#загадкажакафреско #дфо
Вечер пятницы не располагает к серьезным аналитическим изысканиям, поэтому предлагается обсудить всего лишь одну небольшую статистическую аномалию.
📄 По данным Росреестра в 2020 году в Дальневосточном федеральном округе было зарегистрировано 18.6 тыс договоров участия в долевом строительстве. Из этого объёма около 15 тысяч приходится на договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, заключённые с физическими лицами, а остальное - юридические лица, муниципальные образования, нежилые помещения и всякая всячина.
💵 А вот ипотечных жилищных кредитов физическим лицам под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве, по данным Банка России, за этот же период было предоставлено 23.2 тысячи единиц.
‼️ Получается, что каждый покупатель квартиры в строящемся доме в среднем взял 1.54 ипотечного кредита - почти как в задаче про «полтора землекопа».
⁉️Внимание, вопрос знатокам: с чем это связано, как это возможно, и при чем здесь «дальневосточная ипотека»?
В меру неожиданный ответ будет завтра. Stay tuned 🤘
Вечер пятницы не располагает к серьезным аналитическим изысканиям, поэтому предлагается обсудить всего лишь одну небольшую статистическую аномалию.
📄 По данным Росреестра в 2020 году в Дальневосточном федеральном округе было зарегистрировано 18.6 тыс договоров участия в долевом строительстве. Из этого объёма около 15 тысяч приходится на договоры участия в долевом строительстве жилых помещений, заключённые с физическими лицами, а остальное - юридические лица, муниципальные образования, нежилые помещения и всякая всячина.
💵 А вот ипотечных жилищных кредитов физическим лицам под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве, по данным Банка России, за этот же период было предоставлено 23.2 тысячи единиц.
‼️ Получается, что каждый покупатель квартиры в строящемся доме в среднем взял 1.54 ипотечного кредита - почти как в задаче про «полтора землекопа».
⁉️Внимание, вопрос знатокам: с чем это связано, как это возможно, и при чем здесь «дальневосточная ипотека»?
В меру неожиданный ответ будет завтра. Stay tuned 🤘
#загадкажакафреско #дфо
Ответов на вчерашний квест, как это водится, несколько. Но сначала придётся прочитать #матчасть. В этот раз пропускать ее не советуем, но если очень хочется, то следующие 5 абзацев - не самый захватывающий триллер.
📄 Учет регистрации договоров долевого участия осуществляется по месту нахождения объекта долевого строительства, то-есть в привязке к строительному адресу, указанному в разрешении на строительство и проектной декларации. Одна только проблема - эта статистика не учитывает договоров уступки прав по ДДУ от юридического или физического лица к конечному покупателю.
💵 А вот статистический учёт ипотечных кредитов организован Банком России чуть иначе. Учитываются все ипотечные кредиты под залог прав по договору долевого участия, не важно - был он заключён с застройщиком, или приобретен по уступке. А вот группировка кредитов осуществляется по месту нахождения заёмщика, то есть «адресу места его постоянного проживания, соответствующего отметке о регистрации по месту жительства в паспорте гражданина Российской Федерации».
⁉️ Что из всего этого следует и зачем мы вообще это обсуждаем? Следует из этого два вывода:
1️⃣ Цифры будут всегда показывать проникновение ипотеки чуть выше, чем на самом деле: числитель (статистика Банка России) учитывает покупки через уступку прав требования по ДДУ, а знаменатель (статистика Росреестра) - нет. Но это - постоянная ошибка, и она не сильно мешает анализу.
2️⃣ Сравнение количества договоров долевого участия и количества ипотечных кредитов в разрезе субъектов - из серии деления 🍏 на 🍊. Если жители одного региона берут ипотечные кредиты для покупки жилья в другом, то региональная статистика проникновения ипотеки искажается - в обоих субъектах. Но есть у этого искажения и неожиданная польза. Сейчас будем эту пользу извлекать, а заодно и ответим на вопрос про «полтора землекопа» из ДФО.
Погнали!
📈 В чем физический смысл, если проникновение ипотечного кредитования в регионе оказывается вдруг существенно выше среднего по России (79% в 2020 году) или вообще превышает 100%, как, например в ДФО в 2020 году? Скорее всего, это значит, что жители региона активно берут ипотечные кредиты для покупки жилья в других субъектах. С точки зрения распределения спроса - это субъекты-доноры. Люди зарабатывают там деньги, но жить предпочитают где-то еще.
‼️ И это первая половина ответа на вчерашний вопрос - «почему на 1 договор долевого участия в ДФО приходится 1.54 ипотечного кредита».
📉 А вот отклонение коэффициента проникновения ипотеки в регионе в меньшую сторону от среднего по России означает, что значительная часть покупок на первичном рынке совершается жителями других регионов (ну или регионе не выдаётся ипотека, но это уже редкость). С точки зрения распределения спроса это субъекты-реципиенты. В них, по идее, должно строится больше жилья на душу населения, а финансируется этот «фестиваль» за счёт притока покупателей извне.
