К СТОИМОСТИ ВЛАДЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ: ТАРИФЫ УК
#элитнаянедвижимость
#УК
Никак не получалось добраться до темы, - она непростая и многослойная.
Решил начать с самого простого и очевидного - тарифов обслуживающих организаций за м2 (УК, ТСЖ и ТСН). Налоги и другие аспекты - пока за скобками.
▪️В таблице - цифры по 20 домам Замоскворечья. По четырем, находящимся в процессе строительства - прогноз, который может быть скорректирован, скорее всего, только в «плюс». По большинству домов - данные из УК и ТСЖ, но по 3-4 домам данные возможно немного устарели. Поэтому, если есть аргументированная корректировка - пишите в комментарии или @zamoskvorechnik.
▪️Важно: тарифы в разных комплексах могут существенно отличаться по наполнению. Например, в тариф может не входить благоустройство территории, сезонное мытье окон/фасадов альпинистами и т.д. Есть хитрые УК, которые даже охрану пытаются вывести из ставки. Содержанию тарифов можно посвятить отдельную брошюру, не то что пост.
▪️Кроме того, существуют разовые целевые платежи. Например, покупка инвентаря для уборки паркинга, значимый ремонт/замена элементов инфраструктуры, если это не попадает под гарантию застройщика, вывоз снега (если не включено в тариф) etc.
Грубо говоря, все дома в таблице можно разбить на три группы в разрезе тарифной сетки:
1️⃣Новые дома класса А (делюкс и близкие к нему) с с тарифом 300-400 руб./м2. Из домов, в которых жители могут «пощупать» уровень обслуживания, - фактически только Cloud Nine, в Ордынке 19 ставку подняли до 300 руб. только с 1 ноября, если не ошибаюсь.
(Золотой -1 и Золотой-2 пока в ремонтах и продажах).
2️⃣Далее, диапазон 145/150-200 с хвостиком - дома класса А попроще (премиум). И во многих этих комплексах давно назрело повышение ставки. В зависимости от дома, формы управления, содержания тарифа оценил бы справедливый рост ставки примерно до 180-250 руб./м2 (возможно ошибаюсь).
3️⃣Третий сегмент - 100-140 рублей - дома класса B, где тоже ставка будет расти, в том числе в ТСЖ. Исключение - «Четыре солнца» (класс А), где ТСЖ пока справляется с тарифом 130 и Климентовский, 2 (класс B) - где 151 руб/м2 пока вполне отвечающий реалиям тариф.
Если знаете УК, которую могли бы порекомендовать - не держите в себе, пишите в комментарии или @zamoskvorechnik. Это, без преувеличения, золотой актив, как личный стомотолог, и врач любой другой актуальной специализации, юрист или риэлтор😉
❗️Тема не завершена, если есть пожелания и мысли по ее развитию - куда писать, знаете.
@zamoskvorechnik
#элитнаянедвижимость
#УК
Никак не получалось добраться до темы, - она непростая и многослойная.
Решил начать с самого простого и очевидного - тарифов обслуживающих организаций за м2 (УК, ТСЖ и ТСН). Налоги и другие аспекты - пока за скобками.
▪️В таблице - цифры по 20 домам Замоскворечья. По четырем, находящимся в процессе строительства - прогноз, который может быть скорректирован, скорее всего, только в «плюс». По большинству домов - данные из УК и ТСЖ, но по 3-4 домам данные возможно немного устарели. Поэтому, если есть аргументированная корректировка - пишите в комментарии или @zamoskvorechnik.
▪️Важно: тарифы в разных комплексах могут существенно отличаться по наполнению. Например, в тариф может не входить благоустройство территории, сезонное мытье окон/фасадов альпинистами и т.д. Есть хитрые УК, которые даже охрану пытаются вывести из ставки. Содержанию тарифов можно посвятить отдельную брошюру, не то что пост.
▪️Кроме того, существуют разовые целевые платежи. Например, покупка инвентаря для уборки паркинга, значимый ремонт/замена элементов инфраструктуры, если это не попадает под гарантию застройщика, вывоз снега (если не включено в тариф) etc.
