На что (не)тратить средства дольщиков
Компания ДомСтрой строила дома по программам переселения из ветхого жилья, обеспечения жильем детей-сирот. Заключала гос.контракты и ДДУ с властями.
На выездной проверяющие выяснили, что полученные средства компания направляла на выдачу займов и другие статьи (пени и штрафы оплачивала, комиссию банка), не поименованные в 214-ФЗ.
Иных источников финансирования у компании не было.
Налоговая признала спорные операции нецелевым расходованием и включила во внереализационные доходы. Доначислила УСН.
Компания пыталась объяснить, что конечная цель достигнута, а временное отвлечение средств не навредило дольщикам.
Но суды не разделили позицию налогоплательщика: ведь дома последний сдавал с нарушением сроков, а то и вовсе достраивали другие...
Итог: -14,2 млн. руб.
Постановление АС ВВО 👉 тут
#разбор_полетов #дду
@pronalog
Компания ДомСтрой строила дома по программам переселения из ветхого жилья, обеспечения жильем детей-сирот. Заключала гос.контракты и ДДУ с властями.
На выездной проверяющие выяснили, что полученные средства компания направляла на выдачу займов и другие статьи (пени и штрафы оплачивала, комиссию банка), не поименованные в 214-ФЗ.
Иных источников финансирования у компании не было.
Налоговая признала спорные операции нецелевым расходованием и включила во внереализационные доходы. Доначислила УСН.
Компания пыталась объяснить, что конечная цель достигнута, а временное отвлечение средств не навредило дольщикам.
Но суды не разделили позицию налогоплательщика: ведь дома последний сдавал с нарушением сроков, а то и вовсе достраивали другие...
Итог: -14,2 млн. руб.
Постановление АС ВВО 👉 тут
#разбор_полетов #дду
@pronalog
Как считать экономию застройщика?
Специализированный застройщик "Жилье-2000" строил дома на средства дольщиков.
Так называемую экономию застройщика (разницу между средствами дольщика и затратами) определял в целом по дому.
Налоговики решили, что считать надо поквартирно.
Какая разница - спросите Вы - ведь в итоге должны выйти на тот же результат?
А вот и не на тот же. По тем квартирам, где получалась прибыль - налоговики сплюсовали.
А где убыток (ну мало ли - на этапе котлована продавали, скидку дали за оплату наличкой или покупку нескольких объектов) - нет.
Ведь "это не убыток, а отсутствие положительного результата по конкретному дольщику"🤯
В результате такого изощренного расчета компания слетела с УСН.
Итог: -18,8 млн. руб.
Постановление 8ААС 👉 тут
П.с. Чтобы Вы понимали, что это не досадное недоразумение, а вполне наметившийся тренд - почитайте тут, тут, тут и вот тут
#разбор_полетов #дду #застройщик
@pronalog
Специализированный застройщик "Жилье-2000" строил дома на средства дольщиков.
Так называемую экономию застройщика (разницу между средствами дольщика и затратами) определял в целом по дому.
Налоговики решили, что считать надо поквартирно.
Какая разница - спросите Вы - ведь в итоге должны выйти на тот же результат?
А вот и не на тот же. По тем квартирам, где получалась прибыль - налоговики сплюсовали.
А где убыток (ну мало ли - на этапе котлована продавали, скидку дали за оплату наличкой или покупку нескольких объектов) - нет.
Ведь "это не убыток, а отсутствие положительного результата по конкретному дольщику"🤯
В результате такого изощренного расчета компания слетела с УСН.
Итог: -18,8 млн. руб.
Постановление 8ААС 👉 тут
П.с. Чтобы Вы понимали, что это не досадное недоразумение, а вполне наметившийся тренд - почитайте тут, тут, тут и вот тут
#разбор_полетов #дду #застройщик
@pronalog
Продажа объектов связанному ИП
Застройщик Спецкомавтотранс реализовывал квартиры связанным ИП на УСН 6%. По цене, приближенной (а порой и ниже) себестоимости (25 500/ кв.м).
Вскоре ИП переуступали объекты конечным дольщикам, уже по рыночной цене (52 000-55 000/ кв.м).
