🗣Андрей Костин, - глава ВТБ:

«Уже видно сегодня, что рост ипотеки привел в том числе или приводит к росту стоимости жилья. Поэтому нам нужно приложить усилия, в том числе по линии кредитования для того, чтобы нарастить предложение жилья и таким образом уравнять спрос и предложения с тем, чтобы остановить рост цен, а возможно, даже привести к снижению цен на жилье.

Для этого важно расширить кредитование застройщиков, и соответственно, увеличить темпы строительства. В этой связи, на наш взгляд, целесообразно рассмотреть возможность снижения нагрузки на капитал банков по кредитам застройщикам за счет снижения коэффициентов взвешивания кредитов при расчете активов, взвешенных по уровню риска».

#ИпотечныйБумеранг

Земля всё-таки налетела на небесную ось.

Фонд «Институт экономики города» в своем отзыве раскритиковал лоббируемые вице-премьером Маратом Хуснуллиным поправки в Градкодекс, которые должны запустить «всероссийскую реновацию» на основе комплексного развития территорий (КРТ).
Так, фонд пишет, что законопроект «не обеспечиваются гарантии имущественных и жилищных прав граждан: законопроект опять исходит из принципа принудительного изъятия недвижимости (несмотря на критику данного подхода в предыдущем законопроекте на эту тему) и не предусматривается учет мнения граждан о включении их собственности в проект КРТ (за некоторыми исключениями)».

«Институт экономики города» также считает, что в обнародованном документе «отсутствуют критерии включения объектов капитального строительства (за исключением многоквартирных домов) в муниципальные адресные программы, предусматривающие снос/реконструкцию таких объектов».
Полностью здесь

Для тех, кто впервые слышит об Институте экономики города: это они придумывали параметры московской реновации.
Пчёлы против мёда.

@tbcc_renovation

Похоже льготная ипотека становится вопросом политическим 👇

Набиуллина против ипотеки, а Матвиенко за.

Сегодня мы смотрим продолжение сериала "что нам делать с ипотекой", традиционную роль в котором исполнила Эльвира Набиуллина, глава #ЦБ и неожиданно ворвалась спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко.

Выступая в СФ глава ЦБ заявила, что льготная программа привела к резкому росту цен на новостройки, что уже обесценило ее плюсы, а главное, что пользу извлекают в первую очередь застройщики и банки.

Шутка ли, в этом году ипотеку в Москве и области оформило в два раз больше заемщиков чем в прошлом, а цены в той же Новой Москве выросли более чем на 25% на первичном рынке. Девелоперы снимают сливки на фоне падения экономики, а банки получают госгарантии и субсидии из бюджета. Спрос явно перегрет и может резко упасть после Нового года.

Не совсем понятно как из этой ситуации будет выходить правительство, хотя тот же Минфин пока не видит ничего плохого в росте цен. Учитывая что инфляция уже превысила размер ключевой ставки, отправив ее в отрицательную зону, маневр того же ЦБ ограничен.

Вообще, если так посмотреть, льготная программа не зависит от ставки ЦБ, ведь ее напрямую субсидирует бюджет, таким образом, ее условия могут быть смягчены, ставку могу опустить с 6.5% (а по факту там везде выдают уже под 6.1%) до 4-5%. Учитывая объем программы в 2.8 трлн руб, то такой сценарий видится самым вероятным.
⚠️Правда это еще больше разгонит цены на новостройки.

На этом фоне Валентина Матвиенко предложила поддержать вторичный рынок льготной программой. Здесь уже нет интересанта в лице застройщиков, зато есть множество частных инвесторов, скупающих квартиры в новостройках для последующей перепродажи, обычно они обладают самыми ликвидными активами, поэтому на них ситуация мало влияет.

Что касается более широкого слоя собственников, то скорее всего к их объектам будут предъявлены определенные требования, для участия в программе. Опять же, это пока предложение.

Ждем продолжения.

