Эксперты, опрошенные РБК-Недвижимость, пишут:

Основная причина подорожания аренды жилья в столице — дефицит ликвидного предложения и высокий спрос. В этом году помимо фактора сезонности спрос подогревает дорогая ипотека, на рынке аренды появляются «несостоявшиеся покупатели». «Те, кто не смог реализовать свои планы на покупку квартиры, вынуждены были сохранить свой статус арендаторов, потому что стоимость аренды все еще обходится дешевле, чем средний размер ежемесячного платежа по ипотечному кредиту»

или

То есть, большое количество тех, кто рассматривал покупку вторичной квартиры, были вынуждены переключиться на рынок аренды

Во-первых, куда делись все инвесторы, купившие по 10 квартир с льготной ипотекой? Почему не сдают свое жилье? Или все же влияние инвестиционного спроса переоценено?

Во-вторых, студенты поступают в университет примерно в 17 лет. суммарный коэффициент рождаемости в 2007 году составил 1.42 против 1.3 в 2006. То есть в Москву приехало примерно на 10% больше абитуриентов. А предложение квартир растет ежегодно на 1-2%. Закончили ВУЗ и уехали представители поколения 1999-2003 года (в зависимости от формы обучения), когда коэффициент рождаемости тогда составлял 1.16-1.34. Ну и не все выпускники уезжают. То есть конкурс на один объект только из-за этого фактора мог вырасти в несколько раз.

В-третьих, рынок аренды крайне неликвидный и находится в серой области (количество продлеваемых договоров вне поля зрения ЦИАНа или риелторов скорее всего сильно больше, чем новых, хотя доказательств у нас нет). Влияние структуры предложения тут еще выше, чем когда мы обсуждаем цены.

Ипотечные ставки, безусловно, вносят вклад в волатильность рынка, но нельзя же вообще все объяснять ипотекой

#жилье
@unexpectedvalue

📉 Ожидания перестали расти

📌 Инфляционные ожидания (ИО) населения в сентябре снизились с 12.9% до 12.5%, почти вернувшись на уровни июля

📌 Наблюдаемая инфляция тоже ниже - с 15% до 14.4% при июльских 14.2%

📌 В этот раз динамика схожая по группам со сбережениями и без, во втором случае - снижение два месяца подряд

🔮 Абсолютный уровень ИО по-прежнему высокий, но сентябрьское снижение, безусловно, чуть разбавляет негативный фон последних инфляционых релизов.

Ждём сегодня недельных цифр и данных по ценам производителей. Если и тут обойдёмся без неприятностей, то RGBI (индекс ОФЗ) имеет шансы на восстановление после обновления локальных минимумов.

Истинная инфляция в России explained

@unexpectedvalue

Вот и первая жертва пятничного решения поднять ставку до 19%!

#ставкаработает!

UPD: ошибка в СМИ, будет новый сезон! ЦБ придется повысить ставку на октябрьском заседании

#ставканеработает

@unexpectedvalue

Немного с запозданием, но давайте посмотрим на карту распроданности жилья за второй квартал 2024

Тут особо ничего интересного, т.к. сам показатель стоит на месте: 78%. Краснодарский край, по традиции, демонстрирует максимальный разброс квартальных значений.

Неприятная ситуация в Ленинградской области: распроданность готовых объектов составила всего 67%, что для околостоличного региона достаточно слабо. Кроме того, в прошлом квартале ЛО даже не вошла в список крупнейших регионов по вводам.

Но что действительно интересно - очень низкий квартальный показатель ввода. На крупнейших рынках было введено всего 2.6 млн квадратов, тогда как год назад было 4.6. А Москва уже два квартала подряд не на первом месте.

Мы уже писали, что из-за пандемии в этом году будут низкие вводы многоквартирного жилья. Но одновременно с этим в связи с отменой массовой льготной ипотеки на второй квартал 2024 по данным росреестра пришлось 212 тысяч сделок жилых ДДУ, а в 2023 за тот же период только 170 тысяч.

Дефицит предложения готового жилья, вероятно, стал причиной повышенного роста цен сделок.

