Forwarded from РБК. Новости. Главное
Media is too big
VIEW IN TELEGRAM
Греф на встрече с Путиным заявил о «проблемах с ипотекой».
Глава Сбера добавил, что, скорее всего, в дальнейшем инфляция будет падать и ставка ЦБ будет снижаться, поэтому банк старается создавать условия, «чтобы стимулировать рост ипотеки».
Президент отметил, что важно, чтобы сами банки при выдаче ипотеки «не усугубляли ситуацию», вводя малоизвестные для граждан элементы, связанные с дополнительными тратами.
🐚 Другие видео этого дня — в телеграм-канале РБК
«Ипотека для банков сегодня даже по льготным программам является либо бездоходной, либо с отрицательной доходностью <...> Ипотека — это то, что нас волнует. Банки готовы выдавать ипотеку с нулевой рентабельностью, потому что они заинтересованы в том, чтобы не падало строительство жилья».
Глава Сбера добавил, что, скорее всего, в дальнейшем инфляция будет падать и ставка ЦБ будет снижаться, поэтому банк старается создавать условия, «чтобы стимулировать рост ипотеки».
Президент отметил, что важно, чтобы сами банки при выдаче ипотеки «не усугубляли ситуацию», вводя малоизвестные для граждан элементы, связанные с дополнительными тратами.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
😁31👌5❤3🕊2👏2🤮2❤🔥2👨💻2🔥1🏆1😴1
РБК. Новости. Главное
Греф на встрече с Путиным заявил о «проблемах с ипотекой». «Ипотека для банков сегодня даже по льготным программам является либо бездоходной, либо с отрицательной доходностью <...> Ипотека — это то, что нас волнует. Банки готовы выдавать ипотеку с нулевой…
Хороший повод вспомнить текст 1.5-годовой давности
Ипотечный рынок никогда не был сбалансирован
@unexpectedvalue
Ипотечный рынок никогда не был сбалансирован
@unexpectedvalue
Telegram
Unexpected Value
Ипотека убыточна? Даже льготная?
Думаю, многие со скепсисом относятся к заявлению, что банки ничего не зарабатывают на ипотеке. Чтобы разобраться в этом вопросе, давайте в следующие несколько недель рассмотрим экономику банковского сектора и кредитования…
Думаю, многие со скепсисом относятся к заявлению, что банки ничего не зарабатывают на ипотеке. Чтобы разобраться в этом вопросе, давайте в следующие несколько недель рассмотрим экономику банковского сектора и кредитования…
🔥18❤6👍4❤🔥3🥰2🥱2💔2🤯1🤡1😴1👻1
Forwarded from Банк России
❗️ Банк России принял ряд решений по макропруденциальной политике
❤3🥴3👍2💩2⚡1👏1🙏1🖕1😈1😭1🙈1
Банк России
❗️ Банк России принял ряд решений по макропруденциальной политике
слишком уж сократился портфель потребов. из-за высоких инфляционных ожиданий, наверное…
@unexpectedvalue
@unexpectedvalue
😁35❤3👍3👎3🔥3😍3🎉2🤡1🌚1😭1🤓1
Unexpected Value
слишком уж сократился портфель потребов. из-за высоких инфляционных ожиданий, наверное… @unexpectedvalue
по таблице выше:
-строящееся жилье не может продаваться не по дду и является по умолчанию «первичкой», на которую распространяются все льготные программы
-по ДКП (не ДДУ) продается как построенная первичка, так и вторичка
Из-за рекордного значения ожидаемых вводов многоквартирных домов в 2025 году и так формируется дефицит рабочей силы для проведения финальных этапов работ. Из-за этого нас, вероятно, могут ждать задержки вводов
Теперь у застройщиков появляется дополнительный стимул затягивать ввод в эксплутацию, тк без разрешения на ввод квартиру продать «проще»
Или это осознанная попытка поддержать спрос в строящемся за счет спроса на готовое. всей правды мы не узнаем….