Льготная ипотека начинает сдуваться: на 1 ноября 2020 года на балансах банков скопились просроченные ипотечные кредиты на сумму 71,1 млрд руб., что является рекордным показателем за всю историю жилищного кредитования в стране. Объем рублевых «плохих кредитов» увеличился за год на 11%, составив 0,8% в ипотечном портфеле. По расчетам экспертов, из-за роста цен на недвижимость, фактически льгота не принесла ничего хорошего ипотечным заемщикам: ежемесячный платеж остался тем же самым, что и был. Зато в программу записались те, кто ранее ипотеку себе позволить не мог. Теперь они не могут платить и останутся без жилья. Заработают на "льготной ипотеке" только застройщики и банки. @infernal_money

Площадь продаваемых квартир за год снизилась на 14 – 20%

В ноябре количество новостроек с квартирами и апартаментами менее 30 кв. м в Москве выросло на 26% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Также появилось рекордное число микроапартаментов площадью до 18 кв. 🔍

В крупных городах России площадь продаваемых квартир за год уменьшилась на 14–20%. Почти четверть покупаемых лотов — меньше 30 кв. м. Об этом «Известиям» рассказали участники рынка недвижимости.

«Дальнейшее снижение среднего метража квартиры маловероятно. В том числе это связано с изменением потребительских предпочтений — многие из тех, кто был вынужден провести три месяца карантина в 25-метровой студии, пересмотрели свои взгляды на привлекательность такого жилья», — считает Алексей Попов, руководитель аналитического центра «Циан».

ОПЕРАЦИОННЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ НЕСЕТЕВЫХ ОТЕЛЕЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

Компания Hotel Advisors опубликовала очередной ежемесячный отчет по операционным показателям несетевых отелей за ноябрь 2020 года, которые указывают на продолжение негативных тенденций для участников рынка и без вновь вводимых ограничений:

Средний тариф продажи номера (ADR) в ноябре составил 2 274 рубля, что на 17,8% ниже значений 2019 года. Как и в предыдущем месяце значительный спад в ADR отмечался в сегменте отелей 3* (-30% по сравнению с 2019 годом), в то время, как в сегменте отелей 4* сохранился небольшой прирост (+4,9%).

Загрузка отелей в ноябре снизилась до 42,4%, что на 33% ниже значений ноября 2019 года.

Читайте продолжение статьи на портале → hotelier.pro

Очень показательный маркер третьей стадии пампинга жилищного пузыря (после эскроу и льготной ипотеки).

Его уже легко можно приметить по контестной рекламе новостроек в поисковиках.

Акцент в рекламе делается не на качество, район, доступность жилья, небольшое количество оставшихся квартир или плановый этап повышения цен застройщиком, а на рыночный прирост стоимости. Ни один долговой инструмент сейчас не дает и близко доходности в 25%.

То есть недвижимость стремительно переходит из категории жилье или консервативная инвестиция в спекулятивную фазу.

Подробнее разберу это в следующем посте.

@inflation_shock

📊Северная столица в погоне за 2019: динамика сделок за 10 месяцев

📉По итогам 10 месяцев продажи новостроек в Санкт-Петербурге и Ленинградской области оказались почти на треть ниже результатов аналогичного периода в прошлом году. Эксперты bnMap.pro – о картине спроса* в Северной столице в январе-октябре 2020 года.

🏙Санкт-Петербург
Всего на рынке новостроек в Санкт-Петербурге в октябре 2020 года было заключено 4,1 тыс. сделок**, что на 24% больше, чем месяцем ранее, однако на 29% меньше, чем в октябре 2019. Во многом падение продаж по отношению к прошлому году обусловлено целым комплексом различных факторов: это и продолжающийся коронакризис, и рост цен, и вымывание наиболее доступных квартир с витрины. Если проанализировать структуру спроса, то мы увидим, что наибольшей популярностью в Санкт-Петербурге и Ленобласти пользуются квартиры малых форматов. По итогам 10 месяцев, средняя площадь лота в сделках составила 42,5 кв. м (Петербург) и 39 кв. м (Ленобласть).
Таким образом, не находя подходящий по цене и потребительским характеристикам вариант, покупатели предпочитают отложить решение жилищного вопроса до «лучших» времен.

🖍Отрицательная динамика в продажах наблюдается и по итогам 10 месяцев. С января по октябрь 2020 года «в рынок» было реализовано 43 737 квартир, что на 25,3% меньше, чем за аналогичный период в прошлом году (58 583 шт.).
Вследствие появления доступной ипотеки, цены на новостройки заметно выросли, как и «средний чек» покупателя квартиры. По итогам октября средняя стоимость квадратного метра в сделках выросла на 5,5% по сравнению с сентябрем и составила 139 100 рублей. А по итогам 10 месяцев данный показатель вырос на 10,2% по сравнению с январем – октябрем 2019 года и составил 123 800 рублей.