ИП своих средств не тратили – с застройщиком расплачивались лишь после получения денег от дольщиков.
Застройщик возразил - по такой же цене продавали и другим, не связанным дольщикам.
Но суды этот аргумент не приняли.
Ведь на допросе эти несвязанные дольщики пояснили, что по предложению застройщика (за скидку по ДДУ) в договоре указывали лишь половину стоимости, остальную сумму передавали наличными🤷♀️
Постановление 2ААС от 17.03.2020 по делу №А29-9749/18 👉 тут
#разбор_полетов #контроль_цен #дду
@pronalog
Застройщик Спецкомавтотранс реализовывал квартиры связанным ИП на УСН 6%. По цене, приближенной (а порой и ниже) себестоимости (25 500/ кв.м).
Вскоре ИП переуступали объекты конечным дольщикам, уже по рыночной цене (52 000-55 000/ кв.м).
ИП своих средств не тратили – с застройщиком расплачивались лишь после получения денег от дольщиков.
Застройщик возразил - по такой же цене продавали и другим, не связанным дольщикам.
Но суды этот аргумент не приняли.
Ведь на допросе эти несвязанные дольщики пояснили, что по предложению застройщика (за скидку по ДДУ) в договоре указывали лишь половину стоимости, остальную сумму передавали наличными🤷♀️
Постановление 2ААС от 17.03.2020 по делу №А29-9749/18 👉 тут
#разбор_полетов #контроль_цен #дду
@pronalog
Убыток застройщика по отдельной квартире
Помните это дело?
Специализированный застройщик "Жилье-2000" строил дома на средства дольщиков.
Экономию застройщика (разницу между средствами дольщика и затратами) определял в целом по дому.
Налоговики решили, что считать надо поквартирно. По тем квартирам, где получалась прибыль - сплюсовали.
А где убыток (ну мало ли - на этапе котлована продавали, скидку дали за оплату наличкой или покупку нескольких объектов) - нет.
Ведь "это не убыток, а отсутствие положительного результата по конкретному дольщику".
В результате такого изощренного расчета компания слетела с УСН.
Но кассация не согласилась с таким подходом.
Ни в 214-ФЗ, ни НК РФ не содержат запрета считать экономию застройщика в целом по дому.
Но даже если считать поквартирно - убыток по отдельному дольщику можно учесть.
Ведь расходы, понесенные за счёт средств целевого финансирования, не учитываются при расчете налога на прибыль ровно в той мере и в тех пределах, в которых они не учитывались в составе доходов.
"Если расходы, не покрытые средствами дольщиков, понесены застройщиком за счет собственных (за счет прибыли от сдачи остальных домов и средств, полученных по иным видам деятельности) и (или) заемных средств и обусловлены целью получения доходов и прибыли
от осуществляемой ими деятельности, то такие расходы при отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о получении застройщиком необоснованной налоговой выгоды, подлежат учету в целях налогообложения прибыли".
Итог:-18,8 млн. руб.
Постановление АС ЗСО от 21.07.2020 по делу #А70-9841/2019 👉 тут
П.с.Такой же исход (направили на новое рассмотрение) у дела компании Стерх - постановление АС ЗСО от 24.07.2020 по делу #А70-12281/2019 👉 тут
#разбор_полетов #дду #застройщик
@pronalog
Помните это дело?
Специализированный застройщик "Жилье-2000" строил дома на средства дольщиков.
Экономию застройщика (разницу между средствами дольщика и затратами) определял в целом по дому.
Налоговики решили, что считать надо поквартирно. По тем квартирам, где получалась прибыль - сплюсовали.
А где убыток (ну мало ли - на этапе котлована продавали, скидку дали за оплату наличкой или покупку нескольких объектов) - нет.
Ведь "это не убыток, а отсутствие положительного результата по конкретному дольщику".
В результате такого изощренного расчета компания слетела с УСН.
Но кассация не согласилась с таким подходом.
Ни в 214-ФЗ, ни НК РФ не содержат запрета считать экономию застройщика в целом по дому.
Но даже если считать поквартирно - убыток по отдельному дольщику можно учесть.
Ведь расходы, понесенные за счёт средств целевого финансирования, не учитываются при расчете налога на прибыль ровно в той мере и в тех пределах, в которых они не учитывались в составе доходов.