@unexpectedvalue
-строящееся жилье не может продаваться не по дду и является по умолчанию «первичкой», на которую распространяются все льготные программы
-по ДКП (не ДДУ) продается как построенная первичка, так и вторичка
Из-за снижения надбавок только в сегменте ДДУ ипотека на построенную первичку становится дороже, чем на строящуюся
Из-за рекордного значения ожидаемых вводов многоквартирных домов в 2025 году и так формируется дефицит рабочей силы для проведения финальных этапов работ. Из-за этого нас, вероятно, могут ждать задержки вводов
Теперь у застройщиков появляется дополнительный стимул затягивать ввод в эксплутацию, тк без разрешения на ввод квартиру продать «проще»
Или это осознанная попытка поддержать спрос в строящемся за счет спроса на готовое. всей правды мы не узнаем….
@unexpectedvalue
😐17❤5👍3🔥3🤓3👏2🥴2🍓2🙏1🥱1🎃1
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
когда спрашиваешь у центрального банка, влияет ли курс рубля на инфляцию и решение по ставке
@unexpectedvalue
@unexpectedvalue
1🤣138💯10😁7❤3👍2🤨2😭2👻2👀2😍1🐳1
Unexpected Value
какой рынок более эффективный:
-растущий но слухах про договорнячок (в восьмой раз за год)
-растущий на новостях о Сидни Суинни
?
@unexpectedvalue
-растущий но слухах про договорнячок (в восьмой раз за год)
-растущий на новостях о Сидни Суинни
?
@unexpectedvalue
😁93🔥10👍7❤2🕊2🥰2💯2👻2👀2🤩1🐳1
Unexpected Value
Пугает ли сектор отмена массовой льготной программы (и нужно ли было расширять семейную программу)? Нет Чтобы достичь оптимального уровня распроданности в 2024 и 2025 годах, достаточно продать 18.5 млн кв. м в течение следующих 18.5 месяцев. По итогам 2023…
Перед окончанием массовой льготной ипотеки в прошлом году мы писали, что за период действия всех льготных программ застройщики успели напродавать на год вперед.
Этот год прошел и главный человек по стройке в России считает, что запаса прочности застройщикам хватит до конца года, а риски банкротства есть у 20% компаний.
Кроме того, ДОМ.РФ уже который месяц сообщает о сократившихся год к году помесячных запусках новых проектов.
В этой связи давайте обновим оценки: на стройке крах, коллапс или циклической торможение перегретого сектора?
1/4
#жилье
@unexpectedvalue
Этот год прошел и главный человек по стройке в России считает, что запаса прочности застройщикам хватит до конца года, а риски банкротства есть у 20% компаний.
Кроме того, ДОМ.РФ уже который месяц сообщает о сократившихся год к году помесячных запусках новых проектов.
В этой связи давайте обновим оценки: на стройке крах, коллапс или циклической торможение перегретого сектора?
1/4
#жилье
@unexpectedvalue
🔥25❤6😁4❤🔥3
Unexpected Value
Перед окончанием массовой льготной ипотеки в прошлом году мы писали, что за период действия всех льготных программ застройщики успели напродавать на год вперед. Этот год прошел и главный человек по стройке в России считает, что запаса прочности застройщикам…
Как изменился портфель в абсолюте?
Он зачем-то вырос…
Наиболее вероятный ответ, почему так произошло, ведь жуткие ставки не дают строить: застройщики перешли на мегапроекты с кучей очередей, а в ЕИСЖС квадратные метры попадают только тогда, когда каждая очередь получает РНС.
Поэтому в этом году мы видим не столько рост портфеля из-за оптимизма сектора, сколько доехавшие РНС по очередям больших долгосрочных проектов.
Это сложно проверить наверняка, но альтернативная гипотеза, что застройщики в неадеквате выглядит слабее.
