В 2024 году объем выдач ипотеки может снизиться на 30%, пишет РБК.

Совершенно очевидно, что при сохранении прочих равных и с учетом ухода от льготной ипотеки в том виде, к которому мы привыкли, снижение продаж может быть сопоставимо со снижением доли ипотеки.

Конечно, девелоперы надеются на лучшее и рассчитывают компенсировать это за счет дополнительных инструментов: рассрочки, преференций при стопроцентной оплате. Но все же готовятся к худшему: просадка в третьем квартале может быть максимальной, полагаю 15-20%

Думаю, потом потребитель более-менее привыкнет к новым реалиям, и в четвертом квартале продажи, вероятно, подрастут. А в целом по году (с учетом неплохого первого полугодия) мы увидим минус 7- 12% к 2023 году.

При этом ценник останется на прежнем уровне, поскольку девелоперы открыто его корректировать не собираются. Во всяком случае, об этом говорят представители тех компаний, с которыми мы работаем — а их достаточно много, причем в разных регионах: от Москвы до Владивостока.

Поэтому чем дальше, тем более отчетливо понимание, что девелоперский рынок в ближайшее время будет находиться под большим давлением, причем со всех сторон: себестоимость растет, а покупательский спрос падает.

Будем наблюдать и по мере сил помогать клиентам.

Сергей Собянин: "За объездной дорогой должна быть только малоэтажная застройка, в городе достаточно свободной земли, на которой можно продолжать строительство многоквартирных коробок".
Вот такую интересную цитату нашел. Сергей Семенович сказал это в 2005 году, еще когда был губернатором Тюменской области. И речь в ней о Тюмени.

Именно с 2005 года я занимаюсь консалтингом в области девелопмента. Получается, почти 20 лет. Если человек столько времени делает одно и то же, у него нередко пропадает мотивация и происходит выгорание.

Но наш бизнес от этого оберегает несколько факторов.

▪️То, чем мы занимались в 2005 году, и то, чем занимаемся сейчас — принципиально разные вещи. Мы начинали с рекламных кампаний и пиара, а сейчас формируем сам продукт — делаем маркетингово-архитектурные стратегии, которые включают и осмысление участка, и формирование продукта и концепции, и брендинг, и другие элементы. То есть идет очень глубокая проработка проекта.

▪️За это время произошло огромное количество изменений. Сначала 214-ФЗ, потом проектное финансирование, кризисы, ковид, СВО. И каждый раз конфигурация одних и тех же вещей принципиально разная, соответственно, мы используем для решения задач принципиально разные подходы и инструменты.

▪️Рынок тоже принципиально разный. Сравните: за 2005 год на территории Тюменской области было введено около 550 тыс. кв. м жилья. А в 2023-м — почти 2,5 млн. Причем иногда рынок меняется буквально за год, как это было в 2020-м и 2022-м.

Плюс мы серьезно расширили географию, в нашем портфеле есть не только российские проекты (как региональные, так и столичные), но и проекты в Европе, СНГ, ОАЭ — а там всё другое.

▪️И есть еще важный момент. Во-первых, наша работа — это не работа шахтера, она не такая сложная. Во-вторых, мотивация принципиально другая, что тоже позволяет восполнять ресурсы.

Так что на этом рынке вообще не получается заскучать (хотя иногда хотелось бы 😂).

Поэтому я считаю, этот вид бизнеса не может надоесть: с одной стороны, меняешь глубину работы с девелопером, а с другой, адаптируешься к меняющемуся рынку. И поскольку я все время занимаюсь разными вещами, в целом на выгорание не жалуюсь.

А как у вас, коллеги?

Мне как человеку, близкому к девелопменту, всегда был интересен институт главного архитектора. Я общался с разными представителями этой профессии, в том числе с теми, кто был главным архитектором в крупных городах, миллионниках, и пытался понять роль, суть и функцию этого института.

Самое главное, что я осознал: главный архитектор — это действительно не один человек, а целый институт, это группа людей и предприятий, объединенных целями и задачами.

Именно потому, что я это понял, мне было очень интересно брать интервью у главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова. Мне очень импонируют его слова, особенно в контексте того, что он считает себя не только и не столько чиновником, сколько творческим человеком.

