ШКОЛЬНИКИ ПОВЫСИЛИ ТРАФИК

#статистика #тренды

В торговых центрах Москвы ожидаемо отметили сезонный рост в последние дни августа: перед началом учебного года покупатели пришли за детскими товарами. Коммерческий директор R4S Group Ирина Буренко привела «Коммерсанту» статистику по торговым центрам «Март» и «Заря»: в последней декаде месяца по сравнению с предыдущей число посетителей выросло на 13,5% и 12% соответственно.

Намного более выраженным был рост посещаемости в магазинах наших профильных арендаторов: в «Читай-город» в конце августа пришло на 25% больше покупателей, чем в середине месяца, в «Книжный лабиринт» – на 20%, в обувной магазин kari – на 18%.

«Такой прирост мы наблюдаем ежегодно, – говорит эксперт, – но в этом году к фактору сезонности добавилось снятие всех ковидных ограничений».

Тем не менее, в целом по столице поток посетителей был на 17% меньше, чем в допандемийном 2019 году, а средняя продолжительность визита в ТЦ, по наблюдениям консалтинговой компании Focus Technologies, сократилась – соответственно, трафик стал более целевым. А в ГК «Детский мир» отмечают, что покупатели стали более внимательно подходить к вопросу выбора товаров, соотношению цены и качества.

Показательными для торговой недвижимости, по мнению экспертов, будут первые три недели сентября, по которым можно будет сделать выводы об оживлении на фоне начала нового делового сезона.

БЕЗРИСКОВЫЙ МОДНЫЙ СТРИТ-РИТЕЙЛ

#тренды

Уход западных брендов не только высвободил солидную долю покупательского спроса, но и в значительной степени уменьшил востребованность торговых центров у потребителя, рассказала «Коммерсанту» коммерческий директор R4S Group Ирина Буренко.

Некоторые иностранные сети до сих пор не освободили площадки в столичных торговых центрах, при этом торговля там не ведётся уже полгода, что не лучшим образом сказывается на покупательском интересе к ТЦ в целом. Поэтому сейчас российские игроки сегмента fashion предпочитают открывать свои магазины именно в street retail, где подобных рисков просто нет, замечает наш эксперт.

Как мы уже писали, за все 22 года работы нашей компании мы ещё не видели такой бурной активности отечественных фэшн-операторов. Новые бутики и шоурумы открываются едва ли не каждую неделю, кроме того, на московский рынок начали выходить региональные производители.

Правда, все эти наблюдения не означают, что одежда, обувь и аксессуары снизятся в цене. Напротив, по прогнозам аналитиков, опрошенных изданием, этой осенью и зимой розничные цены на одежду и обувь в России в массовом сегменте вырастут как минимум на 25% по сравнению с прошлым годом.

Причины:

• расходы на логистику выросли на 50% и более
• сырье подорожало на 30% и выше
• валютные риски

В нижних ценовых сегментах вместо скачка цен ожидаются тренды упрощения дизайна и экономии на качестве материалов, поскольку здесь покупатели особенно чувствительны к подорожанию.

ТАБАК КАК МАРКЕР

#тренды

Оживление в торговых центрах, наблюдавшееся в первой половине сентября, сходит на нет: после новостей о частичной мобилизации эксперты, опрошенные «Коммерсантом», наблюдают угнетение потребительской активности и снижение покупательского трафика.

Примечательным трендом в сегменте стрит-ритейла стала смена профильного лидера среди арендаторов: самыми активными среди них в третьем квартале стали табачные лавки. «Это косвенный признак высокого уровня стресса в обществе», – считает коммерческий директор R4S Group Ирина Буренко. И добавляет: во втором квартале табачные магазины вообще не входили в тройку лидеров.

Второе и третье места среди активных на торговых улицах категорий арендаторов, по нашим наблюдениям, сейчас занимают кофейни и продуктовые магазины.

Опыт последних лет сформировал на рынке стрит-ритейла достаточно высокую устойчивость к кризисным ситуациям. Поэтому можно надеяться, что и в дальнейшем именно в этом сегменте мы сможем наблюдать наиболее стабильную картину.

УСТОЙЧИВОСТЬ ВЗАМЕН ТОКСИЧНОСТИ

#тренды

К нашим наблюдениям, о которых рассказывали вам вчера, добавим ещё одно: одни клиенты задумываются, а другие уже стремятся избавиться от долларовых накоплений. Почему?

Во-первых, непредсказуемость. 21 сентября на момент открытия торгов курс доллара на Мосбирже составлял почти 62 руб., а к вечеру 23 сентября снизился до 57,9 руб. Прогнозы аналитиков на осень и конец года: от 59 до 75 руб. за доллар – и практически все они сходятся во мнении, что ожидать следует в первую очередь роста волатильности.

