Forwarded from Khtrader
#недвижимость #германия #европа #жилье #кризис
Реальные цены на жилье в Германии в текущем году снизились на 15% по сравнению с прошлым годом, что стало рекордным падением во всей истории данной статистики. Проблемы в Европе накапливаются, и одним из видимых решений может быть действие Европейского Центрального Банка (ЕЦБ) в стиле Банка Японии, когда он выкупает проблемные активы, но это может сильно девальвировать евро.
@khtrader
Реальные цены на жилье в Германии в текущем году снизились на 15% по сравнению с прошлым годом, что стало рекордным падением во всей истории данной статистики. Проблемы в Европе накапливаются, и одним из видимых решений может быть действие Европейского Центрального Банка (ЕЦБ) в стиле Банка Японии, когда он выкупает проблемные активы, но это может сильно девальвировать евро.
@khtrader
Forwarded from Unexpected Value
Давайте немного поговорим про аренду. Мы почти никогда ее не упоминаем, хотя интуитивно кажется, что эта важный сегмент рынка жилья. Но есть нюансы:
🔹исследования арендного рынка имеют очень низкую ценность. В России выбор между снимать/покупать практически не ставится. Сотни написанных статей о том, что выгоднее, не учитывают важную поведенческую компоненту, которую мы когда-то назвали «зато своя». При этом качество данных об арендных ставках очень низкое, так как множество сделок совершается за пределами какой-либо официальной статистики и агрегаторов. Условный Циан не видит, по какой цене мы продлеваем 11-месячные договоры, которые не нужно регистрировать. Институционализированная аренда, которая была бы отличным источником статистики, сейчас представлена только арендными домами дом.рф, которых в Москве 7 штук, 1 в Воронеже и 1 в Екатеринбурге. Это очень хорошая инициатива, но это пока только капля в море.
То есть дорого и мало кому нужно.
🔹 покупка жилья и аренда — слабые субституты. В некоторые странах эта связь слабее, в некоторых сильнее, это по-разному влияет на ценообразование, но в общем случае эти категории спроса почти не пересекаются. Подробнее можно почитать здесь (если вам интересна жилищная политика, обязательно почитайте полностью; документ в комментарии).
🔹 как уже писали, экономическая эффективность строительства жилья под аренду и продажу для застройщиков находятся в разных вселенных. Чтобы аренда стала для строителей привлекательной, необходимо снижение средних цен продажи примерно в 2-3 раза (скорее всего даже больше).
Но
Аренда - это важный источник «ликвидности» на рынке. Сейчас роль оператора ликвидности на себя берет вторичка (как это работает описывали здесь). Но и этот рынок такой же неинституциональный, как аренда, да еще и крайне чувствительный к циклу (см. ипотека при КС 12%).
К чему это все?
Нам кажется достаточно очевидным, что стратегия Минстроя по строительству 120 млн квадратов многоквартирных домов в год к 2030 году нежизнеспособна. Но строить нужно. У нас все еще низкая обеспеченность жильем, а огромная часть жилого фонда сильно старше 50 лет и имеет не самые высокие потолки.
Так что если у вас есть возможность проголосовать за жилищную политику, выбирайте кандидата, который пообещает решить проблему жилья не льготной ипотекой, а развитым рынком аренды (с планом лет на 20).
P.S. о том, как важен рынок аренды, лучше всех пишет Jay Parsons
#жилье
@unexpectedvalue
🔹исследования арендного рынка имеют очень низкую ценность. В России выбор между снимать/покупать практически не ставится. Сотни написанных статей о том, что выгоднее, не учитывают важную поведенческую компоненту, которую мы когда-то назвали «зато своя». При этом качество данных об арендных ставках очень низкое, так как множество сделок совершается за пределами какой-либо официальной статистики и агрегаторов. Условный Циан не видит, по какой цене мы продлеваем 11-месячные договоры, которые не нужно регистрировать. Институционализированная аренда, которая была бы отличным источником статистики, сейчас представлена только арендными домами дом.рф, которых в Москве 7 штук, 1 в Воронеже и 1 в Екатеринбурге. Это очень хорошая инициатива, но это пока только капля в море.
То есть дорого и мало кому нужно.
🔹 покупка жилья и аренда — слабые субституты. В некоторые странах эта связь слабее, в некоторых сильнее, это по-разному влияет на ценообразование, но в общем случае эти категории спроса почти не пересекаются. Подробнее можно почитать здесь (если вам интересна жилищная политика, обязательно почитайте полностью; документ в комментарии).
🔹 как уже писали, экономическая эффективность строительства жилья под аренду и продажу для застройщиков находятся в разных вселенных. Чтобы аренда стала для строителей привлекательной, необходимо снижение средних цен продажи примерно в 2-3 раза (скорее всего даже больше).
Но
Аренда - это важный источник «ликвидности» на рынке. Сейчас роль оператора ликвидности на себя берет вторичка (как это работает описывали здесь). Но и этот рынок такой же неинституциональный, как аренда, да еще и крайне чувствительный к циклу (см. ипотека при КС 12%).
К чему это все?
Нам кажется достаточно очевидным, что стратегия Минстроя по строительству 120 млн квадратов многоквартирных домов в год к 2030 году нежизнеспособна. Но строить нужно. У нас все еще низкая обеспеченность жильем, а огромная часть жилого фонда сильно старше 50 лет и имеет не самые высокие потолки.