Застройщики достаточно активно распродавали объекты с вводом 2025 и 2026 году.

Из неприятного: такое изменение структуры предложения по году ввода в очередной раз приведет к неочевидной динамике индексов цен на жилье, поэтому нужно быть максимально аккуратными, оценивая ежемесячные данные о ценах, так как в них будет еще больше шума, чем обычно.

#жилье #ипотека
@unexpectedvalue

99% совещаний с участием главного экономиста банка и директора торгового деска выглядят так

(контекст: Талеб решил поведать о том, как он использовал в торговых моделях отрицательные вероятности)

@unexpectedvalue

Коллеги, поздравляем! Банк России выпустил памятную монету в честь нас и наших прогнозов!

@unexpectedvalue

Нерегулярная рубрика «unexpected value орет на облако»:

Тема дня: биржевые торги по выходным

🔹Рынок должен развиваться в сторону снижения роли розничных инвесторов и увеличения доли профессиональных лицензируемых участников.

🔹Граждане должны приобретать инвестиционные продукты, имеющие целевые параметры риска и доходности на всем сроке жизни инвестиции, а не инвест идеи с потенциалом доходности 80% за 3 месяца.

🔹Биржевые торги 24/7 должны оставаться в казино. Цель финансового рынка - находить равновесные ценовые параметры с учетом всей доступной информации, помогая обществу распределять капитал наилучшим образом.

🔹Да, среди профессиональных управляющих есть (и, вероятно, много) недостаточно квалифицированных специалистов. Но они должны проигрывать конкуренцию более квалифицированным специалистам.

🔹Рынок, где 24/7 неквалифицированные управляющие продают «идеи» неквалифицированным инвесторам, порождает значительно больше шума, чем создает добавленной стоимости

🔹Демократизация доступа на рынок - хороший процесс, который должен происходить совместно с упрощением инфраструктуры, повышением качества раскрытия информации эмитентами и ростом финансовой грамотности граждан

🔹Количество сделок не увеличивает альфу

@unexpectedvalue

Знаете, сколько сделок в год совершает один из лучших управляющих пенсионным фондом в США?

0 (ноль)

@unexpectedvalue

Коллеги, важное событие для отрасли:

Одна из крупнейших Private Equity фирм Apollo Global Management (72.4 млрд USD под управлением в PE фондах) включила в свою презентацию для инвесторов МЕМ!

Более того, это не какой-то корпоративный кринж, вымученный в битве с маркетингом и комплаенсом. А аудиторией этого материала является не широкий круг непрофессиональных инвесторов, жмущих кнопки в приложении robinhood, а институциональные инвесторы и ультрабогатые клиенты.

Серьезный cultural shift в секторе

@unexpectedvalue

Как заемщики погашают ипотечный кредит и что это значит для инфляции, ставок, жизни, вселенной и вообще?

TLDR:

1️⃣Досрочные погашения составляют порядка 50% платежей по ипотеке, ~15% - погашение долга в рамках обязательного платежа, остальное - проценты
2️⃣Основной источник денежных средств для досрочного погашения - доходы от продажи недвижимости в собственности
3️⃣Несмотря на распространенное мнение, темпы досрочного погашения не зависят от разницы ставок пр кредитам и депозитам. Это возможно на уровне отдельных домохозяйств, но сейчас не сильно значимо на уровне всего ипотечного портфеля. Ситуация может измениться в 2025 году
4️⃣Намного важнее - возможность и потребность домохозяйств продать жилье в собственности и переехать в новое
5️⃣В последние 12 месяцев застройщики продали примерно на 35% больше метров в объектах с вводом через 1-2 года, то есть домохозяйства вынуждены гасить ипотеку медленнее, так как они не могут продать свою вторичку ведь им негде будет жить. Подобная ситуация была в 2020-2021гг, но тогда это было на фоне снижения ставок и ввода льготной ипотеки
6️⃣Дополнительно влияют удорожание обслуживания кредитов из-за роста цен и роста разницы в ценах на первичное и вторичное жилье, стоимость ремонта и потребительского кредита на ремонт, первоначальный взнос
7️⃣Все вместе это приводит к замедлению темпов погашения ипотечного портфеля и удлинению лагов денежно-кредитной политики ЦБ РФ.
8️⃣Рост дюрации кредитов наблюдается и в ипотечном, и в корпоративном сегменте кредитования. При этом банки перекладывают процентный риск либо на заемщиков (корпоративный кредит по плавающей ставке), либо на государство (льготные ипотечные программы).
9️⃣Происходящее сегодня с кредитом в России можно назвать balance sheet expansion (в противовес balance sheet recession): у экономических агентов возникли дополнительные стимулы/возможность кредитоваться, вопреки динамике ставок. Что это за стимулы - тема отдельного исследования, но это сильно усложняет возможность возврата инфляции к таргету и переходу к хотя бы нейтральной ДКП (higher for much longer).

