Охота на ведьм


Я наблюдаю за тем как вопрос реализации проекта "Долина Симд" вызвал оживленную дискуссию и споры внутри общества, и это нормально. Мы не должны во всем друг с другом соглашаться, если с обеих сторон присутствует аргументация, а тем более когда у каждой стороны присутствует интерес. Другой вопрос когда мы не можем придти к какому-то консенсусу, не можем договориться, скатываемся до взаимных упрёков и затрагиваем честь с достоинством на индивидуальном уровне. Это не должно быть нормальным ни среди осетин, ни среди любого цивилизованного гражданского общества.

И ладно если бы все ограничилось лишь выяснением отношений на личном уровне, но ситуация ведь усугубляется .

1️⃣массовая рассылка жителям Гизели) сообщений с иностранных номеров, согласно которым инвесторами в проекте «Долина Симд» выступают чеченские бизнесмены.
2️⃣размещение информации о бенефициарах проекта в телеграм-каналах, признанных иноагентами.

Некоторые спикеры предположили, что данные действия были произведены с целью дестабилизации обстановки в республике. Возможно.

Гипотетически, в глазах обывателя, может сложится такая картина: есть проект, который реализуются в том числе посредством участия республиканских ведомств; и есть те кто делает массовые рассылки, цель которых выставить проект в негативном в свете. Исходя из этого выходит следующая картина, что тот кто против проекта, либо, как в моем случае имеет ряд предметных вопросов по начинке и способу реализаци, потворствует целям неких лиц отправляющих WhatsApp сообщения жителям Гизели.

Как можно было это избежать? Избавить полностью население от влияния третьих сторон в данном вопросе навряд ли бы получилось, но как минимум можно было максимально свести к минимуму издержки. Каким образом ?

Нужно было в самом начале предоставить исчерпывающую информацию как по инициаторам проектам, так и по методам реализации, закрыв тем самым возможные возражения. Но этого сделано не было. Ответов на вопросы либо и вовсе не было, либо они были лишь после того как ситуация начала накаляться.

Выбор которого нет

По роду деятельности мне необходимо считывать общественное мнение, чтобы понимать запрос потенциальных клиентов. Поэтому я стараюсь больше слушать все то что касается строительства прямо или косвенно.

Пошел сегодня привести в порядок свою лысеющую голову 😭и ненароком услышал разговор двух женщин. Прозвучала фраза " у нас все и так застроено".

Это ⬆️ один из самых распространенных тезисов на сегодня - очень много строящихся и построенных домов. И вот это утверждение формирует у многих ощущение наличия некого выбора.

Если домов много, значит есть среди чего выбрать!

Когда ко мне обращается клиент с запросом на приобретение квартиры, то он зачастую получает долю информации лишь по 1-2 проектам. И это вводит в ступор человека - у него закладываются мысли о том что я чего-то не знаю или утаиваю .


Если взглянуть на отчёты Минстроя, то у нас действительно немало вводимых квадратов, но где их вводят? В основном на Баме и по ул.Зураба Магкаева.

Да безусловно, есть ряд проектов, которые строятся на 34-35 микрорайонах, но есть нюанс. Ценник на большинство данных проектов порою уходит в космос (вплоть до 170 -180 тыс.руб за 1м²), при этом какого-то вменяемого обоснования стоимости как правило нет.

Среднестатистический клиент в лучшем случае обладает материнским капиталом (от 600 до 930 тыс.руб в зависимости от количества детей и даты их рождения) и до 200-300 тыс.руб. наличными. Прибавим к этому ограниченную возможность оплачивать ипотечный займ - до 30 тыс. руб.. в месяц.

Вот и получается, что выбирать приходится лишь на Баме и на Магкаева, но и тут не все так просто. Часть компаний не аккредитованы ни Сбером ни ВТБ - продают в рассрочку, в рамках которой ежемесячный платеж начинается от 50 тыс.руб..

Что по итогу мы имеем? По статистике немалое количество вводимых квадратных метров, но при этом для человека, который живёт от зарплаты до зарплаты ,есть 1 - 2 проекта, где возможно приобретение квартиры в рамках упомянутой финансовой модели.

Обновлен список городов для покупки квартиры на вторичном рынке по семейной ипотеке.

Список малость сократился с 901 до 884. По Осетии изменений нет :

✅Алагир
✅Ардон
✅Дигора
✅Моздок

Я бы на месте руководства региона на время приостановил бы работу пары застройщиков в Беслане.

Это бы дало формальную причину попасть в список и у людей появилась бы возможность купить квартиры по семейке.

Ранее я приводил исследование ДОМ.РФ , в котором указано, что Беслан опережает Владикавказ по коеффициенту соотношения между распроданностью и стройготовностью - строящиеся объекты в Беслане раскупаются на 40-60% быстрее.

Проблема в том, что в Беслане нет своей Долины Симд.

❌Застройщиков от силы 2-3
❌Ипотечных проектов нет
❌Комплексных проектов тоже нет

На мой взгляд, с точки зрения продаж и строительства, это недооценённый застройщиками город. По ряду параметров он превосходит Владикавказ.

Застройщик vs девелопер

Наблюдаю за работой своих коллег по цеху из Краснодара и Москвы, и нередко идёт наитивная реклама девелоперских проектов.