Но нас волнует именно структура портфеля:
🔹Рост ввода МКД в текущем году (именно МКД, а не вводы жилых помещений за вычетом ИЖС). По итогам года ждем ~42млн квадратов, что на ~11% больше, чем в 2024 и на 6% очень сильного 2023 года. В остаток года 32 млн квадратов - на 4.9 млн квадратов больше, чем год назад
🔹Объемы ввода в следующем году ожидаем на уровне 2023, а через 2 года еще меньше
🔹Через 3 года прогнозировать сложно, т.к. несмотря на визуальный рост по ЕИСЖС все будет зависеть от запусков до конца этого года и в начале следующего
При этом мы видим, что застройщики заранее* продавали площади, которые будут введены в 2025 году, чтобы покупатели могли зафиксировать более низкую ипотечную ставку: количество проданных метров в домах, который будут введены в текщуем году превышает уровень 22, 23 и 24 года. Выше было тольк в 20 и 21 годах, но там свои особенности (см. ниже или здесь).
Отдельно надо сказать про рассрочки: позиция нашей редакции, что ужасность рассрочек сильно преувеличена, а основная их масса все равно приходится на квартиры с вводом через 1-3 года, что сильно сдвигает возможную реализацию рисков вправо.
2/4
#жилье
@unexpectedvalue
Он зачем-то вырос…
Наиболее вероятный ответ, почему так произошло, ведь жуткие ставки не дают строить: застройщики перешли на мегапроекты с кучей очередей, а в ЕИСЖС квадратные метры попадают только тогда, когда каждая очередь получает РНС.
Поэтому в этом году мы видим не столько рост портфеля из-за оптимизма сектора, сколько доехавшие РНС по очередям больших долгосрочных проектов.
Это сложно проверить наверняка, но альтернативная гипотеза, что застройщики в неадеквате выглядит слабее.
Но нас волнует именно структура портфеля:
🔹Рост ввода МКД в текущем году (именно МКД, а не вводы жилых помещений за вычетом ИЖС). По итогам года ждем ~42млн квадратов, что на ~11% больше, чем в 2024 и на 6% очень сильного 2023 года. В остаток года 32 млн квадратов - на 4.9 млн квадратов больше, чем год назад
🔹Объемы ввода в следующем году ожидаем на уровне 2023, а через 2 года еще меньше
🔹Через 3 года прогнозировать сложно, т.к. несмотря на визуальный рост по ЕИСЖС все будет зависеть от запусков до конца этого года и в начале следующего
При этом мы видим, что застройщики заранее* продавали площади, которые будут введены в 2025 году, чтобы покупатели могли зафиксировать более низкую ипотечную ставку: количество проданных метров в домах, который будут введены в текщуем году превышает уровень 22, 23 и 24 года. Выше было тольк в 20 и 21 годах, но там свои особенности (см. ниже или здесь).
В итоге запас проданных метров сегодня на уровне 2022 года, но портфель строительства значительно вырос. Не так значительно, как цены, но сильнее, чем продажи
Отдельно надо сказать про рассрочки: позиция нашей редакции, что ужасность рассрочек сильно преувеличена, а основная их масса все равно приходится на квартиры с вводом через 1-3 года, что сильно сдвигает возможную реализацию рисков вправо.
2/4
#жилье
@unexpectedvalue
🔥19❤4❤🔥3
Unexpected Value
Как изменился портфель в абсолюте? Он зачем-то вырос… Наиболее вероятный ответ, почему так произошло, ведь жуткие ставки не дают строить: застройщики перешли на мегапроекты с кучей очередей, а в ЕИСЖС квадратные метры попадают только тогда, когда каждая…
Как изменилась относительная распроданность
Визуально мы видим, что распроданность строящегося жилья сильно снизилась относительно пика в 2021 году.
Более того, за счет роста портфеля количество непроданных квадратов бьет все возможные рекорды.
