Президент предложил продлить Семейную ипотеку, считаю, вопрос надо решать положительно…

В том или ином аспекте разговоры о формировании ипотечного пузыря на рынке российской недвижимости возникают регулярно. Вероятнее всего, рост ипотечного кредитования, рост продаж и в целом развитие рынка говорит о том, что какие-то первичные предпосылки есть. Домклик поднял эту тему, а я выразил по ней своё мнение, опираясь на ту информацию, которой сейчас обладаю.

Возможно, вам тоже будет интересно: https://blog.domclick.ru/ipoteka/post/chto-takoe-ipotechnyj-puzyr-i-chem-on-opasen-dlya-rynka-nedvizhimosti

По материалам нашего тренд-репорта "Эксперт" сделал интересный материал.

https://expert.ru/nedvizhimost/kompaktno-gnezdovoe-poselenie/

Хочу поделиться размышлениями по итогам анализа наших клиентов в прошлом году. Я всегда считал, что удовлетворенность клиентов - это главная задача компании. Поэтому на протяжении многих лет "изводил" себя и коллектив желанием сделать "все" для клиента. Это помнят коллеги, которые работают в компании более 5 лет. Опыт показал, что это путь в никуда. Да, клиент счастлив и лоялен, но очень капризен. Порой его капризы выходят за рамки разумного (поменяй команду, а теперь будет так...). В какой-то момент мы поняли или "выиграл - выиграл", или нам такой клиент не нужен.

Сегодня мы стараемся выстроить партнерские отношения. При этом прилагаем для этого максимум усилий. Однако, не все клиенты являются "нашими", и наоборот. Да, появляются недовольные клиенты. Иногда мы возвращаем деньги и идем дальше. Конечно, наша задача минимизировать подобные случаи, но бизнес есть бизнес. Всегда будут недовольные.

Однако, анализ портфеля 2023 года показал, что 70% !!! (в сумме контрактов, а не в количестве) клиентов - повторные обращения. Это показатель сверхважен в понимании обратной связи и оценки нашей работы. Два из трех клиентов приходят снова, часть из них с нами годами, а некоторые - десятилетиями.

На мой взгляд, это оценка наших компетенций, профессионализма и эмпатии.

Казалось бы, жить да радоваться. Однако, так ли это хорошо? Ведь новых клиентов только 30%. Каково идеальноее соотношение?

Сразу в нескольких телеграмм-каналах прошла информация, что ПИК уходит из Тюмени. Если честно, проект изначально пошел у них не очень. Регион они не понимали, логику своего продукта не разъясняли. Однако, ПИК в Тюмени и ПИК в Московской области - это сильно разные сущности в сознании потребителя. Эталон более прозорливее и выбрал в партнеры местного сильного игрока. Самолет сам по себе. Посмотрим за развитиями событий. Все же Тюмень один из самых конкурентных городов России (ввод на человека). Да и региональные девелоперы не промах.

Иногда нашей команде хочется отвести душу и поработать над проектами, которые не связаны с девелопментом напрямую

Консалтинг в девелопменте — наше все. Мы этим занимаемся много лет, со многими компаниями весьма преуспели, но иногда хочется переключиться. У нас есть большой пул партнеров которые работают в околодевелоперской отрасли, это производственные компании — производители окон, лифтов, лицевого кирпича, например.

Когда мы работаем с такими клиентами, то погружаемся в тематику очень быстро, а наши компетенции, которые востребованы у девелоперов, зачастую востребованы и в этих сферах.

В прошлом году, мы договорились с тюменским заводом ВЗКСМ о разработке бренд-стратегии и ребрендинге. И суть его не просто в смене нейминга и визуала, в ближайшее время мы, вероятнее всего, увидим изменения в коммуникациях компании.

Этот завод перешел на разработку новой для себя продукции — лицевого кирпича. Решение очень интересное, не хочу забегать вперед, но когда мы выложим кейс, вы все сможете понять.

Так что если вы работаете в околодевелоперской сфере, и у вас возникают вопросы, связанные с коммуникациями, продуктом, позиционированием или маркетинговой стратегией в целом, то обращайтесь — иногда наличие у команды свободного времени совпадает с желанием позаниматься чем-то кроме девелопмента.

Сейчас принято считать, что на рынке недвижимости тотальный переизбыток и перепроизводство: у девелоперов завалены все условные «склады», огромное количество непроданных квартир и все в таком роде.