Девелопер, слышали когда-нибудь такое слово в рамках строительства в Осетии ?


Чтобы понимать в чем разница между застройщиками и девелоперами, в рамках Владикавказа, приведу Вам один пример.

Рядом с домом где я живу, в радиусе 30-50 метров, находятся 4-5 продуктовых магазина. Пару недель назад ещё один ИП решил открыть свой магазин в этом же радиусе.

В рамках строительства во Владикавказе и в силу плюс минус одинаковой поведенческой модели, все эти владельцы магазинов являются "застройщиками".

Застройщики в Осетии, в большинстве своем, особо анализом рынка не занимаются. Практически никто из них разработкой концепции проекта не занимается. О чем может вообще идти речь, когда как правило проекты у архитекторов заказываются для того чтобы получить разрешение на строительство. По проекту одно, а построили другое.

Видят окно, в виде того что в каком-то районе кто-то что-то строит и идут продажи, и со всех ног влетают туда. Есть участок, значит надо строить, а там как нибудь продадим.

Девелопер - это тот кто открывает новые горизонты. Тот кто сначала анализирует рынок , далее разрабатывает концепцию и уж потом ищет необходимый земельный участок.

По причине того что в республике отсутствуют девелоперы, строительство и класс проектов находятся на том уровне, который мы сегодня видим.

Из серии я же говорил

На данном канале несколько раз поднималась тема изменения квартирогорафии проектируемых жилищных комплексов Владикавказа:

Растет цена за м², площадь квартир уменьшается.

На днях ко мне обратился клиент с просьбой проконсультировать его относительно одного из проекта города. Как оказалось клиент уже заключил предварительную бронь с одним из застройщиков.

Вникать какой смысл ко мне обращаться, если ты уже остановил свой выбор и внёс предоплату по брони, я не стал. У каждого свое понимание что и как делать, переубеждать людей я не люблю, поэтому работаю с тем что есть.

В общем и целом я поинтересовался в рамках каких условий и какой квадратуры была произведена бронь. Я конечно говорил неоднократно об увеличении цены за м², но я не думал что аппетиты у некоторых возрастут до таких масштабов.

Бронь заключена по проекту ЖК на этапе котлована. Площадь 30-32 м², студийный вариант. Цена по ипотеке, со слов клиента, 160 000 руб., в Северо-Западном районе.

160 000 руб за 1м² , на БАМе❗❗❗

На мой вопрос WTF, клиент сказал что в квартире будет произведена частичная отделка ....

В общем и целом отдел продаж застройщика поразмыслил и понял, что у многих на ремонт наличных денег нет (одна ипотека на руках) соответственно а давай делать квартиры с "ремонтом", попутно нарезав площадь квартир таким образом, чтобы не выходить за лимит 6 млн.руб., которые предоставляют ипотечным заёмщикам.

Самое печальное в этой истории то, что данная модель сработала. Люди реально покупают, да и я задумался о возвращении к прошлой трудовой практике по внутреннему ремонту. Ну сами посудите в другом проекте такого же класса цена за 1 м² по ипотеке начинается от 92 тыс.руб. за м² за голый каркас. Отнимаем от 160 тыс. 92 тыс. и получается стоимость отделки.

Я тут мудохаюсь, по стройкам бегаю, анализирую качество проекта, чтобы мои клиенты не столкнулись с геморроем в будущем, а тут вон 60-70 тыс. руб. за отделку.

От всего сердца поздравляю своих друзей и знакомых, да и вообще всех причастных.

От Вашей работы зависит очень многое. Вы являетесь теми людьми, которые меняют облик нашего города. От Вас во многом зависит то, насколько комфортно нам будет проживать во Владикавказе.
Я знаю, что зачастую Ваш тяжёлый труд не всегда находит отзыв со стороны рядовых горожан и власти. Прекрасно вижу, что порою Вы находитесь между двух огней, но прошу Вас и дальше радовать нас своими идеями, которые сделают нашу столицу прекраснее.

С глубоким уважением, Георгий Загалов.

Высокая ставка и падение доходов при высокой инфляции загнали людей в долговую яму. Уже сейчас значительная часть жителей Осетии просто не может взять жилье в ипотеку, поэтому так популярна рассрочка. Многие пытаются сразу закрыть вопрос с оплатой жилья из всех доступных источников (занять у родственников, обналичить маткапитал и т.д.), потому что горизонт планирования у людей сократился до пары месяцев. И побуждает многих избегать ипотеки еще и тот факт, что они видят, как тяжело ее тянуть тем, кто брал ипотеку последние 2–3 года, когда ставка взлетела.

https://yangx.top/ossetiaFB/53100

https://yangx.top/ossetiaFB/53137

"Уникальная природа и культура Северной Осетии делают её привлекательной для путешественников. Для развития этой сферы республика активно пользуется мерами господдержки нацпроекта."

Туризм, как и строительство - застройка может быть точечной, а может быть комплексной.
Когда 1 млрд. с небольшим распределяют между 9-10 компаниями, то это называется точечная помощь определенным проектам. Ни о каком развитии малого и среднего бизнеса речи быть не может. Если нет развития малых и средних форм бизнеса, то как это можно назвать нацпроектом?

Поэтому тезис о том, что якобы "республика получает", для меня выглядит неуместно.