Так что если у вас есть возможность проголосовать за жилищную политику, выбирайте кандидата, который пообещает решить проблему жилья не льготной ипотекой, а развитым рынком аренды (с планом лет на 20).
P.S. о том, как важен рынок аренды, лучше всех пишет Jay Parsons
#жилье
@unexpectedvalue
Telegram
Unexpected Value
Сегодня будет самый неочевидный для меня тип контента, но мне хочется подобными вещами делиться, потому что они очень сильно помогли мне, и скорее всего много кому еще могут помочь. Для чтения потребуется excel.
Покупать или снимать, вот в чем вопрос.
Когда…
Покупать или снимать, вот в чем вопрос.
Когда…
Forwarded from Unexpected Value
Каждый раз, когда речь заходит про «рынок ждёт обвал», «есть опасные дисбалансы» и т.п., вспоминаем важное правило: чтобы упали цены, у продавцов должна быть острая необходимость продать в установленный срок, то есть деньги от продажи нужны здесь и сейчас.
То, что на первичном рынке такой необходимости нет уже много раз говорили: по 214-фз стройку финансируют банки, а не покупатели жилья, как раньше. У застройщика не возникает потребности в наличных с момента, как он заключил договор.
На вторичном рынке чуть сложнее, но результат не сильно отличается. Ситуаций, когда ваша потребность в наличных может быть удовлетворена только за счет продажи жилья, не так уж и много. Вспомните, когда в последний раз вам срочно нужны были 15 млн рублей, при рыночной стоимости квартиры в 20?
Если мы утверждаем, что после попадания на вторичный рынок, когда становится невозможно совершить покупку по условиям льготной ипотеки, стоимость жилья падает на 20-30%, то за счет инфляции вы сможете продать ее по цене покупки уже через 4-5 лет. Даже на уровне интуиции понятно, что домохозяйства не покупают квартиры раз в 3 года.
Наконец, даже если в результате дефолта заемщика или застройщика жилье попадает к банку, то банкам сейчас более чем хватает капитала и прибыли, чтобы жить с этими квартирами на балансе несколько лет в ожидании нового периода экономического роста.
Даже на фондовом рынке активы имеют склонность обваливаться, когда продавцам приходится продавать прямо сейчас: условный маржин колл.
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
То, что на первичном рынке такой необходимости нет уже много раз говорили: по 214-фз стройку финансируют банки, а не покупатели жилья, как раньше. У застройщика не возникает потребности в наличных с момента, как он заключил договор.
На вторичном рынке чуть сложнее, но результат не сильно отличается. Ситуаций, когда ваша потребность в наличных может быть удовлетворена только за счет продажи жилья, не так уж и много. Вспомните, когда в последний раз вам срочно нужны были 15 млн рублей, при рыночной стоимости квартиры в 20?
Если мы утверждаем, что после попадания на вторичный рынок, когда становится невозможно совершить покупку по условиям льготной ипотеки, стоимость жилья падает на 20-30%, то за счет инфляции вы сможете продать ее по цене покупки уже через 4-5 лет. Даже на уровне интуиции понятно, что домохозяйства не покупают квартиры раз в 3 года.
Наконец, даже если в результате дефолта заемщика или застройщика жилье попадает к банку, то банкам сейчас более чем хватает капитала и прибыли, чтобы жить с этими квартирами на балансе несколько лет в ожидании нового периода экономического роста.
Даже на фондовом рынке активы имеют склонность обваливаться, когда продавцам приходится продавать прямо сейчас: условный маржин колл.
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Forwarded from Unexpected Value
Постараемся совсем закрыть тему льготной ипотеки до конца года и уже двигаться дальше. Еще немного про затоваренность на рынке.
Затоваренность может возникнуть, если существенно снизится уровень «распроданности на вводе». Но пока он держится на очень высоких уровнях.
А теперь давайте посмотрим, что происходит после ввода (данные ДОМ.РФ дают полную картину до августа 2023, думаем, на днях прояснится статистика и за сентябрь-ноябрь, но вряд ли там будут существенные изменения в трендах).
В построенных домах по договорам купли-продажи выдается 10-15% от всех льготных кредитов (семейная+льготная+IT+дальневосточная). Напомним, что льготными программами можно воспользоваться на покупку построенного жилья, если они куплены по договору купли-продажи напрямую у застройщика.
Разумеется, так как кредиты льготные, то и скидки в цене никакой нет (разрыв цен между строящимся и готовым жильем, кто-нибудь?). Существующий разрыв в суммах кредита объясняется географической структурой и классами жилья. А в последние месяцы и его почти не осталось.
В результате, если мы сложим распроданность жилья на дату ввода и продажи после ввода, то получим, что застройщики продают не 75-80% построенного жилья, а 90-95%. В течение одного года.
Застройщики могли уже сформировать запас прочности, чтобы не просто пережитьмнимое ужесточение массовой льготной ипотеки, но ее полную отмену.
Здесь лежат все проблемы разговоров о снижении спроса из-за «заградительных» ипотечных ставок после отмены льгот. Спрос на новое жилье ограничивается не ценами/ипотекой, а наличием предложения - застройщики отрегулируют свою экономику за счет снижения новых проектов (рынок жилья в России - это как мировой рынок алмазов - роскошь, всем хочется владеть,цены накачаны дефицитом). Но льготная ипотека больше не решает проблему ограниченного предложения.
