Как выстроить конструктивный диалог между управляющей организацией и советом МКД

Благодаря вашей помощи получились такие рекомендации на 25 страницах ⬆️
Спасибо заполнившим анкету! 🤗

Подписчики поделились своим положительным опытом:
— что УО делает вместе с собственниками, что она делает нестандартного;
— когда и почему решили пойти по пути диалога;
— с кем происходило общение;
— с чего начали диалог;
— как происходило общение;
— каких результатов достигли.

В конце приведены рекомендации собственникам и управляющим организациям, которые тоже хотят жить дружно и эффективно управлять своим многоквартирным домом.

❓Когда включат отопление?

✔️Сегодня получили команду от города на перевод системы теплоснабжения на зимний режим работы с 3 октября.

❓Когда нагреются батареи в моей квартире?

✔️Подключение к теплу – поэтапный технологический процесс, в ходе которого крайне важно соблюдение гидравлических и температурных режимов. Вследствие этого подача тепловой энергии и прогрев внутридомовых систем отопления занимает определенный период времени и проходит в течение 5 дней.

❓Кого подключают в первую очередь?

✔️Сначала включают объекты социальной инфраструктуры, жилые дома, затем офисные и административные здания. Последними подключаются предприятия торговли и промышленности.

@moekteplo

250 000 рублей штрафа за недогрев воды на 5°С

Инструментальный замер температуры горячей воды в одной из квартир МКД Краснодара показал отклонение от норматива: фактически температура 55°С против допустимого диапазона 60°С-75°С (п. 5 приложения № 1 Правил предоставления коммунальных услуг № 354, п. 84 СанПиН 2.1.3684-21, п. 5.3.1 Правил и норм технической эксплуатации жилфонда № 170).

ГЖИ Краснодарского края привлекла управляющую организацию (ООО «ГУК-Краснодар») к ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ (оказание услуг по управлению МКД с нарушением лицензионных требований) с назначением штрафа 250 000 руб. Вынесенное постановление УО оспорила в суде.

Позиция УК:
- Специалисты УК и обслуживающей организации проводили обследование внутридомовой системы ГВС. В акте проверки отражено: во всех квартирах полотенцесушители присоединены к стоякам из подающего в обратный трубопровод. При таком присоединении полотенцесушителей на каждом этаже образуется малое кольцо циркуляции. Для обеспечения нормативной температуры горячей воды на последнем этаже необходимо присоединить полотенцесушители только к циркуляционным трубопроводам, начиная от первых стояков (в пятом и шестом подъездах) до последних (в первом и девятом подъездах), а затем отрегулировать внутридомовую систему ГВС.
- Рационализаторские предложения по изменению способа присоединения полотенцесушителей вместе с локально-сметным расчетом УК отправила на согласование председателю совета МКД. Однако тот ответил, что не считает эти работы целесообразными.
- УК предприняла все необходимые меры для соблюдения требований из Правил предоставления коммунальных услуг № 354.
- Штраф 250 000 руб. не соответствует тяжести совершенного УК правонарушения и носит карательный, а не превентивный характер, не отвечает требованиям справедливости, соразмерности.
- УК может быть освобождена от административной ответственности ввиду малозначительности правонарушения (ст. 2.9 КоАП РФ).

Позиция ГЖИ:
- УК как исполнитель коммунальных услуг обязана обеспечивать надлежащее качество таких услуг.
- Нет доказательств того, что УК предприняла исчерпывающие меры для соблюдения требований законодательства.
- Нет никаких документов, подтверждающих взаимосвязь между способом присоединения к стоякам полотенцесушителей и подачей в точку водоразбора горячей воды ниже установленной температуры.

Суды первой и апелляционной инстанций постановление ГЖИ не отменили (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А32-6531/2023):
- УК виновна в совершении инкриминируемого правонарушения, поскольку не предприняла всех зависящих от нее мер по надлежащему исполнению требований законодательства. Чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств, исключающих возможность соблюдения действующих норм и правил, не установлено.
- УК несет ответственность перед собственниками помещений за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества. Способ и порядок обеспечения качества услуг является «внутренним вопросом» УК при исполнении ею обязанностей, предусмотренных договором управления МКД и лицензионными требованиями.
- Направление председателю совета МКД письменных предложений по изменению способа присоединения полотенцесушителей не является достаточной и исчерпывающей мерой для решения проблемы горячего водоснабжения.

Стоит отметить, что суды отказались квалифицировать допущенное УК правонарушение как малозначительное (ст. 2.9 КоАП РФ), решив, что оно имеет последствия в виде «неблагоприятных условий проживания для жителей», а также «несет угрозу жизни и здоровью граждан». Любопытный вывод, учитывая, что п. 5 приложения № 1 Правил предоставления коммунальных услуг № 354 допускает отклонение температуры горячей воды в точке водоразбора в ночное время (с 0.00 до 5.00 часов) – не более чем на 5 °C, в дневное время (с 5.00 до 00.00 часов) – не более чем на 3 °C.

Совет МКД ✅ #ку