🏗 Обзор ЖК Level Южнопортовая»
«Южный порт» станет вторым «Москва-Сити», бла-бла. Слышали? Может, он и первым «Сити» будет, и Дубай шокирует, но пока это глухая промка, в которой «копаются» два девелопера. Если Forma возводит Portland +/- в духе «папочки», то проект Level удивляет.
Проект
«Level Южнопортовая» - комфорт-класс с опциями «бизнеса»(!), 14 корпусов, 12-69 этажей + 10 га, ограниченных ул. Южнопортовой, проездом и полосой отвода ж/д.
Архитектура - СПИЧ. Спецы бюро вдохновлялись динамикой воды (это официально), но на деле кажется, что их воображение играло красками под воздействием чего-то еще. Итог - все кривенько и пестро.
Лобби на рендерах выглядят так, что бизнес-класс позавидует. Двор должен стать аналогом Центрального парка в Нью-Йорке. По плану 2 га озеленят, не обойдется без реки и т.д. Если выйдет, как обещают, будет круто. С местами для авто - «полный привет»: на 6000+ лотов - 1148 м/м в подземном и 500+ м/м наземном паркингах.
Локация
МФК строят в северной части Печатников, что ближе к центру. Звучит красиво, но на деле место выделяется обилием складов и сервисов. Потребуется не один год, чтобы локация стала комфортной.
Метро есть: до «Кожуховской» идти минут 10. До МЦК «Дубровка», «Угрешская» - 25. Ждем ввод ТПУ «Печатники» и подземки «Южный порт». Еще ждем чуда: презенташка ЖК обещает, что на авто до Садового - 13 минут. 🙈Когда-то рядом пройдет ЮВХ, пока - ТТК в помощь.
Основная инфраструктура - в радиусе 1,5-3 км. Все есть, но добираться не удобно. Впрочем, Level обещает школу, детсад, ТЦ, клинику и др. на территории.
Че касаемо экологии, тут девелопер заявляет соседство с 6 зелеными зонами (в промке!). 😂До парка «Печатники» - 4 км, до Северного и Южного ландшафтных - 3 км. До «Коломенского», Борисовских прудов, парка «Кузьминки» - 5-10 км. Гораздо ближе - деревообрабатывающий завод, «НИИПРОМ», ТТК.
Лоты
Тут вроде ловим позитивчик. Площади - 17-117 кв.м, варианты - от студий до 4к, 20+ планировок. Есть эксклюзив - 2-уровневые, с окном в ванной, с угловым остеклением. Отделка - от черновой до дизайнерской. Сейчас в продаже только квартиры, но также заявлены апарты.
Инвест/не инвест
Для Novostroyman проект оценила Дарья, автор ТГ-канала «Новостройка по расчету».
©️В районе средняя конкуренция, но скоро станет высокой, когда помимо ЖК Portland выйдут проекты от Aeon, Галс, Кортрос. Сроки, правда, не известны. Также на цены будет оказывать давление активная застройка Дубровки. Но, с другой стороны, развитие территории позитивно повлияет на привлекательность района в долгосрочной перспективе. Если сравнивать цены с Portland, то 1к у Level ≈на 20% дешевле, студии стоят также.
Продажи в «Level Южнопортовая» идут хорошо – на текущий момент продано 55% из заявленного объема, а в декабре продали 61 квартиру. С таким темпом все реализуют до окончания стройки, так что есть вероятность повышения цены (пока она на 7,3% ниже старта).
▪️ Минимальная цена студии – 6,8 млн за 17,7 кв.м на 4 этаже без отделки. Наиболее похожий готовый аналог – «Метрополия» (место хуже, но класс выше), где студия 25,4 кв.м с white box на 5 этаже стоит 9 млн => с поправкой на площадь и отделку, готовая студия 17,7 кв.м в «Level Южнопортовая» в текущих ценах стоила бы 7 млн, что соответствует годовой доходности 1% без учета роста цен на рынке и при продаже на ключах.
▪️ Минимальная цена 1к = 9,7 млн за 33 кв.м на 4 этаже без отделки, а в «Метрополии» готовую 1к 34 кв.м без отделки на 8 этаже можно купить за 11,2 млн => с поправкой на площадь и этаж готовая 1к 33 кв.м в «Level Южнопортовая» стоила бы 10,8 млн, что соответствует годовой доходности ≈4%.
Получается, что доходность слишком низкая даже с учетом потенциала развития локации, особенно для студий.
Ну и?
В Печатниках еще недавно почти не строили новое жилье. Если надо именно тут - welcome! В остальном проект - набор призрачных перспектив.
▪️ Плюсы: близость к метро, воде, своя инфраструктура, разные форматы лотов.
▪️ Минусы: архитектура, мало м/м, слабая внешняя инфраструктура, промзона. #ОбзорЖК
@novostroyman
«Южный порт» станет вторым «Москва-Сити», бла-бла. Слышали? Может, он и первым «Сити» будет, и Дубай шокирует, но пока это глухая промка, в которой «копаются» два девелопера. Если Forma возводит Portland +/- в духе «папочки», то проект Level удивляет.
Проект
«Level Южнопортовая» - комфорт-класс с опциями «бизнеса»(!), 14 корпусов, 12-69 этажей + 10 га, ограниченных ул. Южнопортовой, проездом и полосой отвода ж/д.
Архитектура - СПИЧ. Спецы бюро вдохновлялись динамикой воды (это официально), но на деле кажется, что их воображение играло красками под воздействием чего-то еще. Итог - все кривенько и пестро.
Лобби на рендерах выглядят так, что бизнес-класс позавидует. Двор должен стать аналогом Центрального парка в Нью-Йорке. По плану 2 га озеленят, не обойдется без реки и т.д. Если выйдет, как обещают, будет круто. С местами для авто - «полный привет»: на 6000+ лотов - 1148 м/м в подземном и 500+ м/м наземном паркингах.
Локация
МФК строят в северной части Печатников, что ближе к центру. Звучит красиво, но на деле место выделяется обилием складов и сервисов. Потребуется не один год, чтобы локация стала комфортной.
