Вторичный рынок проигрывает новостройкам, рубль хочет стать сильнее, банкам все ни по чем.

Как отмечают риэлторы, спрос на вторичном рынке в апреле просел почти в десять раз (и это у крупных, сильных игроков), падение сильнее чем на первичном рынке, поскольку новостройки в среднем дешевле за квадратный метр и главное - у них есть поддержка льготных ипотечных программ.
⚠️Вообще это довольно большая проблема отрасли, государство субсидирует ставки практически только на новостройках, тогда как продавцы собственных квартир оказываются в менее выигрышном положении. Ипотека под 6.5%, льготные программы для молодых семей, сельская ипотека, все это позволяет сэкономить примерно до 1.3 млн руб при покупке недвижимости от застройщика, таким образом государство помогает строительным компаниям, а как же собственники вторички? Мне кажется необходимо предлагать льготные программы и здесь, ведь это готовые квартиры, которые точно не станут долгостроем.

#Рубль всех сильней и упрямей и милей. Нацелился целковый пробить уровень в 70 за доллар, похоже закупаться еще рано, можно подождать 68-69.
В целом, если не рассматривать каких то кризисных ситуаций, то рубль девальвируется к доллару постепенно, без скачков. Сильный рубль бюджету сейчас не нужен совсем, учитывая сделку ОПЕК+ Россия сократила объемы добычи, цена на нефть еще не восстановилась, однако получается своеобразная ситуация, #ЦБ вынужден продавать валюту по бюджетному правилу, чтобы компенсировать выпадающие доходы бюджета, при этом продавая валюту он способствует укреплению курса рубля, что снижает доходы того же бюджета от экспорта.

Банковский сектор держится как скала посреди бушующего кризиса. Мало того что банки не воспользовались месячным репо на 500 млрд руб в мае, так они еще и вернули ЦБ более 350 млрд рублей, из 800 млрд, выданных в апреле месяце. Ликвидности с избытком, основные проблему ждут впереди, когда упавшие доходы граждан скажутся на платежах по кредитам, но это долгосрочный тренд и его будут пытаться сгладить рефинансированием, что уже частично происходит.

Что происходит с рынком новостроек?

Начнем вводных данных, что мы имеем за первое полугодие 2020 года?
-Падение объемов ввода нового жилья на 10%.
-Падение продаж на 20-25% в целом по отрасли.
-Рост цен первичного рынка на 5-15% в зависимости от региона, нужно отметить, что новостройки вносят основной вклад в рост цен, вторичный рынок замер.

При этом, строительная отрасль получает мощную поддержку от государства:
-Льготная ипотека по ставке 6.5% для тех, кто покупает квартиры в новостройках.
-Субсидирование кредитов для самих застройщиков.
-Программа выкупа квартир у строительных компаний через ДОМ.РФ - показательно, ей практически никто из девелоперов не пользуется, заявок единицы, так же как и банки сейчас не занимают у #ЦБ, это значит чувствуют они себя лучше чем ожидает правительство.

В сухом остатке, на данный момент мы видим, что предложения на рынке становится меньше, причем коронавирус тут вообще роли не играет, для строительства 1-2 месяца не срок, главная причина - переход на эскроу-счета и проектное финансирование. Предложение сжалось, а вот спрос просел только в моменте, причем сначала был ажиотаж конца марта, потом резкий провал апреля-мая и за июнь продажи практически восстановились.
Чего стало меньше? Правильно - предложения.

Удивительно, но катастрофа потребительского сектора и падение доходов граждан, 45% которых получают 15 тыс рублей и меньше (кстати я бы не верил прям таким цифрам, у нас огромная серая экономика, зарплаты стараются прятать от налогов любыми средствами) - не привела к какому то серьезному падению цен, потому что спрос вовремя был поддержан льготными программа.
Наоборот, вместо падения мы фиксируем рост цен на недвижимость, а поскольку новых проектов в среднесрочной перспективе не прибавляется- то предложения будет сжиматься дальше.

Застройщики не готовы решать жилищный вопрос, половина жителей России хочет купить недвижимость на черноморском побережье, ставки ниже.

⚠️По опросу, проведенному РБК и REPA - 90% застройщиков не видят возможностей для решения жилищного вопроса, о котором говорил Путин на прошлой неделе, когда заявлял о том, что у нас сейчас есть для этого "исторический шанс". Без господдержки никакие планы по вводу жилой недвижимости выполнить не получится, это признают все игроки рынка. Главным подспорьем является льготная ипотека и упрощение доступа к проектному финансированию, которое позволяет не зависеть от темпов продаж. В целом понятно что "каждой семье по квартире" - это новая попытка выдумать российскую мечту под выборы в государственную Думу и президента, только покупатели тратят свои личные средства на покупку жилья, плюс свои налоги через систему субсидирования ставок.

