📎 Наиль Галеев,
генеральный директор ГК «СМУ-88»:

🌐Во-первых, многие (застройщики – прим.) придерживают запуск проектов, пока ситуация не стабилизируется. Во-вторых, есть тенденция запускать проекты этапами, комфортными объемами. Мы тоже так делаем: запускаем первую очередь проекта и смотрим, как она будет реализовываться. Если все идет хорошо, продолжаем следующие очереди. Так что я думаю, сегодня основное для нас всех – дробление больших проектов на более мелкие, чтобы заходить на рынок частями и уменьшить риски.

🌐Общее падение объемов продаж год к году мы пока фиксируем на уровне максимум 15% в отдельных проектах, а в целом – порядка 10%. Однако эти цифры, конечно, отражают сакраментальную «среднюю температуру по больнице».

🌐Если взять наши проекты, то в первую половину прошлого года соотношение ипотечных кредитов и рассрочки было 70 на 30%. Во вторую половину года баланс резко изменился: теперь в ипотеку мы продаем 10% квартир, а 90% – в рассрочку и за наличные. Хотя всего два года назад доля ипотечных продаж у застройщиков достигала 95%.

🌐Ситуация сложная, думаю, как и в любой отрасли бизнеса в тяжелые времена, кто-то с рынка уйдет. Мы уже сейчас видим, что есть застройщики, которые начали продавать землю, потому что тяжело себя чувствуют. Но мы помним историю шестилетней давности, когда в 2019 году вводили проектное финансирование, схему эскроу. Примерно тот же самый ряд экспертов, что и сейчас, говорили о том, что строительную отрасль ждет кардинальное укрупнение бизнесов. Этого не произошло, хотя рынок шатало. Но в итоге большинство адаптировалось, и драматичных изменений на рынке не произошло. Вот и сейчас – конечно, будут трансформации. Но я сомневаюсь в том, что рынок будет прорежен сколь-нибудь заметным образом.

🌐Думаю, что какие-то итоги мы увидим через несколько лет. Прямо сейчас никто не «упадет». Но со временем мы увидим застройщиков, которые проекты свои достроили, а вот прибыли не получили. Но ведь прибыль нужна не для того, чтобы на частном самолете полетать, а для того, чтобы купить землю и запустить новый проект. И вот этих вещей у кого-то может и не произойти, новые циклы запустят не все. Это мы увидим года через два-три, с учетом завершения всех текущих циклов строительства.

🌐Необходимо пересмотреть предельные лимиты по действующим программам с господдержкой. Все уже признали, что уже несколько лет идет инфляция, но лимит как был 6 миллионов для Казани, так и остался. Это не работает, тем более если говорить о лимитах для молодой семьи. С использованием такой суммы она может купить только «однушку». Мы думаем, лимит по немногим оставшимся льготным ипотечным кредитам для Казани нужен как в Москве – хотя бы 12 млн. Понятно, что при действующей ключевой ставке этого не произойдет, но на будущее – рынок в этом нуждается.

🌐Хотелось бы, чтобы льготная ипотека не ограничивалась только «первичкой», ведь развитие вторичного рынка тоже очень важно. Он неотъемлемая часть нормального цикла покупки и продажи жилья.

🌐Себестоимость проекта и стоимость денег просто не позволят этого сделать (снизить цены – прим.). Цены растут для застройщика в той же степени, что и для конечного потребителя. При этом никто не хочет работать себе в убыток. Поэтому снижение цен на сегодняшний день просто физически невозможно.

#мнение #застройщики

@rusipoteka

📎 Владимир Ресин,
депутат ГД, доктор экономических наук:

🌐Временное снижение спроса и рост цен не ведут к массовому коллапсу, как раньше. Скорее, это переход к более сбалансированной модели... Говорить о кризисе в привычном смысле не совсем правильно. Скорее, рынок возвращается к более разумным форматам организации сферы жилищного строительства, без перегрева и ажиотажного спроса.

🌐Высокая ключевая ставка, безусловно, создает сложности для застройщиков и покупателей, но есть пути выхода из этого замкнутого круга. Конечно, в ближайшее время ждать резкого снижения ключевой ставки не стоит, но уже сейчас видно, что рынок адаптируется... Банкам самим невыгодно банкротство застройщиков. Они заинтересованы в том, чтобы проекты были завершены, а деньги возвращены. Поэтому банки и застройщики будут искать компромиссы, например, реструктуризацию долгов или новые схемы финансирования. К тому же, застройщики могут переориентироваться на участие в национальных проектах.

🌐Зависимость застройщиков от банков может создавать определенные риски. Когда банки поднимают ставки по ипотеке, это приводит к увеличению стоимости жилья, что в итоге ложится на плечи покупателей. Но здесь важно отметить, что правительство и Центробанк активно работают над тем, чтобы минимизировать такие риски. И здесь надо, чтобы регулирование было грамотным и гибким, чтобы интересы всех сторон – и застройщиков, и покупателей, и банков – были учтены.