Метро есть: до «Кожуховской» идти минут 10. До МЦК «Дубровка», «Угрешская» - 25. Ждем ввод ТПУ «Печатники» и подземки «Южный порт». Еще ждем чуда: презенташка ЖК обещает, что на авто до Садового - 13 минут. 🙈Когда-то рядом пройдет ЮВХ, пока - ТТК в помощь.
Основная инфраструктура - в радиусе 1,5-3 км. Все есть, но добираться не удобно. Впрочем, Level обещает школу, детсад, ТЦ, клинику и др. на территории.
Че касаемо экологии, тут девелопер заявляет соседство с 6 зелеными зонами (в промке!). 😂До парка «Печатники» - 4 км, до Северного и Южного ландшафтных - 3 км. До «Коломенского», Борисовских прудов, парка «Кузьминки» - 5-10 км. Гораздо ближе - деревообрабатывающий завод, «НИИПРОМ», ТТК.
Лоты
Тут вроде ловим позитивчик. Площади - 17-117 кв.м, варианты - от студий до 4к, 20+ планировок. Есть эксклюзив - 2-уровневые, с окном в ванной, с угловым остеклением. Отделка - от черновой до дизайнерской. Сейчас в продаже только квартиры, но также заявлены апарты.
Инвест/не инвест
Для Novostroyman проект оценила Дарья, автор ТГ-канала «Новостройка по расчету».
©️В районе средняя конкуренция, но скоро станет высокой, когда помимо ЖК Portland выйдут проекты от Aeon, Галс, Кортрос. Сроки, правда, не известны. Также на цены будет оказывать давление активная застройка Дубровки. Но, с другой стороны, развитие территории позитивно повлияет на привлекательность района в долгосрочной перспективе. Если сравнивать цены с Portland, то 1к у Level ≈на 20% дешевле, студии стоят также.
Продажи в «Level Южнопортовая» идут хорошо – на текущий момент продано 55% из заявленного объема, а в декабре продали 61 квартиру. С таким темпом все реализуют до окончания стройки, так что есть вероятность повышения цены (пока она на 7,3% ниже старта).
▪️ Минимальная цена студии – 6,8 млн за 17,7 кв.м на 4 этаже без отделки. Наиболее похожий готовый аналог – «Метрополия» (место хуже, но класс выше), где студия 25,4 кв.м с white box на 5 этаже стоит 9 млн => с поправкой на площадь и отделку, готовая студия 17,7 кв.м в «Level Южнопортовая» в текущих ценах стоила бы 7 млн, что соответствует годовой доходности 1% без учета роста цен на рынке и при продаже на ключах.
▪️ Минимальная цена 1к = 9,7 млн за 33 кв.м на 4 этаже без отделки, а в «Метрополии» готовую 1к 34 кв.м без отделки на 8 этаже можно купить за 11,2 млн => с поправкой на площадь и этаж готовая 1к 33 кв.м в «Level Южнопортовая» стоила бы 10,8 млн, что соответствует годовой доходности ≈4%.
Получается, что доходность слишком низкая даже с учетом потенциала развития локации, особенно для студий.
Ну и?
В Печатниках еще недавно почти не строили новое жилье. Если надо именно тут - welcome! В остальном проект - набор призрачных перспектив.
▪️ Плюсы: близость к метро, воде, своя инфраструктура, разные форматы лотов.
▪️ Минусы: архитектура, мало м/м, слабая внешняя инфраструктура, промзона. #ОбзорЖК
@novostroyman
Novostroyman. Москва. Недвижимость
🏗 Обзор ЖК Level Южнопортовая» «Южный порт» станет вторым «Москва-Сити», бла-бла. Слышали? Может, он и первым «Сити» будет, и Дубай шокирует, но пока это глухая промка, в которой «копаются» два девелопера. Если Forma возводит Portland +/- в духе «папочки»…
🏗 Обзор ЖК «Русич-Кантемировский»
ЕГО ждали... Очень... Ну еще бы: когда говорят о проектах в Царицино, всегда вспоминают об одноименном долгострое, так как новых ЖК здесь почти нет. И тут на Кавказский, 51 приходит ПИК! Но все равно ждут ЕГО. Хочется ведь не классики девелопера №1, а чего-то другого...
Таки свершилось! «Русич» вывел на рынок свою часть проекта по тому же адресу. Постараемся понять, что за «кота в мешке» подсунул концерн?
Проект
Знакомимся: нейминг - «Русич-Кантемировский», 6 домов в 17-32 этажа. Класс - некий бизнес-лайт. С архитектурой не удивили. Она спокойная, классическая, но интереснее стандартных «коробок» ПИКа. Можно было бы «сделать» соседа-конкурента в оформлении лобби, но о концепции холлов почему-то нет инфы.
По благоустройству дворов - зачет, если все будет так, как заявлено. Обещают красотищу: на 1 га появятся детские и спортплощадки, пешеходные зоны, фонтан, workout, места для пикников, арт-объекты. С парковкой какой-то эконом-лайт: на 2 283 квартиры в подземном паркинге оборудуют всего 308 мест. Открытая стоянка поможет, но несильно. Кладовые есть.
Локация
Стройка идет в бывшей промке, между метро «Кантемировская», «Царицыно» и ж/д платформой «Чертаново». Рядом автодороги - уже имеющиеся и те, что в планах. Казалось бы, с таким набором должна быть отличная транспортная доступность. Но нет.
До подземок и ж/д топать минут 25-30. Возможно, будущая станция МЦД-5 «Чертаново» окажется ближе, но не факт. До МКАД, Каширки и Варшавки ехать минут 10, до ТТК - 17, но это без пробок, а они тут есть. В перспективе рядом пройдет Южная рокада и ведется строительство участка ЮВХ.
На территории ЖК обещают коммерцию, школу и два сада, но и в Царицыно с инфраструктурой порядок. В помощь - кварталы Ленина-Дачного, обжитые в советские годы. НО! Судя карте реновации, многие дома на этой территории идут под снос, т.е. вырастут многоэтажки. Это означает стройку по соседству, рост нагрузки на образовательные и медучреждения, транспорт, дороги.