Грубо говоря, все дома в таблице можно разбить на три группы в разрезе тарифной сетки:
1️⃣Новые дома класса А (делюкс и близкие к нему) с с тарифом 300-400 руб./м2. Из домов, в которых жители могут «пощупать» уровень обслуживания, - фактически только Cloud Nine, в Ордынке 19 ставку подняли до 300 руб. только с 1 ноября, если не ошибаюсь.
(Золотой -1 и Золотой-2 пока в ремонтах и продажах).
2️⃣Далее, диапазон 145/150-200 с хвостиком - дома класса А попроще (премиум). И во многих этих комплексах давно назрело повышение ставки. В зависимости от дома, формы управления, содержания тарифа оценил бы справедливый рост ставки примерно до 180-250 руб./м2 (возможно ошибаюсь).
3️⃣Третий сегмент - 100-140 рублей - дома класса B, где тоже ставка будет расти, в том числе в ТСЖ. Исключение - «Четыре солнца» (класс А), где ТСЖ пока справляется с тарифом 130 и Климентовский, 2 (класс B) - где 151 руб/м2 пока вполне отвечающий реалиям тариф.
Если знаете УК, которую могли бы порекомендовать - не держите в себе, пишите в комментарии или @zamoskvorechnik. Это, без преувеличения, золотой актив, как личный стомотолог, и врач любой другой актуальной специализации, юрист или риэлтор😉
❗️Тема не завершена, если есть пожелания и мысли по ее развитию - куда писать, знаете.
@zamoskvorechnik
О ТАРИФАХ УК В ПРЕМИУМЕ И ДЕЛЮКСЕ
#УК
В ноябре прошлого года публиковал таблицу с тарифами техобслуживания 20 домов премиум и делюкс класса.
Подходит время освежить информацию, но планирую расширить географию по этой теме, выйти за рамки Замоскворечья.
Поэтому, уважаемые читатели, если у вас есть информация по тарифам в домах ЦАО - присылайте данные @zamoskvorechnik, буду признателен.
Не нужно быть крутым аналитиком, чтобы прогнозировать в большинстве комплексов рост ставок, где в течение текущего года повышение не случилось. При этом увеличение тарифа далеко не всегда гарантирует сохранении «старого» уровня обслуживания.
Еще одна просьба: если вы знаете управляющую компанию, работой которой удовлетворено большинство жителей дома - не держите в себе, поделитесь названием столь редкого представителя в сфере ЖКХ.
К сожалению, качество услуг УК нелинейно тарифу, площадям комплекса и количеству жителей. Верно подметил недавно Петр Монич:
«ГБУ Жилищник — для панелек, домов под переселение и комфорт-класса
Zhilischnik — для бизнес-класса
Zhilischnique — для премиум и делюкс» (с)
Знаю лично не один элитный дом, не только в Замоскворечье, где УК класса «Zhilischnique» работают ничуть не лучше, чем ГБУ Жилищник.
Также присылайте или пишите в комментариях УК, работой которых вы категорически недовольны.
@zamoskvorechnik
#УК
В ноябре прошлого года публиковал таблицу с тарифами техобслуживания 20 домов премиум и делюкс класса.
Подходит время освежить информацию, но планирую расширить географию по этой теме, выйти за рамки Замоскворечья.
Поэтому, уважаемые читатели, если у вас есть информация по тарифам в домах ЦАО - присылайте данные @zamoskvorechnik, буду признателен.
Не нужно быть крутым аналитиком, чтобы прогнозировать в большинстве комплексов рост ставок, где в течение текущего года повышение не случилось. При этом увеличение тарифа далеко не всегда гарантирует сохранении «старого» уровня обслуживания.
Еще одна просьба: если вы знаете управляющую компанию, работой которой удовлетворено большинство жителей дома - не держите в себе, поделитесь названием столь редкого представителя в сфере ЖКХ.
К сожалению, качество услуг УК нелинейно тарифу, площадям комплекса и количеству жителей. Верно подметил недавно Петр Монич:
«ГБУ Жилищник — для панелек, домов под переселение и комфорт-класса
Zhilischnik — для бизнес-класса
Zhilischnique — для премиум и делюкс» (с)
Знаю лично не один элитный дом, не только в Замоскворечье, где УК класса «Zhilischnique» работают ничуть не лучше, чем ГБУ Жилищник.