🌐Минстрой России уже заявил, что не допустит массовых банкротств застройщиков в регионах. Да, некоторые компании, особенно те, кто активно наращивал долги в период высокого спроса, могут столкнуться с трудностями. В тоже время, многие застройщики, особенно крупные, имеют достаточный запас прочности. Темпы строительства могут замедлиться, но это не значит, что отрасль остановится.

🌐В условиях текущей экономической ситуации, когда доступ к финансированию для небольших застройщиков ограничен, крупные компании могут начать активно поглощать более слабых игроков. Это естественный процесс, который мы уже наблюдаем в других отраслях.

🌐Сейчас серьезная проблема – фальсификат на рынке стройматериалов. Использование некачественного бетона, арматуры или кабеля может привести к аварийным ситуациям. Государство уже занимается этим вопросом, но это постоянный труд. Здесь важен жесткий контроль и ответственность производителей. Еще один момент – сдерживание необоснованного роста цен. Когда дорожает цемент, металл или другие ключевые материалы, это сразу сказывается на стоимости строительства, а значит, и на цене жилья, инфраструктуры, социальных объектов. Если рост вызван объективными причинами, понятно. Но когда это спекуляция – тут нужны меры. Поэтому регулирование нужно.

🌐В этом году продолжаем работать над тем, чтобы строительная отрасль развивалась уверенно, несмотря на все вызовы. Это и совершенствование законодательства, и поддержка застройщиков, и развитие территорий.

#мнение

@rusipoteka

📎 Иван Носов,
директор по маркетингу и рекламе Группы ЦДС:

🌐Рынок, под которым мы понимаем совокупность условий, рисков, возможностей и угроз, – не статичен. Если окинуть взглядом последние 30 лет истории девелопмента в России и Петербурге, станет очевидно, что каждые год-два, а уж тем более – пять-шесть лет, происходят какие-то изменения. И у любого участника этого рынка есть возможность на эти изменения реагировать. Если ничего не делать – превращаешься из субъекта в объект и просто ждешь: авось куда-то вынесет. Мы, как и многие, предвидели нынешнюю ситуацию заранее: год-два назад. Мы для себя выбрали стратегию осторожности. Объем строительства мы всегда таргетируем в эффективность.

🌐Примерно вдвое (сократились темпы продаж – прим.), если сравнивать с благодатным первым полугодием прошлого года.

🌐Вряд ли федеральная помощь сможет принципиально поменять ситуацию в строительстве жилья. Хотя, возможно, она поддержит кого-то, кому совсем трудно. Должно пройти время, чтобы рынок новостроек нащупал новый баланс. <...> Если говорить о реальном софинансировании (ставки по проектному финансированию – прим.), это гигантские объемы с учетом актуальной ключевой ставки. Не уверен, что государство их может изыскать.

🌐По ипотеке банки продолжают брать комиссию или предлагают подержать деньги на аккредитиве несколько месяцев. <...> По-разному (сейчас составляют комиссионные банков по семейной ипотеке – прим.): бывало и 10%, и больше. У банков свои представления о маржинальности. Хотя в прошлом году они вроде бы показали рекордную прибыль...

🌐15–17% (доля сделок со 100% оплатой у ЦДС – прим.). Такие клиенты были всегда. Просто раньше их доля была размыта на фоне массового ипотечного кредитования. А теперь она выше – из-за общего сокращения продаж. Правда, в этой категории появились и новые покупатели – те, кто закрывает депозиты, чтобы переложиться в недвижимость. Впрочем, есть и люди, которые при наличии средств все равно предпочитают воспользоваться семейной ипотекой, если подходят под критерии программы. Сейчас эта льгота очень мотивирующая – на фоне коммерческих ставок.

#мнение #застройщики

@rusipoteka

💬
👨Игорь Балынин,
кандидат экономических наук, доцент кафедры общественных финансов Финансового университета при правительстве РФ:

«Пока банки в своих предложениях по ипотеке не отреагировали на заякоривание ключевой ставки на уровне 21%. Ставки по кредитам всегда снижаются медленнее, чем ставки по вкладам. Банки не хотят потерять потенциальную прибыль.

Сейчас можно найти предложения, начиная от 24-25% – их пока немного, но большинство системно значимых банков в ближайшее время постепенно опустят свои ставки по ипотеке до этих значений. В целом к концу 2025 года при условии четко прослеживаемой траектории снижения ключевой ставки предложения по ипотеке могут быть по 18-21%».

