Считается, что среднестатистический человек склонен отдыхать, прокрастинировать, филонить — в общем, делать все что угодно, лишь бы не работать.

Я с этой позицией не согласен.

Вот я поехал на партнерскую встречу VEKA, которая началась в понедельник и заканчивалась в четверг. У меня был рабочий день, я выступил. Еще день погулял. А потом придумал себе задачи в Москве и Тюмени и улетел на два дня раньше.

Подобную реакцию я наблюдаю за собой регулярно. Я, безусловно, тоже устаю от работы. Но мне достаточно выспаться 2-3, максимум 4 дня, а потом необходимо что-то делать.

Если на отдыхе есть какая-то физическая, психологическая (в хорошем смысле) нагрузка — путешествия, передвижения, то он проходит хорошо. Если ее нет, я начинаю страдать, а вместе со мной и моя семья.

Соответственно, хороший качественный отдых — это серьезный труд. Я это понял не так давно, но теперь мы стараемся запланировать на отпуск какие-либо мероприятия, чтобы сделать его содержательным.

И мне интересно: как отдыхаете вы? Можете ли вы приехать и лежать на пляже 1-2 недели?

Я видел много таких людей, причем и мужчин, и женщин, но это как-то не по мне. Может, я болен?

Люди, которые составляли график выходных на ближайшие три недели, однозначно обладают хорошей фантазией и чувством юмора.

Следующая неделя будет длинной, работаем с 22 по 27 апреля (суббота) включительно.

28 апреля - 1 мая - выходные дни;
2 и 3 мая - рабочие дни;
4 и 5 мая - выходные дни;
6 - 8 мая - рабочие дни;
9 - 12 мая - выходные дни;
с 13 мая работаем в обычном режиме.

Планируйте встречи и зумы заранее.

Насколько неудобно составлен этот график — и для рабочего процесса, и для тех, кто хочет подстроить под эти даты отпуск…

Я не знаю, чем эти люди думали (хотя догадываюсь 😅). Зачем такое издевательство над страной? За что?

Впрочем, все же хочу узнать у вас: возможно, есть здравый смысл в этих рабоче-выходных горках? Поделитесь, пожалуйста, мнением. Хочу понять.

Сегодня юбилей у одного из наиболее известных и интересных предпринимателей нашего региона, у Владимира Степановича Шевчика.

Те, кто занимается бизнесом, знают его, а простые люди знают его проекты: комплекс «Даудель», аквапарк Лето-лето, авторский квартал «Машаров», который мы совместно разрабатывали.

Обычно мы приходим к девелоперу и заряжаем его той или иной идеей. Но Владимир Степанович — человек уникальный. Его заряжать не нужно, он всегда заряжен, сам научит и подскажет интересные мысли, которые в твою голову, может быть, и не придут.

Я считаю, что главная отличительная черта Владимира Степановича — это сознание: у него нет шор и границ, поэтому его идеи всегда интересны.

Поздравляем Владимира Степановича с юбилеем! Желаем ему сохранить эти качества. И, конечно, всех благ, здоровья, новых творческих идей (особенно в девелопменте).

12% по Семейной ипотеке с 1 июля

«Известия» пишут, что с 1 июля 2024 года ставка по льготной ипотеке для семей с детьми старше 6 лет может составить 12% годовых, то есть фактически в два раза выше сегодняшней.

Это один из вариантов, который сейчас обсуждается при разработке предложений в связи с продлением программы до 2030 года. С одной стороны, такой уровень позволит отсечь заемщиков, которые приобретают недвижимость с инвестиционными целями. С другой — снизить долю субсидируемой ипотеки в новых выдачах на первичном рынке.

Несмотря на то, что программа для семей с детьми до 6 лет может остаться прежней (Президент поручил продлить программу до 2030 года с сохранением условий для этой категории граждан), это тревожный сигнал для девелоперского рынка. Значит, льготные программы сокращаются. Ждем новых вводных.

Что бы я посоветовал девелоперам? Стимулировать свои службы продаж снова учиться продавать.