Из нюансов локации - рядом ТЭЦ и Котляковское кладбище (хотя это зеленая зона). В пешей доступности парки Сосенки и Аршиновский, до усадеб «Царицыно» и «Коломенское» ехать 15-20 минут. Несмотря на близость ж/д, все терпимо, но появление ЮВХ подпортит экологию.
Лоты
Планировки - от студий до трешек. Площадь - 20-71 кв.м. Потолки - 2,72 м. Преобладают однушки со студиями. Отделка - на выбор (любой каприз - чистовая и предчистовая - за ваши деньги).
Инвест/не инвест
Для Novostroyman проект оценила Дарья, автор ТГ-канала «Новостройка по расчету»:
Конкуренция средняя. Рядом строится ЖК «Кавказский бульвар, 51» от ПИК, чуть севернее «Life Варшавская» от «Пионер». Цены выше «Кавказского бульвара 51» ≈ на 5% притом, что у проекта ПИК сдача на 1,5 года раньше, есть чистовая отделка, хоть и не такие красивые рендеры. Если посмотреть на динамику прайса в «Кавказском бульваре, 51» – средняя цена кв.м. за год снизилась на 8,4%. Это помогло поддержать продажи – реализовано 54% квартир (с декабря 2021).
В «Life Варшавская» (лучше расположение) студия 32 кв.м на 7 этаже без отделки стоит 10,7 млн => с поправкой на расположение, этаж и площадь готовая студия 20 кв.м в «Русич-Кантемировский» на 4 этаже стоила бы 7,2 млн, продают же ее сейчас за 6,2 млн => годовая доходность = 6% без учета роста цен на рынке. Готовая 1к 47 кв.м без отделки на 6 этаже в «Life Варшавская» стоит 13 млн => 1к 31 кв.м у Русича на 5 этаже будет стоить 8,8 млн (цена у застройщика 8,4 млн), что соответствует годовой доходности 2%.
По совокупности факторов (плохое место, небольшой опыт застройщика, отсутствие отделки, странные планировки, низкая доходность, снижение цен у «Кавказский бульвар, 51») это не интересный объект для инвестиций. Вангую, что старт у «Русича» окажется неудачным, и цены скоро снизятся.
Ну и?
На вкус и цвет - сами знаете. Но мы так и не поняли, где тут бизнес, хотя бы в версии «лайт».
▪️ Плюсы: красивый двор, рядом парки и удобные автодороги, инфраструктура.
▪️ Минусы: паркинг, рядом промка и кладбище, отделка не входит в стоимость, метро далеко. #ОбзорЖК
@novostroyman
ЕГО ждали... Очень... Ну еще бы: когда говорят о проектах в Царицино, всегда вспоминают об одноименном долгострое, так как новых ЖК здесь почти нет. И тут на Кавказский, 51 приходит ПИК! Но все равно ждут ЕГО. Хочется ведь не классики девелопера №1, а чего-то другого...
Таки свершилось! «Русич» вывел на рынок свою часть проекта по тому же адресу. Постараемся понять, что за «кота в мешке» подсунул концерн?
Проект
Знакомимся: нейминг - «Русич-Кантемировский», 6 домов в 17-32 этажа. Класс - некий бизнес-лайт. С архитектурой не удивили. Она спокойная, классическая, но интереснее стандартных «коробок» ПИКа. Можно было бы «сделать» соседа-конкурента в оформлении лобби, но о концепции холлов почему-то нет инфы.
По благоустройству дворов - зачет, если все будет так, как заявлено. Обещают красотищу: на 1 га появятся детские и спортплощадки, пешеходные зоны, фонтан, workout, места для пикников, арт-объекты. С парковкой какой-то эконом-лайт: на 2 283 квартиры в подземном паркинге оборудуют всего 308 мест. Открытая стоянка поможет, но несильно. Кладовые есть.
Локация
Стройка идет в бывшей промке, между метро «Кантемировская», «Царицыно» и ж/д платформой «Чертаново». Рядом автодороги - уже имеющиеся и те, что в планах. Казалось бы, с таким набором должна быть отличная транспортная доступность. Но нет.
До подземок и ж/д топать минут 25-30. Возможно, будущая станция МЦД-5 «Чертаново» окажется ближе, но не факт. До МКАД, Каширки и Варшавки ехать минут 10, до ТТК - 17, но это без пробок, а они тут есть. В перспективе рядом пройдет Южная рокада и ведется строительство участка ЮВХ.
На территории ЖК обещают коммерцию, школу и два сада, но и в Царицыно с инфраструктурой порядок. В помощь - кварталы Ленина-Дачного, обжитые в советские годы. НО! Судя карте реновации, многие дома на этой территории идут под снос, т.е. вырастут многоэтажки. Это означает стройку по соседству, рост нагрузки на образовательные и медучреждения, транспорт, дороги.
Из нюансов локации - рядом ТЭЦ и Котляковское кладбище (хотя это зеленая зона). В пешей доступности парки Сосенки и Аршиновский, до усадеб «Царицыно» и «Коломенское» ехать 15-20 минут. Несмотря на близость ж/д, все терпимо, но появление ЮВХ подпортит экологию.
Лоты
Планировки - от студий до трешек. Площадь - 20-71 кв.м. Потолки - 2,72 м. Преобладают однушки со студиями. Отделка - на выбор (любой каприз - чистовая и предчистовая - за ваши деньги).
Инвест/не инвест
Для Novostroyman проект оценила Дарья, автор ТГ-канала «Новостройка по расчету»:
Конкуренция средняя. Рядом строится ЖК «Кавказский бульвар, 51» от ПИК, чуть севернее «Life Варшавская» от «Пионер». Цены выше «Кавказского бульвара 51» ≈ на 5% притом, что у проекта ПИК сдача на 1,5 года раньше, есть чистовая отделка, хоть и не такие красивые рендеры. Если посмотреть на динамику прайса в «Кавказском бульваре, 51» – средняя цена кв.м. за год снизилась на 8,4%. Это помогло поддержать продажи – реализовано 54% квартир (с декабря 2021).
