#прожилье #economics
В прошлый раз мы договаривались приступить к анализу первичного рынка жилья. И, таки, не обманули. Полученные результаты - на картинке внизу. На этом, в принципе, можно было бы и закончить. Одного взгляда на график достаточно для того, чтобы снять «пациента» с ИВЛ, прописать ему прогулки на свежем воздухе, и освободить койко-место для настоящих тяжелобольных. Но мы не станем лениться и расскажем обо всем по порядку: сначала важные наблюдения, потом выводы и заметки на полях, а в конце - традиционная #матчасть.
📈Если бы мы писали тезисы для выступления больших начальников, то начали бы так: «Доступность нового, качественного жилья для наших граждан за пять лет выросла более чем в полтора раза!». Но у нас более прикладная задача, поэтому обратим внимание на другое - эластичность спроса по цене составляет около 0.3 или, другими словами, при снижении цены на 10%, спрос растёт на 3%, и наоборот. Вот это по-настоящему важно для наших изысканий.
‼️ Экономическая теория говорит, что субсидирование спроса с низкой эластичностью - плохой способ увеличения объёма производства в отдельно взятой отрасли. В нашем случае, например, субсидия покупателям в размере 10% от цены квартиры даст прирост количества сделок на 17 тыс штук или на 69.1 млрд рублей, а расходы на выплату такой субсидии составят 254.5 млрд рублей. Математика не зависит от формы субсидии - единовременная денежная выплата, льготная ставка по кредиту, налоговый вычет. Важна только эластичность спроса на жилье по цене - пока она меньше 1, все эти упражнения в целом лишены экономического смысла.
‼️Перечисленное выше делает субсидированную ипотеку, налоговые вычеты и все такое прочее не самой эффективной мерой для долгосрочного стимулирования спроса - издержки превышают получаемые выгоды в несколько раз. Возможных альтернатив, если принять как данность задачу по увеличению объёмов строительства жилья, видится две:
1️⃣ Таргетированные субсидии в привязке к уровню доходов домохозяйства. Фокус в том, чтобы субсидии и льготные ставки получали только те семьи, которые в противном случае не смогли бы купить новое жилье. Это исключает free ride со стороны домохозяйств с более высоким уровнем доходов, сокращает расходы и повышает эффективность программы;
2️⃣ Приобретение жилья для расселения ветхого и аварийного фонда или предоставления квартир «очередникам» в рамках имеющихся у государства обязательств. Сюда же, возможно, стоит отнести накопительную ипотечную систему и даже выплату компенсаций «обманутым дольщикам». Как и в предыдущем пункте, при этом важно избежать «каннибализации» платёжеспособной части спроса.
📄Ну а теперь, покончив с серьёзной частью, можно, для развлечения, перейти ко всякого рода «заметкам на полях»:
‼️Эффект от снижения ипотечных ставок конечен - при нулевых ставках количество сделок на первичном рынке жилья вырастет до 716 тысяч, а среднегодовой ввод многоквартирного жилья - до 46.5-48 млн метров. Дальнейший рост возможен только за счёт увеличения реальных доходов населения.
‼️По итогам 2020 года front-loading спроса на первичном рынке не просматривается. Фактическое количество ипотечных сделок в 2020 году ниже со своего теоретического значения на 3.8%.
‼️При росте среднесрочных процентных ставок на 1 процент и прекращении с 1 июля 2021 года программы льготной ипотеки, количество сделок на первичном рынке жилья составит около 613 тысяч. No drama.
🧮 Чуть не забыли про #матчасть, вот она:
1️⃣ Количество сделок - договоры долевого участия в строительстве жилых помещений, заключённые с физическими лицами. За 2015-2017 год есть данные Росреестра, начиная с 2018 - пропорционально корректируем данные об общем количестве ДДУ.
2️⃣ Цена - отношение ипотечного платежа при покупке квартиры площадью 50 кв метров с LTV 80% к номинальной заработной плате. Ставка и срок для расчета платежа - Банк России, цена квадратного метра - Росстата.
В прошлый раз мы договаривались приступить к анализу первичного рынка жилья. И, таки, не обманули. Полученные результаты - на картинке внизу. На этом, в принципе, можно было бы и закончить. Одного взгляда на график достаточно для того, чтобы снять «пациента» с ИВЛ, прописать ему прогулки на свежем воздухе, и освободить койко-место для настоящих тяжелобольных. Но мы не станем лениться и расскажем обо всем по порядку: сначала важные наблюдения, потом выводы и заметки на полях, а в конце - традиционная #матчасть.
📈Если бы мы писали тезисы для выступления больших начальников, то начали бы так: «Доступность нового, качественного жилья для наших граждан за пять лет выросла более чем в полтора раза!». Но у нас более прикладная задача, поэтому обратим внимание на другое - эластичность спроса по цене составляет около 0.3 или, другими словами, при снижении цены на 10%, спрос растёт на 3%, и наоборот. Вот это по-настоящему важно для наших изысканий.
‼️ Экономическая теория говорит, что субсидирование спроса с низкой эластичностью - плохой способ увеличения объёма производства в отдельно взятой отрасли. В нашем случае, например, субсидия покупателям в размере 10% от цены квартиры даст прирост количества сделок на 17 тыс штук или на 69.1 млрд рублей, а расходы на выплату такой субсидии составят 254.5 млрд рублей. Математика не зависит от формы субсидии - единовременная денежная выплата, льготная ставка по кредиту, налоговый вычет. Важна только эластичность спроса на жилье по цене - пока она меньше 1, все эти упражнения в целом лишены экономического смысла.
‼️Перечисленное выше делает субсидированную ипотеку, налоговые вычеты и все такое прочее не самой эффективной мерой для долгосрочного стимулирования спроса - издержки превышают получаемые выгоды в несколько раз. Возможных альтернатив, если принять как данность задачу по увеличению объёмов строительства жилья, видится две:
1️⃣ Таргетированные субсидии в привязке к уровню доходов домохозяйства. Фокус в том, чтобы субсидии и льготные ставки получали только те семьи, которые в противном случае не смогли бы купить новое жилье. Это исключает free ride со стороны домохозяйств с более высоким уровнем доходов, сокращает расходы и повышает эффективность программы;
2️⃣ Приобретение жилья для расселения ветхого и аварийного фонда или предоставления квартир «очередникам» в рамках имеющихся у государства обязательств. Сюда же, возможно, стоит отнести накопительную ипотечную систему и даже выплату компенсаций «обманутым дольщикам». Как и в предыдущем пункте, при этом важно избежать «каннибализации» платёжеспособной части спроса.
📄Ну а теперь, покончив с серьёзной частью, можно, для развлечения, перейти ко всякого рода «заметкам на полях»:
‼️Эффект от снижения ипотечных ставок конечен - при нулевых ставках количество сделок на первичном рынке жилья вырастет до 716 тысяч, а среднегодовой ввод многоквартирного жилья - до 46.5-48 млн метров. Дальнейший рост возможен только за счёт увеличения реальных доходов населения.
‼️По итогам 2020 года front-loading спроса на первичном рынке не просматривается. Фактическое количество ипотечных сделок в 2020 году ниже со своего теоретического значения на 3.8%.
‼️При росте среднесрочных процентных ставок на 1 процент и прекращении с 1 июля 2021 года программы льготной ипотеки, количество сделок на первичном рынке жилья составит около 613 тысяч. No drama.
🧮 Чуть не забыли про #матчасть, вот она:
1️⃣ Количество сделок - договоры долевого участия в строительстве жилых помещений, заключённые с физическими лицами. За 2015-2017 год есть данные Росреестра, начиная с 2018 - пропорционально корректируем данные об общем количестве ДДУ.
2️⃣ Цена - отношение ипотечного платежа при покупке квартиры площадью 50 кв метров с LTV 80% к номинальной заработной плате. Ставка и срок для расчета платежа - Банк России, цена квадратного метра - Росстата.
#прожилье #проипотеку
Пока мы ломали голову над странными результатами расчётов, на сайте наш.дом.рф, наконец, появились помесячные данные по количеству, площади и стоимости договоров долевого участия на жилые помещения. По всем без исключения строящимся домам, да ещё и в разрезе регионов. Сейчас несколько быстрых наблюдений, а уже потом - сделаем обстоятельный анализ.
🚨В среднем по РФ продано 44.4% всей жилой площади в строящихся домах - 40.7 из 91.7 млн метров. Напомним, цифры выше 40% - это уже явный признак «перегрева» рынка;
📈Карта РФ сильно «покраснела» - рынок «перегрет» в 49 субъектах, на которые приходится 69.5% от совокупного объёма строящегося жилья;
📈Для того, чтобы соотношение спроса и предложения нормализовалось, а доля проданных квартир переместилась в середину «зелёной» зоны, необходимо чтобы объём строящегося жилья увеличился на 22% - с текущих 91.7 до 112.3 млн метров. Маловероятно, что такое произойдёт течение ближайшего года-двух, а значит цены на первичном рынке продолжат рост, особенно - при дальнейшей «накачке» спроса за счёт льготных программ и словесных интервенций;
📉Недостаточные темпы реализации квартир можно обнаружить (и то, сильно постаравшись!) только в 13 субъектах, на которые приходится 5.8% строящегося жилья;
📉 Из 21 региона с объёмом строящегося жилья свыше 1 млн метров только в одном (Челябинская область) есть проблемы со спросом - там продано 19.8% строящихся квартир. Остальные уверенно прописались в «зелёной» (5 регионов) и особенно - в «красной» зоне (15 регионов);
⁉️Из забавных фактов - в Приморском крае продано меньше 30% квартир. Наверное, пора запускать новую программу «дальневосточной» ипотеки под минус 2 процента. На днях сделаем отдельный большой обзор на эту тему, и даже заведём отдельный тег - #дальнийвосток.
Пока мы ломали голову над странными результатами расчётов, на сайте наш.дом.рф, наконец, появились помесячные данные по количеству, площади и стоимости договоров долевого участия на жилые помещения. По всем без исключения строящимся домам, да ещё и в разрезе регионов. Сейчас несколько быстрых наблюдений, а уже потом - сделаем обстоятельный анализ.
🚨В среднем по РФ продано 44.4% всей жилой площади в строящихся домах - 40.7 из 91.7 млн метров. Напомним, цифры выше 40% - это уже явный признак «перегрева» рынка;
📈Карта РФ сильно «покраснела» - рынок «перегрет» в 49 субъектах, на которые приходится 69.5% от совокупного объёма строящегося жилья;
📈Для того, чтобы соотношение спроса и предложения нормализовалось, а доля проданных квартир переместилась в середину «зелёной» зоны, необходимо чтобы объём строящегося жилья увеличился на 22% - с текущих 91.7 до 112.3 млн метров. Маловероятно, что такое произойдёт течение ближайшего года-двух, а значит цены на первичном рынке продолжат рост, особенно - при дальнейшей «накачке» спроса за счёт льготных программ и словесных интервенций;
📉Недостаточные темпы реализации квартир можно обнаружить (и то, сильно постаравшись!) только в 13 субъектах, на которые приходится 5.8% строящегося жилья;
📉 Из 21 региона с объёмом строящегося жилья свыше 1 млн метров только в одном (Челябинская область) есть проблемы со спросом - там продано 19.8% строящихся квартир. Остальные уверенно прописались в «зелёной» (5 регионов) и особенно - в «красной» зоне (15 регионов);
⁉️Из забавных фактов - в Приморском крае продано меньше 30% квартир. Наверное, пора запускать новую программу «дальневосточной» ипотеки под минус 2 процента. На днях сделаем отдельный большой обзор на эту тему, и даже заведём отдельный тег - #дальнийвосток.
#прожилье #цифры
Пару дней назад Росстат актуализировал данные по вводу жилья за 2020 год. Согласно новой, улучшенной и дополненной версии официальной статистики, ввод жилья по итогам 2020 года не снизился на 1.4 млн метров или 1.8%, как все думали ранее, а напротив - пусть немного, но вырос.
Прирост в размере 143 тыс метров может показаться несущественным, но это ровно та деталь, которая придаёт картине завершенность и ставит ее в один ряд с шедеврами социалистического реализма. Строители не только выстояли, не отдав ни одного квадратного метра из ранее взятых рубежей, но и, не взирая на все тяготы и лишения, создали уверенный задел на будущее. А к 2030 году обязательно построят не менее 1 млрд метров жилья.