💸Благодаря динамичному ценообразованию девелоперам отчасти удается отыграть падение продаж. Так, объем поступлений от реализации новостроек по итогам 10 месяцев составил 216 млрд рублей, что всего на 7,8% меньше, чем за аналогичный период в прошлом году.

🏡Ленинградская область
Небольшой рост продаж за последний месяц продемонстрировали и новостройки в Ленинградской области. По итогам октября** было подписано 1,3 тыс. ДДУ, что на 78% больше, чем в сентябре 2020. При этом по итогам 10 месяцев было реализовано 10 503 лота, что 32,2% меньше, чем за аналогичный период в прошлом году.

📈Как и в Петербурге, для покупателей новостроек Ленобласти цена сделки выросла: в среднем по итогам 10 месяцев составив 84,1 тыс. руб. за кв. метр, тогда как годом ранее 1 кв. метр строящегося жилья продавали по 78,6 тыс. руб. (рост составил более 7%).  В среднем на покупку квартиры жители Ленобласти тратили 3,3 млн руб., тогда как годом ранее могли уложиться в бюджет 2,9 млн руб.

💰Несмотря на рост цен, объем выручки от продажи новостроек за 10 месяцев 2020 года составил 33 млрд рублей, что на 23% меньше, чем в январе – октябре 2020 года.

⚖️Таким образом, на рынке новостроек Санкт-Петербурга и области мы наблюдаем похожую с Московским рынком тенденцию. Основной спрос покупателей сосредоточен именно на проектах в Северной столице, что даже несмотря на снижение продаж в динамике по сравнению с прошлым годом, оставляет застройщикам возможность наверстать упущенное и выйти в плюс по итогам 2020 года.

🪤Ипотечные риски
По итогам 10 месяцев 2020 года, средняя доля ипотеки в сделках составила 64% в СПб и 62% в Ленобласти. Однако нельзя не заметить, что, начиная с мая (появление программы господдержки) доля ипотечных сделок начала превышать 72% и к концу октября достигла 82,8% в Санкт-Петербурге и 77% в Ленобласти. В целом ситуация сигнализирует о том, что покупатели в северной столице все чаще покупают самые компактные квартиры за кредитные средства, и рынок новостроек зависит от ипотеки больше, чем в Москве. Средний срок обременения в петербургских сделках превышает 17 лет, а наибольшее число кредитов заемщики оформляют на 20 лет. Также популярные сроки кредитования – 14 и 10 лет.

Пока Москву застраивают на шанхайский лад, в Абу-Даби сносят неиспользуемые небоскребы.

https://youtu.be/WfTkzbTt8qY

3 фаза пузырения российской недвижимости

О первых двух я писал ранее.

Зачем большинство россиян брали ипотеку в последние полгода?

— Хотели купить недвижимость для собственного проживания «пока ставки низкие» и есть материнский капитал;

— Хотели переложить рубли из депозитов в «бетон». Ипотека берется чаще всего на недостающую сумму от депозита для покупки студии-однушки. То есть, первоначальный взнос у этой категории обычно сильно больше 15%.

— Безусловно, есть и другие категории с крайностями по типу потребительского кредита на первоначальный взнос, но будем объективны: недальновидные люди есть всегда и не они пока «двигают» рынок.

Если обобщить мотивацию этих групп покупателей, то это будет либо покупка для собственного проживания, либо консервативная инвестиция (альтернатива депозиту).

Но теперь на рынке зародился уже настоящий хайп и истерия. Я недавно приводил пример рекламы застройщика, где на первый план выпячивается спекулятивный рост цен на квартиры.

Московская недвижимость в глазах многих инвесторов становится уже не альтернативой депозиту, а альтернативой акциям. И по некоторым ЖК даже альтернативой акций Tesla.

Когда комбинации из потребительского кредита + ипотеки начнут брать с целью « быстренько навариться на росте», вот тогда мы с вами действительно увидим настоящий пузырь.

К слову, Великая депрессия в США получилась как раз таки из-за этой схемы. Когда рынок акций США конкретно вырос и живые деньги инвесторов и населения уже были вложены, была запущена схема, по которой акции можно было взять в кредит, где залогом выступали сами акции (современная маржинальная торговля). Поскольку на тот момент рынок уже 10 лет рос, все это выглядело как «100%-ная возможность заработать».