В «Life Варшавская» (лучше расположение) студия 32 кв.м на 7 этаже без отделки стоит 10,7 млн => с поправкой на расположение, этаж и площадь готовая студия 20 кв.м в «Русич-Кантемировский» на 4 этаже стоила бы 7,2 млн, продают же ее сейчас за 6,2 млн => годовая доходность = 6% без учета роста цен на рынке. Готовая 1к 47 кв.м без отделки на 6 этаже в «Life Варшавская» стоит 13 млн => 1к 31 кв.м у Русича на 5 этаже будет стоить 8,8 млн (цена у застройщика 8,4 млн), что соответствует годовой доходности 2%.
По совокупности факторов (плохое место, небольшой опыт застройщика, отсутствие отделки, странные планировки, низкая доходность, снижение цен у «Кавказский бульвар, 51») это не интересный объект для инвестиций. Вангую, что старт у «Русича» окажется неудачным, и цены скоро снизятся.
Ну и?
На вкус и цвет - сами знаете. Но мы так и не поняли, где тут бизнес, хотя бы в версии «лайт».
▪️ Плюсы: красивый двор, рядом парки и удобные автодороги, инфраструктура.
▪️ Минусы: паркинг, рядом промка и кладбище, отделка не входит в стоимость, метро далеко. #ОбзорЖК
@novostroyman
Novostroyman. Москва. Недвижимость
🏗 Обзор ЖК «Русич-Кантемировский» ЕГО ждали... Очень... Ну еще бы: когда говорят о проектах в Царицино, всегда вспоминают об одноименном долгострое, так как новых ЖК здесь почти нет. И тут на Кавказский, 51 приходит ПИК! Но все равно ждут ЕГО. Хочется ведь…
🏗 Обзор ЖК «Квартал Западный»
Ух ты! «Самолет» решил забабахать продолжение «Западной Долины». Напомним, RDI возводили, согласно их сайту, некий «архитектурный пригород бизнес-класса» (проще говоря - поселок малоэтажек). «Летающий» девелопер намерен дополнить проект домами до 14 этажей и, как утверждает дом. рф, типового класса (проще говоря - понастроить эконом экономычей). Что выйдет из этой затеи?
Проект
«Квартал Западный» расположен в Новой Москве, рядом с дер. Большое Свинорье. Задумка масштабная, завершат ее в 2028 году, если все пойдет по плану. Пока РнС выдано на дома 1 очереди - два урбан-блока на 5 корпусов по 5-7 этажей.
На словах «Самолет» заморочился с архитектурой не меньше, чем RDI: будут фасады в стиле пиксель-арт, их подчеркнут кубические балконы, разноразмерные окна и фактурные кирпичи. Но на рендерах выглядит все это....ээээ... не очень.
Судя по тем же визуалам, входные группы простые, но комфортные. Есть колясочные, лестниц и порогов нет. По паркингам не ясно: ждем два наземных неизвестной вместительности, гостевая стоянка 1 очереди рассчитана на 14 авто. Во дворе обещают детские и спортплощадки, плейхаб для игр, зоны для отдыха и пикников.
Локация
Район на любителя. Он находится «под крылом самолета» - близко к аэропорту «Внуково». Зато среди полей-деревень! Рядом река Незнайка, в 10-20 мин. езды - парк Ручеек, Валуевский и Ульяновский лесопарки. Близко ж/д, шоссе, но производств нет. И много чего еще тоже нет.
Инфраструктура. В пешей доступности - минимум, с голоду не умрете; необходимое - в соседних Кокошкино, Марушкино, Санино, Шарапово, но формат деревенский; крупные объекты - за «Внуково», примерно в получасе езды. На территории ЖК обещают магазины, школу и два детсада.
Транспорт. Без машины придется тяжко, а с ней - постоять в пробках на местных шоссе. Кстати, на Боровское обещают сделать отдельный выезд. В Москву также ведут Киевское и Минское. До МКАД - 25 км. Альтернатива - автобусы-призраки или ж/д. Второй вариант +/- рабочий: в 10 мин. пешком - платформа «Санино», которая должна войти в МДЦ-4. До ближайшего метро «Рассказовка» - 15 мин. на авто.
Лоты
Планировки - от студий до 4-комнатных. Площадь - от 18 до 81 кв.м Отделка включена. Часть лотов - с балконами, постирочными, гардеробными. Студии с однушками и двушками заметно преобладают. На этаже - 9-11 квартир.
Инвест/не инвест
Для Novostroyman проект оценила Дарья, автор ТГ-канала «Новостройка по расчету»:
Конкуренция здесь высокая. Рядом строится большой проект «Самолета» - «Новое Внуково», недавно сданы «Баркли Медовая долина» и «Западная Долина».
Цены в «Новом Внуково» такие же, сдача на 1 кв. раньше, но он на 15 мин. дальше от станции и за год прайс не изменился, хотя продажи идут неплохо. Так что, купив в «Квартале Западном» квартиру, есть все шансы продать ее на ключах за те же деньги или даже меньше. Проверим на цене аналогичной вторички.
В «Медовой долине» готовую студию 29 кв.м без отделки можно купить за 4,5 млн, с отделкой студия 22,3 кв.м стоила бы ≈4,6 млн, что более чем на 20% ниже заявленных застройщиком цен => доходность отрицательная.
Готовая 1к 37 кв.м с чистовой отделкой стоит в «Медовой долине» 7 млн, а в «Квартал Западный» та же площадь стоит 8,3 млн => доходность также отрицательная. Если предположить, что «Медовая...» – это эконом, а «Западный...» – это комфорт, и сделать поправку на класс, доходность будет около нулевой. Кстати, с момента старта 1 месяц назад цены не изменились, в феврале продано аж 5 квартир.
Цены завышены, не интересно для инвестиций.
Ну и?
Пока локация не слишком удобна для жизни. Станет лучше? Сложно сказать: нагрузка на социалку и дороги сильно возрастет, если новые кварталы не обустроят должным образом. Больше всего вопросов к «Самолету» - рядом его «Новое Внуково». От двух соседних «долин» - «Западной...» и «Медовой...» - толку мало.
▪️ Плюсы: экология, обещают сады и школу на территории, перспектива появления МДЦ-4, есть отделка.
