Значит, если бы не льготная ипотека, то строители бы полюбили 214-ФЗ?

Нет

У проектного финансирования есть 2 существенных недостатка:

1️⃣Банки - плохие строители, а строители - плохие банкиры
2️⃣LLCR

📚Первое достаточно тривиально: проектное финансирование - сложный банковский продукт, которым, как правило, занимаются продвинутые команды. При этом объемы рынка и количество проектов превышают возможности любого банка адекватно управлять каждым проектом индивидуально, а сами проекты недостаточно гомогенны, чтобы можно было вести полностью портфельное управление (как в ипотеке, например).

🤷Застройщики при этом все еще не понимают экономику банка (вероятно, и свою собственную) по проектному финансированию. Во-первых, медианная девелоперская компания по определению не должна иметь в штате sophisticated финансистов, это просто не имеет смысла, если вы запускаете пару проектов в год. К тому же на рынке не хватит экономистов/финансистов, которые будут работать с моделями каждого существующего застройщика.

🏛Огромный гэп в компетенциях банков и застройщиков порождает постоянные конфликты, борьбу лобби и тп.

Но главный недостаток кроется в плохой сочетаемости продукта застройщика (квартира в многоквартирном доме) и продукта банка (кредитная линия с переменной ставкой кредитования в зависимости от поступления средств на счета эскроу с погашением не ранее ввода в эксплуатацию).

Что отличает проектное финансирование жилья от любого другого проектного кредита?
Денежные потоки от продажи квартир конечны.
♾В любом другом проекте предполагается going concern базис - платная дорога/завод/мост будут работать и генерировать денежные потоки относительно вечно.

⏳Многоквартирный дом генерит «Цена квадратного метра умножить на количество квадратных метров денежных потоков».

Если цены на рынке складываются таким образом, что не перекрывают себестоимость с процентами, банку нужно найти иные источники возвратности денежных средств, что полностью разрушает концепцию «проектного финансирования», где стоимость капитала должна компенсироваться денежными потоками конкретного проекта.

В ответ на эту проблему родилась метрика Loan-Life-Coverage-Ratio, aka LLCR.

LLCR показывает, достаточно ли денежных средств заработает проект, чтобы вернуть долг с процентами, когда будут завершены продажи. Правилом пальца является, что LLCR должен быть выше 1.2. Считается как все доходы разделить на долг+проценты.

📉Но если вдруг в экономике что-то происходит, и проект ,который на раннем этапе демонстрировал LLCR 1.3, начинает показывать 1.1, то банк может попросить акционера внести дополнительные средства. Но LLCRы снижаются, когда ухудшается ситуация в экономике. Вероятность того, что бенефициары большинства застройщиков имеют запасы ликвидных активов, которые дорожают в рецессию достаточно небольшая. Остаются запасы на счетах эскроу, которые были накоплены в хороший период по другим проектам. Но, как вы уже поняли, это снова нарушает концепцию проектного финансирования.

📊Так или иначе все проекты попадают в общий котел. В такой ситуации риски для банков ничем не отличаются от кредитования застройщика напрямую под залог земельных участков.

Дальше мы посмотрим на то, как работает экономика для банка и застройщика, кто несет больше рисков и как работают кросс-продажи с ипотекой. Будем рады, если накидаете вопросов по теме, т.к. велика вероятность, что проблемы заметные с позиции макро видно далеко не все дыры в системе.

5/5

#жилье #проектноефинансирование
@unexpectedvalue

«Сейчас все так дорого! Мы пока копим деньги на покупку денег, поэтому арендуем деньги» (с) поздние миллениалы-ранние зумеры, примерно 2025 год

@unexpectedvalue

Наша нерегулярная рубрика: че там у пиндосов тексты, которые админ хотел бы написать сам, но кто-то уже это сделал лучше.

Сегодня Ной Смит делает саммари величайшей дискуссии эпохи Дональда Трампа: Тарифы против китайского экспорта.

Крайне рекомендую к прочтению, особенно учитывая, как любят в нашей валютной юрисдикции словосочетание «экономика предложения». Все ссылки на предысторию и участников внутри поста на сабстеке.

Коротко:

1️⃣Анализировать международную торговлю невероятно сложно, не говоря уже о каких-то прогнозах. Комментаторы зачастую не могут корректно предсказать внутренние макропараметры, а здесь нужно спрогнозировать, как сбалансируются движения товаров и капитала множества стран со своими труднопредсказуемыми макропараметрами (да, макроэкономика - это сложно).

2️⃣Идеи Майла Пэттиса*, будучи очень простыми и прямолинейными**, стали настолько влиятельны, что уже переходят в разряд самосбывающихся пророчеств, т.к. его видение цитируют даже приближенные к партии экономисты (сам Пэттис, к слову, живет в Китае).

