Общество без цветовой дифференциации штанов обречено на вымирание…

Именно так утверждали герои фильма «Кин-дза-дза». Сегодня, когда девелоперы полностью дискредитировали и нивелировали понятие класса жилья, этот вопрос актуален как никогда.

Все мы хотим быть лучше, чем есть. Иногда сильно лучше. Именно поэтому очень многие девелоперы называют лютый эконом (понятие из классификатора GMK) красивым словом стандарт. Стандарт называют комфортом, ну а дальше вы поняли. Когда покупатель видит продукт и понимает, что его обманули, то перестает верить. Прозорливые девелоперы это уже поняли. Поэтому стали появляться всякого рода производные – «Прагматик-класс», например.

Мои коллеги попытались разобраться в ситуации и написали пост в наш блог. Читайте с удовольствием.
https://gmk.ru/blog/vse-v-klass-no-v-kakoj-razbiraemsya-kak-obstoyat-dela-s-klassami-zhilya

Видимо, придется начать работать

С интересом наблюдаю за соотношением объема денежных средств на счетах эскроу и объемом проектного финансирования девелоперов: по оценкам различных источников, второе начинает активно догонять первое. Сейчас этот показатель находится в относительном балансе в районе четырех триллионов (сколько собрали, столько и выдали).

А это значит, что относительно недорогое проектное финансирование (при профиците наполнения эскроу-счетов) в ближайшее время, вероятно, закончится. Поскольку банки будут фондироваться не от средств дольщиков, а искать ресурсы на рынке, то они станут дороже. Соответственно, дороже станет проектное финансирование, а при серьезных ограничениях по цене продаж, это ударит по марже девелопера.

Кроме того, банки, ранее сквозь пальцы смотревшие на динамику продаж, начнут активно пушить девелоперов, подталкивая к активизации продаж (бонусы, преференции, скидки), что также ляжет на маржу девелопера.

Ограничения производных от льготной ипотеки вот-вот поступят от ЦБ. Уверен, что производные останутся, но переместятся из 0,1% в 3%, что не является катастрофой, но…. Вишенкой на торте станет изменение программы льготной ипотеки. Сейчас это главная интрига. Уверен, что сильным регионам с развитым строительным сектором (Москва, Питер, Екатеринбург, Тюмень) не видать льготной ипотеки как своих ушей((

Все это заставит более активно работать с потребителем. Чего, если честно, в последние два года не наблюдалось. Слишком хорошие продажи были у всех.

Для справки: в 2019 году мы делали ежемесячно два «Аудита продаж, маркетинга и оформления строительной площадки», поддерживали до десятка компаний в текущем режиме на постоянной основе. В 2021 году запросы на подобные услуги сократились в трое. И только сейчас приобрели устойчивый рост.

Еще одно достижение нашей компании digital-интегратора Remark: команда получила престижную премию Tagline Awards за лендинг застройщика, который они сделали всего за 2 недели ( в премии участвовало около 500 компаний).

О том, какую задачу поставил диджитал-интегратору девелопер, и каким образом они ее выполнили, можно почитать здесь: https://remark.digital/cases/sozdanie-didzhital-strategii-dlya-elitnogo-zastrojshchika

Я неоднократно говорил, что сила в специализации, она помогает сделать качественный рывок вперед. Remark выбрал девелопмент, и уже много лет выполняет комплексные проекты для застройщиков, порядка 120 кейсов в портфеле. Рекомендую подписаться на их канал, там публикуют интересные кейсы и решения.

Разные источники признают нашу информационную экосистему (GMKTalks, GMKTelega, GMKBlog) одной из наиболее востребованных на рынке недвижимости, это ресурсы, к которым регулярно обращаются тысячи профессиональных участников рынка за полезной информацией.

Мы сформировали эту эксосистему, так как считаем важным и значимым параметром работы нашей компании создание единого информационного пространства для всех девелоперов как столицы, так и отдаленных регионов страны и СНГ.

Вчера мы преодолели рубеж в 10 000 читателей нашего телеграм-канала. Самое ценное для меня, что аудитория этой площадки была собрана без ботов, без накруток, это реальные люди, которым действительно интересно и нужно то, что мы публикуем.

Мы поставили контент во главу угла, причем это не просто новости отрасли (хотя это тоже надо уметь – собирать, агрегировать, оформлять), мы больше ориентированы на создание полезного, эксклюзивного контента для девелоперов и тех, кому девелопмент нравится. И когда мы видим, что у канала такое количество подписчиков, значит, мы на верном пути.

