ЦЕНЫ И СДЕЛКИ В LUCKY
#итоги24
#вторичныйрынок
Взял LUCKY на постоянный контроль (мониторинг) относительно недавно, в сентябре прошлого года. До этого срез предложения делал только один раз, - в июле 2023 года. Руки не доходили, - хотя комплекс интересный и востребованный на рынке. Катализатором стал поиск квартиры для клиента, который поставил LUCKY в приоритет.
У меня нет цифр на начало прошлого года, но предположу, цены предложения не должны были сильно отличаться от показателей августа, которые, в свою очередь очень близки к июлю 23-го. Последний год-полтора, как минимум, цены, транслируемые на рынок собственниками достаточно стабильны. Среднеарифметическая цена предложения на начало февраля выросла до 1,3 млн. руб./м2. Пока это больше отражает ожидания продавцов, но они имеют основания: объем лотов в продаже снизился за полгода чуть ли не вдвое (76 против 140).
Те данные по сделкам 2024 года, которыми располагаю, свидетельствует о том, что средняя цена сделки в комплексе - 950-1000 тыс. руб./м2 (без учета пентхаусов и высоких этажей). Вполне справедливая цена за сданный комплекс с отделкой - «заезжай и живи». К отделке есть вопросы, но если бы их не было, предположу, что цены были бы выше.
За 2024 год удалось выделить 29 сделок в корпусах на Костикова 4 и Звенигородской 14, 16, из которых 6 были ипотечными (20%).
По косвенным признакам, более половины проданных лотов, скорее всего, были инвестиционными (одна-две спальни, получение права собственности и продажа в этом же году; общение с продавцами и их агентами на показах).
Резюме: предложений в продаже меньше, а цены сделок, скорее всего подрастут.
@zamoskvorechnik
#итоги24
#вторичныйрынок
Взял LUCKY на постоянный контроль (мониторинг) относительно недавно, в сентябре прошлого года. До этого срез предложения делал только один раз, - в июле 2023 года. Руки не доходили, - хотя комплекс интересный и востребованный на рынке. Катализатором стал поиск квартиры для клиента, который поставил LUCKY в приоритет.
У меня нет цифр на начало прошлого года, но предположу, цены предложения не должны были сильно отличаться от показателей августа, которые, в свою очередь очень близки к июлю 23-го. Последний год-полтора, как минимум, цены, транслируемые на рынок собственниками достаточно стабильны. Среднеарифметическая цена предложения на начало февраля выросла до 1,3 млн. руб./м2. Пока это больше отражает ожидания продавцов, но они имеют основания: объем лотов в продаже снизился за полгода чуть ли не вдвое (76 против 140).
Те данные по сделкам 2024 года, которыми располагаю, свидетельствует о том, что средняя цена сделки в комплексе - 950-1000 тыс. руб./м2 (без учета пентхаусов и высоких этажей). Вполне справедливая цена за сданный комплекс с отделкой - «заезжай и живи». К отделке есть вопросы, но если бы их не было, предположу, что цены были бы выше.
За 2024 год удалось выделить 29 сделок в корпусах на Костикова 4 и Звенигородской 14, 16, из которых 6 были ипотечными (20%).
По косвенным признакам, более половины проданных лотов, скорее всего, были инвестиционными (одна-две спальни, получение права собственности и продажа в этом же году; общение с продавцами и их агентами на показах).
Резюме: предложений в продаже меньше, а цены сделок, скорее всего подрастут.
@zamoskvorechnik
СДЕЛКИ В БИЗНЕС-ПРЕМИУМ
#новостройки
#январь25
Пока завершаю подведение итогов прошлого года - появились данные по продажам января.
Для удобства сравнения в таблицу добавил январь 2024 года и прошедший декабрь.
Отчетливо видно, что январь - на уровне прошлого года, так что на короткой дистанции рынок в этом сегменте темпы не теряет, несмотря на традиционный спад после декабря.
Обращаю внимание, это при ключевой ставке в 21% и затянутой ипотечной «гайке». Прогнозировать политику нашего (монетаристского) ЦБ - дело неблагодарное, но лично я ожидаю снижение учетной ставки уже в первом полугодии. Хотя признаюсь честно, мои прогнозы по ставке в 2024 году оказались абсолютно неверными.
Тем не менее, рано или поздно это случится, 23% по депозитам - слишком хорошие условия для вкладчиков и крайне обременительные для банков. Про кредитование частного бизнеса вообще молчу.
Поэтому определенный запас ликвидности ждет своего часа , чтобы перетечь в бетон.
