⛔️ ЦБ намерен ограничить рост платежей по ипотеке

Банк России обращает внимание на риски дефолта ипотечных заемщиков по новым схемам кредитования:

«Новые схемы в ипотеке предполагают небольшие размеры платежей первые 1–5 лет кредита (льготный период) с более чем двукратным ростом в дальнейшем. При этом также завышается цена квартиры. Резкий рост месячного платежа в будущем повышает риски дефолта заемщиков после окончания льготного периода (step-up риск). Рефинансирование для них может быть недоступно / ограничено, так как долг за квартиру может превышать ее рыночную стоимость».

Как следует из проекта указания, регулятор хочет ограничить резкий рост ежемесячных платежей по ипотеке за счет повышения резервов для банков фактически до запретительного уровня.

В частности, ЦБ предлагает повысить резервы для банков, выдающих ипотеку с ростом ежемесячного платежа более чем на 20% в год, и ограничить общий срок льготного периода 3 годами.

Вот что ЦБ имеет в виду:

⭕️Если в течение первых 3-х лет с момента выдачи ипотечного кредита хотя бы один платеж по графику превышает средний платеж за предыдущие 12 месяцев на 20%, резерв увеличивается на 50 п.п.

⭕️В последующем (после 3-х лет с момента выдачи) увеличение платежей также приводит к дополнительному росту резервов в размере до 50 п.п.

Предполагается, что норма вступит в силу по истечении 30 дней после официального опубликования указания и будет применяться только к новым ссудам.

#цбрф #риски

❗️ЦБ РФ намерен стимулировать банки запрашивать официальные документы о доходе заемщиков.

Пока это будет касаться потребительских кредитов в сумме до 1 млн рублей. Проект изменений в положение № 590-П, регулирующее порядок формирования банками резервов на возможные потери по ссудам.

В пояснительной записке ЦБ отмечает, что исторически многие банки кредитовали розницу без официального подтверждения доходов, на основании косвенных подтверждений и самодеклараций (анкет "по форме банка"). Кредитные организации настраивали свою систему оценки на анализ кредитоспособности через бюро кредитных историй (если клиент платит, значит, имеет источник) и расходов клиента. Финальной формой такого подхода к оценке кредитоспособности стал модельный подход, в рамках которого для оценки целей показателя долговой нагрузки (ПДН) оценивается доход заемщика по определенным критериям, без официальных документов.

ЦБ предлагает установить закрытый список официальных документов о доходах для оценки физлиц, включающий доступные госресурсы. В этот список, в частности, войдут форма 6-НДФЛ (расчет сумм налога на доходы физлиц, исчисленных и удержанных налоговым агентом), справка о заработной плате заемщика с места работы, налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ) и так далее.

При этом ЦБ не исключает возможности выдачи розничного кредита и без подтверждения доходов ссуды до 1 млн рублей, кроме ипотеки и автокредитов. Однако в таком случае банк должен будет установить повышенный резерв в 5,5%.

Кроме того, Банк России хочет запретить банкам использовать фактор положительной кредитной истории сразу после осуществления первого платежа по кредиту. Запрещается также использовать в качестве улучшающего фактора и факт того, что заемщик взял кредит для финансирования операционной деятельности.

#цбрф #риски

❗️ЦБ минимизирует потенциальные риски активного распространения схемы ипотеки от застройщика

Об этом говорится в пояснительной записке регулятора к проекту соответствующего указания.

Проблема. Действующее регулирование предполагает установление высоких резервов по ипотеке с субсидией от застройщика, если ставка по кредиту оказывается ниже, чем 4/5 доходности 10-летних ОФЗ.

Иными словами, оно запрещает кредиты, где чрезмерное снижение ставки достигается за счет комиссии от застройщика, которая приводит к завышению стоимости квартиры.

«Однако в последнее время, когда ключевая ставка стала выше доходности 10-летних ОФЗ, а рыночные ставки по ипотеке оказались ближе к ключевой ставке, индикатор на основе доходности 10-летних ОФЗ стал работать хуже – "ловятся" не все плохие практики», – отмечается в пояснительной записке.

