СОЗДАЁМ ТРОФЕЙНЫЕ

«Во времена нестабильности и турбулентности инвесторы будут выбирать объекты, не только приносящие арендный поток, но имеющие потенциал роста цены. Учитывая сложность прогнозирования и неоднозначные перспективы ряда секторов рынка недвижимости, дальновидные инвесторы, на мой взгляд, выберут проекты, подходящие под понятие «трофейный актив».

Важная ремарка: ключевая характеристика трофейной недвижимости - это не высокая доходность, но надежность и устойчивость к рыночным изменениям, востребованность «во все времена». Trophy assets практически никогда не приносят высокой спекулятивной доходности, однако это почти всегда стабилизированные и надежные активы, в которых можно гарантированно сохранить и приумножить капиталы.

Однако сейчас в столице сформировался новый тренд: «трофейную недвижимость» создает не время и история, а люди – профессионалы рынка недвижимости и инвестиций. Я обратил внимание на несколько предложений, которые могли бы украсить коллекцию не только братьев Рубенов или семьи Аль Мактум, но и владельцев крупнейших капиталов нашей страны.

Не так давно крупный девелопер торговой недвижимости Москвы формата стрит-ритейл R4S Group вывел на рынок проект, достойный того, чтобы именоваться трофейным. Это торговое помещение площадью около 2500 кв. м на Большой Бронной улице, 11. Оно расположено прямо на подходе к самому тусовочному месту Москвы, Патриаршим прудам».

Это фрагмент статьи известного эксперта по инвестициям в недвижимость Артёма Цогоева. Полный и подробно иллюстрированный текст можно прочитать в нашем Дзен-канале или на сайте издания CRE, где эта статья опубликована.

#рекомендуем #БольшаяБронная11

НАШ ТОП-5 ЗА НЕДЕЛЮ

Несмотря на то, что сезон отпусков ещё не закончился, прошедшая неделя выдалась насыщенной. Мы открыли новую рубрику, продолжили наш #гайд, рассказали о важных судебных прецедентах, аккумулировали в один пост 13 новостей, посоветовались с вами насчёт следующих публикаций.

Если ваша неделя тоже была полна событиями, и вы не успевали читать наш канал, то самое время перейти по ссылкам ниже.

📍 Доходные и безрисковые

📍 Это Ленинский

📍 Чек-лист для покупателя. Часть 1

📍 Smoking Shop на Тверской

📍 Верховный суд отказался защищать права квартирных инвесторов

ФЭШН-МЕСТО ПУСТО НЕ БЫВАЕТ

По нашим наблюдениям, новый деловой сезон в московском стрит-ритейле обещает пройти под знаком фэшн – сегмента торговли одеждой, обувью и аксессуарами.

После ухода западных брендов, которые составляли сравнительно небольшую группу арендаторов, их места активно стремятся занять отечественные дизайнеры и ритейлеры, рассказала «Коммерсанту» коммерческий директор R4S Group Ирина Буренко. И с приближением осени этот процесс только набирает обороты.

По подсчётам Knight Frank, в общей сложности о планах прекратить работу в России заявили 16 иностранных ритейлеров. В компании также обращают внимание на растущую активность по подбору помещений в модном сегменте: площадки за выездом других игроков начали запрашивать All we need, 12 Storeez, Anna Pekun, Nice One.

Среди других претендентов на качественные помещения с витриной и отдельным входом уже сейчас немало региональных производителей, продолжает эксперт. Активно развивается стрит-фуд, подъем деловой активности отмечается в ресторанном сегменте. Но модная индустрия бьет рекорды.

«Российский фэшн показывает невероятную активность, такого не было за все 22 года, в течение которых наша компания находится на рынке»,— говорит Ирина Буренко. Если бы иностранные бренды продолжали свою деятельность, мы бы такого бурного роста, скорее всего, не увидели, добавляет она.

Одновременно спрос на стрит-ритейл продолжает быть активным не только со стороны арендаторов: к этим помещениям также проявляют всё больший интерес покупатели-инвесторы.

ЖЕЛАННАЯ ТВЕРСКАЯ

На прошлой неделе мы спросили вас, какой из лучших торговых коридоров Москвы должен стать следующим в рубрике #улицанедели. С небольшим отрывом, но вполне ожидаемо в нашем опросе победила Тверская улица – один из главных символов Москвы.

Примечательно, что даже статья в Википедии начинается с рассказа о том, что Тверская – одна из наиболее дорогих торговых улиц не только в Москве, но и в России. А знаете, почему?