Как видные искусствоведы, мы не можем пройти мимо. Давайте вместе изучим полотно, посмотрим какие, кисти и краски использовал художник, а также вглядимся в особенности авторской техники. Погнали!
🧮 Ещё 29 марта мы жили в скучной и унылой реальности - объём ввода жилья за 2020 год составлял 80.6 млн метров. Из этого объёма 41.9 млн метров пришлось на многоквартирные дома, а 38.7 млн метров - на объекты индивидуального жилищного строительства.
🧮 Но 30 марта солнце выглянуло из-за туч, а жизнь - заиграла новыми красками. Незамеченные ранее 1.6 млн метров жилья (это примерно 224 футбольных поля) были найдены, и объём ввода достиг 82.2 млн метров. Площадь построенного многоквартирного жилья увеличилась на 0.5 млн метров, а ещё 1.1 млн метров добавили объекты индивидуального жилищного строительства.
🧮Смелую попытку объяснить этот феномен предприняли коллеги из РБК, но, на наш взгляд, попали в штангу. Вместо отчетов Росстата о материалах, из которых построены индивидуальные дома, следовало прочитать федеральный закон от 30.06.2006 N93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», более известный как «дачная амнистия».
🧮В рамках «дачной амнистии» граждане (и гражданки тоже) имеют право в упрощённом порядке поставить на кадастровый учёт и получить свидетельство о собственности на индивидуальные жилые дома и прочие вспомогательные объекты, зачастую построенные еще в советский период.
🧮В 2017 году с использованием механизмов «дачной» амнистии было зарегистрировано 115.8 тыс прав граждан на индивидуальные жилые дома. Данных по площади нет, наша оценка - от 5.9 до 8.7 млн метров или от 7.4 до 10.6% от совокупного ввода жилья в 2017 году. За последующие годы статистики нет, с 2018 года Росреестр прекратил публикацию данных. Но вряд ли картина сильно поменялась.
🤹♀️А теперь - фокус. В соответствии с инструкциями Росстата объекты, поставленные по «дачной амнистии» на кадастровый учёт, «отражаются в том отчётном периоде, когда выявлен недоучёт». Переводим на русский язык - садовый домик вашего дедушки, построенный 40 лет назад и оформленный по «амнистии» пол-года назад - это ввод жилья 2020 года и большая победа строительного сектора. Кажется, это все что нужно знать про статистику ввода жилья за последние 15 лет.
‼️Мораль для начинающих экономистов - не используйте статистику ввода ИЖС для ваших моделей и внимательно читайте методику сбора статистических данных.
Пару дней назад Росстат актуализировал данные по вводу жилья за 2020 год. Согласно новой, улучшенной и дополненной версии официальной статистики, ввод жилья по итогам 2020 года не снизился на 1.4 млн метров или 1.8%, как все думали ранее, а напротив - пусть немного, но вырос.
Прирост в размере 143 тыс метров может показаться несущественным, но это ровно та деталь, которая придаёт картине завершенность и ставит ее в один ряд с шедеврами социалистического реализма. Строители не только выстояли, не отдав ни одного квадратного метра из ранее взятых рубежей, но и, не взирая на все тяготы и лишения, создали уверенный задел на будущее. А к 2030 году обязательно построят не менее 1 млрд метров жилья.
Как видные искусствоведы, мы не можем пройти мимо. Давайте вместе изучим полотно, посмотрим какие, кисти и краски использовал художник, а также вглядимся в особенности авторской техники. Погнали!
🧮 Ещё 29 марта мы жили в скучной и унылой реальности - объём ввода жилья за 2020 год составлял 80.6 млн метров. Из этого объёма 41.9 млн метров пришлось на многоквартирные дома, а 38.7 млн метров - на объекты индивидуального жилищного строительства.
🧮 Но 30 марта солнце выглянуло из-за туч, а жизнь - заиграла новыми красками. Незамеченные ранее 1.6 млн метров жилья (это примерно 224 футбольных поля) были найдены, и объём ввода достиг 82.2 млн метров. Площадь построенного многоквартирного жилья увеличилась на 0.5 млн метров, а ещё 1.1 млн метров добавили объекты индивидуального жилищного строительства.
🧮Смелую попытку объяснить этот феномен предприняли коллеги из РБК, но, на наш взгляд, попали в штангу. Вместо отчетов Росстата о материалах, из которых построены индивидуальные дома, следовало прочитать федеральный закон от 30.06.2006 N93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», более известный как «дачная амнистия».
🧮В рамках «дачной амнистии» граждане (и гражданки тоже) имеют право в упрощённом порядке поставить на кадастровый учёт и получить свидетельство о собственности на индивидуальные жилые дома и прочие вспомогательные объекты, зачастую построенные еще в советский период.
🧮В 2017 году с использованием механизмов «дачной» амнистии было зарегистрировано 115.8 тыс прав граждан на индивидуальные жилые дома. Данных по площади нет, наша оценка - от 5.9 до 8.7 млн метров или от 7.4 до 10.6% от совокупного ввода жилья в 2017 году. За последующие годы статистики нет, с 2018 года Росреестр прекратил публикацию данных. Но вряд ли картина сильно поменялась.
🤹♀️А теперь - фокус. В соответствии с инструкциями Росстата объекты, поставленные по «дачной амнистии» на кадастровый учёт, «отражаются в том отчётном периоде, когда выявлен недоучёт». Переводим на русский язык - садовый домик вашего дедушки, построенный 40 лет назад и оформленный по «амнистии» пол-года назад - это ввод жилья 2020 года и большая победа строительного сектора. Кажется, это все что нужно знать про статистику ввода жилья за последние 15 лет.
‼️Мораль для начинающих экономистов - не используйте статистику ввода ИЖС для ваших моделей и внимательно читайте методику сбора статистических данных.
РБК Недвижимость
Росстат зафиксировал рекорд по строительству деревянного жилья
Согласно официальной статистике, объемы строительства деревянного жилья — рекордные с 2009 года. По мнению экспертов, реальные показатели могут быть почти вдвое выше
#прожилье #цены
Продолжаем изучать статистику наш.дом.рф по строительству и продажам жилья. На картинке внизу - распределение регионов по доле проданного жилья по состоянию на конец 2020 года (горизонтальная шкала) и темпам роста цен на первичном рынке (вертикальная шкала). На пересечении красных линий - среднее значение для РФ. Мы признаться, рассчитывали увидеть прямую зависимость между этими показателями. Но не вышло. Результат больше похож на разброс пуль от «Uzi», из которого с расстояния в 50 метров стреляет очередью безнадёжно больной Паркинсоном...
‼️Редакция у нас как на подбор - сплошь параноики и люди от природы подозрительные. Поэтому наше внимание привлекли регионы, в которых рост цен по итогам 2020 года оказался существенно (в полтора раза - это ведь «существенно», да?) выше, чем в среднем по РФ - 18% и больше, а доля проданного жилья - ниже среднего по России (44.6% или меньше). В теории, нелогичное поведение цен - это один из признаков ценовых сговоров, картелей и прочей незаконной координации экономической деятельности. Давайте посмотрим на призовую тройку и проверим эту гипотезу:
🥉Республика Адыгея: рост цен в 2020 году составил 20.6%, доля реализованного жилья на конец года - 40.2%. Доля 5 крупнейших застройщиков в общем объёме строящегося жилья - 94.6%. Индекс Херфиндаля-Хиршмана (что это такое - можно прочитать в разделе #матчасть внизу) зашкаливает - 2287. Это почти в 3 раза больше, чем медиана для российских регионов.
🥈Орловская область: рост цен на 23.9%, доля реализованного жилья - 33.2% (самая что ни на есть «зелёная» зона). На 5 крупнейших застройщиков приходится 75.7% строящегося жилья, в том числе на крупнейшего из них - 47.3%. По уровню концентрации жилищного строительства Орловская область занимает первое место в РФ среди всех регионов с объёмом строящегося жилья свыше 250 тыс метров. Значение HHI - 2612, в 3.3 раза выше медианы по РФ.
🥇Республика Северная Осетия. Рост цен на 31.0%, доля реализованного жилья. 37.7%. Разумного объяснения этому факту у нас нет - концентрация рынка ниже средней по РФ, значение HHI - всего 768. Чудеса, да и только...
PS - обещанная #матчасть. Индекс Херфиндаля-Хиршмана (HHI) - показатель, использующийся для оценки степени монополизации отрасли. Определяется как сумма квадратов долей продаж каждой фирмы в отрасли (мы делали расчёт в границах каждого отдельного региона). При значении индекса до 1000 концентрация рынка считается «низкой» (конкурентный рынок), в диапазоне от 1000 до 1800 - «средней», а выше 1800 - «высокой». В США индекс Херфиндаля-Хиршмана является частью законодательства - в зависимости от его значения применяются разрешительные процедуры при слияниях и поглощениях.
Продолжаем изучать статистику наш.дом.рф по строительству и продажам жилья. На картинке внизу - распределение регионов по доле проданного жилья по состоянию на конец 2020 года (горизонтальная шкала) и темпам роста цен на первичном рынке (вертикальная шкала). На пересечении красных линий - среднее значение для РФ. Мы признаться, рассчитывали увидеть прямую зависимость между этими показателями. Но не вышло. Результат больше похож на разброс пуль от «Uzi», из которого с расстояния в 50 метров стреляет очередью безнадёжно больной Паркинсоном...
‼️Редакция у нас как на подбор - сплошь параноики и люди от природы подозрительные. Поэтому наше внимание привлекли регионы, в которых рост цен по итогам 2020 года оказался существенно (в полтора раза - это ведь «существенно», да?) выше, чем в среднем по РФ - 18% и больше, а доля проданного жилья - ниже среднего по России (44.6% или меньше). В теории, нелогичное поведение цен - это один из признаков ценовых сговоров, картелей и прочей незаконной координации экономической деятельности. Давайте посмотрим на призовую тройку и проверим эту гипотезу:
🥉Республика Адыгея: рост цен в 2020 году составил 20.6%, доля реализованного жилья на конец года - 40.2%. Доля 5 крупнейших застройщиков в общем объёме строящегося жилья - 94.6%. Индекс Херфиндаля-Хиршмана (что это такое - можно прочитать в разделе #матчасть внизу) зашкаливает - 2287. Это почти в 3 раза больше, чем медиана для российских регионов.
🥈Орловская область: рост цен на 23.9%, доля реализованного жилья - 33.2% (самая что ни на есть «зелёная» зона). На 5 крупнейших застройщиков приходится 75.7% строящегося жилья, в том числе на крупнейшего из них - 47.3%. По уровню концентрации жилищного строительства Орловская область занимает первое место в РФ среди всех регионов с объёмом строящегося жилья свыше 250 тыс метров. Значение HHI - 2612, в 3.3 раза выше медианы по РФ.
🥇Республика Северная Осетия. Рост цен на 31.0%, доля реализованного жилья. 37.7%. Разумного объяснения этому факту у нас нет - концентрация рынка ниже средней по РФ, значение HHI - всего 768. Чудеса, да и только...
PS - обещанная #матчасть. Индекс Херфиндаля-Хиршмана (HHI) - показатель, использующийся для оценки степени монополизации отрасли. Определяется как сумма квадратов долей продаж каждой фирмы в отрасли (мы делали расчёт в границах каждого отдельного региона). При значении индекса до 1000 концентрация рынка считается «низкой» (конкурентный рынок), в диапазоне от 1000 до 1800 - «средней», а выше 1800 - «высокой». В США индекс Херфиндаля-Хиршмана является частью законодательства - в зависимости от его значения применяются разрешительные процедуры при слияниях и поглощениях.
#прожилье #концентрация
🟥 Рынок жилья в 23 субъектах, на которые по состоянию на 1 января 2021 года приходилось 4.5% от общего объёма строящегося жилья, имеет высокий уровень концентрации (HHI > 1800). Из крупных рынков в эту группу попадает только Ставропольский край и его бессменный лидер ГК «ЮгСтройИнвест», на долю которого приходится 42.6% жилья, строящегося в регионе.