3️⃣Китай должен переключиться от роста за счет экспорта и инвестиций на рост за счет внутреннего потребления, что подразумевает укрепление юаня (рост потребления за счет импорта), отказ от субсидий и сверхмягкой ДКП (рост доходов домохозяйств на сбережения). Если Китай продолжит субсидировать «стратегических экспортеров», страны-импортеры неизбежно введут ограничительные меры, тогда производители погрязнуть в цеховых войнах на внутреннем рынке и balance sheet recession войдет в глубокую стадию.

4️⃣США должны снизить свою роль в качестве «потребителя последней надежды», поглощающего весь торговый профицит стран-экспортеров за счет собственного профицита счета капитала, что ослабит доллар, увеличит внутреннее производство (мечта MAGA), приведет к снижение уровня долга (кошмар наших политических комментаторов). Но, по мнению Пэттиса, рост внутреннего производства при снижении импорта позволит (каким-то образом) не снизить, а мб и увеличить внутреннее потребление.

5️⃣Не факт, что это сработает, ведь последствия введения любых тарифов*** труднопрогнозируемы (см. п.1). С чем трудно спорить, т.к., например, траекторию влияния санкций на Россию корректно не смог оценить никто.

*вероятно, главный эксперт по Китаю даже по версии самого Китая и автор великой книги Trade Wars are Class Wars в соавторстве с Мэттью С. Клейном (еще один powerhouse эконмысли). Пару дней назад он сказал, что перестает писать в твиттер и админ был вынужден завести аккаунт в bluesky (потом правда все равно вернулся в твиттер).

**Несмотря на простоту, фреймворк весьма эффективный как минимум для первичного анализа множества проблем: делим проблему на драйверы и тестируем на существующие ограничения и функцию предельной полезности: убывает или возрастает отдача от масштаба на текущих данных.

***На критику, что он тоже становится тариффменом, Пэттис ответил здесь.

@unexpectedvalue

много таких случаев

@unexpectedvalue

Если вы собираетесь построить мегауспешную карьеру в финансах:

Average CV be like:
🏆Топ-5 среди выпускников своего курса
🏆Выиграл 10 кейс-чемпионатов
🏆Призер русского медвежонка (в 4 классе)
🏆CFA, CPA, FRM, ACCA, MMA, KFC

Average workload be like:
🤡выровнять логотипы компаний-аналогов (на 200 страницах)
🤡конвертировать pptx в pdf для MD
🤡создать приглашение в календарь, указав участников в порядке их важности
💰создавать shareholder value (по возможности)

@unexpectedvalue

Поддержка всем коллегам, кто использует доходности ОФЗ в качестве прокси безрисковой рублевой ставки

@unexpectedvalue

…и проигрывать индексу два стандартных отклонения

январь заканчивается, опубликованы данные за декабрь, и мы можем, наконец, переходить от смешных картинок про рынок к смешным графикам про рынок

спасибо, что пережили этот тяжелый месяц с нами!

@unexpectedvalue

Excel пообещал ответить симметрично и запретить функцию XLOOKUP на территории США

@unexpectedvalue

Наши любимые нарративы на сегодняшний день:

1. Бизнес ждет волна корпоративных дефолтов из-за высокой ставки (банки не увеличили формирование резервов под будущие кредитные убытки по итогам 2024)

2. Пузырь на рынке жилья лопнет без господдержки (застройщики готовы продавать земельные участки, приобретенные в кредит С ПРЕМИЕЙ)

3. Бизнес не будет запускать инвестиционные проекты при таких высоких ставках (рекордная выдача корпоративных кредитов за 2024 год, крупнейшим банкам ставят кэп на рост активов в 2025)

4. Рубль укрепляется в ожидании снижения ставок. Рынок акций растет

5. Кредитный импульс снизился (или не очень)

Пожалуй, лучшая стратегия в макро: сидеть и ждать. Но есть основания полагать, что проинфляционные риски преобладают над кредитными и на следующей неделе выбор будет в диапазоне +0-2пп, чтобы выровнять эффект отката макропру и сохранения ставки в декабре.

@unexpectedvalue

Тот факт, что самый большой финансовый кризис современности родился из рынка жилья, на годы убил нам какую-то внятную дискуссию о нем.

Всем хочется быть Майклом Бьюрри или Марком Баумом, определив новую катастрофу, но даже они предсказили сильно больше рецессий, чем реально произошло

@unexpectedvalue

Ура, коллеги!

Это случилось: ЦБ РФ перестал ставить в forward guidance безусловное снижение ставки до конца года

Потребовался почти год: https://yangx.top/unexpectedvalue/261

В идеале среднесрочный прогноз должен быть в двух сценариях:

1. макропараметры, при которых ставка будет увеличиваться
2. при которых ставка будет расти

При текущей волатильности и уровне неопределенности анализа чувствительности (сейчас это диапазон значений в одном сценарии) должен дополняться сценарным

@unexpectedvalue