Над телеграм-каналом работает большая редакция: руководитель, идеолог проекта Виктория Белявская, контент-продюсер Ирина Сысоева, контент-мейкер Анастасия Васильева, маркетолог Анастасия Шендря.

Развивать такое бренд-медиа — это определенные затраты, но они коррелируют с нашей миссией: мы хотим, чтобы девелоперы со всей России были в информационной повестке – не один раз в год на «Движении», не пять раз в год на GMKTalks, а постоянно и системно.

Потенциал рынка арендного жилья огромен и составляет сотни миллирадов рублей. На сегодня он практически весь находится в серой зоне (договора между сторонами не публичны и доходы не облагаются налогами). Уверен, что в ближайшее время этот рынок ждут существенные перемены. Читайте подробный материал по этой теме в нашем блоге: https://gmk.ru/blog/dohodnye-doma-21-veka-mif-ili-realnost

Вопрос с планированием на 2023 год решён! https://yangx.top/roman_abdullin_plus/2186

Размышляя об уходящем годе, вывел несколько (13) трендов на рынке недвижимости. Возможно, вам будет интересно) https://gmk.ru/blog/kak-zastrojshhiki-vyzhivali-v-2022-m-13-trendov-rynka-nedvizhimosti-chtoby-ponimat-situacziyu-i-byt-gotovym-k-lyubym-sczenariyam

Девелоперы упрямо верят в светлое будущее, или Итоги 2022 года GMK

Мы закончили декабрь пробив планку в 25 000 000 консалтинговой выручки в месяц.

Ранее нам не удавалась получить больше двадцати. Это случилось благодаря напряженной работе коллектива.
В декабре мы также успели провести еще и «желтую неделю», когда все сотрудники компании собрались в тюменском офисе, синхронизировали процессы, подводили итоги и строили планы на предстоящий год.

В этот раз оценка эффективности компании далась не просто. События этого года спутали четкую и понятную систему координат.
Дважды я думал, что буду содержать компанию за счет накопленных ресурсов, не рассчитывая на поступления (в марте и октябре). Мои опасения не оправдались.

Девелоперы упрямо верят в свое светлое будущее. Девелопмент — бизнес оптимистов!

Хочу отметить, что нам платят только тогда, когда верят в свое будущее. Мы в GMK последние годы сконцентрировались на поддержке девелоперов при разработке и выводе новых проектов комплексной застройки. Это все долгосрочные проекты.

Большие изменения произошли в нашем сегменте. Если мы пытались, всем силами удерживать и развивать компанию в данной нише, то многие коллеги переместились в сопутствующие (иногда, более доходные) направления. Кто-то и вовсе ушел с рынка…

Еще одним черным лебедем этого года стал меняющийся курс доллара. Те, кто следят за нашей деятельностью знают, что я всегда подвожу итоги в долларах, а не рублях. Так как считаю первое деньгами, а второе — расчетным инструментом. Я так думаю ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО потому, что доллары конвертируемая валюта, а рубли нет.

Был период, когда в долларах финансовый результат бизнеса в 2022 году был выше финансового результата 2021 года в 2,5 раза. Однако, курс вновь отыгрался на уровень декабря 2021 года.

В общем, мы саккумулировали за год почти четверть миллиарда рублей (про доллары, видимо, забываем), что на 27,3% больше прошлого года. Эффективность бизнеса выросла на 168,2%.

Давайте начнем с аллеи!

Последней командировкой прошлого года стала поездка в Пензу. Я хотел посмотреть как развиваются два проекта, к которым в свое время мы имели отношение.

Несколько лет назад, когда я познакомился с собственниками, ситуация там была тяжелая. Они только-только отходили от сложных процессов, связанных с прошлым не очень удачным бизнесом, строили завод КПД и имели серьезные проблемы со сбытом. Проектного финансирования тогда не было, рассчитывать приходилось только на поступления с продаж.

Ситуация была настолько сложная, что не было понятно с чего вообще начинать, чтобы люди поверили в проект, район, девелопера. Прогуливаясь по микрорайону, я предложил: “Давайте начнем с аллеи!” Расчистим ее, проведем свет, поставим лавочки, проложим асфальтированную дорожку, создадим атмосферу… Денег для этого много не требовалось, на этом и порешили.