▪️ Минусы: транспортная доступность, внешняя инфраструктура, много квартир на этаже. #ОбзорЖК
@novostroyman
Ух ты! «Самолет» решил забабахать продолжение «Западной Долины». Напомним, RDI возводили, согласно их сайту, некий «архитектурный пригород бизнес-класса» (проще говоря - поселок малоэтажек). «Летающий» девелопер намерен дополнить проект домами до 14 этажей и, как утверждает дом. рф, типового класса (проще говоря - понастроить эконом экономычей). Что выйдет из этой затеи?
Проект
«Квартал Западный» расположен в Новой Москве, рядом с дер. Большое Свинорье. Задумка масштабная, завершат ее в 2028 году, если все пойдет по плану. Пока РнС выдано на дома 1 очереди - два урбан-блока на 5 корпусов по 5-7 этажей.
На словах «Самолет» заморочился с архитектурой не меньше, чем RDI: будут фасады в стиле пиксель-арт, их подчеркнут кубические балконы, разноразмерные окна и фактурные кирпичи. Но на рендерах выглядит все это....ээээ... не очень.
Судя по тем же визуалам, входные группы простые, но комфортные. Есть колясочные, лестниц и порогов нет. По паркингам не ясно: ждем два наземных неизвестной вместительности, гостевая стоянка 1 очереди рассчитана на 14 авто. Во дворе обещают детские и спортплощадки, плейхаб для игр, зоны для отдыха и пикников.
Локация
Район на любителя. Он находится «под крылом самолета» - близко к аэропорту «Внуково». Зато среди полей-деревень! Рядом река Незнайка, в 10-20 мин. езды - парк Ручеек, Валуевский и Ульяновский лесопарки. Близко ж/д, шоссе, но производств нет. И много чего еще тоже нет.
Инфраструктура. В пешей доступности - минимум, с голоду не умрете; необходимое - в соседних Кокошкино, Марушкино, Санино, Шарапово, но формат деревенский; крупные объекты - за «Внуково», примерно в получасе езды. На территории ЖК обещают магазины, школу и два детсада.
Транспорт. Без машины придется тяжко, а с ней - постоять в пробках на местных шоссе. Кстати, на Боровское обещают сделать отдельный выезд. В Москву также ведут Киевское и Минское. До МКАД - 25 км. Альтернатива - автобусы-призраки или ж/д. Второй вариант +/- рабочий: в 10 мин. пешком - платформа «Санино», которая должна войти в МДЦ-4. До ближайшего метро «Рассказовка» - 15 мин. на авто.
Лоты
Планировки - от студий до 4-комнатных. Площадь - от 18 до 81 кв.м Отделка включена. Часть лотов - с балконами, постирочными, гардеробными. Студии с однушками и двушками заметно преобладают. На этаже - 9-11 квартир.
Инвест/не инвест
Для Novostroyman проект оценила Дарья, автор ТГ-канала «Новостройка по расчету»:
Конкуренция здесь высокая. Рядом строится большой проект «Самолета» - «Новое Внуково», недавно сданы «Баркли Медовая долина» и «Западная Долина».
Цены в «Новом Внуково» такие же, сдача на 1 кв. раньше, но он на 15 мин. дальше от станции и за год прайс не изменился, хотя продажи идут неплохо. Так что, купив в «Квартале Западном» квартиру, есть все шансы продать ее на ключах за те же деньги или даже меньше. Проверим на цене аналогичной вторички.
В «Медовой долине» готовую студию 29 кв.м без отделки можно купить за 4,5 млн, с отделкой студия 22,3 кв.м стоила бы ≈4,6 млн, что более чем на 20% ниже заявленных застройщиком цен => доходность отрицательная.
Готовая 1к 37 кв.м с чистовой отделкой стоит в «Медовой долине» 7 млн, а в «Квартал Западный» та же площадь стоит 8,3 млн => доходность также отрицательная. Если предположить, что «Медовая...» – это эконом, а «Западный...» – это комфорт, и сделать поправку на класс, доходность будет около нулевой. Кстати, с момента старта 1 месяц назад цены не изменились, в феврале продано аж 5 квартир.
Цены завышены, не интересно для инвестиций.
Ну и?
Пока локация не слишком удобна для жизни. Станет лучше? Сложно сказать: нагрузка на социалку и дороги сильно возрастет, если новые кварталы не обустроят должным образом. Больше всего вопросов к «Самолету» - рядом его «Новое Внуково». От двух соседних «долин» - «Западной...» и «Медовой...» - толку мало.
▪️ Плюсы: экология, обещают сады и школу на территории, перспектива появления МДЦ-4, есть отделка.
▪️ Минусы: транспортная доступность, внешняя инфраструктура, много квартир на этаже. #ОбзорЖК
@novostroyman
Novostroyman. Москва. Недвижимость
🏗 Обзор ЖК «Квартал Западный» Ух ты! «Самолет» решил забабахать продолжение «Западной Долины». Напомним, RDI возводили, согласно их сайту, некий «архитектурный пригород бизнес-класса» (проще говоря - поселок малоэтажек). «Летающий» девелопер намерен дополнить…
🏗 Обзор Portland
Он дышит речным бризом, просыпается под крики чаек, в нем зашифрован ключ к красивой жизни.... Здесь магия закатов в сочетании с бескрайней панорамой воды, дух европейского города... И т.д. Это цитаты из официального описания Portland. Ах, да - появится он с подачи совсем нового девелопера Forma, не построившего еще ни одного ЖК, в будущем Супер-Пупер-Сити-2, который сейчас напоминает лютую промку. И ко всему этому прилагаются рендеры, показывающие ЖК, который стоит где-то на берегу моря.
Ммм... Чем, кроме амбиций, красивых слов и картинок, он может привлечь покупателей?
Проект
Portland - это типа бизнес-класс, 2 очереди стройки, в каждой - по 4 башни, объединенные торговой галереей с лаундж-зонами на крыше, архитектура от De Architekten CIE (Голландия), фасады из клинкерного кирпича. Высота домов - 15-29 этажей.