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Затоваренность может возникнуть, если существенно снизится уровень «распроданности на вводе». Но пока он держится на очень высоких уровнях.
А теперь давайте посмотрим, что происходит после ввода (данные ДОМ.РФ дают полную картину до августа 2023, думаем, на днях прояснится статистика и за сентябрь-ноябрь, но вряд ли там будут существенные изменения в трендах).
В построенных домах по договорам купли-продажи выдается 10-15% от всех льготных кредитов (семейная+льготная+IT+дальневосточная). Напомним, что льготными программами можно воспользоваться на покупку построенного жилья, если они куплены по договору купли-продажи напрямую у застройщика.
Разумеется, так как кредиты льготные, то и скидки в цене никакой нет (разрыв цен между строящимся и готовым жильем, кто-нибудь?). Существующий разрыв в суммах кредита объясняется географической структурой и классами жилья. А в последние месяцы и его почти не осталось.
В результате, если мы сложим распроданность жилья на дату ввода и продажи после ввода, то получим, что застройщики продают не 75-80% построенного жилья, а 90-95%. В течение одного года.
Застройщики могли уже сформировать запас прочности, чтобы не просто пережить
Здесь лежат все проблемы разговоров о снижении спроса из-за «заградительных» ипотечных ставок после отмены льгот. Спрос на новое жилье ограничивается не ценами/ипотекой, а наличием предложения - застройщики отрегулируют свою экономику за счет снижения новых проектов (рынок жилья в России - это как мировой рынок алмазов - роскошь, всем хочется владеть,
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Forwarded from Unexpected Value
Распроданность введенных в эксплуатацию объектов: не 87%, но все еще очень хорошо.
Итого в 2023 году к моменту ввода в эксплуатацию застройщики распродавали:
Q1 - 78%
Q2 - 77%
Q3 - 76%
Q4 - 77%
Напомним, это не означает, что продажи за отчетный квартал составили Х% от введенного, а что за весь период стройки от старта продаж до получения разрешения на ввод, было распродано Х% площадей.
Здесь не учитывается эффект ужесточения льготной ипотеки и введения комиссии банками (еще не проявилось), но стабильный результат выше 70% - это много. Особенно учитывая, что вводы в этом году явно выше, чем в прошлом (какой именно рост вводов был посчитаем позже, почему нельзя брать цифру Росстата рассматривали здесь).
А еще есть период продаж после ввода (и здесь тоже действует льготная ипотека).
Наконец, распроданность объектов с вводом в 2024 году сейчас составляет 57%, что тоже весьма много.
Из всего этого следует, что возможный обвал спроса в ближайший год не приведет к обвалу рынка - со стороны предложения сформированы хорошие запасы.
Здесь выделяется Краснодарский край, единственный из крупнейших рынков, где распроданность на вводе в 4м квартале 2023 опустилась до 66%. Это еще не катастрофа, но точно тревожный сигнал, за которым стоит следить.
P.S. уважаемый ДОМ.РФ, можете прокомментировать, зачем в ЕИСЖС столько капчи? Ради чего нужно делать рынок менее прозрачным, усложняя доступ паре десятков человек, которые могут конструктивно использовать эти данные? Давайте поощрять экспертное сообщество анализировать рынок на данных, а не возвращаться к аналитике ощущений!
#жилье
@unexpectedvalue
Итого в 2023 году к моменту ввода в эксплуатацию застройщики распродавали:
Q1 - 78%
Q2 - 77%
Q3 - 76%
Q4 - 77%
Напомним, это не означает, что продажи за отчетный квартал составили Х% от введенного, а что за весь период стройки от старта продаж до получения разрешения на ввод, было распродано Х% площадей.
Здесь не учитывается эффект ужесточения льготной ипотеки и введения комиссии банками (еще не проявилось), но стабильный результат выше 70% - это много. Особенно учитывая, что вводы в этом году явно выше, чем в прошлом (какой именно рост вводов был посчитаем позже, почему нельзя брать цифру Росстата рассматривали здесь).
А еще есть период продаж после ввода (и здесь тоже действует льготная ипотека).
Наконец, распроданность объектов с вводом в 2024 году сейчас составляет 57%, что тоже весьма много.
Из всего этого следует, что возможный обвал спроса в ближайший год не приведет к обвалу рынка - со стороны предложения сформированы хорошие запасы.
Здесь выделяется Краснодарский край, единственный из крупнейших рынков, где распроданность на вводе в 4м квартале 2023 опустилась до 66%. Это еще не катастрофа, но точно тревожный сигнал, за которым стоит следить.
P.S. уважаемый ДОМ.РФ, можете прокомментировать, зачем в ЕИСЖС столько капчи? Ради чего нужно делать рынок менее прозрачным, усложняя доступ паре десятков человек, которые могут конструктивно использовать эти данные? Давайте поощрять экспертное сообщество анализировать рынок на данных, а не возвращаться к аналитике ощущений!
#жилье
@unexpectedvalue
Forwarded from Unexpected Value
Вводы многоквартирных домов в 2023 году составили 51.8 млн кв. м по данным Росстата 39.5 млн кв. м по данным ЕИСЖС
В предыдущих сериях мы рассказывали, как методология Росстата завышает объемы введенного в эксплуатацию многоквартирного жилья: вместе с жилыми домами в эту статистику входят общежития, дома престарелых, прочие специализированные жилые помещения, в том числе для размещения граждан, использующих спецодежду.
