В Госдуме подготовили законопроект о зданиях-недостроях
После решения проблем обманутых дольщиков в сфере многоквартирного жилья (они получают или квартиры после достройки дома, или денежные компенсации) остается огромное количество недостроенного имущества. В основном, это многоквартирные дома в центральных частях городов. Их нужно обслуживать, охранять и вообще что-то с ними делать. Эффективных механизмов достраивать эти дома или же продавать их у Фонда развития территорий нет.
Та же история со сложнейшим вопросом частных недостроев. Эффективного инструмента, чтобы с этим бороться, у регионов нет.
Регионам дадут больше полномочий, чтобы завершать или сносить недостроенные здания. Об этом сказал председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.
Законопроект о новых инструментах, касающихся недостроев, уже подготовлен.
#новостройки #законопроекты
После решения проблем обманутых дольщиков в сфере многоквартирного жилья (они получают или квартиры после достройки дома, или денежные компенсации) остается огромное количество недостроенного имущества. В основном, это многоквартирные дома в центральных частях городов. Их нужно обслуживать, охранять и вообще что-то с ними делать. Эффективных механизмов достраивать эти дома или же продавать их у Фонда развития территорий нет.
Та же история со сложнейшим вопросом частных недостроев. Эффективного инструмента, чтобы с этим бороться, у регионов нет.
Регионам дадут больше полномочий, чтобы завершать или сносить недостроенные здания. Об этом сказал председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.
Законопроект о новых инструментах, касающихся недостроев, уже подготовлен.
#новостройки #законопроекты
Минстрой отчитался
С 2019 года Единый реестр проблемных объектов (ЕРПО) сократился на 97% (минус более чем 3000 объектов).
Только за 2024 год в ЕРПО стало на 213 домов меньше.
Наибольшую работу провели в Москве, где за это время количество долгостроев в реестре уменьшилось на 42. В Ленинградской области недострое стало на 27 меньше, Красноярском крае – на 23.
Чаще всего в 2024 году дома исключались из ЕРПО по причине ввода в эксплуатацию, а также отсутствия у застройщика обязательств перед гражданами.
Сегодня в реестре 97 объектов, их общая площадь составляет 961 тыс. кв. м.
#новостройки #застройщики
С 2019 года Единый реестр проблемных объектов (ЕРПО) сократился на 97% (минус более чем 3000 объектов).
Только за 2024 год в ЕРПО стало на 213 домов меньше.
Наибольшую работу провели в Москве, где за это время количество долгостроев в реестре уменьшилось на 42. В Ленинградской области недострое стало на 27 меньше, Красноярском крае – на 23.
Чаще всего в 2024 году дома исключались из ЕРПО по причине ввода в эксплуатацию, а также отсутствия у застройщика обязательств перед гражданами.
Сегодня в реестре 97 объектов, их общая площадь составляет 961 тыс. кв. м.
#новостройки #застройщики
Распроданность квартир в новостройках за последний год упала с 35% на конец 2023 года до 31% на конец 2024 года, следует из данных Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС).
НО!
На основании только этого показателя делать выводы о состоянии рынка новостроек нельзя, считают эксперты.
Абсолютные значения по объему нераспроданного жилья интерпретируются как затоваренность рынка, что не совсем корректно. Зачастую основные запасы нереализованного жилья сосредоточены на объектах с дальними сроками сдачи, в то время как в проектах с высокой степенью строительной готовности наблюдается даже некоторый дефицит предложения, отмечает Дом РФ.
Для корректной оценки есть другие показатели.
Например, такой маркер рынка — соотношение распроданности к строительной готовности (степени близости строящихся проектов к вводу в эксплуатацию):
🟢70–80% - идеально сбалансированное состояние рынка новостроек. Этот диапазон означает, что нет ни дефицита строящегося жилья, ни его избытка
🟠60–70% - показатель чуть ниже идеального, но не является критическим
🔴80% и выше - есть риск недостатка предложения на рынке новостроек. Чем выше этот показатель (в силу методики вычисления он может и превысить 100%), тем существеннее риск дефицита новостроек.
