Плохой знакъ

“Средняя стоимость месячной аренды московской квартиры в конце июля 2023 года составила 50 тыс. руб., что на 5 тыс. руб. меньше, чем в январе 2023 года, говорится в пресс-релизе сервиса «Авито Недвижимость» (есть у «Ъ»)”.

За этой простой фразой, возможно, скрывается грозный смысл.
В России, традиционно, бизнес-активность сконцентрирована в Москве и небольшом числе крупных городов. При этом Москва доминирует: в московской агломерации* живет около 22 млн. человек - каждый седьмой россиянин. Уровень зарплат в Москве - самый высокий в России, что десятилетиями создавало высокий спрос на жилье и высокие цены как аренды, так и покупки жилья.
На этом фоне спад на 10% (не стоит забывать и про инфляцию!) - очень грозный признак. Возможно, бизнес активность в Москве начала устойчиво снижаться. Если эта тенденция сохранится достаточно долго (год - два), то на российском рынке недвижимости возможны большие перемены к худшему.
Однако для понимания разворота вниз рынка недвижимости требуется много времени: и в 1998, и в 2008 годах падение цен потребовало срок более года. Падение начнется тогда, когда значительная часть продавцов отчаятся ждать, что покупатели вернутся по прошлым ценам.
__
*Включает Москву и ближнее Подмосковье
#лонгрид #недвижимость

С проблемой оплаты коммунальных услуг и налогов сейчас сталкиваются многие владельцы зарубежной недвижимости. Даже при наличии незаблокированных зарубежных счетов не всегда удается оплатить счета - во многих странах они только "бумажные", а счёт нерезидента не позволяет проводить платежи онлайн. Кому-то удается оплачивать счета через знакомых, в том числе, переводя деньги им криптой, кто-то продает свою недвижимость, приехав лично или по доверенности. У остальных, к сожалению, могут возникнуть, рано или поздно, подобные проблемы.
" Правительство Финляндии хочет упростить изъятие недвижимости или доли, принадлежащей россиянам, заявила министр юстиции Лина Мери Yle.

Как отмечает Yle, собственники из России «все чаще пренебрегают своими юридическими обязательствами». По данным финских правоохранительных органов, случаи взыскания с российских владельцев участились. Россиянам сложно оплачивать счета в Финляндии, поскольку их счета в финских банках частично закрыты, а банковские связи между странами сейчас отсутствуют, поясняет телеканал.

В результате налоги остаются неуплаченными, а жилищные ассоциации сталкиваются с неоплаченными счетами. В конечном итоге задержки платежей и неоплаченные счета приводят к обращению взыскания на недвижимость с целью обеспечения погашения долга".
#недвижимость #конфискация

Недвижимость (в перспективных городах!) - единственный советский актив, который сохранил стоимость и сейчас. Все остальные - обесценились.

Неудивительно, что в эпоху потрясений (ИМХО, нынешние потрясения в России будут почище 1992 г) люди кинулись скупать недвижимость как средство спасти сво деньги от обесценения.

Но удастся ли это - большой вопрос. В качестве грубого (увы - другого нет!) ориентира можно использовать Иран.

Перспективны ли вложения в иранскую недвижимость? Не думаю...

"Несмотря на постепенное охлаждение спроса, цены на вторичное жилье в России за месяц увеличились на 1,3–2,2%.
...
Но объем экспозиции уже начал восстанавливаться, что постепенно приведет к росту конкуренции за покупателя, вынудив продавцов наращивать дисконты. Это может способствовать снижению средней стоимости предложения, которое окажется более ощутимым в локациях с большим объемом недавно сданного жилья".