Также присылайте или пишите в комментариях УК, работой которых вы категорически недовольны.
@zamoskvorechnik
C.S.I - МЕСТО ПРЕСТУПЛЕНИЯ
#УК
#качествожизни
Был когда-то такой сериал. Вспомнил его на прошлой неделе, во время посещения Smineх - Форума.
И самое интересное выступление, пожалуй, - руководителя Службы комфорта Sminex.
Тема обслуживания сданной в эксплуатацию недвижимости актуальна в любом ценовом сегменте, но в элитной недвижимости она приобретает особый драматизм. Приобретая квартиру за 100, 200, 300 etc. миллионов, покупатель, зачастую, далее имеет сервис от УК ниже уровня городской канализации.
Smineх в этом плане - молодцы. Построенные дома обслуживает собственная Служба комфорта.
По всем 14 проектам, которые находятся в управлении, ежеквартально собирается обратная связь. На основе собранных данных рассчитывается C.S.I. - индекс удовлетворенности качества услуг (customer satisfaction index).
Цифра, указанная в презентации, вызывает уважение - 91%. Т.е. 9 из - 10 жителей довольны сервисом УК. Было бы интересно посмотреть этот показатель по конкретным домам, например по Ордынке, 19 (тариф - 300 р/м2).
Здесь заканчивается аллюзия к первой части названия сериала - аббревиатуре C.S.I. Вторая часть -«место преступления» - ближе ко многим премиальным комплексам и результатам деятельности местных УК, чаще в переносном, но иногда и в прямом смысле.
И дело не только в справедливом недовольстве жителей, получающих, в итоге продукт принципиально другого уровня, несоответствующего классу комплекса. Нередко новый дом «амортизируется» ускоренными темпами, снижается ликвидность и стоимость квартиры в нем, что уже напрямую затрагивает финансовые интересы жителей.
А иногда деятельность УК попадает в пределы действия УК (уголовного кодекса). Например в одном доме машиноместа, принадлежавшие застройщику, сдавались спокойно УК в аренду.
Поэтому собственная бесперебойно функционирующая Служба комфорта (с высокими оценками от собственников) - дополнительный аргумент при покупке недвижимости в новых и уже сданных домах от этого девелопера.
Искренне пишу, что в этом «пункте»SMINEX - пример для других застройщиков.
PS Тема будет продолжена - в ближайший месяц напишу про тарифы УК в элитных домах и альтернативную форму управления домом - ТСЖ, какие есть плюсы и минусы.
@zamoskvorechnik
#УК
#качествожизни
Был когда-то такой сериал. Вспомнил его на прошлой неделе, во время посещения Smineх - Форума.
И самое интересное выступление, пожалуй, - руководителя Службы комфорта Sminex.
Тема обслуживания сданной в эксплуатацию недвижимости актуальна в любом ценовом сегменте, но в элитной недвижимости она приобретает особый драматизм. Приобретая квартиру за 100, 200, 300 etc. миллионов, покупатель, зачастую, далее имеет сервис от УК ниже уровня городской канализации.
Smineх в этом плане - молодцы. Построенные дома обслуживает собственная Служба комфорта.
По всем 14 проектам, которые находятся в управлении, ежеквартально собирается обратная связь. На основе собранных данных рассчитывается C.S.I. - индекс удовлетворенности качества услуг (customer satisfaction index).
Цифра, указанная в презентации, вызывает уважение - 91%. Т.е. 9 из - 10 жителей довольны сервисом УК. Было бы интересно посмотреть этот показатель по конкретным домам, например по Ордынке, 19 (тариф - 300 р/м2).
Здесь заканчивается аллюзия к первой части названия сериала - аббревиатуре C.S.I. Вторая часть -«место преступления» - ближе ко многим премиальным комплексам и результатам деятельности местных УК, чаще в переносном, но иногда и в прямом смысле.
И дело не только в справедливом недовольстве жителей, получающих, в итоге продукт принципиально другого уровня, несоответствующего классу комплекса. Нередко новый дом «амортизируется» ускоренными темпами, снижается ликвидность и стоимость квартиры в нем, что уже напрямую затрагивает финансовые интересы жителей.
А иногда деятельность УК попадает в пределы действия УК (уголовного кодекса). Например в одном доме машиноместа, принадлежавшие застройщику, сдавались спокойно УК в аренду.