⁉️ Остался ещё вопрос - при чем тут «дальневосточная» ипотека? Об этом - в следующем сообщении.
Ответов на вчерашний квест, как это водится, несколько. Но сначала придётся прочитать #матчасть. В этот раз пропускать ее не советуем, но если очень хочется, то следующие 5 абзацев - не самый захватывающий триллер.
📄 Учет регистрации договоров долевого участия осуществляется по месту нахождения объекта долевого строительства, то-есть в привязке к строительному адресу, указанному в разрешении на строительство и проектной декларации. Одна только проблема - эта статистика не учитывает договоров уступки прав по ДДУ от юридического или физического лица к конечному покупателю.
💵 А вот статистический учёт ипотечных кредитов организован Банком России чуть иначе. Учитываются все ипотечные кредиты под залог прав по договору долевого участия, не важно - был он заключён с застройщиком, или приобретен по уступке. А вот группировка кредитов осуществляется по месту нахождения заёмщика, то есть «адресу места его постоянного проживания, соответствующего отметке о регистрации по месту жительства в паспорте гражданина Российской Федерации».
⁉️ Что из всего этого следует и зачем мы вообще это обсуждаем? Следует из этого два вывода:
1️⃣ Цифры будут всегда показывать проникновение ипотеки чуть выше, чем на самом деле: числитель (статистика Банка России) учитывает покупки через уступку прав требования по ДДУ, а знаменатель (статистика Росреестра) - нет. Но это - постоянная ошибка, и она не сильно мешает анализу.
2️⃣ Сравнение количества договоров долевого участия и количества ипотечных кредитов в разрезе субъектов - из серии деления 🍏 на 🍊. Если жители одного региона берут ипотечные кредиты для покупки жилья в другом, то региональная статистика проникновения ипотеки искажается - в обоих субъектах. Но есть у этого искажения и неожиданная польза. Сейчас будем эту пользу извлекать, а заодно и ответим на вопрос про «полтора землекопа» из ДФО.
Погнали!
📈 В чем физический смысл, если проникновение ипотечного кредитования в регионе оказывается вдруг существенно выше среднего по России (79% в 2020 году) или вообще превышает 100%, как, например в ДФО в 2020 году? Скорее всего, это значит, что жители региона активно берут ипотечные кредиты для покупки жилья в других субъектах. С точки зрения распределения спроса - это субъекты-доноры. Люди зарабатывают там деньги, но жить предпочитают где-то еще.
‼️ И это первая половина ответа на вчерашний вопрос - «почему на 1 договор долевого участия в ДФО приходится 1.54 ипотечного кредита».
📉 А вот отклонение коэффициента проникновения ипотеки в регионе в меньшую сторону от среднего по России означает, что значительная часть покупок на первичном рынке совершается жителями других регионов (ну или регионе не выдаётся ипотека, но это уже редкость). С точки зрения распределения спроса это субъекты-реципиенты. В них, по идее, должно строится больше жилья на душу населения, а финансируется этот «фестиваль» за счёт притока покупателей извне.
⁉️ Остался ещё вопрос - при чем тут «дальневосточная» ипотека? Об этом - в следующем сообщении.
Telegram
Шумпетер не одобрит
#загадкажакафреско
Вечер пятницы не располагает к серьезным аналитическим изысканиям, поэтому предлагается обсудить всего лишь одну небольшую статистическую аномалию.
📄 По данным Росреестра в 2020 году в Дальневосточном федеральном округе было зарегистрировано…
Вечер пятницы не располагает к серьезным аналитическим изысканиям, поэтому предлагается обсудить всего лишь одну небольшую статистическую аномалию.
📄 По данным Росреестра в 2020 году в Дальневосточном федеральном округе было зарегистрировано…
#загадкажакафреско #дфо
⁉️ Продолжаем отвечать на вопрос: каким образом каждый покупатель квартиры в новостройке в ДФО получил 1.54 ипотечного кредита при чем тут «дальневосточная» ипотека? Начало - выше. Осторожно! Сейчас будет много цифр.
1️⃣ В 2019 году, до запуска «дальневосточной» ипотеки, в ДФО было заключено 20.5 тыс договоров долевого участия, из них 16.5 тыс - покупка строящихся квартир физическими лицами, а остальное - всякая всячина. Ипотечных кредитов было выдано 13.5 тысяч штук, проникновение ипотеки составило 82% - на 28 процентных пунктов или в 1.5 раза больше, чем в среднем по России (54%). Из этого следует, что до 34% (28/82) от общего количества выданных в ДФО кредитов или 4.6 тыс штук было, предположительно, использовано для покупки жилья в других регионах.
2️⃣ В 2020 году общее количество заключённых ДДУ сократилось до 18.6 тысяч, из них 15.0 тыс - покупка строящихся квартир физическими лицами. Количество ипотечных кредитов при этом выросло до 23.2 тысяч штук (из них льготная ипотека - 15 тыс штук), а проникновение ипотеки составило 154% - на 75 процентных пунктов или в 1.9 раза больше чем в среднем по России (79%). Получается, что до около 49% (75/154) от общего количества выданных в ДФО кредитов или 11.3 тыс штук было, предположительно, использовано для покупки жилья в других регионах - в 2.5 раза больше, чем годом ранее.