#мнение #ставки

@rusipoteka

😀 Артемий Шурыгин,
президент Российской гильдии риэлторов (РГР):

▪️В новостройках существенного снижения цен не ожидается. Хотя есть единичные акции с хорошими дисконтами. На квартиры в уже сданных в эксплуатацию домах мы прогнозируем околонулевую динамику.

▪️На вторичном рынке наблюдаем стагнацию цен, но разнонаправленную. В некоторых регионах возможно удешевление из-за избытка предложения. Например, если идет постоянный отток населения, резко дорожать там вряд ли что-то будет. Это, к примеру, Архангельская область, Карелия. Но есть регионы, где отмечается небольшой рост. Те, которые показывают рост производственных мощностей (например, Омск, Уфа, Челябинск). Там будут корректировки цен вверх, поскольку есть спрос и приток рабочей силы.

▪️Рассрочки – это тренд рынка. У некоторых застройщиков на них приходится до 40% продаж. <...> Рассрочка, в отличие от ипотеки, где мы, кажется, впереди планеты всей, еще до конца не отрегулирована. Знаю, что готовятся законопроекты на эту тему.

▪️Cпрос (на жилье – прим.) упал на 20-30% в зависимости от сегмента, и мы столкнулись со снижением спроса на риелторские услуги. Но, с другой стороны, в сложные времена растет ценность профессионалов. А сейчас очень быстро меняется регулирование рынка, за которым нужно следить, много «цепочек» сделок.

▪️Тот проект (законопроект о риелторской деятельности – прим.), который сейчас активно продвигается, предполагает создание региональных реестров агентств, имеющих право вести риелторскую деятельность. Чтобы попасть в этот реестр, должны быть соблюдены определенные требования к компании: руководитель агентства не должен быть судим, сотрудники должны быть определенной квалификации. Ничего суперсложного там нет. Собственно, эту концепцию Российская гильдия риэлторов реализует уже более 20 лет. Но сейчас это добровольно.

▪️Мы считаем, что нужно здесь посмотреть целесообразность и эффективность этой концепции, запустив «пилоты» в каких-то регионах. И потом уже сделать выводы. Те, кто не захочет попасть в обязательный реестр, могут начать обходить закон, позиционируя себя не как риелторы, а как консультанты, юристы. А на добросовестные агентства ляжет дополнительная нагрузка.

▪️Есть еще одна интересная история, с помощью которой можно было бы отчасти отрегулировать рынок – внедрение так называемого маклерского риелторского договора. Он был в дореволюционной России, есть в некоторых странах сейчас. Он предполагает оплату не за объем работ, а за результат. Риелтор, например, благодаря тому, что он уже двадцать лет работает на рынке и имеет огромную экспертизу, может сделать один правильный звонок и привести к совершению сделки. К сожалению, пока в нашем законодательстве такой истории нет. Отсюда возникают проблемы во взаимодействии с клиентами, поскольку есть непонимание, что там сделано.

#мнение #ргр

@rusipoteka

💳 Михаил Матовников,
руководитель центра финансовой аналитики Сбербанка:

«У меня есть цифра, которую мы недавно посчитали, которая в некотором смысле может быть шокирующей. Все вы знаете про проблемы девелоперов – льготная ипотека и все прочее. Есть следующая цифра, что весь объем непроданного строящегося жилья в России можно купить за процентный доход по вкладам населения за один год. Не надо тратить вклады, достаточно потратить только проценты.

Такие расчеты работают в условиях высоких процентных ставок и текущей денежно-кредитной политики, но, тем не менее, масштабы этих сбережений таковы.

Рано или поздно хранящиеся на вкладах сбережения россиян начнут поддерживать строительную отрасль. К тому же последние несколько месяцев наблюдался рост покупок недвижимости за наличные средства без кредита. То есть часть этих сбережений начала превращаться в спрос на недвижимость. И, безусловно, сейчас и рынки, и деньги находятся в состоянии сжатой пружины, которые ищут своего применения.

Растущая сейчас часть сбережений на вкладах при переходе к снижению процентных ставок будет довольно сильно поддерживать спрос. Несмотря на то что приличная часть этих сбережений стала капиталом и не перейдет в дальнейшем в потребление, другая часть денег все же когда-то будет потрачена. И, по видимости, это будет оказывать довольно существенную поддержку экономике в течение 2025 года, то есть внутреннее потребление продолжает оставаться высоким».

#мнение

@rusipoteka

💬
👨Константин Барсуков,
гендиректор «Релайт-Недвижимость», член Российской гильдии риэлторов:

▪️У нас сейчас наблюдается точка бифуркации. Есть некая неопределенность. По моему личному мнению, для новостроек потенциал для роста очень маленький. С вероятностью в 70% до конца года цены на новостройки останутся на том же уровне.