Напомним, это не означает, что у нас нарисованные цифры в ВВП - все эти квадратные метры реально построены (либо капитально отремонтированы). Но называть эти метры вводом многоквартирных домов (МКД) весьма своеобразное решение. Например, из-за этого многие думают, что ввод жилья в 2022 году вырос, хотя было небольшое снижение.
Что мы получаем на данных ЕИСЖС?
Ввод МКД вырос ~7%, что в 2 раза ниже, чем по данным Росстата. Но «прочее» строительство растет уверенными темпами +44%. Проверить наши расчеты достаточно просто: посмотрите на плановые вводы 2024 года согласно ЕИСЖС на январь 2023 . Вероятность запустить 10 млн квадратов и ввести их в тот же период не выше, чем резиста иммолэйт импрувед (крайне мала). Статистику ИЖС не смотрим, потому что это черный ящик.
Это еще раз подводит нас к якобы проблема «ценового пузыря». Проблема роста цен на жилье более фундаментальная, чем льготная ипотека. Цены растут, потому что желающих переехать в новое жилье сильно больше, чем новых квартир. Льготная ипотека может временно вмешиваться в динамику, но не в тренд.
В России примерно 3.8 млрд кв. м жилой площади (в т.ч. МКД - 2.25 млрд кв. м). Выбывает ежегодно около 1-2%. А прирост идет на 2-3% (с учетом индивидуального строительства). То есть в лучшем случае увеличение на 1%. Это близко к приросту населения с учетом миграции, но не массовому улучшению жилищных условий.
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
В предыдущих сериях мы рассказывали, как методология Росстата завышает объемы введенного в эксплуатацию многоквартирного жилья: вместе с жилыми домами в эту статистику входят общежития, дома престарелых, прочие специализированные жилые помещения, в том числе для размещения граждан, использующих спецодежду.
Напомним, это не означает, что у нас нарисованные цифры в ВВП - все эти квадратные метры реально построены (либо капитально отремонтированы). Но называть эти метры вводом многоквартирных домов (МКД) весьма своеобразное решение. Например, из-за этого многие думают, что ввод жилья в 2022 году вырос, хотя было небольшое снижение.
Что мы получаем на данных ЕИСЖС?
Ввод МКД вырос ~7%, что в 2 раза ниже, чем по данным Росстата. Но «прочее» строительство растет уверенными темпами +44%. Проверить наши расчеты достаточно просто: посмотрите на плановые вводы 2024 года согласно ЕИСЖС на январь 2023 . Вероятность запустить 10 млн квадратов и ввести их в тот же период не выше, чем резиста иммолэйт импрувед (крайне мала). Статистику ИЖС не смотрим, потому что это черный ящик.
Это еще раз подводит нас к якобы проблема «ценового пузыря». Проблема роста цен на жилье более фундаментальная, чем льготная ипотека. Цены растут, потому что желающих переехать в новое жилье сильно больше, чем новых квартир. Льготная ипотека может временно вмешиваться в динамику, но не в тренд.
В России примерно 3.8 млрд кв. м жилой площади (в т.ч. МКД - 2.25 млрд кв. м). Выбывает ежегодно около 1-2%. А прирост идет на 2-3% (с учетом индивидуального строительства). То есть в лучшем случае увеличение на 1%. Это близко к приросту населения с учетом миграции, но не массовому улучшению жилищных условий.
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Forwarded from Unexpected Value
Льготные программы сформировали годовой запас прочности в секторе строительства жилья
Это все-таки официально: первого июля всеобщая льготная ипотека закончится. Это так радует финансовый блок, что было решено даже повысить компенсацию банкам до 2 п.п.
Расширение семейной программы, конечно, сгладит этот эффект, но все же не в каждом домохозяйстве есть несовершеннолетние дети.
А это значит, пришла пора посмотреть, в каком состоянии сектор подошел к этой знаменательной дате. Берем только публичные данные из ЕИСЖС по состоянию на май 2024.
Портфель строительства…
Вырос на ~17%
Мы не включали в анализ объекты с датой ввода T+4: на них стабильно приходится не более 5% портфеля, так что считаем нематериальным.
Это, пожалуй, самый фрустрирующий результат: почти двухкратный рост цен привел к росту предложения на сравнительно скромную величину. Что неудивительно, т.к. сектору понадобилось порядка 5 лет, чтобы увеличить предложение: вводы в 2024 году будут на уровне 2020-2021, но вот в 2025 вырастут до ~45 млн кв. м. (см. график)
(1/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Это все-таки официально: первого июля всеобщая льготная ипотека закончится. Это так радует финансовый блок, что было решено даже повысить компенсацию банкам до 2 п.п.
Расширение семейной программы, конечно, сгладит этот эффект, но все же не в каждом домохозяйстве есть несовершеннолетние дети.
А это значит, пришла пора посмотреть, в каком состоянии сектор подошел к этой знаменательной дате. Берем только публичные данные из ЕИСЖС по состоянию на май 2024.
Портфель строительства…
Вырос на ~17%
Мы не включали в анализ объекты с датой ввода T+4: на них стабильно приходится не более 5% портфеля, так что считаем нематериальным.