Лобби зачетные: главное в 460 кв.м и потолками в 4,3 м включает коворкинг, ресепшен, места для отдыха и работы. Во дворе - зелень, гамаки, игровые, на стилобате - лаундж для йоги, шезлонги, цветы. Будет своя набережная в 400 м с понтонным бассейном и мариной для яхт.
Зацените паркинг: подземный (а строить подземные паркинги сухими в ЖК у рек московские девелоперы не умеют), 176 м/м на 788 квартир (1 оч.). В каждой башне в зависимости от высоты - от 2 до 4 лифтов при 8-10 лотах на этаже. Да, бизнес-класс - он такой!
Локация
ЖК строят на севере Печатников, ранее тут был цементный элеватор. Это серая окраина промки «Южный порт». Еще это ЮВАО - не слишком престижный округ (особенно сейчас, когда до завершения реновации ой как далеко).
Транспорт. До метро «Печатники» идти 15 мин., до одноименной станции МЦД - 25 мин. До ТТК ехать 15 мин., до Садового и МКАД - ≈ 30 мин. Основные магистрали – Волгоградский пр-т, Люблинская, Южнопортовая. Пробки прилагаются. В перспективе откроют ЮВХ, подземку «Южный порт» и ТПУ «Печатники».
Основная инфраструктура - в радиусе 1-2,5 км, есть все, включая социалку. На территории Portland обещают кафе, магазины, фитнес, SPA, а также школу на 300 и сад на 275 мест.
Экологией место не блещет. До Курьяновских очистных - 3 км, до Капотни с МНПЗ - 7 км. В числе «соседей» - АЗС, ж/д. ЮВХ усугубит ситуацию. Ближайшая зеленая зона - мини-парк «Печатники» (1 км). Явный плюс один - близость к реке.
Лоты
Площадь лотов - от 22 до 120 кв.м (от студий до 4-к). Окна панорамные. Есть варианты с балконами, лоджиями и без этих «аппендиксов». Отделка - черновая или предчистовая (зависит от корпуса). Из интересного - жилье с террасами, мастер-спальнями, окном в ванной, угловым остеклением, пентхаусы.
Инвест/не инвест
Для Novostroyman проект оценила Дарья, автор ТГ-канала «Новостройка по расчету»:
Бронирование в Portland стартовало в начале ноября 2022, с тех пор цены выросли ≈ на 20%. Продажи идут хорошо – это самый продаваемый ЖК бизнес-класса. Конкуренция пока ограничена «Level Южнопортовая», но это комфорт+. В будущем здесь появятся проекты Aeon, «Галс», «Кортрос», и лет через 10 район полностью преобразится.
Если сравнивать цены с «Level Южнопортовая», то студии у Level дешевле на 5-10%, а вот 1к значительно дешевле - ≈ на 30-40%. С учетом разницы в классе получается, что студии выгоднее в Portland, а 1к в «Level Южнопортовая».
Из построенных аналогов наиболее похожие ЖК бизнес-класса на набережной – Now, «Зиларт», «Нагатино i-Land», «Ривер-Парк Коломенское». В последнем 1к (37 кв.м) с чистовой отделкой стоит 14,9 млн. В Now 37 кв.м без отделки - 13,5 млн. С поправкой на площадь и отделку получается, что, если бы Portland сейчас был построен, то студия 25,4 кв.м в текущих ценах стоила бы 10,5 млн, а 1к 32,5 кв.м - 12,6 млн. Цены застройщика выше, а значит доходность отрицательная – не интересно для инвестиций.
Ну и?
Сейчас сам проект и локация - набор призрачных перспектив. Готовы рискнуть?
▪️ Плюсы: набережная, выбор планировок, своя инфраструктура, метро в пешей доступности.
▪️ Минусы: экология, промзона, нет чистовой отделки, пробки, маленький паркинг, много квартир на этаже, балконы не во всех лотах, внешняя инфраструктура на удалении. #ОбзорЖК
@novostroyman
Он дышит речным бризом, просыпается под крики чаек, в нем зашифрован ключ к красивой жизни.... Здесь магия закатов в сочетании с бескрайней панорамой воды, дух европейского города... И т.д. Это цитаты из официального описания Portland. Ах, да - появится он с подачи совсем нового девелопера Forma, не построившего еще ни одного ЖК, в будущем Супер-Пупер-Сити-2, который сейчас напоминает лютую промку. И ко всему этому прилагаются рендеры, показывающие ЖК, который стоит где-то на берегу моря.
Ммм... Чем, кроме амбиций, красивых слов и картинок, он может привлечь покупателей?
Проект
Portland - это типа бизнес-класс, 2 очереди стройки, в каждой - по 4 башни, объединенные торговой галереей с лаундж-зонами на крыше, архитектура от De Architekten CIE (Голландия), фасады из клинкерного кирпича. Высота домов - 15-29 этажей.
Лобби зачетные: главное в 460 кв.м и потолками в 4,3 м включает коворкинг, ресепшен, места для отдыха и работы. Во дворе - зелень, гамаки, игровые, на стилобате - лаундж для йоги, шезлонги, цветы. Будет своя набережная в 400 м с понтонным бассейном и мариной для яхт.
Зацените паркинг: подземный (а строить подземные паркинги сухими в ЖК у рек московские девелоперы не умеют), 176 м/м на 788 квартир (1 оч.). В каждой башне в зависимости от высоты - от 2 до 4 лифтов при 8-10 лотах на этаже. Да, бизнес-класс - он такой!
Локация
ЖК строят на севере Печатников, ранее тут был цементный элеватор. Это серая окраина промки «Южный порт». Еще это ЮВАО - не слишком престижный округ (особенно сейчас, когда до завершения реновации ой как далеко).
Транспорт. До метро «Печатники» идти 15 мин., до одноименной станции МЦД - 25 мин. До ТТК ехать 15 мин., до Садового и МКАД - ≈ 30 мин. Основные магистрали – Волгоградский пр-т, Люблинская, Южнопортовая. Пробки прилагаются. В перспективе откроют ЮВХ, подземку «Южный порт» и ТПУ «Печатники».
Основная инфраструктура - в радиусе 1-2,5 км, есть все, включая социалку. На территории Portland обещают кафе, магазины, фитнес, SPA, а также школу на 300 и сад на 275 мест.