Решение. ЦБ предлагает перейти от усредненной за 3 месяца доходности 10-летних ОФЗ к другим рыночным индикаторам льготности ставок по ипотечным ссудам с субсидией от застройщика:

◾️ для льготной ипотеки, где уровень компенсации напрямую привязан к ключевой ставке, а сама ипотека де-факто – это продукт с плавающей ставкой, предлагается перейти на ключевую ставку, усредненную за 3 месяца;

◾️ для рыночной ипотеки предлагается перейти на максимальное значение из величины доходности 10-летних ОФЗ или размера ключевой ставки, усредненного за 3 месяца, ввиду высокой корреляции ставок по ипотеке и ключевой ставки, а не доходности длинных ОФЗ.

Норма вступит в силу через 30 дней после официального опубликования указания и будет применяться к новым ссудам и к ранее выданным, в случае их реструктуризации.

#цбрф #ипотека #риски

@rusipoteka

ЦБ РФ сохранил ключевую ставку на прежнем уровне 21%.

@ipotekahouse #цбрф #ключеваяставка

Банк России:

Произошло более существенное ужесточение денежно-кредитных условий, чем предполагало октябрьское решение по ключевой ставке. Этому способствовали автономные от денежно-кредитной политики факторы.

По оценке Банка России, с учетом значительного роста процентных ставок для конечных заемщиков и охлаждения кредитной активности достигнутая жесткость денежно-кредитных условий формирует необходимые предпосылки для возобновления процесса дезинфляции и возвращения инфляции к цели, несмотря на повышенный текущий рост цен и высокий внутренний спрос.

Но! ЦБ будет оценивать целесообразность повышения ключевой ставки на ближайшем заседании с учетом дальнейшей динамики кредитования и инфляции.

#цбрф #ключеваяставка

В условиях дефицита рабочей силы снижать ключевую ставку опасно, заявил ЦБ.

Даже если производители и направят дешевые деньги на инвестиции, вырастут издержки, в том числе и на зарплаты, а это приведет к дополнительному разгону инфляции.

"В условиях дефицита рабочей силы, нового оборудования и транспортных мощностей финансирование по низким ставкам лишь обострит конкуренцию среди предприятий за эти ресурсы. В результате вырастет не производство, а издержки — и вместе с ними цены на конечную продукцию".

Нельзя увеличивать и объемы льготного кредитования, считает ЦБ.

"платой за увеличение льготного кредитования, как всегда, станет более высокая стоимость кредита для несубсидируемых заемщиков. Льготное кредитование должно быть строго ограничено и применяться только для самых приоритетных задач".

#цбрф #ключеваяставка

Банк России отменяет ограничение ПСК по потребительским кредитам с 1 января по 31 марта 2025 года.

Ранее были отменены границы ПСК по ипотечным кредитам.

Ограничение ПСК сохраняется для высокорисковых краткосрочных займов на небольшие суммы, предоставляемых МФО.

*ПСК - полная стоимость кредита

#цбрф #пск

Сохранение ключевой ставки не исключает риска ускорения роста кредитов и продолжения роста цен, сообщает ЦБ

Годовая инфляция в начале 2025 года продолжит расти и, вероятно, достигнет пика в апреле.

Из резюме обсуждения ключевой ставки также следует:

🔘Возвращение инфляции к цели в 2026 году может требовать дополнительного ужесточения денежно-кредитной политики.

🔘 Есть вероятность более существенного замедления кредитования в 2025 году, чем предполагал октябрьский прогноз.

🔘 Заметны признаки перехода к постепенному охлаждению экономической активности в стране.

#цбрф #ключеваяставка #инфляция
ПРАЙМ

С 1 января 2025 года

Начал действовать «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков», разработанный ЦБ и утвержденный Комитетом по стандартам деятельности кредитных организаций.

Документ вводит запрет на различные схемы покупки новостроек, которые ЦБ считает рискованными.

