тут, как говорится, поживем - увидим. Книга заканчивалась уже в пандемию, так что все масштабные изменения, которые случились к середине 2020 года тут тоже описаны.
5 полезных выводов:
1/ если для проектирования жилья важно понять, чего хотят люди, для проектирования торговли - покупатели, то хороший офис - тот, где удобно работать компаниям. У компаний тоже есть свои вполне конкретные запросы к структуре и функционалу помещений.
2/ офисы возникают рядом с офисами несмотря на все наши интернеты, зумы и т.д. Личного общения ничто не заменит. Поэтому если уж затевать офисную функцию в городе, то лучше крупную.
3/ современный офисный продукт - это не голые стены, куда надо завезти свою мебель и кофемашины. Это - почти гостиница, где за вас решили все вопросы, а ваше дело только зайти и сесть за компьютер. Соответственно и все функции (включая жилую в виде апартаментов) там тоже есть
4/ офис для компании - это не просто затратная статья, это место, где встречаются люди, где рождаются идеи, где создается продукт компании. Такой же ценный ресурс, как сотрудники, информация и опыт компании.
5/ Падает не спрос на офисы вообще, падает спрос на офис для компании. А вот компаний, которым нужен хоть какой-то офис, становится все больше. Так что без этой функции в городе не получится жить.
Зачем читать экономистам: чтобы разобраться, что происходит в отрасли, куда она движется и где сейчас российский рынок относительно передового опыта. Тем, кому 300+ страниц много, рекомендую последние две главы
#внучкачитает #офисы
https://www.routledge.com/Londons-Global-Office-Economy-From-Clerical-Factory-to-Digital-Hub/Harris/p/book/9780367646721
Rob Harris
London’s Global Office Economy
Объем: 372 стр
Год издания: 2021
Про что книга: про офисы, какими они были, стали и будут. С британской основательностью описана история функции - от конторы при заводе до "сетевого офиса", распределенного по городам, а то и по странам. Кроме рассуждений о недвижимости есть главы, посвященные истории и будущему самых разных профессий, связанных с возникновением и существованием офиса (от девелопера до оценщика), а также есть веселая глава про историю всяких офисных штук, типа писчей бумаги или ксерокса.
ИМХО: после книги про стрит-ритейл (см мой предыдущий книжный пост), я поняла, что как раз про офисы я никогда не видела современных книжек. Да и вообще не очень мне было понятно, чего там про них писать, кроме того, что все разъехались по домам и приезжают только ради совещаний или встреч. Так что, наткнувшись на книжку лондонского консультанта по недвижимости про офисы, я решила, что это оно самое. В итоге ожидания вполне оправдались. Историческая часть (до 1990 года) занимает примерно половину книги, причем хронология вопроса дана как в разрезе архитектуры, так и недвижимости, стоимости строительства, технологической начинки, регуляторики. Отличная библиография - о многих книгах, посвященных непосредственно офисной недвижимости я узнала впервые.
Подробно описана история больших офисных проектов в Лондоне: и старых (типа Broadgate или Canary Wharf) и новых (типа King's Cross). Брокерская профессия автора вполне проявляется в описании схем инвестирования, логики этого инвестирования, описания крупных сделок и т.д. В общем - такой портрет недвижимости на фоне города и нескольких веков.
Отдельного внимания заслуживают последние главы - про будущее офисов. Видно, что у автора есть своя позиция, которую он весьма системно предлагает читателю. Суть ее в том, что объект недвижимости должен меняться вслед за изменением модели пользования этим объектом. Изменилась офисная жизнь - должны поменяться и офисы. В частности, автор педалирует идею перехода от цифрового офиса к сетевому. Ну тут, как говорится, поживем - увидим. Книга заканчивалась уже в пандемию, так что все масштабные изменения, которые случились к середине 2020 года тут тоже описаны.
5 полезных выводов:
1/ если для проектирования жилья важно понять, чего хотят люди, для проектирования торговли - покупатели, то хороший офис - тот, где удобно работать компаниям. У компаний тоже есть свои вполне конкретные запросы к структуре и функционалу помещений.
2/ офисы возникают рядом с офисами несмотря на все наши интернеты, зумы и т.д. Личного общения ничто не заменит. Поэтому если уж затевать офисную функцию в городе, то лучше крупную.
3/ современный офисный продукт - это не голые стены, куда надо завезти свою мебель и кофемашины. Это - почти гостиница, где за вас решили все вопросы, а ваше дело только зайти и сесть за компьютер. Соответственно и все функции (включая жилую в виде апартаментов) там тоже есть
4/ офис для компании - это не просто затратная статья, это место, где встречаются люди, где рождаются идеи, где создается продукт компании. Такой же ценный ресурс, как сотрудники, информация и опыт компании.
