📌 Как суды оценивают занижение цены в ДКП с точки зрения оспоримости сделки.

".....18 до 20% - разница не является существенной (позиция ВС по делу № А53-1203/2016, решение АС Поволжского округа по делу № А65-7317/2015, решение АС Центрального округа по делу № А23-1083/2015);

от 20 до 40% - суды оценивают неоднозначно (по делу № А43-15879/2016 расхождение в цене в 37% было признано несущественным, по делу № А71-11854/2015 расхождение в 34% было признано существенным);

более 40% - существенное занижение цены (решение АСГМ по делу № А40-49715/2016, позиция ВС по делу № А40-49715/2016).

Исходя из практики, «безопасным» для покупателя будет занижение цены до 20%. Если разница больше, то риск оспаривания сделки увеличивается…»

Источник

*** Покупатель в любом случае должен действовать добросовестно и с «должной осмотрительностью».

@ipotekahouse #ипотекаинедвижимость #полезное

РБК выяснял, как повысить шансы на ипотеку в 2024 году

🔘Предельная долговая нагрузка на человека должна быть не более 50%

Ранее глава пресс-службы Сбербанка Полина Тризонова напомнила важный факт про долговую нагрузку:
«Открытые кредитные карты учитываются при расчете ПДН, даже если клиенты ими не пользовались или вовсе забыли, что они у них есть. И из-за этого долговая нагрузка также увеличивается».

🔘Первый взнос не менее 30%

Напомним, ПВ сейчас зачастую соотносится с показателем долговой нагрузки (ПНД). С низким ПВ и высоким ПДН практически нет шансов на ипотеку. Вас, если сразу не откажут, наверняка попросят добавить созаемщика с доходом либо повысить ПВ.

🔘Хорошая кредитная история

Обязательно нужно проверить кредитную историю перед подачей заявки на кредит. Как это сделать рассказывали тут.

🔘До обращения в банк следует погасить не только задолженности по кредитам, но и оплатить все налоги, штрафы. Они могут быть отражены в кредитной истории и стать причиной для отказа. Проверить возможные виды задолженностей можно на портале госуслуг, по базе судебных приставов.

🔘Перед подачей перепроверить правильность всех документов. Ошибка в документах тоже может стать причиной отказа. Эксперты рекомендуют не относиться к подаче документов как к простой формальности, особенно к бумагам по доходам.

🔘Не завышать сумму дохода в заявке, так как достоверность данных проверяется. Помимо зарплаты, в качестве дохода учитывается пенсия, доход от сдачи квартир, от ведения предпринимательской деятельности. Не берутся в расчет алименты, стипендии, пособия, декретные, а также доходы от инвестирования в ценные бумаги и выигрыша в лотереях.

🔘Отказаться от веерной подачи заявок в несколько банков сразу.

👉 ТОП-5 причин отказов в ипотечном кредите

#ипотекаинедвижимость #полезное

📌ФНС разъясняет: Нужно ли направлять сведения о родстве сторон в налоговую при заключении договора дарения?
 
Налогоплательщики вправе не указывать в декларации доходы, не подлежащие налогообложению в соответствии со ст. 217 НК РФ. К таковым относятся доходы в денежной и натуральной форме, полученные от физических лиц в порядке дарения.

Исключения – недвижимое имущество, транспортные средства, акции, цифровые финансовые активы, цифровые права, включающие одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, доли, паи.

Однако и они попадают под льготу, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ. Это супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.

Если по какой-либо объективной причине налоговый орган обладает неполной информацией о факте родства сторон договора дарения, налогоплательщику следует направить пояснении о наличии таких связей. Это позволит обосновать ненаправление налоговой декларации в связи с получением дохода, а также предотвратить контрольные мероприятия в его отношении.

[Кстати, это можно сделать и, если вдруг, получив уведомление о налоге. Сразу направьте запрос в ФНС, можно в электронном виде, приложив подтверждающие документы. Проверено на себе @ipotekahouse]
 
ФНС России #налоги #ипотекаинедвижимость

Из-за каких ошибок в договоре новому владельцу квартиры не удастся выселить из нее прежнего жильца

Согласитесь, вряд ли кто-то хочет покупать квартиру, чтобы в ней жили посторонние люди. А к таким последствиям может привести некорректный договор, подписанный при покупке жилья — точнее, отсутствие в нем нескольких слов.