В частности,

Запрет на аккредитив. Переводы на аккредитивы вместо эскроу запрещены. ЦБ считает схему с аккредитивами рискованной, поскольку деньги дольщика на аккредитиве, в отличие от эскроу, не застрахованы. В случае отзыва лицензии у банка покупатель может лишиться этой суммы.

Запрет на оплату первого взноса из "чужих" денег. Банк не должен признавать в качестве взноса за счет собственных средств заемщика сумму материальной выгоды, полученной заемщиком от продавца (застройщика), банка, выдавшего ипотечный кредит, или иных лиц в связи с приобретением предмета ипотеки, и являющейся частью условий сделки по приобретению предмета ипотеки (например, возврат денежных средств в виде кэшбэка), а также суммы иных кредитов, выданных данным банком и использованных на приобретение того же предмета ипотеки. Покупатель должен самостоятельно накопить нужную сумму, иначе может переоценить свои силы и в конечном счете лишиться и денег, и квартиры, объяснял ЦБ. Правило не распространяется на целевые гос выплаты и выплаты работодателем.

Запрет на комиссию за более низкую ставку. Банки не вправе получать плату за пониженную ставку по ипотеке от продавца(застройщика) или иных подконтрольных ему лиц, если это ведет к росту стоимости объекта. Это заработало с 1 января.
Также банки не вправе брать плату с заемщика за пониженную ставку. Данный пункт вступит в силу с 1 июля 2025 года. До 1 июля банки будут обязаны предоставлять заемщику расчеты, которые позволят понять разницу в полной стоимости кредита с опцией снижения ставки и без нее, а при досрочном погашении ипотеки банк должен компенсировать заемщику избыточно уплаченную им комиссию за пониженную ставку в размере, определенном в кредитном договоре.

Стандарт фиксирует и некоторые условия ипотечного договора. Например:
1)При определении суммы кредита банк должен не просто считать ее исходя из финансовых возможностей заемщика, а еще учитывать риск возможного непогашения кредита в полном объеме в случае обращения взыскания на него.
2)Банкам рекомендовано заключать договоры ипотечного кредита на срок не более 30 лет и на сумму не выше 80% справедливой стоимости предмета ипотеки.

Информирование заемщика:
Банк должен раскрыть заемщику сведения:
◾️о возможной разнице между ценой приобретения и его справедливой стоимостью, а также о рисках, связанных с невозможностью продажи объекта по цене приобретения, если покупка происходит в рассрочку на период более года, если покупатель (заемщик) получает материальную выгоду в связи с приобретением от банка или продавца(застройщика).
◾️о бонусных стимулирующих программах для заемщиков, если они есть в банке
◾️о возможности использования госпрограмм
◾️о том, какие действия нужно будет предпринять после окончания стройки, заемщику
◾️о том, что делать заемщику в случае ухудшения его финансового положения
◾️о риске обращения взыскания при неисполнении обязательств
◾️о необходимости оценивать свои финансовые возможности

Это вот все не будут рассказывать заемщику лично, все должно быть размещено в местах оказания услуг или в интернете на сайте банка. Но заемщик должен будет подписаться под тем, что все прочитал и ознакомлен.

Важно:
◾️Новые правила распространяются на новые кредиты, выданные с 01.01.25.
◾️Стандарт не регулирует отношения между кредитором и заемщиком, связанные с предоставлением кредита на цели индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Кстати, подобные стандарты предусмотрены федеральным законодательством, в частности, статьей 24.1 ФЗ от 02.12.1990 № 395-1 «О банках и банковской деятельности».

@ipotekahouse #ипотека #цбрф

Без слов

#цбрф #инфляция

Ключевая ставка Банка России в текущих условиях должна быть длительное время существенно выше текущей инфляции и инфляционных ожиданий.

Только в этом случае потребители будут сберегать дополнительные доходы, а не полностью тратить их сейчас.

⏰ Следующее заседание ЦБ РФ 14 февраля.

#ключеваяставка #цбрф

ЦБ РФ: Теперь потребители при выборе кредитной организации смогут ориентироваться на мнение других заемщиков

Банк России разработал методику расчета ренкинга банков.

Ренкинг будет учитывать соотношение количества обоснованных жалоб на кредитную организацию в течение календарного года и количества кредитов, действовавших в этот период.