🟧 Средний уровень концентрации - ещё в 19 субъектах, на которые приходится 17.5 из 94 млн метров или 18.6% строящегося жилья. В этом списке прописались Удмуртская республика (1 млн метров в стадии строительства), Рязанская область (1.4 млн метров) и, неожиданно, Санкт-Петербург (10 млн метров). В Санкт-Петербурге, кстати, уровень концентрации почти в два раза выше чем в Москве (HHI=545) или в Ленинградской области (HHI=534).
🟩 Низкий уровень концентрации (конкурентный рынок) - в 37 субъектах, на которые приходится 76.8% строящегося жилья. Эта когорта нам не сильно интересна, там все хорошо.
⁉️Отдельный вопрос - что произошло с уровнем концентрации на региональных рынках с момента начала реформы долевого строительства. По этому поводу в своё время было много опасений, спекуляций и алармистских прогнозов. Завтра посмотрим, что получилось на самом деле.
🟥 Рынок жилья в 23 субъектах, на которые по состоянию на 1 января 2021 года приходилось 4.5% от общего объёма строящегося жилья, имеет высокий уровень концентрации (HHI > 1800). Из крупных рынков в эту группу попадает только Ставропольский край и его бессменный лидер ГК «ЮгСтройИнвест», на долю которого приходится 42.6% жилья, строящегося в регионе.
🟧 Средний уровень концентрации - ещё в 19 субъектах, на которые приходится 17.5 из 94 млн метров или 18.6% строящегося жилья. В этом списке прописались Удмуртская республика (1 млн метров в стадии строительства), Рязанская область (1.4 млн метров) и, неожиданно, Санкт-Петербург (10 млн метров). В Санкт-Петербурге, кстати, уровень концентрации почти в два раза выше чем в Москве (HHI=545) или в Ленинградской области (HHI=534).
🟩 Низкий уровень концентрации (конкурентный рынок) - в 37 субъектах, на которые приходится 76.8% строящегося жилья. Эта когорта нам не сильно интересна, там все хорошо.
⁉️Отдельный вопрос - что произошло с уровнем концентрации на региональных рынках с момента начала реформы долевого строительства. По этому поводу в своё время было много опасений, спекуляций и алармистских прогнозов. Завтра посмотрим, что получилось на самом деле.
#прожилье #концентрация
Два года назад между многочисленными представителями, ассоциациями и объединениями строительных компаний развернулось настоящее социалистическое соревнование. Все участники этого хорошо скоординированного забега наперегонки бросились предрекать ужасные мучения и неизбежную смерть жилищному строительству на территории 1/7 части суши в связи с реформой долевого строительства.
☠️Одним из наиболее популярных сюжетов, помнится, было массовое вымирание «малых застройщиков», которые не получат доступ к банковскому финансированию, и последующая монополизация рынка крупными игроками. В начале 2019 года эта песня звучала из каждого утюга - в коллективном исполнении и соло, с аккомпанементом и, так сказать, a cappella. Особенно нам запомнились выступления «общественного омбудсмена по строительству» (не знаем, что это значит, но звучит круто) Дмитрия Котровского. Что-то в них тронуло наши черствые сердца - может быть регулярность и стабильность исполнения, а может быть - бескорыстная забота о малых сих.
☠️Только вслушайтесь в эти полные боли и сопереживания слова: «Ни один застройщик в регионах не способен выполнить требования банков ... Поэтому 57% застройщиков ничего хорошего в ближайшем будущем не ждут и могут свернуть свой бизнес».
☠️ Ладно, вступительная часть как-то затянулась, так и в общественные омбудсмены недолго записаться. Давайте лучше посмотрим, что на самом деле произошло с уровнем монополизации в жилищном строительстве за 2020 год. С цифрами и статистикой в руках. Погнали!
🧮В целом по больнице концентрация не изменилась - среднее значение индекса Херфиндаля-Хиршмана (взвешенное по обьему строящегося жилья в каждом регионе) сократилось с 783 до 765, а медианное - чуть выросло, с 1045 до 1050. Переводим с русского на русский: same shit, different day.
🧮На этом мы, разумеется, не угомонились, а продолжили изучать тему дальше. Нас, в частности, интересовало - как по отдельности вели себя рынки с низкой, средней и высокой концентрацией. Результат - в таблице внизу. Осторожно, для работы с ней потребуется полное среднее образование. Дальше - краткая выжимка:
1️⃣ Уровень концентрации рынка в 63 субъектах РФ, на которые по состоянию на 1 января 2020 года приходилось 81.9% строящегося жилья, по итогам реформы долевого строительства не изменился: «зеленые» остались «зелёными», «жёлтые» - «желтыми», а «красные» - «красными»;
2️⃣ В 6 регионах, на которые приходилось 15.4% строящегося жилья, уровень концентрации рынка возрос (из «низкого» стал средним» или «высоким», а из «среднего» - «высоким»). Более 80% из этого объёма обеспечил Санкт-Петербург. Про чемпионов в этой номинации, пожалуй, напишем отдельно;
3️⃣ Еще в 6 регионах, в которых строилось 2.7% жилья, уровень концентрации снизился. Good for them.
‼️Мораль: реформа долевого строительства вроде бы особо не повлияла на уровень концентрации рынка. Но поскольку мы не общественный омбудсмен, а серьёзный экономический канал, то давайте посмотрим на изменение концентрации ещё под одним углом - в зависимости от размера рынка. Вдруг на небольших региональных рынках мы увидим массовое вымирание застройщиков и тотальную монополизацию? В общем, завтра доделаем анализ, а потом уже сделаем окончательные выводы.
Stay tuned! 🤘
Два года назад между многочисленными представителями, ассоциациями и объединениями строительных компаний развернулось настоящее социалистическое соревнование. Все участники этого хорошо скоординированного забега наперегонки бросились предрекать ужасные мучения и неизбежную смерть жилищному строительству на территории 1/7 части суши в связи с реформой долевого строительства.
☠️Одним из наиболее популярных сюжетов, помнится, было массовое вымирание «малых застройщиков», которые не получат доступ к банковскому финансированию, и последующая монополизация рынка крупными игроками. В начале 2019 года эта песня звучала из каждого утюга - в коллективном исполнении и соло, с аккомпанементом и, так сказать, a cappella. Особенно нам запомнились выступления «общественного омбудсмена по строительству» (не знаем, что это значит, но звучит круто) Дмитрия Котровского. Что-то в них тронуло наши черствые сердца - может быть регулярность и стабильность исполнения, а может быть - бескорыстная забота о малых сих.
☠️Только вслушайтесь в эти полные боли и сопереживания слова: «Ни один застройщик в регионах не способен выполнить требования банков ... Поэтому 57% застройщиков ничего хорошего в ближайшем будущем не ждут и могут свернуть свой бизнес».
☠️ Ладно, вступительная часть как-то затянулась, так и в общественные омбудсмены недолго записаться. Давайте лучше посмотрим, что на самом деле произошло с уровнем монополизации в жилищном строительстве за 2020 год. С цифрами и статистикой в руках. Погнали!
🧮В целом по больнице концентрация не изменилась - среднее значение индекса Херфиндаля-Хиршмана (взвешенное по обьему строящегося жилья в каждом регионе) сократилось с 783 до 765, а медианное - чуть выросло, с 1045 до 1050. Переводим с русского на русский: same shit, different day.
🧮На этом мы, разумеется, не угомонились, а продолжили изучать тему дальше. Нас, в частности, интересовало - как по отдельности вели себя рынки с низкой, средней и высокой концентрацией. Результат - в таблице внизу. Осторожно, для работы с ней потребуется полное среднее образование. Дальше - краткая выжимка:
1️⃣ Уровень концентрации рынка в 63 субъектах РФ, на которые по состоянию на 1 января 2020 года приходилось 81.9% строящегося жилья, по итогам реформы долевого строительства не изменился: «зеленые» остались «зелёными», «жёлтые» - «желтыми», а «красные» - «красными»;
2️⃣ В 6 регионах, на которые приходилось 15.4% строящегося жилья, уровень концентрации рынка возрос (из «низкого» стал средним» или «высоким», а из «среднего» - «высоким»). Более 80% из этого объёма обеспечил Санкт-Петербург. Про чемпионов в этой номинации, пожалуй, напишем отдельно;
3️⃣ Еще в 6 регионах, в которых строилось 2.7% жилья, уровень концентрации снизился. Good for them.
‼️Мораль: реформа долевого строительства вроде бы особо не повлияла на уровень концентрации рынка. Но поскольку мы не общественный омбудсмен, а серьёзный экономический канал, то давайте посмотрим на изменение концентрации ещё под одним углом - в зависимости от размера рынка. Вдруг на небольших региональных рынках мы увидим массовое вымирание застройщиков и тотальную монополизацию? В общем, завтра доделаем анализ, а потом уже сделаем окончательные выводы.
Stay tuned! 🤘
#прожилье #концентрация
Как договаривались, объявляем награды в номинации «За выдающиеся успехи в борьбе с конкуренцией на рынке жилищного строительства» по итогам 2020 года:
🥉Ульяновская область: за 2020 год индекс концентрации (HHI) увеличился на 598 пунктов - с 643 до 1241. Средняя цена на первичном рынке, по данным Росстата, увеличилась на 15.7%. Неплохо, но можно лучше!
🥈Орловская область: этот рынок и год назад не блистал конкуренцией - на 1 января 2020 года индекс концентрации составлял 1739 пунктов. Но коллеги совершили, казалось бы, немыслимое и увеличили индекс ещё на 873 пункта - в полтора раза! Средняя цена в регионе за прошедший год подросла на 23.5%.
🥇Республика Марий-Эл одержала победу в стиле раннего Майка Тайсона, не оставив соперникам ни единого шанса. За один только год регион превратился из вполне себе конкурентного в один из самых концентрированных рынков в РФ. Индекс концентрации в регионе вырос с 890 до 2493 пунктов, на 1602 пункта или почти в три раза! Средняя цена на первичном рынке за 2020 год выросла на 17.7%.
Ценные призы и грамоты вышлем победителям Почтой России.
Stay tuned! 🤘
Как договаривались, объявляем награды в номинации «За выдающиеся успехи в борьбе с конкуренцией на рынке жилищного строительства» по итогам 2020 года:
🥉Ульяновская область: за 2020 год индекс концентрации (HHI) увеличился на 598 пунктов - с 643 до 1241. Средняя цена на первичном рынке, по данным Росстата, увеличилась на 15.7%. Неплохо, но можно лучше!
🥈Орловская область: этот рынок и год назад не блистал конкуренцией - на 1 января 2020 года индекс концентрации составлял 1739 пунктов. Но коллеги совершили, казалось бы, немыслимое и увеличили индекс ещё на 873 пункта - в полтора раза! Средняя цена в регионе за прошедший год подросла на 23.5%.
🥇Республика Марий-Эл одержала победу в стиле раннего Майка Тайсона, не оставив соперникам ни единого шанса. За один только год регион превратился из вполне себе конкурентного в один из самых концентрированных рынков в РФ. Индекс концентрации в регионе вырос с 890 до 2493 пунктов, на 1602 пункта или почти в три раза! Средняя цена на первичном рынке за 2020 год выросла на 17.7%.
Ценные призы и грамоты вышлем победителям Почтой России.
Stay tuned! 🤘
#прожилье #концентрация
Давайте закончим сагу про концентрацию на региональных рынках жилищного строительства. Начало - здесь и здесь.
‼️График внизу показывает - как изменился уровень конкуренции в зависимости от размера рынка. Если коротко - никак. Крупные рынки, за редкими исключениями, остались конкурентными, средние - тоже. Ну а небольшие региональные рынки с объёмом строящегося жилья менее 500 тыс кв. метров - продолжили балансировать на границе средней и высокой концентрации. Получается, что за прошедший год реформа долевого строительства системно не повлияла на уровень концентрации на рынке.
🤹♀️А ещё получается, что все «страшилки» и рассказы многочисленных отраслевых ассоциаций, представителей и глашатаев, не исключая «общественного омбудсмена», о массовом вымирании «малых застройщиков» и монополизации отрасли - это развесистая «клюква». Впрочем, мы это хорошо знали и без анализа концентрации региональных рынков жилищного строительства.