Сегодня, спустя почти пять лет «Арбековская застава» и новый проект девелопера «Территория жизни», «Лугометрия» – одни из лучших микрорайонов Пензы. С развитой инфраструктурой, интересным благоустройством, где есть и аллея, и интересные детские площадки, и даже храм.

Огромная работа проведена собственниками и командой девелопера, кое-что сделали для этого и мы. Однако, мне кажется, что успех изначально был в выборе стратегии. Девелопер сделал ставку на сценарии жизни людей, а не на стимулирующие и прочие инструменты. По сути преобразование маленькой аллеи стало началом глубоких изменений в проекте, в мышлении команды и самого девелопера.

Подобный путь мы проходили и с другими компаниями и проектами в Самаре, Новосибирске, Екатеринбурге, Тюмени, Москве, Астане, Ташкенте, Казани…
Однако только по прошествии лет я точно понял чем на самом деле мы в компании GMK занимаемся: мы формируем позитивные сценарии жизни людей.
И если вам с нами по пути – напишите, начнём год вместе)

С чего начать новый год девелоперу

Как ни парадоксально это звучит, но начинать надо с того, чем закончили прошлый год. Да, да, именно с этого. Я более чем уверен, что вы в конце года провели соответствующие мероприятия с топ-менеджментом, где подвели итоги непростого года, раздали слонов и проговорили все планы на предстоящий.

Несмотря на то, что уже все вроде бы сказано и обозначено, стоит сделать это еще раз.

1. Начать с актуализации итогов прошлого года. Назвать цифры, плановые и фактические показатели.
2. Подчеркнуть успешные успехи. Напомнить о достижениях, выделить коллег (департаменты), которые показали наиболее выдающиеся результаты.
3. Обозначить планы и горизонты этого года.
4. Отдельно с руководителями департаментов обсудить и план на год в целом, и детально первый квартал, особенно первые шаги.

Это необходимо в силу того, что десять выходных дней (сонно-лежачих или активно-двигающихся) из лютых, пропитанных корпоративной идеологией бойцов сделали расслабленных сибаритов. Такова природа человека…

Синхронизация по целям и задачам года (квартала, первого месяца) быстро вернут людей в рабочее состояние и позволят активно начать год. Ну, можно и подождать недельку, пока все придут в чувства)

Интерес девелоперов к загородной недвижимости растет. Те девелоперы, для которых этот продукт и так был ключевым, приобретают новые участки, выходят в новые регионы. Другие – те, кто специализировался на многоэтажном строительстве, - также заявляют о планах на развитие этого направления. «Самолет» назвал ИЖС одним из приоритетов на 2023 года, – в этом они заинтересованы даже больше, чем в зарубежной экспансии, говорит топ-менеджмент компании.

Малоэтажка, загородка – это явный восходящий тренд.

Мы решили поговорить о том, насколько этот продукт востребован покупателями, есть ли потенциал роста у девелоперских проектов в малоэтажном и загородном строительстве, какие барьеры мешают девелоперам развиваться в этом направлении и как их преодолеть.

Присоединяйтесь к разговору о будущем загородного и малоэтажного девелопмента на открытом вебинаре вместе с экспертами GMK:
17 января в 12:00 по московскому времени.

Регистрация здесь

Покупать ли детям квартиру?

В очерке «Одноэтажная Америка» Ильф и Петров путешествовали по стране, и люди, которых они подвозили, говорили: я еду на запад, потому что там лучше, оплата труда больше. То есть человек живет там, где ему выгодно учиться, работать.

В этом плане в нашей стране огромная проблема – россияне очень немобильны. У нас процветает культ владения недвижимостью. Святой долг родителя – купить квартиру для детей, чтобы «застолбить» благополучное безбедное будущее.

Безусловно, эту парадигму стоит пересмотреть. Почему?

Квартира – серьезный якорь, который привязывает человека к региону. Допустим, вы купили своему совершеннолетнему Саше однокомнатную квартиру где-то в новостройке. Вопрос 1-3 месяцев, пока у вашего Саши появится какая-нибудь Маша. Одно неловкое движение – и он отец. Всё, сценарий жизни сформирован (я рассказывал об этом на конференции Сбера).

Поэтому в городе, где вы купите ребенку квартиру, с большой вероятностью он проведет всю свою жизнь. И он, заметьте, этот город не выбирал, его выбрали вы.