По опросам ЦИАН - около половины (44%) россиян хотят иметь собственное жилье на черноморском побережье Краснодарского края. Больше всего желающих купить квартиру в шаговой доступности от моря - среди жителей Москвы (57%), Санкт-Петербурга (54%) и Казани (54%). Спрос подстегивается отсутствием возможности выехать на отдых заграницу, что уже привело к двукратному росту спроса на элитную недвижимость в Сочи, а средняя цена за квадратный метр недвижимости в бывшей олимпийской столице - обогнала цены Санкт-Петербурга. При всем этом, качество проектов на побережье оставляет желать лучшего - девелоперы понимают что смогут продать объекты практически любого качества и снимают сливки сверхприбылей.

Ипотечные ставки продолжают снижение, большинство банков уже сейчас предлагает ставку в 6-6.1% по льготной программе. Глава #ЦБ Эльвира Набиуллина ожидаемо просигнализировала о дальнейшем снижении ставки на ближайшем заседании совета директоров. Теперь все гадают, на сколько же ниже будет ставка, по мне, ЦБ выйдет на уровень 3.5-3.75%, что будет соответствовать нулевой реальной ставке, очищенной от инфляции. Ситуацию может изменить плохой урожай и засуха, что скажется на стоимости продуктов питания в сентябре-октябре.

Увидим ли мы ипотечные ставки под 5% без льготных программ в этом году? Нет, но вот 6.5% очень даже реально.

Набиуллина против ипотеки, а Матвиенко за.

Сегодня мы смотрим продолжение сериала "что нам делать с ипотекой", традиционную роль в котором исполнила Эльвира Набиуллина, глава #ЦБ и неожиданно ворвалась спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко.

Выступая в СФ глава ЦБ заявила, что льготная программа привела к резкому росту цен на новостройки, что уже обесценило ее плюсы, а главное, что пользу извлекают в первую очередь застройщики и банки.

Шутка ли, в этом году ипотеку в Москве и области оформило в два раз больше заемщиков чем в прошлом, а цены в той же Новой Москве выросли более чем на 25% на первичном рынке. Девелоперы снимают сливки на фоне падения экономики, а банки получают госгарантии и субсидии из бюджета. Спрос явно перегрет и может резко упасть после Нового года.

Не совсем понятно как из этой ситуации будет выходить правительство, хотя тот же Минфин пока не видит ничего плохого в росте цен. Учитывая что инфляция уже превысила размер ключевой ставки, отправив ее в отрицательную зону, маневр того же ЦБ ограничен.

Вообще, если так посмотреть, льготная программа не зависит от ставки ЦБ, ведь ее напрямую субсидирует бюджет, таким образом, ее условия могут быть смягчены, ставку могу опустить с 6.5% (а по факту там везде выдают уже под 6.1%) до 4-5%. Учитывая объем программы в 2.8 трлн руб, то такой сценарий видится самым вероятным.
⚠️Правда это еще больше разгонит цены на новостройки.

На этом фоне Валентина Матвиенко предложила поддержать вторичный рынок льготной программой. Здесь уже нет интересанта в лице застройщиков, зато есть множество частных инвесторов, скупающих квартиры в новостройках для последующей перепродажи, обычно они обладают самыми ликвидными активами, поэтому на них ситуация мало влияет.

Что касается более широкого слоя собственников, то скорее всего к их объектам будут предъявлены определенные требования, для участия в программе. Опять же, это пока предложение.

Ждем продолжения.

Строительный рынок продолжает монополизироваться, вторичка дорожает, ставки могут вырасти и когда ждать плюшек?

По опросам Деловой России, из более чем 100 региональных строительных компаний только половина обратилась за проектным финансированием банков, в рамках системы эскроу-счетов. Из тех кто обратился за деньгами - 40% получили отказ, одобрено было только лишь 25% заявок, в остальных случаях объем финансирования был снижен.

⚠️Очевидно, что подобная ситуация приведет к уходу с рынка небольших компаний, которые не могут соответствовать всем требованиям проектного финансирования банков. Сложность, жесткость требований, долгие сроки одобрения оставляют дорогу только крупным девелоперам, способным вести сразу множество проектов с высокой прибыльностью.

С одной стороны - это монополизация, с другой, снижение предложения и как следствие потенциальный стимул для роста цен.

Тем временем вторичный рынок не отстает и продолжает расти вслед за новостройками. Рост в феврале зафиксирован в 20 крупнейших городах России. Вторичка растет не так быстро, от 1% до 5%.
Потенциал роста небольшой, пока не понятно как поведет себя спрос и льготная ипотека все еще работает на стройку.

Снижения ставок по ипотеке в ближайшее время можно не ждать. #ЦБ перешел к нейтральной ДКП, ОФЗ растут, а крупнейшие игроки рынка ожидают даже роста ставок. Рыночных предпосылок для дальнейшего снижения больше нет, остается только политическая целесообразность.