Более того, разного рода компании, от производителей автомобилей до железнодорожников, предлагали своим клиентам покупать акции компании вместе с ее продукцией. В офисах, магазинах, вагонах поездов висели графики роста акций компании. А также часто действовали промо-акции, когда вместе с машиной можно было «льготно» прикупить пару акций условного Ford.

В итоге кредитное плечо для рынка стало таким грандиозным, что небольшой негатив в новостном фоне развалил этот карточный домик, и все закончилось величайшим экономическим кризисом. А QE и даже снижение ставки тогда еще не было изобретено.

В Японии эта схема была апробирована уже как на акциях, так и на недвижимости. В итоге удалось добиться роста цен на жилье в 4 раза. Правда, когда пузырь лопнул, жилая недвижимость 15 лет падала в цене и в итоге стала стоить даже дешевле, чем до начала накачки пузыря с учетом инфляции.

В 2009-2013 годах эта история уже была на рынке московской недвижимости. Тогда после кризиса 2008 года российский рынок начал очень быстро отрастать, поскольку Россия была еще очень слабо вовлечена в мировую банковскую систему. И на отрезке в эти 4 года действительно можно было получить доходность в 30-40% годовых, если взять ипотеку на новостройку с минимальным взносом в 2009 году. Под конец хайпа схема была такой популярной, что все соцсети были завалены инфобизнесменами, которые рассказывали о том, как зарабатывать на недвижимости, не имея собственных сбережений (предлагалось брать тот самый потребительский кредит на первоначальный взнос).

Прогнозирование - это дело совершенно неблагодарное. Но очень похоже на то, что господин Мутко может еще очень серьезно пропампить российскую и, в первую очередь, московскую недвижимость, если в мире не случится каких-то серьезных экономических шоков и ЦБ придется увеличить ключевую ставку в 3 раза.

Те самые инфобизнесмены еще даже не повылазили из своих норок и не заполонили своими «схемами» весь интернет. Да и застройщики пока еще не так открыто впаривают свои студии, как аналог акций. Так что запас для пузырения прямо скажем огромный.

А Дом РФ, то есть по факту правительство, всеми силами пытается этот пузырь разогнать.

@inflation_shock

«У отеля есть перспективы стать успешным вне зависимости от размера города»

Резкий рост интереса россиян к поездкам внутри страны заставил инвесторов по-новому взглянуть на гостиничный бизнес в регионах, который оказался более устойчивым к кризису.

В интервью для «Коммерсантъ» гендиректор сети AZIMUT Hotels Максим Бродовский рассказал о том, почему еще региональные рынки могут быть перспективнее московского и как правильно выбрать локацию для открытия отеля.

➡️ На что ориентироваться в выборе города для открытия отеля?

«Важно оценивать объем и, разумеется, качество существующего в городе и готовящегося к открытию гостиничного фонда, прогнозировать появление в локации проектов новых центров притяжения — например, стадионов, выставочных пространств, бизнес-центров или иных объектов».

➡️ Брендированные отели стоит открывать только в крупных городах?

«Вне зависимости от того, какого размера по площади или по численности населения город, если туда есть въездной спрос, то у отеля есть все перспективы стать успешным. Конечно, в небольшом городе отель на 500 номеров может быть не востребован, номерной фонд должен быть соразмерным спросу.

Хороший гостиничный бренд — это показатель качества для человека, который приезжает в ту или иную локацию. Это гарантия обеспечения на должном уровне безопасности, сервиса, скоростного интернета, качественной кухни и т. д. Потенциальный гость при выборе отеля будет уверен, что он может спокойно отдыхать или работать, а все бытовые вопросы будут решены».

➡️ Какие направления России наиболее перспективны для создания новых брендированных отелей?

«Сейчас наиболее привлекательно для инвесторов выглядят не самые крупные российские города, но локации, к которым есть устойчивый интерес с точки зрения туризма и деловых поездок.

В частности, курорты Алтая, Северного Кавказа, Черноморское побережье, экотуризм в Хакасии получили широкую известность. Уверен, что эти направления, даже когда откроются границы, будут оставаться востребованными и конкурентоспособными при должном уровне инфраструктуры и сервиса».

Полное интервью читайте на «Коммерсантъ»: http://tlgo.me/1k0

#интересности #туризм
#travelline

Сбербанк реструктурировал кредиты бизнеса в сфере торговой недвижимости почти на 800 млрд рублей

Как сообщил зампред правления банка Анатолий Попов, посещаемость торговых центров серьезно снизилась, банк провел большое количество реструктуризации для того, чтобы помочь компаниям обслуживать свой долг.