Системно значимые банки будут ранжироваться отдельно от остальных.

Кредитные организации будут распределяться в ренкинге по мере убывания показателя.

Если за год  на  финансовую организацию поступило не больше одной жалобы или если на момент расчета индикатора у нее не было банковской лицензии, ее не будут включать в список.

ЦБ планирует опубликовать первые ренкинги по итогам прошлого года в апреле.

#цбрф

Все как прежде. Банки и застройщики продолжают предлагать покупателям "запретные" ипотечные схемы, несмотря на вступивший в силу стандарт ипотеки, пишет Forbes.

Аккредитивы для согласования выдачи льготных кредитов как одно из необходимых условий. Банк использует деньги несколько месяцев, тем самым получая необходимую доходность от выдачи льготного кредита.

Все еще есть предложения с околонулевыми ставками по ипотеке, путем покупки пониженной ставки.

Говорить о  результатах работы ипотечного стандарта спустя всего несколько недель после его вступления в силу рано, заметил представитель ЦБ - «банки только начинают жить в условиях новых ограничений».

Кстати, собеседники Forbes отметили, что фактически отсутствует наказания за нарушение или излишне вольное трактование стандарта ипотеки.

При этом ЦБ таки собирает сведения о фактах несоблюдения стандарта, а также практиках (например, так называемая "донорская" семейная ипотека), которые могут потребовать регулирования при его дальнейшем развитии.

ЦБ напомнил, что надзорный стандарт, который определяет меры воздействия к банкам-нарушителям, фактически заработает с 1 апреля.

«Информация обо всех выявленных нарушениях будет направлена Банком России в комитет по стандартам. В целом, мы считаем, что стандарт станет достаточным препятствием для распространения схем и практик, несущих повышенные риски для ипотечных заемщиков».

***напомним, Минстрой намерен договариваться с ЦБ об отсрочке некоторых положений стандарта

#ипотека #цбрф

Банк России про ипотеку в декабре 2024

По предварительным итогам темпы роста ипотечного портфеля в декабре сохранились на ноябрьском уровне, т.е. на скромные 0,4%.

При этом более 80% новых кредитов приходилось на выдачу ипотеки с господдержкой.

Годовой прирост замедлился до 13,4%, что существенно ниже уровня 2023 года, когда из-за массовой господдержки был сильный перегрев рынка.

#цбрф #ипотека #статистика

💬 Глава департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов

Про некий стандартный ипотечный продукт:

"Хотим определить параметры так называемого стандартного ипотечного продукта. Что это значит? Это некая такая "хорошая ипотека", где все понятно, где нет никаких подводных камней. Простая, как раньше была ипотека - вот такой и стандартный продукт"

"Мы распространим, как идея, стандартные риск-веса и резервы на стандартный продукт, а на все остальное – повышенный».

Про ужесточение ипотеки

Также ЦБ намерен обсудить с другими заинтересованными ведомствами возможность выдачи льготных кредитов только в рамках стандартного ипотечного продукта, исключив риски «схемности».

При этом Александр Данилов заметил, что не видит необходимости дальнейшего ужесточения условий ипотеки:

«Большой сейчас необходимости какой-то нет. Какая-то калибровка дополнительная возможна. В ипотеке у нас появилась возможность вводить макропруденциальные лимиты, которые ограничивают объем выдачи кредитов, которые мы считаем высокорискованными. И когда мы будем их вводить, то, естественно, необходимость поддержания каких-то высоких запретительных макронадбавок уже отпадет».

Про досрочное погашение ипотеки

"Ипотека поменяла структуру срочности. Если раньше ипотека гасилась за семь-восемь лет, то сейчас, с учетом обстоятельства, о котором я сказал, она будет гаситься по сроку, особенно вот эта льготная, она будет гаситься 25-30 лет"

По таким ставкам досрочно гасить не имеет экономического смысла, рассказал глава департамента ЦБ. Люди по итогу размещают свободные деньги на депозит и выигрывают от этого.


#мнение #цбрф #ипотека