💬
👨Виталий Злочевский,
президент Гильдии риэлторов Приамурья:

«Сейчас брать кредит на условиях рыночной ставки может только безумец либо тот, у кого очень высокие официальные доходы. Из обычных людей ипотеку берут те, у кого есть большой первоначальный взнос и нужно доплатить разницу между имеющейся суммой и стоимостью нового жилья.

По центральным регионам идет серьезное падение спроса на первичку из-за того, что так называемая президентская ипотека отменена с июля прошлого года. Пока действует семейная ипотека, но периодами, потому что лимиты периодически заканчиваются. По той же причине в очередной раз "встала" и сельская ипотека. Поэтому застройщики ищут различные способы, чтобы продать недвижимость и иметь возможность вкладываться в дальнейшее строительство.

На территории ДФО действует "дальневосточная ипотека", поэтому строительство нового жилья у нас идет. Но что касается цен на первичном рынке, мнения большинства экспертов сводятся к тому, что падать они не будут. Себестоимость работ растет, стройматериалы дорожают.

Амурская область и некоторые другие регионы ДФО последние годы ставят рекорды по объемам жилищного строительства. Но не исключено, что если ничего не поменяется в плане льготных ипотечных программ, в ближайшие годы будет падение, и существенное. Видя снижение спроса, застройщики не станут закладывать новые объекты. А сейчас достраивается то, что было начато в прошлом и позапрошлом годах, потому что средний срок строительства – два года.

В 2026-м, если все пойдет по сценарию ЦБ, инфляция должна снизиться до 4%, а ключевая ставка – где-то до 10%. Оправдается ли такой прогноз, никто не знает. Но этот год будет тяжелым с точки зрения деятельности предприятий, застройщиков, покупки недвижимости».

#мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

💬
👨Олег Репченко,
руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN RU»:

«С сентября наметился четкий тренд на восстановление объемов продаж, главным драйвером которого выступили рассрочки. Долю рассрочек в новостройках Москвы участники рынка оценивают по разному... Оценки в 20-25% приводят некоторые застройщики, но наиболее часто оценка доли рассрочек оказывается в диапазоне 30-40%, доходя до 50%.

Если из продаж новостроек последних месяцев убрать 30-40% сделок, связанных с рассрочками, то мы получим, что никакого восстановления продаж, вообще говоря, нет! К примеру, если из статистики ноября (7 229) вычесть 30%, то мы получим чуть больше 5 000 сделок, что соответствует уровню провального августа и т.д. То есть на самом деле, роста числа реальных продаж на рынке новостроек последних месяцев фактически нет, а восстановление носит формальных характер, связанный с распространением рассрочек.

Сейчас рассрочки растянулись на срок до 5 лет, а иногда и более. Вот и получается, что вся эта схема по сути уже не покупка квартиры, а скорее ее резервирование, то есть "квазипродажа", а не полноценная продажа.

Рассрочки принципиально отличаются от ипотеки... В случае с рассрочкой все риски, связанные с неоплатой квартиры, остаются у застройщика. И рисков здесь немало.

▪️Может оказаться, что немалая доля пользователей рассрочек – это люди, действующие на авось или же под влиянием ажиотажа или страхов. Одна из наиболее популярных схем поведения потенциальных покупателей за минувший год – это попытка переждать период высокой ключевой ставки, чтобы позже, когда она снизится, перейти на ипотеку с комфортной ставкой. Но опустится ли ставка до приемлемого для ипотечников уровня в обозримой перспективе?.. Вполне может оказаться, что эпоха высоких ставок и фактически отсутствие ипотеки с нами всерьез и надолго, а это накладывает серьезный риск и на покупателей квартир в рассрочку, и на застройщиков, которые остаются с неоплаченными зарезервированными квартирами.