Во-вторых, риск введения санкций в отношении биржевых структур, обеспечивающих торговлю иностранными валютами, нарастает с каждым днём. Напомним, что летом в санкционный список ЕС уже попал Национальный расчетный депозитарий.

В-третьих, длинный ряд пересмотров и разрывов отношений между отечественными и зарубежными финансовыми структурами привёл к тому, что и доллар, и другие резервные валюты фактически стали считаться токсичными на территории России.

Неудивительно поэтому, что теперь многие в качестве защитного актива вместо привычных долларов и евро выбирают недвижимость. Советуем в этой ситуации обязательно рассматривать стрит-ритейл – как наиболее устойчивый в любой кризис сегмент рынка. И обращать внимание на трофейные объекты.

КОРОНАВИРУС VS ГЕОПОЛИТИКА

#тренды

Как вы думаете, что оказывает большее влияние на московский рынок стрит-ритейла: пандемия коронавируса или нынешняя геополитическая напряжённость?

Правильный ответ: первое. Наши наблюдения позволяют сделать вывод о том, что состояние здоровья населения – более важный фактор для прочности рынка стрит-ритейла, чем геополитика.

«Удивительно, но факт: ковидные ограничения прошлого года оказались более стрессовыми для рынка стрит-ретейла, нежели те социально-экономические проблемы, с которыми столкнулась экономика в третьем квартале 2022 года», – говорит Ирина Буренко, коммерческий директор R4S Group.

Главный итог III квартала: активность арендаторов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросла вдвое.

«Стрит-ретейл традиционно наименее зависим от внешнеполитических событий и способен быстрее других секторов коммерческой недвижимости подстроиться под новые условия», – подтверждает директор направления стрит-ретейла NF Group (ранее Knight Frank Russia) Ирина Козина.

По её словам, ликвидные объекты в востребованных локациях с интенсивным пешеходным трафиком не претерпели существенных изменений в арендных ставках и в спросе со стороны арендаторов.

Да, ставки наиболее ликвидных площадок с хорошим трафиком остались на прежнем уровне, но в целом собственники помещений стали более лояльны, замечает Игорь Кузьмин, аналитик компании Accent Capital. «Арендаторы стремятся продлевать договоры аренды на короткий срок, минимизируя таким образом возможные издержки в случае необходимости релокации или закрытия торговой точки». Он добавляет, что текущая вакантность на ключевых пешеходных улицах города сохраняется с пандемии, и рынок в данный момент старается восстановиться.

Ирина Буренко считает, что это получится: опыт преодоления прошлых кризисов подготовил прочную базу для развития резистентности сегмента к внешним факторам. «Именно благодаря этому опыту даже в столь непредсказуемой ситуации, как сегодняшняя, рынок демонстрирует устойчивый рост», – отмечает эксперт.

СЕТЕВЫМ НУЖНЫ БОЛЬШИЕ

#тренды

Скидки на личных переговорах арендаторов с собственниками объектов стрит-ритейла, как пишет Forbes, всё ещё не стали массовыми – в каждом конкретном случае их размер определяется индивидуально, и есть примеры, когда в скидке отказывают.

Многое зависит от локации и трафика: например, сложно рассчитывать на снижение арендной платы, если помещение находится практически у входа в метро.

Собеседники издания также указывают, что исторически объекты street retail управляются частными собственниками, поэтому рыночные тренды здесь не так ярко выражены, и в целом этот сегмент наиболее востребован и устойчив по сравнению с другими секторами рынка коммерческой недвижимости.

Первыми кандидатами на получение дисконта стали сетевые арендаторы: есть мнение, что для собственников помещений они являются гарантией стабильного дохода. Но главная причина лояльности арендодателей всё же в другом.

«Как правило, сетевикам нужны большие площади, до 1000 м², спрос на которые всегда меньше, чем на небольшие помещения. Именно поэтому крупные федеральные сети, формат розницы которых предполагает такие объемы, могут добиваться для себя каких-то специальных условий», – рассказывает коммерческий директор R4S Group Ирина Буренко.

Стрит-ритейл действительно проходит все кризисы с самыми наименьшими потерями. Конечно, мы рассчитываем, что и в этот раз этот сегмент устоит. «Для инвестиций, на наш взгляд, это оптимальный вариант, – продолжает Ирина Буренко. – В первую очередь, такие лоты покупают консервативные инвесторы – те, кто главным образом заботится о сохранении капитала и желает получать пусть не самый высокий, но зато гарантированный и стабильный доход, не замахиваясь на доходность существенно выше банковского депозита или ОФЗ».

Но также готовый арендный бизнес в street retail подходит в качестве защитного актива и тем, кто зарабатывает на волатильности. Разумеется, это должен быть лот, тщательно подобранный с учётом локации, трафика, профиля арендатора и других нюансов.