У меня двое детей, и я хочу, чтобы они жили там, где будут счастливы. В Лиссабоне? Пусть в Лиссабоне. Хотят в деревне Ембаево под Тюменью? Не проблема. Квартиры я покупать им не планирую.

Исхожу из другой логики: вместо покупки квартиры хочу дать хорошее образование. Деньги на образование – это понятная, правильная и гарантированная инвестиция. Если вообще может идти речь о каких-то гарантиях, когда мы говорим о детях))

Поэтому выбор за каждым родителем. Но я бы не стал ограничивать своих детей, потому что у них есть свои мечты. Они хотят посмотреть мир, пожить в разных местах.

А квартиру покупают там, где хотят провести свою жизнь. Я призываю не принимать за детей это важное жизненное решение.

Ипотечный пузырь. Сейчас многие эксперты выражают опасение, что есть риски его возникновения. Я не макроэкономист, но мнение по этому поводу у меня тоже есть. Считаю, что в этом вопросе важно опираться на цифры, поэтому сравнил российские показатели с американским пузырем 2008 года (а что тогда было, всем известно). О моих выводах читайте в блоге: https://gmk.ru/blog/lopnet-li-ipotechnyj-puzyr-kolonka-sergeya-razuvaeva

Неудобные вопросы про ИЖС

Пандемия, пережитая нами в 2020 году, произвела тектонический сдвиг в парадигме урбанизации населения. Впервые за долгие годы масс-маркет возжелал жизни за городом. Точнее в городе, но в своем доме, таунхаусе, в крайнем случае – в малоэтажном (4-6 этажей) доме.

Со всех сторон слышатся заявления достаточно крупных девелоперов о начале разработки грандиозных и не очень проектов ИЖС. Это как раз понятно: спрос рождает предложение)

В целом, тренд и желание заработать на нем понятны. Однако заявления девелоперов относительно городской среды за городом, которые регулярно мы слышим, совершенно не соответствуют действительности. По факту мы имеем интересные, красивые, вполне осмысленные с учетом всех (почти всех) стандартов «Стрелки» кварталы. Но эти кварталы – анклавы. Как наш Калининград: жизнь есть, а связи с миром (инфраструктурой страны) нет, только самолетом. Точно так же и с нашим ИЖС. Хороший супермаркет, школа, поликлиника – все в городе. И это логично: можно навязать девелоперу строительство школы при плотности 20-25 000 продаваемой площади на гектар, но наивно предполагать, что девелопер построит школу при плотности 4 500 м/га. Особенно в средней полосе России, где стоимость квадрата чуть меньше подмосковного)

На мой взгляд, серьезные подвижки в развитии ИЖС будут, когда государство снимет все вопросы по инфраструктуре. Девелоперу, даже крупному, это не под силу. Однако и девелопер должен вести коммуникацию честно, давая четкое понимание логики жизни в проекте, а не рассказывая сказки о городской жизни за городом, забывая о том, что до городских благ надо добираться 20-30 минут, в лучшем случае.

Завтра в 12:00 по московскому времени на нашем вебинаре мы поговорим на эту тему более детально. Ссылка здесь: https://bit.ly/3ZtKSOs

Что объединяет эти локации?

Москва, Доброград, Киров, Пензенская область, Краснодар, Новороссийск, Сочи, деревня Никола-Ленивец, Мурманск, Казань, Иннополис, Санкт-Петербург, Ижевск, Ульяновск, Нижний Новгород.

Их связывает продолжение проекта «Сценарии жизни». Мы охватываем разные локации, чтобы показать, чем и как живет страна, и что именно может сделать каждый для запуска качественной перезагрузки.

Один герой выбирает маленькие города, потому что не представляет жизнь в большом мегаполисе. Другой герой, вернее, героиня, покупает квартиру в Москва-сити.

Одни компании-застройщики возводят микрорайоны на месте бывших заводов или реновируют старые районы, другие строят целые города с нуля в новой локации.

Не сомневаюсь, у каждой территории – города или муниципального района – есть свой позитивный сценарий. И наша задача – попробовать о нем рассказать.

О том, что мы двигаемся в верном направлении, говорит поддержка со стороны коллег. Генеральные партнеры проекта «Сценарии жизни» – это компании VEKA Rus и «Унистрой». Стратегический – девелопер ГК «Железно».

