🔵 Доля покупок столичных новостроек в рассрочку выросла за год в 8 раз, до 40%. Общая доля ипотечников в сегменте новостроек сократилась до 48% против 76% год назад, посчитали в «Инком-Недвижимость».

↪️ ➖➖➖
«На первичном рынке Москвы доля покупок с использованием ипотечных средств составляет 48% – годом ранее такие сделки занимали 76%... Дороговизна жилищного кредитования, конечно, охлаждает спрос и заставляет покупателей переориентироваться на предложения от застройщиков – в частности, действенным является такой инструмент продаж, как рассрочка платежа. Доля покупок с рассрочкой выросла с 5% в ноябре прошлого года до 40% сегодня: в будущем эти клиенты рассчитывают перейти на ипотеку по более низким ставкам.

Кроме того, увеличился период рассрочки. Если два-три года назад нужно было уговаривать застройщика продать квартиру в рассрочку на полгода, то сегодня есть возможность приобрести жилье и отсрочить платеж до 2030 года.

Стимулировать продажи прямым снижением цен девелоперы по-прежнему не планируют. Есть ряд аргументов, подтверждающих малую вероятность удешевления в сегменте новостроек.

▶️Во-первых, девелоперы строят по уже утвержденной финансовой модели, а банкам, которые их финансируют, не нужны подешевевшие залоговые активы.

▶️Во-вторых, высокая ключевая ставка означает и дорогое проектное финансирование.

▶️В-третьих, себестоимость стройки не снижается, и общая инфляция и повышение зарплат также не дают ценам падать, поскольку наблюдается отток дешевой рабочей силы.

▶️Кроме того, в связи с уменьшением количества сделок объем нового строительства будет сокращаться, что со временем приведет к дефициту предложения, а дефицит никогда не способствует удешевлению.

Коррекция стоимости возможна, только если застройщики все-таки будут выводить в реализацию новые ЖК с дорогим проектным финансированием, но удешевят сам продукт: к примеру, уберут всю отделку, уберут концепцию ’’двор без машин’’, упростят входную группу и т. д. Но такая стратегия способна привести к потере части потенциальных покупателей», – отметил директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков.
➖➖➖➖

#первичка #рассрочка #мнение

@rusipoteka

📃Закон о рассрочке от застройщиков могут принять в России весной, сообщил вице-премьер Марат Хуснуллин.

Он отметил, что рассрочку предлагают и сегодня, но законодательно она не регулируется, и застройщики с банками находятся в неравном положении.

#рассрочка #застройщики

@rusipoteka

🇷🇺 Власти договорились начать регулирование рассрочки с суммы в 60 тыс. рублей, рассказал глава комитета ГД по финрынку Анатолий Аксаков. Данные о бесплатной рассрочке выше этой суммы будут учитываться в кредитной истории граждан.

В дальнейшем порог будут поэтапно снижать, причем довольно быстро. Цифру могут уменьшить до уровня в 15 тыс. рублей, но с учетом инфляции.

По мнению экспертов, это приведет к тому, что клиентам с рассрочкой станет сложнее оформить и обычный потребкредит, и даже ипотеку. Банки проверяют информацию о долговой нагрузке клиента перед выдачей кредита. Узнав о высокой задолженности по рассрочке, они могут отказать в новых кредитах.

#рассрочка #кредитнаяистория

🔴 Программа и регистрация на XI Российский ипотечный конгресс.

@rusipoteka

💬
👨Олег Репченко,
руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN RU»:

«С сентября наметился четкий тренд на восстановление объемов продаж, главным драйвером которого выступили рассрочки. Долю рассрочек в новостройках Москвы участники рынка оценивают по разному... Оценки в 20-25% приводят некоторые застройщики, но наиболее часто оценка доли рассрочек оказывается в диапазоне 30-40%, доходя до 50%.

Если из продаж новостроек последних месяцев убрать 30-40% сделок, связанных с рассрочками, то мы получим, что никакого восстановления продаж, вообще говоря, нет! К примеру, если из статистики ноября (7 229) вычесть 30%, то мы получим чуть больше 5 000 сделок, что соответствует уровню провального августа и т.д. То есть на самом деле, роста числа реальных продаж на рынке новостроек последних месяцев фактически нет, а восстановление носит формальных характер, связанный с распространением рассрочек.