5/ Падает не спрос на офисы вообще, падает спрос на офис для компании. А вот компаний, которым нужен хоть какой-то офис, становится все больше. Так что без этой функции в городе не получится жить.
Зачем читать экономистам: чтобы разобраться, что происходит в отрасли, куда она движется и где сейчас российский рынок относительно передового опыта. Тем, кому 300+ страниц много, рекомендую последние две главы
#внучкачитает #офисы
https://www.routledge.com/Londons-Global-Office-Economy-From-Clerical-Factory-to-Digital-Hub/Harris/p/book/9780367646721
Routledge & CRC Press
London’s Global Office Economy: From Clerical Factory to Digital Hub
London’s Global Office Economy: From Clerical Factory to Digital Hub is a timely and comprehensive study of the office from the very beginnings of the workplace to its post-pandemic future. The book takes the reader on a journey through five ages of the office…
150 оттенков офиса
Стареющие и пустующие офисы среднего качества в центре города - вполне распространенная история по миру. От Новосибирска до Сиднея, от Калгари до Сантьяго.
Оригинальный инструмент для работы с таким объектами придумали в Gensler (великие, крупнейшие и далее по списку).
/Все началось с ковида. В компанию стали пачками приходить запросы на переделку пустующих офисов, на подбор другого варианта использования и вообще - "куда бы деть эту пустующую дорогую штуковину"? Ребята в ответ заставили искусственный интеллект искать совпадения между условным "офисом" и условным "жилым домом".
/Тестировали на Калгари в 2020. В этом городе вакансия в центральных офисных зданиях достигала 32% и сокращаться не планировала. Решили искать выход - и пригласили как раз Gensler. Те скормили своей шайтан-машинке около 500 тыс квм офисов в центре. В ответ она выбрала те объекты, которые стоило превращать в жилье. К чести города скажу, что они не положили это все в стол, а запустили программу стимулирования. За превращенные в жилье офисы можно получить деньги и ускоренный процесс согласования проекта.
/Как выбирают подходящий офис? Если в общем - здание оценивается по 150 параметрам. Всего 5 групп параметров - локация, форма здания, планировка, возможности для достройки, техническое состояние. Самые важные - форма и планировка. Так как оценку делает машина, то выводы компания может выдать за считанные дни.
/Пригодны только 30% зданий. На текущий момент компания оценила 1300 зданий в 130 городах по миру. В общем, ребята знают, о чем говорят.
/Что для жилья хорошо, для офиса - смерть. Анализ Gensler показывает, что самые высокие оценки - у наименее удачных офисных зданий. Высота потолка в 3,6 метра - маловато для одного и отлично для другого сюжета.
Примеры завершенных проектов - тут.
P.S. Самое главное (имхо) в этой истории - это не точечный успешный кейс, это прямо инструмент для массовой оценки. Учитывая масштаб проблемы - самое то.
#жилье #офисы
Стареющие и пустующие офисы среднего качества в центре города - вполне распространенная история по миру. От Новосибирска до Сиднея, от Калгари до Сантьяго.
Оригинальный инструмент для работы с таким объектами придумали в Gensler (великие, крупнейшие и далее по списку).
/Все началось с ковида. В компанию стали пачками приходить запросы на переделку пустующих офисов, на подбор другого варианта использования и вообще - "куда бы деть эту пустующую дорогую штуковину"? Ребята в ответ заставили искусственный интеллект искать совпадения между условным "офисом" и условным "жилым домом".
/Тестировали на Калгари в 2020. В этом городе вакансия в центральных офисных зданиях достигала 32% и сокращаться не планировала. Решили искать выход - и пригласили как раз Gensler. Те скормили своей шайтан-машинке около 500 тыс квм офисов в центре. В ответ она выбрала те объекты, которые стоило превращать в жилье. К чести города скажу, что они не положили это все в стол, а запустили программу стимулирования. За превращенные в жилье офисы можно получить деньги и ускоренный процесс согласования проекта.
/Как выбирают подходящий офис? Если в общем - здание оценивается по 150 параметрам. Всего 5 групп параметров - локация, форма здания, планировка, возможности для достройки, техническое состояние. Самые важные - форма и планировка. Так как оценку делает машина, то выводы компания может выдать за считанные дни.
/Пригодны только 30% зданий. На текущий момент компания оценила 1300 зданий в 130 городах по миру. В общем, ребята знают, о чем говорят.