СЧИТАТЬ ТОЛЬКО ГОТОВЫХ

#цифры и #тренды

Аналитики, опрошенные «Коммерсантом», оценивают уровень вакантности московских площадей стрит-ритейл от 15% до 17,2%. Однако если считать вакантными только те, что свободны и физически, и юридически, то есть полностью готовые к сдаче в аренду, то становится ясно, что эти цифры завышены.

На некоторых улицах в центре столицы рост вакантности заметнее, чем на остальных – в первую очередь это Петровка, Кузнецкий мост, Большая Дмитровка. В отдельных случаях это обусловлено структурой предложения: например, у помещений на Тверской на отрезке от Манежной площади до Бульварного кольца есть серьезные минусы для бизнеса, рассказывает коммерческий директор R4S Group Ирина Буренко: «Это большие многоуровневые помещения с подвалами и антресолями».

В то же время арендаторы по-прежнему интересуются торговыми коридорами с высоким пешеходным трафиком – иногда это не вся улица, а только часть. «Например, многим арендаторам интересна Пятницкая улица, но только на отрезке от Климентовского переулка до набережной», – говорит эксперт.

Также есть примеры, когда улицы, где многие помещения потеряли арендаторов ещё в период пандемии коронавируса, именно сейчас активно заполняются – и не исключено, что это происходит благодаря тому, что за время простоя собственники пересмотрели свою позицию.

«Мы знаем, например, что большое помещение с огромными витринами на Старом Арбате, пустовавшее несколько лет, сейчас сдано для ювелирного магазина по очень компромиссной ставке», – делится наблюдениями Ирина Буренко.

ЧТО ЗАМЕНИТ СКВ?

#мысливслух

Мы уже наблюдали такие исторические периоды, когда волатильность всего и вся взлетает зримо выше допустимого, а инфляция бьет рекорды. И знаем, что в это время возникает необходимость сохранить накопленные средства в таких инструментах, которые позволят пройти через турбулентность без особых потерь. Другими словами, надо защитить капитал.

В 90-е годы едва ли не единственным средством для этого была СКВ – те, кто постарше, помнят эту надпись на витринах и обменных пунктах. Расшифровывается она так: свободно конвертируемая валюта.

Тогда стремились перевести рубли в доллары. Только так можно было сохранить от обесценивания те усилия, которые были предприняты, чтобы эти рубли заработать.

В наше время этот способ может не сработать: из-за многочисленных санкций доллар в России станет, если ещё не стал, токсичной валютой. Голубые фишки – акции надёжных компаний и облигации надёжных стран – а вернее сказать, считавшихся таковыми – тоже теряют свою стоимость. Европа прямо сейчас перешагивает порог рецессии, внешний долг США вырос до рекордного уровня. Поэтому перед инвесторами встаёт вопрос: какую страну считать надёжной, каким компаниям сегодня можно доверять?

Но существуют и другие надёжные защитные активы. Главной из них мы считаем качественную недвижимость, которая, как известно, является одним из самых инерционных инструментов – и позволяет зарабатывать как на перепродаже, так и на аренде.

Люди, которые купили хорошие объекты в конце 90-х, получили кратный рост стоимости своих активов. Конечно, здесь был эффект низкой базы, но и в дальнейшем, и сейчас на этом рынке имеются прекрасные возможности для мультиплицирования вложенных средств.

И в первую очередь стоит рассматривать наиболее устойчивый сегмент. Да, мы имеем в виду стрит-ритейл. В любом другом сегменте может случиться – и случается перепроизводство, например, выход в продажу слишком большого числа лотов в локации с низким спросом.

Но что касается качественных торговых помещений с отдельными входами и витринами в локациях с высоким трафиком, то их по определению не может быть много. Просто потому что трафик – это главная составляющая успешной торговли, а торговля не умрет никогда. Место определяет успех.

ВЫХОДЯТ В ОФЛАЙН

#тренды

Вакансия в сегменте стрит-ритейла на центральных торговых улицах Москвы, по подсчетам коммерческого директора R4S Group Ирины Буренко, остается стабильной и по-прежнему составляет 7–12% площадей. Об этом пишет «Коммерсантъ». Отметим, что ликвидные помещения в локациях с хорошей проходимостью и эффективной планировкой как были, так и остаются дефицитом.

Хотя объем сделок поглощения помещений стрит-ритейла за 9 месяцев этого года оказался на 11,3% ниже показателя за тот же период 2021 года, однако у рынка есть и точка роста. Это fashion-операторы: число соглашений с ними, напротив, выросло на 9%, отмечают коллеги из Maris.

Ирина Буренко связывает этот тренд с ограничением работы в России социальных сетей: многие небольшие марки оказались вынуждены выходить из привычного онлайн-формата в офлайн.