⛔️ ЦБ намерен ограничить рост платежей по ипотеке

Банк России обращает внимание на риски дефолта ипотечных заемщиков по новым схемам кредитования:

«Новые схемы в ипотеке предполагают небольшие размеры платежей первые 1–5 лет кредита (льготный период) с более чем двукратным ростом в дальнейшем. При этом также завышается цена квартиры. Резкий рост месячного платежа в будущем повышает риски дефолта заемщиков после окончания льготного периода (step-up риск). Рефинансирование для них может быть недоступно / ограничено, так как долг за квартиру может превышать ее рыночную стоимость».

Как следует из проекта указания, регулятор хочет ограничить резкий рост ежемесячных платежей по ипотеке за счет повышения резервов для банков фактически до запретительного уровня.

В частности, ЦБ предлагает повысить резервы для банков, выдающих ипотеку с ростом ежемесячного платежа более чем на 20% в год, и ограничить общий срок льготного периода 3 годами.

Вот что ЦБ имеет в виду:

⭕️Если в течение первых 3-х лет с момента выдачи ипотечного кредита хотя бы один платеж по графику превышает средний платеж за предыдущие 12 месяцев на 20%, резерв увеличивается на 50 п.п.

⭕️В последующем (после 3-х лет с момента выдачи) увеличение платежей также приводит к дополнительному росту резервов в размере до 50 п.п.

Предполагается, что норма вступит в силу по истечении 30 дней после официального опубликования указания и будет применяться только к новым ссудам.

#цбрф #риски

❗️ЦБ РФ намерен стимулировать банки запрашивать официальные документы о доходе заемщиков.

Пока это будет касаться потребительских кредитов в сумме до 1 млн рублей. Проект изменений в положение № 590-П, регулирующее порядок формирования банками резервов на возможные потери по ссудам.

В пояснительной записке ЦБ отмечает, что исторически многие банки кредитовали розницу без официального подтверждения доходов, на основании косвенных подтверждений и самодеклараций (анкет "по форме банка"). Кредитные организации настраивали свою систему оценки на анализ кредитоспособности через бюро кредитных историй (если клиент платит, значит, имеет источник) и расходов клиента. Финальной формой такого подхода к оценке кредитоспособности стал модельный подход, в рамках которого для оценки целей показателя долговой нагрузки (ПДН) оценивается доход заемщика по определенным критериям, без официальных документов.

ЦБ предлагает установить закрытый список официальных документов о доходах для оценки физлиц, включающий доступные госресурсы. В этот список, в частности, войдут форма 6-НДФЛ (расчет сумм налога на доходы физлиц, исчисленных и удержанных налоговым агентом), справка о заработной плате заемщика с места работы, налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ) и так далее.

При этом ЦБ не исключает возможности выдачи розничного кредита и без подтверждения доходов ссуды до 1 млн рублей, кроме ипотеки и автокредитов. Однако в таком случае банк должен будет установить повышенный резерв в 5,5%.

Кроме того, Банк России хочет запретить банкам использовать фактор положительной кредитной истории сразу после осуществления первого платежа по кредиту. Запрещается также использовать в качестве улучшающего фактора и факт того, что заемщик взял кредит для финансирования операционной деятельности.

#цбрф #риски

❗️ЦБ минимизирует потенциальные риски активного распространения схемы ипотеки от застройщика

Об этом говорится в пояснительной записке регулятора к проекту соответствующего указания.

Проблема. Действующее регулирование предполагает установление высоких резервов по ипотеке с субсидией от застройщика, если ставка по кредиту оказывается ниже, чем 4/5 доходности 10-летних ОФЗ.

Иными словами, оно запрещает кредиты, где чрезмерное снижение ставки достигается за счет комиссии от застройщика, которая приводит к завышению стоимости квартиры.

«Однако в последнее время, когда ключевая ставка стала выше доходности 10-летних ОФЗ, а рыночные ставки по ипотеке оказались ближе к ключевой ставке, индикатор на основе доходности 10-летних ОФЗ стал работать хуже – "ловятся" не все плохие практики», – отмечается в пояснительной записке.

Решение. ЦБ предлагает перейти от усредненной за 3 месяца доходности 10-летних ОФЗ к другим рыночным индикаторам льготности ставок по ипотечным ссудам с субсидией от застройщика:

◾️ для льготной ипотеки, где уровень компенсации напрямую привязан к ключевой ставке, а сама ипотека де-факто – это продукт с плавающей ставкой, предлагается перейти на ключевую ставку, усредненную за 3 месяца;

◾️ для рыночной ипотеки предлагается перейти на максимальное значение из величины доходности 10-летних ОФЗ или размера ключевой ставки, усредненного за 3 месяца, ввиду высокой корреляции ставок по ипотеке и ключевой ставки, а не доходности длинных ОФЗ.

Норма вступит в силу через 30 дней после официального опубликования указания и будет применяться к новым ссудам и к ранее выданным, в случае их реструктуризации.

#цбрф #ипотека #риски

@rusipoteka

В сельских районах России началось строительство арендного жилья, доступного для жителей опорных населённых пунктов.