/Что для жилья хорошо, для офиса - смерть. Анализ Gensler показывает, что самые высокие оценки - у наименее удачных офисных зданий. Высота потолка в 3,6 метра - маловато для одного и отлично для другого сюжета.
Примеры завершенных проектов - тут.
P.S. Самое главное (имхо) в этой истории - это не точечный успешный кейс, это прямо инструмент для массовой оценки. Учитывая масштаб проблемы - самое то.
#жилье #офисы
Офис без депозита
Как привлечь арендаторов в офисное здание, а заодно и вообще - в ваш город?
Нашла в японской Фукуоке весьма оригинальный метод привлечений компаний - обнуления депозита при аренда офисов.
/Большие депозиты. Когда платить на входе нужно 1-3 месячные ставки вперед - это еще как-то терпимо. А вот когда платить нужно от 6 до 12 платежей вперед.... Однако в японском офисном сегменте средний размер именно такой. Если офис меньше 165 квм, то платить нужно в среднем 3-6 месячных ставок. В отдельных регионах Японии (включая как раз Кюсю, где находится Фукуока) применяется сюжет про гарантированно невозвратную часть депозита. Это как бы деньги на ремонт после ушедшего арендатора, даже если ремонт не особо нужен.
/Миллионы замороженных йен. По оценкам компании Nisshoho в Фукуоке уже лежат в виде депозитов около $6 млн. Во всей Японии - примерно $31,7 млрд. Эти деньги арендаторы вполне могли бы использовать. Более того, большие депозиты на входе создают сложности для рынка - смочь заплатить сразу такие суммы или найти такого арендатора (вакантность офисов в городе - на уровне 6%).
/Мы всех застрахуем. Компания в итоге предложила схему, когда она выступает брокером по подбору арендатора для владельцев офисов, а другой стороны - фактически страховой на случай внезапного окончания контракта. С арендаторов в этом случае берут не весь депозит, а 5% от предполагаемой суммы. Схема доступна не всем, а только тем компаниям, которых Nisshoho проверит и аккредитует как надежных и устойчивых арендаторов. Компания изначально страховая, так что оценивать риски и арендаторов - их базовый бизнес. Вот решили расширить поле деятельности)
/В масштабе всей страны. Кейс Фукуоки - это часть национальной программы Nisshoho. Ребята поставили себе цель разморозить все лежащие в виде депозитов деньги в стране и как бы заставить их работать. К концу прошлого года они обслуживали более 800 офисных зданий по схеме "без депозита".
Не видела таких схем у нас, но если есть - отличный сюжет, на мой взгляд.
#офисы
Как привлечь арендаторов в офисное здание, а заодно и вообще - в ваш город?
Нашла в японской Фукуоке весьма оригинальный метод привлечений компаний - обнуления депозита при аренда офисов.
/Большие депозиты. Когда платить на входе нужно 1-3 месячные ставки вперед - это еще как-то терпимо. А вот когда платить нужно от 6 до 12 платежей вперед.... Однако в японском офисном сегменте средний размер именно такой. Если офис меньше 165 квм, то платить нужно в среднем 3-6 месячных ставок. В отдельных регионах Японии (включая как раз Кюсю, где находится Фукуока) применяется сюжет про гарантированно невозвратную часть депозита. Это как бы деньги на ремонт после ушедшего арендатора, даже если ремонт не особо нужен.
/Миллионы замороженных йен. По оценкам компании Nisshoho в Фукуоке уже лежат в виде депозитов около $6 млн. Во всей Японии - примерно $31,7 млрд. Эти деньги арендаторы вполне могли бы использовать. Более того, большие депозиты на входе создают сложности для рынка - смочь заплатить сразу такие суммы или найти такого арендатора (вакантность офисов в городе - на уровне 6%).
/Мы всех застрахуем. Компания в итоге предложила схему, когда она выступает брокером по подбору арендатора для владельцев офисов, а другой стороны - фактически страховой на случай внезапного окончания контракта. С арендаторов в этом случае берут не весь депозит, а 5% от предполагаемой суммы. Схема доступна не всем, а только тем компаниям, которых Nisshoho проверит и аккредитует как надежных и устойчивых арендаторов. Компания изначально страховая, так что оценивать риски и арендаторов - их базовый бизнес. Вот решили расширить поле деятельности)
/В масштабе всей страны. Кейс Фукуоки - это часть национальной программы Nisshoho. Ребята поставили себе цель разморозить все лежащие в виде депозитов деньги в стране и как бы заставить их работать. К концу прошлого года они обслуживали более 800 офисных зданий по схеме "без депозита".