‼️Рекомендация для начинающих экономистов: купить и прочитать блистательный роман Кристофера Бакли «Здесь курят». Там написано все, что вам нужно знать об отраслевых лоббистах. Наша редакция также настоятельно рекомендует включить это произведение в список обязательной литературы при изучении курса отраслевой экономики. На этом, кажется, можно закрыть эту тему как минимум до конца 2021 года.
Stay tuned! 🤘
Давайте закончим сагу про концентрацию на региональных рынках жилищного строительства. Начало - здесь и здесь.
‼️График внизу показывает - как изменился уровень конкуренции в зависимости от размера рынка. Если коротко - никак. Крупные рынки, за редкими исключениями, остались конкурентными, средние - тоже. Ну а небольшие региональные рынки с объёмом строящегося жилья менее 500 тыс кв. метров - продолжили балансировать на границе средней и высокой концентрации. Получается, что за прошедший год реформа долевого строительства системно не повлияла на уровень концентрации на рынке.
🤹♀️А ещё получается, что все «страшилки» и рассказы многочисленных отраслевых ассоциаций, представителей и глашатаев, не исключая «общественного омбудсмена», о массовом вымирании «малых застройщиков» и монополизации отрасли - это развесистая «клюква». Впрочем, мы это хорошо знали и без анализа концентрации региональных рынков жилищного строительства.
‼️Рекомендация для начинающих экономистов: купить и прочитать блистательный роман Кристофера Бакли «Здесь курят». Там написано все, что вам нужно знать об отраслевых лоббистах. Наша редакция также настоятельно рекомендует включить это произведение в список обязательной литературы при изучении курса отраслевой экономики. На этом, кажется, можно закрыть эту тему как минимум до конца 2021 года.
Stay tuned! 🤘
#прожилье #демография
На горизонте 10-15 лет эта штука будет влиять на жилищный рынок и объёмы строительства в разы сильнее, чем изменение ключевой ставки, все программы субсидирования и национальный проект «Жилье и городская среда» вместе взятые. Как вы уже вероятно догадались, нашу очередную заметку мы посвятим демографической структуре населения. Но сначала - традиционная #загадкажакафреско.
На горизонте 10-15 лет эта штука будет влиять на жилищный рынок и объёмы строительства в разы сильнее, чем изменение ключевой ставки, все программы субсидирования и национальный проект «Жилье и городская среда» вместе взятые. Как вы уже вероятно догадались, нашу очередную заметку мы посвятим демографической структуре населения. Но сначала - традиционная #загадкажакафреско.
#прожилье #демография
Коллективный разум не ошибся в оценке важности перечисленных нами факторов и степени их влияния на рынок жилья. Действительно, два самых важных события на перспективу ближайших 10-15 лет произошли много лет назад. Первое из них - это Великая Отечественная война 1941-1945 гг. Второе - рост уровня бедности и снижение доходов в 90-х годах 20-го века, а вместе с ними - и падение уровня рождаемости.
⁉️Казалось бы, что нам до этих дел минувших дней, кроме светлой грусти, гордости за подвиг народа, и радости, что «лихие 90-е» закончились, а страна наконец то «встала с колен» и расправила плечи? Для нас, бессердечных андроидов, перечисленные события важны постольку, поскольку они породили две гигантские «демографические волны». Эти циклические колебания, с периодом 20-30 лет, будут, вероятно повторяться ещё как минимум 100-150 лет, но нас интересует чуть более короткая перспектива.
‼️Bad news: две «волны» совпали и малочисленное поколение детей, рождённых в 90-е годы не менее малочисленным поколением «правнувнуков» Второй Мировой войны, приближается к возрасту 25-30 лет. Не очень страшно, правда? Тогда давайте на цифрах:
🧮На начало 2019 года численность населения в возрасте от 25 до 45 лет (это основные покупатели жилья в новостройках) составляла 45.3 млн человек. В период с 2015 по 2019 эта цифра вообще не сильно менялась - в диапазоне от 45.3 до 46.0 млн человек. На 1 января 2020 года было уже на пол-миллиона меньше - 44.8 млн человек. Но это только начало.
🧮Через 10 лет, без учета миграционного прироста, численность населения в возрасте от 25 до 45 лет сократится до 35.4 млн человек или на 33.2%, а к 2035 году - до 30.8 млн человек или на 37.2%. Дело не в текущих показателях смертности, рождаемости или каких-то текущих проблемах - просто взрослеет малочисленное поколение 90-х и «горб» на демографической пирамиде сменяется «провалом». Это как цунами - подводное землятресение уже давно произошло и волну не остановить.
⁉️Цифры выше содержат одну важную оговорку - «без учета миграционного прироста». Казалось, бы - вот решение проблемы. Но структура миграционного притока в Россию не позволяет рассматривать миграцию как фактор спроса на рынке новостроек. Все же Россия - не Лондон, не Испания и не Майями. Продажа жилья «на экспорт» для нашей страны - это скорее исключение из правил.
‼️Итого: количество потенциальных покупателей на первичном рынке жилья к 2030 году сократится на треть. Занятно, что к этому времени государственные планы предусматривают рост объёмов ввода жилья почти в полтора раза - с 82.2 до 120 млн метров. Пожалуй что разберём в отдельной заметке - как одно соотносится с другим.
Stay tuned! 🤘
Коллективный разум не ошибся в оценке важности перечисленных нами факторов и степени их влияния на рынок жилья. Действительно, два самых важных события на перспективу ближайших 10-15 лет произошли много лет назад. Первое из них - это Великая Отечественная война 1941-1945 гг. Второе - рост уровня бедности и снижение доходов в 90-х годах 20-го века, а вместе с ними - и падение уровня рождаемости.
⁉️Казалось бы, что нам до этих дел минувших дней, кроме светлой грусти, гордости за подвиг народа, и радости, что «лихие 90-е» закончились, а страна наконец то «встала с колен» и расправила плечи? Для нас, бессердечных андроидов, перечисленные события важны постольку, поскольку они породили две гигантские «демографические волны». Эти циклические колебания, с периодом 20-30 лет, будут, вероятно повторяться ещё как минимум 100-150 лет, но нас интересует чуть более короткая перспектива.
‼️Bad news: две «волны» совпали и малочисленное поколение детей, рождённых в 90-е годы не менее малочисленным поколением «правнувнуков» Второй Мировой войны, приближается к возрасту 25-30 лет. Не очень страшно, правда? Тогда давайте на цифрах:
🧮На начало 2019 года численность населения в возрасте от 25 до 45 лет (это основные покупатели жилья в новостройках) составляла 45.3 млн человек. В период с 2015 по 2019 эта цифра вообще не сильно менялась - в диапазоне от 45.3 до 46.0 млн человек. На 1 января 2020 года было уже на пол-миллиона меньше - 44.8 млн человек. Но это только начало.
🧮Через 10 лет, без учета миграционного прироста, численность населения в возрасте от 25 до 45 лет сократится до 35.4 млн человек или на 33.2%, а к 2035 году - до 30.8 млн человек или на 37.2%. Дело не в текущих показателях смертности, рождаемости или каких-то текущих проблемах - просто взрослеет малочисленное поколение 90-х и «горб» на демографической пирамиде сменяется «провалом». Это как цунами - подводное землятресение уже давно произошло и волну не остановить.
⁉️Цифры выше содержат одну важную оговорку - «без учета миграционного прироста». Казалось, бы - вот решение проблемы. Но структура миграционного притока в Россию не позволяет рассматривать миграцию как фактор спроса на рынке новостроек. Все же Россия - не Лондон, не Испания и не Майями. Продажа жилья «на экспорт» для нашей страны - это скорее исключение из правил.
‼️Итого: количество потенциальных покупателей на первичном рынке жилья к 2030 году сократится на треть. Занятно, что к этому времени государственные планы предусматривают рост объёмов ввода жилья почти в полтора раза - с 82.2 до 120 млн метров. Пожалуй что разберём в отдельной заметке - как одно соотносится с другим.
Stay tuned! 🤘
Telegram
Шумпетер не одобрит
Какие из перечисленных событий и факторов в наибольшей степени повлияют на динамику объёмов жилищного строительства в период до 2030 года?
Реформа долевого строительства, проведённая в 2019 году, и переход к проектному финансированию; / Создание штаба по…
Реформа долевого строительства, проведённая в 2019 году, и переход к проектному финансированию; / Создание штаба по…
#прожилье #демография
Давайте сопоставим - как планы по увеличению объёмов жилищного строительства к 2030 году до 120 млн метров в год сочетаются с текущими демографическими трендами. Спойлер: «вода и камень, стихи и проза, лёд и пламень не столь различны меж собой».
📉Для тех, кто пропустил предыдущую серию, напомним: численность населения РФ в возрасте от 25 до 45 лет сократится до 35.4 млн человек или на 33.2%, а к 2035 году - до 30.8 млн человек или на 37.2%. А теперь - к статистике жилищного строительства.
🧮Согласно новой, улучшенной и дополненной редакции статистики за 2020 год было введено в эксплуатацию 82.2 млн метров жилья - 1 млн 122 тысячи юнитов (квартир и индивидуальных жилых домов). В расчёте на 100 человек в возрасте от 25 до 45 лет (это основные покупатели нового жилья) получается 2.5 юнита в год, или другими словами средняя семья из 2 взрослых человек покупает квартиру в новостройке или строит дом 1 раз в 20 лет.
📈Проект «Жилье и городская среда» первоначально предусматривал рост ввода жилья до 120 млн метров к 2024 году, в том числе 80 млн - квартиры с многоквартирных домах и ещё 40 млн - индивидуальные жилые дома. Ну а потом эти цифры плавно «переехали» на 2030 год - коронавирус, да и вообще время быстро летит. Если предположить, что средний размер квартиры (51.6 метра) и индивидуального дома (133.0 метра) останутся неизменными, это даёт нам 1 млн 851 тыс юнитов - на 65% больше, чем в 2020 году.
‼️Получается, что в расчёте на 100 человек к 2030 году будет вводится 5.2 юнита в год, а средняя семья будет покупать квартиру в новостройке каждые 9.6 года. При сохранении объёмов строительства к 2035 году ввод увеличатся до 6.0 юнитов на 100 человек, а регулярность покупок нового, с иголочки, жилья - до 1 раза в 8.3 года. Сейчас, вероятно, средняя российская семья с меньшей регулярностью меняет холодильник.
⁉️В следующей заметке разберём - при каких гипотетических условиях такое счастье было бы возможно. Спойлер: не поможет даже ипотека с нулевой ставкой, потребуются средства посильнее - инопланетяне там, и все такое прочее...
Stay tuned! 🤘
Давайте сопоставим - как планы по увеличению объёмов жилищного строительства к 2030 году до 120 млн метров в год сочетаются с текущими демографическими трендами. Спойлер: «вода и камень, стихи и проза, лёд и пламень не столь различны меж собой».
📉Для тех, кто пропустил предыдущую серию, напомним: численность населения РФ в возрасте от 25 до 45 лет сократится до 35.4 млн человек или на 33.2%, а к 2035 году - до 30.8 млн человек или на 37.2%. А теперь - к статистике жилищного строительства.
🧮Согласно новой, улучшенной и дополненной редакции статистики за 2020 год было введено в эксплуатацию 82.2 млн метров жилья - 1 млн 122 тысячи юнитов (квартир и индивидуальных жилых домов). В расчёте на 100 человек в возрасте от 25 до 45 лет (это основные покупатели нового жилья) получается 2.5 юнита в год, или другими словами средняя семья из 2 взрослых человек покупает квартиру в новостройке или строит дом 1 раз в 20 лет.
📈Проект «Жилье и городская среда» первоначально предусматривал рост ввода жилья до 120 млн метров к 2024 году, в том числе 80 млн - квартиры с многоквартирных домах и ещё 40 млн - индивидуальные жилые дома. Ну а потом эти цифры плавно «переехали» на 2030 год - коронавирус, да и вообще время быстро летит. Если предположить, что средний размер квартиры (51.6 метра) и индивидуального дома (133.0 метра) останутся неизменными, это даёт нам 1 млн 851 тыс юнитов - на 65% больше, чем в 2020 году.