Площадь домов составит не менее 72 квадратных метров, а через 5-10 лет проживания их можно будет выкупить.

Об этом сообщила зампред Комитета ГД по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева.

Заселиться в наёмные дома смогут сельские жители, которые проживают в опорных населенных пунктах. Профессия значения не имеет. 

Выкупить дом и оформить право собственности можно будет через 5-10 лет проживания в нём.

Кстати, ранее в Правительство рассказали, что профинансирует строительство арендного жилья для специалистов, приезжающих работать в сельские районы.

Субсидии на это в 2024 году планировалось выделить 18 регионам. Среди них – Мордовия, Северная Осетия, Чечня, Алтайский край, а также Воронежская, Иркутская, Липецкая, Новосибирская, Саратовская, Смоленская, Тамбовская и Ярославская области.

#село

В Подмосковье завершили строительство детского сада в ЖК «Сколковский»

На территории ЖК «Сколковский» от ГК ФСК появился новый детский сад. Второе дошкольное учреждение рассчитано на 200 мест и оснащено всем необходимым для занятий и отдыха детей: просторными залами, кабинетами для творчества и отдельной зоной для медицинского обслуживания. Здание детского сада стало завершающим штрихом в инфраструктуре ЖК. За 7 лет комплекс стал домом для тысяч семей и пополнился не только жильем, но и важными объектами: от муниципальной школы на 1 350 мест до паркингов.

💬 Никита Стасишин, заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ на Domclick Digital Forum:

«Одна из дополнительных антикризисных мер — введение частичного моратория на действие ипотечного стандарта — это некий компромисс, предложенный с нашей стороны.

Есть ещё ряд мер, которые детально прорабатываются и в ближайшее время будут внесены на рассмотрение.

Пока рыночная ставка по ипотеке заградительная — иных мер поддержки кроме как поддержки застройщиков теми или иными антикризисными мерами, которые были приняты в 2020 году — других нет, они регуляторные»

@ipotekahouse
#мнение #застройщики

Онлайн сделки с недвижимостью будут проводить с помощью биометрии, сообщили в аппарате вице-премьера РФ Дмитрия Григоренко.

Планируется, что биометрия будет применяться в дополнение к усиленной квалифицированной электронной подписи. Говорят, сочетание этих двух факторов обеспечит максимальный уровень защищенности граждан при проведении сделок в режиме онлайн.

Сейчас электронную сделку с жильем не получится зарегистрировать, если собственник заранее не написал в МФЦ согласие на это. Если такого согласия не будет, то Росреестр не сможет принять документы на регистрацию перехода права собственности, которые поступят в электронном виде. Исключение: Согласие не требуется, если документы от имени граждан подают нотариусы, банки, застройщики, органы власти и если электронная цифровая подпись выдана Роскадастром.

Предлагается: Согласно законопроекту, обращение в МФЦ не потребуется в тех случаях, когда гражданин в качестве дополнительного фактора подтверждения личности (наряду с УКЭП) использует биометрию.

@ipotekahouse
#законопроект #росреестр

Застройщикам разрешат использовать свои стандарты отделки и отступать от техрегламентов, а еще снизят ответственность.

Законопроект № 498549-8 был внесен в ГД год назад и сейчас готов сразу ко 2 и 3 чтениям. Изменения в т.ч. вносятся в 214-ФЗ о долевом строительстве.

Что там про 214-ФЗ

Сейчас несоответствия требованиям технических регламентов в отделке позволяют дольщикам обращаться в суд и требовать с застройщиков уменьшения цены квартиры, возмещения расходов на устранение недостатков, убытков, неустойки (штрафов, пеней).

Теперь предлагается отказаться от этого требования к качеству. Вместо этого застройщики будут вправе использовать свои стандарты качества отделки, предусмотрев это в договоре с дольщиком. При этом собственные стандарты застройщика, согласно проекту, должны иметь требования к качеству не ниже минимальных, установленных Минстроем, и быть зарегистрированы в федеральном фонде стандартов.

Кроме этого, законопроектом предлагается:
◾️ ограничить сумму, которую может взыскать дольщик - не более 3% от цены договора, если иное не предусмотрено договором.
◾️ сократить до одного года минимальный срок гарантии на отделку (напомним, изначально минимальный срок гарантии был 5 лет, не так давно его снизили до 3 лет).

Кстати, законопроект изначально был вообще не про это, а про права бывших членов семьи собственника и отметку о них в ЕГРН (рассказывали тут), а вышеуказанные изменения внесли буквально сейчас.

👉Рассматривать документ будут сегодня. upd документ принят сразу во 2 и 3 чтениях.

Закон в случае его принятия вступит в силу
◾️с 1 января 2025 года касательно изменений гарантийного срока и размера ответственности (214-ФЗ)
◾️с 1 марта 2025 года касательно применения стандартов застройщиков (214-ФЗ)
◾️с 1 сентября 2025 года в части прав "бывших" (закон об ипотеке и ЖК РФ).
В части изменений в 214-ФЗ распространяться закон будет и на договоры, оформленные до вступления в силу закона, но права возникнут после этой даты.