@zamoskvorechnik
#новостройки
#январь25
Пока завершаю подведение итогов прошлого года - появились данные по продажам января.
Для удобства сравнения в таблицу добавил январь 2024 года и прошедший декабрь.
Отчетливо видно, что январь - на уровне прошлого года, так что на короткой дистанции рынок в этом сегменте темпы не теряет, несмотря на традиционный спад после декабря.
Обращаю внимание, это при ключевой ставке в 21% и затянутой ипотечной «гайке». Прогнозировать политику нашего (монетаристского) ЦБ - дело неблагодарное, но лично я ожидаю снижение учетной ставки уже в первом полугодии. Хотя признаюсь честно, мои прогнозы по ставке в 2024 году оказались абсолютно неверными.
Тем не менее, рано или поздно это случится, 23% по депозитам - слишком хорошие условия для вкладчиков и крайне обременительные для банков. Про кредитование частного бизнеса вообще молчу.
Поэтому определенный запас ликвидности ждет своего часа , чтобы перетечь в бетон.
@zamoskvorechnik
СДЕЛКИ В ПРЕМИУМ
#новостройки
#январь25
Продажи премиальных новостроек в январе также, как и в сегменте «бизнес-премиум», повторяют результат января прошлого года.
Даже если продажи в текущем году сохранятся на уровне 24-го года, прогноз для рынка можно дать положительный.
С учетом новых стартов, которые увидим в этом году, результат может быть еще более впечатляющим.
Но пока об этом говорить рано - дождемся хотя бы результатов первого квартала.
@zamoskvorechnik
#новостройки
#январь25
Продажи премиальных новостроек в январе также, как и в сегменте «бизнес-премиум», повторяют результат января прошлого года.
Даже если продажи в текущем году сохранятся на уровне 24-го года, прогноз для рынка можно дать положительный.
С учетом новых стартов, которые увидим в этом году, результат может быть еще более впечатляющим.
Но пока об этом говорить рано - дождемся хотя бы результатов первого квартала.
@zamoskvorechnik
МОНБЛАН СПУСТЯ ПОЛГОДА
#иллюстрация
Небольшая, но показательная иллюстрация к динамике цен в ликвидных новых проектах премиум-класса.
В начале августа прошлого года вошли в сделку после серьезного анализа трех финальных альтернатив.
Взяли отличную квартиру в Монблане с хорошим видом на высоком этаже в комфортной секции из расчета чуть больше 800 тыс./м2.
Вчера был в офисе продаж Монблан и обнаружил, что квартира в той же секции, на том же этаже, но с худшими видами стоит 1,360 млн. руб. за метр. Даже со скидкой, вряд ли цена будет меньше 1,3 млн/м2 (это если без рассрочки).
Так что вот такой интересный маркер - плюс условные 60% за полгода. «Условные», поскольку за эту цену переуступку продать маловероятно. Но динамика цены правильно выбранного лота впечатляет, если учесть средний рост по комплексу примерно 26%. Здесь писал про цены на некоторые лоты на старте продаж в мае 24-го.
Буду здесь внимательно отслеживать сделки по новым ценам, подозреваю, что эластичность спроса по цене в этом диапазоне существенная, и дорогие лоты задержатся на рынке. Держим руку на пульсе.
@zamoskvorechnik
#иллюстрация
Небольшая, но показательная иллюстрация к динамике цен в ликвидных новых проектах премиум-класса.
В начале августа прошлого года вошли в сделку после серьезного анализа трех финальных альтернатив.
Взяли отличную квартиру в Монблане с хорошим видом на высоком этаже в комфортной секции из расчета чуть больше 800 тыс./м2.
Вчера был в офисе продаж Монблан и обнаружил, что квартира в той же секции, на том же этаже, но с худшими видами стоит 1,360 млн. руб. за метр. Даже со скидкой, вряд ли цена будет меньше 1,3 млн/м2 (это если без рассрочки).
Так что вот такой интересный маркер - плюс условные 60% за полгода. «Условные», поскольку за эту цену переуступку продать маловероятно. Но динамика цены правильно выбранного лота впечатляет, если учесть средний рост по комплексу примерно 26%. Здесь писал про цены на некоторые лоты на старте продаж в мае 24-го.
Буду здесь внимательно отслеживать сделки по новым ценам, подозреваю, что эластичность спроса по цене в этом диапазоне существенная, и дорогие лоты задержатся на рынке. Держим руку на пульсе.