Однако тут важно помнить, что показатели распроданности в 2020-2021 слишком сильно смещены за счет фиктивных продаж при переходе на 214-ФЗ. Если мы возьмем портфель только с эскроу, то увидим, что распроданность упала всего на 5 процентных пунктов. И даже для объектов с вводом в Т0 снижение лишь на 7п.п., а это самые ликвидные лоты
Так что можно сказать, что «годовой запас» отрасль исчерпала
У тактики «продавать быстрее, чем строишь» ключевым риском является опережающий рост себестоимости. То есть если вы продали непостроенный метр за 100 рублей, когда его ожидаемая стоимость строительства была 80 рублей, то вы открыты инфляционному риску: выручка зафиксирована, а себестоимость нет. Он и реализовался в текущем году
3/4
#жилье
@unexpectedvalue
Визуально мы видим, что распроданность строящегося жилья сильно снизилась относительно пика в 2021 году.
Более того, за счет роста портфеля количество непроданных квадратов бьет все возможные рекорды.
Однако тут важно помнить, что показатели распроданности в 2020-2021 слишком сильно смещены за счет фиктивных продаж при переходе на 214-ФЗ. Если мы возьмем портфель только с эскроу, то увидим, что распроданность упала всего на 5 процентных пунктов. И даже для объектов с вводом в Т0 снижение лишь на 7п.п., а это самые ликвидные лоты
Так что можно сказать, что «годовой запас» отрасль исчерпала
У тактики «продавать быстрее, чем строишь» ключевым риском является опережающий рост себестоимости. То есть если вы продали непостроенный метр за 100 рублей, когда его ожидаемая стоимость строительства была 80 рублей, то вы открыты инфляционному риску: выручка зафиксирована, а себестоимость нет. Он и реализовался в текущем году
3/4
#жилье
@unexpectedvalue
🔥18❤5❤🔥3👎1
Unexpected Value
Как изменилась относительная распроданность Визуально мы видим, что распроданность строящегося жилья сильно снизилась относительно пика в 2021 году. Более того, за счет роста портфеля количество непроданных квадратов бьет все возможные рекорды. Однако тут…
Так какой запас прочности?
Для выхода в 0 по проектному финансированию, застройщикам необходимо распродать дома на 70% до ввода. Это означает, что после ввода застройщик остается не с деньгами, но без долгов и готовыми квартирами, которые достаточно ликвидны: готовые дома будут скорее пользоваться большим спросом, чем котлован (некоторые компании предпочитают минимально продавать на этапе строительства, чтобы продавать готовое с премией к средней цене рынка).
С учетом роста себестоимости и роста процентной нагрузки из-за более низкой наполняемости эскроу давайте поднимем этот бенчмарк до 75%
Чтобы распродать весь портфель, застройщикам достаточно продать 51 млн кв.м. Это примерно 1 млн сделок. При среднем количестве 600-700 тысяч жилых ДДУ в год - это займет чуть больше полутора лет в «нормальных условиях». В ненормальных (как сейчас) - чуть более двух лет, что все еще соответствует среднему строительному циклу.
Если говорить про ближайший год, то тут явно лучше условия и с себестоимостью, да и продать 5.7 млн квадратов не так уж тяжело даже при супервысоких ставках. Хватит и семейной ипотеки.
Конечно, тут будут лидеры и отстающие: кто-то распродаст объекты на 100%, а кто-то не добьет и до 60% и уйдет в банкротство, но это нормальная бизнес-среда, не требующая очередного макрошока в виде очередного раунда массовых льгот.
Эмпирически можно сказать, что отрасль способна без потрясений вводить ежегодно ~38 млн кв.м МКД.
Попытки прыгнуть выше головы приводят к бутылочному горлышку с работниками, специализирующихся на отдельных этапах строительства и задержками вводов практически готовых объектов.
4/4
#жилье
@unexpectedvalue
Для выхода в 0 по проектному финансированию, застройщикам необходимо распродать дома на 70% до ввода. Это означает, что после ввода застройщик остается не с деньгами, но без долгов и готовыми квартирами, которые достаточно ликвидны: готовые дома будут скорее пользоваться большим спросом, чем котлован (некоторые компании предпочитают минимально продавать на этапе строительства, чтобы продавать готовое с премией к средней цене рынка).