Потому что будем честны: примерно с 2020 года спрос временами превосходил предложение, поэтому все наши отделы продаж таковыми не являлись. Они были скорее отделами по распределению или оформлению сделок.

Сейчас же ситуация будет иная. Вероятнее всего, нас ждет жесткое второе полугодие.

Слежу за каналом @reburg Михаила Хорькова, аналитика из Екатеринбурга. У него есть интересные данные по объему текущего строительства жилья на одного жителя города по 30 крупнейшим рынкам России.

На что обратил внимание:

▪️В Мурино и Красногорске (это Ленинградская и Московская области соответственно) объем текущего строительства на человека — больше 5 кв. м.

Ну, здесь все понятно: эти города концентрируют в себе спрос на околостоличное жилье.

А вот 4,9 кв. м на человека в Краснодаре — это уже серьезно.

▪️Если не смотрим на Подмосковье, дальше идет Тюмень (3,6 кв. м на человека) и Владивосток (3,5 кв. м).

И вот это на самом деле серьезный прорыв. Дальневосточная ипотека, которая работает уже несколько лет, наконец выражается в конкретных серьезных цифрах.

3,5 кв. м на человека — это много, учитывая, что миграционный поток во Владивосток не очень большой. Я считаю, что сейчас там активный динамично развивающийся рынок.

▪️Дальнейшее распределение в целом выглядит достаточно привычно. Однако зачастую показатели в небольших городах превышают данные по миллионникам.

Например, показатель в Пензе — 2 квадрата на человека, в Воронеже — 1,5. Это говорит о развитости рынков. А в Челябинске, напротив, только 0,6.

Нашли свой город в рейтинге? Что думаете по поводу складывающихся тенденций?

Потребность цифровизации бизнеса в девелопменте стоит достаточно остро. Лично я не знаю таких компаний, которые бы не хотели автоматизировать те или иные процессы.

Однако на деле это не очень простая задача. И дело не только в сложности реализации. Зачастую у девелопера просто нет комплексной картины и понимания, какие именно процессы можно и нужно автоматизировать и цифровизировать. Он не может четко сформулировать логику и последовательность действий.

Чтобы решить эту задачу, наши коллеги из Remark проводят воркшопы по цифровизации. Это новый формат общения с девелопером, когда работа начинается не с технического задания (когда девелопер поручает интегратору реализовать конкретные решения), а с самого начала.

Как это работает:

1. На воркшопе девелопер по определенному опроснику излагает стоящие перед ним проблемы и оценивает их важность (то есть фактически формирует рейтинг проблемных зон).
2. На основе этого определяется логика и тайминг цифровизации.
3. А затем уже интегратор приступает к работе.

Такой подход эффективен прежде всего за счет того, что участники процесса понимают последовательность действий, цели, задачи — в общем, все этапы.

Рекомендую такие воркшопы каждой девелоперской компании. И делюсь контактом CEO Remark Дмитрия Севостьянова.

У меня регулярно возникает дискуссия с девелоперами из разных регионов, которые считают свой рынок и потребителя уникальным.

Я не могу согласиться с этой точкой зрения в силу опыта, накопленного за годы работы в девелопменте. И я задаю коллегам вопросы. Например:

— Люди, которые живут в вашем городе, хотят быть счастливыми?
— Да.
— Люди осознают, что квартира играет существенную роль в достижении счастья?
— Да.
— Люди считают квартиру выгодным инвестиционным вложением, средством сохранения капитала?
— Да.
— Ставит ли потребитель своей целью приобретение жилья?
— Да.

А в чем же тогда уникальность?

Нюансы, конечно, есть на каждом рынке. Разная конкуренция, масштаб, стоимость входа. Но в целом все российские рынки (здесь я имею в виду города с населением 500+ тыс.) одинаковы. Потребитель хочет одного и того же.

А что думаете вы?

Сегодня только ленивый девелопер не задумывается об ИЖС.

Хотя на этом рынке есть ряд трудностей, в том числе с проектным финансированием, он, безусловно, является перспективным и интересным.