Это, пожалуй, самый фрустрирующий результат: почти двухкратный рост цен привел к росту предложения на сравнительно скромную величину. Что неудивительно, т.к. сектору понадобилось порядка 5 лет, чтобы увеличить предложение: вводы в 2024 году будут на уровне 2020-2021, но вот в 2025 вырастут до ~45 млн кв. м. (см. график)
(1/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Forwarded from Unexpected Value
Мозоль от каски (Чорный саморез)
Льготные программы сформировали годовой запас прочности в секторе строительства жилья Это все-таки официально: первого июля всеобщая льготная ипотека закончится. Это так радует финансовый блок, что было решено даже повысить компенсацию банкам до 2 п.п. Расширение…
Вырос и портфель и его распроданность.
Уровень распроданности в 2024 году находится на равномерном уровне и даже превысил значения 2023.
При этом превышение наблюдается по всем срокам ввода.
Тут нельзя не отметить, что лучший отдел продаж застройщиков сидит в Минфине и ЦБ - обещания прекратить и досрочно ужесточить льготную программу в комбинации с арбитражем ставок серьезно помогли нарастить продажи.
*Почему не стоит ориентироваться на этот показатель для объектов с вводом в 2020-2022 годах писали здесь.
Напомним, что оптимальный уровень распроданности на вводе мы (и не только) видим в районе 70. К этому значению рынок стабильно приходит досрочно ->
(2/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Уровень распроданности в 2024 году находится на равномерном уровне и даже превысил значения 2023.
При этом превышение наблюдается по всем срокам ввода.
Тут нельзя не отметить, что лучший отдел продаж застройщиков сидит в Минфине и ЦБ - обещания прекратить и досрочно ужесточить льготную программу в комбинации с арбитражем ставок серьезно помогли нарастить продажи.
*Почему не стоит ориентироваться на этот показатель для объектов с вводом в 2020-2022 годах писали здесь.
Напомним, что оптимальный уровень распроданности на вводе мы (и не только) видим в районе 70. К этому значению рынок стабильно приходит досрочно ->
(2/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Forwarded from Unexpected Value
Мозоль от каски (Чорный саморез)
Вырос и портфель и его распроданность. Уровень распроданности в 2024 году находится на равномерном уровне и даже превысил значения 2023. При этом превышение наблюдается по всем срокам ввода. Тут нельзя не отметить, что лучший отдел продаж застройщиков сидит…
Пугает ли сектор отмена массовой льготной программы (и нужно ли было расширять семейную программу)?
Нет
Чтобы достичь оптимального уровня распроданности в 2024 и 2025 годах, достаточно продать 18.5 млн кв. м в течение следующих 18.5 месяцев. По итогам 2023 года было продано не менее ~40 млн кв. м. (816 тыс. договоров ДДУ при средней площади 50 кв. м).
Таким образом, рынок может буквально пропустить 1 год продаж и все равно выйти на нужные показатели распроданности. При этом объекты с вводом в 2026 году план продаж на 2024 год можно тоже считать закрытым.
Рассчитывать в такой ситуации на снижение цен на новостройки в обозримом будущем - достаточно авантюрная стратегия.
Сложный вопрос заключается в том, достаточно ли игроки верят в скорое снижение ставок, чтобы не снижать запуски?
(3/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Нет
Чтобы достичь оптимального уровня распроданности в 2024 и 2025 годах, достаточно продать 18.5 млн кв. м в течение следующих 18.5 месяцев. По итогам 2023 года было продано не менее ~40 млн кв. м. (816 тыс. договоров ДДУ при средней площади 50 кв. м).
Таким образом, рынок может буквально пропустить 1 год продаж и все равно выйти на нужные показатели распроданности. При этом объекты с вводом в 2026 году план продаж на 2024 год можно тоже считать закрытым.
Рассчитывать в такой ситуации на снижение цен на новостройки в обозримом будущем - достаточно авантюрная стратегия.
Сложный вопрос заключается в том, достаточно ли игроки верят в скорое снижение ставок, чтобы не снижать запуски?
(3/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Forwarded from Unexpected Value
Значит, если бы не льготная ипотека, то строители бы полюбили 214-ФЗ?
Нет
У проектного финансирования есть 2 существенных недостатка:
1️⃣Банки - плохие строители, а строители - плохие банкиры
2️⃣LLCR
📚Первое достаточно тривиально: проектное финансирование - сложный банковский продукт, которым, как правило, занимаются продвинутые команды. При этом объемы рынка и количество проектов превышают возможности любого банка адекватно управлять каждым проектом индивидуально, а сами проекты недостаточно гомогенны, чтобы можно было вести полностью портфельное управление (как в ипотеке, например).
🤷Застройщики при этом все еще не понимают экономику банка (вероятно, и свою собственную) по проектному финансированию. Во-первых, медианная девелоперская компания по определению не должна иметь в штате sophisticated финансистов, это просто не имеет смысла, если вы запускаете пару проектов в год. К тому же на рынке не хватит экономистов/финансистов, которые будут работать с моделями каждого существующего застройщика.
🏛Огромный гэп в компетенциях банков и застройщиков порождает постоянные конфликты, борьбу лобби и тп.
Но главный недостаток кроется в плохой сочетаемости продукта застройщика (квартира в многоквартирном доме) и продукта банка (кредитная линия с переменной ставкой кредитования в зависимости от поступления средств на счета эскроу с погашением не ранее ввода в эксплуатацию).