@zamoskvorechnik
Telegram
Замоскворечник
IRR И NPV: ЛИКБЕЗ
#инвестору
Тег нужно было бы дополнить - «неквалифицированному». Квалифицированный инвестор (профессионал) сам может лекцию на эту тему прочитать.
Задача - оценить привлекательность вложений средств в несколько проектов и выбрать наиболее…
#инвестору
Тег нужно было бы дополнить - «неквалифицированному». Квалифицированный инвестор (профессионал) сам может лекцию на эту тему прочитать.
Задача - оценить привлекательность вложений средств в несколько проектов и выбрать наиболее…
СДЕЛКИ В ДЕЛЮКСЕ
#новостройки
#январь25
А вот продажи в сегменте «делюкс» в январе были гораздо более интенсивными, чем в январе 24-го.
Напомню, что в сегментах «премиум» и «бизнес-премиум» продажи в январе 25 и 24 годов были примерно на одном уровне.
Можно было бы хайпануть заголовком «продажи в делюксе в январе выросли в 4 раза» - но в абсолютных цифрах выглядит все более буднично: 16 сделок в январе 25 -го против 4-х в аналогичном периоде прошлого года. Эффект супер-низкой базы.
И это при том, что из 20 комплексов в выборке только в 7 зафиксированы сделки (по данным Росреестра).
Как минимум десяток новых проектов (пока не все можно называть) ждут старт в текущем году. С учетом объема максимального предложения в сегменте за последние годы (930 лотов на 1.01.25 *), есть вполне реальная перспектива побить рекорды по количеству сделок прошлого года (320)*. Но как всегда добавлю - при прочих равных условиях😉.
*по данным NF Group
@zamoskvorechnik
#новостройки
#январь25
А вот продажи в сегменте «делюкс» в январе были гораздо более интенсивными, чем в январе 24-го.
Напомню, что в сегментах «премиум» и «бизнес-премиум» продажи в январе 25 и 24 годов были примерно на одном уровне.
Можно было бы хайпануть заголовком «продажи в делюксе в январе выросли в 4 раза» - но в абсолютных цифрах выглядит все более буднично: 16 сделок в январе 25 -го против 4-х в аналогичном периоде прошлого года. Эффект супер-низкой базы.
И это при том, что из 20 комплексов в выборке только в 7 зафиксированы сделки (по данным Росреестра).
Как минимум десяток новых проектов (пока не все можно называть) ждут старт в текущем году. С учетом объема максимального предложения в сегменте за последние годы (930 лотов на 1.01.25 *), есть вполне реальная перспектива побить рекорды по количеству сделок прошлого года (320)*. Но как всегда добавлю - при прочих равных условиях😉.
*по данным NF Group
@zamoskvorechnik
ФАКТОР ДЕПОЗИТОВ В ЦЕНЕ СДЕЛКИ
#собственнику
#иллюстрация
Иногда очевидные вещи не вполне очевидны, по крайней мере не всем.
Ниже - иллюстрация из рабочих будней, основанная на двух реальных примерах, похожих, как близнецы-братья, хотя между ними около 3 лет.
Цифры поставил условные, круглые для наглядности. Дано:
▪️Продажа объекта по договору на исключительное право продажи
▪️За квартиру собственник хочет получить минимум 100 млн. руб.
▪️Рынок (цены сделок по аналогам, обратная связь от коллег и покупателей) говорит о том, что 90-93 млн. - отличная цена сделки.
▪️Максимальное предложение от покупателя в за 6 месяцев - 90 млн. руб.
Собственик его отклоняет.
▪️В течение нескольких месяцев лучшее предложение не поступает. А покупатель, предложивший 90 млн., снова возвращается.
Не буду растекаться мыслью по древу. Моя рекомендация - выход на сделку за 90 млн. Тогда ставка по депозитам (6-7 мес.) была - 18-20% (сейчас - до 22-23%). Кроме того, у объекта были существенные нюансы, которые покупателя устраивали.
В этом сценарии (№1) расклад следующий: 90 млн после сделки под 20% на депозит - через 6 мес. - уже 99 млн. руб. По сути, цена, которую хочет получить продавец.
Но собственник выбирает сценарий №2: ждет покупателя с лучшим, чем 90 млн, предложением. В итоге:
Еще через 6 месяцев покупатель на 100, 95, 90 млн не приходит. В итоге проходит почти год, условные 100 млн уже в лучшем случае - 83.