Поэтому собственная бесперебойно функционирующая Служба комфорта (с высокими оценками от собственников) - дополнительный аргумент при покупке недвижимости в новых и уже сданных домах от этого девелопера.
Искренне пишу, что в этом «пункте»SMINEX - пример для других застройщиков.
PS Тема будет продолжена - в ближайший месяц напишу про тарифы УК в элитных домах и альтернативную форму управления домом - ТСЖ, какие есть плюсы и минусы.
@zamoskvorechnik
БИТВА С УК
#УК
Нет, не про уголовный кодекс: УК - управляющая компания, хотя уголовщина время от времени в этой тематике вылезает. Но сейчас не об этом.
В 2023 году публиковал таблицу тарифов на обслуживание элитных домов Замоскворечья. Тема обширная, актуальная, но продолжить ее системно никак руки пока не доходят. Тем не менее таблица с актуальными тарифами на обслуживание скоро будет опубликована.
Что важно знать об УК с точки зрения покупки/продажи недвижимости?
Условно хорошая УК - повышает ликвидность и стоимость недвижимости, плохая - снижает.
Во многих домах, порой, идут настоящие битвы за качество обслуживания с «сервисменами». Не в смысле - «сейчас хорошо - нужно еще лучше», а «сейчас на 2 с плюсом, нужно хотя бы на четверочку». Конкретно: ломаются копья на тему выноса мусора, мытья паркинга, уборки снега, присутствия охраны на постах и много чего еще.
Но чтобы я посоветовал жильцам таких домов: не стоит выносить сор из избы (на публику). Не нужно делать так, как поступили несколько жителей комплекса Полянка 44 (на фото один из баннеров).
УК и так знает о ржавой воде, мокрицах, плесени и прочих «кундштюках» в вашем доме. Если не помогло прямое обращения в обслуживающую компанию - пишите в Прокуратуру, Мосжилинспекцию. Но вашим соседям и людям из «внешнего контура» знать это не нужно. Проблемы в одном из корпусов, но все будут думать, что весь дом «заплесневел» и является находкой для энтомолога. Рано или поздно проблему устраните - «ложки найдутся», но осадочек на рынке останется. И продавать будет непросто даже с дисконтом.
Если среди подписчиков есть жильцы Полянки 44, перешлите, пожалуйста, пост в чат дома, возможно люди снимут «антирекламу».
@zamoskvorechnik
#УК
Нет, не про уголовный кодекс: УК - управляющая компания, хотя уголовщина время от времени в этой тематике вылезает. Но сейчас не об этом.
В 2023 году публиковал таблицу тарифов на обслуживание элитных домов Замоскворечья. Тема обширная, актуальная, но продолжить ее системно никак руки пока не доходят. Тем не менее таблица с актуальными тарифами на обслуживание скоро будет опубликована.
Что важно знать об УК с точки зрения покупки/продажи недвижимости?
Условно хорошая УК - повышает ликвидность и стоимость недвижимости, плохая - снижает.
Во многих домах, порой, идут настоящие битвы за качество обслуживания с «сервисменами». Не в смысле - «сейчас хорошо - нужно еще лучше», а «сейчас на 2 с плюсом, нужно хотя бы на четверочку». Конкретно: ломаются копья на тему выноса мусора, мытья паркинга, уборки снега, присутствия охраны на постах и много чего еще.
Но чтобы я посоветовал жильцам таких домов: не стоит выносить сор из избы (на публику). Не нужно делать так, как поступили несколько жителей комплекса Полянка 44 (на фото один из баннеров).
УК и так знает о ржавой воде, мокрицах, плесени и прочих «кундштюках» в вашем доме. Если не помогло прямое обращения в обслуживающую компанию - пишите в Прокуратуру, Мосжилинспекцию. Но вашим соседям и людям из «внешнего контура» знать это не нужно. Проблемы в одном из корпусов, но все будут думать, что весь дом «заплесневел» и является находкой для энтомолога. Рано или поздно проблему устраните - «ложки найдутся», но осадочек на рынке останется. И продавать будет непросто даже с дисконтом.
Если среди подписчиков есть жильцы Полянки 44, перешлите, пожалуйста, пост в чат дома, возможно люди снимут «антирекламу».