Однако, по мнению аналитиков Дом.РФ, есть регионы с профицитным рынком, есть сбалансированные, а есть рынки с дефицитом — ажиотажный спрос в 2023 году, неожиданно для меня, в некоторых регионах привел к дефициту жилых помещений.

Сложно это осознать, учитывая, какие объемы строятся и вводятся, но такой вот нелинейный мир. Считаю, тем, кто в теме, нужно обязательно ознакомиться: https://rbcrealty.ru/news/65b89caa9a79473fe6320183

Как разработать квартирографию за 3 минуты? Сегодня расскажем об этом на мастер-лекции

Любому девелоперу очевидно, что успешность проекта во многом зависит от качества квартирографии. К этому вопросу все подходят по-разному: кто-то анализирует только свое выбытие, полагаясь на успешность предыдущих проектов, кто-то подходит к процессу творчески, опираясь на свое видение.

Мы не отрицаем оба этих подхода, но все же считаем, что формирование квартирографии должно базироваться на детальном анализе рынка в целом или, как минимум, той локации, где мы строим. Для этого необходимо обработать большой массив информации, который где-то еще надо взять. К счастью, существуют такие системы, как bnMAP, где можно получить данные о выбытии и понять, что и где продавалась. Дальше все просто: сводим данные, выбираем позиции, которые продавались наиболее удачно, сопоставляем с теми, которые представлены на рынке.

Сложность в том, что этот процесс у аналитиков занимает огромное количество времени. Наша компания разработала сервис GMK Квартирография, который позволяет за 3 минуты сделать квартирографию на основе анализа рынка.

Сегодня моя коллега Юлия Садейская расскажет об этом продукте на мастер-лекции в 14:00 мск. Чтобы подключиться, нужно зарегистрироваться по ссылке: https://gmkstudy.ru/kvartirografiya

Вчерашнюю мастер-лекцию по квартирографии посмотрело более 200 человек, а значит, и о нашем сервисе GMK Квартирография тоже узнали многие.

Мы провели официальную презентацию и запустили сайт, где можно узнать подробности и оставить заявку: https://gmk.ru/kvartirografiya.

В комментариях на лекции отмечали, что подача информации была слишком насыщенной, но на мой взгляд, это неизбежно. Мы рассказали об этапах, которые необходимы для разработки актуальной квартирографии. Она строится на обработке большого массива данных, даже рассказать об этом за 30-40 минут сложно, что уж говорить о длительности самого процесса.

Если вы не успели зафиксировать всю информацию, то скоро мои коллеги подготовят и опубликуют запись лекции.

А если вам хочется сократить время на разработку квартирографии до 3 минут, то воспользуйтесь нашим сервисом. Он обрабатывает данные по рынку, предоставленные нашим партнером bnMAP, совмещает их с рекомендациями GMK, которые вырабатывались годами. В итоге получается квартирография, которая соответствует рынку, запросам покупателя и интересам девелопера.

В конце прошлой недели я побывал в Казахстане, встречался с девелоперами. Вероятнее всего, на эту тему сделаю пару постов. Но для начала хочу сопоставить девелоперские рынки двух стран — Казахстана и России.

В России в 2023 году введено 110 млн кв.м, что является абсолютным рекордом, никогда в истории России и Советского союза не вводили так много жилья. В Казахстане ввели в районе 15 млн кв.м, что для них тоже является серьезным достижением.

Если смотреть на две эти цифры, кажется, что рынки несопоставимы, а мощь российской отрасли на порядок выше. Но если сопоставить соотношение объема ввода к количеству жителей, получается забавная математика.

В России ввели 110 млн кв.м на 146 млн населения (данные на конец 2023 г.), таким образом получается 0,75 кв.м на человека, неплохой результат. Правительством на разных уровнях ставится задача достижения показателя 1 кв.м на человека. Теперь Казахстан: 19,7 млн жителей, ввод — 15 млн кв.м, на человека приходится 0,76 кв.м.

Это говорит о том, что в относительных величинах наши рынки сопоставимы. Россия находится под невиданными санкциями, но российский девелопмент примерно с 2020 года — под ранее невиданными преференциями. В рынок вкладываются огромные ресурсы в виде льготных ипотек, которые и формируют спрос.