Сегодняшние условия «депозитного эльдорадо» - важный дополнительный фактор, который нужно учитывать при продаже недвижимости. Он не меняет механизма продажи - формирование правильной рекламной цены, позволяющей сконцентрировать спрос, который конвертируется максимальное количество предложений. Но если ожидания собственника не совпадают с рыночными реалиями, «фактор депозитов» существенно амортизирует ситуацию. Главное, вовремя правильно оценить ситуацию и помнить, что время = деньги.
К сожалению для моих двух кейсов как нельзя лучше подходит песня мастеров психоделического твиста, группы «Громыка»:
«Говорил я вам, не прислушались - так и получилось» (с)
@zamoskvorechnik
#собственнику
#иллюстрация
Иногда очевидные вещи не вполне очевидны, по крайней мере не всем.
Ниже - иллюстрация из рабочих будней, основанная на двух реальных примерах, похожих, как близнецы-братья, хотя между ними около 3 лет.
Цифры поставил условные, круглые для наглядности. Дано:
▪️Продажа объекта по договору на исключительное право продажи
▪️За квартиру собственник хочет получить минимум 100 млн. руб.
▪️Рынок (цены сделок по аналогам, обратная связь от коллег и покупателей) говорит о том, что 90-93 млн. - отличная цена сделки.
▪️Максимальное предложение от покупателя в за 6 месяцев - 90 млн. руб.
Собственик его отклоняет.
▪️В течение нескольких месяцев лучшее предложение не поступает. А покупатель, предложивший 90 млн., снова возвращается.
Не буду растекаться мыслью по древу. Моя рекомендация - выход на сделку за 90 млн. Тогда ставка по депозитам (6-7 мес.) была - 18-20% (сейчас - до 22-23%). Кроме того, у объекта были существенные нюансы, которые покупателя устраивали.
В этом сценарии (№1) расклад следующий: 90 млн после сделки под 20% на депозит - через 6 мес. - уже 99 млн. руб. По сути, цена, которую хочет получить продавец.
Но собственник выбирает сценарий №2: ждет покупателя с лучшим, чем 90 млн, предложением. В итоге:
Еще через 6 месяцев покупатель на 100, 95, 90 млн не приходит. В итоге проходит почти год, условные 100 млн уже в лучшем случае - 83.
Сегодняшние условия «депозитного эльдорадо» - важный дополнительный фактор, который нужно учитывать при продаже недвижимости. Он не меняет механизма продажи - формирование правильной рекламной цены, позволяющей сконцентрировать спрос, который конвертируется максимальное количество предложений. Но если ожидания собственника не совпадают с рыночными реалиями, «фактор депозитов» существенно амортизирует ситуацию. Главное, вовремя правильно оценить ситуацию и помнить, что время = деньги.
К сожалению для моих двух кейсов как нельзя лучше подходит песня мастеров психоделического твиста, группы «Громыка»:
«Говорил я вам, не прислушались - так и получилось» (с)
@zamoskvorechnik
RUTUBE
ГРОМЫКА - Говорил я вам (live, НашеТВ, 09.12.2020)
Новый альбом ГРОМЫКИ "20000 лет под водой" на всех цифровых витринах: https://bit.ly/2FQDo3U
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
РУССКИЕ СЕЗОНЫ. ГОД СПУСТЯ
#новыепроекты
В марте прошлого года очно познакомился с актуальным статусом стройки, пообщался с руководством и отделом продаж, постарался вникнуть в идеологию «Русских сезонов».
По итогам написал фактически не обзор, а рецензию, - комплекс меня зацепил. Обещал отлеживать динамику проекта, ведь самое важное, чтобы задуманное в рендерах было реализовано в «камне», сервисе УК, а в итоге - качестве жизни. В таких домах как правило, люди покупают не метры, а образ/качество жизни и эмоции.
Вчера провел на объекте 3 часа - обошел все корпуса, оценил виды из разных квартир, получил ответы на все интересующие вопросы.
Первый и второй корпуса уже почти «оделись» в фасады, полным ходом идет установка стеклопакетов; комплекс постепенно приобретает финальный вид. Мнение свое о доме, сформулированное год назад не изменил.
Уделил особое внимание поиску интересных и перспективных лотов, которые никогда не найдешь в буклете планировок, без визуального контакта с домом и окружением. Нашел, как минимум 6 единиц, в том числе 2 таунхаса.
UPD: минус один
Два слова об угловой квартире на 4-м этаже с шикарными видами на Большую Ордынку и храм иконы Божьей Матери «Всех скорбящих Радость». Храм построен по проекту Василия Баженова, позже обновлен в 20-30-х годах 19 в. по проекту Осипа Бове.