Все участники поддерживали нас и в первом проекте. Отрадно, что они решили идти дальше и исследовать тему вместе в сериальной истории.

Сейчас собираем монтаж, музыку, графику проекта. Осталось несколько съемочных дней, которые закроем позднее, как позволит погода.

Мы по-прежнему открыты к сотрудничеству, сегодня есть возможность стать партнером показов. Для связи пишите автору и продюсеру проекта – Виктории @vbelyavskaya

Внимание

Мы неплохо закрыли, прошлый год, но наше алчное руководство (коммерческий директор) хочет большего (сильно большего), новых вершин и новых достижений. Для этого нам нужны еще два бойца (может и три)
– руководитель отдела продаж и менеджер по продажам.

Им предстоит привлекать новых клиентов, вести переговоры с топ-менеджментом и собственниками девелоперских компаний, составлять коммерческие предложения, ну и выполнять план, конечно. Вообщем, работа не пыльная)))

Ищем тех, кто готов работать из Тюмени, умеет вести переговоры, имеет опыт прямых активных продаж и поиска клиентов, способен отрабатывать возражения, говорит уверенно, грамотно и по сути.

О нас: консалтинговое агентство GMK работает с девелоперами по всей России и за рубежом, у нас крутой комфортный офис, профессиональная поддерживающая команда, хорошие зарплаты и ДМС, директор - сама любезность и отзывчивость)))).

Резюме и все вопросы по почте: [email protected]

При любом «шухере» - покупай недвижимость…

Турция и ОАЭ: россияне стали главными покупателями недвижимости в этих странах

В любом грандиозном шухере люди вкладывают в недвижимость – так постсоветская ментальность людей устроена. В марте и октябре россияне купили огромное количество жилья.

Только в марте это было сделано в России: исходя из интертности и из надежды, что все геополитические перипетии быстро закончатся, люди вкладывали деньги по привычке в недвижимость – понятный актив для сохранения денег.

А когда была объявлена мобилизация в сентябре, многие начали принимать радикальные меры и готовиться к переезду. Поэтому недвижимость покупали не в России, а за рубежом.

Посмотрите по всплескам продаж:

Турция: в 1 квартале россияне совершили 2 687 сделок по покупке, в 4 квартале – 7 011 сделок. Данные РБК со ссылкой на TURKSTAT.

Москва: 1 квартал – 26 800 сделок по продаже первичке физлицам, 4 квартал в Москве – 18 200 сделок. Данные ДОМ РФ.

Какова должна быть доля коммерческих площадей в жилом проекте?

В дорогих московских проектах доля коммерческой инфраструктуры выросла и достигла уровня 10% от жилой площади. КБ «Стрелка» вообще рекомендует девелоперам выделять 20 и даже 30% процентов площадей под коммерцию. Считаю, это перебор. Такие объекты дорого не продать, они не интересы инвесторам и бизнесам, особенно сейчас, когда инвесторы стали более осторожны с активами, которые могут оказаться неликвидными.

Если квартал живет замкнутой жизнью, находится где-то далеко от основных магистралей и дорог, надо рассчитывать, что коммерция будет запитываться только внутренним потреблением. Тот, кто делает нежилыми все первые этажи целиком, просто загоняет предпринимателей, которые это купят, в ловушку — не будет у них клиентов.

В таких локациях нужно выделять под коммерцию 6-8% площадей, создавать искусственный дефицит и дорого продавать. В центре города, конечно, можно использовать говорить и о доле в 10-20%. Но понятно, что тут расчет делается не на одних жителей, но и на стрит-ретейл, на дополнительный пешеходный трафик.

Раньше было модно чуть не все первые этажи отдавать под коммерцию, так как было опасение, что квартиры на первых этажах не продадутся. Но теперь девелопер понимает: на такие лоты тоже есть свой покупатель, и их можно продать не просто в той же ценовой логике, что остальные, но и с добавленной стоимостью, если, например, есть возможность сделать террасу, цветник, отдельный выход, сделать более высокие потолки – квартиры со вторым светом, ситихаусы.

Да, рынок коммерческой недвижимости тоже нехило потрясло в прошлом году. Но сегмент первых этажах жилых домов больше завязан не на макроэкономику, геополитику, уход брендов и прочее, а на грамотно выстроенную маркетинговую и продуктовую стратегию проекта.