Что отличает проектное финансирование жилья от любого другого проектного кредита?
Денежные потоки от продажи квартир конечны.
♾В любом другом проекте предполагается going concern базис - платная дорога/завод/мост будут работать и генерировать денежные потоки относительно вечно.
⏳Многоквартирный дом генерит «Цена квадратного метра умножить на количество квадратных метров денежных потоков».
Если цены на рынке складываются таким образом, что не перекрывают себестоимость с процентами, банку нужно найти иные источники возвратности денежных средств, что полностью разрушает концепцию «проектного финансирования», где стоимость капитала должна компенсироваться денежными потоками конкретного проекта.
В ответ на эту проблему родилась метрика Loan-Life-Coverage-Ratio, aka LLCR.
LLCR показывает, достаточно ли денежных средств заработает проект, чтобы вернуть долг с процентами, когда будут завершены продажи. Правилом пальца является, что LLCR должен быть выше 1.2. Считается как все доходы разделить на долг+проценты.
📉Но если вдруг в экономике что-то происходит, и проект ,который на раннем этапе демонстрировал LLCR 1.3, начинает показывать 1.1, то банк может попросить акционера внести дополнительные средства. Но LLCRы снижаются, когда ухудшается ситуация в экономике. Вероятность того, что бенефициары большинства застройщиков имеют запасы ликвидных активов, которые дорожают в рецессию достаточно небольшая. Остаются запасы на счетах эскроу, которые были накоплены в хороший период по другим проектам. Но, как вы уже поняли, это снова нарушает концепцию проектного финансирования.
📊Так или иначе все проекты попадают в общий котел. В такой ситуации риски для банков ничем не отличаются от кредитования застройщика напрямую под залог земельных участков.
Дальше мы посмотрим на то, как работает экономика для банка и застройщика, кто несет больше рисков и как работают кросс-продажи с ипотекой. Будем рады, если накидаете вопросов по теме, т.к. велика вероятность, что проблемы заметные с позиции макро видно далеко не все дыры в системе.
5/5
#жилье #проектноефинансирование
@unexpectedvalue
Нет
У проектного финансирования есть 2 существенных недостатка:
1️⃣Банки - плохие строители, а строители - плохие банкиры
2️⃣LLCR
📚Первое достаточно тривиально: проектное финансирование - сложный банковский продукт, которым, как правило, занимаются продвинутые команды. При этом объемы рынка и количество проектов превышают возможности любого банка адекватно управлять каждым проектом индивидуально, а сами проекты недостаточно гомогенны, чтобы можно было вести полностью портфельное управление (как в ипотеке, например).
🤷Застройщики при этом все еще не понимают экономику банка (вероятно, и свою собственную) по проектному финансированию. Во-первых, медианная девелоперская компания по определению не должна иметь в штате sophisticated финансистов, это просто не имеет смысла, если вы запускаете пару проектов в год. К тому же на рынке не хватит экономистов/финансистов, которые будут работать с моделями каждого существующего застройщика.
🏛Огромный гэп в компетенциях банков и застройщиков порождает постоянные конфликты, борьбу лобби и тп.
Но главный недостаток кроется в плохой сочетаемости продукта застройщика (квартира в многоквартирном доме) и продукта банка (кредитная линия с переменной ставкой кредитования в зависимости от поступления средств на счета эскроу с погашением не ранее ввода в эксплуатацию).
Что отличает проектное финансирование жилья от любого другого проектного кредита?
Денежные потоки от продажи квартир конечны.
♾В любом другом проекте предполагается going concern базис - платная дорога/завод/мост будут работать и генерировать денежные потоки относительно вечно.
⏳Многоквартирный дом генерит «Цена квадратного метра умножить на количество квадратных метров денежных потоков».
Если цены на рынке складываются таким образом, что не перекрывают себестоимость с процентами, банку нужно найти иные источники возвратности денежных средств, что полностью разрушает концепцию «проектного финансирования», где стоимость капитала должна компенсироваться денежными потоками конкретного проекта.
В ответ на эту проблему родилась метрика Loan-Life-Coverage-Ratio, aka LLCR.
LLCR показывает, достаточно ли денежных средств заработает проект, чтобы вернуть долг с процентами, когда будут завершены продажи. Правилом пальца является, что LLCR должен быть выше 1.2. Считается как все доходы разделить на долг+проценты.
📉Но если вдруг в экономике что-то происходит, и проект ,который на раннем этапе демонстрировал LLCR 1.3, начинает показывать 1.1, то банк может попросить акционера внести дополнительные средства. Но LLCRы снижаются, когда ухудшается ситуация в экономике. Вероятность того, что бенефициары большинства застройщиков имеют запасы ликвидных активов, которые дорожают в рецессию достаточно небольшая. Остаются запасы на счетах эскроу, которые были накоплены в хороший период по другим проектам. Но, как вы уже поняли, это снова нарушает концепцию проектного финансирования.
📊Так или иначе все проекты попадают в общий котел. В такой ситуации риски для банков ничем не отличаются от кредитования застройщика напрямую под залог земельных участков.
Дальше мы посмотрим на то, как работает экономика для банка и застройщика, кто несет больше рисков и как работают кросс-продажи с ипотекой. Будем рады, если накидаете вопросов по теме, т.к. велика вероятность, что проблемы заметные с позиции макро видно далеко не все дыры в системе.