Не видела таких схем у нас, но если есть - отличный сюжет, на мой взгляд.
#офисы
Из офисов в жилье
Американские города потихоньку разворачиваются в сторону жилья всем, чем могут. Последнее время активнее всего - офисами. На прошлой неделе в Сиэттле вступило в силу новое законодательство. Теперь из офисного здания можно сделать жилье и еще получить за это некоторые бонусы
/Удаленка победила. Судя по текущей статистике в центре города вакантность офисов находится на уровне 20%, при этом физическая заполненность даже сданных в аренду офисов - на уровне 50%.
/Не на пустом месте. Новое законодательство родилось не из воздуха. В 2023 году в штате приняли общее решение на облегчение жилищного строительства за счет ослабления всяких требований. В том же 2023 году в Сиэттле приняли довольно интересный Downtown Activation Plan. В нем город уже сам обозначил свой приоритет в плане наращивания жилфонда в центре.
/Основные сложности - сети и глубина. Город понимает, что не все здания вообще пригодны для перепрофилирования. Даже те, что пригодны, требуют кучи работы - развести воду и стоки по квартирам, что-то сделать с глубокими этажами и отсутствием естественного света в центре здания. В итоге получаются дорогие и сложные проекты.
/Свобода от требований. Основная плюшка для девелоперов заключается в том, что такие проекты существуют в облегченном нормативном режиме. Требования к фасадам, озеленению, размеру этажа и т.д. Всякие отчисления в пользу доступного жилья тоже отменяются. Можно даже чуть выйти за старые параметры - пристроить лифтовые шахты или мансардный этаж (максимум +4 м к текущей высоте здания).
/Существующие и грядущие. Новые правила распространяются как на существующие здания, так и на те, что еще не начали строить но планировали построить офисы.
/Никто не ждет чуда. Город прекрасно понимает, что реконструкция в другую функцию - долго, дорого и больно. Так что даже с новыми послаблениями цель программы - 10-12 проектов за 7 лет. Метят в 1-2 тыс новых квартир. Примерная стоимость капекса - $400 тыс на квартиру.
P.S. А я напомню, что недавно писала про изобретение от Gensler - шайтан-машину, которая может оперативно оценить офисные здания в городе и выделить те, которые рационально переводить в жилье.
#офисы #жилье
Американские города потихоньку разворачиваются в сторону жилья всем, чем могут. Последнее время активнее всего - офисами. На прошлой неделе в Сиэттле вступило в силу новое законодательство. Теперь из офисного здания можно сделать жилье и еще получить за это некоторые бонусы
/Удаленка победила. Судя по текущей статистике в центре города вакантность офисов находится на уровне 20%, при этом физическая заполненность даже сданных в аренду офисов - на уровне 50%.
/Не на пустом месте. Новое законодательство родилось не из воздуха. В 2023 году в штате приняли общее решение на облегчение жилищного строительства за счет ослабления всяких требований. В том же 2023 году в Сиэттле приняли довольно интересный Downtown Activation Plan. В нем город уже сам обозначил свой приоритет в плане наращивания жилфонда в центре.
/Основные сложности - сети и глубина. Город понимает, что не все здания вообще пригодны для перепрофилирования. Даже те, что пригодны, требуют кучи работы - развести воду и стоки по квартирам, что-то сделать с глубокими этажами и отсутствием естественного света в центре здания. В итоге получаются дорогие и сложные проекты.
/Свобода от требований. Основная плюшка для девелоперов заключается в том, что такие проекты существуют в облегченном нормативном режиме. Требования к фасадам, озеленению, размеру этажа и т.д. Всякие отчисления в пользу доступного жилья тоже отменяются. Можно даже чуть выйти за старые параметры - пристроить лифтовые шахты или мансардный этаж (максимум +4 м к текущей высоте здания).
/Существующие и грядущие. Новые правила распространяются как на существующие здания, так и на те, что еще не начали строить но планировали построить офисы.
/Никто не ждет чуда. Город прекрасно понимает, что реконструкция в другую функцию - долго, дорого и больно. Так что даже с новыми послаблениями цель программы - 10-12 проектов за 7 лет. Метят в 1-2 тыс новых квартир. Примерная стоимость капекса - $400 тыс на квартиру.
P.S. А я напомню, что недавно писала про изобретение от Gensler - шайтан-машину, которая может оперативно оценить офисные здания в городе и выделить те, которые рационально переводить в жилье.
#офисы #жилье