Первая неделя января прошла ожидаемо активно, это сообщают наши коллеги риелторы и подтверждает Сбербанк — спрос на новостройки вырос почти на 60%. Это, что называется, последний аккорд прошлой системы. После 11 января, когда банки начали взимать комиссию, ситуация кардинально изменится.

Полагаю, что итоги января в целом вряд ли будут сильно лучше, чем в прошлом году — активность спроса в начале месяца сбалансируется его резким падением во второй половине.

Будем наблюдать и общаться с девелоперами.

Я думал, что история с комиссией по льготной ипотеке заканчивается, и девелоперам стоит смириться с этой не очень хорошей новостью, которая появилась в канун Нового года.

Но тут ЦБ выступил с двумя очень интересными заявлениями. Первое: тем банкам, которые не вводят комиссию, предлагают увеличить лимит ипотеки с господдержкой. Второе: сказали, что будут активно наблюдать за адекватностью стоимости ипотечных залогов — предполагают, что эта комиссия может перейти в цену, и стоимость залога существенно увеличится.

Осталось дождаться, что скажет ФАС. Возможно, бой ещё не проигран.

В последнюю неделю активно общаюсь с девелоперами, обсуждаем комиссии банков по льготной ипотеке. Завтра консолидирую все данные и, возможно, напишу о выводах в отдельном посте.

Сегодня хочу поделиться интересной статистикой, которую предоставила Ольга Сидоренко из компании Сделка.РФ. Эти данные, безусловно, не охватывают весь рынок, но определенные тренды увидеть можно. В таблице выше — доли банков в декабре 2023-го и в январе этого года. Хочу сразу оговориться, что это доли банков именно на платформе Сделка.РФ, поэтому то, что у ВТБ объем выше, чем у Сбера, — это локальная история, которая рынку не соответствует. Но нам интересна динамика.

Даже на примере одной относительно небольшой компании, которая проводит ипотечные сделки для девелоперов, видно, как резко упала доля лидера — ВТБ, и как резко выросла доля ДОМ.РФ.

Большинство участников опроса решили, что то, что предпринял ДОМ.РФ — продуманный маркетинговый ход для увеличения доли, и сейчас это подтверждается.

Как я писал выше, за прошедшие полторы недели активно общался с девелоперами, и региональными, и федеральными. Общение носило неформальной, дружеский характер — обмен информацией, оценка существующей ситуации, видение того, как она будет развиваться.

Пришёл к выводу, что практически все девелоперы мыслят в единой логике. Тезисно консолидировал эту информацию:

Проблемам с продажами способствует не столько комиссия, сколько повышение первоначального взноса до 30%.

Банки, которые отказались от комиссий, не решат вопросы отрасли. Они просто не готовы провернуть необходимый объем.

ЦБ хоть и проявился, но несколько формально, следовательно, реакции не последует.

ФАС тоже принял к рассмотрению вопрос, но сегодня это больше структура для острастки монополистов, чем действующий регулятивный инструмент.

Девелоперы, заявившие, что не станут работать с банками, берущими комиссии, потихоньку сдают назад. Я их понимаю.

В целом, девелопмент делает все, чтобы активизировать альтернативные каналы (банки, которые не берут комиссию).

Девелоперы понимают, кто выдает основные объемы проектного финансирования, и в массе своей агрессивно не выражают свою позицию.

Стоимость комиссий точно будет переложена в цену квартир. Мы проводили опрос на эту тему, и процесс уже начался. Он произойдет не одномоментно, а в течение первого квартала.

В целом, девелопмент смотрит на 2024 год все с меньшим, но позитивом. Аргумент простой: нас за последние годы из такой ямы вытаскивали, и здесь что-то придумают. Как я и говорил ранее, это иммунитет к стрессу.

Интересно, что, на ваш взгляд, я упустил и что вы думаете по этой теме? Жду ваших комментариев.

Наша компания много лет занимается консалтингом в недвижимости, работает с компаниями России, стран СНГ и даже дальнего зарубежья. Одно из важнейших направлений — маркетинг продукта. Мы разрабатываем маркетинговые стратегии для крупнейших российских проектов, чтобы девелоперы могли их реализовывать, формировать добавленную стоимость, сохраняя высокие темпы продаж.

Три года назад в GMK был организован Центр продукта. Это дало уникальные результаты — сейчас мы имеем несколько реализованных проектов, которые были сформированы в рамках МАРХ-стратегии. Если раньше для решения задач привлекались сторонние архитектурные бюро, то теперь мы делаем все самостоятельно, и именно такой подход позволяет чувствовать и понимать потребителей, перекладывая это в конкретные продуктовые решения.

Сейчас мы активно работаем над МАРХ-стратегиями, и нам требуются ведущие архитекторы, которые готовы создавать интересные решения на основе маркетинговых изысканий, которые мы проводим.

Если вы чувствуете в себе готовность формировать сценарии жизни людей, то мы с удовольствием рассмотрим вас на эту должность.

Ссылка на вакансию прилагается: https://tyumen.hh.ru/vacancy/91699221

В тему того, как отрасль будет развиваться в этом году. Мы в GMK проделали большую работу и опубликовали исследование трендов в девелопменте.

В него вошли 12 разделов с мнениями экспертов нашей компании, комментариями девелоперов и множеством примеров по разным направлениям: архитектура, продукт, коммерция, брендинг, дизайн, маркетинг, продажи, сайты, CRM.