#Иран
#Россия
#аналогии

#недвижимость

Ипотечные ставки в России начнут расти уже на этой неделе, в ноябре 2023 года в среднем они могут вырасти с текущих 15% до 17%, предупреждают эксперты. А в целом ипотечные ставки могут вырасти до 20-25%, добавляют они. Это означает, что вторичный рынок, на который, в основном, ориентируется рыночная ипотека, практически схлопнется. А учитывая, что имеющаяся квартира, чаще всего, является активом, продажа которого образует первоначальный взнос для получения льготной ипотеки на новостройку, можно ожидать, что и первичный рынок в скором времени начнет охлаждаться - правда, меньшими темпами.
Минфин потребовал завершить программу льготной ипотеки. Министерство беспокоит колоссальная разница ставок по льготной и рыночной ипотекам.
#недвижимость #ипотека

По опыту падения цен на недвижимость 1998 г и 2008 г - потребуется год-два чтобы цены заметно снизились.

"Из-за роста ипотечных ставок, перетока до 20% потенциальных покупателей в сегмент новостроек и ограниченного числа ликвидных предложений спрос на вторичное жилье медленно снижается.

Но стоимость предложения пока продолжает расти: за месяц средние цены на крупнейших региональных рынках увеличились на 1,1–2,5%.

Аналитики связывают тренд с инерцией, рассчитывая, что в следующем году количество сделок сократится почти на треть, цены — на 10%, а продавцы будут чаще готовы к уступкам".

#Россия
#недвижимость

https://www.kommersant.ru/doc/6397859?from=glavnoe_1

Рост ставки + ограничения ЦБ = падение продаж недвижимости.

Впрочем, падение на 15% - совсем немного. Для заметного снижения цен нужно падение продаж раза в 4 на пару лет. До этого пока далеко.

Для существенного падения цен на недвижимость нужно, чтобы продавцы отчаились продать свои объекты. Обычно для этого достаточно пары лет.

P.S. Хорошо помню мучения своего родственника, который в 1998 г пытался продать свою квартиру в одном из областных центров на Урале. На второй год продал.

"Ужесточение условий по льготным ипотечным программам привело к снижению активности на первичном рынке: покупатели дольше готовятся к сделкам, а в столичном регионе их количество за месяц сократилось на 15%".

#Россия
#недвижимость

https://www.kommersant.ru/doc/6560741?from=glavnoe_1

Рынок недвижимости - очень инерционный. Серьезные падения на нём бывают, когда продавцы отчаиваются дождаться покупателя по устраивающим их ценам.

в 1998 и 2008 г на это потребовалось год-два.

"В условиях сокращения спроса крупные региональные рынки вторичной недвижимости России замерли: аналитики не фиксируют ни выраженного роста, ни снижения средних цен. Пока речь идет лишь о заметном увеличении размера предоставляемых дисконтов. В экспозиции появляются варианты для срочной продажи, но тренд не становится массовым — чаще собственники решают сохранить цены, отложив реализацию своих объектов".

#Россия
#недвижимость

https://www.kommersant.ru/doc/6577459?from=glavnoe_2

Ещё пару сокращений такого масштаба - и рынок недвижимости в России достаточно охладится.

Кто бы что ни говорил - ключевая ставка 16% эффективно потмораживает рынок недвижимости.

Но цены пока относительно стабильны*. Рынок недвижимости очень инерционен. Опыт 2008 и 1998 г говорит - для заметного снижения цен нужно много времени - около двух лет.

"В первом квартале застройщики ввели 8,8 млн кв. м площади многоквартирных домов, что на 27% меньше, чем за аналогичный период 2023 года (12,2 млн кв. м), следует из оперативных данных Росстата".

#Россия
#недвижимость

#ключевая_ставка
#ипотека

https://www.kommersant.ru/doc/6650130?from=spot

Вторичный рынок недвижимости априори подразумевает большее количество игроков и более гибкую реакцию на изменение конъюктуры.

Однако рынок недвижимости - очень инерционен. и в 1998 г, и в 2008 г продавцы надеялись на то, что "цены вернутся" год - два.

Но тогда ещё не было столь масштабной ипотеки, и не нужно было вносить платежи по ипотечному кредиту. так что сейчас процесс может пойти быстрее.

"Ограничивающее спрос сокращение доступности ипотечных программ привело к остановке роста цен на вторичное жилье на крупнейших региональных рынках России.