▪️Не менее интересный вопрос – а захотят ли пользователи рассрочек платить по ним даже если им будут позволять финансовые возможности? Так одним из ключевых аргументов взять квартиру в рассрочку является фиксация цены, что подразумевает неизбежный рост цен в обозримой перспективе. Поддавшись таким страхам люди собственно и покупают сейчас квартиры. Но если этого роста не случится? В этом случае будет выгоднее просто отказаться от купленной в рассрочку квартиры даже с уплатой некоторых штрафных санкций, и взять дешевле другую новостройку, застройщик которой вместо игр в рассрочки выбрал стратегию скидок и более привлекательных цен для покупателей.

▪️Также не следует забывать, что в числе покупателей новостроек всегда присутствуют инвесторы. Благодаря рассрочкам за некую сумму денег можно купить не 1 квартиру, а фактически зарезервировать 5-10 квартир, внеся по 10-20% за каждую. Что мешает сейчас "горячим головам", верящим в непременный рост цен набрать по 5-10 рассрочек? Причем у таких людей нет ни возможности, ни желания оплачивать потом эти квартиры полностью – они рассчитывают выгодно их перепродать через какое-то время, используя эффект плеча. Но если ощутимого прироста цен не случится, то они попадут в ситуацию маржин-кола, а все такие квартиры, которые уже вошли в статистику продаж, неожиданно для всех окажутся на самом деле не проданными.

Подводя итоги можно сказать следующее: широкое распространение рассрочек в конце 2024 года "нарисовало" радужную картину восстановившегося рынка новостроек. Но это "восстановление" может оказаться не только иллюзией, но и таить в себе мину замедленного действия. Есть риск, что немалая доля купленных сейчас в рассрочку квартир так и не будет оплачена полностью, не превратится в конечные продажи, а вновь вернется на рынок. Это может стать неожиданным и неприятным сюрпризом как для самих застройщиков, так и для властей.

По всем параметрам рассрочки являются более рискованными чем обычная ипотека».

#мнение #рассрочка

@rusipoteka

Опрошенные РГ эксперты считают, что 14 февраля ЦБ снова оставит ключевую ставку неизменной, при этом о дальнейших действиях регулятора единого мнения нет.

По мнению главного экономиста и руководителя аналитического управления «Ренессанс Капитала» Олега Кузьмина, перед мартовским заседанием ЦБ ключевая ставка окажется на распутье и в дальнейшем может меняться по трем сценариям.

1️⃣ Базовым и наиболее вероятным сценарием в «Ренессанс Капитале» считают постепенное снижение ставки с 21% начиная со II квартала 2025 года до 16% в октябре, а затем до 12% в марте-июле 2026 года.

2️⃣ При жестком сценарии пик ставки составит 23%, причем она продержится на этом уровне до ноября, а потом будет неспешно опускаться до 14%, но на это потребуется почти год.

3️⃣ При мягком сценарии нас ждет быстрое снижение до 12% уже к декабрю 2025 года.

Причем многое будет зависеть от перспектив восстановления диалога между Россией и США, подчеркнул Кузьмин.

#ключеваяставка #мнение

@rusipoteka

💬
👨 Алексей Зубец,
директор Института социально-экономических исследований Финансового университета при Правительстве РФ, доктор экономических наук:

«Застройщики в России – это монополия, которая держит цены завышенными в несколько раз. И почему-то ФАС смотрит куда угодно: на стоимость яиц, на цену курятины и капусты. А то, что цены на недвижимость задраны, это их совершенно не трогает.

Нежелание правительства урегулировать вопрос с ценами на недвижимость – одна из причин тех сложностей, которые страна имеет в демографии. Это просто грабеж населения со стороны строительных компаний.

В нынешнем виде семейная ипотека это не форма поддержки семей, а скорее форма поддержки застройщиков. Если бы хотели поддержать семьи с детьми, то распространили бы семейную ипотеку на вторичное жилье. А так это форма разгона до небес рынка первичной недвижимости».

#мнение

@rusipoteka

🚼 Размеры первого взноса по ипотеке и быстрорастущие цены на жилье вынуждают граждан сильно откладывать рождение первого ребенка.