Рекомендую ознакомиться, пригодится в формировании стратегии на этот год.

Количество отказов в выдаче ипотеки увеличилось в два раза. Центробанк наблюдает, Минфин мониторит. В целом, достаточно странное время выбрано для инициативы нашей финансовой системы.

https://www.rbc.ru/finances/18/01/2024/65a9099b9a794774e53b2a6d?from=column_4

Вчера писал об увеличении доли отказов по ипотеке, и Роман Гуров из ДВИЖа сказал, что по их данным этот показатель практически не изменился — он примерно на том же уровне, что и в последние полгода (график прикреплен).

Понятно, что это не отражает положение на рынке в целом, тем не менее, девелоперам важно следить за происходящим и получать информацию из разных источников.

К тому же, завершается только вторая рабочая неделя после новогодних праздников, делать какие-то выводы пока рано, посмотрим на итоги месяца.

По сильно не проверенным данным из не достоверных источников: банки могут пойти на попятную в вопросе сбора комиссий с девелоперов. Надежда умирает последней…

В очередь, сукины дети! / Ваше обращение очень важно для нас, вами займется первый освободившийся специалист.

Как выстраивать диалог УК с жителями? Рассказывает наш эксперт по настройке сервиса управления домами: https://gmk.ru/blog/kak-servisnoj-kompanii-vystraivat-dialog-s-zhitelyami

Михаил Хорьков любезно предоставил нам информацию о 30 крупнейших рынках по объему строящегося жилья на 1 января 2024 года.

Все достаточно понятно и логично: Москва лидирует с огромным отрывом (в данном случае имеется в виду большая Москва), Санкт-Петербург на втором месте, Краснодар — на третьем. Феномен последнего это противоречивая тема, поскольку огромный объем строящегося жилья, сопоставимый с Санкт-Петербургом, нивелируется не лучшим его качеством.

Далее идёт Екатеринбург. Я считаю его одним из самых интересных и здоровых рынков по соотношению спроса и предложения. Рекомендую девелоперам, которые планируют экспансию в другие регионы, рассмотреть город. Пятой по объему застройки стала Тюмень, это не может не радовать. Рынок девелопмента Тюмени — это рынок города-миллионника, и этому есть множество причин, связанных с так называемым «северным потоком» — людьми, которые приезжают сюда с северных территорий.

Есть города миллионники, которые по объему строящегося жилья не добирают даже миллиона квадратных метров. И если для Волгограда это понятно: слабый спрос, невысокая цена, то Нижний Новгород имеет, на мой взгляд, наибольший потенциал для роста. Рекомендую обратить на этот город внимание. Также очень интересно выглядят Рязань и Пенза: объем строящегося жилья здесь больше, чем в некоторых миллионниках. Интересен Владивосток: из аутсайдеров он ворвался в первую десятку крупнейших регионов, обогнал Красноярск, который по потенциалу и населению гораздо интереснее. Но там, конечно, нет дальневосточной ипотеки.

В целом, распределение достаточно интересное, не всегда логичное и не всегда зависящее от количества проживающих в регионе людей.

Средняя продаваемая площадь квартиры в России за последние годы неуклонно снижается. Причин этому множество, прежде всего — увеличение средней стоимости квартиры.

Снижение общей площади проданных квартир — не очень хороший фактор, который девелопер не может не принимать во внимание. Размеры квартир и соотношение типологии (студия, однушка, двушка, трешка) — важнейшие факторы успешности любого девелоперского проекта.

Я уверен, что можно идти в противоток рынку, если в локации существует переизбыток малогабаритных квартир и недостаток крупных. Такие примеры мы встречали регулярно в разных городах. Те девелоперы, которые учитывали конкурентное окружение, выверяли квартирографию и делали не так, как все, выигрывали добавленную стоимость. Себестоимость больших квартир чуть ниже, а если они в дефиците, то их продаваемая стоимость может не уступать даже малогабаритным квартирам, и такие прецеденты были.

1 февраля моя коллега Юлия Садейская проведёт мастер-лекцию, на которой расскажет, как формировать квартирографию в конкретном районе с учетом конкурентного окружения и рекомендаций GMK, как это делать с помощью нашего сервиса, который не так давно разработан, сейчас успешно протестирован и запускается.

Причем полноценный анализ рынка на основе реального выбытия квартир и получение конкретной квартирографии для локации можно сделать за 3 минуты!

Какие практики в девелопменте вы считаете лучшими?

Европейский квартал — один из 6 проектов Брусники нашего онлайн урбан-тура в Тюмени. На мой взгляд, в этом дистанционном путешествии мы собрали самые знаковые проекты девелопера, да и сам город не уступает, например, столице, по вызову местным застройщикам на качественное и концептуально интересное жилье.

Никуда не выезжая, через наш тур вы можете ознакомиться с идейным замыслом локации, архитектурными и планировочными решениями, а также благоустройством:
▪️ Европейского квартала
▪️ 1А Первомайской
▪️ Урбан-вилл
▪️ Дома у озера
▪️ Октябрьского на Туре
▪️ Речного порта

Для моих подписчиков по промокоду РАЗУВАЕВ на онлайн урбан-тур скидка 30%. Чтобы узнать подробнее, переходите по ссылке gmkstudy.ru/luchshiye-praktiki-v-nedvizhimosti