Собственники по-разному реагируют на конъюнктуру: в то время как одни снимают недвижимость с продажи, откладывая сделки до лучших времен, другие увеличивают дисконты.

Этот фон на рынке сохранится в ближайшие несколько месяцев, но обвала цен аналитики не ждут".

#Россия
#недвижимость
#падение_спроса_на_недвижимость


https://www.kommersant.ru/doc/6807459?from=glavnoe_1

Это смелый Буревестник гордо реет между молний над ревущим гневно морем; то кричит пророк победы:
— Пусть сильнее грянет буря!..
Максим Горький, Песня о Буревестнике

Падение цен на российскую недвижимость даже на 20% - было бы серьёзным потрясением для рынка. Тем удивительнее видеть прогноз падения на 40%, да ещё из уст председателя Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолия Аксакова.

При падении цен на 40% ипотечный кризис в россии - почти предопределён.

Отдельный большой вопрос - что сподвигло опытного депутата на столь жесткие заявления?

В интересное время живём!

P.S. Источник информации - вполне официальная парламентская газета, так что сомнений в официальности публикации нет.

"После завершения массовой программы льготной ипотеки цены не могут так же резко пойти вниз, как взлетели ранее, но девелоперы будут вынуждены их снижать, поскольку уже построенное жилье нужно продать, чтобы строить новое, рассказал «Парламентской газете» председатель Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. По его мнению, уже во второй половине года цены на недвижимость могут снизиться на 40 процентов"

#Россия
#недвижимость

#падение_цен_на_недвижимость
#падение_цен_на_недвижимость_на_40_процентов

Подробнее в ПГ: https://www.pnp.ru/politics/v-gosdume-predskazali-snizhenie-cen-na-nedvizhimost-na-40-procentov.html?utm_source=yxnews&utm_medium=desktop

Падение числа сделок на 22% - довольно умеренное на фоне нынешних ставок по ипотечным кредитам.

Но рынок недвижимости, особенно - вторичной, - очень инерционен. Требуется от года до двух, чтобы продавец осознал, что старая реальность уже не вернется.

А при высокой инфляции реальная стоимость недвижимости снизится и без падения номинальной цены. И чем выше будет инфляция - тем быстрее пойдёт процесс.

"Пока взволнованные уходом от программы массовой льготной ипотеки застройщики продолжают просчитывать возможные риски, на рынке недвижимости, вероятно, появилась действительно пострадавшая от ужесточения денежно-кредитной политики сторона — собственники вторичного жилья.

В первой половине текущего года с готовыми квартирами в России зарегистрировано 1,5 млн сделок, посчитали в «ЦИАН.Аналитике». Это на 22% меньше, чем годом ранее, и один из худших показателей с 2018 г".

#Россия
#недвижимость

#ипотека

https://www.kommersant.ru/doc/6891295?from=author_2

Рынок недвижимости очень инерционен. Для любых значимых изменений требуется немалое время, год - два.

Но даже длительная стагнация цены при высокой инфляции ведёт к падению реальной цены.

"Ограниченный спрос и стремление собственников удержать заявленные цены в условиях высокой инфляции способствуют стагнации средних цен на вторичном рынке.

За месяц готовое жилье на крупнейших региональных рынках страны подорожало менее чем на 1%.

Предпосылок к росту средних показателей в дальнейшем аналитики пока не видят, несмотря на ожидаемое оживление покупателей с началом делового сезона".


#Россия
#недвижимость

#вторичная_недвижимость


https://www.kommersant.ru/doc/6931286?from=glavnoe_5

Стабильность - это хорошо!

Но стабильность в условиях высокой инфляции явлется снижением РЕАЛЬНОЙ цены.

Такие дела.

"В условиях стабильно дорогих кредитов и ограниченного спроса стоимость вторичной недвижимости на крупнейших региональных рынках России остается стабильной.

За месяц жилье подорожало на 0,2–0,4%, но собственники начали чаще предоставлять дисконты".