5/5
#жилье #проектноефинансирование
@unexpectedvalue
Forwarded from Unexpected Value
Значит, если бы не льготная ипотека, то строители бы полюбили 214-ФЗ?
Нет
У проектного финансирования есть 2 существенных недостатка:
1️⃣Банки - плохие строители, а строители - плохие банкиры
2️⃣LLCR
📚Первое достаточно тривиально: проектное финансирование - сложный банковский продукт, которым, как правило, занимаются продвинутые команды. При этом объемы рынка и количество проектов превышают возможности любого банка адекватно управлять каждым проектом индивидуально, а сами проекты недостаточно гомогенны, чтобы можно было вести полностью портфельное управление (как в ипотеке, например).
🤷Застройщики при этом все еще не понимают экономику банка (вероятно, и свою собственную) по проектному финансированию. Во-первых, медианная девелоперская компания по определению не должна иметь в штате sophisticated финансистов, это просто не имеет смысла, если вы запускаете пару проектов в год. К тому же на рынке не хватит экономистов/финансистов, которые будут работать с моделями каждого существующего застройщика.
🏛Огромный гэп в компетенциях банков и застройщиков порождает постоянные конфликты, борьбу лобби и тп.
Но главный недостаток кроется в плохой сочетаемости продукта застройщика (квартира в многоквартирном доме) и продукта банка (кредитная линия с переменной ставкой кредитования в зависимости от поступления средств на счета эскроу с погашением не ранее ввода в эксплуатацию).
Что отличает проектное финансирование жилья от любого другого проектного кредита?
Денежные потоки от продажи квартир конечны.
♾В любом другом проекте предполагается going concern базис - платная дорога/завод/мост будут работать и генерировать денежные потоки относительно вечно.
⏳Многоквартирный дом генерит «Цена квадратного метра умножить на количество квадратных метров денежных потоков».
Если цены на рынке складываются таким образом, что не перекрывают себестоимость с процентами, банку нужно найти иные источники возвратности денежных средств, что полностью разрушает концепцию «проектного финансирования», где стоимость капитала должна компенсироваться денежными потоками конкретного проекта.
В ответ на эту проблему родилась метрика Loan-Life-Coverage-Ratio, aka LLCR.
LLCR показывает, достаточно ли денежных средств заработает проект, чтобы вернуть долг с процентами, когда будут завершены продажи. Правилом пальца является, что LLCR должен быть выше 1.2. Считается как все доходы разделить на долг+проценты.
📉Но если вдруг в экономике что-то происходит, и проект ,который на раннем этапе демонстрировал LLCR 1.3, начинает показывать 1.1, то банк может попросить акционера внести дополнительные средства. Но LLCRы снижаются, когда ухудшается ситуация в экономике. Вероятность того, что бенефициары большинства застройщиков имеют запасы ликвидных активов, которые дорожают в рецессию достаточно небольшая. Остаются запасы на счетах эскроу, которые были накоплены в хороший период по другим проектам. Но, как вы уже поняли, это снова нарушает концепцию проектного финансирования.
📊Так или иначе все проекты попадают в общий котел. В такой ситуации риски для банков ничем не отличаются от кредитования застройщика напрямую под залог земельных участков.
Дальше мы посмотрим на то, как работает экономика для банка и застройщика, кто несет больше рисков и как работают кросс-продажи с ипотекой. Будем рады, если накидаете вопросов по теме, т.к. велика вероятность, что проблемы заметные с позиции макро видно далеко не все дыры в системе.
5/5
#жилье #проектноефинансирование
@unexpectedvalue
Нет
У проектного финансирования есть 2 существенных недостатка:
1️⃣Банки - плохие строители, а строители - плохие банкиры
2️⃣LLCR
📚Первое достаточно тривиально: проектное финансирование - сложный банковский продукт, которым, как правило, занимаются продвинутые команды. При этом объемы рынка и количество проектов превышают возможности любого банка адекватно управлять каждым проектом индивидуально, а сами проекты недостаточно гомогенны, чтобы можно было вести полностью портфельное управление (как в ипотеке, например).
🤷Застройщики при этом все еще не понимают экономику банка (вероятно, и свою собственную) по проектному финансированию. Во-первых, медианная девелоперская компания по определению не должна иметь в штате sophisticated финансистов, это просто не имеет смысла, если вы запускаете пару проектов в год. К тому же на рынке не хватит экономистов/финансистов, которые будут работать с моделями каждого существующего застройщика.
🏛Огромный гэп в компетенциях банков и застройщиков порождает постоянные конфликты, борьбу лобби и тп.
Но главный недостаток кроется в плохой сочетаемости продукта застройщика (квартира в многоквартирном доме) и продукта банка (кредитная линия с переменной ставкой кредитования в зависимости от поступления средств на счета эскроу с погашением не ранее ввода в эксплуатацию).
Что отличает проектное финансирование жилья от любого другого проектного кредита?
Денежные потоки от продажи квартир конечны.
♾В любом другом проекте предполагается going concern базис - платная дорога/завод/мост будут работать и генерировать денежные потоки относительно вечно.
⏳Многоквартирный дом генерит «Цена квадратного метра умножить на количество квадратных метров денежных потоков».