🔴60% и ниже - есть риски затоваренности рынка, т.е. новостроек гораздо больше, чем могут себе позволить приобрести покупатели. Чем ниже показатель, тем выше этот риск.
В 15% регионов с большим объемом строительства выявлены риски избытка новостроек. Например, в таких региона как:
◾️Калининградская обл;
◾️Воронежская обл;
◾️Челябинская обл;
◾️Краснодарский край.
38% регионов, где строится много жилья, находятся в зоне риска недостатка предложения в новостройках. Самые высокие риски дефицита предложения наблюдаются тут:
◾️Нижегородская обл;
◾️Москва;
◾️Крым;
◾️Свердловская обл.
На вложенных рисунках от "РБК-Недвижимость" рейтинг регионов по данному показателю на основе данных ЕИСЖС.
Важно понимать, пишет РБК, что данный показатель говорит лишь о вероятности наступления проблем, с которыми могут столкнуться застройщики или тот или иной регион. Однако на практике прогнозируемый сценарий может и не реализоваться.
#новостройки #аналитика
НО!
На основании только этого показателя делать выводы о состоянии рынка новостроек нельзя, считают эксперты.
Абсолютные значения по объему нераспроданного жилья интерпретируются как затоваренность рынка, что не совсем корректно. Зачастую основные запасы нереализованного жилья сосредоточены на объектах с дальними сроками сдачи, в то время как в проектах с высокой степенью строительной готовности наблюдается даже некоторый дефицит предложения, отмечает Дом РФ.
Для корректной оценки есть другие показатели.
Например, такой маркер рынка — соотношение распроданности к строительной готовности (степени близости строящихся проектов к вводу в эксплуатацию):
🟢70–80% - идеально сбалансированное состояние рынка новостроек. Этот диапазон означает, что нет ни дефицита строящегося жилья, ни его избытка
🟠60–70% - показатель чуть ниже идеального, но не является критическим
🔴80% и выше - есть риск недостатка предложения на рынке новостроек. Чем выше этот показатель (в силу методики вычисления он может и превысить 100%), тем существеннее риск дефицита новостроек.
🔴60% и ниже - есть риски затоваренности рынка, т.е. новостроек гораздо больше, чем могут себе позволить приобрести покупатели. Чем ниже показатель, тем выше этот риск.
В 15% регионов с большим объемом строительства выявлены риски избытка новостроек. Например, в таких региона как:
◾️Калининградская обл;
◾️Воронежская обл;
◾️Челябинская обл;
◾️Краснодарский край.
38% регионов, где строится много жилья, находятся в зоне риска недостатка предложения в новостройках. Самые высокие риски дефицита предложения наблюдаются тут:
◾️Нижегородская обл;
◾️Москва;
◾️Крым;
◾️Свердловская обл.
На вложенных рисунках от "РБК-Недвижимость" рейтинг регионов по данному показателю на основе данных ЕИСЖС.
Важно понимать, пишет РБК, что данный показатель говорит лишь о вероятности наступления проблем, с которыми могут столкнуться застройщики или тот или иной регион. Однако на практике прогнозируемый сценарий может и не реализоваться.
#новостройки #аналитика
Ипотека и недвижимость
⚙️Теперь официально. Утвержден и опубликован закон с изменениями в 214-ФЗ, закон об ипотеке и Жилищный кодекс РФ. Федеральный закон от 26.12.2024 № 482-ФЗ Вот какие изменения одобрены 🔘Закон об ипотеке и Жилищный кодекс В чем сейчас есть проблема До сих…
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
ЦИАН: Новостройки становятся просторнее.
По итогам 2024 года средняя площадь проданных квартир в России выросла впервые за десятилетие — до 48,3 кв. м (+1% к 2023 году).
Этому способствовали запрет микроквартир в столицах и отмена льготной ипотеки “для всех” (что убрало с рынка избыточный инвестиционный спрос), считает ЦИАН.
#аналитика #мнение #новостройки
По итогам 2024 года средняя площадь проданных квартир в России выросла впервые за десятилетие — до 48,3 кв. м (+1% к 2023 году).