Об этом заявила финансовый советник, кандидат экономических наук Светлана Петрова.

🖋➖➖➖
«Что касается ипотеки, то все мы говорим про ставки – льготные или рыночные. Но нужно учитывать и размер первоначального взноса. По государственным программам поддержки он заявлен 20%, но мы уже слышим и про 30%, и про 50%. Откуда молодой семье взять деньги на этот взнос? Нужно закончить учебу, пойти работать, начать строить свою карьеру и откладывать деньги.

Другой момент – какая бы ставка ни была льготная, цены на квадратный метр по весьма средним оценкам за период действия программ льготной ипотеки выросли в два раза! Соответственно, вырос и средний ежемесячный ипотечный платеж.

Все эти факторы приводят к тому, что семьи рожают своего первого ребенка только к 35 годам. Фактически невозможно сейчас одному работающему члену семьи выплачивать ипотечный платеж. То есть работать должны и супруг, и супруга, иначе они "не потянут". И всё это при финансовом планировании отодвигает срок зачатия ребенка.

Так как молодыми у нас считаются семьи до 35 лет, а по данным ДОМ РФ средний возраст ипотечного заемщика составляет 36 лет, то и получается, что с учетом инициативы об ипотечном зачатии, у нас первого ребенка спланируют только к 35 годам. И не будет ли он единственным в семье? Не сыграет ли эта инициатива злую шутку с теми, кто планирует свои финансы?», – отметила Петрова.
➖➖➖➖

#мнение

@rusipoteka

✈️ Прогноз: 14 февраля ЦБ сохранит ключевую ставку на текущем уровне

🔘Консенсус-прогноз «Ведомостей»

ЦБ сохранит ключевую ставку на уровне 21%, единогласно считают все опрошенные изданием аналитики. В консенсус-опросе приняли участие 23 эксперта. Повышению препятствует замедление кредитования, а снижению – высокая инфляция.

🔘Консенсус-прогноз «Известий»

26 из 30 опрошенных «Известиями» участников финансового рынка рассчитывают, что регулятор сохранит ключевую ставку на уровне 21%. Ряд аналитиков допускает повышение ставки весной. При этом большинство считают, что снизить ее регулятору удастся не ранее II полугодия 2025-го. Отдельные участники рынка прогнозируют сохранение ключевой на уровне 21% и осенью.

🔘Консенсус-прогноз РБК

По мнению всех 30 участников консенсус-прогноза РБК – аналитиков крупных российских банков и инвестиционных компаний – ЦБ оставит ключевую ставку на уровне 21%. Что касается дальнейших решений ЦБ, то здесь мнения аналитиков расходятся. Большинство считает, что регулятор все же перейдет к смягчению, но некоторые эксперты ожидают сохранения ставки 21% на протяжении всего 2025 года.

🔘Консенсус-прогноз Forbes

Сохранения ключевой ставки на уровне 21% ждут от ЦБ все 10 опрошенных изданием экономистов и аналитиков. Несмотря на то, что темпы роста цен остаются высокими, замедление кредитования создает предпосылки для снижения спроса и формирования тренда на замедление инфляции, считают эксперты.

#ключеваяставка #мнение

@rusipoteka

🏷 Участники российского фондового рынка не ожидают, что ключевая ставка ЦБ опустится ниже 10% раньше 2034 года. Это значит, что рыночные ставки по ипотеке тоже будут двузначными в ближайшие 7-8 лет.

Об этом, выступая на Дне инвестора в Петербурге, сообщил руководитель отдела аналитики департамента брокерского обслуживания банка ВТБ, инвестиционный стратег «ВТБ Мои Инвестиции» Станислав Клещев.

На ближайшем заседании ЦБ 14 февраля, по его мнению, ключевая ставка останется на уровне 21%.