‼️Получается, что в расчёте на 100 человек к 2030 году будет вводится 5.2 юнита в год, а средняя семья будет покупать квартиру в новостройке каждые 9.6 года. При сохранении объёмов строительства к 2035 году ввод увеличатся до 6.0 юнитов на 100 человек, а регулярность покупок нового, с иголочки, жилья - до 1 раза в 8.3 года. Сейчас, вероятно, средняя российская семья с меньшей регулярностью меняет холодильник.
⁉️В следующей заметке разберём - при каких гипотетических условиях такое счастье было бы возможно. Спойлер: не поможет даже ипотека с нулевой ставкой, потребуются средства посильнее - инопланетяне там, и все такое прочее...
Stay tuned! 🤘
#прожилье #пф #банкроссии #февраль
Сегодня предлагаем ненадолго отвлечься от демографии и изучить проникновение проектного финансирования в разрезе субъектов РФ. Для чистоты эксперимента исключили из нашего анализа Московскую агломерацию - это другая вселенная, на неё нужно смотреть отдельно. На всей остальной территории РФ объём кредитных линий, открытых банками застройщикам, и объём строящегося жилья должны быть, в теории, более-менее пропорциональны. А вот как обстоит на самом деле - сейчас и узнаём.
🧮 #матчасть у этого упражнения несложная: делим долю субъекта РФ в объёме кредитных лимитов на долю в объёме строящегося жилья - и получаем коэффициент проникновения проектного финансирования. Если он в районе 100% - значит доля финансирования, которая приходится на регион, соразмерна объёму строительства. Если сильно больше, то это индикатор интенсивного запуска новых проектов в регионе. А если сильно меньше - not good. Начнём по обыкновению с плохих новостей, продолжим чем-нибудь нейтральным, а закончим - духоподъёмным.
‼️Проникновение проектного финансирования в регионах с объёмом строящегося жилья менее 500 тыс метров - почти в 2 раза ниже чем в среднем по России. На 40 субъектов, в которых строится 13.0% жилья (здесь и далее все цифры без учета Москвы и Московской области), приходится только 7.3% от общей суммы кредитных линий, открытых застройщиками. С начала года эта цифра выросла на 0.5 процентных пункта, но до паритета ещё далеко. Проникновение проектного финансирования на 1 марта - всего 56.4%.
‼️В остальной части РФ - без сюрпризов. В Ленинградской агломерации и городах с объёмом строительства свыше 1 млн метров в среднем по больнице все хорошо - проникновение проектного финансирования в марта составило 108.9%. А вот внутри картина менее однородная - от 8% в Рязанской области (восьми, Карл!!!) до 212% в Красноярском крае. Сделаем пожалуй на эту тему отдельную заметку.
‼️ Регионы с объёмом строительства от 500 тыс до 1 млн метров - середина на половину. Хуже чем на крупных рынках, но лучше чем в небольших субъектах. Среднее проникновение проектного финансирования - 70%. Разброс тоже немаленький.
‼️Ожидаемо хорошо обстоит дело с проектным финансированием в ДФО, в среднем по округу проникновение - 197%. Приморский край - абсолютный чемпион РФ с показателем 296%. Как говорится, привет «дальневосточной» ипотеке.
Сегодня предлагаем ненадолго отвлечься от демографии и изучить проникновение проектного финансирования в разрезе субъектов РФ. Для чистоты эксперимента исключили из нашего анализа Московскую агломерацию - это другая вселенная, на неё нужно смотреть отдельно. На всей остальной территории РФ объём кредитных линий, открытых банками застройщикам, и объём строящегося жилья должны быть, в теории, более-менее пропорциональны. А вот как обстоит на самом деле - сейчас и узнаём.
🧮 #матчасть у этого упражнения несложная: делим долю субъекта РФ в объёме кредитных лимитов на долю в объёме строящегося жилья - и получаем коэффициент проникновения проектного финансирования. Если он в районе 100% - значит доля финансирования, которая приходится на регион, соразмерна объёму строительства. Если сильно больше, то это индикатор интенсивного запуска новых проектов в регионе. А если сильно меньше - not good. Начнём по обыкновению с плохих новостей, продолжим чем-нибудь нейтральным, а закончим - духоподъёмным.
‼️Проникновение проектного финансирования в регионах с объёмом строящегося жилья менее 500 тыс метров - почти в 2 раза ниже чем в среднем по России. На 40 субъектов, в которых строится 13.0% жилья (здесь и далее все цифры без учета Москвы и Московской области), приходится только 7.3% от общей суммы кредитных линий, открытых застройщиками. С начала года эта цифра выросла на 0.5 процентных пункта, но до паритета ещё далеко. Проникновение проектного финансирования на 1 марта - всего 56.4%.
‼️В остальной части РФ - без сюрпризов. В Ленинградской агломерации и городах с объёмом строительства свыше 1 млн метров в среднем по больнице все хорошо - проникновение проектного финансирования в марта составило 108.9%. А вот внутри картина менее однородная - от 8% в Рязанской области (восьми, Карл!!!) до 212% в Красноярском крае. Сделаем пожалуй на эту тему отдельную заметку.
‼️ Регионы с объёмом строительства от 500 тыс до 1 млн метров - середина на половину. Хуже чем на крупных рынках, но лучше чем в небольших субъектах. Среднее проникновение проектного финансирования - 70%. Разброс тоже немаленький.
‼️Ожидаемо хорошо обстоит дело с проектным финансированием в ДФО, в среднем по округу проникновение - 197%. Приморский край - абсолютный чемпион РФ с показателем 296%. Как говорится, привет «дальневосточной» ипотеке.
#прожилье #пф #банкроссии #февраль
Сегодня завершим анализ статистики проектного финансирования за февраль 2021 года. Начало - здесь и здесь. На картинке внизу показана карта проникновения проектного финансирования.
🟥 В «красную» зону с проникновением проектного финансирования выше 180% попадают 8 регионов, на которые приходится 13.4% строящегося жилья и 28.5% от общего объёма кредитных соглашений. Москву и Московскую область, напомню, мы исключаем из анализа, покрасили их в красный цвет просто за компанию.
🟧 В «жёлтую» зону с проникновением от 130 до 180% попадает ещё 6 субъектов - 11.0% строящегося жилья и 16.3% открытых лимитов проектного финансирования.
🟩 В «Зелёной» зоне находится 21 регион. Здесь все пропорционально - на 46.6% строящегося жилья приходится 43.6% от общего объёма кредитных соглашений.
‼️В совокупности на перечисленные выше группы приходится 71% жилья, строящегося в РФ, без учёта Московской агломерации.
📉В 26 регионах, на которые приходится 20.9% строящегося жилья, проникновение проектного финансирования варьируется от 20 до 70%. В целом на эту группу приходится 10.8% от общего объёма кредитных лимитов. Из крупных рынков с объёмом строящегося жилья свыше 1 млн метров в эту группу попадают Алтайский край (65%), Воронеж (63%) и, на удивление, Башкортостан (63%).
🟦 Замыкает наш рейтинг «синяя» группа. Это 16 субъектов, в которых практически не ступала нога банкира. Здесь строится 8.2% жилья и открыто только 0.9% от общего объёма кредитных линий. Из удивительного - сюда каким-то образом затесалась Рязанская область. Интересно, это казус статистики или какая-то системная проблема?
Сегодня завершим анализ статистики проектного финансирования за февраль 2021 года. Начало - здесь и здесь. На картинке внизу показана карта проникновения проектного финансирования.
🟥 В «красную» зону с проникновением проектного финансирования выше 180% попадают 8 регионов, на которые приходится 13.4% строящегося жилья и 28.5% от общего объёма кредитных соглашений. Москву и Московскую область, напомню, мы исключаем из анализа, покрасили их в красный цвет просто за компанию.
🟧 В «жёлтую» зону с проникновением от 130 до 180% попадает ещё 6 субъектов - 11.0% строящегося жилья и 16.3% открытых лимитов проектного финансирования.
🟩 В «Зелёной» зоне находится 21 регион. Здесь все пропорционально - на 46.6% строящегося жилья приходится 43.6% от общего объёма кредитных соглашений.
‼️В совокупности на перечисленные выше группы приходится 71% жилья, строящегося в РФ, без учёта Московской агломерации.
📉В 26 регионах, на которые приходится 20.9% строящегося жилья, проникновение проектного финансирования варьируется от 20 до 70%. В целом на эту группу приходится 10.8% от общего объёма кредитных лимитов. Из крупных рынков с объёмом строящегося жилья свыше 1 млн метров в эту группу попадают Алтайский край (65%), Воронеж (63%) и, на удивление, Башкортостан (63%).
🟦 Замыкает наш рейтинг «синяя» группа. Это 16 субъектов, в которых практически не ступала нога банкира. Здесь строится 8.2% жилья и открыто только 0.9% от общего объёма кредитных линий. Из удивительного - сюда каким-то образом затесалась Рязанская область. Интересно, это казус статистики или какая-то системная проблема?
#прожилье #цены #март
Вышли данные наш.дом.рф по долевому строительству многоквартирных домов за март 2021 года. Сначала - несколько быстрых наблюдений, а потом сделаем 2-3 отдельные заметки.
🚨Вакханалия на первичном рынке жилья продолжается. В среднем по РФ продано 45.7% всей жилой площади в строящихся домах - 42.1 из 92.0 млн метров. Напомним, цифры выше 40% - это уже явный признак «перегрева» рынка;
🟥 Рынок «перегрет» в 53 субъектах, на которые приходится 81.1% от совокупного объёма строящегося жилья. На начало года в «красной» зоне было 47 субъектов и 66.6% строящегося жилья. Почувствуйте разницу.
🟦 Низкие темпы реализации квартир можно обнаружить только в 7 субъектах, на которые приходится 2.7% строящегося жилья. Но даже там средний уровень реализации с начала года вырос на 3.5 процентных пункта - с 22.1 до 25.6%. Думаем что к 1 июля таких субъектов не останется вовсе.
🏗Отрасль, кстати, показывает вполне неплохие темпы запуска новых проектов - 7.1 млн метров жилой площади с начала года - плюс 48.5% к 2020 году. Если получится выдержать темпы, по итогам года будет запущено около 42 млн метров, это плюс-минус соответсвует годовому вводу жилья и обеспечивает «воспроизводство» портфеля.
‼️Плохая новость: для того, чтобы соотношение спроса и предложения нормализовалось, а доля проданных квартир переместилась в середину «зелёной» зоны, необходимо чтобы объём строящегося жилья увеличился на 26.2% - с текущих 92.0 до 116.1 млн метров. Для этого требуется системная поддержка запуска новых проектов, а ее скорее нет. Существующие меры стимулирования имеют минимальный охват рынка и практически не влияют на предложение.
🧮Если посмотреть на портфель действующих договоров долевого участия, то мы увидим, что с начала года средняя стоимость квадратного метра выросла на 5.1% - с 90.6 до 95.3 тысяч рублей, и это всего за 3 месяца. К моменту, когда «штаб по анализу роста цен» завершит свою работу - есть все шансы дойти до цифры 10%.
‼️Неопределённость, связанная с продлением программы субсидирования, будет поддерживать рост цен. Покупатели, пытаясь вскочить в последний вагон, будут создавать ажиотаж, а застройщики - реагировать пересмотром прайс-листов. В общем, классическая история из серии «продлить нельзя остановить». Выход из программы субсидирования будет болезненным, в первую очередь - для покупателей. Это неизбежная оборотная сторона льготных, нерыночных ставок.
Вышли данные наш.дом.рф по долевому строительству многоквартирных домов за март 2021 года. Сначала - несколько быстрых наблюдений, а потом сделаем 2-3 отдельные заметки.
🚨Вакханалия на первичном рынке жилья продолжается. В среднем по РФ продано 45.7% всей жилой площади в строящихся домах - 42.1 из 92.0 млн метров. Напомним, цифры выше 40% - это уже явный признак «перегрева» рынка;
🟥 Рынок «перегрет» в 53 субъектах, на которые приходится 81.1% от совокупного объёма строящегося жилья. На начало года в «красной» зоне было 47 субъектов и 66.6% строящегося жилья. Почувствуйте разницу.
🟦 Низкие темпы реализации квартир можно обнаружить только в 7 субъектах, на которые приходится 2.7% строящегося жилья. Но даже там средний уровень реализации с начала года вырос на 3.5 процентных пункта - с 22.1 до 25.6%. Думаем что к 1 июля таких субъектов не останется вовсе.