Сейчас рассрочки растянулись на срок до 5 лет, а иногда и более. Вот и получается, что вся эта схема по сути уже не покупка квартиры, а скорее ее резервирование, то есть "квазипродажа", а не полноценная продажа.

Рассрочки принципиально отличаются от ипотеки... В случае с рассрочкой все риски, связанные с неоплатой квартиры, остаются у застройщика. И рисков здесь немало.

▪️Может оказаться, что немалая доля пользователей рассрочек – это люди, действующие на авось или же под влиянием ажиотажа или страхов. Одна из наиболее популярных схем поведения потенциальных покупателей за минувший год – это попытка переждать период высокой ключевой ставки, чтобы позже, когда она снизится, перейти на ипотеку с комфортной ставкой. Но опустится ли ставка до приемлемого для ипотечников уровня в обозримой перспективе?.. Вполне может оказаться, что эпоха высоких ставок и фактически отсутствие ипотеки с нами всерьез и надолго, а это накладывает серьезный риск и на покупателей квартир в рассрочку, и на застройщиков, которые остаются с неоплаченными зарезервированными квартирами.

▪️Не менее интересный вопрос – а захотят ли пользователи рассрочек платить по ним даже если им будут позволять финансовые возможности? Так одним из ключевых аргументов взять квартиру в рассрочку является фиксация цены, что подразумевает неизбежный рост цен в обозримой перспективе. Поддавшись таким страхам люди собственно и покупают сейчас квартиры. Но если этого роста не случится? В этом случае будет выгоднее просто отказаться от купленной в рассрочку квартиры даже с уплатой некоторых штрафных санкций, и взять дешевле другую новостройку, застройщик которой вместо игр в рассрочки выбрал стратегию скидок и более привлекательных цен для покупателей.

▪️Также не следует забывать, что в числе покупателей новостроек всегда присутствуют инвесторы. Благодаря рассрочкам за некую сумму денег можно купить не 1 квартиру, а фактически зарезервировать 5-10 квартир, внеся по 10-20% за каждую. Что мешает сейчас "горячим головам", верящим в непременный рост цен набрать по 5-10 рассрочек? Причем у таких людей нет ни возможности, ни желания оплачивать потом эти квартиры полностью – они рассчитывают выгодно их перепродать через какое-то время, используя эффект плеча. Но если ощутимого прироста цен не случится, то они попадут в ситуацию маржин-кола, а все такие квартиры, которые уже вошли в статистику продаж, неожиданно для всех окажутся на самом деле не проданными.

Подводя итоги можно сказать следующее: широкое распространение рассрочек в конце 2024 года "нарисовало" радужную картину восстановившегося рынка новостроек. Но это "восстановление" может оказаться не только иллюзией, но и таить в себе мину замедленного действия. Есть риск, что немалая доля купленных сейчас в рассрочку квартир так и не будет оплачена полностью, не превратится в конечные продажи, а вновь вернется на рынок. Это может стать неожиданным и неприятным сюрпризом как для самих застройщиков, так и для властей.

По всем параметрам рассрочки являются более рискованными чем обычная ипотека».

#мнение #рассрочка

@rusipoteka

🛡Страховщики активно внедряют полисы для покупателей жилья в рассрочку. Рост спроса на новый вид страховок взрывной, говорят крупнейшие игроки.

Новый вид страховок работает так же, как и полис ипотечного страхования.

🔜Покупатель квартиры страхует свою жизнь и здоровье, а также и саму недвижимость, если рассрочка предлагается на готовое жилье.

🔜Выгодоприобретателем и получателем компенсации при наступлении страхового случая будет застройщик – долг по рассрочке выплатит страховая компания, а жилье перейдет в собственность заемщика или его наследников.

Это тот же самый ипотечный полис, в котором сменился выгодоприобретатель. Ранее это был банк, теперь – продавец квартиры в рассрочку.

⏳Однако эксперты называют эту услугу временной – призванной компенсировать падение рынка ипотеки и страхования для таких кредитов. По их мнению, после возврата ставок к адекватным значениям рынок развернется в сторону ипотеки, и этот продукт не будет востребован.

#страхование #рассрочка

@rusipoteka