В начале 2000-х найти здесь помещение без подвала, антресоли, без проблем с расположением несущих стен и состоянием инженерных коммуникаций, при этом не громадное – и с адекватными документами было сверхзадачей. Такие лоты были не просто в дефиците – на каждый из них был длинный лист ожидания. А цены на них зашкаливали, как ни в одном другом районе Москвы.

С тех пор прошло два десятилетия. Сегодня мы предлагаем на Тверской лоты по оптимальным ценам, которые отвечают современным задачам бизнеса. Малые площади, большие витрины, идеальные инженерные решения – и разумеется, безупречные документы. Любое из этих помещений может рассматриваться как высоколиквидный трофейный актив для сохранения капитала.

Готовый арендный бизнес на Тверской от R4S Group

Дом 15
• 3 мин. пешком от ст. м. «Тверская» и «Пушкинская»
• 12,4 м²
• Арендатор – Сеть кофеен One price coffee
• Доходность – 7,3% годовых

Дом 19
• 20 м от ст. м. «Пушкинская»
• 15,5 м²
• Арендатор – чайный бутик Erwin
• Доходность – 6,3% годовых

Дом 25/12
• 3 мин. пешком от ст. м. «Маяковская»
• 55 м²
• Арендатор – магазин японской косметики «Мегуми»
• Доходность – 8% годовых

Заинтересованы в приобретении? Пишите @oira_oyra

ДАРКСТОРЫ И ДРУГИЕ СОСТАВЛЯЮЩИЕ УСТОЙЧИВОСТИ

Районные торговые центры – следующий после стрит-ритейла формат, который раз за разом оказывается устойчивее к влиянию кризиса, чем остальные типы коммерческой недвижимости.

Относительно небольшая площадь, близость к жилым кварталам, постоянные покупатели и ограниченный tenant-mix (состав арендаторов) – всё это характеризует районный ТЦ, пишет Forbes. Их посетители либо живут, либо работают в 15-минутной зоне охвата и часто приходят за покупками пешком.

Две причины, по которым сервисы онлайн-доставки не могут победить «районники»:

• некоторые товары запрещено доставлять на дом – например, алкоголь и табачные изделия, а в ТЦ они продаются свободно
• какой бы оперативной ни была доставка, одеться и сходить в ТЦ рядом с домом всегда быстрее

Но в районных ТЦ и не собираются воевать с онлайн-маркетами – наоборот, размещают у себя постаматы, открывают пункты выдачи заказов, а также дарксторы и дарккитчены.

Практически не зависимыми оказались «районники» и от западных брендов, в отличие от моллов, многим из которых до сих пор приходится решать проблемы занавешенных витрин. Причина проста: иностранным ритейлерам были интересны солидные площади и непосредственное соседство с транспортными хабами, и в небольших торговых центрах они арендовали площади нечасто.

Такая устойчивость, конечно же, привлекает внимание инвесторов. Опрошенные его корреспондентом участники рынка единодушны во мнении, что в ближайшие годы именно этот формат будет преобладать среди новых торговых объектов строительства.

#форматы

QUANTO BASTA НА ТАГАНКЕ

Представляем наш очередной #лотнедели – ресторанное помещение с высокими сводчатыми потолками в городской усадьбе постройки XVIII века на Таганской улице, в 3 минутах ходьбы от метро. Здание бережно отреставрировано с заменой инженерных сетей в 2020 году. Арендатор – итальянский ресторан и пиццерия Quanto Basta.

Ключевые преимущества лота:
• Первая фасадная линия, 350 м от входа на ст. м. «Марксистская»
• Постоянный интенсивный пешеходный трафик
• Витринное остекление, вывеска на фасаде
• Отдельный вход
• Отличный залоговый актив для получения кредита
• Новые современные коммуникации
• Сложившееся торговое окружение: рядом ТЦ «Таганский пассаж», супермаркет «Мой Ашан», «ВкусВилл», кофейни, рестораны, аптека, медицинские центры

Что по цифрам?
• Общая площадь помещения: 67,1 м²
• Бюджет: ₽62 млн
• Подтверждённый доход от аренды: ₽450 тыс./мес.

Интересно? Комментируйте, задавайте вопросы – обсудим.
Хотите приобрести? Пишите @oira_oyra

ИНДИЯ, СЕРЕБРО И КЭШБЭК

Обновление законодательства, рейтингов и тарифов – в нашей очередной Бизнес-среде.

✔️ В Гражданском кодексе появились недвижимые вещи: зачем и кому это надо?