🏗Отрасль, кстати, показывает вполне неплохие темпы запуска новых проектов - 7.1 млн метров жилой площади с начала года - плюс 48.5% к 2020 году. Если получится выдержать темпы, по итогам года будет запущено около 42 млн метров, это плюс-минус соответсвует годовому вводу жилья и обеспечивает «воспроизводство» портфеля.
‼️Плохая новость: для того, чтобы соотношение спроса и предложения нормализовалось, а доля проданных квартир переместилась в середину «зелёной» зоны, необходимо чтобы объём строящегося жилья увеличился на 26.2% - с текущих 92.0 до 116.1 млн метров. Для этого требуется системная поддержка запуска новых проектов, а ее скорее нет. Существующие меры стимулирования имеют минимальный охват рынка и практически не влияют на предложение.
🧮Если посмотреть на портфель действующих договоров долевого участия, то мы увидим, что с начала года средняя стоимость квадратного метра выросла на 5.1% - с 90.6 до 95.3 тысяч рублей, и это всего за 3 месяца. К моменту, когда «штаб по анализу роста цен» завершит свою работу - есть все шансы дойти до цифры 10%.
‼️Неопределённость, связанная с продлением программы субсидирования, будет поддерживать рост цен. Покупатели, пытаясь вскочить в последний вагон, будут создавать ажиотаж, а застройщики - реагировать пересмотром прайс-листов. В общем, классическая история из серии «продлить нельзя остановить». Выход из программы субсидирования будет болезненным, в первую очередь - для покупателей. Это неизбежная оборотная сторона льготных, нерыночных ставок.
#прожилье
В российской политической традиции принято уделять повышенное внимание так называемым «вводам жилья». Если они растут - то, стало быть, все в стране колосится, а отрасль - успешно справляется с вызовами времени. А вот если падают, то непорядок и кадровые выводы. И поэтому их внимательно считают и, для пущей надёжности, пересчитывают. А потом пишут отчеты и выпускают пресс-релизы о проделанной работе.
Вместе с тем, с экономической точки зрения, ввод жилья - это в целом неинтересная и бесполезная метрика. По крайней мере, для целей принятия решений. Все самое важное в экономике к моменту ввода жилья уже давно произошло - решение застройщика о запуске проекта принято, строительные работы выполнены, арматура куплена, добавленная стоимость создана, ВВП вырос, квартиры проданы. В общем, анализ «вводов» - это что-то из разряда вскрытия в медицине. Можно многое узнать - как жил пациент, был ли он хорошим человеком, от чего умер, да и вообще любопытно - какие там у него внутри запчасти. Но вот вылечить уже не получится. Вот также и с «вводами жилья».
Куда более полезными являются следующие два индикатора рынка жилищного строительства:
1️⃣ Соотношение продаж строящегося жилья и запуска новых проектов (наши заокеанские друзья называют это “new home sales vs housing starts”)
2️⃣ Соотношение запуска новых проектов и ввода в эксплуатацию (housing starts vs housing completions).
С расчетом первого показателя есть проблема - Росреестр публикует только часть необходимых данных и мы видим только количество заключённых ДДУ и то - раз в год. А продажу квартир в новостройках после ввода в эксплуатацию вообще не видим (хотя, информированные источники говорят что таких квартир не осталось и все давно продано). А вот второй показатель мы посчитали на данных наш.дом.рф - на графике внизу. Несколько комментариев и выводов:
‼️С начала 2020 года запущено на 30% меньше проектов, чем введено в эксплуатацию - 35.3 и 50.8 млн метров жилья соответственно;
‼️Для того, чтобы до конца года «перегретый» первичный рынок вернулся в «зелёную» зону, коэффициент «запуск/ввод» должен держаться на уровне 150% до конца года. Это позволило бы увеличить объём строящегося жилья с текущих 92.0 до 116.1 млн метров. Но этого даже близко не наблюдается.
‼️Разумным решением в такой ситуации является прекращение стимулирования спроса и масштабная поддержка предложения, стимулирующая запуск новых проектов - субсидирование процентной ставки по кредитам застройщикам, снижение барьеров для запуска новых проектов. Но события, к сожалению, пока развиваются в противоположном направлении.
‼️Есть и хорошие новости - похоже что рентабельность в жилищном строительстве продолжит бить рекорды ещё пару лет. И лендлордам тоже хорошо - стоимость земельных участков под застройку довольно быстро растёт в цене. Плохо только налогоплательщикам и покупателям, но это дело житейское.
PS - в ближайшие пару дней проанализируем - как соотносится запуск новых проектов и ввод жилья в разрезе регионов, различных типов населённых пунктов и групп застройщиков. Ну и развеем пару популярных мифов, конечно же.
Stay tuned! 🤘
В российской политической традиции принято уделять повышенное внимание так называемым «вводам жилья». Если они растут - то, стало быть, все в стране колосится, а отрасль - успешно справляется с вызовами времени. А вот если падают, то непорядок и кадровые выводы. И поэтому их внимательно считают и, для пущей надёжности, пересчитывают. А потом пишут отчеты и выпускают пресс-релизы о проделанной работе.
Вместе с тем, с экономической точки зрения, ввод жилья - это в целом неинтересная и бесполезная метрика. По крайней мере, для целей принятия решений. Все самое важное в экономике к моменту ввода жилья уже давно произошло - решение застройщика о запуске проекта принято, строительные работы выполнены, арматура куплена, добавленная стоимость создана, ВВП вырос, квартиры проданы. В общем, анализ «вводов» - это что-то из разряда вскрытия в медицине. Можно многое узнать - как жил пациент, был ли он хорошим человеком, от чего умер, да и вообще любопытно - какие там у него внутри запчасти. Но вот вылечить уже не получится. Вот также и с «вводами жилья».
Куда более полезными являются следующие два индикатора рынка жилищного строительства:
1️⃣ Соотношение продаж строящегося жилья и запуска новых проектов (наши заокеанские друзья называют это “new home sales vs housing starts”)
2️⃣ Соотношение запуска новых проектов и ввода в эксплуатацию (housing starts vs housing completions).
С расчетом первого показателя есть проблема - Росреестр публикует только часть необходимых данных и мы видим только количество заключённых ДДУ и то - раз в год. А продажу квартир в новостройках после ввода в эксплуатацию вообще не видим (хотя, информированные источники говорят что таких квартир не осталось и все давно продано). А вот второй показатель мы посчитали на данных наш.дом.рф - на графике внизу. Несколько комментариев и выводов:
‼️С начала 2020 года запущено на 30% меньше проектов, чем введено в эксплуатацию - 35.3 и 50.8 млн метров жилья соответственно;
‼️Для того, чтобы до конца года «перегретый» первичный рынок вернулся в «зелёную» зону, коэффициент «запуск/ввод» должен держаться на уровне 150% до конца года. Это позволило бы увеличить объём строящегося жилья с текущих 92.0 до 116.1 млн метров. Но этого даже близко не наблюдается.
‼️Разумным решением в такой ситуации является прекращение стимулирования спроса и масштабная поддержка предложения, стимулирующая запуск новых проектов - субсидирование процентной ставки по кредитам застройщикам, снижение барьеров для запуска новых проектов. Но события, к сожалению, пока развиваются в противоположном направлении.
‼️Есть и хорошие новости - похоже что рентабельность в жилищном строительстве продолжит бить рекорды ещё пару лет. И лендлордам тоже хорошо - стоимость земельных участков под застройку довольно быстро растёт в цене. Плохо только налогоплательщикам и покупателям, но это дело житейское.
PS - в ближайшие пару дней проанализируем - как соотносится запуск новых проектов и ввод жилья в разрезе регионов, различных типов населённых пунктов и групп застройщиков. Ну и развеем пару популярных мифов, конечно же.
Stay tuned! 🤘
#прожилье #пф
Один из популярных сюжетов при обсуждении реформы долевого строительства - отказ банков от финансирования проектов и остановка жилищного строительства в «малых городах». Давайте разберёмся, что происходит на самом деле. Погнали!
🏗По состоянию на 1 апреля 2021 года на долю городов с населением до 50 тыс человек приходилось 9.7% от общего объёма строящегося жилья - 8.9 из 92.0 млн метров. На начало 2020 года эта цифра составляла 9.9% - особых изменений не произошло.
📈Соотношение «housing project starts/completions» за 2020 год в «малых городах» составило 71.3%, в среднем по РФ - 67.8%. За первый квартал 2021 года картина не сильно поменялась - 77.8 и 77.5% соответственно.
📈Соотношение объёма новых проектов, и портфеля на начало 2020 года в «малых городах» тоже выше, чем в среднем по отрасли - 34.6% и 26.3% соответственно. Цифры за первый квартал 2021 года - 8.5 и 7.5% соответственно.
‼️Мораль: по итогам перехода на проектное финансирование доля жилья, строящегося в «малых городах», осталась практически неизменной. Темпы запуска новых проектов и обновления портфеля в таких городах чуть выше, чем в среднем по отрасли.
‼️Утверждения о том, что «в малых и средних городах строительный процесс практически остановился» не соответствуют действительности. Их нужно классифицировать в ту же категорию, где собраны рассказы о нечеловеческих страданиях «малых застройщиков».
Один из популярных сюжетов при обсуждении реформы долевого строительства - отказ банков от финансирования проектов и остановка жилищного строительства в «малых городах». Давайте разберёмся, что происходит на самом деле. Погнали!
🏗По состоянию на 1 апреля 2021 года на долю городов с населением до 50 тыс человек приходилось 9.7% от общего объёма строящегося жилья - 8.9 из 92.0 млн метров. На начало 2020 года эта цифра составляла 9.9% - особых изменений не произошло.
📈Соотношение «housing project starts/completions» за 2020 год в «малых городах» составило 71.3%, в среднем по РФ - 67.8%. За первый квартал 2021 года картина не сильно поменялась - 77.8 и 77.5% соответственно.
📈Соотношение объёма новых проектов, и портфеля на начало 2020 года в «малых городах» тоже выше, чем в среднем по отрасли - 34.6% и 26.3% соответственно. Цифры за первый квартал 2021 года - 8.5 и 7.5% соответственно.
‼️Мораль: по итогам перехода на проектное финансирование доля жилья, строящегося в «малых городах», осталась практически неизменной. Темпы запуска новых проектов и обновления портфеля в таких городах чуть выше, чем в среднем по отрасли.
‼️Утверждения о том, что «в малых и средних городах строительный процесс практически остановился» не соответствуют действительности. Их нужно классифицировать в ту же категорию, где собраны рассказы о нечеловеческих страданиях «малых застройщиков».
#прожилье #цены
Пока «штаб по анализу роста цен» пытается выполнить спущенный сверху райдер и разложить рост цен жилья на первичном рынке на «комплекс факторов, среди которых и рост цен на строительные материалы, и нехватка рабочей силы, и льготная ипотека, и ковид, и переход на проектное финансирование», мы предлагаем взять в руки отчётность публичных девелоперов и посмотреть - нет ли там ответа на заданный вопрос?
‼️Давайте с ответов и начнём, а потом уже погрузимся в детали. На пальцах получается так:
📈47% от общего роста цен на жилье обусловлено увеличением издержек застройщиков - это и рост стоимости отдельных материалов, и расходов на оплату труда, и процентов по кредитам;
📈53% от роста цен на жилье - эффект льготной ипотеки всех сортов и общего снижения процентных ставок.
📈За счёт каких факторов выросла себестоимость - изучим отдельно. В отчётности застройщиков ответов мы не найдём, придется взять в руки таблицу затраты-выпуск и ещё несколько статистических отчётов Росстата.
‼️Ну а теперь - детали расчётов и цифры. Погнали!