↪️ ➖➖➖
«Если раньше мы прогнозировали в базовом сценарии, что плато у нас будет на уровне 23%, то сейчас мы вынуждены корректировать его на 21%. То есть считаем, что Центробанк завершает цикл ужесточения с высокой долей вероятности, но не будет торопиться снижать процентную ставку, и в этом году мы останемся на уровне 21%.

Мы придерживаемся пока мнения, что высокие ставки – это надолго, если не навсегда... Ожидания быстрого хайка по ставке до 21% с быстрым снижением, как это было в 2022 году, не реализуются», – сказал Клещев.
➖➖➖➖

#ключеваяставка #мнение

@rusipoteka

💬 Опубликован новый «Ипотечный бумеранг #295». Наиболее интересные за последнее время цитаты экспертов, которые касаются рынка недвижимости и ипотеки.

В новом выпуске:

◀️Олег Репченко, – руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN RU»
◀️Артемий Шурыгин, – президент Российской Гильдии Риэлторов (РГР)
◀️Василий Колташов, – экономист, директор Института нового общества
◀️Константин Апрелев, – основатель Российской гильдии риэлторов
◀️Виталий Злочевский, – президент Гильдии риэлторов Приамурья
◀️Светлана Петрова, – финансовый советник, кандидат экономических наук
◀️Алексей Зубец, – директор Института социально-экономических исследований Финансового университета при Правительстве РФ
◀️Дмитрий Таганов, – руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость»
◀️Константин Ламин, – руководитель Комитета Гильдии риэлторов Москвы по статистике и аналитике
◀️Максим Ельцов, – гендиректор «ПИА Недвижимость»
◀️Александр Москатов, – управляющий директор ГК «Миэль»
◀️Александр Новак, – зампред правительства РФ

#ИпотечныйБумеранг #мнение

@rusipoteka

💬
👨Роман Вихлянцев,
гендиректор компании «Инфинити»:

«Снижение выдачи ипотеки, если мы говорим о классической ипотеке, она свыше 90%. По результатам января, кстати, те же застройщики в основном в минусе по продажам. Есть таблицы, которые сами же застройщики публикуют, в среднем 20-30% снижение продаж в Москве и области. Связано это с тем, что льготная ипотека остается единственным по сути инструментом, но с льготной ипотекой банки работают неохотно...

Сейчас наблюдается хоть и небольшое, но снижение цен на квартиры. Рынок оживает, но и тут есть нюансы. Главный из них – падение стоимости будет временным. Его горизонт – это полтора года максимум, причем не глобальное.

Если брать среднюю температуру по рынку, мы имеем небольшой рост, но он связан с тем, что новые объекты выходят по завышенным ценам, а в среднем рынок экспозиции, то есть тех квартир, которые продаются, он растет последние полгода. Это связано с тем, что просто покупают меньше, покупают в основном за наличный расчет, увеличилось количество альтернативных сделок. Мы, в общем-то, еще помним, как вообще жить без ипотеки. Это так называемые альтернативные сделки, когда люди за доплату меняли свою однушку на двушку, двушку на трешку и так далее.

Ипотеки сейчас в обычном понимании нет. Те же банки сейчас переходят с обслуживания жилищных кредитов на продажу каких-либо сопутствующих продуктов или продажи новостроек. Они говорят о том, что такая ситуация, скорее всего, на весь 2025 и 2026 год. Пиковая точка банками называется лето 2026 года. Там очень много сходится на самом деле разных моментов.

Первое – это ожидание по изменению ипотечной ставки. Второе – то, что очень много рассрочек, которые сейчас дают новостройщики. Они к лету 2026-го как раз имеют пиковые покупки. Если никаких механизмов, связанных с ипотекой, не будет, очень многие люди, которые покупают сейчас квартиры в новостройке, вообще непонятно, что будут делать. Поэтому 2026 год – это точка перелома. 2027 год, возможно, это ставка 12% и может быть даже ниже».

#мнение

@rusipoteka