​#прожилье #цены #март

Вышли данные наш.дом.рф по долевому строительству многоквартирных домов за март 2021 года. Сначала - несколько быстрых наблюдений, а потом сделаем 2-3 отдельные заметки.

🚨Вакханалия на первичном рынке жилья продолжается. В среднем по РФ продано 45.7% всей жилой площади в строящихся домах - 42.1 из 92.0 млн метров. Напомним, цифры выше 40% - это уже явный признак «перегрева» рынка;

🟥 Рынок «перегрет» в 53 субъектах, на которые приходится 81.1% от совокупного объёма строящегося жилья. На начало года в «красной» зоне было 47 субъектов и 66.6% строящегося жилья. Почувствуйте разницу.

🟦 Низкие темпы реализации квартир можно обнаружить только в 7 субъектах, на которые приходится 2.7% строящегося жилья. Но даже там средний уровень реализации с начала года вырос на 3.5 процентных пункта - с 22.1 до 25.6%. Думаем что к 1 июля таких субъектов не останется вовсе.

🏗Отрасль, кстати, показывает вполне неплохие темпы запуска новых проектов - 7.1 млн метров жилой площади с начала года - плюс 48.5% к 2020 году. Если получится выдержать темпы, по итогам года будет запущено около 42 млн метров, это плюс-минус соответсвует годовому вводу жилья и обеспечивает «воспроизводство» портфеля.

‼️Плохая новость: для того, чтобы соотношение спроса и предложения нормализовалось, а доля проданных квартир переместилась в середину «зелёной» зоны, необходимо чтобы объём строящегося жилья увеличился на 26.2% - с текущих 92.0 до 116.1 млн метров. Для этого требуется системная поддержка запуска новых проектов, а ее скорее нет. Существующие меры стимулирования имеют минимальный охват рынка и практически не влияют на предложение.

🧮Если посмотреть на портфель действующих договоров долевого участия, то мы увидим, что с начала года средняя стоимость квадратного метра выросла на 5.1% - с 90.6 до 95.3 тысяч рублей, и это всего за 3 месяца. К моменту, когда «штаб по анализу роста цен» завершит свою работу - есть все шансы дойти до цифры 10%.

‼️Неопределённость, связанная с продлением программы субсидирования, будет поддерживать рост цен. Покупатели, пытаясь вскочить в последний вагон, будут создавать ажиотаж, а застройщики - реагировать пересмотром прайс-листов. В общем, классическая история из серии «продлить нельзя остановить». Выход из программы субсидирования будет болезненным, в первую очередь - для покупателей. Это неизбежная оборотная сторона льготных, нерыночных ставок.

#прожилье #июнь

Всем привет! Майские праздники, признаться, немного затянулись. Но наша немногочисленная редакция все же мужественно собралась с силами и приступает к работе. Для разминки посмотрим - что произошло со строительством жилья за три месяца нашего отсутствия.

🏗 По состоянию на 1 июля в РФ строится 97.9 млн метров многоквартирного жилья - плюс 6.0 млн метров за квартал и плюс 3.9 млн с начала года. Но строительство - сезонная штука, запуск проектов смещён на весну-лето, а ввод жилья - на вторую половину года. Поэтому лучше посмотреть на динамику портфеля за 12 мес - пока имеем минус 1.6 млн метров. Впрочем, ещё в марте отставание было 8.4 млн, а в начале года - 13.5 млн метров.

🧮 Во втором квартале запуск новых проектов впервые за последние полтора года превысил ввод жилья в эксплуатацию - 13.3 и 8.1 млн метров соответственно. Про это, кажется рассказали из каждого утюга. Слишком сильно радоваться мы бы пока не стали - за последние 12 месяцев соотношение «запуск/ввод в эксплуатацию» все еще меньше единицы - 84.6%. Но предложение точно оживает - 1 апреля было 70.0%, а на начало года - и вовсе 66.3%.

🏗 Если верить прогнозам Минстроя, то во втором полугодии будет введено 49.1 млн метров жилья. На долю МКД, вероятно, придётся около 25.6 млн метров. При сохранении темпов запуска новых проектов на уровне 2-го квартала, портфель строящегося жилья к концу года подрастёт до 98.7 млн метров.

💰По данным Росреестра с начала года заключено 422.5 тыс ДДУ. Если выкинуть парковки, кладовки и все такое прочее, то получится около 21.1 млн метров жилья. Соотношение «запуск/продажи» в первом полугодии составило 95.2%, за последние 12 месяцев - 84.0%. С учётом того, что часть жилья обычно продаётся после ввода дома в эксплуатацию, в норме этот показатель должен составлять 1.25–1.5. Вообще говоря, странно заниматься стимулированием спроса, когда темпы запуска новых проектов ниже темпов продаж, но мало ли в мире чудес...

🚨По состоянию на 1 июля в РФ продано 45.1% всей жилой площади в строящихся домах - 44.2 из 97.9 млн метров. Рынок «перегрет» в 49 субъектах, на которые приходится 80.3% от совокупного объёма строящегося жилья. На конец первого квартала в «красной» зоне было 53 субъекта и 81.1% строящегося жилья. Для нормализации соотношения спроса и предложения необходимо, чтобы объём строящегося жилья увеличился до 115-120 млн метров. Думаем, что ещё с год будет сохраняться «рынок продавца».

🧮 Ну и последнее. Средняя стоимость квадратного метра в портфеле действующих ДДУ выросла с начала года на 10.4% - с 90.6 до 100.1 тысяч рублей, как мы и предполагали в апреле. Что сказал по этому поводу знаменитый «штаб по анализу роста цен» мы, признаться, пропустили. Посыпаем голову пеплом.

Дальше посмотрим, что произошло за время нашего отсутствия со спросом и ипотекой. И региональные разрезы ещё. А потом выйдут цифры за июль - и вот это уже должно быть интересно.

Stay tuned! 🤘