"Если расходы, не покрытые средствами дольщиков, понесены застройщиком за счет собственных (за счет прибыли от сдачи остальных домов и средств, полученных по иным видам деятельности) и (или) заемных средств и обусловлены целью получения доходов и прибыли
от осуществляемой ими деятельности, то такие расходы при отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о получении застройщиком необоснованной налоговой выгоды, подлежат учету в целях налогообложения прибыли".
Итог:
Постановление АС ЗСО от 21.07.2020 по делу #А70-9841/2019 👉 тут
П.с.Такой же исход (направили на новое рассмотрение) у дела компании Стерх - постановление АС ЗСО от 24.07.2020 по делу #А70-12281/2019 👉 тут
#разбор_полетов #дду #застройщик
@pronalog
Проценты по займу при строительстве дома
Спецзастройщик Аква строил многоквартирные дома.
Помимо средств дольщиков привлекал кредиты.
Проценты учитывали не сразу, а в себестоимости объекта (т.е. при расчете экономии застройщика).
Налоговики решили, что проценты - нецелевые расходы (не указаны в ст.18 214-ФЗ).
Так что надо было списывать в периоде несения.
А так как стройка тянулась с 2006 года - по большей сумме сроки прошли.
Суд первой инстанции поддержал налогоплательщика.
Займы потратили на строительство домов, по цифрам налоговики не спорили. Экономическая обоснованность расходов налицо.
Но вышестоящие суды посчитали иначе.
"Положения статьи 18 Закона № 214-ФЗ, действующие в спорном периоде, не предусматривали возможность использования застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, на уплату процентов по целевым кредитным договорам (займам)".
Постановление АС ЗСО от по делу #А70-9060/2020 👉 тут
#разбор_полетов #дду #налог_на_прибыль #проценты
@pronalog
Спецзастройщик Аква строил многоквартирные дома.
Помимо средств дольщиков привлекал кредиты.
Проценты учитывали не сразу, а в себестоимости объекта (т.е. при расчете экономии застройщика).
Налоговики решили, что проценты - нецелевые расходы (не указаны в ст.18 214-ФЗ).
Так что надо было списывать в периоде несения.
А так как стройка тянулась с 2006 года - по большей сумме сроки прошли.
Суд первой инстанции поддержал налогоплательщика.
Займы потратили на строительство домов, по цифрам налоговики не спорили. Экономическая обоснованность расходов налицо.
Но вышестоящие суды посчитали иначе.
"Положения статьи 18 Закона № 214-ФЗ, действующие в спорном периоде, не предусматривали возможность использования застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, на уплату процентов по целевым кредитным договорам (займам)".
Постановление АС ЗСО от по делу #А70-9060/2020 👉 тут
#разбор_полетов #дду #налог_на_прибыль #проценты
@pronalog
Искусственные звенья
Спецзастройщик МонтажТИС заключил договор долевого участия с кипрской компанией.
Та переступила свои права другой.
Вторая - третьей, уже российской, связанной с налогоплательщиком компании.
Ну а дальше - на физиков, конечных покупателей.
Спецзастройщик ▶️
Кипр 1 ▶️
Кипр 2 ▶️
Риэлт ▶️
Физики
Объяснить, для чего понадобились такие сложные манипуляции, застройщик не сумел.
Все сделки в короткие сроки (1-2 месяца). Оплата векселями. Стройка фактически шла на внутригрупповые займы.
Экономию пересчитали исходя из цифр сделки Кипр 2 - Риэлт.
Компания слетела с упрощенки.
Итог: -80,2 млн. руб.
Постановление АС ЗСО от 12.11.2021 по делу #А70-20968/19 👉 тут
#разбор_полетов #дду
@pronalog
Спецзастройщик МонтажТИС заключил договор долевого участия с кипрской компанией.
Та переступила свои права другой.
Вторая - третьей, уже российской, связанной с налогоплательщиком компании.
Ну а дальше - на физиков, конечных покупателей.
Спецзастройщик ▶️
Кипр 1 ▶️
Кипр 2 ▶️
Риэлт ▶️
Физики
Объяснить, для чего понадобились такие сложные манипуляции, застройщик не сумел.