Объем реструктурированных кредитов составил 1,1 трлн рублей, по торговой недвижимости – 790 млрд рублей.

Удивительно, как просто ликвидируется проблема с долгами. Но мы то понимаем, что любые вопросы в стране решаются с помощью телефонного звонка.

@nedvizha

Льготная ипотека, которая была задумана как приятная мера поддержки застройщиков и способ облегчения покупки квартир для населения, обернулась неудержимым ростом цен на всём рынке.

Застройщики, оправдывающиеся "курсом" валют (https://yangx.top/lackeys/2202), радостно поднимали цены, нивелируя эффект от льготных кредитов. За новостройками подтянулась и вторичка. Собственники квартир подняли цены на продаваемое жилье в среднем на 16% по стране за 2020 год. Только в 3 из 107 городов с населением более 100 тыс. человек собственники квартир по итогам года снизили или не изменили цены (Орск, Воткинск, Волгодонск).

В Москве за год собственники повысили цены на продаваемые квартиры на 12,6% до в среднем 237 тыс. рублей за кв. м, в Московской области - на 16% до 91,5 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге - на 13% до 139,2 тыс. рублей.

Вот вроде бы хорошие новости для нашего кино. Правительство выделило 4,2 млрд рублей на поддержку отечественного кино во время пандемии. Деньги поделят пополам между кинопрокатчиками (их около 500) и кинопроизводителями (их где-то 30) – и те, и другие на всех получат по 2,1 млрд рублей. В министерстве культуры надеются, что эта субсидия поможет покрыть долги киноотрасли и запустить процесс ее восстановления, который займет не меньше года.

Но веры, надежды и 4,2 млрд рублей, как нам кажется, для спасения отрасли будет мало. Точнее, очень мало. Дело в том, что еще летом кинотеатрам предсказывали убытки в 50 млрд рублей по итогам года – как мы видим, с тех пор ситуация с коронавирусом и заполняемостью залов существенно лучше не стала. Получается, что убытки кинотеатров будут где-то в 25 раз больше, чем компенсация потерь. Ничем хорошим такая история (вкупе с премьерами на стримингах) закончиться не может.

Уже даже Всемирный банк предупреждает: капитализация российских банков в 2021-2022 годах резко упадёт на фоне перегрева рынка ипотеки.

Напомним, программа льготной ипотеки под 6,5% привлекла огромное количество заемщиков. В итоге на фоне ажиотажного спроса резко взлетели цены на жилье, сведя на нет все выгоды программы. А теперь властям приходится расхлебывать кашу с раздувающимся пузырем на рынке недвижимости, которую сами же и заварили.

Во Всемирном банке отмечают, что ЦБ рано или поздно придётся снять регуляторные послабления. И тогда вырастет объем проблемных кредитов.

А если учитывать, что восстановлению ослабленной российской экономики могут помешать повторные карантинные меры и возможные санкции против России, картина получается совсем невеселая.

КОГДА ОЖИДАЕТСЯ ВОССТАНОВЛЕНИЕ ТУРИСТИЧЕСКОЙ ОТРАСЛИ РОССИИ?

Ответ на этот вопрос может дать исследование, проведенное компанией «КПМГ» совместно с Ростуризмом. Исследование проводилось в формате опроса, в котором приняли участие 906 представителей компаний, работающих в различных секторах туристической индустрии.

Относительно прогноза восстановления туристической отрасли мнения респондентов распределились следующим образом. 44% участников опроса считают, что туризм может восстановиться в 2022 году, в том числе и по объемам выручки. 30% опрошенных считают, что до уровня 2019 года отрасль восстановится уже в 2021 году. 26% участников опроса заняли более острожную позицию. Они полагают, что восстановление следует ожидать не ранее 2023 года.

Читайте продолжение статьи на портале → hotelier.pro

Имеет ли инвестиционную привлекательность российская недвижимость в долгосрок?

После 2013 года инвестиции в российскую недвижимость по доходности были просто альтернативой банковскому вкладу.

Возьмем пример для расчета: однушка, купленная в пределах МКАД на вторичном рынке с готовым ремонтом в 2015 году. Метраж в районе 40 метров. Для простоты возьмем ее стоимость за 10 млн. рублей. В тот год по такой цене можно было взять крайне ликвидную однушку рядом с метро и в новом ЖК.