Вот одна такая ситуация:

Женщина купила однокомнатную квартиру у собственницы, которая получила это жилье от отца по договору дарения. По документам в квартире на регистрационном учете числились двое: сама продавец и ее пожилой отец. Согласно устной договоренности, они должны были выписаться, как только к покупателю перейдет право собственности на квартиру. Но выписалась только дочь, а отец как жил в квартире, так и продолжал жить — он никуда съезжать не собирался.

В ответ на претензию по этому поводу продавец сказала, что новая собственница запросто может выписать мужчину через суд.

Действительно, в законе есть такое правило:
С переходом собственности на жилое помещение к другому человеку, члены семьи прежнего собственника утрачивают право пользования им (ст. 292 ГК РФ).

Поэтому, как правило, суды удовлетворяют иски новых собственников о выселении из их жилья всех, кого вселил туда предыдущий хозяин. Так что в этом плане продавец не лукавила. Но в данном случае покупательнице не повезло: суд отказался выселять мужчину из ее квартиры — причем решение подтвердили и вышестоящие инстанции, куда она жаловалась. Почему суды так решили?

Согласно документам, мужчина проживал в спорной квартире с 1982 г. В 2007 году он подписал договор дарения этой квартиры в пользу своей дочери, а та спустя несколько лет продала жилье.

При этом в договоре купли-продажи, который подписала истец с продавцом, был пункт, где говорилось:

- на дату заключения настоящего договора в квартире зарегистрирован и проживает такой-то (Ф.И.О. отца).

Исходя из этого, суд сделал вывод, что при заключении сделки покупатель была уведомлена о том, что в квартире имеются жильцы, которые сохраняют свое право пользования жильем при смене собственника.

Она же подписала договор — значит, была согласна с этим пунктом. А там ничего не говорилось про обязанность жильца сняться с регистрационного учета после продажи квартиры.

Значит, она приобрела квартиру, где согласно договору зарегистрирован и проживает ответчик, и не возражала против этого.

Так что теперь он мог выселиться только, если сам того пожелает — суд посчитал себя не вправе принудительно лишать его жилья (Промышленный р-й суд Ставропольского края, дело № 2-231/2017; Ставропольский краевой суд, определение № 33-1277/2018).

Как видно, неправильно составленный договор привел к тому, что покупательнице не удалось выселить из своей квартиры незваного жильца.

Закон требует, чтобы в договоре обязательно был прописан перечень лиц, которые сохраняют право пользования жильем после его приобретения покупателем (ст. 558 ГК РФ).

Поэтому указание в договоре на зарегистрированного в квартире мужчину было расценено как именно такой перечень.

Ошибка была в том, что в договор не включили фразу об утрате права на жилье у членов семьи собственника после продажи квартиры.

Обычно в договорах купли-продажи прописывают, кто проживает в жилом помещении на момент сделки. Но обязательно добавляют фразу — что продавец обязуется обеспечить выселение этих жильцов и снятие их с регистрационного учета в такой-то срок.

Желательно также добавить пункт, что продавец и члены его семьи утрачивают право пользования жильем со дня регистрации собственности за покупателем.

На приведенном примере видно, к чему приводит отсутствие этих слов в договоре. А в идеале нужно заключать сделку только после того, как все жильцы выпишутся из квартиры.

Так они подтвердят добровольный отказ от своих прав на жилье, и ни при каких условиях суд их обратно в квартиру уже не вернет.

От PRO недвижимость Москва и МО
#ипотекаинедвижимость
#полезное

А еще напомним подробности расчета долговой нагрузки заемщиков.

Показатель долговой нагрузки (ПДН) считается как соотношение суммы платежей по кредитам (займам) к ежемесячному доходу заемщика(ов).

ПДН должен считаться банком при выдаче любых кредитов и займов свыше 10 тыс рублей. Считать этот показатель должны все подконтрольные ЦБ кредиторы - банки, МФО и тп.

Для расчета ПДН суммируются все платежи по всем заемным обязательствам. По кредитным картам платеж должен высчитываться. ЦБ предложил 2 способа (на выбор банка): не менее 5% от лимита по карте или 10% от фактического долга.
 
Для расчета ПДН берутся доходы заемщика за 12 месяцев.

ПДН оценивается банками, чтобы понять риски невозврата долга.

Сбербанк ранее дал вот такую градацию риска:
⚫️ долговая нагрузка более 80% ежемесячного дохода заемщика и риски по кредиту считаются критически высокими;
🔴свыше 50% — высокая нагрузка и повышенные риски;
🟡 долговая нагрузка до 50% - риски умеренные;
🟢 до 10% дохода - нагрузка и риски минимальны.

@ipotekahouse #ипотекаинедвижимость #законы