Этому способствовали запрет микроквартир в столицах и отмена льготной ипотеки “для всех” (что убрало с рынка избыточный инвестиционный спрос), считает ЦИАН.
#аналитика #мнение #новостройки
1 кв. м в российских новостройках в январе 2025 года в среднем на территории РФ подорожал на 0,8%, до 142,8 тыс. рублей.
Сильнее всего квадратный метр подорожал тут:
- Пермь (+3,6%),
- Челябинск (+3,5%),
- Воронеж (+2,5%),
- Курск (+2,5%),
- Краснодар (+2,3%).
За январь 1 кв. м новостроек в 54 городах из 70, исследованных порталом "Мир квартир, прибавил в цене, в 13 подешевел, в трех остался тем же.
В Москве удорожание составило 1,3%. В Питере +2,1%.
Про вторичный рынок рассказано тут.
#аналитика #новостройки
Сильнее всего квадратный метр подорожал тут:
- Пермь (+3,6%),
- Челябинск (+3,5%),
- Воронеж (+2,5%),
- Курск (+2,5%),
- Краснодар (+2,3%).
За январь 1 кв. м новостроек в 54 городах из 70, исследованных порталом "Мир квартир, прибавил в цене, в 13 подешевел, в трех остался тем же.
В Москве удорожание составило 1,3%. В Питере +2,1%.
Про вторичный рынок рассказано тут.
#аналитика #новостройки
Но есть и хорошие новости. Вот, например, про Москву эксперты говорят, что девелоперы могут снизить цены на квартиры в стадии строительства. Но не везде.
Текущая экономическая ситуация может вынудить девелоперов снижать цены на определенные объемы квартир в стадии строительства, считают в консалтинговой компании CORE XP.
"В 2025 году, в условиях ослабления спроса на первичном рынке недвижимости, девелоперы для поддержания продаж и наполнения счетов эскроу выборочно могут снизить цены на отдельные проекты или ограниченный объем квартир в стадии строительства, порядка на 7-10% в текущем году. Прежде всего это коснется крупных проектов в массовом сегменте на начальной стадии строительства в удаленных от центра районах".
#мнение #новостройки
Текущая экономическая ситуация может вынудить девелоперов снижать цены на определенные объемы квартир в стадии строительства, считают в консалтинговой компании CORE XP.
"В 2025 году, в условиях ослабления спроса на первичном рынке недвижимости, девелоперы для поддержания продаж и наполнения счетов эскроу выборочно могут снизить цены на отдельные проекты или ограниченный объем квартир в стадии строительства, порядка на 7-10% в текущем году. Прежде всего это коснется крупных проектов в массовом сегменте на начальной стадии строительства в удаленных от центра районах".
#мнение #новостройки
Дом РФ с аналитикой про уровень распроданности жилья.
На что Дом РФ обратил внимание, изучив динамику портфеля строящегося жилья в разрезе компаний по всему 2024:
🔥 Концентрация рынка увеличивается, но всё ещё остаётся относительно невысокой
✅ На начало этого года в нашей стране строились 114,4 млн кв. м жилья. Этот рынок, в отличие, например, от банковского, низкоконцентрирован: всего работают ~2,4 тыс. девелоперов, на 26 из которых приходится 30% строительного портфеля.
✅ Количество «крупнейших» девелоперов в прошлом году заметно выросло. Строительные портфели «ССК», «Страна Девелопмент», «MR Group», «Эталон», «Точно» перешагнули порог 1 млн кв. м. Теперь таких «миллионеров» (в кв. м) – 14.
🔥 Соотношение распроданности и стройготовности у большинства групп компаний снизилось
✅ Причина: охлаждение спроса на новостройки в 2024 г. Однако благодаря высоким продажам в I пол. 2024 г. показатель всё ещё находится на равновесном уровне (~70%) или превышает его.
✅ Риски реализации строящихся проектов возникли у малых застройщиков (соотношение распроданности и стройготовности снизилось до 55%).