Аренда такой квартиры могла бы приносить около 500 тысяч рублей в год, то есть, платежи арендатора — около 40к в месяц при условии, что отдельно оплачиваются счетчики. За следующие 4 года эта квартира практически не выросла в цене, прибавив лишь около 10%. При этом у нее еще есть и амортизация. Раз в 5 лет надо делать косметический ремонт, частично обновлять мебель и электронику, чтобы квартира не теряла в цене. Отложим на эти расходы 400 тыс. рублей раз в 4 года.

Итого, инвестиция 10 млн. на 4 года дала бы около 6.5% годовых (1 млн. рост стоимости квартиры + 2 млн. доход от аренды - 400 тыс. амортизация).
Это цифры, примерно аналогичные доходу по рублевым вкладам до понижения ставок 2020 года. При том, что на фоне вкладов вы серьезно теряете в ликвидности. Квартиру, в случае чего, за один день и даже неделю не продашь.

А банальное держание доллара под подушкой и продажа его на пике по 80р, который дважды был в 2020 году, дал бы даже более интересную доходность. А ведь квартирой еще и заниматься нужно. Арендаторы бывают разные и могут часто меняться, или быстрее обычного «убивать» квартиру.

На этом примере хорошо видно, что идея инвестирования в недвижимость не может держаться исключительно в расчете на получение рентных платежей. Хотя, конечно, доходность по депозитам сейчас серьезно подрезали, но остался еще вариант с ОФЗ и той же доходностью в районе 6% годовых, в зависимости от точки входа в них и их срока погашения.

Ситуация с недвижимостью аналогична «дивидендным аристократам». При покупке их акций люди ориентируются на дивиденды, но, безусловно, рассчитывают и на рост стоимости самих акций. Иначе эта инвестиция по доходности будет на уровне все тех же облигаций.

Конечно, на рынке недвижимости есть вариант с покупкой строящегося жилья, его дальнейшим ремонтом и сдачей в аренду. Но будем объективны: это требует кучу ресурсов, в отличие от покупки облигаций, да и лавочка эта прикрывается. Из-за эскроу застройщики уже не продают квартиры на этапе котлована и даже первых этажей.

Если же говорить о перспективах роста арендных платежей, то тоже получается весьма интересно. Они растут, если растет спрос на недвижимость, а значит и цена самого базового актива. Выходит, что любая инвестиция в недвижимость — это расчет именно на рост стоимости жилья в будущем, а арендные платежи — просто приятные дивиденды, которые повышают доходность. То есть, дериватив от роста цены жилья.

В 2020 году московская недвижимость выросла в цене на 17%, при этом стоимость аренды в среднем упала на 7%. Получился разрыв (гэп) в 25%.
Удаленщики-лимитчики возвращаются в регионы, определенный процент жителей Москвы просто умирает от ковида, мигранты также в рекордном объеме покинули РФ. Спроса просто нет, зато на ипотечном пузыре растет цена новостроек. Это хороший маркер того, что текущие цены на жилье спекулятивны и легко могут вырасти еще на 20-30%, а могут и вернуться к своей фундаментальной цене на те же 25% ниже. Все зависит от мощности админ. ресурса Мутко и его друзей.

Но главное, что нужно помнить: спекуляции — это не про долгосрок. Это про «купи сегодня подешевле и попытайся найти большего дурака, чем ты, чтобы продать ему дороже завтра».

Есть много примеров очень доходных спекуляций в этом году. В Калининграде, Крыму, Сочи по определенным объектам цена в 2020-ом росла на 200-300%. Но все это — Tesla и Биткоин от рынка российской недвижимости. Следующим летом могут открыть Европу, и все сдуется обратно или вовсе не будет достроено. Да и сейчас в регионах есть куча объектов, по которым цена упала, и даже ипотечный пампинг не помог.

@inflation_shock

Поскольку над «своевременным сворачиванием» льготной ипотеки, на что рассчитывали в ЦБ, ещё предстоит поработать, преодолевая строительное лобби, регулятор решил пойти простым путём: ужесточить регулирование ипотеки.

«В случае дальнейшего ухудшения стандартов кредитования и (или) продолжительного ускоренного роста цен на недвижимость Банк России для поддержания качества ипотечных кредитных портфелей банков может рассмотреть в будущем вопрос об ужесточении макропруденциальных мер по ипотечным кредитам», - говорится в сообщении ЦБ.