✔️ Индийский миллиардер обогнал Билла Гейтса и приблизился к Илону Маску

✔️ С завтрашнего дня тарифы за эквайринг резко возрастут

✔️ Серебро по итогам августа рискует подешеветь на 12%

✔️ Иногда кэшбэк возвращается, а лимит на снятие валюты продлевается

КТО СЕГОДНЯ ДИКТУЕТ ПРАВИЛА НА РЫНКЕ АРЕНДЫ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

• Кому и за что отменяют сейчас штраф за досрочный выход из договора?
• С кем легко подпишут «аренду от оборота»?
• Что такое step rent?
• Заинтересован ли арендатор в договоре на 10 лет и почему?
• И наконец, кто и на каких условиях получает желанный дисконт от арендной ставки?

Обо всём этом и не только рассказывает в своей колонке для РБК Pro коммерческий директор R4S Group Ирина Буренко.

В «ЗАРЕ» СДАЛИ ЕЩЁ 600 м²

#подробности

В торговом центре «Заря» (девелопмент, инвестиции и управление R4S Group) состоялась крупная сделка: дискаунтер «Смешные цены» арендовал помещение на 2 этаже площадью 600 м² – это 13% от всей арендопригодной площади ТЦ.

Помимо одежды и обуви, здесь также предлагаются аксессуары и постельные принадлежности от производителей из России, Китая, а также Польши, Турции и других стран Евросоюза.

Это второй договор аренды, подписанный ТЦ за это лето – таким образом, мы снова убеждаемся в том, что районные торговые центры оказались наиболее устойчивыми к нынешнему кризису.

«Такая активность нашего районного ТЦ «Заря» была прогнозируемой, – комментирует коммерческий директор R4S Group Ирина Буренко. – Небольшие форматы, до 10 000 м² GBA, рассчитаны преимущественно на импульсную покупку недалеко от дома. Исходя из этого, и складывается пул арендаторов, предоставляющих подобные товары и услуги.

Нарушение логистических цепочек и нестабильная экономическая ситуация затормозили развитие и строительство новых крупных ТЦ, но положительно сказалась на действующих районных, которые стали концентрировать на себе внимание как покупателей, так и арендаторов».

Торговый центр «Заря» расположен на Большой Семёновской улице, между ст. м. «Электрозаводская» и одноименной железнодорожной платформой. В непосредственной близости находятся бизнес-центры, вузы, гостиницы, промышленные предприятия и жилая застройка. Зона охвата, по расчетам Knight Frank, включает более 300 тыс. человек.

НЕ СКРОМНИЧАЕМ,

а наоборот, обращаем внимание всех ценителей «голубых фишек» street retail: наш клубный дом The Patricks, на первом этаже которого в ближайшее время откроется «Кофемания», почти готов.

Тут пишут о том, что на Патриках нескромная аренда – но какой же скромности можно ожидать от одной из самых модных и востребованных локаций в центре Москвы?

И ЕЩЁ ТВЕРСКАЯ

Главная улица Москвы сначала была частью дороги, связывавшей Москву с Тверью и Великим Новгородом, а с XVIII века стала «царской дорогой»: по ней въезжали в Кремль цари, прибывая из Санкт-Петербурга. Кроме того, именно здесь, и уже не первое столетие находится здание, в котором первоначально была резиденция генерал-губернатора Москвы, а теперь располагается московская мэрия.

С тех самых пор и по сей день жить, а тем более иметь бизнес на Тверской почётно. Как следствие, вся улица с прилегающими переулками – один из самых дорогих районов столицы, и большинство лотов здесь знатоки относят к трофейному сегменту – тому самому, который обеспечивает лучшую защиту капитала.

Свободные торговые помещения на Тверской от R4S Group

✔️ Дом 15
• 3 мин. пешком от ст. м. «Тверская» и «Пушкинская»
• Площади: от 12 до 176 м²
• Аренда: от ₽85 тыс. в месяц
• Бюджет покупки: от ₽10 млн

✔️ Дом 19
• 20 м от ст. м. «Тверская» и «Пушкинская»
• Площадь: 54 м²
• Аренда: от ₽880 тыс. в месяц
• Бюджет покупки: от ₽150 млн

✔️ Дом 25/12
• 3 мин. пешком от ст. м. «Маяковская»
• Площади: от 33 до 55 м²
• Аренда: от ₽550 тыс. в месяц
• Бюджет покупки: от ₽79,5 млн.

Интересуетесь? Пишите @oira_oyra

ШКОЛЬНИКИ ПОВЫСИЛИ ТРАФИК

#статистика #тренды

В торговых центрах Москвы ожидаемо отметили сезонный рост в последние дни августа: перед началом учебного года покупатели пришли за детскими товарами. Коммерческий директор R4S Group Ирина Буренко привела «Коммерсанту» статистику по торговым центрам «Март» и «Заря»: в последней декаде месяца по сравнению с предыдущей число посетителей выросло на 13,5% и 12% соответственно.