(1/5)
#ипотека #ДКП
@unexpectedvalue

Сколько вообще граждане платят по ипотеке?

Ежеквартальный платеж с процентами в среднем составляет около 8% от объемов портфеля. Если верить данным Бюро Кредитных Историй, то в России сейчас 10.7 млн действующих ипотечных кредитов. То есть среднее домохозяйство тратит 100 тыс. рублей на обслуживание ипотеки в месяц. Наши прошлые оценки давали значение 73 тысячи в 2021 году и 60 в 2022.

Важно понимать, что это среднемесячный показатель, то есть если каждый месяц вы платите 30 тысяч, а в конце года заплатите миллион, в среднем выйдет 100. Это показатель именно на уровне всего портфеля (но мы не учитываем динамику первоначальных взносов: больше потратил на входе в сделку -> меньше платишь после)

Средние доходы в России составляют ~85 тыс. руб. в месяц. В домохозяйстве скорее всего работают 2 взрослых -> 100/170=59% доходов домохозяйств с ипотекой тратится на ее обслуживание. Это много, но повторим, это не то, что платится ежемесячно. Половина долга обслуживается из запасов (неликвидных активов в терминах последней аналитической записки банка России).

*проценты - оценка редакции

(2/5)
#ипотека #ДКП
@unexpectedvalue

Досрочные погашения точно снизились в 2024 году. Но что на это повлияло, не так очевидно.

Вот такая заметка выходила в Коммерсанте в августе:

Граждане предпочитают депозиты досрочному погашению кредитов
Заемщики стали менее активно выплачивать ипотеку с опережением графика — объем досрочно погашенных кредитов по итогам полугодия упал более чем на 16% и вернулся к уровню двухлетней давности. По оценке участников рынка и экспертов, в сложившейся конъюнктуре ипотечные заемщики предпочитают размещать свободные средства на вкладах под высокий процент, а не направлять их на досрочные выплаты по кредитам.

Тут нет претензии к изданию, они всего лишь опросили профильных экспертов. Проблема скорее в склонности к простым и логичным объяснениям, которые легко приходят на ум (availability bias).

В чем тут проблема?

Когда мы говорим, что рынок реагирует на изменение макроэкономических переменных каким-то образом, мы должны предполагать, что в примерно одинаковых обстоятельствах рынок реагирует примерно одинаково. То есть заемщики должны снижать темпы досрочного погашения всегда, когда стоимость денег превышает стоимость кредита: рост ключевой ставки (прокси стоимость депозитов) должен почти всегда приводить к снижению темпов досрочного погашения. И чем сильнее рост, тем ниже темпы погашений. На уровне отдельных домохозяйств это вполне может работать, но работает ли на уровне портфеля?

По этой логике досрочные погашения должны были сильно снизится в 3-4 квартале 2023 года, но они выросли в абсолюте, незначительно снизившись из-за резкого ускорения выдач (граждане редко гасят ипотеку досрочно в первые месяцы после покупки).

Что же повлияло?