В Казахстане также есть льготная ипотека, об этом я расскажу в следующем посте, но она то появляется, то исчезает. На фоне достижений казахстанского девелопмента, который живет фактически в рынке, наши уже не такие яркие. Поэтому я бы рекомендовал российскому девелопменту присматриваться к коллегам, у них есть, на что посмотреть.

С точки зрения проникновения ипотечных сделок также открывается интересная картина. В России 80-83% первичной недвижимости приобретается по ипотечными программам, около 80% внутри этой доли — с господдержкой. Остальные 17-20% квартир покупают либо за наличные, либо с помощью других инструментов (трейд-ин, рассрочка).

Безусловно, это очень высокий уровень проникновения ипотечных сделок, и драйвером, который стал уже гигиеническим фактором первичного рынка, является ипотека.

В Казахстане самые продвинутые компании, которые работают с ипотечным рынком, ипотечными брокерами, выстроенной системой взаимодействия с банками, имеют проникновение не выше 25%. Соответственно, порядка 75% продаж приходится на иные инструменты.

Трейд-ин здесь не развит, соответственно, это либо 100% оплата, либо рассрочка. Причем рассрочка очень интересная: некоторые компании дают ее не только до конца строительства, но и больше. Я не очень понимаю логику фондирования, но это факт.

Средняя стоимость квадратного метра в целом по Казахстану не превышает 100 тыс. рублей с учетом Астаны и Алматы. В России по разным оценкам в 2023 году средний ценник примерно 150 тыс. по продажам квартир в системе Сбера.

А то, что ввод на человека в Казахстане выше (пусть чуть-чуть, но выше), говорит о том, что рынок может развиваться без доминирования ипотеки. Возникает парадокс: мы в России имеем хорошие ставки, господдержку, а ввод на человека меньше, чем в Казахстане. И объяснить это я для себя не могу. Какие версии у вас?

Помните, я писал пост о том, что некоторые депутаты предложили призывать девелоперов к ответственности за то, что реклама не соответствует конечному результату? Конечно, с верхнего обывательского уровня это правильный порыв — наказать девелопера, если он не исполнил своих обязательств.

Но мое непонимание вызывало то, почему данное требование предъявляется именно к сфере девелопмента, а не к рыночным операторам в целом — такси, например, или воздушным перевозкам.

В конечном итоге эту инициативу не поддержали. Для тех, кто является поборником прав потребителей, хочу отметить, что речь идет именно о рекламных объявлениях — продукт в них может отличаться от конечного. Все, что застройщик должен передавать покупателю, фиксируется в договоре долевого участия или купли-продажи. А чего нет в договоре, того нет.

Всю бредовость этого проекта можно описать на примере Газпрома и их рекламного месседжа «Мечты сбываются». Если Газпром является гарантом этого, но моя мечта не сбылась, какие претензии я могу предъявить к Газпрому? Забавная ситуация, но если рассмотреть ее с такой точки зрения, то сама идея становится не очень адекватной.

Вчера по приглашению Торгово-промышленной палаты Тюменской области провели показ первой серии сериала «Сценарии жизни»

Обычно мы организуем такие мероприятия для профессиональной аудитории — девелоперов, но в этот раз в зале собрались представители бизнеса нашего города. С одной стороны, эта аудитория не так погружена в проблематику, в большей степени на уровне пользователя или клиента. Но с другой, зрители очень быстро и внимательно вошли в суть.

Застройщики часто смотрят на темы, которые мы поднимаем, с высоты своего опыта, а вчера, при общении с обычными людьми (не девелоперами, имеется в виду), я понял, что их взгляд более развернутый и внимательный к деталям, поэтому дискуссия получилась живой и насыщенной.

Осознанность выбора сценария жизни и вовлеченность в формирование городской среды, развитие бизнеса, инфраструктуры, проблема сокращения средней площади жилья — к этим темам у коллег есть большой интерес и небезразличие.

Возможно, сейчас как раз не хватает коммуникации между городом и жителями о том, что происходит на улицах, как живут люди, как город собирается развиваться.

Сквозная аналитика, будь она не ладна… https://gmk.ru/blog/skvoznaya-analitika-ne-radi-galochki-kak-nastroit-i-uvidet-effekt

Система КРТ, которая активнейшим образом начала развиваться в прошлом году, вызывает много споров: интересантов много, но иногда их взгляды прямо противоположны. Тем не менее, КРТ — один из немногих инструментов, позволяющих развивать и вовлекать новые земельные участки в оборот, чтобы наши города становились лучше.