Экологией место не блещет. До Курьяновских очистных - 3 км, до Капотни с МНПЗ - 7 км. В числе «соседей» - АЗС, ж/д. ЮВХ усугубит ситуацию. Ближайшая зеленая зона - мини-парк «Печатники» (1 км). Явный плюс один - близость к реке.
Лоты
Площадь лотов - от 22 до 120 кв.м (от студий до 4-к). Окна панорамные. Есть варианты с балконами, лоджиями и без этих «аппендиксов». Отделка - черновая или предчистовая (зависит от корпуса). Из интересного - жилье с террасами, мастер-спальнями, окном в ванной, угловым остеклением, пентхаусы.
Инвест/не инвест
Для Novostroyman проект оценила Дарья, автор ТГ-канала «Новостройка по расчету»:
Бронирование в Portland стартовало в начале ноября 2022, с тех пор цены выросли ≈ на 20%. Продажи идут хорошо – это самый продаваемый ЖК бизнес-класса. Конкуренция пока ограничена «Level Южнопортовая», но это комфорт+. В будущем здесь появятся проекты Aeon, «Галс», «Кортрос», и лет через 10 район полностью преобразится.
Если сравнивать цены с «Level Южнопортовая», то студии у Level дешевле на 5-10%, а вот 1к значительно дешевле - ≈ на 30-40%. С учетом разницы в классе получается, что студии выгоднее в Portland, а 1к в «Level Южнопортовая».
Из построенных аналогов наиболее похожие ЖК бизнес-класса на набережной – Now, «Зиларт», «Нагатино i-Land», «Ривер-Парк Коломенское». В последнем 1к (37 кв.м) с чистовой отделкой стоит 14,9 млн. В Now 37 кв.м без отделки - 13,5 млн. С поправкой на площадь и отделку получается, что, если бы Portland сейчас был построен, то студия 25,4 кв.м в текущих ценах стоила бы 10,5 млн, а 1к 32,5 кв.м - 12,6 млн. Цены застройщика выше, а значит доходность отрицательная – не интересно для инвестиций.
Ну и?
Сейчас сам проект и локация - набор призрачных перспектив. Готовы рискнуть?
▪️ Плюсы: набережная, выбор планировок, своя инфраструктура, метро в пешей доступности.
▪️ Минусы: экология, промзона, нет чистовой отделки, пробки, маленький паркинг, много квартир на этаже, балконы не во всех лотах, внешняя инфраструктура на удалении. #ОбзорЖК
@novostroyman
Novostroyman. Москва. Недвижимость
🏗 Обзор Portland Он дышит речным бризом, просыпается под крики чаек, в нем зашифрован ключ к красивой жизни.... Здесь магия закатов в сочетании с бескрайней панорамой воды, дух европейского города... И т.д. Это цитаты из официального описания Portland. Ах…
🏗 Обзор Moments
Моменты... Вся наша жизнь состоит из моментов, мгновений. Такое символичное название - Moments - своему проекту дала компания Forma, не реализовавшая до конца еще ни одного ЖК, но извергающая амбиции благодаря «папочке» - ГК ПИК. Вот только получится ли про эту новостройку сказать: «Остановись мгновенье! Ты прекрасно!»?🤔
Проект
Moments расположен на Волоколамке, заявлен как бизнес-класс. Ждем 3 очереди: 8 корпусов в 14-45 этажей, 2 668 квартир. В первой - 30-этажка, 330 лотов и 73 машиноместа в подземном паркинге (похоже, Forma считает такое соотношение квартир и м/м нормой - в Portland та же история).
Архитектура - KAMEN, сайт проекта описывает ее как полупрозрачную, неперегруженную, волновую. Истина в этих словах есть, но рендеры простые. Лобби минималистичное, просторное, с потолками в 5,7 м, лаундж-зоной, коворкингом, колясочными, лапомойками, санузлами. Консьерж-сервис и охрана прилагаются. Авторы концепции - Babayants Architects.
Над оформлением двора трудились в Gillespies. Если все задумки будут исполнены, он выйдет достойным. Обещаны холмы, сады, сухой фонтан, игровые и спортплощадки, зоны для пикника и релакса, экотропа в 1250 м, ведущая к парку Покровское-Стрешнево.
Локация
Moments находится в районе Щукино (СЗАО). Дома появятся в «треугольнике» между МЦК, МЦД-2 и Волоколамкой. Там же - только апарты, медучреждения и НИИ. Основная инфраструктура - в радиусе 1,5-2 км, с другой (!) стороны шоссе или рельсов. На территории ЖК обещают школу на 350 мест, детсад на 175, магазины, фитнес, кафе, сервисы и пр.
Экология, по меркам Москвы, неплохая. Примерно в 1 км - усадьба «Покровское-Стрешнево». В числе других плюсов - близость Всехсвятской рощи, Щукинского парка. В списке минусов - соседство с оживленной трассой (80 м по прямой), предприятием «Артстрой» (200 м) и ж/д (300 м).
Че касаемо путей-дорог. Для пешеходов: станция МЦК «Стрешнево» (500 м), метро «Щукинская» (1,5 км), платформа МЦД-2 «Стрешнево» (1,1 км). Остановок транспорта рядом хватает. Для автомобилистов: выезды на Волоколамское и Ленинградское шоссе. Без пробок до МКАД - 20 минут, но заторы здесь - явление частое.
Лоты
Квартирография - от студий до лотов с 4 спальнями, гардеробной, прачечной. Во всех вариантах панорамное остекление. Площадь - от 25,8 до 128,9 кв.м. В первой очереди - отделка white box, в других также будет черновая.
Преобладают студии и однушки, наличие 4-комнатных - одно название (их две, согласно дом. рф). Балконы на любителя: треугольные в 0,5-1,5 кв.м. Среднее число лотов на этаже - 12.
Инвест/ не инвест
Для Novostroyman проект оценила Дарья, автор ТГ-канала «Новостройка по расчету»:
«С момента начала бронирования (ноябрь 2022) цены в Moments выросли почти на 20%. На мой взгляд, прайс сейчас перегрет, и скоро будет падение, как случилось с Forst (текущие цены со скидами на уровне старта в ноябре 2021).