(3/5)
#ипотека #ДКП
@unexpectedvalue

Виновато изменение структуры продаж

Лайфхак: коллеги, если вам задают какой-то вопрос по теме жилой недвижимости, не отвечайте «это потому что изменились ставки», отвечайте «дело в структуре продаж». Во-первых, будете звучать небанально, а во-вторых, будете куда ближе к истине.

В 2024 году сильно снизились продажи по ДКП (данные росреестра). За 6 месяцев 2023 было заключено 1.9 млн сделок, а за 6 месяцев 2024 - только 1.5 (снижение на 22%).

Меньше продаж вторички -> меньше денежных средств для погашения ипотеки на первичку.

Вот на это уже, конечно, повлияли ставки (все же 20% годовых - высокий барьер для входа в сделку). Но опять же: ставки выросли более чем вдвое, а продажи упали всего на 22%. Но дело не только в ставках.

Виновато еще и изменение СТРУКТУРЫ ПРОДАЖ НОВОСТРОЕК:
в 2024 году было продано значительно больше квартир домах с вводом в эксплуатацию в 2025 и 2026 годах, чем в 2023 с вводом в эксплуатацию в 2024 и 2025 (тут наши достаточно грубые оценки на данных ЕИСЖС о распроданности, если ДОМ.РФ начнет публиковать подробную статистику продаж, это станет большим прорывом для рынка).

Продажи в домах с вводом в Т+1 и Т+2 в 2023 году составили по нашим оценкам около 45%, а в 2024 уже 53%. При этом продажи выросли на 16%. Итого порядка 50 тысяч (при средней площади 50 квадратов) покупателей новостроек продадут свои квартиры только через год-два. Но так как 1 сделка на первичке тянет за собой 4-5 сделок на вторичке, то мы не досчитаемся еще 200-250 тысяч сделок на вторичном рынке из 423 тысяч. Остальное, возможно, объясняется ставками.

(4/5)
#ипотека #ДКП
@unexpectedvalue

Зачем вообще это нужно знать?

Когда в Японии 80-х наступил кризис, местный ЦБ разумно рассчитывал запустить рост экономики, снизив ставки. Но ничего не вышло. Этот феномен в последствии был назван Balance Sheet Recession: банки и предприятия, получая дешевое финансирование, занимались не инвестициями и развитием, а погашением действующих долгов, т.е. они не максимизировали прибыль, а минимизировали собственную задолженность. Похожую ситуацию отмечают и в Китае

У нас ситуация обратная: ставки высокие, а рост долга феноменален: занимают и домохозяйства и бизнес. Давайте честно признаем, что ни у кого нет внятного объяснения происходящего -> мы не понимаем, где находится экономика относительно кредитного цикла. Есть только теоретически выкладки (в том числе и у нас), но они не подкреплены сильными количественными оценками. Но исходя из того, что мы видим, есть вероятность, что Банк России недооценивает рост кредитного портфеля банков, так как переоценивает фактор замедления выдач и недостаточно учитывает замедление погашений.

Так что придерживаемся сценария higher for much longer. Переход к снижению ставок в 2025 году может и не состояться.

(5/5)
#ипотека #ДКП
@unexpectedvalue

Коллеги, дорогой друг нашей редакции Арсений сделал нейросеть, которая сделала квиз по мотивам контента нашего канала:

https://yangx.top/TGQuizMakerBot/quizmaker?startapp=242&channel=unexpectedvalue

сразу хорошая новость: нейросеть пока нас не заменит, так как не особо понимает, что мы здесь пишем. поэтому вопросы иногда выглядят своеобразно или даже абсурдно, что для вечера пятницы даже лучше!

(но, возможно, кое-кому стоит стараться писать проще)

Админ смог набрать только 6 правильных ответов подряд, и это было непросто.

Тот, кто возглавит рейтинг в конце выходных (остановимся в воскресенье в 23:00) получит от нас набор для приготовления мартини:
-roku gin
-светлый вермут padro & co
-лимон (никаких оливок)

ну или договоримся об альтернативах: Арсений предлагает дарить личную консультацию, но лично я бы выбрал основной вариант

UPD: и у нас есть победитель с результатом 210 верных ответов подряд!