Вывод от ДОМ РФ
🔴В этом году в условиях слабого спроса (из-за недоступности рыночной ипотеки) соотношение распроданности и стройготовности продолжит снижаться.
🔴Растет вероятность накопления непроданного строящегося жилья и у более крупных застройщиков.
🔴В зоне риска – компании, у которых большая доля проектов с вводом в 2026 г. и позже.
#мнение #новостройки
На что Дом РФ обратил внимание, изучив динамику портфеля строящегося жилья в разрезе компаний по всему 2024:
Вывод от ДОМ РФ
🔴В этом году в условиях слабого спроса (из-за недоступности рыночной ипотеки) соотношение распроданности и стройготовности продолжит снижаться.
🔴Растет вероятность накопления непроданного строящегося жилья и у более крупных застройщиков.
🔴В зоне риска – компании, у которых большая доля проектов с вводом в 2026 г. и позже.
#мнение #новостройки
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
ДОМ РФ назвал регионы с обилием энергоэффективных новостроек.
Возглавляет рейтинг, ожидаемо, Москва. За прошлый год в столице построено 2,8 млн кв. м энергоэффективного жилья. Из них 1,7 млн кв. м жилья класса А, еще 0,9 млн кв. м класса А+ и 0,2 млн кв. м А++.
На втором месте - Подмосковье с показателем 1,4 млн кв. м (А - 0,9, А+ - 0,3, А++ - 0,2 млн).
Третье место занимает Свердловская область, которая в 2022 году вытеснила из числа лидеров Санкт-Петербург. В 2024 году в Свердловской области было построено более 0,7 млн кв. м жилья классом А и выше (А - 0,3, А+ - 0,2, А++ - 0,2 млн).
ТОП-5 регионов на вложенной картинке от ДОМ РФ.
👉Про зеленый ГОСТ рассказывали тут.
#новостройки
Возглавляет рейтинг, ожидаемо, Москва. За прошлый год в столице построено 2,8 млн кв. м энергоэффективного жилья. Из них 1,7 млн кв. м жилья класса А, еще 0,9 млн кв. м класса А+ и 0,2 млн кв. м А++.
На втором месте - Подмосковье с показателем 1,4 млн кв. м (А - 0,9, А+ - 0,3, А++ - 0,2 млн).
Третье место занимает Свердловская область, которая в 2022 году вытеснила из числа лидеров Санкт-Петербург. В 2024 году в Свердловской области было построено более 0,7 млн кв. м жилья классом А и выше (А - 0,3, А+ - 0,2, А++ - 0,2 млн).
ТОП-5 регионов на вложенной картинке от ДОМ РФ.
👉Про зеленый ГОСТ рассказывали тут.
#новостройки
Минстрой не допустит банкротств застройщиков в регионах, заявил замглавы министерства Никита Стасишин.
«Занимаемся сейчас, чтобы не допустить вместе с главами регионов ни одного банкротства застройщика».
#застройщики #новостройки
«Занимаемся сейчас, чтобы не допустить вместе с главами регионов ни одного банкротства застройщика».
#застройщики #новостройки
ЕРЗ РФ: За январь 2025 года застройщики вывели на рынок 247 новых проектов многоквартирного жилья на 44,5 тыс. квартир общей площадью 2,07 млн м², что на 31% ниже аналогичного периода прошлого года. Если сравнивать м/м, то сокращение на 47%.
#новостройки
#новостройки
Что не так с рассрочкой, которую еще несколько недель назад называли спасительницей рынка новостроек и которая сейчас так беспокоит ЦБ?
Вот что говорят эксперты @ria_realty.
⚠️Прежде всего, никто точно не понимает, какова сегодня реальная доля сделок с рассрочкой, ведь этот механизм привлечения средств никак не регистрируется.
⚠️Рассрочка несет для покупателей риск чрезмерной финансовой нагрузки, которую они могут плохо оценить, а в дальнейшем не справиться с платежами. Более того, часть рассрочек подразумевает санкции за нарушение графика платежей, вплоть до расторжения договора рассрочки с удержанием комиссии с покупателя.