🧮 На сегодняшний день отчётность за 2020 год выпустили ПИК, ЛСР, Эталон, Брусника и Пионер. На круг это 10.8% от объёма жилья, строящегося в РФ по состоянию на конец 2020 года. В ближайшее, вероятно, отчётность выпустят ещё несколько крупных компаний, но пока будем играть теми картами, которые есть. Вот основные цифры по нашей выборке:
📈Сумма заключенных контрактов в 2020 году выросла на 27.2%, с 457.3 до 581.8 млрд рублей, а площадь реализованных квартир - на 10.5% - с 3.8 до 4.2 млн кв. метров;
📈Средняя цена квадратного метра выросла на 18.0 тыс рублей - со 119 до 137 тыс. рублей;
📈Себестоимость строительства квадратного метра выросла на 11.3 тысячи рублей, с 84.2 до 95.5 тыс рублей. Себестоимость строительства включает в себя расходы на приобретение земельного участка, смену ВРИ, расходы на проектирование и СМР, социальную инфраструктуру, капитализированные проценты по кредитам и все остальное, кроме общехозяйственных (офис) и коммерческих (реклама, продажи) расходов.
📈Валовая рентабельность выросла на 1.1 процентного пункта - с 29.2 до 30.3%, а валовая прибыль с одного квадратного метра увеличилась на 6.7 тысяч рублей - с 34.8 до 41.5 тыс рублей.
‼️Казалось бы, все просто - средняя цена выросла на 18.0 тыс рублей, из них 11.3 или около 60% - за счёт роста издержек. На самом деле не так. Увеличение издержек не всегда и не автоматически ведёт к соразмерному росту цены. В какой степени рост издержек перекладывается на потребителя - зависит от соотношения эластичности спроса и предложения. Эластичность спроса на первичном рынке жилья мы оценивали в районе 0.3, а вот про предложение ничего дельного пока сказать не можем.
‼️Если предположить, в отсутствие других идей, что предложение жилья имеет средний уровень эластичности, то около 25% от роста себестоимости (2.8 из 11.3 тыс рублей) должно бы абсорбироваться за счёт прибыли застройщиков, а 75% (8.5 из 11.3 тыс рублей) - перенесено в цену квадратного метра.
‼️Итого получаем следующую математику - рост средней цены на 8.5 тыс рублей обусловлен ростом издержек, а ещё на 9.5 тыс - другими факторами. Наиболее очевидные из них - снижение процентных ставок в экономике и программа льготной ипотеки. Вот такая вот «арматура»...
Пока «штаб по анализу роста цен» пытается выполнить спущенный сверху райдер и разложить рост цен жилья на первичном рынке на «комплекс факторов, среди которых и рост цен на строительные материалы, и нехватка рабочей силы, и льготная ипотека, и ковид, и переход на проектное финансирование», мы предлагаем взять в руки отчётность публичных девелоперов и посмотреть - нет ли там ответа на заданный вопрос?
‼️Давайте с ответов и начнём, а потом уже погрузимся в детали. На пальцах получается так:
📈47% от общего роста цен на жилье обусловлено увеличением издержек застройщиков - это и рост стоимости отдельных материалов, и расходов на оплату труда, и процентов по кредитам;
📈53% от роста цен на жилье - эффект льготной ипотеки всех сортов и общего снижения процентных ставок.
📈За счёт каких факторов выросла себестоимость - изучим отдельно. В отчётности застройщиков ответов мы не найдём, придется взять в руки таблицу затраты-выпуск и ещё несколько статистических отчётов Росстата.
‼️Ну а теперь - детали расчётов и цифры. Погнали!
🧮 На сегодняшний день отчётность за 2020 год выпустили ПИК, ЛСР, Эталон, Брусника и Пионер. На круг это 10.8% от объёма жилья, строящегося в РФ по состоянию на конец 2020 года. В ближайшее, вероятно, отчётность выпустят ещё несколько крупных компаний, но пока будем играть теми картами, которые есть. Вот основные цифры по нашей выборке:
📈Сумма заключенных контрактов в 2020 году выросла на 27.2%, с 457.3 до 581.8 млрд рублей, а площадь реализованных квартир - на 10.5% - с 3.8 до 4.2 млн кв. метров;
📈Средняя цена квадратного метра выросла на 18.0 тыс рублей - со 119 до 137 тыс. рублей;
📈Себестоимость строительства квадратного метра выросла на 11.3 тысячи рублей, с 84.2 до 95.5 тыс рублей. Себестоимость строительства включает в себя расходы на приобретение земельного участка, смену ВРИ, расходы на проектирование и СМР, социальную инфраструктуру, капитализированные проценты по кредитам и все остальное, кроме общехозяйственных (офис) и коммерческих (реклама, продажи) расходов.
📈Валовая рентабельность выросла на 1.1 процентного пункта - с 29.2 до 30.3%, а валовая прибыль с одного квадратного метра увеличилась на 6.7 тысяч рублей - с 34.8 до 41.5 тыс рублей.
‼️Казалось бы, все просто - средняя цена выросла на 18.0 тыс рублей, из них 11.3 или около 60% - за счёт роста издержек. На самом деле не так. Увеличение издержек не всегда и не автоматически ведёт к соразмерному росту цены. В какой степени рост издержек перекладывается на потребителя - зависит от соотношения эластичности спроса и предложения. Эластичность спроса на первичном рынке жилья мы оценивали в районе 0.3, а вот про предложение ничего дельного пока сказать не можем.
‼️Если предположить, в отсутствие других идей, что предложение жилья имеет средний уровень эластичности, то около 25% от роста себестоимости (2.8 из 11.3 тыс рублей) должно бы абсорбироваться за счёт прибыли застройщиков, а 75% (8.5 из 11.3 тыс рублей) - перенесено в цену квадратного метра.
‼️Итого получаем следующую математику - рост средней цены на 8.5 тыс рублей обусловлен ростом издержек, а ещё на 9.5 тыс - другими факторами. Наиболее очевидные из них - снижение процентных ставок в экономике и программа льготной ипотеки. Вот такая вот «арматура»...
#прожилье #цены
Классное исследование Банка международных расчётов про взаимосвязь процентных ставок и цен на жилую недвижимость. Исследование не новое (октябрь 2017 года), но настоятельно рекомендуется к прочтению. Для тех кому все же лень (shame on you, bastards!), или для тех, кто выбрал в школе немецкий язык (we don’t like you either), мы изложили основные факты и тезисы:
‼️Начнем с конца. Снижение процентных ставок на 1% приводит к росту реальных цен на жилье на 5.75%. Если хотите оценить рост номинальных цен - на забудьте добавить к этой цифре инфляцию. В прошлом году в России она, например, составила 4.9%.
🧮 Охват исследования - 47 стран, в том числе 20 стран с развитой экономикой и 27 стран (включая Россию) - с развивающейся. Всего в рамках исследования использовано свыше 1400 годовых наблюдений, средняя глубина данных для развитых стран - около 50 лет, для развивающихся - чуть больше 16 лет.
🧮Жилая недвижимость - отличный объект для долгосрочных инвестиций. На развитых рынках она в среднем обеспечивает доходность в размере 2.25% сверх инфляции, а на развивающихся - 2.90%.
🧮Динамика цен на недвижимость в большей степени определяется моделью «спрос/предложение», нежели моделью ценообразования финансовых активов (capital assets pricing model).
🧮Цены на жилую недвижимость реагируют на изменение краткосрочных процентных ставок с лагом. На развивающихся рынках этот цикл занимает около 5 лет. В первый год реализуется около 10-25% от совокупного эффекта.
🧮Динамика краткосрочных процентных ставок в США влияет на цену жилья во всем мире. При снижении национальных ставок на 1 процентный пункт цена жилья растёт на 2.5% в реальном выражении, а если одновременно с этим снижаются ставки в США - рост цен составит уже 5.75%.
Классное исследование Банка международных расчётов про взаимосвязь процентных ставок и цен на жилую недвижимость. Исследование не новое (октябрь 2017 года), но настоятельно рекомендуется к прочтению. Для тех кому все же лень (shame on you, bastards!), или для тех, кто выбрал в школе немецкий язык (we don’t like you either), мы изложили основные факты и тезисы:
‼️Начнем с конца. Снижение процентных ставок на 1% приводит к росту реальных цен на жилье на 5.75%. Если хотите оценить рост номинальных цен - на забудьте добавить к этой цифре инфляцию. В прошлом году в России она, например, составила 4.9%.
🧮 Охват исследования - 47 стран, в том числе 20 стран с развитой экономикой и 27 стран (включая Россию) - с развивающейся. Всего в рамках исследования использовано свыше 1400 годовых наблюдений, средняя глубина данных для развитых стран - около 50 лет, для развивающихся - чуть больше 16 лет.
🧮Жилая недвижимость - отличный объект для долгосрочных инвестиций. На развитых рынках она в среднем обеспечивает доходность в размере 2.25% сверх инфляции, а на развивающихся - 2.90%.
🧮Динамика цен на недвижимость в большей степени определяется моделью «спрос/предложение», нежели моделью ценообразования финансовых активов (capital assets pricing model).
🧮Цены на жилую недвижимость реагируют на изменение краткосрочных процентных ставок с лагом. На развивающихся рынках этот цикл занимает около 5 лет. В первый год реализуется около 10-25% от совокупного эффекта.
🧮Динамика краткосрочных процентных ставок в США влияет на цену жилья во всем мире. При снижении национальных ставок на 1 процентный пункт цена жилья растёт на 2.5% в реальном выражении, а если одновременно с этим снижаются ставки в США - рост цен составит уже 5.75%.
#прожилье #предложение
Обьем предложения жилья на первичном рынке сокращается - в целом по РФ жилая площадь новых проектов, начатых в 2020 году, составила 67.8% от объёма жилья, введённого в эксплуатацию за этот же период. В первом квартале соотношение starts/completions выросло до 77.5%, но все еще остаётся меньше 100% и не обеспечивает даже простого замещения вводимого жилья.
📉А вот в Северной столице и ее окрестностях, похоже, и вовсе решили что формат коммуналок себя ещё не изжил и вполне себя покажет. Другого объяснения темпам запуска проектов в этом регионе у нас нет - в 2020 году площадь новых проектов составила 40% от годового ввода жилья.
‼️В принципе, стимулирование спроса в такой ситуации - это тоже один из вариантов для поддержки запуска новых проектов. Здесь показателен опыт реализации льготной программы ипотеки в Дальневосточном федеральном округе. В Приморском крае медианная цена за 2020 год выросла на 17.6%, в Хабаровском крае - 35.5%, а в среднем по округу рост составил 26.7%. Покупатели, возможно, были не очень рады таким изменениям, но зато это привело к росту рентабельности в жилищном строительстве, а как следствие - более высоким темпам запуска новых проектов. По итогам 2020 года соотношение starts/completions в ДФО составило 121.5% - больше чем в любом другом федеральном округе РФ.
📈Альтернативный способ увеличения объёмов строящегося жилья, менее чувствительный для потребителя, это стимулирование предложения - субсидирование процентных ставок по кредитам, налоговые преференции, прямые субсидии. Для того, чтобы программа стимулирования обеспечивала рост темпов запуска новых проектов и была экономически эффективной (например, обеспечивала рост ВВП выше, чем сумма бюджетных расходов) нужно выполнить несколько условий. Хорошая новость - их всего два. Плохая - в жилищном строительстве мы не знаем ни одного успешного примера.
‼️Завтра расскажем и про условия, и про неудачные примеры. А заодно обсудим возможные гипотетические сценарии поддержки предложения, которые могли бы сработать в такой ситуации.
Stay tuned! 🤘
Обьем предложения жилья на первичном рынке сокращается - в целом по РФ жилая площадь новых проектов, начатых в 2020 году, составила 67.8% от объёма жилья, введённого в эксплуатацию за этот же период. В первом квартале соотношение starts/completions выросло до 77.5%, но все еще остаётся меньше 100% и не обеспечивает даже простого замещения вводимого жилья.
📉А вот в Северной столице и ее окрестностях, похоже, и вовсе решили что формат коммуналок себя ещё не изжил и вполне себя покажет. Другого объяснения темпам запуска проектов в этом регионе у нас нет - в 2020 году площадь новых проектов составила 40% от годового ввода жилья.
‼️В принципе, стимулирование спроса в такой ситуации - это тоже один из вариантов для поддержки запуска новых проектов. Здесь показателен опыт реализации льготной программы ипотеки в Дальневосточном федеральном округе. В Приморском крае медианная цена за 2020 год выросла на 17.6%, в Хабаровском крае - 35.5%, а в среднем по округу рост составил 26.7%. Покупатели, возможно, были не очень рады таким изменениям, но зато это привело к росту рентабельности в жилищном строительстве, а как следствие - более высоким темпам запуска новых проектов. По итогам 2020 года соотношение starts/completions в ДФО составило 121.5% - больше чем в любом другом федеральном округе РФ.