Поэтому в направлении ИЖС смотрят все: и крупные столичные холдинги, которые выходят с первыми проектами комплексного освоения территорий, и небольшие региональные компании. И все они рубятся примерно в одном ценовом сегменте.

А я бы хотел обратить внимание на один небольшой, но, на мой взгляд, элегантный проект моего хорошего знакомого, даже друга, Андрея Петровича Панасюка — или просто Петровича, как его называют друзья.

Два года назад Андрей увидел в рынке ИЖС достаточно интересную нишу — дачи. Он рассуждал так: сейчас все ломанутся в ИЖС, где нужно проектное финансирование и большие ресурсы, чтобы выкупать земельные участки в больших объемах, а это слишком скучно.

И он пошел в СНТ. А мы, будучи друзьями, помогли ему с идеологией и брендингом и подкинули пару идей.

Сейчас Андрей находит хорошие дачные кооперативы, выкупает земельные участки и строит Дачки от Петровича — от 30 до 50 в год (это не то чтобы промышленные масштабы, но приличный объем, согласитесь). И, кстати, у Петровича есть франшиза…

Причем как человек, вышедший из «Партнер-Инвеста» (то есть из «Брусники»), он делает Дачки, что называется, с человеческим лицом.

Я считаю подобные элегантные решения в области ИЖС как минимум интересными. Желаю Андрею и его команде всяческих благ и хороших продаж.

Если не случится чуда, то ставку оставят на прежнем уровне. Ждем чудес..

Не могу не процитировать Марата Шакирзяновича:

Государство точно будет поддерживать ипотеку на новых территориях и на Дальнем Востоке, остальные программы — по мере возможности, заявил Хуснуллин.

Это, конечно, хорошо для новых территорий и для Дальнего Востока. Но получается, что всем остальным фигу, а не льготную ипотеку?

Он подчеркнул, что нужно изменить пропорцию при строительстве жилья и нежилья в пользу нежилья.

И здесь не вполне понятно. Что будем строить? Здесь нужны пояснения.

Что думаете?

Без чудес - 16%

Наткнулся на публикацию от ИА «Панорама», которая, конечно, розыгрыш. Но, на мой взгляд, было бы хорошо, если бы она оказалась правдивой.

Я ранее уже писал, что мы со многими коллегами недоумеваем по поводу графика на конец апреля-начало мая — вот эти вот майские рабоче-праздничные дни.

Они неудобны со всех сторон: и рабочий процесс сложно выстроить, и отпуск не запланируешь. Здесь отдельное спасибо тем, кто составляет школьную программу. Семьи, которые хотели бы уехать на все праздничные дни, не могут этого сделать, потому что детям в эти промежуточные будни ставят экзамены.

Я думаю, гораздо проще было бы:

▪️Сгруппировать выходные вокруг 9 Мая. Это все-таки понятный национальный праздник. А 1 Мая я и в школе не понимал (хотя это было еще советское время), и сейчас: как можно отдыхать в День труда?

▪️Существенно сократить количество выходных.

ИИ в девелопменте

Сейчас все говорят об использовании искусственного интеллекта. Тема уже достаточно давно дошла и до девелоперской отрасли. Мы решили разобраться в этом вопросе и организовали мастер-лекцию: «Как девелоперу приручить ИИ?»

Рекомендую всем к просмотру: очень полезно, интересно и содержательно, позволяет почувствовать себя в тренде. Доступ к записи бесплатный до 1 мая включительно. Отличная возможность совместить приятное с полезным.

За последнее время у меня было несколько разговоров с девелоперами о том, как долго может расти девелоперский рынок.

Дело в том, что количество жителей не растет, а ввод увеличивается с каждым годом. В 2023-м было введено 110 млн кв. м — это рекорд рекордов. Но когда-то же рынок должен насытиться. Вопрос: когда начнется какое-то плато или стагнация?

И вот на прошлой неделе Хуснуллин выступил с тезисом, что к 2030 году в России будет примерно 40 млн кв. м ветхого и аварийного жилья. Соответственно, его надо будет заменить.