Сейчас все ждут послание Путина федеральному собранию. Поскольку выборы уже скоро, то там могут быть озвучены меры поддержке населения - выплаты, субсидии и прочие меры, которые должны поддержать рейтинги власти.

Однако ничего не машет гражданам принять пряник и оставить фигу в кармане на сентябрьских выборах.

Девелоперы пытаются успеть, а ЦБ давит все сильнее.

Объем предложения на рынке новостроек подскочил в первом квартале на 42%, по отношению к 2020 году. Рост пришелся на Москву и Подмосковье, Поволжье, а вот Санкт-Петербург продемонстрировал снижение лотов на 12%, как и Краснодарский край на 12% (в Сочи вообще обвал на 62%, но там ждут мораторий на многоэтажное строительство).

Скоро 1 июля, а #ЦБ требует сворачивать льготную ипотеку по всей стране, кроме тех регионов, где нет дефицита предложения. Понятное дело что застройщики не пойдут в депрессивные регионы с низкой платежеспособностью спроса, особенно в ситуации роста себестоимость строительства на 15-20%, поэтому они увеличивают объем лотов там где их смогут купить.

Хоть ЦБ и поднял ключевую ставку до 5%, все равно депозиты не интересны инвесторам, они предпочитают недвижимость и фондовый рынок. Однако регулятор может повысить ставку еще на 1% до конца года, тогда депозиты вернуться в фокус внимания и оттянут на себя часть средств.
В историю с ростом цен подключился ФАС, что может быть просто предупреждением, а может послужить показательным прецедентом, хотя в ведомстве признают что рынок этот конкурентный.

Вероятность того что льготную ипотеку для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Краснодарского края - крайне высока. Многие годы, целое десятилетие эти регионы являлись и остаются центрами притягивающими переселенцев со всей России, однако есть еще множество заслузивающих внимания агломераций.

Низкие ставки все?

#ЦБ непреклонен в своем стремлении ужесточить выдачу ипотечных займов. Вопрос касается не только льготной ипотеки, которой остался всего лишь месяц до окончания (решения о продлении пока что нет, как и формы, в котором оно будет выражаться), но и отбора заемщиков, размеров первоначальных взносов.

Ставки по кредитам могут вернуться на уровень 2019 года, к 7-9%, что значительно остудить спрос на недвижимость, вызовет рост ежемесячного платежа, который падал последние 10 лет.

Правительство находится перед сложной вилкой решений: продлить льготы на ипотеку, усилить адресную поддержку различных групп граждан, тем самым поддержав строительную отрасль, но оказаться перед угрозой волны банкротств физических лиц или же сдержать спрос, повысить ставки и ужесточить требования к заемщикам.

➖Первый вариант гарантированно поддержит строительную отрасль, которая пережила пандемию не то что без потерь, а даже с 30-60% ростом прибыли, за счет роста цен на недвижимость. Однако риск образования ипотечного пузыря уже не настолько туманный, как в 2019 году.
➖Второй вариант убережет множество заемщиков от банкротств, однако на длительный срок поставит строительную отрасль под удар низкого спроса.

Оба варианта такие себе, но мне кажется что, как обычно, власти выберут половинчатый вариант - усилить адресную помощь, сохранить льготную ипотеку в ряде регионов, ввести пошлины на вывоз стройматериалов, активнее поддерживать частное домостроение, отменить льготы там, где спрос сильнее всего вызвал рост цен: Москва и область, Краснодарский край, Санкт-Петербург и область.

Скоро узнаем.

Кредитный бум и его последствия.

Хотя средний размер ипотечного кредита в мае снизился по сравнению с апрелем на 2.1%, все равно годовой рост превышает на данный момент 25%.

Растет кредитование физических лиц и корпоративного сектора, а в строящихся домах продано более 60% лотов. Добавим к этому продолжение программы льготной ипотеки для молодых семей с детьми и расширение на тех, у кого второй ребенок родился после 2018 года.

Рост кредитования обеспечивает рост потребительской активности во всех секторах, от продаж бытовой техники и автомобилей, до недвижимости. С одной стороны это позволяет экономике преодолеть прошлый год локдауна, многие отрасли легко компенсировали падение и уже в начале 2021 вышли на уровни докризисного 2019 года.

Однако, с другой стороны все это чревато ростом инфляции и ничего страшного бы не было, если бы доходы граждан росли быстрее нее, как это было в сытые нулевые и до 2013 года, даже когда инфляция была двузначной, ее все равно перекрывал постоянный рост доходов.

Теперь же мы находимся в ситуации, когда доходы граждан не растут уже почти десять лет, зато выдача потребительских и ипотечных кредитов находится на исторических максимумах.

Правительству явно не хочется гасить бум потребления, поскольку он обеспечивает восстановление экономики иначе #ЦБ резко бы повысил ключевую ставку, а не тянул резину, однако ценой за это может стать и скорее всего станет банкротство тысяч российских домохозяйств.