#Россия
#недвижимость
#вторичная_недвижимость

https://www.kommersant.ru/doc/7183678?query=%D0%B2%D1%82%D0%BE%D1%80%D0%B8%D1%87%D0%BA%D0%B0

По настоящему интересные эффекты на российском рынке недвижимости начнутся при выполнении двух условий:

1. Падение цены (или - рост дисконта!) в % превысят % первоначального взноса.

2. Падение реальных располагаемых дохлдов граждан превысит 10-20%.

Вот тогда то и произойдёт настоящий ипотечный кризис, по типу такового в Японии в 1990-х гг.

Но до этого пока далеко, так что дальше стагнации и умеренного роста дисконтов дело вряд ли зайдёт. Пока.

"Вторичка плохо уходит.

Квартиры становится сложно продать даже с дисконтом.

На этом фоне собственники квартир начинают снижать цены, но пока не так значительно. В городах-миллионниках средний размер дисконта варьируется от 3% до 5%, говорят в «Яндекс Недвижимости»".

#Россия
#недвижимость
#ипотечный_кризис

https://www.kommersant.ru/doc/7297912?from=glavnoe_3

Пока наиболее вероятным сценарием для цен на недвижимость выглядит стагнация номинальных цен на фоне высокой инфляции.

Но измерять цены в рублях на большом отрезке времени - бессмысленно. В долларах - гораздо репрезентативнее. А в долларах - российская недвижимость прошла пик ещё в 2008 г.

"«Медленная коррекция вниз»: что будет с ценами на жилье в Москве".

#Россия
#недвижимость
#цены_на_жилье_в_Москве

Подробнее на РБК:
https://rbcrealty.ru/news/673f20dd9a79471eb3911d03?from=copy&utm_source=rbc.ru&utm_medium=inhouse_media&utm_campaign=vitrina_for-investors__3&utm_content=673f20dd9a79471eb3911d03&utm_term=10.4Z_noauth

Рано или поздно - всё стремится к средним значениям. Поэтому слишком большой ценовой разрыв - плохой знак для рынка недвижимости. Если период высокой ключевой ставки продлится долго - субсидировать ставку по ипотеке застройщики не смогут.

И тогда - весьма вероятно схлопывание ценового разрыва.

Результаты могут быть весьма интересными.

"ЦБ заявил о росте ценового разрыва между новостройками и вторичкой до 57%".

#Россия
#недвижимость

#ценовой_разрыв

https://rbcrealty.ru/news/67487c119a7947ad74521386?from=from_main_7

Самое интересное на российском рынке недвижимости будет позже, в 2025 - 26 гг.
Ещё рано.

"Доходы девелоперов жилья сокращаются вслед за спросом на новостройки.
По итогам 2024 года выручка застройщиков жилья в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области сократится как минимум на 5–9%, ожидают аналитики.

Причина — снижение спроса на 16–21% после отмены прошедшим летом массовой льготной ипотеки.

Падение оборотов девелоперов могло быть и более заметным, но им удается удерживать высокие цены на недвижимость".

#Россия
#недвижимость

https://www.kommersant.ru/doc/7364066?from=glavnoe_3

Непроданные 46% - это сурово. Особенно, если авсокая ставка в отсутствие масштабных льготных программ продлится ДОЛГО. Так и до банкротств некоторых девелоперов недалеко.

"Ситуация уже привела к затовариванию на первичном рынке жилья, констатирует вице-президент «Девелопмент-Юг» Владимир Кравченко.

Это подтверждается данными единой информсистемы «Наш.Дом.РФ», согласно которым на декабрь 2024 года по всей стране продано 35,48 млн кв. м, или 31% от общего объема запланированных ранее площадей,
при этом нераспроданными оставались 53,03 млн кв. м, или 46% (остальной объем приходился на проекты, где продажи не были открыты)".

#Россия
#недвижимость
#спад_продаж_недвижимости

https://www.kommersant.ru/doc/7461731?from=top_main_1