Конкуренция средняя – рядом апарты «Волоколамское, 24» (комфорт-класс), ЖК «Интонация» (бизнес, квартиры) и недавно сдали апарт-комплекс Baires (бизнес). С учетом текущих скидок в «Интонации» и разницы в сроке сдачи цены там сейчас примерно на уровне Moments.
Наиболее близкий готовый аналог – ЖК Trend (бизнес, немного дальше от метро, но место приятнее). Здесь 1к (40 кв.м) без отделки на 23 этаже стоит 18 млн. А в Moments 40 кв.м на 4 этаже с white box продаются сейчас за 15,8 млн. Если сделать поправку на отделку и этаж, то в текущих ценах вторичного рынка она бы стоила ≈17 млн. Это соответствует годовой доходности 3% при продаже на ключах и без учета роста цен на рынке. Не интересно для инвестиций.
Ну и?
Вроде и неплохо, но до бизнес-класса не дотянули.🤷♀️
▪️ Плюсы: рядом зеленые зоны и МЦК, приемлемая транспортная доступность.
▪️ Минусы: маленький паркинг, много квартир на этаже, преобладают 1к и студии, метро далековато, пробки, Волоколамка почти под окнами, внешняя инфраструктура за шоссе и ж/д, нет чистовой отделки.
#ОбзорЖК
@novostroyman
Моменты... Вся наша жизнь состоит из моментов, мгновений. Такое символичное название - Moments - своему проекту дала компания Forma, не реализовавшая до конца еще ни одного ЖК, но извергающая амбиции благодаря «папочке» - ГК ПИК. Вот только получится ли про эту новостройку сказать: «Остановись мгновенье! Ты прекрасно!»?🤔
Проект
Moments расположен на Волоколамке, заявлен как бизнес-класс. Ждем 3 очереди: 8 корпусов в 14-45 этажей, 2 668 квартир. В первой - 30-этажка, 330 лотов и 73 машиноместа в подземном паркинге (похоже, Forma считает такое соотношение квартир и м/м нормой - в Portland та же история).
Архитектура - KAMEN, сайт проекта описывает ее как полупрозрачную, неперегруженную, волновую. Истина в этих словах есть, но рендеры простые. Лобби минималистичное, просторное, с потолками в 5,7 м, лаундж-зоной, коворкингом, колясочными, лапомойками, санузлами. Консьерж-сервис и охрана прилагаются. Авторы концепции - Babayants Architects.
Над оформлением двора трудились в Gillespies. Если все задумки будут исполнены, он выйдет достойным. Обещаны холмы, сады, сухой фонтан, игровые и спортплощадки, зоны для пикника и релакса, экотропа в 1250 м, ведущая к парку Покровское-Стрешнево.
Локация
Moments находится в районе Щукино (СЗАО). Дома появятся в «треугольнике» между МЦК, МЦД-2 и Волоколамкой. Там же - только апарты, медучреждения и НИИ. Основная инфраструктура - в радиусе 1,5-2 км, с другой (!) стороны шоссе или рельсов. На территории ЖК обещают школу на 350 мест, детсад на 175, магазины, фитнес, кафе, сервисы и пр.
Экология, по меркам Москвы, неплохая. Примерно в 1 км - усадьба «Покровское-Стрешнево». В числе других плюсов - близость Всехсвятской рощи, Щукинского парка. В списке минусов - соседство с оживленной трассой (80 м по прямой), предприятием «Артстрой» (200 м) и ж/д (300 м).
Че касаемо путей-дорог. Для пешеходов: станция МЦК «Стрешнево» (500 м), метро «Щукинская» (1,5 км), платформа МЦД-2 «Стрешнево» (1,1 км). Остановок транспорта рядом хватает. Для автомобилистов: выезды на Волоколамское и Ленинградское шоссе. Без пробок до МКАД - 20 минут, но заторы здесь - явление частое.
Лоты
Квартирография - от студий до лотов с 4 спальнями, гардеробной, прачечной. Во всех вариантах панорамное остекление. Площадь - от 25,8 до 128,9 кв.м. В первой очереди - отделка white box, в других также будет черновая.
Преобладают студии и однушки, наличие 4-комнатных - одно название (их две, согласно дом. рф). Балконы на любителя: треугольные в 0,5-1,5 кв.м. Среднее число лотов на этаже - 12.
Инвест/ не инвест
Для Novostroyman проект оценила Дарья, автор ТГ-канала «Новостройка по расчету»:
«С момента начала бронирования (ноябрь 2022) цены в Moments выросли почти на 20%. На мой взгляд, прайс сейчас перегрет, и скоро будет падение, как случилось с Forst (текущие цены со скидами на уровне старта в ноябре 2021).
Конкуренция средняя – рядом апарты «Волоколамское, 24» (комфорт-класс), ЖК «Интонация» (бизнес, квартиры) и недавно сдали апарт-комплекс Baires (бизнес). С учетом текущих скидок в «Интонации» и разницы в сроке сдачи цены там сейчас примерно на уровне Moments.
Наиболее близкий готовый аналог – ЖК Trend (бизнес, немного дальше от метро, но место приятнее). Здесь 1к (40 кв.м) без отделки на 23 этаже стоит 18 млн. А в Moments 40 кв.м на 4 этаже с white box продаются сейчас за 15,8 млн. Если сделать поправку на отделку и этаж, то в текущих ценах вторичного рынка она бы стоила ≈17 млн. Это соответствует годовой доходности 3% при продаже на ключах и без учета роста цен на рынке. Не интересно для инвестиций.
Ну и?
Вроде и неплохо, но до бизнес-класса не дотянули.🤷♀️
▪️ Плюсы: рядом зеленые зоны и МЦК, приемлемая транспортная доступность.
▪️ Минусы: маленький паркинг, много квартир на этаже, преобладают 1к и студии, метро далековато, пробки, Волоколамка почти под окнами, внешняя инфраструктура за шоссе и ж/д, нет чистовой отделки.
#ОбзорЖК
@novostroyman