Правильно: выдавать ипотеку как бы никто не запрещает, но вы попробуйте, если получится. @fatcat18

Еще немного фактов о том, как Дом РФ стремительно монополизирует рынок недвижимости в РФ

Закончу серию постов несколькими яркими фактами.

1. В 2018 году Дом РФ обанкротил Урбан Групп за одно заседание суда. Около 5 000 ОООшек. 15000 обманутых дольщиков. Это был один из крупнейших застройщиков Москвы и, конечно же, конкурент ПИКа. Причем дольщиков, обманутых другими застройщиками, еще тысячи, но Дом РФ забрал себе только Урбан.

Теперь госмонополист вяло «достраивает» квартиры дольщикам на деньги бюджета. Сроки сдачи постоянно отодвигаются. При этом самому Урбану принадлежало огромное количество московской и подмосковной земли, на которой теперь Дом РФ запустит свои проекты, в обход застройщиков и банков. Государство будет напрямую строить квартиры и продавать их. По факту, само же себе выделяя деньги и само же себя инспектируя на предмет качества строительства. Дотировать ипотеки для покупки жилья, естественно, будет тоже государство.

2. А уже в этом году Дом РФ создал собственную девелоперскую компанию.
«Хотя мы свою работу сделали, участки в земельный оборот вовлекли, мы все равно в будущем году хотим изменить свой подход к строительству. И у субъектов, и у застройщиков ресурсов немного. Поэтому мы создали свою компанию «ДОМ.РФ Девелопмент» и планируем строить сами. На днях пригласили хорошего специалиста «с рынка» ее возглавить», - сказал Мутко.

Дом РФ будет не просто строить микрорайоны на 200-300 тысяч кв.м., а развивать проекты, сделанные по стандартам развития территорий для комфортного проживания людей.

То есть, Дом РФ будет строить целые микрорайоны в одно лицо.

3. Мутко запустил тестовую программу аренды жилья с 80% скидкой в ЖК бизнес-класса «Современник» в Воронеже.
Еще раз: на дохлом рынке российской аренды госмонополист решил еще и дотировать сдачу жилья. В ЖК БИЗНЕС-КЛАССА!

Что будет с рынком аренды через 2-3 года? Ведь Дому РФ придется выкупать на свой баланс кучу неликвида у банков.

4. Ипотечные деривативы (CDO) от Дом РФ смогут выкупить российские банки и на их балансе они будут приравнены к наличным. Значит, требования к ипотечным заемщикам можно снижать фактически бесконечно. Все в лучших традициях американского пузыря, когда ипотеку выдавали натурально бомжам.
Подробнее об этом механизме писал здесь.
Объем этих CDO растет очень стремительно. Собственно, по этой программе банки ускорено сливают ваши ипотеки в Дом РФ. Уже множество подписчиков написали, что им пришло смс, что теперь они должны не условному Газпромбанку, а Дому РФ.

6. Расширенная в этом году программа материнского капитала по факту также пампит рынок недвижимости. Особенно в регионах, куда пока не дотянулся Дом РФ. В регионе маткапитал за двух детей может составлять до 70% от цены квартиры-однушки. Многие также увязывают расширение этой программы с лобби от строительно-ипотечной госмонополии.

Резюме: у Дом РФ есть все инструменты, чтобы еще пару лет спокойно пампить наш абсолютно дохлый рынок. Один из подписчиков канала написал в чате хорошую мысль: «Получается, одни и те же люди превратили у нас в стране подвижную игру в недвижимость, а теперь красивыми комбинациями пытаются запустить ненужные движения на рынке недвижимости?)».

Если экономический рост в РФ так и не образуется в 2021-ом, то весь этот пампинг закончится очень плохо. Фактически, возвращением во времена СССР. Огромные объемы жилья в стране будут принадлежать государству, жилье будет сверхнизкого качества, отдельные качественные дома будут выдавать по блату номенклатуре в соцнайм даром. Остальные же смогут получить льготную околобесплатную ипотеку в обмен на работу на государство.

Так же, как и в СССР, государство уничтожит доходность в недвижимости для инвестора с улицы. Дом РФ будет жестко демпинговать рынок аренды, а всю прибыль от постройки новых интересных проектов он будет аккумулировать в себе через финансирование стройки.

Очень похоже, что через 3-4 года нас ждет грандиозный «брежневский застой» в российской недвиге.

@inflation_shock

ФРС покупает ипотечные ценные бумаги на 40 миллиардов долларов в месяц
@the_buy_side