И вот этот синтез качеств и навыков (профессиональные компетенции + умение творить + обременение государственными полномочиями) дает правильные результаты и позволяет формировать такие города как Москва.

Для всех, кому интересна тема архитектуры, мои коллеги подготовили спецвыпуск GMKTalks in the show, в который вошло полное интервью с Сергеем Кузнецовым. Смотрите и берите на заметку.

Решил попробовать пообщаться с нейросетью. Кхм. Не понял, меня похвалили или...

Сегодня в 16:00 по Москве коллеги из GMKStudy проведут тест-драйв ИИ в девелопменте, будут отправлять ему запросы девелоперов в прямом эфире. Можете тоже попробовать https://study.gmk.ru/%D0%A1hatGPT

Как изменился девелоперский рынок за 23 года: цифры

Я недавно давал интервью, и меня попросили рассказать, каким был рынок, когда мы начинали (а было это достаточно давно, в 2005 году). И я поймал себя на мысли, что хорошо помню процессы и кейсы, а вот цифры — нет.

Мне самому стало интересно, и я поднял статистику: какие объемы ввода были в 2000 и в 2023 году. Делюсь табличкой с выборкой по самым крупным регионам и с данными в целом по РФ.

Обратите внимание: ввод по стране увеличился более чем в 3,5 раза, с 30 до 110 млн кв. м. Это серьезный прорыв для отрасли. А в некоторых регионах он вырос в 10 раз…

Глядя на эти цифры, понимаю, через какие преобразования прошла отрасль. Потому что одно дело прибавлять по 10-15%, а другое — сделать х10.

Да, прошло немало лет. Но и поменялось очень многое: технологии, продукт, девелоперский мир в целом. То, что выходит на рынок сейчас, уже абсолютно не похоже на то, что строили в 2000-х. Появилась логика, стиль. Появились девелоперские компании, которые думают о #сценарии_жизни человека.

Тем не менее, я считаю, что отрасли есть, куда развиваться, и надеюсь, что через очередные 20-25 лет мы снова оглянемся назад и увидим, что не столько количественные, сколько качественные изменения.

Президент жжет напалмом по жилищному вопросу.

Установить следующие целевые показатели и задачи, выполнение которых характеризует достижение национальной цели «Комфортная и безопасная среда для жизни»:

б) обеспечение граждан жильем общей площадью не менее 33 кв. метров на человека к 2030 году и не менее 38 кв. метров к 2036 году;

в) обновление к 2030 году жилищного фонда не менее чем на 20 процентов по сравнению с показателем 2019 года;

г) устойчивое сокращение непригодного для проживания жилищного фонда;

д) повышение доступности жилья на первичном рынке;

е) благоустройство не менее чем 30 тыс. общественных территорий и реализация в малых городах и исторических поселениях не менее чем 1600 проектов победителей Всероссийского конкурса лучших проектов создания комфортной городской среды к 2030 году;

ж) реализация программы модернизации коммунальной инфраструктуры и улучшение качества предоставляемых коммунальных услуг для 20 млн. человек к 2030 году.

Конечно, предстоит осмыслить обозначенные показатели, перевести их в квадратные метры и понять, какой путь необходимо пройти. Я полагаю, что это будет сделано в ближайшее время.

Не очень понятно, что с предыдущим целевым показателем — вводом 120 млн кв. м в год. Это была понятная цифра, к которой все шли и по которой все соизмерялись. Либо ее надо повышать, либо отменять за неактуальностью и вводить другие параметры. Пока ответа на вопрос нет, и это дезориентирует рынок.

Есть, над чем поразмыслить, в том числе в ключе преференций: есть ли у них шанс сохраниться в том или ином виде. Особенно это актуально в связи с тем, что до окончания льготной ипотеки осталось, по сути, полтора месяца.

Сергей Разуваев задает резонный вопрос – что это за ориентир для рынка 33 кв. м на человека? И как быть с прежним ввод 120 млн. кв. м ежегодно.

По просьбе Дмитрия Прокофьева мы уже посчитали, что для достижения обеспеченности в 33 кв. м на 1 жителя по итогам 2030 года достаточно ежегодно сдавать около 88 млн. кв. м. И это меньше не только прошлых ориентиров, но и текущего объема ввода.

