Медленно, но верно также готовится КРТ на ЗУ "Милашенкова, 2". Там планируется один жилой дом на 40 этажей и офисный центр с ФОКом на 45 этажей. Пока никуда фабрика-кухня со складами от АВ не девается. Хотя, проектов в локации много: "Милашенкова, 8А/2"; "Милашенкова, 6", активная стройка в Огородном проезде - от Брусники до КРТешек.

Офисный ввод худо-бедно может таки доползти до отметки 400 тыс. кв. м - чуть больше, чем в прошлом году, но по-прежнему негусто. На карандаше любимчики от #третийадмин, кто уже сдюжил ввод - модный-стеклянный Lunar от Hutton, башня в город от мастер-девелопера MR и офисные метры Пионера, пусть они и не ака класс А. В последний вагон залетает Стоун с Тауэрс, где стройка шла долго, но дошла до своего логичного завершения с жирным продуктом. В ака классе А это самый большой объем в рамках одного объекта на вводе.

На фоне дружных переносов сроков святая троица +1 добавляет оптимизма офисной Москве, где вакансия пробила очередной потолок и арендатор уже за милую душу садится в бетон, лишь бы сесть. Как мы уже писали, объем ежегодного поглощения фиксируется на уровне мульта метров, а нормального ввода мы не видели уже лет 5, офисный девиз последних лет – "о проекте заявить, чтобы льготу получить". А как оно там дальше будет - мало кого волнует, то у нас ПФ ключ + 6%, то себес дернули, то понос на стройке и далее по списку. На всем этом благостном темпе везет тому, кто везет.

Фактические цены на рынке первичной недвижимости установили очередной рекорд

В России цены на первичную недвижимость выросли относительно октября 2024 года на 2,3%, а относительно сентября 2024 года — на 4,9%. Да-да, за 2 месяца метр первичной недвижки подорожал чуть ли не на 5%. А относительно ноября 2023 года рост более 15%.

Кажется, мантра «цены росли из-за льготной ипотеки» уже себя изжила. Льготки нет с лета. Семейку душат лимитами, условиями по ПВ и банковской мздой в виде комиссий. Отказы по ипотеке бьют очередные рекорды, но цены продолжают расти. И они будут расти, потому что у девелоперов значительно растут финансовые расходы, нехватка рабочих, инфляция на материалы, рост коммерческих расходов и т. д.

Льготная ипотека с 2020 по 2024 гг. была драйвером роста цен, но не ключевым, а одним из многих. Сейчас драйвером будут дефицит предложения и высокий ключ. Чем выше ключ, тем больше девелопер должен потратить бабла на финансирование проекта и этот мифический инструмент сохранения денег — проектное финансирование с эскроу-счетами. Банки как были оборзевшие на тему желаний по доходности проектов, так и будут, поэтому на рынок будет выходить меньше предложения — сформируется значительный дефицит. Это все позитивно повлияет на цену. Позитивно для девелоперов, конечно, а не для клиентов.

Честно, совершенно непонятно, откуда раздувается тема, что цены на недвижимость должны «рухнуть» до уровня 2020-2021. По такой логике можно сидеть и ждать дешевых авиабилетов в Париж. Ох, как полетим все за 10 тыс. рублей слушать хруст французской булки. Ждите.

Объем реализации остался на уровне 40+ тыс. квартир в месяц. Это было ожидаемо ввиду сезонности. Сравнивать с «высоким» ноябрем 2023 года и писать что-то в духе «продажи упали на 48%» — это довольно бессмысленно и вообще чепуха.

А вот жопу по объему реализации надо ждать на начало 2025 года. Там и ценник так перестанет агрессивно расти, там и объем может упасть до уровня 30-35 тыс. квартир в месяц.

Незаметно подкралась середина декабря, а это значит, что девелоперы начали подводить итоги. Год выдался тот еще что для покупателей, что для застройщиков, и последним приходится изобретать новые подходы.

ГК ФСК решила проверить одну из своих квартир в ЖК “Режиссер” на прочность необычным образом: песелями. По легенде, маскот ФСК корги Лаки позвал в гости друзей и-и-и понеслась. Вечеринка у коржика дома стала сюжетом новогоднего ролика.

Мы на канале любим песелей и такие эксперименты только приветствуем. Что это значит для будущих жильцов? Возможно, эксперимент показывает, как квартира выдерживает реальную жизнь — со всеми ее сюрпризами. Идея нестандартная, но, в любом случае, give us more!

Уже не первый раз удивляемся темпам строительства, которые демонстрирует OCTOBER GROUP. Только в феврале девелопер получил РНС на премиальный проект KING & SONS, летом строители уже приступили к монолитным работам, а сейчас вовсю льют третий этаж.

Такими темпами уже до Нового года клубный дом может подрасти еще на пару этажей. Текущая стадия стройки отлично видна на этой фотографии, по которой также можно оценить те самые единственные в Москве прямые виды на МГУ. Китайское посольство и его парк, университетский ботсад и вот она – та самая высотка главного здания университета.