Так что с одной стороны растет ввод, а с другой — выбытие ветхого жилья. Конечно, не все люди, которые в нем живут, смогут решить жилищную проблему за счет собственных ресурсов, они будут ждать помощи от властей. Но поскольку у государства таких ресурсов, вероятнее всего, тоже не будет, люди будут вынуждены использовать банковские продукты (возможно, какую-то новую программу льготной ипотеки).

Тем не менее, 40 млн — это половина годового ввода. То есть половину года из ближайших шести лет девелоперы должны будут работать только для того, чтобы восполнить выбывающий фонд.

И это — помимо того, что жизненные циклы семей развиваются и люди хотят улучшать жилищные условия (основной спрос именно там).

Поэтому я и раньше считал, и сейчас повторюсь: на ближайшие 5-10 лет девелоперам точно есть, чем заниматься. Рынок достаточно устойчив, в этом отношении беспокоиться не о чем.

Да, существуют локальные стопперы, например, окончание льготной ипотеки. Но я полагаю, что это преодолимый фактор.

Покопался в источниках, хотел разобраться что собственно отмечаем сегодня. Рекомендую и вам_https://ru.wikipedia.org/wiki/Первое_мая_(праздник)

Уже очевидно, что льготная ипотека в том формате, который сейчас существует, будет отменена. И это рождает множество гипотез по поводу логики снижения средних цен на новостройки в России.

Рейтинговые агентства дают разные оценки: от 3 до 10%. С учетом того, что инфляция у нас процентов 8–9, то реальное падение цен в максимуме может достигнуть 18%.

Что сказать на этот счет?

Количество прогнозов, которые оказываются близки к реальности, всегда очень низкое. Слишком нестандартная ситуация, слишком много факторов влияют на рынок. Поэтому прогнозирование — дело неблагодарное.

Но надо понимать:

▪️Запас маржинальности у девелоперов очень неплохой, но благодаря проектному финансированию им не нужно продавать немедленно, чтобы за счет выручки финансировать стройки. И это один из основных сдерживающих факторов для снижения цен.

▪️Есть банковские ковенанты, которые никто не отменял. Девелоперский бизнес — он не только девелоперский. В нем очень заинтересованы финансовые институты, которые будут снижать ценник только в самом крайнем случае.

▪️Люди, которые берут ипотеку, смогут ее рефинансировать. Например, взять под 17% годовых, а через пару лет снизить ставку до, допустим, 13%, что уже сопоставимо с инфляцией и приемлемо. Причем девелоперы включат инструменты с ипотекой, которую нужно платить с момента ввода, и таким образом поддержат спрос.

Поэтому я считаю, что отмена льготной ипотеки достаточно серьезно ударит по рынку. Но в целом изменение цены если и будет, то в рамках погрешности.

Отличие хорошей управляющей компании от сервисной в том, что первая решает проблемы быстро и качественно, но лишь по мере их возникновения. А вторая работает на опережение и решает проблемы до того, как они возникли.

И это очень важная парадигма.

Недостаточно просто назвать свою управляющую компанию сервисной. Надо перестраивать не только бизнес-процессы, но и логику, подход, видение своих функций. Тогда сервисная компания будет:

▪️ развивать бренд девелопера;
▪️усиливать его позиции;
▪️помогать делать последующие продажи с большей добавленной стоимостью.

Наш партнер в консалтинге управляющих и сервисных компаний Данил Солошенко рассказал в блоге компании GMK, как выстроить работу сервисной компании, на что обращать внимание и как действовать в тех или иных ситуациях.

Девелоперам читать, управляющим компаниям конспектировать).

Неделька выдалась хоть короткой, но весьма насыщенной. Мы говорили о девелопменте очень серьезно. А теперь давайте поговорим о девелопменте и о стройке немножко несерьезно. Встречаем выходные.

— Идущие на смерть приветствуют тебя!
— Так, а другой бригады стропальщиков у нас на стройке нет?

Хочу завести в блоге рубрику #пятничный_анекдот. Что думаете?

Отскочил в Москву на денек, а дома снега навалило. Я сразу был против переноса январских выходных на май…