@REBURG

Коллеги быстро посчитали, сколько жилья нужно сдавать, чтобы к 2030 году выйти на цифру 33 кв. м на человека. Получилось около 88 млн кв. м в год.

Соответственно, можно падать на 22 млн, то есть, по моим расчетам, примерно на 20% от текущего ввода. И тогда девелоперский бизнес на пороге чего-то грандиозного...

Надеюсь, мы все просто ошиблись в расчетах 😅 или это без учета темпов выбытия ветхого жилья. В целом ждём разъяснений от компетентных ведомств…

С Днём Победы, будем жить!

Снимаю шляпу перед российской налоговой службой. И вот по какому поводу…

Недавно зашел на Госуслуги и обратил внимание, что у меня задолженность по налогам, причем по ИП. Вызвал бухгалтера: «Как же так? Это же бардак!». Бухгалтер очень удивился, стал разбираться.

Оказалось, что у ИП и у физического лица единый счет, с которого списываются все налоги. Моя ИПшка все сделала правильно, а вот я как физическое лицо свои налоги не доплатил.

Мой бухгалтер взял выписку, чтобы понять, где конкретно задолженность. И среди прочих позиций, которые я ожидал увидеть (налоги на имущество, на дивиденды), оказался еще один налог на небольшую сумму.

Я попытался понять, что это — и не сразу, но вспомнил: я же был во Владивостоке, поехал в казино и в первый раз выиграл! Там было что-то около 60 тысяч. Налоговая увидела эту сумму и начислила на нее налог.

Так вот, что я хочу сказать. Мы под тотальным контролем ФНС. Она видит всё. Делаем вывод: видимо, надо платить налоги 😂

Государственная Дума впервые за всю историю современной России будет формировать состав Правительства: утверждать Председателя Правительства, его заместителей, федеральных министров.

Депутатам предстоит реализовать свои новые полномочия, установленные поправками к Конституции Российской Федерации в 2020 году.

Президент Владимир Владимирович Путин внёс в Государственную Думу представление по кандидатуре Мишустина Михаила Владимировича на должность Председателя Правительства.

Сегодня депутаты будут принимать ответственное решение от имени своих избирателей по этому вопросу.

Наступает новый этап совместной работы законодательной и исполнительной власти.
Если раньше проблемы зачастую объяснялись недоработками Правительства или кого-то из министров, то сейчас ответственность за результат будут нести и Правительство, и депутаты Государственной Думы.

Обсуждение кандидатуры Председателя Правительства пройдёт во всех фракциях, а в 14:00 начнётся пленарное заседание Государственной Думы.
Прямую трансляцию которого вы сможете посмотреть на «Дума ТВ».

Вначале Мишустин Михаил Владимирович выступит с докладом, затем прозвучат вопросы депутатов и выступления от политических фракций, после чего состоится голосование по вопросу об утверждении кандидатуры Председателя Правительства.

Нам важно в ходе обсуждения кандидатуры получить ответы на вопросы, как будут решаться задачи, поставленные Президентом Путиным:

📌в демографической политике;

📌повышение благополучия людей;

📌поддержка семей с детьми, реализация молодежной политики;

📌укрепление технологического суверенитета;

📌развитие экономики и регионов;

📌 повышение обороноспособности нашей страны.

С одной стороны, скучновато, конечно. Все тот же Президент, все тот же Премьер, все те же лица.

С другой стороны, народная мудрость, что коней на переправе не меняют, имеет место быть. А у нас сейчас такая переправа, что ого-го.

Конечно, интересно, как будет сформирован блок, курирующий девелопмент…

Я считаю, что любая инновация, направленная на улучшение продукта — это очень полезная история.

Например, флиппинг, о котором так много говорят в последнее время — это, безусловно, улучшение продукта. И он интересен с нескольких позиций:

▪️Как инвестиционная стратегия. Я полагаю, флиппинг может существовать и на вторичном, и на первичном рынке. Люди могут покупать квартиры в том числе в новостройках, делать ремонт и продавать их. Эта история очень распространена, например, в Дубае.

В то же время с точки зрения инвестиций это очень рискованная история. Считается, что доходность флиппинга должна быть не меньше 30%, но даже профессиональные инвесторы не берутся прогнозировать результат.