Подробнее о проекте мы уже писали ранее (например, тут). Если вы остались под таким же впечатлением от видов и темпов строительства, то есть еще одна хорошая новость. В декабре действует щедрая новогодняя акция – при покупке резиденции со 100% оплатой или в ипотеку девелопер дарит машино-место в подарок. А при рассрочке с 50% первоначальным взносом место для автомобиля можно приобрести за полцены. Условия действуют только до 31 декабря при бюджете сделки более 80 млн рублей.

Усиливается разрыв цен за метр на рынке первичной недвижимости в Москве и Московской области. Вы не поверите, но средний фактический ценник метра перевалил за 470 тыс. руб. в Москве, а вот область даже до 200 тыс. руб. с метра не может доползти. Поэтому хочешь жить в столице - придется заплатить в 2,5 раза больше в области или на 148% больше. Кажется, что это очень солидный разрыв, учитывая, что минимальные значения достигались в 2022 году, когда разница составляла минимально 104-106%, то есть дороже всего в 2 раза.

Учитывая фиговую реализацию в области и цель Москвы закатать всё в бизнес-классы и выше - эта дельта может доползти до 3 оборотов или Москва будет от области идти +190-200%.

Хорошо ли иметь такой ценовой разрыв в рамках одной агломерации? Скорее нет, чем да. Уж слишком разная экономика получается у проектов, хотя требования к среде довольно высокие, что в Москве, что в области. В Москве, конечно, выше, но дельта себестоимости там 30-40%, а не продажные 150%.

При таком раскладе девелоперы должны массово ломиться в Москву (они и ломятся), а вот к области может быть потерян жгучий интерес строить. Слишком уж Москва дороже, чтобы ту же коробку фигачить в области.

Да, ценообразователи закладывают для корректировок на фактор прописки всего 15-20%, а не пару оборотов. Но и что? Рынок в среднем по больнице топит область в лоукост, а Москву в лакшери-элит.

Если перевести это всё в абсолютные показатели, то любопытный факт — разрыв в ценах между Москвой и областью сейчас составляет под 290 тыс. руб./кв. м. Это больше, чем цена реализации в 2021 году.

Поэтому тут возникает философский вопрос — что причина такой разницы: более активный рост цен в Москве или менее активный рост цен области? Надо отметить, что активный рост пошел в Москве именно в 2023–2024 гг. Какие факторы такой истории могут быть наиболее активны:

1. Закончились дешевые клиенты, которые скупали область в ипотечные 2022–2023 гг. С одной стороны, девелоперы могли продавать за дешево большой объем, а с другой стороны, «дешевый» клиент не может себе позволить более дорогой лот. Поэтому погоня за объемом придавливала областной ценник, чтобы не спугнуть тех самых клиентов, которые берет потреб на ПВ ипотеки, да и вообще денег на квартиру у них нет от слова совсем. Поэтому держим цены, давим объемы.
2. Изменение общего портфеля и сплита проектов. За последние год-два на рынок области вышло достаточно много проектов с очень низким ценником ввиду своей плохой транспортной доступностью, удаленностью от чего-либо приличного. Где единственный аргумент для покупки — это у нас тут лес, пруд, река — природа, воздух чистый.
3. Кроме плохих локаций, на рынок подтянули достаточный объем «крупных» проектов, которые по сути своей не могут «идти в цену» и жарить большой объем. Такие проекты — заложники собственных ТЭПов, когда надо продавать много и дешево, офигенно.
4. Клиенты не могут смериться с пониманием того, что область тоже может дорогой. За понт московской прописки готовы платить по ходу не этот математический экстра прайс уровня 15–20% цены, а больше.
5. Столичные девелоперы используют область как слив клиента, у которого не хватает денег на Москву. Позвонил — денег нет, значит, будут давить, предлагать самое дешевое предложение, которое есть в портфеле. А дешевое предложение будет в области, а не на Мясницкой улице.

Текущий ценовой разрыв делает область менее привлекательной для стройки. Какой смысл заходить туда, где цена по умолчанию настолько ниже. Ситуацию может выправить:

1. Выход на реализацию точечных проектов КРТ или реновации в городах Подмосковья. Где уже есть вся необходимая инфраструктура, ну небольшой проект по умолчанию будет продаваться дороже.
2. Развитие транспортной инфраструктуры с большим темпом, чтобы было ровно 0 проектов, где люди стоят полчаса и больше в очереди на маршрутку.
3. Регулирование вывода предложения — но тут сложнее. С одной стороны — дефицит метров на рынке области поддержит цену, но с другой стороны доля области в продажах агломерации может схлопнуться до 15–20%.
4. Заставить девелоперов сдавать все проекты с отделкой, чтобы жилье как продукт стоило дороже и было более ликвидно на фоне Москвы, где девелоперы могут забить на отделку просто потому что могут.

В любом случае - такая дельта, разница цены - плохой звонок для пространственного развития двух регионов, которые так близки друг к другу.