▪️Если говорить про вторичный рынок, я бы сказал, что с большей вероятностью цены до конца года вырастут на 10%. Когда этот потенциал к росту на вторичном рынке недвижимости реализуется – большой вопрос. Есть шансы, что он начнет реализовываться в апреле, хотя больше склоняюсь, что мы не увидим изменение цены до осени. Вторичный рынок недвижимости очень сильно вымели в декабре и январе. Сейчас купить особо нечего.

▪️Есть ощущение, что слом рынка уже происходит в психологии продавцов-покупателей. Ожиданий падения стало существенно меньше, чем, например, год назад.

▪️Многие покупатели держат деньги на депозите, таким образом пытаясь увеличить доход. Однако, с депозитами есть нюансы. Сейчас покупатели больше размышляют в категории, что если цены год не росли, то для тех, кто держит деньги на депозите, это то же самое, если бы цены упали на 20%. Такая кривая логика, потому что это работает только для тех, у кого есть вся сумма на покупку недвижимости. Для людей, у которых на покупку недвижимости есть деньги только на первоначальный взнос, это совсем не так.

▪️Многие ждут, что Центробанк начнет снижать ключевую ставку. В связи с этим многие считают, что ипотека станет доступнее. Может возникнуть ситуация, когда будет появляться новый покупатель с ипотекой, поэтому цену надо будет приподнять заранее. Это будет очень сильно влиять на рынок предложения. Это значит, что цены резко пойдут вверх. И я был бы склонен, наверное, с этим согласиться.

▪️Глядя на ЦБ, вижу, что в апреле у них появится законодательный инструмент в виде макропруденциального лимита, с помощью которого они будут ограничивать ипотеку. Например, Центробанк будет ужесточать условия по выдаче. Очевидно, в ситуации снижения ключевой ставки для того, чтобы сбалансировать спрос не только на рынке недвижимости, а вообще всего кредитования. Депозиты опасны тем, что ими пользуются люди, у которых есть деньги на первоначальный взнос. Если облегчить им кредиты, рынок снесут. Поэтому ЦБ готовится к тому, что будет жестко ограничивать рынок кредитования.

#мнение

@rusipoteka

💬 «Ипотечный бумеранг #297». Наиболее интересные за последнее время цитаты экспертов, которые касаются рынка недвижимости и ипотеки.

В новом выпуске:

👆 Вячеслав Трапезников, – президент Гильдии строителей Урала
👆 Иван Носов, – директор по маркетингу и рекламе Группы ЦДС
👆 Роман Антощенков, – руководитель дирекции «Недвижимость, строительство и девелопмент», старший вице-президент ВТБ
👆 Наиль Галеев, – генеральный директор ГК «СМУ-88»
👆 Владимир Ресин, – депутат ГД, доктор экономических наук
👆 Дмитрий Щегельский, – президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, гендиректор АН «Бенуа»
👆 Александр Данилов, – директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ
👆 Игорь Балынин, – кандидат экономических наук, доцент кафедры общественных финансов Финансового университета при правительстве РФ
👆 Дмитрий Пьянов, – первый зампред правления ВТБ
👆 Артемий Шурыгин, – президент Российской гильдии риэлторов (РГР)
👆 Максим Ельцов, – гендиректор «ПИА Недвижимость»
👆 Михаил Матовников, – руководитель центра финансовой аналитики Сбербанка
👆 Константин Барсуков, – гендиректор «Релайт-Недвижимость», член Российской гильдии риэлторов

#ИпотечныйБумеранг #мнение

@rusipoteka

💬
👨Ильдар Хусаинов,
директор компании «Этажи»:

«Полный переход на работу по эскроу, который вступит в силу для ИЖС с первого марта, отправит в кому и без того рухнувший в Тюмени и других регионах РФ сектор недвижимости.

Доля кредитования загородки упала с 20% до 2% еще в 4 квартале прошлого года. Причина была проста. Существовал негласный мораторий – банки всю семейную из-за ограничения лимитов выдавали на объекты, которые они проектно финансировали, там были в основном крупные девелоперы высотного строительства.

В настоящий момент большинство застройщиков по ИЖС испытывают серьезный финансовый шок из-за перехода на эскроу. В целом идея перехода на эскроу была здравая – хотели сделать как с новостройками. Но у высотного строительства и индивидуальной застройки разные финансовые модели, и вот этого момента законодатели не учли.

Девелоперы по малоэтажному секторы привыкнут работать по-новому, но на это потребуется какое-то время. Причем, за это время рынок может полностью измениться. Наверняка появятся сильные федеральные игроки, которые быстро захватят рынок. Возможна и такая история, что кто-то из крупных девелоперов по новостройкам зайдет в этот сектор и быстро там станет лидером».

#ижс #эскроу #мнение

🏡 Domclick Digital Day — здесь говорят о будущем! Трансляция конференции и программа — по ссылке.

@rusipoteka