▪️Как возможность для повышения качества жизни и скорости использования жилья. Хотя, конечно, она увеличивает стоимость жилья. И не всегда понятно, как это уместить в ипотеку.

▪️С точки зрения #сценарии_жизни. Потому что человек думает не о том, как обустроить свое жилье, а о том, как жилье улучшит его жизнь и приблизит ее к тем сценариям, которые он считает идеальными.

Поэтому я с любопытством наблюдаю за тем, как развивается флиппинг, особенно в промышленном масштабе — как в квартирах, так и в коммерческой недвижимости. И с удовольствием читаю канал генерального директора Самолет + Дмитрия Волкова, который основательно занялся этой темой. Если она вам тоже интересна, рекомендую почитать.

Рубрика #пятничный_анекдот в эфире (хотя рабочая неделя, конечно, и так была не вполне рабочей):

На стройку собирается комиссия. Прораб инструктирует рабочих:

— Что бы ни случилось, делайте вид, что так и должно быть.

Комиссия приехала, осматривает. Вдруг рухнула одна стена. Рабочий радостно, посмотрев на часы:

— Десять тридцать пять! Точно по графику!

Я так понимаю, что блок Правительства, курирующий строительную отрасль, не изменится. В целом, то, как строительный сектор прошел сложный период, вполне оправдывает это решение.

Какие инновации в строительстве МКД актуальны сегодня?

В последнее время меня все чаще приглашают выступить спикером или смодерировать то или иное мероприятие.

И если тема меня волнует и пересекается с логикой сценариев жизни, которую продвигает наша компания, то я с удовольствием участвую.

На этой неделе у меня будет два таких мероприятия. Во-первых, я буду модерировать на MOSBUILD 2024 секцию Архитектурного лектория, посвященную современным технологиям в строительстве многоэтажного жилья. Поговорим о том, как они помогают развивать рынок и #сценарии_жизни людей.

🗓️14 мая, 11:00
📍 Архитектурный лекторий, павильон 1, зал 4, H8095
👥Спикеры:

▪️Руководитель объектного направления SIEGENIA Вадим Соколов

▪️Руководитель архитектурного отдела Reynaers Россия Наталья Кабанова

▪️Руководитель по работе с Архитекторами КНАУФ Александр Третьяков

▪️Руководитель направления разработки продукта «Железно» Александр Пегушин

▪️Начальник отдела маркетинга AIG Вильдан Сафаргалиев

▪️Руководитель группы архитектурных проектов AIG Александр Разъякашин

Чтобы попасть на выставку, нужно перейти на страницу регистрации MOSBUILD, ввести промокод mbw24archarena и получить билет.

Если не сможете прийти лично, регистрируйтесь на этой странице, чтобы получить ссылку на онлайн-трансляцию.

А про второе мероприятие расскажу позже.

Как работать с конкурентами

На прошлой неделе сразу в нескольких городах было объявлено о запуске проектов, для которых мы разрабатывали маркетинговую стратегию. А в прошлом месяце два проекта стартанули в одном городе.

Хочу поделиться, как мы в компании наладили логику работы с проектами, которые пусть не напрямую, но косвенно конкурируют друг с другом.

Ранее мы 10 лет занимались продвижением Брусники, и там все было понятно: мы работали с одним клиентом. Но в дальнейшем от правила монополии на один город отошли. Возникла проблема: как распределять проекты внутри команды так, чтобы они не пересекались.

Мы перешли на проектный подход:

▪️команда делится на проектные группы, которые работают независимо;
▪️этим группам запрещено обмениваться информацией о проектах между собой.

Этот подход придумали не мы, им пользуются практически все консалтинговые компании, которые работают на конкурентных рынках. И он оправдывает себя.

С одной стороны, наши конкурирующие клиенты могут быть спокойны. С другой, наша совесть чиста, информация не перетекает. Плюс есть дополнительное преимущество — группы устраивают некое соревнование между собой: кто предложил более интересное, глубокое, креативное маркетинговое решение. И это положительно сказывается на результатах.

А что касается самих проектов, позже мы обязательно поделимся кейсами. Тогда станет понятно, о каких городах и проектах идет речь.