С учетом роста себестоимости и роста процентной нагрузки из-за более низкой наполняемости эскроу давайте поднимем этот бенчмарк до 75%
Чтобы распродать весь портфель, застройщикам достаточно продать 51 млн кв.м. Это примерно 1 млн сделок. При среднем количестве 600-700 тысяч жилых ДДУ в год - это займет чуть больше полутора лет в «нормальных условиях». В ненормальных (как сейчас) - чуть более двух лет, что все еще соответствует среднему строительному циклу.
Если говорить про ближайший год, то тут явно лучше условия и с себестоимостью, да и продать 5.7 млн квадратов не так уж тяжело даже при супервысоких ставках. Хватит и семейной ипотеки.
Конечно, тут будут лидеры и отстающие: кто-то распродаст объекты на 100%, а кто-то не добьет и до 60% и уйдет в банкротство, но это нормальная бизнес-среда, не требующая очередного макрошока в виде очередного раунда массовых льгот.
Таким образом мы бы воздержались от заголовков в стиле «запас прочности до конца года». Отрасль скорее после перегрева вернулась в нормальное состояние, но динамика отрицательная и будет компенсирована снижением запусков.
Эмпирически можно сказать, что отрасль способна без потрясений вводить ежегодно ~38 млн кв.м МКД.
Попытки прыгнуть выше головы приводят к бутылочному горлышку с работниками, специализирующихся на отдельных этапах строительства и задержками вводов практически готовых объектов.
4/4
#жилье
@unexpectedvalue
🔥27👍12❤4❤🔥2
Коллеги, Дмитрий Полевой написал изумительный текст (на 12 постов, или 11, смотря как считать)
Не скажу, что согласен со всем написанным и использованными методами, но это эталонный по глубине проработки стратегический вью на классы активов
Весь рынок должен к такому стремиться
@unexpectedvalue
Не скажу, что согласен со всем написанным и использованными методами, но это эталонный по глубине проработки стратегический вью на классы активов
Весь рынок должен к такому стремиться
@unexpectedvalue
🔥37❤15👍9❤🔥6😁4🌚2
Высокие цены на жилье — это еще одна причина, почему нам необходима низкая инфляция. Она в том числе будет проявляться в ценах на продукцию производителей стройматериалов и строителей. И если повышение доходов людей будет опережать рост цен на недвижимость, то жилье будет становиться более доступным.
вот эта цитата Андрея Гангана, мне кажется, хорошо показывает, почему ЦБ не должен так увлекаться коммуникацией с медианным домохозяйством. Попытки максимально упростить объяснение целей ДКП приводят к вот таким тривиальным и неверным утверждениям:
🔹снижение роста себестоимости строительства приведет лишь к росту оценки best use земельного участка и поможет продавцам земли, но не девелоперу
девелопер вообще всегда price-taker, тк массовая стройка это commodity
(сори за столько инглиш лэнгуидж в сингл предложении)
🔹в экономиках с низкой инфляцией (см. практически любой американский или европейский рынок) жилье становится все менее доступной: ниже инфляция -> ниже ставки -> доступнее ипотека -> больше сделок при ограниченных возможностях увеличить строительство
Не хочется выступать за какую-то сакральность знаний про макроэкономику, но низводить дискуссию до «низкая инфляция - хорошо, высокая - плохо» вряд ли помогает снижать инфляционные ожидания
Разумным ответом про рынок в ловушке могло бы стать:
рынок жилья очень сложный, и мы видим, что повышение доступности за счет стимулирования спроса после кратковременного эффекта в итоге приводит к ухудшению условий для новых покупателей. стимулировать предложение также приведет лишь к росту стоимости земельных участков, стройматериалов и рабочей силы, ведь ресурсы а экономике ограничены. В этой связи государство может повысить доступность жилья только благодаря сбалансированному увеличению портфеля строительства за счет общего роста экономики и благосостояния домохозяйств.