📈Альтернативный способ увеличения объёмов строящегося жилья, менее чувствительный для потребителя, это стимулирование предложения - субсидирование процентных ставок по кредитам, налоговые преференции, прямые субсидии. Для того, чтобы программа стимулирования обеспечивала рост темпов запуска новых проектов и была экономически эффективной (например, обеспечивала рост ВВП выше, чем сумма бюджетных расходов) нужно выполнить несколько условий. Хорошая новость - их всего два. Плохая - в жилищном строительстве мы не знаем ни одного успешного примера.
‼️Завтра расскажем и про условия, и про неудачные примеры. А заодно обсудим возможные гипотетические сценарии поддержки предложения, которые могли бы сработать в такой ситуации.
Stay tuned! 🤘
#прожилье #июнь
Всем привет! Майские праздники, признаться, немного затянулись. Но наша немногочисленная редакция все же мужественно собралась с силами и приступает к работе. Для разминки посмотрим - что произошло со строительством жилья за три месяца нашего отсутствия.
🏗 По состоянию на 1 июля в РФ строится 97.9 млн метров многоквартирного жилья - плюс 6.0 млн метров за квартал и плюс 3.9 млн с начала года. Но строительство - сезонная штука, запуск проектов смещён на весну-лето, а ввод жилья - на вторую половину года. Поэтому лучше посмотреть на динамику портфеля за 12 мес - пока имеем минус 1.6 млн метров. Впрочем, ещё в марте отставание было 8.4 млн, а в начале года - 13.5 млн метров.
🧮 Во втором квартале запуск новых проектов впервые за последние полтора года превысил ввод жилья в эксплуатацию - 13.3 и 8.1 млн метров соответственно. Про это, кажется рассказали из каждого утюга. Слишком сильно радоваться мы бы пока не стали - за последние 12 месяцев соотношение «запуск/ввод в эксплуатацию» все еще меньше единицы - 84.6%. Но предложение точно оживает - 1 апреля было 70.0%, а на начало года - и вовсе 66.3%.
🏗 Если верить прогнозам Минстроя, то во втором полугодии будет введено 49.1 млн метров жилья. На долю МКД, вероятно, придётся около 25.6 млн метров. При сохранении темпов запуска новых проектов на уровне 2-го квартала, портфель строящегося жилья к концу года подрастёт до 98.7 млн метров.
💰По данным Росреестра с начала года заключено 422.5 тыс ДДУ. Если выкинуть парковки, кладовки и все такое прочее, то получится около 21.1 млн метров жилья. Соотношение «запуск/продажи» в первом полугодии составило 95.2%, за последние 12 месяцев - 84.0%. С учётом того, что часть жилья обычно продаётся после ввода дома в эксплуатацию, в норме этот показатель должен составлять 1.25–1.5. Вообще говоря, странно заниматься стимулированием спроса, когда темпы запуска новых проектов ниже темпов продаж, но мало ли в мире чудес...
🚨По состоянию на 1 июля в РФ продано 45.1% всей жилой площади в строящихся домах - 44.2 из 97.9 млн метров. Рынок «перегрет» в 49 субъектах, на которые приходится 80.3% от совокупного объёма строящегося жилья. На конец первого квартала в «красной» зоне было 53 субъекта и 81.1% строящегося жилья. Для нормализации соотношения спроса и предложения необходимо, чтобы объём строящегося жилья увеличился до 115-120 млн метров. Думаем, что ещё с год будет сохраняться «рынок продавца».
🧮 Ну и последнее. Средняя стоимость квадратного метра в портфеле действующих ДДУ выросла с начала года на 10.4% - с 90.6 до 100.1 тысяч рублей, как мы и предполагали в апреле. Что сказал по этому поводу знаменитый «штаб по анализу роста цен» мы, признаться, пропустили. Посыпаем голову пеплом.
Дальше посмотрим, что произошло за время нашего отсутствия со спросом и ипотекой. И региональные разрезы ещё. А потом выйдут цифры за июль - и вот это уже должно быть интересно.
Stay tuned! 🤘
Всем привет! Майские праздники, признаться, немного затянулись. Но наша немногочисленная редакция все же мужественно собралась с силами и приступает к работе. Для разминки посмотрим - что произошло со строительством жилья за три месяца нашего отсутствия.
🏗 По состоянию на 1 июля в РФ строится 97.9 млн метров многоквартирного жилья - плюс 6.0 млн метров за квартал и плюс 3.9 млн с начала года. Но строительство - сезонная штука, запуск проектов смещён на весну-лето, а ввод жилья - на вторую половину года. Поэтому лучше посмотреть на динамику портфеля за 12 мес - пока имеем минус 1.6 млн метров. Впрочем, ещё в марте отставание было 8.4 млн, а в начале года - 13.5 млн метров.
🧮 Во втором квартале запуск новых проектов впервые за последние полтора года превысил ввод жилья в эксплуатацию - 13.3 и 8.1 млн метров соответственно. Про это, кажется рассказали из каждого утюга. Слишком сильно радоваться мы бы пока не стали - за последние 12 месяцев соотношение «запуск/ввод в эксплуатацию» все еще меньше единицы - 84.6%. Но предложение точно оживает - 1 апреля было 70.0%, а на начало года - и вовсе 66.3%.
🏗 Если верить прогнозам Минстроя, то во втором полугодии будет введено 49.1 млн метров жилья. На долю МКД, вероятно, придётся около 25.6 млн метров. При сохранении темпов запуска новых проектов на уровне 2-го квартала, портфель строящегося жилья к концу года подрастёт до 98.7 млн метров.
💰По данным Росреестра с начала года заключено 422.5 тыс ДДУ. Если выкинуть парковки, кладовки и все такое прочее, то получится около 21.1 млн метров жилья. Соотношение «запуск/продажи» в первом полугодии составило 95.2%, за последние 12 месяцев - 84.0%. С учётом того, что часть жилья обычно продаётся после ввода дома в эксплуатацию, в норме этот показатель должен составлять 1.25–1.5. Вообще говоря, странно заниматься стимулированием спроса, когда темпы запуска новых проектов ниже темпов продаж, но мало ли в мире чудес...
🚨По состоянию на 1 июля в РФ продано 45.1% всей жилой площади в строящихся домах - 44.2 из 97.9 млн метров. Рынок «перегрет» в 49 субъектах, на которые приходится 80.3% от совокупного объёма строящегося жилья. На конец первого квартала в «красной» зоне было 53 субъекта и 81.1% строящегося жилья. Для нормализации соотношения спроса и предложения необходимо, чтобы объём строящегося жилья увеличился до 115-120 млн метров. Думаем, что ещё с год будет сохраняться «рынок продавца».
🧮 Ну и последнее. Средняя стоимость квадратного метра в портфеле действующих ДДУ выросла с начала года на 10.4% - с 90.6 до 100.1 тысяч рублей, как мы и предполагали в апреле. Что сказал по этому поводу знаменитый «штаб по анализу роста цен» мы, признаться, пропустили. Посыпаем голову пеплом.
Дальше посмотрим, что произошло за время нашего отсутствия со спросом и ипотекой. И региональные разрезы ещё. А потом выйдут цифры за июль - и вот это уже должно быть интересно.
Stay tuned! 🤘
Telegram
Шумпетер не одобрит
#прожилье #цены #март
Вышли данные наш.дом.рф по долевому строительству многоквартирных домов за март 2021 года. Сначала - несколько быстрых наблюдений, а потом сделаем 2-3 отдельные заметки.
🚨Вакханалия на первичном рынке жилья продолжается. В среднем…
Вышли данные наш.дом.рф по долевому строительству многоквартирных домов за март 2021 года. Сначала - несколько быстрых наблюдений, а потом сделаем 2-3 отдельные заметки.
🚨Вакханалия на первичном рынке жилья продолжается. В среднем…
#прожилье #июль
У нас дошли руки разобрать данные наш.дом.рф по долевому строительству многоквартирных домов за июль 2021 года. Подробности - ниже 👇👇👇
🏗 По состоянию на 1 августа в РФ строится 99.4 млн метров многоквартирного жилья - плюс 1.5 млн метров за месяц и плюс 5.4 млн с начала года. За 12 месяцев тоже вышли в плюс - 0.7 млн метров. Рост цен на жилье и, как следствие, увеличение рентабельности в жилищном строительстве постепенно делают своё дело.
🧮 За последние 12 месяцев начаты проекты строительства 40.9 млн метров многоквартирного жилья. Объём ввода за этот же период составил 45.6 млн метров. Соотношение «запуск/ввод в эксплуатацию» все еще меньше единицы - 89.7%, но уверенно растёт - месяцем раннее было 84.6%.
🚨По состоянию на 1 августа в РФ продано 44.1% всей жилой площади в строящихся домах - 44.2 из 97.9 млн метров. Рынок «перегрет» в 50 субъектах, на которые приходится 77.3% от совокупного объёма строящегося жилья. Месяцем ранее в «красной» зоне было 49 субъектов и 80.3% строящегося жилья.
‼️Изменение условий льготной ипотеки (лимит 3 млн рублей, который оставил «за бортом» программы столичные агломерации) к значимым изменениям пока не привело. В Московской области доля реализованного жилья осталась неизменной (47.8%), а в трёх других субъектах снизилась на 0.7-2.9%, но все еще остаётся выше нормы.
🧮 Средняя стоимость квадратного метра в портфеле действующих ДДУ выросла за июль на 1.8% - со 100.1 до 101.9 тысяч рублей, а с начала года - на 12.4%. В Москве за месяц средняя стоимость квадратного метра выросла на 2.7%, а в Московской области - на 1.2%. Как с этими фактами соотносится со «снижение конечной цены квадратного метра в Москве до 10%», обнаруженное на днях коллегами из Минстроя, мы объяснить не сможем, даже не просите...
Stay tuned! 🤘
У нас дошли руки разобрать данные наш.дом.рф по долевому строительству многоквартирных домов за июль 2021 года. Подробности - ниже 👇👇👇
🏗 По состоянию на 1 августа в РФ строится 99.4 млн метров многоквартирного жилья - плюс 1.5 млн метров за месяц и плюс 5.4 млн с начала года. За 12 месяцев тоже вышли в плюс - 0.7 млн метров. Рост цен на жилье и, как следствие, увеличение рентабельности в жилищном строительстве постепенно делают своё дело.
🧮 За последние 12 месяцев начаты проекты строительства 40.9 млн метров многоквартирного жилья. Объём ввода за этот же период составил 45.6 млн метров. Соотношение «запуск/ввод в эксплуатацию» все еще меньше единицы - 89.7%, но уверенно растёт - месяцем раннее было 84.6%.
🚨По состоянию на 1 августа в РФ продано 44.1% всей жилой площади в строящихся домах - 44.2 из 97.9 млн метров. Рынок «перегрет» в 50 субъектах, на которые приходится 77.3% от совокупного объёма строящегося жилья. Месяцем ранее в «красной» зоне было 49 субъектов и 80.3% строящегося жилья.
‼️Изменение условий льготной ипотеки (лимит 3 млн рублей, который оставил «за бортом» программы столичные агломерации) к значимым изменениям пока не привело. В Московской области доля реализованного жилья осталась неизменной (47.8%), а в трёх других субъектах снизилась на 0.7-2.9%, но все еще остаётся выше нормы.
🧮 Средняя стоимость квадратного метра в портфеле действующих ДДУ выросла за июль на 1.8% - со 100.1 до 101.9 тысяч рублей, а с начала года - на 12.4%. В Москве за месяц средняя стоимость квадратного метра выросла на 2.7%, а в Московской области - на 1.2%. Как с этими фактами соотносится со «снижение конечной цены квадратного метра в Москве до 10%», обнаруженное на днях коллегами из Минстроя, мы объяснить не сможем, даже не просите...
Stay tuned! 🤘
ТАСС
Минстрой отметил снижение цен на жилье в Москве после изменения правил льготной ипотеки
По данным ведомства, цены на стандартное жилье в Москве снизились до 10% за 1 кв. м