@zamoskvorechnik
ТАРИФЫ УК
#УК
#дома
В таблице - актуальные тарифы на обслуживание в 20 комплексах премиум- и делюкс-класса.
Где-то может быть небольшая неточность, но большинство цифр лично перепроверял в УК или у девелопера.
Данные по «Садовым Кварталам» получены осенью прошлого года, возможно ставку повысили, но вряд ли это сказалось на качестве обслуживания - обе УК в данном комплексе выступают мягко говоря, так себе.
Совсем грубый маркер: в премиум-классе, с собственной территорией, подземным паркингом, на 100-200 квартир если ставка ниже 200 руб. - это тревожный знак. Дом с большой вероятностью недообслужен.
В делюксе - тариф стартует примерно от 350 руб. Конкретная цифра зависит от количества квартир, территории и объема инфраструктуры. Понятно, и за 500 могут плохо работать, но если меньше 350 - ожидать чудес точно не стоит.
Есть нюансы - нужно смотреть, что входит в тариф. Как правило, это обслуживание инженерии, лифтов, территории, клининг и охрана. Далее - возможны варианты (сойка фасадов, окон, вывоз мусора и снега, озеленение etc).
Конкретный пример «недообслуженности» в «премиум». Литератор и Wine House, дома с сопоставимыми площадями и объемами работ для сервисной компании. В WH - 178 руб/м2, обслуживает УК Стейт Сервис. Уровень обслуживания - на жиденькую тройку. Но и со 178 руб. на 200 квартир и более 40.000 общих площадей с двухуровневым паркингом можно расчитывать максимум на три с плюсом (учитывая уровень персонала и набор услуг).
В Литераторе - ТСН (не зарабатывает на обслуживании) и тариф - 230 руб. Оценка, как минимум - твердая четверка.
Обратите внимание, что ТСН - только в одном доме из 20 (нужно из них еще вычесть новостройки и совсем недавно сданные дома). Многие жители думают, «создадим» ТСН и заживем, но не представляют, какой это геморрой. Знаю историю создания ТСН в Литераторе - там инициативная группа реально подвиг совершила.
@zamoskvorechnik
#УК
#дома
В таблице - актуальные тарифы на обслуживание в 20 комплексах премиум- и делюкс-класса.
Где-то может быть небольшая неточность, но большинство цифр лично перепроверял в УК или у девелопера.
Данные по «Садовым Кварталам» получены осенью прошлого года, возможно ставку повысили, но вряд ли это сказалось на качестве обслуживания - обе УК в данном комплексе выступают мягко говоря, так себе.
Совсем грубый маркер: в премиум-классе, с собственной территорией, подземным паркингом, на 100-200 квартир если ставка ниже 200 руб. - это тревожный знак. Дом с большой вероятностью недообслужен.
В делюксе - тариф стартует примерно от 350 руб. Конкретная цифра зависит от количества квартир, территории и объема инфраструктуры. Понятно, и за 500 могут плохо работать, но если меньше 350 - ожидать чудес точно не стоит.
Есть нюансы - нужно смотреть, что входит в тариф. Как правило, это обслуживание инженерии, лифтов, территории, клининг и охрана. Далее - возможны варианты (сойка фасадов, окон, вывоз мусора и снега, озеленение etc).
Конкретный пример «недообслуженности» в «премиум». Литератор и Wine House, дома с сопоставимыми площадями и объемами работ для сервисной компании. В WH - 178 руб/м2, обслуживает УК Стейт Сервис. Уровень обслуживания - на жиденькую тройку. Но и со 178 руб. на 200 квартир и более 40.000 общих площадей с двухуровневым паркингом можно расчитывать максимум на три с плюсом (учитывая уровень персонала и набор услуг).
В Литераторе - ТСН (не зарабатывает на обслуживании) и тариф - 230 руб. Оценка, как минимум - твердая четверка.
Обратите внимание, что ТСН - только в одном доме из 20 (нужно из них еще вычесть новостройки и совсем недавно сданные дома). Многие жители думают, «создадим» ТСН и заживем, но не представляют, какой это геморрой. Знаю историю создания ТСН в Литераторе - там инициативная группа реально подвиг совершила.
@zamoskvorechnik