Все сделки в короткие сроки (1-2 месяца). Оплата векселями. Стройка фактически шла на внутригрупповые займы.
Экономию пересчитали исходя из цифр сделки Кипр 2 - Риэлт.
Компания слетела с упрощенки.
Итог: -80,2 млн. руб.
Постановление АС ЗСО от 12.11.2021 по делу #А70-20968/19 👉 тут
#разбор_полетов #дду
@pronalog
Кручу-верчу - застройщика запутать хочу
Спецзастройщик Горстрой строил дома по инвестконтракту с муниципалитетом.
По программе переселения из аварийного жилья.
После ввода дома - образовалась экономия застройщика. Заплатили налог на прибыль.
Налоговики решили - надо бы и НДС с экономии заплатить😈
- Это же инвестиции, не объектная операция, - возразил застройщик.
- В момент получения денежных средств застройщиком (заказчиком) объект обложения НДС не возник.
А вот после передачи результата инвестору "экономия образует реализацию по смыслу статьи 39 НК РФ, поскольку представляет собой плату застройщику за его деятельность".
"Следовательно, при инвестировании операцию для застройщика (кем и являлся налогоплательщик) представляет не факт передачи результата инвестиционной деятельности, а образовавшаяся экономия, что составляет оплату его услуг, и является реализацией в адрес инвестора, вследствие чего и подлежит налогообложению НДС".
Ну ок, пусть будет реализация. Но ведь объект - жилье, а оно не облагается НДС.
Но суды и на это нашли, что сказать.
Это вы в своих гражданский спорах будете козырять постановлениями Пленума ВАС про куплю-продажу будущей вещи.
У нас спор налоговый и понятия свои.
Поэтому продаете вы не жилье, а услуги застройщика. А поскольку контракт заключали по 39-ФЗ (а не 214-ФЗ) - такие услуги облагаются НДС🤷
"Заключение инвестиционного муниципального контракта предполагает, что фактически застройщик с точки зрения налогового регулирования в адрес инвестора реализует, в том числе, услуги застройщика, размер которых равен образовавшейся экономия застройщика".
Итог: -25,3 млн. руб.
Постановление АС УО от 10.02.22 по делу #А76-8466/21 👉 тут
#разбор_полетов #дду #застройщик
@pronalog
Спецзастройщик Горстрой строил дома по инвестконтракту с муниципалитетом.
По программе переселения из аварийного жилья.
После ввода дома - образовалась экономия застройщика. Заплатили налог на прибыль.
Налоговики решили - надо бы и НДС с экономии заплатить😈
- Это же инвестиции, не объектная операция, - возразил застройщик.
- В момент получения денежных средств застройщиком (заказчиком) объект обложения НДС не возник.
А вот после передачи результата инвестору "экономия образует реализацию по смыслу статьи 39 НК РФ, поскольку представляет собой плату застройщику за его деятельность".
"Следовательно, при инвестировании операцию для застройщика (кем и являлся налогоплательщик) представляет не факт передачи результата инвестиционной деятельности, а образовавшаяся экономия, что составляет оплату его услуг, и является реализацией в адрес инвестора, вследствие чего и подлежит налогообложению НДС".
Ну ок, пусть будет реализация. Но ведь объект - жилье, а оно не облагается НДС.
Но суды и на это нашли, что сказать.
Это вы в своих гражданский спорах будете козырять постановлениями Пленума ВАС про куплю-продажу будущей вещи.
У нас спор налоговый и понятия свои.
Поэтому продаете вы не жилье, а услуги застройщика. А поскольку контракт заключали по 39-ФЗ (а не 214-ФЗ) - такие услуги облагаются НДС🤷
"Заключение инвестиционного муниципального контракта предполагает, что фактически застройщик с точки зрения налогового регулирования в адрес инвестора реализует, в том числе, услуги застройщика, размер которых равен образовавшейся экономия застройщика".
Итог: -25,3 млн. руб.
Постановление АС УО от 10.02.22 по делу #А76-8466/21 👉 тут
#разбор_полетов #дду #застройщик
@pronalog
ДДУ после сдачи дома
Компания ИК СМУ №3 (на УСН 6%) строила многоквартирный дом.