⚠️Многие покупатели идут на рассрочку в надежде на падение ипотечных ставок в будущем, и предполагают, что подешевевшая ипотека позволит "рефинансировать" рассрочку. Однако никто пока не способен спрогнозировать, когда наступит период сокращения стоимости ипотеки, а значит, подобные расчеты могут не оправдаться или оправдаться не вовремя.
⚠️Свои опасности рассрочка несет и для девелоперов жилья. Дело в том, что рассрочка снижает объем поступлений на счета эскроу, то есть растут ставки проектного финансирования для застройщиков и ухудшается финансовое положение компании.
⚠️Кроме того, девелоперы рискуют продать жилье закредитованному или неплатежеспособному клиенту, так как рассрочку оформляется без должного подтверждения дохода.
#рассрочка #новостройки
Вот что говорят эксперты @ria_realty.
⚠️Прежде всего, никто точно не понимает, какова сегодня реальная доля сделок с рассрочкой, ведь этот механизм привлечения средств никак не регистрируется.
⚠️Рассрочка несет для покупателей риск чрезмерной финансовой нагрузки, которую они могут плохо оценить, а в дальнейшем не справиться с платежами. Более того, часть рассрочек подразумевает санкции за нарушение графика платежей, вплоть до расторжения договора рассрочки с удержанием комиссии с покупателя.
⚠️Многие покупатели идут на рассрочку в надежде на падение ипотечных ставок в будущем, и предполагают, что подешевевшая ипотека позволит "рефинансировать" рассрочку. Однако никто пока не способен спрогнозировать, когда наступит период сокращения стоимости ипотеки, а значит, подобные расчеты могут не оправдаться или оправдаться не вовремя.
⚠️Свои опасности рассрочка несет и для девелоперов жилья. Дело в том, что рассрочка снижает объем поступлений на счета эскроу, то есть растут ставки проектного финансирования для застройщиков и ухудшается финансовое положение компании.
⚠️Кроме того, девелоперы рискуют продать жилье закредитованному или неплатежеспособному клиенту, так как рассрочку оформляется без должного подтверждения дохода.
#рассрочка #новостройки
ВС РФ решил, что дольщики могут иметь право на дополнительную компенсацию от застройщиков-банкротов и после выплат от государства.
Выплата возмещения от государственного Фонда развития территорий (ФРТ) не лишает обманутых дольщиков права на компенсацию от застройщика-банкрота в виде разницы между полученной суммой и реальной стоимостью квартиры-аналога на дату открытия первой процедуры несостоятельности. Этот долг сохраняется в реестре требований к банкроту и не покрывается из бюджета фонда, решил Верховный суд (ВС) РФ.
Такой вывод содержится в опубликованном определении его судебной коллегии по экономическим спорам (СКЭС) по итогам рассмотрения жалобы гражданина.
Дольщики тогда получили компенсации от ФРТ.
Среди получивших возмещение в январе 2022 года был и заявитель. Ему было выплачено 3,8 млн рублей за однокомнатную квартиру площадью 46,4 кв. м, которую он приобрел летом 2009 года у застройщика за 1,86 млн рублей.
Однако полученная сумма гражданина не устроила. Он полагал, что она не покрывает его реальный ущерб - разницу между текущей рыночной стоимостью готовой аналогичной квартиры и ценой по ДДУ. В связи с этим он настаивал на корректировке данных в реестре требований к застройщику-банкроту, на дополнительном включении в него 6,37 млн рублей.
Арбитражный суд Москвы отказал, сославшись на получение им возмещения от ФРТ, отметив, что его требования признаны погашенными и исключены из реестра. Размер возмещений соответствовал оценке, выполненной по заказу фонда, и гражданин ее не оспаривал. Апелляция и кассация согласились с этими выводами.
Однако заявитель обратился в ВС РФ, настаивая, что расчеты возмещения от фонда и реального ущерба по закону о банкротстве не совпадают. В первом случае используется оценка стоимости жилья в недостроенном доме, а во втором - в уже законченном (статья 201.5 закона о несостоятельности).