Намного более выраженным был рост посещаемости в магазинах наших профильных арендаторов: в «Читай-город» в конце августа пришло на 25% больше покупателей, чем в середине месяца, в «Книжный лабиринт» – на 20%, в обувной магазин kari – на 18%.

«Такой прирост мы наблюдаем ежегодно, – говорит эксперт, – но в этом году к фактору сезонности добавилось снятие всех ковидных ограничений».

Тем не менее, в целом по столице поток посетителей был на 17% меньше, чем в допандемийном 2019 году, а средняя продолжительность визита в ТЦ, по наблюдениям консалтинговой компании Focus Technologies, сократилась – соответственно, трафик стал более целевым. А в ГК «Детский мир» отмечают, что покупатели стали более внимательно подходить к вопросу выбора товаров, соотношению цены и качества.

Показательными для торговой недвижимости, по мнению экспертов, будут первые три недели сентября, по которым можно будет сделать выводы об оживлении на фоне начала нового делового сезона.

РАСТЁТ

число наших постоянных читателей, которым интересны цифры, тренды, мнения экспертов, исследования и прогнозы по инвестициям в стрит-ритейл и другие сегменты коммерческой недвижимости. К нам присоединяются те, кто хотят первыми узнавать о наших новых лотах, чтобы не упустить выгодную покупку – и те, кто собирается арендовать идеальные помещения.

Спасибо, что вы с нами!

R4S Group уже 22 года обеспечивает для вас лучшие условия приобретения объектов в самых востребованных локациях Москвы с высоким трафиком – и дальше мы будем делать всё возможное, чтобы вам было комфортно и легко.

Скоро честно и в подробностях расскажем о том, как устроен бизнес нашей компании. Спойлер: мы не посредники!

НАШ ТОП-5 ЗА НЕДЕЛЮ

Кажется, что понедельник был только вчера, но вот уже и суббота – а значит, мы представляем вам те публикации нашего канала, с которых стоит начать, если вы читаете нас один-два раза в неделю.

📍 Фэшн-место пусто не бывает

📍 Желанная Тверская

📍 Дарксторы и другие составляющие устойчивости

📍 Quanto Basta на Таганке

📍 Не скромничаем

БЕЗРИСКОВЫЙ МОДНЫЙ СТРИТ-РИТЕЙЛ

#тренды

Уход западных брендов не только высвободил солидную долю покупательского спроса, но и в значительной степени уменьшил востребованность торговых центров у потребителя, рассказала «Коммерсанту» коммерческий директор R4S Group Ирина Буренко.

Некоторые иностранные сети до сих пор не освободили площадки в столичных торговых центрах, при этом торговля там не ведётся уже полгода, что не лучшим образом сказывается на покупательском интересе к ТЦ в целом. Поэтому сейчас российские игроки сегмента fashion предпочитают открывать свои магазины именно в street retail, где подобных рисков просто нет, замечает наш эксперт.

Как мы уже писали, за все 22 года работы нашей компании мы ещё не видели такой бурной активности отечественных фэшн-операторов. Новые бутики и шоурумы открываются едва ли не каждую неделю, кроме того, на московский рынок начали выходить региональные производители.

Правда, все эти наблюдения не означают, что одежда, обувь и аксессуары снизятся в цене. Напротив, по прогнозам аналитиков, опрошенных изданием, этой осенью и зимой розничные цены на одежду и обувь в России в массовом сегменте вырастут как минимум на 25% по сравнению с прошлым годом.

Причины:

• расходы на логистику выросли на 50% и более
• сырье подорожало на 30% и выше
• валютные риски

В нижних ценовых сегментах вместо скачка цен ожидаются тренды упрощения дизайна и экономии на качестве материалов, поскольку здесь покупатели особенно чувствительны к подорожанию.

ПЕРЕДАЁМ БОЛЬШУЮ БРОННУЮ

#БольшаяБронная11

На этой неделе мы начинаем передавать помещения арендаторам в нашем новом проекте на Большой Бронной, 11.

Напоминаем, что среди площадей, доступных для аренды, есть малые форматы от 2,8 м².

Почему это выгодно?

Благодаря мини-формату помещений, которые соседствуют с привычными площадями (30-150 м²) в самой востребованной локации исторического центра Москвы, увеличивается концентрация интересных жителям ритейлеров, что создаёт необходимую синергию и улучшает экономику.

Заинтересованы в аренде? Пишите @R4S_respond

#БольшаяБронная11