После завершения строительства застройщик продолжал заключать договоры долевого участия.
При этом дата заключения договора, указывалась за несколько дней до ввода жилого дома в эксплуатацию.
Налоговый орган решил, что денежные средства, полученные компанией после ввода дома в эксплуатацию и после передачи квартир дольщикам не могли использоваться по целевому назначению.
К моменту заключения рассматриваемых договоров обязательства застройщика исполнены, а объекты недвижимости полностью введены в эксплуатацию.
Включили указанные средства в доход, а вот расходы при расчете экономии застройщика исключили🤷♀
Итог: -3 млн. руб.
Постановление АС ПО от 03.02.22 по делу №А06-5909/19 👉 тут
П.с. ВС РФ истребовал дело, будем следить
#разбор_полетов #застройщик #дду
@pronalog
Компания ИК СМУ №3 (на УСН 6%) строила многоквартирный дом.
После завершения строительства застройщик продолжал заключать договоры долевого участия.
При этом дата заключения договора, указывалась за несколько дней до ввода жилого дома в эксплуатацию.
Налоговый орган решил, что денежные средства, полученные компанией после ввода дома в эксплуатацию и после передачи квартир дольщикам не могли использоваться по целевому назначению.
К моменту заключения рассматриваемых договоров обязательства застройщика исполнены, а объекты недвижимости полностью введены в эксплуатацию.
Включили указанные средства в доход, а вот расходы при расчете экономии застройщика исключили🤷♀
Итог: -3 млн. руб.
Постановление АС ПО от 03.02.22 по делу №А06-5909/19 👉 тут
П.с. ВС РФ истребовал дело, будем следить
#разбор_полетов #застройщик #дду
@pronalog
Займ на покупку земли под застройку
Компания Профсервис купила землю под стройку многоквартирного дома. На внутригрупповой займ.
Позже рефинансировала займ. Когда пошли средства от дольщиков (2017-2019гг.) - займ погасила.
Налоговики решили, что целевые средств дольщиков использовались не по назначению. Включили во внереализационные доходы.
Но суды поддержали налогоплательщика.
Ведь фактически средства дольщиков были использованы по целевому назначению, поскольку ими опосредованно были погашены расходы на приобретение земельных участков под строительство.
Затраты на приобретение земельных участков являются неотъемлемой частью расходов на строительство и в конечном итоге должны быть возмещены именно за счет средств дольщиков как конечных собственников недвижимости (квартир в многоквартирных домов) и земельных участков под ними.
В целях продолжения строительства в надлежащем темпе компания былы вынуждена продлить финансирование и осуществить возмещение расходов на покупку земли, чтобы избежать просрочки строительства многоквартирных домов и избежать возникновения проблемных объектов строительства, социальной напряженности.
Итог:-358,4 млн руб.
Постановление АС МО от 15.12.23 по делу №А40-302235/2022
#разбор_полетов #застройщики #дду
@pronalog
Компания Профсервис купила землю под стройку многоквартирного дома. На внутригрупповой займ.
Позже рефинансировала займ. Когда пошли средства от дольщиков (2017-2019гг.) - займ погасила.
Налоговики решили, что целевые средств дольщиков использовались не по назначению. Включили во внереализационные доходы.
Но суды поддержали налогоплательщика.
Ведь фактически средства дольщиков были использованы по целевому назначению, поскольку ими опосредованно были погашены расходы на приобретение земельных участков под строительство.
Затраты на приобретение земельных участков являются неотъемлемой частью расходов на строительство и в конечном итоге должны быть возмещены именно за счет средств дольщиков как конечных собственников недвижимости (квартир в многоквартирных домов) и земельных участков под ними.
В целях продолжения строительства в надлежащем темпе компания былы вынуждена продлить финансирование и осуществить возмещение расходов на покупку земли, чтобы избежать просрочки строительства многоквартирных домов и избежать возникновения проблемных объектов строительства, социальной напряженности.
Итог:
Постановление АС МО от 15.12.23 по делу №А40-302235/2022
#разбор_полетов #застройщики #дду
@pronalog