По итогам рассмотрения жалобы СКЭС ВС РФ подтвердила, что действительно в этих ситуациях используются разные методики и компенсация может оказаться меньше реального ущерба, понесенного участником долевого строительства. По мнению коллегии, выплата фондом возмещения не свидетельствует о том, что дольщику полностью компенсированы убытки и он утратил все свои требования к застройщику.
Общая сумма таких требований должна определяться в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 закона о несостоятельности: учитывается ущерб в виде разницы цены квартиры по договору и объекта-аналога на дату введения первой процедуры банкротства застройщика (с 2018 года - конкурсного производства).
Однако требовать возмещения этой суммы от фонда нельзя. Если выплата от него оказалась меньше оценочной стоимости квартиры, то разница сохраняется в реестре требований к застройщику. Актуализировать цену квартиры должен был конкурсный управляющий, и в реестре требований автоматически должна была быть указана сумма, рассчитанная на день введения первой процедуры банкротства.
Спор отправлен на новое рассмотрение. Коллегия отметила, что ранее суды не проверили, есть ли разница между компенсацией и стоимостью квартиры.
#недвижимость #банкротство #застройщики #новостройки
Выплата возмещения от государственного Фонда развития территорий (ФРТ) не лишает обманутых дольщиков права на компенсацию от застройщика-банкрота в виде разницы между полученной суммой и реальной стоимостью квартиры-аналога на дату открытия первой процедуры несостоятельности. Этот долг сохраняется в реестре требований к банкроту и не покрывается из бюджета фонда, решил Верховный суд (ВС) РФ.
Такой вывод содержится в опубликованном определении его судебной коллегии по экономическим спорам (СКЭС) по итогам рассмотрения жалобы гражданина.
Дольщики тогда получили компенсации от ФРТ.
Среди получивших возмещение в январе 2022 года был и заявитель. Ему было выплачено 3,8 млн рублей за однокомнатную квартиру площадью 46,4 кв. м, которую он приобрел летом 2009 года у застройщика за 1,86 млн рублей.
Однако полученная сумма гражданина не устроила. Он полагал, что она не покрывает его реальный ущерб - разницу между текущей рыночной стоимостью готовой аналогичной квартиры и ценой по ДДУ. В связи с этим он настаивал на корректировке данных в реестре требований к застройщику-банкроту, на дополнительном включении в него 6,37 млн рублей.
Арбитражный суд Москвы отказал, сославшись на получение им возмещения от ФРТ, отметив, что его требования признаны погашенными и исключены из реестра. Размер возмещений соответствовал оценке, выполненной по заказу фонда, и гражданин ее не оспаривал. Апелляция и кассация согласились с этими выводами.
Однако заявитель обратился в ВС РФ, настаивая, что расчеты возмещения от фонда и реального ущерба по закону о банкротстве не совпадают. В первом случае используется оценка стоимости жилья в недостроенном доме, а во втором - в уже законченном (статья 201.5 закона о несостоятельности).
По итогам рассмотрения жалобы СКЭС ВС РФ подтвердила, что действительно в этих ситуациях используются разные методики и компенсация может оказаться меньше реального ущерба, понесенного участником долевого строительства. По мнению коллегии, выплата фондом возмещения не свидетельствует о том, что дольщику полностью компенсированы убытки и он утратил все свои требования к застройщику.
Общая сумма таких требований должна определяться в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 закона о несостоятельности: учитывается ущерб в виде разницы цены квартиры по договору и объекта-аналога на дату введения первой процедуры банкротства застройщика (с 2018 года - конкурсного производства).
Однако требовать возмещения этой суммы от фонда нельзя. Если выплата от него оказалась меньше оценочной стоимости квартиры, то разница сохраняется в реестре требований к застройщику. Актуализировать цену квартиры должен был конкурсный управляющий, и в реестре требований автоматически должна была быть указана сумма, рассчитанная на день введения первой процедуры банкротства.
Спор отправлен на новое рассмотрение. Коллегия отметила, что ранее суды не проверили, есть ли разница между компенсацией и стоимостью квартиры.
#недвижимость #банкротство #застройщики #новостройки