Если цены на рынке складываются таким образом, что не перекрывают себестоимость с процентами, банку нужно найти иные источники возвратности денежных средств, что полностью разрушает концепцию «проектного финансирования», где стоимость капитала должна компенсироваться денежными потоками конкретного проекта.
В ответ на эту проблему родилась метрика Loan-Life-Coverage-Ratio, aka LLCR.
LLCR показывает, достаточно ли денежных средств заработает проект, чтобы вернуть долг с процентами, когда будут завершены продажи. Правилом пальца является, что LLCR должен быть выше 1.2. Считается как все доходы разделить на долг+проценты.
📉Но если вдруг в экономике что-то происходит, и проект ,который на раннем этапе демонстрировал LLCR 1.3, начинает показывать 1.1, то банк может попросить акционера внести дополнительные средства. Но LLCRы снижаются, когда ухудшается ситуация в экономике. Вероятность того, что бенефициары большинства застройщиков имеют запасы ликвидных активов, которые дорожают в рецессию достаточно небольшая. Остаются запасы на счетах эскроу, которые были накоплены в хороший период по другим проектам. Но, как вы уже поняли, это снова нарушает концепцию проектного финансирования.
📊Так или иначе все проекты попадают в общий котел. В такой ситуации риски для банков ничем не отличаются от кредитования застройщика напрямую под залог земельных участков.
Дальше мы посмотрим на то, как работает экономика для банка и застройщика, кто несет больше рисков и как работают кросс-продажи с ипотекой. Будем рады, если накидаете вопросов по теме, т.к. велика вероятность, что проблемы заметные с позиции макро видно далеко не все дыры в системе.
5/5
#жилье #проектноефинансирование
@unexpectedvalue
Forwarded from Апартаменты России
За счет ограниченного спроса в период январских каникул за последний месяц средние показатели опустились примерно на 1%. Тренд поддерживается ростом предложения, которое происходит в том числе за счет выхода в сегмент аренды инвестиционных лотов в недавно сданных домах. В феврале-марте на рынке начнется оживление, а цены могут стабилизироваться.
#аренда #жилье #рантье
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Forwarded from Ипотека и недвижимость
Как менялись цены на квадратный метр с 2000 года в среднем по РФ по версии КП на вложенной картинке.
Как поменяются цены в 2025 году (опять же по версии КП):
«Устаревшее» жилье: -10%...-20% (исключение - города, где в последние пару десятилетий нового жилья практически не строилось)
Дома на стадии фундамента: -5%…-15%
Новостройки, готовые к заселению: вокруг 0%
Недавно возведенная вторичка: 0%...+5%
«Хорошая» квартира в «хорошем» районе: 0%...+10%
Бизнес-класс и выше: 0%...+10%
События, которые могут изменить ситуацию на рынке жилья:
🔘Серьезный рост или снижение ключевой ставки ЦБ
🔘Расширение программ льготной ипотеки
🔘Уменьшение объемов нового строительства
#недвижимость #жилье
Как поменяются цены в 2025 году (опять же по версии КП):
«Устаревшее» жилье: -10%...-20% (исключение - города, где в последние пару десятилетий нового жилья практически не строилось)
Дома на стадии фундамента: -5%…-15%
Новостройки, готовые к заселению: вокруг 0%
Недавно возведенная вторичка: 0%...+5%
«Хорошая» квартира в «хорошем» районе: 0%...+10%
Бизнес-класс и выше: 0%...+10%
События, которые могут изменить ситуацию на рынке жилья:
🔘Серьезный рост или снижение ключевой ставки ЦБ
🔘Расширение программ льготной ипотеки
🔘Уменьшение объемов нового строительства
#недвижимость #жилье
Forwarded from Апартаменты России
Однако реальные доходы жителей мегаполисов в 1,6–3,2 раза ниже уровня необходимого для получения ипотеки, пишет «РБК»
#ипотека #новостройки #жилье
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Forwarded from Unexpected Value
07.04.2025 - ДОМ.РФ нашел 29 регионов с рисками затоваривания новостройками
14.04.2025 - Дефицит жилья в России к 2027 году может достигнуть 30 млн кв. м, пишут Ведомости со ссылкой на ДОМ.РФ
Помним, что затоваривание - это иллюзия
Риск дефицита в размере почти 1 года продаж тоже скорее пугалка (отчет, на который ссылаются ведомости не нашли, если у кого есть, скиньте, плз). Полагаю, тут снова попытка прикинуть количество сделок в год T, что не является безупречной концепцией.
Но если вы застройщик, который предвидит нехватку 576 тысяч лотов через 2 года, то какой потенциальный рост цен будете ждать в 2027 году?
#жилье
@unexpectedvalue
14.04.2025 - Дефицит жилья в России к 2027 году может достигнуть 30 млн кв. м, пишут Ведомости со ссылкой на ДОМ.РФ
Помним, что затоваривание - это иллюзия
Риск дефицита в размере почти 1 года продаж тоже скорее пугалка (отчет, на который ссылаются ведомости не нашли, если у кого есть, скиньте, плз). Полагаю, тут снова попытка прикинуть количество сделок в год T, что не является безупречной концепцией.
Но если вы застройщик, который предвидит нехватку 576 тысяч лотов через 2 года, то какой потенциальный рост цен будете ждать в 2027 году?
#жилье
@unexpectedvalue