Что из этого следует? Попробуем перевести с русского на русский:
‼️ Отмена крепостного права действительно работает, на деле, а не на бумаге. Люди покупают жилье там, где им хочется жить, а не исключительно по месту рождения или регистрации.
‼️ Региональная льготная программа не привлекла покупателей из других регионов. В этом случае мы видели бы снижение проникновения ипотеки, а у нас картина ровно противоположная - рост проникновения и в абсолютном и в относительном выражении - с 1.5 до 1.9 от среднего по РФ.
‼️ Количество сделок на первичном рынке не выросло - минус 9.2% по итогам года. Покупатели воспользовались программой для оптимизации своих расходов (почти 100% жилья на первичном рынке приобретено с использованием льготной ипотеки), а сэкономленные ресурсы направили на увеличение объёмов жилья в других регионах России - рост в 2.5 раза.
‼️ Парадоксальным образом, на длинном горизонте льготная программа в регионе может привести к оттоку населения - у людей высвобождаются финансовые ресурсы для покупки ещё одной квартиры где-то в другом месте. В принципе, это логично - центром притяжения является в первую очередь не дешёвая ипотека, а рабочие места, климат и качество городской среды.
Такая вот история. А дальше, чтобы уже добить эту тему до конца, посмотрим - как выглядит картина в целом по России. Должно получится познавательное упражнение. Stay tuned 🤘
⁉️ Продолжаем отвечать на вопрос: каким образом каждый покупатель квартиры в новостройке в ДФО получил 1.54 ипотечного кредита при чем тут «дальневосточная» ипотека? Начало - выше. Осторожно! Сейчас будет много цифр.
1️⃣ В 2019 году, до запуска «дальневосточной» ипотеки, в ДФО было заключено 20.5 тыс договоров долевого участия, из них 16.5 тыс - покупка строящихся квартир физическими лицами, а остальное - всякая всячина. Ипотечных кредитов было выдано 13.5 тысяч штук, проникновение ипотеки составило 82% - на 28 процентных пунктов или в 1.5 раза больше, чем в среднем по России (54%). Из этого следует, что до 34% (28/82) от общего количества выданных в ДФО кредитов или 4.6 тыс штук было, предположительно, использовано для покупки жилья в других регионах.
2️⃣ В 2020 году общее количество заключённых ДДУ сократилось до 18.6 тысяч, из них 15.0 тыс - покупка строящихся квартир физическими лицами. Количество ипотечных кредитов при этом выросло до 23.2 тысяч штук (из них льготная ипотека - 15 тыс штук), а проникновение ипотеки составило 154% - на 75 процентных пунктов или в 1.9 раза больше чем в среднем по России (79%). Получается, что до около 49% (75/154) от общего количества выданных в ДФО кредитов или 11.3 тыс штук было, предположительно, использовано для покупки жилья в других регионах - в 2.5 раза больше, чем годом ранее.
Что из этого следует? Попробуем перевести с русского на русский:
‼️ Отмена крепостного права действительно работает, на деле, а не на бумаге. Люди покупают жилье там, где им хочется жить, а не исключительно по месту рождения или регистрации.
‼️ Региональная льготная программа не привлекла покупателей из других регионов. В этом случае мы видели бы снижение проникновения ипотеки, а у нас картина ровно противоположная - рост проникновения и в абсолютном и в относительном выражении - с 1.5 до 1.9 от среднего по РФ.
‼️ Количество сделок на первичном рынке не выросло - минус 9.2% по итогам года. Покупатели воспользовались программой для оптимизации своих расходов (почти 100% жилья на первичном рынке приобретено с использованием льготной ипотеки), а сэкономленные ресурсы направили на увеличение объёмов жилья в других регионах России - рост в 2.5 раза.
‼️ Парадоксальным образом, на длинном горизонте льготная программа в регионе может привести к оттоку населения - у людей высвобождаются финансовые ресурсы для покупки ещё одной квартиры где-то в другом месте. В принципе, это логично - центром притяжения является в первую очередь не дешёвая ипотека, а рабочие места, климат и качество городской среды.
Такая вот история. А дальше, чтобы уже добить эту тему до конца, посмотрим - как выглядит картина в целом по России. Должно получится познавательное упражнение. Stay tuned 🤘
Telegram
Шумпетер не одобрит
#загадкажакафреско
Вечер пятницы не располагает к серьезным аналитическим изысканиям, поэтому предлагается обсудить всего лишь одну небольшую статистическую аномалию.
📄 По данным Росреестра в 2020 году в Дальневосточном федеральном округе было зарегистрировано…
Вечер пятницы не располагает к серьезным аналитическим изысканиям, поэтому предлагается обсудить всего лишь одну небольшую статистическую аномалию.
📄 По данным Росреестра в 2020 году в Дальневосточном федеральном округе было зарегистрировано…