Оба выдающихся русских архитектора работали по заказу семьи купца Долгова, чья усадьба прекрасно сохранилась по соседству (в ней сейчас Институт стран Латинской Америки РАН) и также видна из окон квартиры.
Бомбические, аутентичные замоскворецкие виды, связь времен.
Квартиру можно объединить с двумя соседними, нарастив площадь до 300+ м2, не сильно потеряв в видах. Кроме Б. Ордынки, из огромного окна гостиной соседнего (просоединенного) лота открывается перспектива Малой Ордынки и храм Климента Папы Римского.
❗️Пока писал пост, пришла информация, что весь этаж был поставлен на бронь. Поэтому уже без деталей. Приятно, что мое мнение совпало с мнением целевого покупателя😉.
Поскольку планировал поделиться реальными ТТХ интересного, привлекательного для приобретения лота, в качестве замены - квартира 132 м2 на третьем этаже корпуса, расположенного в глубине территории. Здесь - одно из лучших, на мой взгляд, соотношение цена/продукт. 370,6 млн руб. или 2,8 млн руб. за м2, при средней цене для четвертых этажей «Русских Сезонов» - 3,5 млн. Виды - на архитектурный ансамбль комплекса. Немаловажно, покупая такую квартиру, чувствовать и видеть пейзаж, соответствующий выбранной недвижимости. Нет старых крыш, чужой инженерии и уставших соседних фасадов. В московском центре такие лоты встречаются очень не часто. Я бы присмотрелся.
Планировки, цены, подробности - @zamoskvorechnik
Кроме того, на 132 м2 можно еще обсудить спец. условия.
#новыепроекты
В марте прошлого года очно познакомился с актуальным статусом стройки, пообщался с руководством и отделом продаж, постарался вникнуть в идеологию «Русских сезонов».
По итогам написал фактически не обзор, а рецензию, - комплекс меня зацепил. Обещал отлеживать динамику проекта, ведь самое важное, чтобы задуманное в рендерах было реализовано в «камне», сервисе УК, а в итоге - качестве жизни. В таких домах как правило, люди покупают не метры, а образ/качество жизни и эмоции.
Вчера провел на объекте 3 часа - обошел все корпуса, оценил виды из разных квартир, получил ответы на все интересующие вопросы.
Первый и второй корпуса уже почти «оделись» в фасады, полным ходом идет установка стеклопакетов; комплекс постепенно приобретает финальный вид. Мнение свое о доме, сформулированное год назад не изменил.
Уделил особое внимание поиску интересных и перспективных лотов, которые никогда не найдешь в буклете планировок, без визуального контакта с домом и окружением. Нашел, как минимум 6 единиц, в том числе 2 таунхаса.
UPD: минус один
Два слова об угловой квартире на 4-м этаже с шикарными видами на Большую Ордынку и храм иконы Божьей Матери «Всех скорбящих Радость». Храм построен по проекту Василия Баженова, позже обновлен в 20-30-х годах 19 в. по проекту Осипа Бове.
Оба выдающихся русских архитектора работали по заказу семьи купца Долгова, чья усадьба прекрасно сохранилась по соседству (в ней сейчас Институт стран Латинской Америки РАН) и также видна из окон квартиры.
Бомбические, аутентичные замоскворецкие виды, связь времен.
Квартиру можно объединить с двумя соседними, нарастив площадь до 300+ м2, не сильно потеряв в видах. Кроме Б. Ордынки, из огромного окна гостиной соседнего (просоединенного) лота открывается перспектива Малой Ордынки и храм Климента Папы Римского.
❗️Пока писал пост, пришла информация, что весь этаж был поставлен на бронь. Поэтому уже без деталей. Приятно, что мое мнение совпало с мнением целевого покупателя😉.
Поскольку планировал поделиться реальными ТТХ интересного, привлекательного для приобретения лота, в качестве замены - квартира 132 м2 на третьем этаже корпуса, расположенного в глубине территории. Здесь - одно из лучших, на мой взгляд, соотношение цена/продукт. 370,6 млн руб. или 2,8 млн руб. за м2, при средней цене для четвертых этажей «Русских Сезонов» - 3,5 млн. Виды - на архитектурный ансамбль комплекса. Немаловажно, покупая такую квартиру, чувствовать и видеть пейзаж, соответствующий выбранной недвижимости. Нет старых крыш, чужой инженерии и уставших соседних фасадов. В московском центре такие лоты встречаются очень не часто. Я бы присмотрелся.
Планировки, цены, подробности - @zamoskvorechnik
Кроме того, на 132 м2 можно еще обсудить спец. условия.