@ipotekahouse
#законопроекты #застройщики

Госдума приняла сразу во 2 и 3 (окончательном) чтениях законопроект, который разрешает в рамках программы реновации в Москве в случае письменного согласия собственника предоставить ему равнозначное жилье в другом районе Москвы.

Изменения вносятся в закон "О статусе столицы РФ".

@housemimo
#законопроекты #реновация #москва

В ближайшие три года количество участников программы военной ипотеки вырастет до 800 тысяч человек, — министр обороны РФ Андрей Белоусов.

"Необходимо следить за обеспеченностью финансовыми ресурсами и своевременностью выплат. И особое внимание следует уделить возможности приобрести квартиру положенной площади.

Военнослужащему, который находится в системе 17 лет, в среднем по стране в 2025 году будет доступно к приобретению более 65 кв. м, что превышает первоначальный целевой ориентир.

Необходимо своевременно компенсировать удорожание квадратных метров для обеспечения достигнутого уровня доступности".

#военнаяипотека

📌 Военная ипотека для участников НИС (покупка квартиры на вторичном рынке). Все меняется, пока так (17.12.2024)

📝 Нашли неточность, пишите.

©ipotekahouse #свод #военнаяипотека

Статистика по доле отказов банков по ИТ-ипотеке с комментариями ниже от коллег из Или Или

Спрос на программу мощно осел. Для справки, выдачи в 2024:
▪️за янв-июл (7 мес.) = 31,2 тыс. ИТ ипотек на 298,3 млрд
▪️за авг-нояб (4 мес.) = 2,4 тыс. шт. на 17,1 ярда

Что касается, заявок / одобрений, то ТОП-10 банков окучивает сейчас 98% рынка. Причём в ноябре-декабре, на топ-3 (Сбер, Альфа, ВТБ) пришёлся 71% заявок (против 62% в сент-окт.)

#итипотека

Откуда берется процентная ставка по кредиту.

Разбираемся, как считается процентная ставка по кредиту.

Если говорить упрощенно, то стоимость кредита, т.е. процентная ставка, включает в себя несколько составляющих:
1) цена денег для кредитора,
2) стоимость расходов кредитора,
3) цена риска.

Цена денег 
Будем считать, что цена денег условно равна проценту по депозитам. Еще банк может взять деньги у ЦБ, тогда условно ценой денег будет Ключевая ставка, устанавливаемая ЦБ. Стоит понимать, что это очень упрощенная цена денег, в реальности все сложнее.

Пусть процент по депозиту = ключевой ставке и составляет 21% годовых. Похоже?

Расходы кредитора 
Вы когда приходите в банк, замечаете, сколько людей там работает? Вот-вот. Кредит же не из воздуха появляется, его вам оформляют сотрудники банка, а их знаете, сколько много - операционист, менеджер, андеррайтер, юрист, сдельщик, да и еще много кто, сами понимаете. Кредит нужно не только выдать, но еще и контролировать его на протяжении всего срока его действия. А еще вы же приходите в офис банка, аренда офиса тоже стоит денег. Не приходите, а все онлайн? Но так то разработка и поддержка всей цифры стоит не меньше денег. В общем, расходов у банка не мало.

Пусть, 2% в год, если считать от условной суммы кредита.

Цена за риск 
Для банка, в первую очередь, присутствует риск невозврата кредита, т.е. кредитный риск. Думаете, этот риск всегда одинаков для любого заемщика? Допустим, есть заемщик, который всегда все кредиты отдает вовремя, имеет «белую» зарплату, может подтвердить свой доход и его стабильность. А есть клиент, который места работы меняет «как перчатки», доход взят "из воздуха", брал кредиты, но допускал просрочки. Как банк оценит вероятность в обоих случаях того, что заемщик будет платить вовремя и полностью? Какой клиент для банка более рискованный? Ну да. А за риск нужно платить.
Риск есть не только в заемщике, но, например, и в условиях кредита – на сколько лет выдается кредит (чем больше, тем рискованнее, тут еще другой риск есть - процентный), есть ли у заемщика обеспечение, что это за имущество, а вносит ли заемщик деньги сам и сколько. В общем, факторов, которые учитывает банк, много.
Риск банк считает в среднем, не на каждого заемщика, а скорее по кредитному продукту и некоему пулу клиентов с определенными характеристиками. У банков еще есть такое понятие - риск-аппетит. У каждого банка он разный.

Пусть цена за риск в среднем будет 2-5% в год с учетом портрета заемщика и условий кредита, если говорим об ипотеке и есть залог.

Мы не будем сейчас вдаваться в другие типы рисков, у банков их много больше.

Упрошенная формула цены кредита

Итак, Цена кредита = стоимость денег (1) + операционные расходы (2) + цена за риск (3) = 21+2+2(5) = 25(30)% годовых.

Похоже на правду?

***в комментариях подсказали, отсутствует такая составляющая как прибыль. Да-да, это тоже плюсом. Но у каждого банка свой аппетит к прибыли.

@ipotekahouse #ипотека #кредиты #полезное