Про ипотеку: "хуже не будет".

Аналитик снова на мосту отрубленных голов, как говорит уважаемый Антон Табах :) написал про ипотеку и перегрев рынка:

https://www.gazeta.ru/comments/column/articles/14272375.shtml

Кратко - видно движение к "границе стоимости", но параллельно растёт себестоимость строительства. Поэтому я бы не ожидал, что на рынке будут сложности и сильное падение стоимости.

#RealEstate

Инвестиции в недвижимость: успехи Трампа?

Почему пассивные инвестиции очень часто выигрывают? Потому что не слишком просто регулярно, постоянно и с уверенным видом вкладываться в одно и то же. Говорят, что Дональд Трамп являлся сильным инвестором в недвижимость; правда ли это?

Статья 2016 года напоминает, что это скорее всего не так. Именно, автор сравнивает доходности индекса инвестиционных фондов недвижимости (FTSE NAREIT All Equity REITs Index, REIT = real estate investment trust) и результаты Трампа за декабрь 1976 - декабрь 2015. Кратко результаты такие:

1) у инвестиций Т. "финансовый рычаг" (leverage) гораздо выше, порядка 69% против 36% у среднего REIT; то есть ожидаемая доходность Т. на такие рискованные инвестиции должна быть выше;

2) по разным оценкам (потому что мы не знаем точного богатства Т.), он недополучил доходность по сравнению с REITs - и стоимость его позиции примерно на 49%-57% ниже, чем была бы при вложениях в эти REITs.

В мире инвестиций это назвали бы serious underperformance, как автор статьи и предлагает думать.

#RealEstate #Trump

Что такое "доступность жилья".

Мы видим много дискуссий о том, как льготная ипотека исказила рынок жилья. В том числе в России: https://yangx.top/c0ldness/1834 (там очень много постов, посмотрите, если хотите полную картинку).

В одном отношении, видимо, есть согласие - мы должны перестать использовать неправильные индикаторы. Если мы хотим говорить про "доступность", стоит концентрироваться на "стоимости обслуживания недвижимости" к доходу граждан; то есть платежи по кредитам, налогам и сопровождающим расходам, с учётом роста цены купленного жилья. Быстро доступные числа ("отношение стоимости к доходу", "отношение стоимости к арендной плате") не помогают понять, что люди могут получить на рынке.

Статья (ноябрь 2023) показывает, что эта "стоимость обслуживания" в Швеции только снижалась с 2014 года. Обслуживать дом становилось всё проще, особенно если учесть рост стоимости и возможность продажи подорожавшего жилья. При этом индикаторы "стоимость к доходу", напротив, росли - то есть как будто доступность снижалась (см. график - оранжевая кривая это издержки к доходу, а синяя минус стоимость к доходу).

Вывод: думаем в терминах издержек и их доли в доходах, а не в терминах "дорогого жилья".

#RealEstate #Sweden #Macro

Почему американцы плохо думают о своей экономике?

Коллеги показали статью (февраль 2024), которая пытается ответить на этот вопрос. Основная загадка - низкий по историческим меркам уровень потребительской уверенности (consumer sentiment - сейчас около 78, а на пиках было более 111). Вроде бы экономика растёт, безработица низкая, увеличиваются реальные расходы, но почему-то нет веры в лучшее.

Авторы объясняют это "ростом ставок по кредитам". Даже если у граждан увеличиваются чистые активы и зарплаты, они могут воспринимать рост стоимости заимствования как удар по благосостоянию. "Не можем занять по старым ставкам = всё стало плохо". Кажется, что связь между ставками и мнением граждан прослеживается по многим странам - чем выше, тем хуже оценивается ситуация. Кроме того, по мнению авторов, "вменённая рента" в индексах цен в США недостаточна для оценки стоимости жилья, нужно включать ставки по ипотеке и стоимость жилья.

Эти идеи похожи на подсчёты тут - "обслуживание домов" зависит от ставок и т.п. Но вот вопрос, какие издержки должны включаться в индекс потребительских цен, весьма дискуссионный. Почему:

1) Логика авторов статьи в том, что "за время с 2020 издержки на содержание дома выросли вдвое". Что приходится делать ЦБ, чтобы сократить такой рост цен? Повышать ставки не поможет - это увеличит издержки. Значит, у ЦБ ещё меньше шансов повлиять на инфляцию?

2) Строго говоря, компонента "рост цен" в статьях выше очень плохо оценивается. Если вы владеете домом и цена на него растёт со временем, ваши издержки меньше, чем без учёта этого эффекта. "Home prices jumped 40 percent and mortgage rates have risen more than 140 percent" - то есть для владельцев рост цены в 2020-2023 отбил увеличение ставок!

3) Я не понял, почему они делают все эти уточнения про платежи по кредитам, если располагаемые доходы учитывают эти виды издержек и выросли в 2023 по сравнению с 2019 (бесплатные деньги 2020-21 надо бы уже забыть).

4) В таблице 1 видно, что в обучающей выборке R2 хуже у альтернативной инфляции, а вне выборки с ней лучше "предсказания". У меня хорошая новость: модель можно переобучать в духе Goyal Welch 2008, необязательно предсказывать на всё будущее с одной регрессией. И тогда результаты могут измениться.

Вывод: я не уверен, что статья сделала идеальное упражнение, но пробуждает мысли. Надо посмотреть, насколько вообще результаты зависят от сделанных предположений - пока выглядит как "очень сильно".

#RealEstate #CPI #US #International #Sentiment