#жилье
@unexpectedvalue
1👍73❤8🔥8👏3😁2🤡2👎1
Unexpected Value
@unexpectedvalue
Росстат понизил оценку промпроизводства
Рост ВВП в июле 0.4%
И ведь вы никому не докажете, что дело не только в сверхжесткой ДКП
@unexpectedvalue
Рост ВВП в июле 0.4%
И ведь вы никому не докажете, что дело не только в сверхжесткой ДКП
@unexpectedvalue
😁39👍13🔥10🤨2
Парни говорят «у меня нет депрессии»
Также парни: идут заниматься цифровой трансформацией непродовольственного ритейла
@unexpectedvalue
Также парни: идут заниматься цифровой трансформацией непродовольственного ритейла
@unexpectedvalue
1😁95🤣24❤10🔥6💯2👍1
Forwarded from Forbes Russia
В этом году доллар в январе на пике стоил 113,7 рубля, а на минимуме в июле — 73,9 рубля. Дошло до того, что Bloomberg назвал российскую валюту самой лучшей в 2025 году. Еще бы, рубль укрепился с начала года на 30%. С точки зрения обычного россиянина, с национальной валютой происходит что-то необычное и неясно, каков ее справедливый курс, считает генеральный директор УК «АриКапитал» Алексей Третьяков.
Каким вообще должен быть справедливый курс рубля? Чтобы ответить на этот вопрос, нужно посмотреть, каким был курс в период стабильности, сделать корректировку с учетом инфляции и тех фундаментальных изменений, которые произошли за это время.
В начале 2015 года курс доллара в рублях можно назвать действительно сбалансированным. В течение последующих пяти лет (вплоть до начала пандемии коронавируса в 2020 году) курс большую часть времени оставался в рамках достаточно узкого диапазона 60–70 рублей за доллар США.
Скорректируем этот курс на накопленную рублевую инфляцию. Согласно официальным данным Росстата, за десять лет цены выросли в два раза. А после этого вычтем инфляцию долларовую. В США накопленная инфляция составила 36%. Таким образом, курс 60 рублей за доллар нужно умножить приблизительно на 1,5. Иными словами, «справедливым» курсом на сегодняшний день можно считать примерно 90 рублей за доллар.
Если корректировать валютный курс не на разницу в накопленной инфляции, а на разницу в накопленном росте денежной массы, то к начальному курсу USD/RUB = 60 нужно применить коэффициент не полтора, а два, что выводит на совершенно другую оценку «справедливого» курса рубля, а именно 120 рублей за доллар США.
Подробнее о том, каким должен быть справедливый курс рубля и что удерживает его от девальвации — в материале Forbes
📸: Фото Artem Priakhin / LightRocket via Getty Images
Каким вообще должен быть справедливый курс рубля? Чтобы ответить на этот вопрос, нужно посмотреть, каким был курс в период стабильности, сделать корректировку с учетом инфляции и тех фундаментальных изменений, которые произошли за это время.
В начале 2015 года курс доллара в рублях можно назвать действительно сбалансированным. В течение последующих пяти лет (вплоть до начала пандемии коронавируса в 2020 году) курс большую часть времени оставался в рамках достаточно узкого диапазона 60–70 рублей за доллар США.
Скорректируем этот курс на накопленную рублевую инфляцию. Согласно официальным данным Росстата, за десять лет цены выросли в два раза. А после этого вычтем инфляцию долларовую. В США накопленная инфляция составила 36%. Таким образом, курс 60 рублей за доллар нужно умножить приблизительно на 1,5. Иными словами, «справедливым» курсом на сегодняшний день можно считать примерно 90 рублей за доллар.
Если корректировать валютный курс не на разницу в накопленной инфляции, а на разницу в накопленном росте денежной массы, то к начальному курсу USD/RUB = 60 нужно применить коэффициент не полтора, а два, что выводит на совершенно другую оценку «справедливого» курса рубля, а именно 120 рублей за доллар США.
Подробнее о том, каким должен быть справедливый курс рубля и что удерживает его от девальвации — в материале Forbes
📸: Фото Artem Priakhin / LightRocket via Getty Images
🔥8🤣3❤2