С 27 февраля по 1 марта в Москве пройдет Российская строительная неделя, в которой я приму участие.

27 февраля буду модерировать два круглых стола:
— Баланс интересов жителей и отдельных собственников при реализации проектов КРТ
Опытом поделятся те, кто готовил и реализовывал проекты КРТ в Москве, Калуге, Хабаровске, Краснодаре, Кирове и Челябинске.

— Лучшие практики КРТ по инициативе правообладателя
Принципиальное отличие этого формата от других в том, что идеи и предложения, озвученные участниками (среди которых Брусника, Страна Девелопмент, Стрижи, Готика, Мегалит), будут направлены в Минстрой, чтобы систему могли улучшить.

Темы считаю очень интересными, особенно, учитывая состав участников. Рекомендую заранее запланировать посещение данного мероприятия.

Вход свободный при регистрации

Следующий выпуск нашего шоу будет посвящен теме взаимодействия девелопера и архитектора и тому, как архитектурные бюро относятся к своим проектам и формированию сценариев жизни в них.

В рамках этой темы, безусловно, мне и команде было интересно понимание сущности и роли главных архитекторов, ведь они устанавливают определенные правила взаимодействия города, окружающей среды и проектируемых объектов, ограничивают или, наоборот, побуждают к каким-то решениям.

Мы решили не мелочиться и пригласили на съемки главного архитектора Москвы Сергея Кузнецова. Короткий фрагмент его интервью прикрепил выше, а полный сюжет войдет в выпуск GMKTalks in the Show, подпишитесь на канал, чтобы не пропустить.

Правительство думает над изменениями условий льготных программ ипотеки, для этого регионы могут поделить на пять «ипотечных кластеров»

Идея ипотечной сегрегации обсуждается давно. Суть ее сводится к тому, что наименее развитые рынки должны поддерживаться в большей степени, а максимально развитые — в меньшей.

Это логично с точки зрения социальной справедливости и недопущения перегрева рынка в развитых регионах, близко к социалистическому подходу. Помогать надо тем, кому требуется помощь. Однако такой подход — очень тонкий и сложный.

Возможно, те регионы, которые смогли развить строительную отрасль, динамику формирования продукта и прочие атрибуты, не получат поддержки. Это несколько нелогично. Да, помощь слабым регионам закономерна, но это нерыночная история.

Практика показывает: поддерживать надо тех, кто в состоянии самоорганизоваться и двигать отрасль. Это рыночный подход. Слабым, возможно, помогать интереснее, но не уверен, что это будет способствовать серьезному развитию неразвитых регионов.

Подытожу: кластерная ипотека или выборочная помощь — интересный инструмет. Но регионам, девелоперам и Правительству потребуется время и очень тонкие надстройки, чтобы научиться с ним работать. Огульная поддержка всего рынка, даже перегретого, в долгосрочной перспективе тоже продолжаться не может. Будем наблюдать.

Интересные мысли и ощущения посетили меня сегодня

Примерно три года назад я водил топ-менеджмент компании «Твелл», которая строит жилой комплекс «Корней» в Тюмени, по различным стройкам. Показывал, какие продуктовые решения играют самую существенную роль, какие менее важны. Можно сказать, знакомил коллег с девелопментом, поскольку с точки зрения жилой недвижимости у компании опыта не было.

А сегодня нашим давним партнерам, компании Унистрой, я показал первый введенный квартал «Корнея». Внутренние убранство двора пока скрыто под снегом, но видны решения которые мы закладывали. Очень интересные фасадные решения, нехарактерные для Тюмени своей палитрой и разнообразием. При этом, на мой взгляд, в проекте удалось сохранить однородность.

Конечно, компании «Твелл» в «Корнее» нужно чуть шлифануть, сделать благоустройство, как только позволит погода. Уверен, что жители, которые заедут в первый введенный квартал, будут довольны.

По итогам января этого года «Корней» стал лидером по продажам в Тюмени. Это еще раз подтверждает, что успех проекта — не случайный, а системный, и достигнут он благодаря серьезной подготовке и работе девелоперского блока, который реализовывал проект.

Хочется пожелать всех благ и удачи!